Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan), Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214 in Köln-Merheim

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Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim 
Vorlage 2586/2021 
hier:    Stellungnahme der Verwaltung zum Beschluss der Bezirksvertretung Kalk  
vom 02.09.2021 -  
 
Die Bezirksvertretung Kalk hat den Beschlussvorschlag der Verwaltung einstimmig als TOP 
8.2.6 in der Sitzung am 28.05. mit Änderungen zur weiteren Beschlussfassung empfohlen:  
 
Die Bezirksvertretung Kalk empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss, folgenden geänderten 
Beschluss zu fassen:  
 
 Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ein 
Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für den Bereich östlich, 
südlich und nördlich der Ostmerheimer Straße in Merheim, (Gemarkung Langenbrück, Flur 
71 Flurstücke Nummer 4923, 5770, 5799 und 5800) —Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 
214" in Köln-Merheim— einzuleiten mit dem Ziel, neben dem bereits im Bau befindlichen 
ersten Abschnitt der Wohnbebauung und der Kindertageseinrichtung im Bestand in einem 
zweiten Bauabschnitt weitere Wohneinheiten inklusive Studentenappartements zu schaffen.  
 
Es werden mindestens 50% geförderte und mindestens 50% preisgedämpfte 
Wohneinheiten errichtet. 
 
 
 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Im Rahmen der Debatte zur Beschlussvorlage in der Sitzung der BV 8 am 2. September 
2021, wurde anhand konkreter Beispiele die Aussage des Vorhabenträgers, es würde 
bezahlbarer Wohnraum speziell für Studenten mit dem Projekt geschaffen, kritisch 
hinterfragt. Im Kern wurde festgestellt, dass „bezahlbarer“ Wohnraum nur durch die sehr 
geringe Wohnungsgröße entstehe und auch hier im oberen Preissegment angeboten werde. 
Das Gesamtvorhaben setzt sich aus 3 Bauabschnitten zusammen: 
 
Bauabschnitt 1: 6-gruppige Kindertagesstätte, Umsetzung auf Grundlage des bestehenden 
Bebauungsplans ( Gemeinbedarf – Krankenanstalt Merheim, Art der Nutzung und § 34 
BauGB hinsichtlich aller übrigen Einfügungskriterien), Bindung zur Bereitstellung von 
Betreuungsplätzen für Klinikum Merheim durch Baulast und vertragliche Regelungen 
 
Bauabschnitt 2:107 Wohnungen, Umsetzung auf Grundlage des bestehenden 
Bebauungsplans ( Gemeinbedarf – Krankenanstalt Merheim, Art der Nutzung und § 34 
BauGB hinsichtlich aller übrigen Einfügungskriterien), Bindung zur Bereitstellung von 
Betreuungsplätzen für Klinikum Merheim durch Baulast und vertragliche Regelungen

Bauabschnitt 3: Circa 140Wohnungen, Schwerpunkt kleine Wohnungen/Appartements, 
Kernzielgruppe Studenten, keine Bindung an Klinikum Merheim, daher nach bestehenden 
Bebauungsplan nicht umsetzbar, Aufstellung eines neuen Vorhaben- und 
Erschließungsplans zur Schaffung des notwendigen Planungsrechts. 
 
Für den 3. Bauabschnitt wird die Bagatellgrenze (4.2.2 der Umsetzungsanweisung zu Nr. 2 
(2) des Kooperativen Baulandmodells Fassung 2017, Geschossfläche Wohnen > 6.750m²) 
überschritten.  
Dementsprechend unterliegt das Vorhaben den Regelungen des Kooperativen 
Baulandmodells in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017. 
 
Entsprechend der Anforderungen des Kooperativen Baulandmodells sind 30% der geplanten 
Geschossfläche Wohnen als öffentlich geförderter Wohnungsbau gemäß den aktuellen 
Förderrichtlinien des Landes Nordrhein-Westfalen zu errichten. 
 
Die konkrete Umsetzung dieser Vorgaben im Rahmen des Planverfahrens erfolgt in 
Abstimmung mit der Bewilligungsbehörde (Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln) und 
dem Fördergeber (Land Nordrhein-Westfalen, vertreten durch das Ministerium für Heimat, 
Kommunales, Bauen und Gleichberechtigung und die NRW Bank). 
 
Hinsichtlich des geförderten Wohnungsbaus können in Abstimmung mit der 
Bewilligungsbehörde und dem Fördergeber beziehungsweise nach deren Vorgaben 
Regelungen im Bebauungsplan und Durchführungsvertrag getroffen werden. 
 
Über die Anforderungen des kooperativen Baulandmodells (festgelegter Anteil öffentlich 
geförderter Wohnraum) hinaus, kann die Verwaltung aktuell keine Vorgaben hinsichtlich der 
Preisgestaltung im Rahmen der Bauleitplanung treffen. Planungsrechtlich regelbar ist z.B. 
die Anzahl und Größe von Wohnungen, d.h. es kann in einem Vorhaben gesteuert werden, 
ob viele kleine Wohnungen (Appartements, MicroAppartements) oder zum Beispiel große, 
familiengerechte oder für Wohngemeinschaften geeignete Wohneinheiten geschaffen 
werden.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Tuch Az 
Vorlagen-Nummer 
 2586/2021 
Freigabedatum 13.08.2021 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwen-
dung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbe-
zogener Bebauungsplan) für den Bereich östlich, südlich und nördlich der Ostmerheimer Straße in 
Merheim, (Gemarkung Langenbrück, Flur 71 Flurstücke Nummer 4923, 5770, 5799 und 5800) —
Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim— einzuleiten mit dem Ziel, neben dem be-
reits im Bau befindlichen ersten Abschnitt der Wohnbebauung und der Kindertageseinrichtung im 
Bestand in einem zweiten Bauabschnitt weitere Wohneinheiten inklusive Studentenappartements zu 
schaffen. 
 
 
Alternative:  
Verzicht auf die Aufstellung eines Bebauungsplans, Beibehaltung des bisherigen Planungsrechts 
„Fläche für Gemeinbedarf – Krankenanstalt Merheim“  
 
 
 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 02.09.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 09.09.2021

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Die WohnWert Merheim GmbH & Co. KG (Vorhabenträgerin) hat am 25.01.2021 die Einleitung des 
Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit dem Ziel beauftragt, auf 
ihren Grundstücken entlang der Ostmerheimer Straße in Merheim (Gemarkung Langenbrück, Flur 71 
Flurstücke Nummer 4923, 5770, 5799 und 5800, Anlage 1) eine Wohnbebauung sowie eine sechs-
gruppige Kindertagesstätte zu realisieren beziehungsweise planungsrechtlich zu sichern.  
 
Das Plangebiet ist als Fläche für Gemeinbedarf ausgewiesen und der Krankenanstalt Köln-Merheim 
zugeordnet. Das Hauptareal der Krankenanstalt Köln – Merheim grenzt südlich und östlich an das 
Bebauungsplangebiet. 
 
In der direkten Umgebung gegenüber der Ostmerheimer Straße im Norden liegt ein großflächiger 
Einzelhandel. Im Nordosten grenzt entlang des Arnikaweges vorwiegend Wohnnutzung an das Ge-
biet. Die westliche und südwestliche Umgebung des Plangebietes wird ebenfalls durch Wohnbebau-
ung geprägt. Die südwestliche Wohnbebauung ist hierbei in drei Wohnhochhäuser mit bis zu 15 Ge-
schossen gegliedert. Im Osten liegen die Einrichtungen der der städtischen Kliniken Köln-Merheim. 
 
Das Plangebiet hat eine Größe von circa 7.400 m². 
 
Auf dem nordwestlichen Teilbereich (Flurstück Nummer 5770) besteht eine neungeschossige Wohn-
bebauung. Diese wird momentan als Personalwohnhaus für die Kliniken Merheim genutzt. Die be-
reits realisierte sechs-gruppige Kindertagesstätte befindet sich auf dem südlichen Grundstück (Flur-
stück Nummer 5799) des Plangebietes. Im östlichen Bereich (Flurstück Nummer 5800) ist als Ersatz 
für das neungeschossige Bestandsgebäude ein neues Personalwohnhaus mit insgesamt 107 
Wohneinheiten kurz vor Fertigstellung (Genehmigung auf Grundlage des bestehenden Bebauungs-
plans). 
 
Nördlich und westlich des bestehenden Personalwohnhauses (Flurstück Nummer 5770) ist das Ge-
biet durch eine sukzessive Vegetationsstruktur sowie durch vereinzelte Bestandsbäume entlang der 
Ostmerheimer Straße geprägt. Im Rahmen der Errichtung des Ersatzneubaues (Flurstück Nummer 
5800) für die derzeitigen Personalwohnungen konnte der Grünbestand im Osten des Gebietes nicht 
erhalten werden. 
 
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens zu schaffen, ist 
die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Der Bebauungsplan soll als vorhabenbezogener 
Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB unter Anwendung des beschleunigten Verfahrens (Bebauungs-
plan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB) aufgestellt werden. Die Voraussetzungen hierfür 
liegen vor (vgl. Anlage 2), Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird der Vorhaben- 
und Erschließungsplan. Die relevanten Umweltbelange werden im weiteren Verfahren umfassend 
untersucht und in die Abwägung eingestellt. 
 
Da der rechtskräftige Bebauungsplan 7345 0/03-1 (Blatt 1) für das nahezu gesamte Plangebiet eine 
Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung “Krankenanstalt Köln – Merheim“ festsetzt,

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ist die Änderung beziehungsweise Neuaufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Die Zielset-
zung des Bebauungsplanverfahrens ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Reali-
sierung ergänzender Wohnbebauung unabhängig von der Krankenhausnutzung zu schaffen.  
 
Um die im weiteren Verfahren zu berücksichtigenden Planungsvorgaben abzustimmen, wur-
den erste städtebauliche Varianten erarbeitet, auf deren Basis die frühzeitige Beteiligung der 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 1 Baugesetzbuch 
(BauGB) im Zeitraum 05.07. bis zum 05.08.2019 durchgeführt wurde. Das städtebauliche 
Konzept wurde am 11.05.2021 dem Gestaltungsbeirat vorgestellt und entsprechend dessen 
Empfehlungen umfassend überarbeitet (Kubatur, Freiflächen). Die veränderte Planung wurde 
am 29.06.2021 dem Gestaltungsbeirat erneut vorgestellt, positiv beurteilt und als Grundlage 
für die weitere Planung empfohlen.  
 
Das Plangebiet ist über die Ostmerheimer Straße von 3 Seiten erschlossen. 
 
Über die Stadtbahnhaltestelle "Merheim" der Linie 1 und die Haltestelle „Ostmerheimer Straße“ der 
Buslinien 157 und 158 ist das Areal an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. 
 
Dem Bedarf an Kindertageseinrichtungen in Köln-Merheim trägt das Vorhaben durch die Integration 
der bereits vom Vorhabenträger errichteten Kindertageseinrichtung, die über den ursächlichen Be-
darf im Plangebiet hinausgeht, Rechnung. Die aus schulentwicklungsplanerischer Sicht angespannte 
Ausgangssituation ist bekannt. Der vom Vorhaben im Grundschulbereich ausgelöste Bedarf kann im 
Zuge der südlich an der Ostmerheimer Straße in Vorbereitung befindlichen Projektentwicklung für 
eine neue Grundschule voraussichtlich gedeckt werden. 
 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Gebiet als Fläche für den Gemeinbedarf Kranken-
haus dargestellt. Durch die geplante überwiegende Wohnnutzung weicht der Bebauungsplan von 
den Darstellungen des Flächennutzungsplans ab. Da die geplanten Nutzungen die im bestehenden 
Umfeld vorhandenen Nutzungsstrukturen fortführen, ist die geordnete städtebauliche Entwicklung 
durch die Planung nicht beeinträchtigt. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird der Flächennutzungs-
plan im Wege der Berichtigung angepasst. 
 
Das Plangebiet soll vorrangig für Wohnen genutzt werden. Geplant ist die Realisierung von circa 140 
Geschosswohnungen im freifinanzierten und geförderten Segment mit einem hohen Anteil an Stu-
dentenappartements. Die Schaffung neuen Wohnraums entspricht dem stadtentwicklungspolitischen 
Ziel, für die wachsende Bevölkerung ein ausreichendes Wohnungsangebot in zentralen Lagen be-
reitzustellen. Die Realisierung neuer Wohnungsbauvorhaben leitet sich aus dem vom Rat der Stadt 
Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) ab, und 
stimmt mit den Leitlinien der städtischen Wohnungspolitik überein. Besonders im Stadtbezirk Kalk 
verlangen die demographische Entwicklung und der daraus resultierende Wohnraummangel die 
zeitnahe Bereitstellung weiterer Wohnungsbestände. 
 
Das städtebauliche Konzept (Anlage 3) sieht eine fünf- bis siebengeschossige, Blockrandbebauung 
vor, welche sich nach Westen öffnet vor. Die Freiflächen sollen begrünt und mit Spiel- und Aufent-
haltsmöglichkeiten gestaltet werden.  
 
Für das Vorhaben findet das Kooperative Baulandmodell in seiner Fassung der Bekanntmachung 
vom 10.05.2017 Anwendung. Die Anwendungszustimmung des Vorhabenträgers zum Kooperativen 
Baulandmodell liegt vor. Die Vorhabenträgerin plant diesen Anteil aufgrund der in der weiteren Pla-
nung zu endgültig zu ermittelnden Geschossfläche für Wohnen im Bereich des geförderten Woh-
nungsbaus zu realisieren. Durch die im Plangebiet bestehende sechsgruppige Kindertageseinrich-
tung kann der ursächliche Mehrbedarf des Vorhabens gedeckt werden. Aufgrund der geringen 
Grundstücksgröße und der geplanten Grundfläche Wohnen ist davon auszugehen, dass keine öffent-
liche Grünfläche und Spielflächen in der geforderten Mindestgröße von 5.000 m²/500m² realisiert 
werden müssen. Im weiteren Verfahren wird die genaue Umsetzung der Grünflächenbedarfe vorha-
benbezogen geprüft.

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Gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 1 in Verbindung mit § 13 Absatz 3 BauGB kann auf eine formale 
Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet 
werden. Gleichwohl werden die relevanten Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 
7 BauGB im weiteren Verfahren ermittelt und sachgerecht gegeneinander abgewogen. Nach bisheri-
gem Planungsstand sind folgende Umweltbelange und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen im wei-
teren Planverfahren insbesondere zu betrachten:  
 
 Artenschutz 
 Natur- und Landschaft (Eingriffsbewertung) 
 Boden 
 Immissionsschutz (Lärm, Luftschadstoffe) 
 Verkehr 
 Klima  
 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, welche Maßnahmen festgesetzt werden können, um dem Klima-
wandel entgegenzuwirken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu dienen. Bisher sind noch 
keine konkreten Maßnahmen beschlossen, welche Auswirkungen auf den Klimaschutz hätten. 
 
 
Anlagen 
1 Geltungsbereich des Bebauungsplans 
2 Erläuterungen zum städtebaulichen Konzept 
3 Städtebauliches Planungskonzept 
4 Kennzahlen Kooperatives Baulandmodell

Ostmerheimer Straße
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung vonMitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zudiesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
0 5025 100150 MeterN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 73456/02 Ostmerheimer Straße 214in Köln - Merheim
Maßstab  1 : 2 500

Kinderspielfläche:
1.054,17 m2
Trafo
14 
Fahr
r.-Stp
II
Müll Unterflur
TG
-Einfahrt
Überdeckelung
VII + ST
V + ST
V + ST
BA1: Kita, Bestand BA2: Wohnhaus, Bestand
BA
2: Wohnhaus
, Bestand
BA
3: Wohnhaus
, Planung
50,40 ü. NHN
+8,00
57,70 ü. NHN
49,70 ü. NHN
+17,90
68,30 ü. NHN
+15,10
65,50 ü. NHN
+24,10
74,50 ü. NHN
+21,10
71,50 ü. NHN
50,40 ü. NHN
Hochhaus Bestand
IX Geschosse, +26,50
76,90 ü. NHN
10 
PKW
-STP Kita
Isometrie, Blick von Norden
Kaspar Kraemer
Architekten GmbH
Neubau Mehrfamilienhaus Merheim
210712 OMS_Lageplan  1:500
Anlage 3

Kaspar Kraemer          .         
Architekten GmbH
Anlage 4
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße in Köln – Kalk/Merheim
Kennzahlen Kooperatives Baulandmodell für BA3
Stand 12.07.2021
4.3.2 Erwartete Einwohnerzahl
Geschossfläche oberirdisch gem. BauNVO 1990, m² 7.911,56
Davon min. öffentlich gefördert (30%) 2.373,47
Rechnerische Anzahl Wohneinheiten (nach Baulandmodell, 
1 WE/90m² GF) 87,91
Erstbelegungsquote mit Anteil öffentlich geförderten Wohnungen 2,30
Rechnerische Anzahl Einwohner (Anzahl WE x Erstbelegungsquote) 202,18
4.3.3 Kindertagesstätte
Da im Zuge des Bauvorhabens bereits ein sechsgruppiger Kindergarten 
realisiert worden ist, vermuten wir, dass damit der Mehrbedarf bereits 
gedeckt ist.
4.3.4 Öffentlicher Spielplatz
Mehrbedarf Öffentliche Spielplatzfläche (Einwohnerzahl x 2 m²), m² 404,37
Da die Fläche unter 500m² liegt, kann ein Ablösebetrag gezahlt werden.
4.3.5 Öffentliche bzw. öffentlich zugängliche Grünfläche
Mehrbedarf öffentl. Grünfläche (Einwohner x 10 m²), m² 2.021,84
Die öffentliche Grünfläche kann nicht auf dem Plangrundstück 
nachgewiesen werden. Da der Bedarf unter 5000 m² liegt, kann ein 
Ablösebetrag gezahlt werden.

1 
A N L A G E  2  
 
Erläuterungen zum städtebaulichen Konzept  
Vorhabenbezogene r Bebauungsplan 
Arbeitstitel: Ostmerheimer Straße in Köln – Kalk/Merheim 
 
 
1 Anlass und Ziel der Planung 
 
Die WohnWert Merheim GmbH & Co. KG (Vorhabenträgerin), hat am 25.01.2021  die Einleitung 
eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit dem Ziel, auf 
ihren Grundstücken entlang der Ostmerheimer Straße in Merheim im Osten von Köln eine Wohn-
bebauung sowie eine sechs-gruppige Kindertagesstätte zu realisieren beziehungsweise planungs-
rechtlich zu sichern. 
 
Da der rechtskräftige Bebauungsplan 7345 0/03-1 (Blatt 1) für das nahezu gesamte Plangebiet 
eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung “Krankenanstalt Köln-Merheim“ 
festsetzt, ist die Änderung beziehungsweise Neuaufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. 
Die Zielsetzung des Bebauungsplanverfahrens ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen 
für die Realisierung des Vorhabens zu schaffen.  
 
Für das Plangebiet wurde ein städtebauliches Konzept entwickelt. Es ist davon auszugehen, dass 
auf der Plangebietsfläche insgesamt circa 245 Wohneinheiten entstehen werden. 
 
 
2 Verfahren 
 
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung von bebauten innerstädtischen Flächen 
handelt, somit um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a Absatz 1 Satz 1 
Baugesetzbuch (BauGB), soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfah-
ren gemäß § 13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden. 
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) inner-
halb des Geltungsbereiches wird bei einer Plangebietsgröße von circa 0,74 Hektar (ha), weniger 
als 20.000 qm betragen und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13 a Ab-
satz 1 Nummer 1 BauGB.  
 
Mit der Planung wird auch keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durch-
führung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeits-
prüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen 
(UVPG NRW) unterliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Num-
mer 7 b BauGB genannten Schutzgüter – Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Euro-
päische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
 
Da die Voraussetzungen des § 13 a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, soll der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Dabei können die Ver-
fahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen 
werden. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2 a 
BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Absatz 4 BauGB wird abgesehen; 
§ 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden 
in die Abwägung eingestellt. 
 
Der Bebauungsplan soll gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan aufgestellt werden. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird jeweils 
der Vorhaben- und Erschließungsplan. Des Weiteren wird ein Durchführungsvertrag geschlossen, 
in dem sich die Vorhabenträgerin zur Durchführung der Planung verpflichtet.

2 
3 Erläuterungen zum Plangebiet  
 
3.1 Abgrenzung und Umgebung des Plangebietes  
 
Das Plangebiet liegt im Kölner Stadtteil Merheim im Osten von Köln. Es umfasst Grundstücke 
(Flurstücke Nummer 5770, 5799 und 5800), die als Fläche für Gemeinbedarf ausgewiesen sind 
und den städtischen Kliniken Köln-Merheim zu zuordnen sind. Das Gebiet wird nahezu allseitig 
von der Ostmerheimer Straße eingefasst. Das Hauptareal der städtischen Kliniken Köln-Merheim 
grenzt südlich und östlich an das Bebauungsplangebiet.  
 
In der direkten Umgebung gegenüber der Ostmerheimer Straße im Norden liegt ein großflächiger 
Einzelhandel. Im Nordosten grenzt entlang des Arnikaweges vorwiegend Wohnnutzung an das 
Gebiet. Die westliche und südwestliche Umgebung des Plangebietes wird ebenfalls durch Wohn-
bebauung geprägt. Die südwestliche Wohnbebauung ist hierbei in drei Wohnhochhäuser mit bis 
zu 15 Geschossen gegliedert. Im Osten liegen die Einrichtungen der städtischen Kliniken Köln-
Merheim. 
 
Das Plangebiet hat eine Größe von circa 0,74 Hektar (ha).. 
 
 
3.2 Bestandssituation 
 
Auf dem nordwestlichen Teilbereich (Flurstück Nummer 5770) besteht eine neungeschossige 
Wohnbebauung. Diese wird momentan als Personalwohnhaus für die städtischen Kliniken Mer-
heim genutzt. Die bereits realisierte sechs-gruppige Kindertagesstätte befindet sich auf dem südli-
chen Grundstück (Flurstück Nummer 5799) des Plangebietes. Im östlichen Bereich (Flurstück 
Nummer 5800) ist als Ersatz für das neungeschossige Bestandsgebäude ein neues Personal-
wohnhaus mit insgesamt 107 Wohneinheiten entstanden. 
 
Nördlich und westlich des bestehenden Personalwohnhauses (Flurstück Nummer 5770) ist das 
Gebiet durch eine sukzessive Vegetationsstruktur sowie durch vereinzelte Bestandsbäume ent-
lang der Ostmerheimer Straße geprägt. Im Rahmen der Errichtung des Ersatzneubaues (Flur-
stück Nummer 5800) für die derzeitigen Personalwohnungen konnte der Grünbestand im Osten 
des Gebietes nicht erhalten werden. 
 
In der Umgebung befindet sich eine Gemengelage aus gewerblichen Nutzungen, Einzelhandel 
und Wohnen.  
 
 
3.3 Erschließung 
 
Das Plangebiet ist über die Ostmerheimer Straße an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz 
angebunden. Über die Olpener Straße besteht eine Anbindung an die Autobahn 4. Die Autobahn-
Auffahrt Köln-Merheim ist circa 1,3 Kilometer entfernt.  
 
Die Haltestelle "Merheim" der Stadtbahnlinie 1 liegt in einer Entfernung von circa 300 Meter und 
ist damit fußläufig gut erreichbar. Über die Haltestelle „Ostmerheimer Straße“ der Buslinien 157 
und 158 ist das Areal an das Busnetz angeschlossen, die Haltestelle liegt nördlich des Plangebie-
tes und ist circa 100 Meter entfernt. 
 
 
3.4 Störfallbetriebe 
 
Im Plangebiet wie auch in der benachbarten Umgebung befinden sich keine Störfallbetriebe, ge-
mäß SEVESO-Richtlinie.

3 
4 Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan 
 
Im Regionalplan, Teilabschnitt Region Köln der Bezirksregierung Köln ist das Plangebiet als "All-
gemeiner Siedlungsbereich" (ASB) dargestellt. 
 
 
4.2 Landschaftsplan 
 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt Innenbereich dar und trifft keine Aussagen. 
 
 
4.3 Flächennutzungsplan 
 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Gebiet als Fläche für den Gemeinbedarf Kranken-
haus dargestellt. Durch die geplante überwiegende Wohnnutzung weicht der Bebauungsplan von 
den Darstellungen des Flächennutzungsplans ab. Da die geplanten Nutzungen die im bestehen-
den Umfeld vorhandenen Nutzungsstrukturen fortführen, ist die geordnete städtebauliche Entwick-
lung durch die Planung nicht beeinträchtigt. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB wird der Flächen-
nutzungsplan im Wege der Berichtigung angepasst. 
 
 
4.4 Bebauungsplan 
 
Das Plangebiet liegt innerhalb der Geltungsbereiche der Bebauungspläne Nummer 7345 0/03-1 
(Blatt 1) aus dem Jahr 1974 und Nummer 74459/07 (2. Änderung) aus dem Jahr 2007. Der nahe-
zu komplette Bereich des Plangebietes ist als Fläche für den Gemeinbedarf festgesetzt. Ausge-
nommen hiervon ist ein nördliches Teilstück, welches als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt 
ist. Nördlich und östlich des Plangebietes liegt der Bebauungsplan Nummer 74459/07 aus dem 
Jahr 2003, der für die den angrenzenden großflächigen Einzelhandel eine Kerngebietsfestsetzung 
mit bis zu fünf Vollgeschossen und einer Grundflächenzahl (GRZ) von bis zu 1,0 trifft. Die östlich 
an das Kerngebiet angrenzende Bebauung (entlang des Arnikaweges) ist als Mischgebiet mit bis 
zu vier Vollgeschossen und einer GRZ von bis zu 0,6 ausgewiesen. 
 
Westlich des Plangebietes liegt der rechtskräftige Bebauungsplan Nummer 7345 9/02. In diesem 
Bereich wird entlang der Ostmerheimer Straße ein Allgemeines Wohngebiet mit bis zu 15 Vollge-
schossen festgesetzt.  
 
 
4.5 Kooperatives Baulandmodell 
 
Für das durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan planungsrechtlich neu ermöglichte 
Wohngebäude (dritte Bauabschnitt, s.u.) – circa 140 Wohneinheiten – kommt das kooperative 
Baulandmodell Köln (KoopBLM) in der Fassung vom 10.05.2017 – zur Anwendung.  
 
Die Prüfung der städtebaulichen Kennzahlen für das Kooperative Baulandmodell hat ergeben, 
dass ein rechnerischer Mehrbedarf von circa 404 m² an öffentlichen Spielplätzen und circa 
2.022 m² an öffentlichen beziehungsweise öffentlich zugänglichen Grünflächen gegeben ist. Beide 
Flächenbedarfe liegen unter den Schwellenwerten von 500 m² bei öffentlichen Spielflächen bezie-
hungsweise 5000 m² bei öffentlich zugänglichen Grünflächen und könnten dementsprechend ab-
gelöst werden. Die genaue Umsetzung erfolgt im weiteren Planverfahren 
 
 
5 Planungs- und Nutzungskonzept 
 
Für den Geltungsbereich wurde ein Masterplan entwickelt, der die städtebauliche Entwicklung für 
den Gesamtgrundstücksbereich an der Ostmerheimer Straße aufzeigt und in einer integrierten 
Planung über insgesamt drei Bauabschnitte zusammenführt. Ziel der Planung ist die Realisierung

4 
beziehungsweise die Sicherung (Ausweisung) der zukünftig vorwiegend als Wohnnutzung genutz-
ten Flächen sowie der bereits realisierten sechs-gruppigen Kindertagesstätte. 
 
Der erste Bauabschnitt umfasste das südliche Flurstück Nummer 5799. Hier wurde eine sechs-
gruppige Kindertagesstätte inklusive der erforderlichen Spiel- und Freiräume (circa 520 m²), wel-
che nach Westen hin orientiert sind, realisiert. Die Kindertagesstätte wurde in einer zweigeschos-
sigen Bauweise errichtet und grenzt nach Norden hin unmittelbar an den ebenfalls bereits reali-
sierten zweiten Bauabschnitt.  
 
Im Rahmen des zweiten Bauabschnittes ist auf dem Flurstück Nummer 5800 ein Ersatzneubau für 
die auf dem Flurstück Nummer 5770 bestehenden Personalwohnungen geschaffen worden. Die 
Gebäudestruktur des zweiten Bauabschnittes weist bis zu fünf Vollgeschosse plus Staffelge-
schoss auf und ist straßenbegleitend von Osten nach Norden errichtet worden. Hier wurden ins-
gesamt 107 Wohneinheiten realisiert. Nach erfolgter Fertigstellung und Nutzungsaufnahme des 
zweiten Bauabschnittes ist nun die Realisierung des dritten Abschnittes geplant.  
 
Nach Niederlegung des Bestandsgebäudes soll auf dem Flurstück Nummer 5770 eine direkt an-
grenzende städtebauliche Fortführung der bereits realisierten Strukturen aus dem zweiten Bauab-
schnitt erfolgen. Die städtebauliche Kubatur (fünf Vollgeschosse zuzüglich Staffelgeschoss) wird 
aufgenommen und nach Norden hin straßenbegleitend weitergeführt. Am nördlichsten Punkt, in 
der Nähe zur Olpener Straße, soll durch die Realisierung einer sieben geschossigen Bebauung 
zuzüglich Staffelgeschoss eine qualitätsvolle Eingangssituation beziehungsweise Adressbildung 
geschaffen werden. 
 
Die entwickelte Hofsituation, im westlichen Bereich des Plangebietes, wird als Grün- und Klein-
kinderspielbereich vorgesehen. Ein Bereich von ca. 1.054 m² wird dabei als Kleinkinderspielfläche 
entwickelt werden. Entlang der Flurstücksgrenzen 5770 und 5800 ist eine Durchfahrt für die Feu-
erwehr berücksichtigt. 
 
Der ruhende Verkehr soll vorwiegend in einer Tiefgarage untergebracht werden, um eine ausrei-
chende und qualitätsvolle Freiflächengestaltung zu sichern. Die Zu- und Abfahrt der Tiefgarage 
soll entlang der im Westen verlaufenden Ostmerheimer Straße positioniert werden. Darüber hin-
aus ist für das Vorhaben ein Car-Sharing Modell angedacht. 
 
Der vorliegende Entwurfsstand weist eine GRZ von circa 0,44 und eine GFZ von circa 1,94 über 
das gesamte Plangebiet auf. Insgesamt sieht der Entwurf eine Wohnbebauung mit V- bis VII-
Vollgeschossen und eine Entwicklung von insgesamt circa 245 Wohneinheiten bezogen auf das 
Gesamtplangebiet vor. Von den innerhalb des dritten Bauabschnittes geplanten 140 Wohneinhei-
ten sollen circa 116 Wohneinheiten als Studenten-Appartements, überwiegend als 2er-WG´s aus-
gebildet werden. 
 
Der Gestaltungsbeirat der Stadt Köln hat dem vorliegenden städtebaulichen Entwurf in seiner Sit-
zung vom 29.06.2021 zugestimmt.  
 
 
6 Auswirkungen der Planung / Umweltbelange 
 
6.1 Verkehr 
 
Die Auswirkungen der Planung auf die Verkehrsbelastung der Straßen und Knotenpunkte im Um-
feld wurden in Teilen bereits geprüft (Verkehrsgutachten Vorhaben Ostmerheimer Straße 214, 
PTV – Transport Consult GmbH, Düsseldorf, Mai 2019) und werden im Rahmen des weiteren 
Verfahrens von den entsprechenden Gutachtern qualifiziert. Hierzu haben bereits aktuelle Ver-
kehrszählungen stattgefunden. Das Plangebiet ist durch Verkehrslärm vorbelastet. Aussagen zum 
Lärmbelastung werden im weiteren Verfahren gutachterlich ermittelt.

5 
6.2 Artenschutz 
 
Auf Grund potenzieller Vorkommen artenschutzrechtlich relevanter Arten und vorhabenbedingten 
Wirkungen wurden für die ersten beiden Bauabschnitte bereits gutachterliche Untersuchungen der 
Betroffenheit dieser Arten sowie gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen zu deren Schutz – 
Artenschutzprüfung – erarbeitet (raskin – Umweltplanung und Umweltberatung GbR, Aachen, Juli 
2016). Im Rahmen der Artenschutzprüfung wurden geeignete Vermeidungsmaßnahmen, inklusive 
funktionserhaltender, vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen bei Umsetzung der Planung aufge-
führt.  
 
Für den dritten Bauabschnitt wird eine aktuelle Artenschutzprüfung erstellt.  
 
 
6.3 Pflanzen/ Baumbestand 
 
Eingriffe im Sinne des § 1 a Absatz 3 Satz 6, die aufgrund des Bebauungsplans zu erwarten sind, 
gelten entsprechend § 13 a Abs. 2 Nr. 4 als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zuläs-
sig. Die durch die Planung betroffenen Bäume werden kartiert, bewertet und entsprechend der 
Baumschutzsatzung der Stadt Köln ausgeglichen. Hierzu ist ebenfalls das Kölner Büro für Faunis-
tik mit einer entsprechenden Untersuchung beauftragt. In diesem Zusammenhang wird auch be-
trachtet, ob sich innerhalb des Plangebietes noch schützenswerte Biotope befinden. 
 
 
6.4 Immissionsschutz 
 
Die Umgebung des Plangebietes ist in Teilen durch gewerbliche Nutzungen geprägt. Die Einwir-
kungen durch den Gewerbelärm auf das Plangebiet werden im weiteren Verfahren untersucht und 
im Rahmen eines Immissionsschutzkonzeptes berücksichtigt. Die für den Schutz vor Lärmemissi-
onen erforderlichen Maßnahmen werden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. 
 
Darüber hinaus liegt das Plangebiet innerhalb der Nachtschutzzone des Flughafens Köln-Bonn. 
Gemäß der Übersichtskarte Nachtschutzzone des Flughafens Köln/Bonn können nachts äquiva-
lente Dauerschallpegel von über 55 dB(A) auftreten. Die gegebenenfalls hieraus resultierenden 
Schallschutzmaßnahmen werden im Rahmen der weiteren Planung berücksichtigt.  
 
Das Bauverbot des § 5 Abs. 2 Fluglärmschutzgesetz (FluLärmG) ist in der vorliegenden Konstella-
tion nicht gegeben, da die Ausnahmevorschrift des § 5 Abs. 3 Nummer 6 FluLärmG einschlägig 
ist. Denn der geplante Bebauungsplan dient der Anpassung von vorhandenen Ortsteilen mit 
Wohnbebauung.  
 
 
6.5 Klima 
 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, welche Maßnahmen festgesetzt werden können, um dem 
Klimawandel entgegenzuwirken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu dienen. Zu die-
sen Maßnahmen zählen unter anderem die Anlage von extensiven Dachbegrünungen, die Begrü-
nung von nicht überbauten Tiefgaragenteilen, die Pflanzung von Bäumen sowie die Anlage von 
Gartenflächen. Auch eine Fassadenbegrünung ist für den dritten Bauabschnitt vorgesehen. Mit 
einer entsprechenden Freianlagenplanung ist ein qualifiziertes Landschaftsarchitekturbüro beauf-
tragt. Durch Berücksichtigung dieser stadtklimatischen Anforderungen kann die Planung einer 
Verschlechterung des Schutzgutes Klima entgegenwirken und eine Veränderung des Lokalklimas 
abmindern.  
 
Für das vorliegende Vorhaben werden im Weiteren auch ein entsprechendes Energieversor-
gungskonzept, ein Entwässerungskonzept sowie ein Konzept zur Starkregenvorsorge erarbeitet. 
Mit der Erstellung einer Untersuchung wurde ein entsprechendes Fachbüro beauftragt. 
 
Auch für die Bauphase wird die Vorhabenträgerin prüfen, welche Aspekte des klimagerechten 
Bauens, etwa bei der Auswahl der Materialien, zum Einsatz kommen können.

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6.6 Altlasten 
 
Für das gesamte Plangebiet wurde im Rahmen des ersten Bauabschnittes eine Bodenuntersu-
chungen (Stand: 02.11.2015) durchgeführt.  
Für die vakanten Flurstücke liegen gemäß Gutachten keine Erkenntnisse auf altlastverdächtige 
Flächen und Altlasten vor. Auch dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt der Stadt Köln liegen 
keine Erkenntnisse über Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen im Plangebiet vor, so dass in 
Übereinstimmung mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt weitere Bodenuntersuchungen 
nicht erforderlich sind.  
 
 
6.7 Kulturelles Erbe 
 
Aus kulturlandschaftlicher Sicht wird im Rahmen der weiteren Planung auch eine Auseinanderset-
zung mit dem Schutzgut "Kulturelles Erbe" (Baudenkmäler, Denkmalbereiche, historische erhal-
tenswerte Bausubstanz, Bodendenkmäler, vermutete Bodendenkmäler, historische Kulturland-
schaftsbereiche und historische Kulturlandschaftselemente sowie das Immaterielle Erbe) erfolgen. 
Dies trifft im Besonderen auf die angrenzenden historischen Gebäuden (Luftwaffenkaser-
ne/Feldflughafen Merheim) im Bereich des Krankenhausgeländes beziehungsweise des Neubau-
gebietes "Madausgärten" zu.  
 
 
6.8 Umweltbelange 
 
Gemäß § 13 a Absatz 2 Nummer 1 in Verbindung mit § 13 Absatz 3 BauGB kann auf eine formale 
Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2 a BauGB verzichtet 
werden. Die Umweltbelange, wie zum Beispiel Lärmschutz insbesondere im Hinblick auf die ge-
werbliche Nutzung der Umgebung, werden im weiteren Verfahren untersucht und bewertet. Weite-
re betroffene Umweltbelange, werden im weiteren Verfahren ermittelt.  
 
 
7 Planverwirklichung 
 
Das Planungsrecht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen werden.  
 
Zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger wird entsprechend § 12 BauGB ein Durchführungs-
vertrag geschlossen, welcher die Realisierung des Vorhabens sichert.  
 
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und 
Erschließungskosten von dem Vorhabenträger übernommen. Der Stadt Köln entstehen keine 
Kosten.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 
Herr Menne 
Telefon:  (0221) 221-98313  
Fax       :  (0221) 221-98347 
E-Mail:  dieter.menne@stadt-koeln.de 
Datum: 06.09.2021 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 6. Sitzung der Bezirksvertretung 
Kalk vom 02.09.2021 
öffentlich 
8.2.6 Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan)  
Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim 
2586/2021 
 Gemeinsamer Änderungsantrag der SPD-Fraktion und der Fraktion DIE 
LINKE. vom 01.09.2021 
AN/1858/2021 
Die Bezirksbürgermeisterin Greven-Thürmer (SPD-Fraktion) lässt über den Be-
schlussvorschlag der Verwaltung mit der Ergänzung aus dem gemeinsamen Ände-
rungsantrag der SPD-Fraktion und der Fraktion DIE LINKE. abstimmen: 
 
Beschluss: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in 
Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) für den Bereich östlich, südlich und nördlich der Ost-
merheimer Straße in Merheim, (Gemarkung Langenbrück, Flur 71 Flurstücke Nummer 4923, 
5770, 5799 und 5800) —Arbeitstitel: "Ostmerheimer Straße 214" in Köln-Merheim— einzulei-
ten mit dem Ziel, neben dem bereits im Bau befindlichen ersten Abschnitt der Wohnbebau-
ung und der Kindertageseinrichtung im Bestand in einem zweiten Bauabschnitt weitere 
Wohneinheiten inklusive Studentenappartements zu schaffen. 
 
Es werden mindestens 50% geförderte und mindestens 50% preisgedämpfte 
Wohneinheiten errichtet. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt.  
 
Anlage 5