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2006/0560

Bebauungsplan N 55 - Martinsviertel Block 23.03 - (Satzungsbeschluss)

Magistratsvorlage 07.09.2006

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2006/0560

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2006/0560

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Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 
Magistratsvorlage 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
13.09.2006 
an den Magistrat Beteiligt vor Dezernat VI 
Amt: Stadtplanungsamt 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
Magistrats-
beschlussfassung: 
  
Vorlage-Nr. 2006/0560 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
 
  
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
 OBW zur Befassung 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
 zur abschließenden Beschluss-  fas-
sung Fachausschuss 
Internet  ja  nein 
 
Tagesordnung  I  II 
Verteiler: 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung 
Magistrat 
 
Betreff: Bebauungsplan N 55  - Martinsviertel Block 23.03 -  (Satzungsbeschluss) 
 
Vorlage vom: 07.09.2006 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Das Bebauungsplanverfahren N 55 wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB fortge-
führt. 
 
2. Die zum offengelegten Entwurf des Bebauungsplans N 55 vorgebrachten Anregungen und 
Hinweise der/des 
2.1 Landesamt für Denkmalpflege, Schloss/ Glockenbau, 64283 Darmstadt vom 
06.08.2004 
2.2 HSE, Dornheimer Weg 24, 64293 Darmstadt vom 11.08.2004 
2.3 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstr. 1-3, 64283 Darmstadt vom 
31.08.2004 
werden im Sinne der jeweiligen Stellungnahme berücksichtigt/nicht berücksichtigt. 
 
3. Der Bebauungsplan N 55  – Martinsviertel Block 23.03 – mit Satzung über die Gestaltung 
baulicher Anlagen sowie Begründung vom 07.09.2006 wird zur Satzung beschlossen. 
 
 
 
Anlagen: Begründung zum Bebauungsplan N 55 
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
 
... 
 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage VI vom 07.09.2006: 
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 21.03.2002 beschlossen, für den 
vorliegenden Bereich einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der Auf-
stellungsbeschluss wurde am 13.06.2002 im Darmstädter Echo öffentlich bekannt gemacht. 
 
Die frühzeitige Erörterung der Sanierung gem. § 137 BauGB bzw. die frühzeitige Unterrich-
tung der Öffentlichkeit über die Ziele und Zwecke der Planung wurden nach Bekanntma-
chung im Darmstädter Echo am 13.06.2002 in der Zeit vom 14.06.2002 bis einschl. 
15.07.2002 durchgeführt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden 
am 22.07.2002 gem. § 4 (1) BauGB von der Aufstellung des Bebauungsplans unterrichtet. 
 
Am 24.06.2004 hat die Stadtverordnetenversammlung die Offenlage des Entwurfs zum 
Bebauungsplan und der dazugehörigen Begründung beschlossen. Die Offenlage erfolgte 
nach öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo und der Südhessen-Woche am 
01.07.2004 in der Zeit vom 12.07.2004 bis 12.08.2004. Die Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange wurden am 05.08.2004 gemäß § 3 (2) BauGB über die Offenlage 
informiert und gemäß § 4 (2) BauGB um Stellungnahme gebeten. 
 
 
Zu 1.:
 
 
Das im Jahr 2004 geänderte Baugesetzbuch schreibt durch Umsetzung einer EU-Richtlinie 
neben anderen Änderungen verbindlich für alle Bauleitplanverfahren einen Umweltbericht 
vor. Ausgenommen hiervon waren Verfahren, die vor dem 20.07.2004 begonnen und bis 
zum 20.07.2006 rechtskräftig abgeschlossen wurden. 
 
Das Verfahren N 55 ist nach altem BauGB begonnen worden, konnte jedoch nicht mehr bis 
zum 20.07.2006 rechtskräftig abgeschlossen werden. 
 
Das BauGB bietet jedoch die Möglichkeit, ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB 
durchzuführen, wenn durch die Aufstellung eines Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 
34 der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässig-
keitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird und wenn 
 
1. die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträg-
lichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder 
nach Landesrecht unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und 
2. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b ge-
nannten Schutzgüter bestehen. 
 
Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 , von dem Umwelt-
bericht nach § 2a und von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 , welche Arten umweltbezoge-
ner Informationen verfügbar sind, abgesehen. 
 
Da die vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren N 55 erfüllt sind, 
kann unter Verzicht auf einen Umweltbericht das vereinfachte Verfahren hier angewendet 
werden.

3 
 
... 
 
Eine Nichtanwendung hätte einen Neubeginn des Verfahrens mit Umweltbericht ab der früh-
zeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung zur Folge, was mit einem erheblichen Zeitverlust und vor 
allem Kostenaufwand verbunden wäre. 
 
 
Zu 2:
 
 
Im Rahmen der Offenlage und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentli-
cher Belange wurden folgende Anregungen und Hinweise vorgebracht: 
 
 
 Anregungen und Hinweise:
 
 
 Stellungnahmen: 
 
2.1 Landesamt für Denkmalpflege , Schloss/ 
Glockenbau, 64283 Darmstadt 
(Schreiben vom 06.08.2004): 
 
Folgender Hinweis sei aufzunehmen: 
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler 
bekannt werden, so ist dies dem Lan-
desamt für Denkmalpflege (Archäologi-
sche Denkmalpflege) oder der Unteren 
Denkmalschutzbehörde unverzüglich an-
zuzeigen.  
 
  
 
 
 
 
Der Anregung des Landesamtes für Denk-
malpflege Hessen wird gefolgt. Ein ent-
sprechender Hinweis wird unter Ziffer IV in 
den Bebauungsplan N 55 aufgenommen. 
2.2 HSE , Postfach 10 01 40, 64201 Darmstadt 
 
(Schreiben vom 11.08.2004): 
 
Sparte Strom: 
 
Bei einer Entwidmung der Wegeparzellen 
seien die vorhandenen Betriebsmittel der 
HSE im Grundbuch dinglich zu sichern. 
 
 
Sparten Gas/Wasser: 
 
Es wird beantragt, Leitungs- bzw. Baum-
schutzmaßnahmen in den planungsrecht-
lichen Festsetzungen zum Bebauungsplan 
aufzunehmen. 
 
  
 
 
 
 
 
Die vorhandenen Wegeparzellen werden 
im Bebauungsplan N 55 als Straßenver-
kehrsflächen festgesetzt. Die Entwidmung 
von Straßenverkehrsflächen ist nicht vor-
gesehen. 
 
 
 
Die in der Planzeichnung dargestellten 
Verkehrsflächeneinteilungen zeigen den 
Bestand während der Aufstellung des Be-
bauungsplanes und besitzen keinen Fest-
setzungscharakter.

4 
 
... 
 
2.3 Regierungspräsidium Darmstadt, 
Wilhelminenstr. 1-3, 64283 Darmstadt 
(Schreiben vom 31.08.2004): 
 
Abteilung Umwelt: 
 
Das Plangebiet liege teilweise im Ein-
flussbereich des Grundwasserbewirtschaf-
tungsplanes Hessisches Ried. Im Rahmen 
der Umsetzung seien großflächige 
Grundwasseraufspiegelungen möglich, die 
bei einer künftigen Bebauung Berücksich-
tigung finden müssten. Im Einzelnen seien 
die Vorgaben des Grundwasserbewirt-
schaftungsplanes Hessisches Ried, mit 
Datum vom 9. April 1999 gemäß §§ 118 
und 119 HWG festgestellt und veröffent-
licht im Staatsanzeiger für das Land Hes-
sen „21/1999 S. 1659“, zu beachten. 
 
Auf folgende Altlastenstandorte wird hin-
gewiesen: 
 
Spessartring 1 
Agentur und Vertrieb chemischer Artikel 
(Auto- und Fußbodenreinigungsmittel) 
An/Abmeldung : 03.1952 – 01.1981 
 
Gutenbergstraße 68 
Kfz.- Zulassungsdienst – Reinigung, -
Aufbereitung, Überführung 
An/Abmeldung: 05.1985 – 06.1987 
 
Gutenbergstraße 70 
 
  
 
 
 
 
 
Ein entsprechender Hinweis ist unter Ziffer 
IV (Hinweise) im Bebauungsplan N 55 
enthalten. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ein entsprechender Hinweis ist unter Ziffer 
IV (Hinweise) im Bebauungsplan N 55 
aufgenommen worden. 
 
 
 
Zu 3.:
 
 
Der Bebauungsplan N 55 ist nach § 10 BauGB als Satzung zu beschließen; er wird danach 
durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft gesetzt.

5 
 
... 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
 
 
Anlage:
 
 
• Begründung zum Bebauungsplan N 55 vom 07.09.2006 
 
 
Zu den Sitzungen wird ausgelegt bzw. aufgehängt: 
 
• Bebauungsplan N 55 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters) 
 
• 14 Exemplare des Bebauungsplans N 55 für die Fraktionen der Stadtverordnetenver-
sammlung 
 
 
Darmstadt, den 07.09.2006 
VI/61.4 zim Nst. 2603

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Der Magistrat 						    VI/61.1 kr/zim      Nst.3643




Begründung zum Bebauungsplan N 55

gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB)

Martinsviertel Block 23.03    -

für das Gebiet zwischen der Gutenbergstraße, der Kittlerstraße, der Kranichsteiner Straße und dem Spessartring




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Der Dezernent VI:




Dipl.-Ing. Dieter Wenzel
Stadtrat

Inhaltsverzeichnis

1	Geltungsbereich

2	Rechtsgrundlagen und Verfahren

3	Bestand und Analyse

3.1	Nutzung der Gebäude und Ausnutzung der Grundstücke

3.2	Baustruktur und äußeres Erscheinungsbild

Nutzung und Zustand der Grundstücksfreiflächen

3.4	Eigentumsverhältnisse und Bewohnerstruktur

4	Anlass und Ziele der Planung

5	Beteiligung der Betroffenen

Grundzüge der Planung

Art der baulichen Nutzung

Allgemeines Wohngebiet

Ausschluss von Gaststättennutzungen

Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetrieben und Tankstellen

Maß der baulichen Nutzung

Bauweise, Baustruktur und –gestaltung

Stellplätze

7	Ordnungsmaßnahmen – Beseitigung baulicher Anlagen

8	Baumaßnahmen

Sozialplan

Nachteilige Auswirkungen

9.2	Durchführung der Sanierung

10	Wasserwirtschaftliche Belange

11	Belange der Natur- und Landschaftspflege 
	 - Regelung von Eingriff und Ausgleich

12	Umweltverträglichkeitsprüfung, Umweltbericht

13	Unfallrisiko durch Emissionen
1	Geltungsbereich

Das Planungsgebiet liegt im nordöstlichen Teil des Martinsviertels; Gemarkung Darmstadt, Flur 2. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird begrenzt durch die Gutenbergstraße im Osten, die Kittlerstraße im Süden, die Kranichsteiner Straße im Westen und den Spessartring im Norden. Der Geltungsbereich umfasst ca. 1,6 ha.




2	Rechtsgrundlagen und Verfahren

Der vorliegende Bebauungsplan N 55 ist entsprechend den Anforderungen des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004, der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 und der Hessischen Bauordnung (HBO) vom 18. Juni 2002 erstellt worden.

Das Gebiet des Bebauungsplanes N 55 liegt im Sanierungsgebiet Martinsviertel, das aufgrund der förmlichen Festlegung vom 27. Juli 1972 im Flächennutzungsplan kenntlich gemacht ist.

Der seit dem 01.04.2006 rechtswirksame Flächennutzungsplan weist das Gebiet des Bebauungsplanes als Wohnbaufläche aus.

Der Bebauungsplan ist daher aus dessen Darstellungen entwickelt. Die Aufstellung des Bebauungsplanes N 55 ist erforderlich, um die Ziele der erhaltenden Stadterneuerung in dem als Sanierungsgebiet festgesetzten Martinsviertel zu sichern.

Der Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans N 55 wurde durch die Stadtverordnetenversammlung am 21.03.2002 gefasst. 
Die frühzeitige Erörterung gem. § 137 BauGB und die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB fand in Form eines Faltblattes statt, welches durch Versand an alle Grundstückseigentümer sowie durch Postwurfsendung an die Bewohnerschaft verteilt wurde. In ihm wurden die Ziele und Zwecke der Planung formuliert. Die darüber hinaus stattgefundene Auslegung des Faltblattes zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurde im Darmstädter Echo vom 13.06.2002 öffentlich bekannt gemacht. Sie erfolgte im Zeitraum vom 14.06.2002 bis 15.07.2002.
Die Offenlage des Planentwurfs und der Begründung erfolgte nach dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 24.06.2004 und Bekanntmachung im Darmstädter Echo und der Südhessenwoche am 01.07.2004 vom 12.07.2004 bis zum 12.08.2004.


3	Bestand und Analyse (Stand: Oktober 2001)

3.1	Nutzung der Gebäude und Ausnutzung der Grundstücke
Nutzung der Gebäude
Fast alle Gebäude im Block werden ausschließlich zum Wohnen genutzt. Lediglich im Erdgeschoss der Gutenbergstr. 72 befindet sich ein Laden, sowie im Erdgeschoss der Kittlerstr. 33 eine Bankfiliale. Freie Berufe sind nicht vertreten.

Ausnutzung der Grundstücke
Das Maß der Grundstücksnutzung bewegt sich zwischen einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,28 und 0,56. Die Geschossflächenzahl (GFZ) bewegt sich zwischen ca. 1,33 und ca. 2,68. Bei der Berechnung wurden die ausgebauten Dachgeschosse überschlägig mit 75% der Grundfläche berücksichtigt. Die Erschließungsflächen sind nicht abgezogen.
Diese großen Schwankungen resultieren weniger aus den tatsächlichen Unterschieden in der Größe der Gebäude. Sie ergeben sich vielmehr durch die stark voneinander abweichenden Grundstücksgrößen: Die Flächen der Grundstücke liegen zwischen 244 qm und 1.339 qm. Für die Gesamtfläche beträgt die GRZ 0,38 und die GFZ ca. 1,72.

3.2	Baustruktur und äußeres Erscheinungsbild
Baustruktur
Das Bild des Blocks wird bestimmt durch die 4-geschossige Gründerzeitbebauung in geschlossener Bauweise mit fast durchgehender Vorgartenzone. Ein großer Teil des Blocks gehört zur denkmalgeschützten Gesamtanlage „Rhönringviertel“. Für das Stadtbild besonders prägend sind das Eckgebäude Kranichsteiner Str. 61 und die Straßenzüge Spessartring und Kittlerstraße. Lediglich auf drei Eckgrundstücken sind typische Gebäude der sechziger Jahre in 4- und 5-geschossiger Bauweise entstanden. Die 4-geschossigen Bauten aus dieser Zeit sind deutlich niedriger als der Rest des Blocks, dessen Höhenentwicklung sich an den 4-geschossigen Gründerzeitbauten orientiert. Die vorherrschende Dachform ist das traufständige Satteldach, das bei den Gründerzeitgebäuden oft mit einem Zwerchgiebel und mehreren Gauben versehen wurde. Die Sechziger-Jahre-Gebäude haben an den Straßenecken ein Walmdach und sind sämtlich ohne Dachaufbauten.

Die geschlossene Bebauung ist nur zwischen den Häusern Gutenbergstr. 72 und Spessartring 15 einmal unterbrochen. Darüber hinaus bieten drei überbaute Toreinfahrten im Spessartring 1-3 und in der Kittlerstr. 33 und 45 Einblicke in die Innenhöfe. 
Bis auf die weit in den Innenbereich ragenden Anbauten der Kittlerstr. 45 gibt es keine Anbauten oder Nebengebäude auf den Grundstücken. 

Äußeres Erscheinungsbild 
Die meisten Häuser sind in den vergangenen 10-20 Jahren schon einmal modernisiert worden: Es gibt fast überall Doppelscheiben-Isolierglasfenster, die Fassadenanstriche sind zum Teil in den letzten Jahren erneuert worden. Im Spessartring 13 sind noch die Originalfenster erhalten. 
Ein schlechter Fassadenzustand wurde an dem städtischen Gebäude Kittlerstr. 43 und an dem Gebäude Spessartring 13 festgestellt. 
Die Dachgeschosse der Gründerzeitbauten sind ausgebaut und werden zum Wohnen genutzt. Einzelne nachträglich errichtete überproportionierte Dachaufbauten stören durch ihre unharmonische Gestaltung die Gesamtansichten.

Die straßenbildprägenden Einfriedungen der Vorgärten aus der Gründerzeit (gemauerte Torpfosten und niedrige Mauereinfassungen; aufgesetzte Metallzäune mit meist senkrechten Stäben) sind bei den meisten Gründerzeitbauten erhalten. Nur in der Kranichsteiner Str. 65 ist die Gestaltung der Einfriedung unpassend (Betonfertigteile). Die Gebäude der sechziger Jahre haben eine niedrige betonierte Einfassung und Heckenpflanzungen, die allerdings vor dem Haus Spessartring 15 fehlen. Dort sind leitplankenartige Holzzäune angebracht, die im Straßenbild stören.
Vor dem Haus Kittlerstr. 33 gibt es keine Einfriedung.

3.3	Nutzung und Zustand der Grundstücksfreiflächen
Grundstücksfreiflächen
Im Blockinnenbereich überwiegen große Grün- und Gartenflächen. Ausnahmen bilden zwei Eckgebäude mit sehr kleinen, vollständig versiegelten Grundstücksfreiflächen und die Grundstücke Kittlerstr. 45 und Kranichsteiner Str. 63, die fast vollständig versiegelt sind. Nennenswerte Bäume finden sich nur wenige: ein Nussbaum auf dem Grundstück Spessartring 9, eine - wenn auch nicht sehr prächtige - Kastanie in der Gutenbergstr. 68. Auffallend ist ein Baumhain auf dem großen Grundstück Gutenbergstr. 70/72 und Spessartring 15. 
Städtebauliche Bedeutung kommt einem Einzelbaum im Vorgarten des Eckgrundstücks Spessartring 1 zu. Einige Bäume in den Vorgartenbereichen der Kranichsteiner Straße und Kittlerstraße haben eine angenehme Wirkung im öffentlichen Straßenraum.

Nutzung und Zustand
Die rückwärtigen Freiflächen werden in der Regel als Ziergärten genutzt, die mit Rasen, Stauden und Gehölzen angelegt worden sind. Teilweise finden sich auch kleine Nutzgartenbereiche. Gepflegt und genutzt werden sie meist von einer Mietpartei oder den Eigentümern. Die rückwärtigen Gärten der Häuser des Bauvereins und des städtischen Hauses erscheinen ungepflegt.
Die Vorgärten sind weitgehend begrünt; nur ein schmaler Zugangsweg zum Eingang ist in der Regel versiegelt. 

Stellplätze
Auf dem rückwärtigen Grundstück Kittlerstr. 45 existieren vier PKW-Stellplätze, die zu der oben angesprochenen fast vollständigen Versiegelung des Grundstückes geführt haben. Ansonsten sind im Blockinnenbereich keine Stellplätze vorhanden. 
Der Vorgartenbereich des Gebäudes Kittlerstr. 33 wird als Abstellfläche für PKW genutzt. Ebenso wird ein Eckbereich vor dem Haus Kranichsteiner Str. 61 zum Parken genutzt. Vor dem Gebäude Gutenbergstr. 68 werden in der Vorgartenzone Motorräder abgestellt.

3.4	Eigentumsverhältnisse und Bewohnerstruktur
Eigentumsverhältnisse
Die Gebäude auf insgesamt vier Grundstücken, dem Eckgrundstück Gutenbergstr. 72 und Spessartring 15, dem Spessartring 1 und 3, der Kittlerstr. 37 und der Kittlerstr. 39, befinden sich im Eigentum der Bauverein AG. Der Grundstücksanteil beträgt fast die Hälfte der gesamten Fläche des Blocks. 
Das Gebäude Kittlerstraße 43 befindet sich städtischem Eigentum. 
Die übrigen 12 Gebäude sind Privateigentum. Vier davon sind in Eigentumswohnungen aufgeteilt und gehören Eigentümergemeinschaften.

Bewohnerstruktur
Im Gebiet wohnen 332 Personen.
Der Anteil der Kinder beträgt 20,8%, der Menschen über 65 Jahre 10,3%. Der Ausländeranteil liegt bei 20,5%.
Es ist keine Überalterung oder ein außergewöhnlich hoher Anteil an Ausländern feststellbar. Der Anteil der Kinder ist für ein innenstadtnahes Wohngebiet ebenfalls durchschnittlich.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt 2,19 Personen/Haushalt. 


4	Anlass und Ziele der Planung
Dem Bebauungsplan zugrunde liegt der Rahmenplan Martinsviertel. Das Martinsviertel, eines der ältesten Stadtviertel Darmstadts, wurde 1972 zum Sanierungsgebiet erklärt. Als Grundlage für die Sanierung wurde 1975 der Rahmenplan beschlossen.
Wesentliche Ziele sind die Verbesserung der Wohnqualität und des Wohnumfelds.
Verwirklicht werden diese Ziele durch 
·	Förderung von Wohnungsmodernisierungen und Gebäudesanierungen mit der dazugehörigen Sozialplanung, 
·	Verkehrsberuhigungsmaßnahmen und Neugestaltung von Plätzen,
·	Bebauungspläne, die verbindliches Baurecht schaffen.
Vorrangiges Ziel dieses Bebauungsplans ist der Erhalt und die Sicherung der charakteristischen Blockrandbebauung mit ihrer ortsbildprägenden Vorgartenzone. Aufgrund der geringen Größe des Blocks und der bereits hohen Ausnutzung bestehen im Innenbereich keine Möglichkeiten für die Errichtung zusätzlicher Gebäude. Über die bestehende Bebauung hinaus sollen daher keine neuen Bauflächen ausgewiesen werden. Es sind größere städtebauliche Missstände nicht zu verzeichnen. Die Planung weicht daher nicht wesentlich vom Bestand ab.

Das Wohnen als Hauptnutzung soll erhalten werden, wobei die dazugehörende Infrastruktur, wie z.B. Läden für den täglichen Bedarf, wichtig ist. Diese Art der Nutzung soll auch weiterhin zulässig sein.
Um das Erscheinungsbild der Gebäude und das Straßenbild auch für die Zukunft sicherzustellen, sollen gestalterische Vorgaben für Fassaden, Dächer, Vorgärten und Einfriedungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden (Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen).

Der Blockinnenbereich soll seine Funktion als wohnungsnaher Freiraum behalten, PKW-Stellplätze sowie größere Erweiterungen der Wohngebäude sollen mit Rücksicht auf die bestehende Wohnqualität nicht zugelassen werden.


5	Beteiligung der Betroffenen
Die Darlegung der Ziele und Zwecke der Planung und die Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger an der Bauleitplanung gemäß § 3 (1) BauGB und § 137 BauGB (frühzeitige Erörterung der Sanierung) erfolgten durch öffentlichen Aushang des Faltblattes "Information zur Sanierung Martinsviertel - Planungsziele für den Block 23.03 zwischen Kittlerstraße, Gutenbergstraße, Spessartring und Kranichsteiner Straße" in der Zeit vom 14.06.2002 bis einschließlich 15.07.2002 beim Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt - Technisches Stadthaus. Das Faltblatt ist an alle Wohnungs- und Hauseigentümer in diesem Bereich verschickt worden; durch Wurfsendungen haben auch die Bewohner das Faltblatt erhalten.
Eine weitere Beteiligung der Betroffenen erfolgte im Rahmen der Offenlage des Bebauungsplanentwurfs und der Begründung hierzu  vom 12.07.2004 bis einschließlich 12.08.2004. Es gingen keine für den Bebauungsplan wesentlichen Anregungen bezüglich Änderungen gegenüber dem Vorentwurf ein.


6	Grundzüge der Planung
6.1	Art der baulichen Nutzung
6.1.1	Allgemeines Wohngebiet
Der Bebauungsplan berücksichtigt die im Rahmenplan für das Martinsviertel beschriebenen Grundsätze. Die vorhandene Wohnnutzung soll gestärkt werden. Im Geltungsbereich wird daher entsprechend der Umgebung ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Im allgemeinen Wohngebiet sind nur Wohnnutzung und wohnungsergänzende Nutzungen zulässig, die das Wohnen nicht stören (z. B. Läden).
6.1.2	Ausschluss von Gaststättennutzungen
Von dem in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Katalog an allgemein zulässigen Nutzungen werden Schank- und Speisewirtschaften ausgeschlossen. 
Die Lärmbelästigung durch Gaststättenbesucher und der dazugehörige PKW-Verkehr - besonders abends und nachts - führen zu Konflikten mit Bewohnern und Eigentümern. Gleichzeitig wird dabei die Parkplatznot unzumutbar verschärft.
Die Tendenz, weitere Gaststätten im Martinsviertel anzusiedeln, ist aufgrund von Anfragen und Anträgen zur Umnutzung von Wohnungen bzw. Läden deutlich erkennbar. Sie steht im Widerspruch zu den beschlossenen Sanierungszielen. Es droht die Gefahr einer städtebaulichen Fehlentwicklung vom Wohngebiet zum "Kneipenviertel".
Die Festsetzung des Bebauungsplans soll dem entgegen wirken. Sie dient dem Erhalt des Gebietscharakters, dem Erhalt der Bewohnerstruktur sowie dem Abbau und der Vermeidung städtebaulicher Spannungen. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes bleibt dabei gewahrt.
6.1.3	Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetrieben und Tankstellen
Von den in der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen. Diese Nutzungen würden sich weder von ihrer Struktur, noch von den von ihnen ausgehenden Belästigungen (Lärm, Verkehrsbelastung) in das dicht bebaute Wohngebiet einfügen.

6.2	Maß der baulichen Nutzung
Das zulässige Maß der baulichen Nutzung in einem allgemeinen Wohngebiet (WA) entspricht gemäß § 17 (1) BauNVO einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,2.
Dieses zulässige Maß der baulichen Nutzung kann in Ausnahmefällen überschritten werden.
Nach § 17 (3) BauNVO ist es in Gebieten, die im Jahr 1962 bereits überwiegend bebaut waren, möglich, und aus Abwägungsgründen auch erforderlich, diese Höchstgrenzen zu überschreiten, wenn dies der Bestand vorgibt. Es entspricht auch dem Ziel dieses Bebauungsplans, die historische Baustruktur zu erhalten. 
Um sicherzustellen, dass sich ein mögliches neues Gebäude in die umgebende Bebauung einfügt, wird die Zahl der Vollgeschosse auf zwingend vier Geschosse festgesetzt. Dies gebietet der Erhalt der vorwiegend vorhandenen historischen Baustruktur. 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse werden durch die Art der Bebauung nicht beeinträchtigt. Die Wohnungen sind ausreichend zu belichten und zu belüften.
Der begrünte und durch die geschlossene Bebauung sehr ruhige Blockinnenbereich dient als Ausgleich für die dichte Bebauung. Es werden keine Gebäude oder Stellplätze zugelassen, die zu einer zusätzlichen Versiegelung führen könnten. 
Im nahegelegenen "Bürgerpark" sind größere Flächen für Erholung und Freizeit vorhanden.

6.3	Bauweise, Baustruktur und -gestaltung
Zur Sicherung und Stärkung der Wohnnutzung wird die geschlossene Wohnbebauung entlang der öffentlichen Straßen mit einer begrünten Vorgartenzone festgeschrieben. 
Die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise und der Firstrichtung dienen dem Erhalt des Ortsbildes und der historisch geprägten Baustruktur. Die überwiegende Fläche des Planungsgebiets liegt in einer denkmalgeschützten Gesamtanlage nach Hessischem Denkmalschutzgesetz.
Die überbaubare Grundstücksfläche wird weitgehend durch den Bestand bestimmt. Die zulässige Tiefe der Bebauung ist unterschiedlich: Sie kann unabhängig vom Bestand bei den mittleren Grundstücken höchstens 12 m und in den Eckbereichen höchstens 9 und 10 m betragen. Dadurch ist gewährleistet, dass vernünftige Wohnungsgrundrisse entstehen und die Wohnungen ausreichend belichtet und belüftet werden können. Im Bereich der 12 m tiefen Bebauung werden Erker ermöglicht, die der Gestaltung der historischen Gebäude entsprechen.
Auch die Festsetzungen der Gestaltungssatzung tragen dazu bei, die städtebauliche Eigenart des Gebiets zu erhalten. Hierbei wird insbesondere berücksichtigt, dass ein Großteil der Gebäude im Bereich einer denkmalgeschützten Gesamtanlage nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz liegt. Dieser Bereich wird nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen.
Es werden Aussagen getroffen zur Dachgestaltung, zu den Fassaden, zu Werbeanlagen, Einfriedungen und Außenanlagen. Die Festsetzungen beziehen sich auf die wichtigsten Fassadenmerkmale der vorwiegend vorhandenen Gründerzeitbebauung. Störungen im Ortsbild sollen dadurch vermieden werden.

6.4	Stellplätze
Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Fläche zulässig. Es soll damit verhindert werden, dass weder der grüne Blockinnenbereich noch die Vorgartenzone versiegelt werden.


7	Ordnungsmaßnahmen - Beseitigung baulicher Anlagen
Der Bebauungsplan sieht die Beseitigung baulicher Anlagen nicht vor.


8	Baumaßnahmen
Flächen für zusätzlichen Neubau werden nicht ausgewiesen.


9	Sozialplan
Die Verpflichtung, einen Sozialplan aufzustellen, ergibt sich aus § 180 BauGB, sowie aus der Genehmigung des Regierungspräsidiums vom 17.07.1972 zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes.

9.1	Nachteilige Auswirkungen
Mit Beschluss vom 04.10.1972 hat der Magistrat bereits Vorstellungen (11 Punkte) zur Vermeidung oder Milderung nachteiliger Auswirkungen bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen aufgestellt. Diese 11 Punkte gelten für das gesamte Martinsviertel und sind dementsprechend auch für den Block 23.03 gültig.
Weitere sozialplanerische Vorstellungen finden sich
- im Rahmenplan (soziale Einrichtungen, Spielplätze usw.) sowie
- in der Anlage zum Rahmenplan "Modernisierung von Wohnungen".
Diese mehr allgemeinen Vorstellungen werden in einer zweiten Phase bei der Erarbeitung von Neuordnungskonzepten für einzelne Blöcke konkretisiert, und zwar bezogen auf die in diesen Blöcken jeweils wohnenden oder arbeitenden und von den beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen betroffenen Menschen.

9.2	Durchführung der Sanierung
Da keine wesentlichen Eingriffe im Rahmen der Durchführung der Sanierung erforderlich sind, werden keine nachteiligen Auswirkungen erwartet.
Zur Milderung eventuell doch entstehender Probleme sind bei der Durchführung der Sanierung im Planungsbereich folgende Vorstellungen zu berücksichtigen:
- 	Die Stadt führt - soweit erforderlich - den Umbau von Straßen und Plätzen durch 		und trägt die Kosten.
-	Bei noch erforderlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wird die Stadt die Eigentümer beraten und - soweit möglich - durch günstige Darlehen und Zuschüsse unterstützen. Die Höhe der Förderung ist vom Einzelfall abhängig.
Für alle mit einer Hausmodernisierung zusammenhängenden Fragen steht für die Eigentümer und Mieter der Modernisierungsberater der Stadt zur Verfügung. Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird häufig in einer sogenannten "Modernisierungsvereinbarung" geregelt.
Modernisierungsmaßnahmen, die über eine solche Modernisierungsvereinbarung geregelt werden, und/oder für die eine öffentliche Förderung vorgesehen ist, werden mit den Mietern erörtert und im Einvernehmen mit ihnen durchgeführt. Vor allem bei den mit öffentlichen Mitteln geförderten Modernisierungen wird sich die Stadt im Interesse der Mieter ein Belegungsrecht sichern und eine zeitlich begrenzte Mietpreisbindung vereinbaren.
Durch den Einsatz von Sanierungsfördermitteln sollen u.a. tragbare Mieten erreicht werden.

-	Soweit bei der Bildung von "Hofgemeinschaften" Kosten für den Abbruch von Mauern, Betonflächen oder kleinen Schuppen entstehen, können diese von der Stadt übernommen werden.
-	Nicht störende Betriebe und vorhandene Geschäfte sollen an ihrem jetzigen Standort erhalten bleiben. Bauliche Erweiterungen sind nur im Rahmen des Bebauungsplans möglich.
Für zusätzliche Information und Beratung (z.B. über allgemeine Sanierungsfragen, Modernisierung, Förderungsmöglichkeiten, Wohngeld und sonstige Hilfen) stehen die entsprechenden städtischen Dienststellen zur Verfügung. 


10	Wasserwirtschaftliche Belange
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ausschließlich ein bereits bebautes Gebiet. Es wird deshalb davon ausgegangen, dass dem vorliegenden Bebauungsplan die Belange einer geordneten Abwasserbeseitigung nicht entgegenstehen, da nach Art und Maß der Nutzung eine ausreichende Ver- und Entsorgung gegeben ist.
Da der vorliegende Bebauungsplan die bauliche Erhaltung des dicht bebauten Wohnquartiers zum Ziel hat, sind Neubauten nur zulässig, wenn der Abbruch eines bestehenden Gebäudes vorausgegangen ist. Auf den kleinen Grundstücksfreiflächen sind nur sehr unbedeutende Versickerungsmöglichkeiten für das anfallende Regenwasser gegeben bzw. vorzusehen. Es ist nicht sinnvoll, in diesem Gebiet generell Zisternen festzusetzen, da der Aufwand bei der Regensammlung in den meisten Fällen unangemessen wäre und die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist.
Der Hinweis auf den Grundwasserbewirtschaftungsplan Hessisches Ried ist im Bebauungsplan enthalten.


11		Belange der Natur- und Landschaftspflege – Regelung von Eingriff und Ausgleich
Grundsätzlich ist ein Ausgleich für die zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB nicht erforderlich, wenn die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Da es sich bei dem Plangebiet um ein Bestandsgebiet handelt, was in seiner Baustruktur im wesentlichen durch den Bebauungsplan gesichert werden soll und bei welchem keine neuen Eingriffe in Natur und Landschaft durch neue zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten bzw. anderweitige Möglichkeiten der Versiegelung ermöglicht werden sollen, ist demnach ein Ausgleich nicht erforderlich.
Im Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt aus dem Jahr 2004 ist das Plangebiet als Wohnbaufläche / Mischgebiet (analog zu den Festlegungen im Flächennutzungsplan) mit dem Entwicklungsziel Erhalt und Verbesserung von Grün auf den Bauflächen dargestellt.
Der Bebauungsplan sieht keine wesentliche bauliche Verdichtung vor.
Die Festsetzungen zu den nicht überbaubaren Grundstücksflächen lassen langfristig einen Rückbau der versiegelten Flächen erhoffen. Durch Festsetzungen unter Ziffer I.8 werden vorhandene Bäume und Sträucher unter Schutz gestellt und zusätzliche Baumpflanzungen gefordert.
Insgesamt erfolgt damit eine Verbesserung des Natur- und Wasserhaushaltes gegenüber dem derzeitigen Bestand.
Da insofern durch den vorliegenden Bebauungsplan Eingriffe in Natur und Landschaft nicht erfolgen, sondern insgesamt eine Aufwertung des Natur- und Wasserhaushaltes durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes erfolgt, entfällt die Verpflichtung zur Aufstellung eines Landschaftsplanes im Sinne von § 21 Abs. 1 BNatSchG bzw. § 4 Abs. 4 HENatG.
Von naturschutzfachlicher Seite wurde angeregt, im Bebauungsplan Schutzvorschriften für die vom Aussterben bedrohten Fledermausarten aufzunehmen. In Ziffer IV des Entwurfes sind die nach den gesetzlichen Bestimmungen einzuhaltenden Schutzvorschriften als Hinweis aufgenommen.
Die allgemeinen Empfehlungen zum Schutz von Fledermäusen, Mauerseglern und Schwalben sind bereits heute in einem Informationsblatt zusammengefasst, welches Baugenehmigungen, insbesondere bei Neu- und Umbau im Dachgeschoss, durch das Bauaufsichtsamt beigefügt wird.


12		Umweltbericht
Seit dem 28.07.2001 ist das Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz (UVP-Gesetz) in Kraft. Danach war auch bei Bebauungsplänen, welche städtebauliche Vorhaben ermöglichen, die gemäß der Anlage 1 des o. g. Gesetzes eine Grundfläche i. S. d. § 19 Abs. 2 BauNVO von 20.000 qm überschreiten, zunächst eine Vorprüfung dahingehend durchzuführen, inwieweit eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen ist. Da durch den vorliegenden Bebauungsplan dieser Schwellenwert nicht erreicht wird, wurde im Rahmen dieses Planverfahrens keine UVP durchgeführt.
Durch das Baugesetzbuch in der Fassung vom 23.09.2004 wurde die Umweltverträglichkeitsprüfung durch die nach § 2 Abs. 4 BauGB durchzuführende Umweltprüfung und den gemäß § 2a BauGB zu erstellenden Umweltbericht ersetzt, der grundsätzlich zu erstellen ist.
Bei dem vorliegenden Bebauungsplan N 55 handelt es sich jedoch um eine Planung, die den Bestand erhalten soll und die den sich aus der Eigenart der näheren Umgebung ergebenden Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert. Da auch die sonstigen Anforderungen des § 13 BauGB erfüllt sind, wird das Bebauungsplanverfahren nach dem vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB fortgeführt und beendet. Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung und von dem Umweltbericht abgesehen.


13		Unfallrisiko durch Emissionen
Es sind Unfallgefahren zu berücksichtigen, die auf das Gebiet einwirken können. Hierbei sind die Richtlinien 2003/105/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2003 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-II-Richtlinie) und ihre Umsetzung durch § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz zu berücksichtigen, wonach bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die Nutzungen einander so zuzuordnen sind, dass schädliche Umweltauswirkungen und von schweren Unfällen in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirklungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden.
Die hier zu berücksichtigenden nächstgelegenen Störfallanlagen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz und der 12. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz (12. BlmSchV, Störfallverordnung) befinden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck, welches nordwestlich des Plangebietes in einer Entfernung (Luftlinie) von mindestens ca. 1,5 km an der Frankfurter Landstraße gelegen ist.
Das „Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Fa. Merck mit den Planungen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Artikel 12 der Seveso-II-Richtlinie“, erstellt im Juni 2006 vom TÜV Nord, berücksichtigt sämtliche Anlagen der Fa. Merck und errechnet einen Achtungsabstand zur Fa. Merck für sensible Nutzungen. 
Planungen, die außerhalb der Achtungsgrenze liegen, sind unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG nicht betroffen. Der Achtungsabstand beträgt ca. 800 m vom Betriebsbereich der Fa. Merck. 
Insgesamt kann daher davon ausgegangen werden, dass durch das Vorhaben weder die Rechte des Betriebes berührt werden, noch mit besonderen Unfallrisiken oder einer zusätzlichen Gefährdung der Bevölkerung zu rechnen ist.
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Zimmermann\\S_BESS1\DATA1\WINDAT\PLANUNGSAMT\DATEN\Pool_61\61.4\Bebauungspläne\Laufende Verfahren\N 55\Offenlage\Deckblatt Begründung.docWissenschaftsstadt Darmstadt\I:\Pool_61\61.4\Bebauungspläne\Laufende Verfahren\N 55\Satzung\Deckblatt Begründung N 55.docWissenschaftsstadt Darmstadt‹C:\Dokumente und Einstellungen\Zimmermann\Anwendungsdaten\Microsoft\Word\AutoWiederherstellen-Speicherung von Deckblatt Begründung N 55.asdWissenschaftsstadt Darmstadt‹C:\Dokumente und Einstellungen\Zimmermann\Anwendungsdaten\Microsoft\Word\AutoWiederherstellen-Speicherung von Deckblatt Begründung N 55.asdWissenschaftsstadt DarmstadtRI:\Pool_61\61.4\Bebauungspläne\Laufende Verfahren\N 55\Satzung\Begründung N 55.docWissenschaftsstadt DarmstadtRI:\Pool_61\61.4\Bebauungspläne\Laufende Verfahren\N 55\Satzung\Begründung N 55.docWissenschaftsstadt DarmstadtRI:\Pool_61\61.4\Bebauungspläne\Laufende Verfahren\N 55\Satzung\N 55 Begründung.docWissenschaftsstadt DarmstadtRI:\Pool_61\61.4\Bebauungspläne\Laufende Verfahren\N 55\Satzung\N 55 Begründung.docWissenschaftsstadt DarmstadtRI:\Pool_61\61.4\Bebauungspläne\Laufende Verfahren\N 55\Satzung\N 55 Begründung.docWissenschaftsstadt DarmstadtRI:\Pool_61\61.4\Bebauungspläne\Laufende Verfahren\N 55\Satzung\N 55 Begründung.docß2Ò$¬ý6àÿÿÿÿÿÿÿÿÿQF¢.¢+ŒÂÿÿÿÿÿÿÿÿÿjjO$ÏPQÿÿÿÿÿÿÿÿÿi¶n8ßÀIÿÿÿÿÿÿÿÿÿ„W„©üÆW^„W`„©üo(„W„©üÆW^„W`„©üo(.„W„©üÆW^„W`„©üo(..„W„©üÆW^„W`„©üo(...	„8„ÈûÆ8^„8`„Èûo(	....	„8„ÈûÆ8^„8`„Èûo(.....	
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Details

Vorlagen-Nr.
2006/0560
Typ
Magistratsvorlage
Datum
07.09.2006
Erstellt
29.09.2026 00:00