Konkretisierung der Planung Stadthaus 4

Alle Werte in Euro 
Bezeichnung Betrag Anmerkung
Kostenberechnung KG 200-500, netto 54.000.000,00 €           Preisstand 05/2023
Preissteigerung 5% auf 42 Mio. €, netto 2.100.000,00 €             42 Mio. €, Ausschreibungen im Herbst 2023
Preissteigerung je 8 % für 2023 + 2024 + 
2025 auf 12 Mio. €, netto 2.880.000,00 €             12 Mio. €, Ausschreibungen Innenausbaugewerke 
zu einem späterem Zeitpunkt 
Nebenkosten KG 700, netto 14.500.000,00 €           Kostensicherheit bereits durch Kostenberechnung 
erhalten
Zwischensumme, netto 73.480.000,00 €         
Risikorückstellung, netto 2.420.000,00 €             Sicherheit für unvorhergesehenes
Gesamtsumme, netto 1) 75.900.000,00 €         
Merhwertsteuer 19 % 14.421.000,00 €           
Gesamtsumme, brutto 1) 90.321.000,00 €         
1) Gesamtsumme ohne Küche und loses Mobiliar 
Fortgeschriebenes Budget 
Neubau Stadthaus 4, Stand 05/2023

V/0301/2023 
V/0301/2023 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Konkretisierung der Planung Stadthaus 4 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   06.06.2023 Ausschuss für Personal, Digitalisierung, Organisation, Sicherheit 
und Ordnung 
Vorberatung 
   06.06.2023 Ausschuss für Umweltschutz, Klimaschutz und Bauwesen Vorberatung 
   13.06.2023 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der AWLFW nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung ihre bestehenden Bürobedarfe und -
kapazitäten im Hinblick auf wirtschaftliche Büroraumnutzung einerseits sowie moderne und attrak-
tive Arbeitsbedingungen für die Mitarbeitenden andererseits analysiert und erste Ergebnisse die-
ser Analyse dem Ausschuss in der Sitzung am 13.06. vorlegt. 
 
2. Der AWLFW nimmt zur Kenntnis, dass die Ausführungsplanung des Stadthauses 4 (Leistungs-
phase 5) im Sommer 2023 abgeschlossen wird. 
 
3. Der AWLFW stimmt gemäß Ziffer 8 der geänderten Sachentscheidung zur Vorlage V/0353/2022 
zu, dass die Stadtwerke Münster GmbH im Vorgriff auf die Leistungsphase 6 Ausschreibungsver-
fahren für in dieser Vorlage näher definierte Baugewerke vorbereitet. Die Durchführung der Aus-
schreibungsverfahren steht ausdrücklich unter dem Vorbehalt einer zu einem späteren Zeitpunkt 
durch den Rat zu treffenden Entscheidung über einen Baubeschluss für das Stadthaus 4. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Teilfinanzplan 
 
 Nr. Bezeichnung  Haush.- 
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkungen  
 
Produktgruppe 01 11 Immobilienmanagement    
Personal- und 
Organisationsamt 
 
06.06.2023 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Helmer 
Telefon: 492-1115 
Helmer@stadt-muenster.de

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V/0301/2023 
Investitionsmaßnah-
me 
4200 Stadthaus 4    
Auszahlungen   2023 575.000  
 
Die zur Finanzierung erforderlichen Ermächtigungen stehen im Haushaltsplan 2023 zur Verfügung. 
 
 
 
Begründung: 
 
Zu Ziffer 1: 
 
Der Rat hat sich seit 2018 kontinuierlich mit dem projektierten Neubau des Stadthauses 4 befasst und 
jeweils erforderliche Beschlüsse gefasst. Zuletzt wurde die Konzeption des Hauses unter Berücksich-
tigung der zentralen Anforderungen von Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit in der Gebäudeplanung 
mit der Ratsvorlage V/0353/2022 vorgestellt. Danach sollte das neue Verwaltungsgebäude 
 
 ein klimaschützendes und nachhaltiges Gesamtkonzept auf Basis der städtischen Gebäudeleitli-
nien 2020 verwirklichen, 
 digitale Arbeitsprozesse und flächeneffiziente Raumnutzung sicherstellen, 
 eine bürgernahe Bereitstellung zentraler Dienstleistungen der Stadt Münster an einem Standort 
ermöglichen  
 und zugleich die Aufgabe bestehender Verwaltungsstandorte ermöglichen 
 
In derselben Vorlage hat die Verwaltung die Einrichtung eines Moratoriums bis 31.12.2024 angeregt, 
da aufgrund der in 2022 wahrgenommenen dramatischen Entwicklungen infolge der neuen geopoliti-
schen Lage und der daraus folgenden Konsequenzen (vor allem explosionsartig steigende Kosten in 
vielen Bereichen, Personal- und Materialmangel, hohe Inflation) extreme Aufwandssteigerungen und 
daraus abgeleitet eine massive Baukostensteigerung für das Vorhaben zu erwarten waren. Die Ver-
waltung war damals zu dem Schluss gekommen, dass diese, noch bis Anfang 2022 nicht zu erwar-
tende Lage den Aufschub des Baubeschlusses und damit den Aufschub der Realisierung des Stadt-
hauses 4 rechtfertigt. 
 
Der Rat hat dem Moratorium zugestimmt und die Planungsarbeiten bis zum Abschluss der Ausfüh-
rungsplanung (Leistungsphase 5) freigegeben. Gleichzeitig wurde die Verwaltung „beauftragt, das 
Moratorium für eine umfassende Überprüfung der bestehenden Bürobedarfe und -kapazitäten hin-
sichtlich ihres gesamten Büroimmobilienbestandes und in der Vorausschau der nächsten 10 Jahre, 
soweit möglich, zu nutzen. Das Ziel ist ein e effiziente und nachhaltige Verwaltung mit möglichst ge-
ringem Raumbedarf sowie moderne und attraktive Arbeitsbedingungen für die Bediensteten. 
Dabei müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden: 
 Mehr Home-Office-Arbeitsplätze (auch Telearbeit, mobiles Arbeiten) 
 Flexible Nutzungskonzepte für bestehende und neue Räumlichkeiten 
 Evaluation von Kosten und Zukunftsfähigkeit bestehender Anmietungen 
 Für die Mitarbeiter*innen attraktive Arbeitsplätze nach deren Wünschen unter Berücksichti-
gung der verwaltungstechnischen Notwendigkeiten, Verbesserte Verbindung von Familie und 
Beruf 
 Reduktion von Fahraufwand zwischen den Standorten und zwischen Wohnung und Arbeits-
platz durch die Bediensteten 
 Verbesserte und vereinfachter / barrierefreier Bürger – Behörden – Kontakt und Nutzung digi-
taler Möglichkeiten 
 Verbesserte Anpassungsfähigkeit an pandemiebedingte Notwendigkeiten“ 
 
Die Verwaltung analysiert auf dieser Grundlage den Büroraumbestand aktuell anhand der folgenden 
Kriterien und Kennzahlen:

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V/0301/2023 
 
 
Erste Ergebnisse der Analy se, insbesondere ein Vergleich der Büroflächenkosten eines Neubaus 
Stadthaus 4 zu den Kosten städtisch genutzter Büroflächen, werden dem AWLFW in seiner Sitzung 
am 13.06. vorgelegt.  
 
Die Verwaltung geht davon aus, 
 eine DeskSharing-Quote von zunächst durchschnittlich 20% über den gesamtstädtischen Bürobe-
stand auf Basis moderner Arbeitsstrukturen und digitalisierter Arbeitsplätze anzustreben. Der er-
forderliche Prozess zur Einbindung der Mitarbeitendenvertretung ist bereits initiiert. 
 die Planungen für d as Stadthaus 4 dahingehend zu konkretisieren, dass das Gebäude von ca. 
1.000 Mitarbeitenden statt von ursprünglich geplanten 640 Mitarbeitenden genutzt werden wird. 
 im Gegenzug umfangreich bisherige Standorte im Stadtgebiet im Sinne einer Gegenfinanzierung 
zum Stadthaus 4 aufzugeben. 
 
Die vollständige Analyse wird dem Rat gemeinsam mit weiteren Aussagen zu den Prüfvorgaben aus 
09/2022 im Zuge der Entscheidungsvorlage zum Moratorium und einem möglichen Baubeschluss 
Stadthaus 4 vorgelegt werden. 
 
 
Zu Ziffer 2 und 3:

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V/0301/2023 
 
Wirtschaftliche Entwicklung 
 
Die assmann münster GmbH ist von der Stadtwerke Münster GmbH mit dem Projektmanagement für 
die Planung des Stadthauses 4 beauftragt. Die assmann münster GmbH ist über die assmann gruppe 
mit mehreren Niederlassungen im Bundesgebiet vernetzt. Die assmann gruppe pflegt aus der Er-
kenntnis ihrer zahlreichen Bauprojekte eine Datenbank mit den Ergebnissen aller selbst durchgeführ-
ten Vergabeverfahren. Diese Daten zeichnen jeweils den aktuellen Stand der Kostenentwicklungen 
nach und sind daher für eine Kostenschätzung besser geeignet als der Baupreisindex des Statisti-
schen Bundesamtes, der aus länger zurückliegenden Daten errechnet wird und dem zum jetzigen 
Zeitpunkt noch die Preise von 2021/2022 zugrunde liegen. 
 
Aus der Datenlage können folgende Erkenntnisse gezogen werden: 
 Auf öffentliche Ausschreibungen werden aufgrund freier Kapazitäten bei den ausführenden Un-
ternehmen wieder mehr Angebote kalkuliert und eingereicht 
 Durch die hohe Anzahl an teilnehmenden Firmen ist der Wettbewerb größer 
 Den Unternehmen ist es in der derzeitigen wirtschaftlichen Situation in der Bauwirtschaft wieder 
möglich, aufgrund sich beruhigender Einkaufskonditionen Materialeinkaufspreise längerfristig zu 
sichern. Die Unternehmen sind damit wieder in der Lage, ohne Zuschläge für nicht vorhersehbare 
Preissteigerungen zu kalkulieren.  
 
Es ist davon auszugehen, dass der Wettbewerb in öffentlichen Bauvorhaben im nächsten halben Jahr 
noch dynamischer wird und somit voraussichtlich gute Angebotspreise in kommenden Ausschreibun-
gen erzielt werden können. 
 
Die Kostenberechnungen und Kostenprognosen z um Zeitpunkt der Erstellung der Ratsvorlage 
V/0353/2022 im Spätsommer 2022 wurden auf Basis der damals vorliegenden hohen Materialprei-
se/Einheitspreise kalkuliert. Die Preise insbesondere für Holz und Baustahl haben sich trotz gestiege-
ner Lohnkosten auch in der Baubranche gegenüber dem Hype in 2022 wieder normalisiert, so dass 
beispielsweise Baustahl in Ausschreibungen nicht mehr für ca. 3.200 Euro brutto je Tonne,  sondern 
für gut 2.000 Euro brutto je Tonne angeboten wird. 
 
Auf Basis dieser Erkenntnisse ist die in der Anlage beigefügte Kostenberechnung erstellt worden, 
wonach das Stadthaus 4 zu einem Preis von 90,3 Mio. Euro brutto gebaut werden könnte. Das be-
deutet einen Rückgang der Kosten gegenüber der bisherigen Prognose für 2025 von weit über 
20 Mio. Euro. Die Preissteigerung von der Preisbasis 2019 würde damit nur noch gut 25% statt bis-
her angenommener 59% betragen. 
 
 
Teilweiser Vorgriff auf die Leistungsphase 6 der Bauplanung 
 
Auf Basis der hier geschilderten Analyse und Einschätzung der wirtschaftlichen Lage schlagen die 
Verwaltung und die Stadtwerke Münster GmbH folgendes Vorgehen vor: 
 
Die Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) der baulichen und haustechnischen Gewerke ist in gro-
ßen Teilen abgeschlossen, so dass im Vorgriff auf die Leistungsphase 6 EU-weite Vergabeverfahren 
der folgenden Gewerke vorbereitet werden könnten: 
 
Kostengruppe KG 300 – Bauliche Gewerke Kostengruppe KG 400 – Haustechnische Ge-
werke 
Erdarbeiten Sanitäranlagen 
Verbauarbeiten Heizungsinstallation 
Rohbauarbeiten Lüftungstechnik 
Dachabdichtungsarbeiten Elektroinstallation 
Fassadenarbeiten Förderanlagen

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V/0301/2023 
Baustelleneinrichtung  
Gerüstbauarbeiten  
  
Ausschreibungsvolumen nach heutigem Stand: 
37 Mio. Euro brutto 
Ausschreibungsvolumen nach heutigem Stand: 
15,5 Mio. Euro brutto 
 
Für die Vorbereitung der Ausschreibungsphase müssten die bereits in die bisheri ge Planung einge-
bundenen Fachplanungsunternehmen durch die Stadtwerke Münster GmbH mit der Leistungsphase 6 
beauftragt werden. Hierfür würden Honorare von ca. 575.000 Euro brutto anfallen. 
 
Die Gegenfinanzierung dieses Betrages erfolgt gemäß des Letter of Intent zwischen Stadt und Stadt-
werke Münster GmbH vom 03.05.2021 durch die Stadt. Diese Mittel stehen im Rahmen der vom Rat 
freigegebenen Planungskosten von 8,3 Mio. Euro im städtischen Haushalt zur Verfügung, eine wei-
tergehende Mittelbereitstellung ist nicht erforderlich. 
 
Ein solches Modell mit einer frühzeitigen Ausschreibungsvorbereitung und der dadurch zu erzielen-
den weitgehenden Kostensicherheit in einem überwiegenden Teil der Baugewerke wurde von Seiten 
der assmann münster GmbH bereits bei einer Viel zahl vergleichbarer Projekte erfolgreich durchge-
führt. Auch bei dem Neubau des Rathauses in Ahlen wird derzeit analog vorgegangen.  
 
 
Wirtschaftliche Vorteile dieses Vorgehens 
 
Das Volumen der Gewerke in den Kostengruppen 300 und 400 sowie der bereits pauschalierten Kos-
tengruppe 700 beläuft sich auf ca. 80% der geschätzten Gesamtkosten. Nach entsprechender Aus-
schreibungsvorbereitung wäre auf Basis der ausgepreisten Leistungsverzeichnisse der assmann 
münster GmbH für die weiteren Planungs- und Entscheidungsphasen eine weitgehende Kostenva-
lidität gegeben. 
 
Durch dieses Vorgehen könnte infolge der erfolgten und erwarteten Baukostenentwicklung eine Ein-
sparung im Planungsverfahren  von ca. 1 Mio. Euro gegenüber einer zu  erfolgenden Ausschrei-
bungsvorbereitung nach einem potenziell erfolgten Baubeschluss erwartet werden. 
 
Falls der Rat einen Baubeschluss Stadthaus 4 treffen würde, könnte bei Vorliegen der Ausschrei-
bungsvorbereitungen bereits nahtlos mit der Durchführung der Vergabeverfahren begonnen werden. 
Damit wäre eine Zeitersparnis von ungefähr einem halben Jahr zu erreichen. 
 
Die Ausschreibungsvorbereitungen werden ausdrücklich unter dem Vorbehalt einer Entscheidung des 
Rates über den Baubeschluss Stadthaus 4 durchgeführt. Bis zu diesem Zeitpunkt erfolgt kein Verga-
beverfahren, es werden mit Ausnahme der beschriebenen Kosten für die Durchführung der Aus-
schreibungen keine weiteren Kosten relevant. 
 
Das Ergebnis der Ausschreibungsvorbereitungen wird dem Rat gemeinsam mit der vollständigen 
Analyse gemäß Ziffer 1 dieser Vorlage sowie weiteren Aussagen zu den Prüfvorgaben aus dem Be-
schluss zur Vorlage V/0353/2022 im Zuge der Entscheidungsvorlage zum Moratorium und einem 
möglichen Baubeschluss Stadthaus 4 im Dezember 2023 vorgelegt. 
 
 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
gez. Wolfgang Heuer 
Stadtrat

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V/0301/2023 
 
Anlage

Anlage A zur V/0301/2023 
Kurzüberblick 
Die Verwaltung analysiert den Bürobestand unter Heranziehung von Kennzahlen und Kriterien. 
Der AWLFW stimmt zu, dass die Stadtwerke Münster GmbH im Vorgriff auf die Leistungsphase 6 
Ausschreibungsverfahren durchführt. Dabei steht eine Vergabe im Rahmen der Verfahren aus-
drücklich unter dem Vorbehalt eines zu einem späteren Zeitpunkt durch den Rat zu treffenden 
Baubeschlusses für das Stadthaus 4. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Mit der Vorlage wird das Ziel „Wir wollen das Zentrum für Verwaltungen und Institutionen sowie 
für öffentliche und private Dienstleistungen in Westfalen bleiben und an ihrer Modernisierung aktiv 
mitwirken“ verfolgt. 
Das Teilziel lautet: Prüfung des städtischen Büroraumbedarfs unter dem Aspekt moderner Ar-
beitswelten und Validierung der möglichen Baukosten für ein Stadthaus 4. 
Zielerreichung: Die Verwaltung analysiert bis zum zweiten Halbjahr 2023 den Bürobestand unter 
Heranziehung von Kennzahlen und Kriterien. Mit der Vorbereitung der Vergabeverfahren kann für 
80% der in Rede stehenden Baukosten für das Stadthaus 4 eine hohe Kostenvalidität erzielt wer-
den, die Grundlage für die Vorlage eines Baubeschlusses Anfang 2024 an den Rat wäre. 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 01 11 Immobilienmanagement 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja x Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan x Ja  Nein   
Im beschlossenen Haushaltsplan 2023 enthalten? x Ja  Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja x Nein   
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
x vollständig 
freiwillig 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
Die nachhaltige Planung wird unter Berücksichtigung der städtischen Vorgaben der Gebäudeleitli-
nien 2020 und des Klimaschutzes fortgesetzt.