Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.09.2019

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer  02.12.2019 
 4077/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 02.12.2019 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.09.2019 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30. September 2019 ist fertiggestellt 
und wird dem Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
 
Anlage: 
 
Anlage 1 – Zwischenbericht Betriebsausschuss III 2019 
 
Gez. Greitemann

Zwischenbericht 
 
zum 30. September 2019

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung 
mit den zeitanteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2019 
 
 
Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2019 
 
Erläuterungen zum Bericht per 30.09.2019

Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2019 rungen
ergebnis-
01.01.-30.09.2019 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 198.072 216.810 -18.738 1
b) aus Betreuungstätigkeit 36.706 64.931 -28.225 2
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 814 5.433 -4.618
Umsatzerlöse gesamt 235.592 287.174 -51.582
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 6.311 -13.052 19.363 1
b) Betreuungstätigkeit 3 0 3 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 6.314 -13.052 19.366
3. andere aktivierte Eigenleistungen 2.661 7.706 -5.045
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 2 645 -643
b) übrige betriebliche Erträge 707 1.995 -1.288
sonstige betriebliche Erträge gesamt 709 2.640 -1.931
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 43.632 45.509 1.877
b) Instandhaltung 34.696 52.797 18.102 4
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 43.882 44.618 736
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 122.210 142.925 20.715
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Betreuungstätigkeit 29.548 57.615 28.067 2
b) sonstigen Serviceleistungen 2.025 2.887 863
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 31.573 60.502 28.929
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 23.565 26.507 2.942
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 10.524 8.687 -1.837
Personalaufwand gesamt 34.089 35.194 1.105
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen 16.822 17.703 881
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 8.452 9.655 1.202
Betriebsergebnis 32.130 18.489 13.641
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.689 1.540 149
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 4 458 -454
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 17.299 22.513 5.215 5
13. Außerordentliches Ergebnis und Steueraufwand / -erstattung -99 0 99
Finanzergebnis -15.705 -20.515 4.810
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 16.425 -2.026 18.451
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 1.676 2.671 -995
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 1. - 3. Quartal 2019 18.102 645 17.457
* Sachstand Oktober 2019
Z w i s c h e n b e r i c h t 
per 30.09.2019
6
3
Quartalsbericht III 2019
Bericht 30.09.2019

per 30.09.2019 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 454 0,02 0 390 0,02 0 64 16,30
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 1.684.487 89,55 0 1.592.794 88,84 0 91.693 5,76
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 34.824 1,85 0 35.221 1,96 0 -397 -1,13
- Übrige Sachanlagen 28.624 1,52 0 31.488 1,76 0 -2.865 -9,10
- Finanzanlagen 41.185 2,19 0 41.012 2,29 0 173 0,42
Anlagevermögen 1.789.574 95,13 0 1.700.905 94,87 0 88.669 5,21
- Vorräte 70.575 3,75 70.575 65.605 3,66 65.605 4.970 7,58
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 20.969 1,11 20.969 25.067 1,40 0 -4.098 -16,35
- Liquide Mittel 0 0,00 0 793 0,04 0 -793 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 33 0,00 33 476 0,03 476 -443 -93,02
Umlaufvermögen/RAP 91.577 4,87 91.577 91.941 5,13 66.081 -364 -0,40
1.881.151 100,00 91.577 1.792.846 100,00 66.081 88.305 4,93
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,05 0 1.000 0,06 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 192.888 10,25 0 176.922 9,87 0 15.966 9,02
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 193.888 10,31 0 177.922 9,92 0 15.966 9,02
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 354.056 18,82 0 352.233 19,65 0 1.822 0,52
Eigenkapital i.w.S. 547.944 29,13 0 530.155 29,57 0 17.789 3,36
- Rückstellungen 103.038 5,48 103.038 99.725 5,56 99.725 3.312 3,32
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.066.508 56,69 0 1.007.866 56,22 23.992 58.642 5,82
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 30.324 1,61 30.324 0 0,00 0 30.324 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 8.689 0,46 0 10.210 0,57 10.210 -1.521 -14,90
- Erhaltene Anzahlungen 70.605 3,75 70.605 65.502 3,65 65.502 5.103 7,79
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 54.044 2,87 54.012 79.388 4,43 26.587 -25.343 -31,92
Fremdkapital 1.333.207 70,87 257.978 1.262.691 70,43 226.017 70.516 5,58
1.881.151 100,00 257.978 1.792.846 100,00 226.017 88.305 4,93
1)Sachstand Oktober 2019
2)geprüfter, noch nicht testierter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2018
E n t w i c k l u n g   d e r
V e r m ö g e n s l a g e
Quartalsbericht III 2019
Vermögensvergleich

Erläuterungen zum Bericht per 30.09.2019 
 
 
Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von Auf-
wendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in folgenden Be-
reichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Abschreibungen 
 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR -18,8 Mio. niedrigeren Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung betreffen Abweichungen aus den Nebenkostenabrechnungen  
(EUR -22,9 Mio.) sowie Mehrerlöse bei den Mieten (EUR 4,1 Mio.). 
 
Grund für die Abweichung bei den Nebenkosten sind saisonale Verzögerungen. Die Erlöse 
werden zeitversetzt nach Rechnungsstellung der Energieversorger und Weiterbelastung an 
die Nutzer umgesetzt; erfahrungsgemäß in Laufe der zweiten Jahreshälfte. 
 
Die Abweichung bei den Mieten betrifft vor allem die Sparten Verwaltungsgebäude und Schu-
len. Gründe für die Mehrerlöse sind u. a. vorzeitige Fertigstellungen (z. B. Falckensteinstraße, 
Eitorfer Straße oder Ottostraße) sowie zum Planungszeitpunkt nicht bekannte Neuanmietun-
gen (z. B. Wasseramselweg oder Gottfried-Hagen-Straße). Die Abweichung wird sich im Jah-
resverlauf weiter erhöhen. 
 
2 Die Abweichungen bei den Erlösen aus Betreuungstätigkeit (EUR -28,2 Mio.) betreffen insbe-
sondere den Bereich Baubetreuung mit EUR -30,6 Mio.. Den verminderten Erlösen stehen 
entsprechend geringere Aufwendungen (EUR 28,1 Mio.) gegenüber, von denen  
EUR 27,2 Mio. aus der Baubetreuung stammen. 
 
Insbesondere im Bereich der Kulturbauten wird der geplante Mittelabfluss aufgrund von plane-
rischen und baulichen Verzögerungen in mehreren Großprojekten nicht in vollem Umfang rea-
lisiert. 
 
Gemessen an der Entwicklung des Mittelabflusses der letzten drei Jahre ergibt sich für 2019 
ein voraussichtlicher Mittelabfluss für die Baubetreuung insgesamt von rd. EUR 31,3 Mio. 
(entspricht 53% des Wirtschaftsplanansatzes). 
 
3 Grund für die Abweichung bei den Eigenleistungen ist die Entscheidung der Gebäudewirt-
schaft, Projektplanungs- und -steuerungsleistungen vermehrt an Dritte zu übertragen. Damit 
konzentriert sich die Arbeit der Projektverantwortlichen überwiegend auf nicht delegierbare 
Bauherrenaufgaben. Diese Leistungen sind nicht aktivierbar.

4 Der im Gesamtplanwert für 2019 (EUR 70,4 Mio.) enthaltene Ansatz zum Substanzerhalt der 
Objekte i. H. v. EUR 54,9 Mio. (lt. KGSt 1,2% vom Wiederbeschaffungswert) wird nach aktuel-
ler Prognose von der GW erreicht. Die sich zum Jahresende abzeichnende Differenz von rd. 
EUR 15,5 Mio. dient vor allem der Abdeckung von Risiken, die mit der Betreiberverantwortung 
einhergehen (Brandschutzauflagen, Schadstoffbeseitigung etc.). 
 
5 Die Abweichung bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (EUR 5,2 Mio.) betrifft mit  
EUR 4,7 Mio. die Zinsaufwendungen für Darlehen. Hiervon ist ein Großteil auf eingesparte 
Zinsaufwendungen bei der Aufnahme neuer Darlehen zurückzuführen. Ursächlich sind vor al-
lem geringere Darlehensbeträge sowie niedrigere Zinssätze. 
 
6 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 1. bis 3. Quartal 2019 schließt mit einem vorläufigen 
Ergebnis vor Ergebnisausgleich von EUR + 16,4 Mio. Noch zu berücksichtigen sind rückstel-
lungsrelevante Sachverhalte im Rahmen der Jahresabschlusserstellung. 
 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu geordnet. In 
diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kostenmiete durch einen 
Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zudem der Wegfall der Abführung 
an den städtischen Haushalt und die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kern-
verwaltung und eigenbetriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der Gebäu-
dewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zu-
stehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Ge-
schäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus Grund-
stücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine besondere Behand-
lung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finan-
zierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund 
bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden Komponen-
ten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den 
Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Ei-
genkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wer-
den soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2019 beträgt lt. Wirtschaftsplan insgesamt rd. 
EUR 70,4 Mio. Dem zeitanteiligen Planansatz von EUR 52,8 Mio. stehen tatsächliche 
Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. EUR 34,7 Mio. gegenüber. 
 
 Für 2019 ist die Veräußerung des Grundstückes Bürgerstraße 2 geplant  
(EUR 0,9 Mio.). Der Verkauf wurde im 1. bis 3. Quartal 2019 nicht umgesetzt.

Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.09.2019: 
 
 GuV 
 Jan. – Sep. 2019 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  16,4 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung   -  16,4  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 18,1  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,0  
Ausgleichsanspruch der GW gegenüber  
der Kernverwaltung (Saldo) 1,7 1,7 
   
Ergebnis 1. bis 3. Quartal 2019 nach  
(modifiziertem) Ergebnisausgleich  18,1 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernverwaltung 
zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrektur der Umsatzerlö-
se (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwischenberichterstattung für das 
1. bis 3. Quartal 2019 liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch nicht vor, so 
dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer 
Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
 
Entwicklung der Vermögenslage / Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.09.2019 beträgt EUR 1,8 Mrd. Bezogen auf die um die pas-
sivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine bereinigte Eigen-
kapitalquote von 12,70 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalanteil von  
30 % wird unterschritten. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapi-
talausstattung konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur überwiegenden 
Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Konstanz des nominellen Ei-
genkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote führen.