Erfahrungsbericht zum städtischen Belegungsmanagement

V/0649/2013 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Erfahrungsbericht zum städtischen Belegungsmanagement 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
18.09.2013 Ausschuss für Soziales, Gesundheit und Arbeitsförderung Bericht 
30.09.2013 Kommunale Seniorenvertretung Bericht 
08.10.2013 Ausschuss für Gleichstellung Bericht 
08.10.2013 Kommission zur Förderung der Inklusion von Menschen mit Behinderungen Bericht 
09.10.2013 Integrationsrat Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Vorbemerkungen 
 
Die Verwaltung stellte mit der öffentlichen Berichtsvorlage vom 23.06.2010 den politischen Gr e-
mien im Herbst 2010 ein Konzept zur Anpa ssung des städtischen Belegungsmanagements vor, 
mit dem am Wohnungsmarkt besonders benachteiligte Haushalte bei ihrer Wohnungssuche u n-
terstützt werden (Vorlage V/0363/2010). Zum Stellenplan 2012 wurde beim Amt für Wohnung s-
wesen eine unbefristete Stelle zur  Umsetzung der Konzeption eingerichtet. Sie wurde im August 
2012 allerdings erst befristet für 2 Jahre mit einem Sozialarbeiter besetzt, da bis zu diesem Zei t-
punkt genügend Erfahrungen und Vermittlungsdaten vorliegen, um die Effektivität und Effizienz 
dieser Stelle im Rahmen einer Evaluation beurteilen zu können. 
 
Mit dieser Vorlage berichtet die Verwaltung nach einem Jahr über die Erfahrungen mit dem ne u-
en Konzept und die Wirkungen des Belegungsmanagements. 
 
 
Zielgruppe des Belegungsmanagements 
 
Im Rahmen des Belegungsmanagements werden Haushalte bei der Wohnungssuche unterstützt, 
denen wegen besonderer persönlicher Problemlagen der Zugang zu  angemessenem Wohnraum 
besonders erschwert oder völlig verwehrt ist.  
Zur Zielgruppe gehören im Besonderen kinderreiche Familien, Alleinerziehende, Personen, die 
altersbedingt oder wegen eingetretenen Pflegebedarfs sowie  aufgrund von Mobilitätseinschrä n-
kungen dringend mit angemessenem Wohnraum versorgt werden sollten . Auch obdachlose Ein-
zelpersonen oder Paare ohne festen  Wohnsitz ( ofW), die schon länger eine Woh nung suchen 
und bei denen die Gefahr besteht , ggf. den vorhandenen Arbeitsplatz zu verlieren , werden bei 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
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Auskunft erteilt: 
Frau Regenitter 
Ruf: 
492 64 00 
E-Mail: 
RegenitterG@stadt-muenster.de 
Datum: 
22.08.2013 
Öffentliche Berichtsvorlage

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der Wohnungssuche unterstützt. Insbesondere die Verschlechterung schon vorhandener ge-
sundheitlicher Einschränkungen dieser Personen durch fehlenden Wohnraum soll dringend ver-
mieden werden.     
 
Es gibt Haushalte, die schon über drei  Jahre beim Amt für Wohnungswesen registriert sind und 
auf angemessene Wohnraumversorgung hoffen, aber auch kurzfristig sind zunehmend Haushalte 
betroffen, bei denen ein hoher Handlungsdruck besteht. 
 
Allen gemein ist, dass die Haushalte auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind, da ihnen 
für ihren Lebensunterhalt zumeist Transferleistungen (SGB II, SGB XII), niedrige Renten oder nur 
geringes Erwerbseinkommen mit oder ohne Aufstockung mit Sozialleistungen zur Verfügung ste-
hen. Eine Wohnraumversorgung am freif inanzierten Wohnungsmarkt ist für diese Zielgruppe  in 
Münster kaum möglich.  
 
Zugang zum Belegmanagement 
 
In der Startphase wurde n die gemeldeten Haushalte mit dringendem Versorgungsbedarf ang e-
schrieben und ihnen das freiwillige Angebot der Unterstützung durch das Amt für Wohnungswe-
sen unterbreitet. Die betroffenen Haushalte nahmen die Unterstützung und angebotenen Hau s-
besuche gerne in Anspruch. Bei Personen ohne festen Wohnsitz (ofW) oder bei Frauen , die zur-
zeit im Frauenhaus untergebracht sind, vereinbarte der verantwortliche Sozialarbeiter Termine im 
Amt für Wohnungswesen.  
Mittlerweile beschränkt sich der Zugang nicht mehr allein e auf die Kontaktaufnahme von im Amt 
für Wohnungswesen registrierten Wohnungssuchenden,  sondern viele unterschiedli che soziale 
Träger, das Jobcenter, das Sozialamt usw. nutzen das Angebot des Belegungsmanagements. Es 
finden gemeinsame Hausbesuche mit geric htlich bestellten Betreuern, Mitarbeitern aus dem Be-
treuten Wohnen usw. statt.  
 
Insgesamt wurden bis Ende Juli 2013 im Rahmen des  Belegungsmanagements 171 Haushalte 
betreut: 
 
 
 
Anzahl der betreuten Haushalte nach Größe* 
1 Pers. HH 2.Pers.HH 3. Pers. HH 4. Pers.HH 5. Pers.HH    6. Pers. und 
mehr Pers. HH 
72 30 19 15 21 14 
(*Stand 31.07.2013) 
 
Zwingende Voraussetzung für die Unterstützung durch das Angebot ist in allen Fällen ein gültiger 
Wohnberechtigungsschein.  
 
Konzeption des Belegungsmanagement 
 
Ziel der konzeptionellen Ausrichtung ist es , die betroffenen Haushalte nachhaltig mit Wohnraum 
zu versorgen.  
Um für gezielte Wohnungsangebote sorgen zu können, ist als erster Schritt immer eine sorgfält i-
ge Prüfung der ausschlaggebenden Gründe und der persönli chen Lebensumstände, die einen 
Wohnungswechsel erforderlich machen und eine Versorgungsdringlichkeit erkennen lassen, no t-
wendig. Durch Hausbesuche oder  durch intensive Gespräche  im Amt für Wohnungswesen wer-
den folgende Informationen erhoben:

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 Prüfung der M ietfähigkeit, ( bisherige (Wohn)-Biografie, Bonität (Schufa -Einträge), ggf. 
Kostenübernahme und Umzugsgenehmigung durch den beteiligten Kostenträger,  
 besondere Lebensumstände, Erwerbsbiografie und Lebensperspektiven,  
 die Klärung besonderer Erfordernisse e iner möglichen nachhaltigen Unterbri ngung 
(z.B., ob barrierefreies Wohnen notwendig ist), 
 Klärung, ob Kontakt zu anderen städtischen Betreuungsstellen, sozialen Trägern  oder 
speziellen Fachdiensten ( z.B. Schuldnerberatungen ) besteht und ggf. Einholung der 
Einwilligung zur zielgerichteten Kooperation mit den Einrichtungen.  
 
Sollte die oben aufgeführte Klärung ergeben, dass eine dringliche Versorgungsnotwendigkeit 
dieses Haushaltes besteht, folgt eine: 
 
 gezielte und offensive Wohnungssuche im engen Kontakt zu den beteiligten Akteuren, 
 die Einleitung von erforderlichen Schritten zur Mietsicherung (z.B. Abtretung von Sozi-
alleistungen, Anträge auf Übernahme von Kautionsdarlehen) , 
 Begleitung zu Wohnungsbesichtigungen,  
 Aufbereitung der von den Wohnungsgesellschaften geforderten Unterlagen,  
 Vermittlung und Einbeziehung begleitender Unterstützungsangebote wie Umzughilfen, 
Wohnraumanpassung usw. 
 
Entsteht der Eindruck, das s eine Mietfähigkeit des Haushaltes z.B. durch offensichtliches ve r-
wahrlostes Erscheinungsbild , eine verwahrloste Wohnung,  offensichtliche Suchterkrankungen,  
mangelnde Bonität etc. zum jetzigen Zeitpunkt zweifelhaft erscheint, wird auf andere Hilfen hi n-
gewiesen oder werden andere städtische Einrichtungen informiert, um dann ggf. bei Einmündung 
dieser Haushalte in ein notwendiges vorrangiges Hilfsangebot gemeinsam mit dem jeweiligen 
Akteur die Wohnraumversorgung erneut anzugehen. 
Haushalte, die sich subjektiv als dringlich  zu versorgender Fall empfinden und  bereits Wo h-
nungsangebote erhalten haben, diese jedoch nicht wahrgenommen bzw. aus nicht gerechtferti g-
ten Gründen abgelehnt haben, erfahren keine Unterstützung (mehr) durch das Belegungsm a-
nagement. Hier geht es in der Regel lediglich um die individuelle Verbesserung der bisherigen 
Wohnsituation, nicht um die objektiv dringliche Versorgung mit angemessenem Wohnraum. 
 
Zusammenarbeit mit den Wohnungsgesellschaften 
 
Wichtiger Baustein der Konzeption ist die kooperative Zusammenarbeit mit den Wohnungsg e-
sellschaften, um geeigneten Wohnraum für die Zielgrup pe zu akquirieren. Neben der persönl i-
chen Vorstellung bei den einzelnen Wohnungsgesellschaften stellte der verantwortliche Sozialar-
beiter das Belegungsmanagement im Arbeitskreis Wohnungsunternehmen vor, wo es eine breite 
Zustimmung fand und Unterstützung zugesagt wurde. 
Generell wird den Vermietern  bei entstehenden Schwierigkeiten vor und nach Abschluss des 
Mietvertrages Unterstützung zugesichert, sei es bei  der Absicherung oder dem Ausfall der Miet-
zahlungen oder bei sonstigen Schwierigkeiten (z.B. Einhaltung der Hausordnung), die sich erg e-
ben können. 
In Absprache mit den Wohnungsgesellschaften wird auch in bestimmten Einzelfällen vom derzei-
tigen Belegungsverfahren, nämlich dem Vorschlag von 3 geeigneten Wohnungsbewerbern an 
den Vermieter, abgewichen.  
Ein dringend zu versorgender Haushalt wird gezielt als „Einer-Vorschlag“ benannt, um die schon 
mehrfach im Konkurrenzverfahren des „Dreier -Vorschlags“ gescheiterten Mietbewerber oder a k-
tuell zu versorgenden Haushalte vor der „Bestenauslese“ zu schützen.

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Im Vorfeld dieser „Einer-Vorschläge“ spricht der Sozialarbeiter  mit den Wohnungsgesellschaften 
ab, ob der vorgesehene Haushalt in die Mieterstruktur  passt bzw. welche Besonderheiten bei 
dem konkreten Mietobjekt  zu berücksichtigen sind. Erst dann wird  mit dem Haushalt die Woh-
nung besichtigt und festgestellt, ob Größe, Ausstattung und Lage den Bedürfnissen entsprechen. 
Die Angemessenheit der Miete  und die Möglichkeit eines Kautions-Darlehens sind in der Regel 
beim Besichtigungstermin bereits geklärt . Bei der Zusamm enstellung der Mieterunterlagen und 
der Vorsprache bei den Wohnungsgesellschaften werden die Haushalte bei Bedarf unterstützend 
begleitet. 
Bei den Wohnungsgesellschaften löste das Verfahren eine positive Resonanz aus, da die Hau s-
halte gezielt ausgesucht wu rden, die Miet - und Kautionsübernahme  im Vorfeld schon mit den 
Kostenträgern (SGB II / SGB XII) abgesichert war und Verfahrensabläufe verkürzt wurden.  
Gezielte Rückfragen bei den Vermietern zu den bisher vermittelten Haushalten (zur Vermittlung 
siehe weit er unten) ergaben zum jetzigen Zeitpunkt, dass es lediglich bei zwei Haushalten 
Schwierigkeiten in der Einzugsphase gab, die aber im Zusammenspiel von Belegungsmanag e-
ment, Vermieter, Mieter und Kostenträger zufriedenstellend für alle Seiten gelöst werden k onn-
ten.  
konnten.  
 
Wohnraumversorgung im Rahmen des  Belegungsmanagements 
 
Im Rahmen der Kooperation mit Vermietern konnten 52 Wohnungen für die benachteiligten Ziel-
gruppen akquiriert werden.  
Insgesamt konnten so 103 Personen, davon 40 Kinder/ Jugendliche, in eine angemessene Woh-
nung vermittelt werden:  
 
Anzahl der vermittelten Haushalte nach Größe* 
1 Pers. HH 2.Pers.HH 3. Pers. HH 4. Pers.HH 5. Pers.HH    6.Pers.HH 
und mehr 
Gesamt 
24 17 3 4 4 0 52 
(*Stand 31.07.2013) 
 
Eine Alleinerziehende mit 3 Kindern wurde auf eigenen Wunsch ins Umland vermittelt. Eine älte-
re Person fand über die Kooperation  mit einer Wohnungsgesellschaft im nördlichen Ruh rgebiet 
eine angemessene Wohnung. 
 
Im Berichtszeitraum hat das Amt für Wohnungswesen für 2685 Haushalte einen Wohnberechti-
gungsschein ( WBS ) ausgestellt. Von diesen Haushalten baten 59 % (1599 Haushalte) um eine 
Vermittlungshilfe in angemessenen bezahlbaren Wohnraum. 
Immer schwieriger wird die Versorgung von Haushalten, denen wegen besonderer persönlicher 
Problemlagen der Zugang zu angemessenem Wohnraum erschwert  bzw. völlig verwehrt wird 
aufgrund der  angespannten Wohnraumsitu ation in Münster. Deutlich wird dieses am Rückgang 
der Freimeldungen von Sozialwohnungen mit Bele gungsrecht. Wurden dem Amt für Wohnung s-
wesen im Jahre 2011 noch 280 Wohnungen gemeldet, so waren es von August 2012 bis Juli 
2013 lediglich 157 Wohnungen.   
 
Anzahl der mit Belegungsrecht frei gemeldeten Wohnungen nach Haushaltsgröße im Zeitraum 
vom 01.08.2013  bis 31.07.2013 
1 Pers. HH 2.Pers.HH 3. Pers. HH 4. Pers.HH 5. Pers.HH    6.Pers.HH 
und mehr 
Gesamt 
66 44 21 19 7 0 157

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Mit Unterstützung des neuen Belegungsmanagements haben 39 Haushalte mit besonderen 
Vermittlungsschwierigkeiten eine Wohnung mit Belegungsrecht angemietet.  
 
Damit wurden ca. 25 % der frei gemeldeten Wohnungen von der o.g. Zielgruppe belegt. In enger 
Abstimmung mit den Vermietern achtete der verantwortliche Sozialarbeiter auf eine sensible 
Wohnungsbelegung, bei der die Besonderheiten der jeweiligen Hausgemeinschaften und der  
Wohnquartiere berücksichtigt wurden.  
Zu den 39 Wohnungen mit Belegungsrecht konnten weitere 7 öffentlich geförderte Wohnungen 
ohne Belegungsrecht und 6 freifinanzierte Wohnungen für den Personenkreis akquiriert werden. 
(Stand 31.07.2013). 
 
Die mit Wohnraum versorgten Haushalte teilten sich in folgende Zielgruppen auf: 
Alleinerziehende Frauen aus dem Frauenhaus:   5 
Alleinerziehende:       10 
Einzelpersonen (ofW) mit Beschäftigung:    6 
Einzelpersonen:       11 
Familien        7 
Rollstuhlfahrer:       6 
Ältere Personen ( über 60 Jahre)     7 
 
Von den insgesamt 1 71 betreuten Haushalten konnten somit 52 mit einer Wohnung versorgt 
werden. Bei 11 Haushalten ist die Bonität so schlecht, dass eine Verm ittlung zum jetzigen Zei t-
punkt unmöglich erscheint. Diesen Hau shalten wurden Informationen mit Ansprechpartnern von 
Schuldnerberatungsstellen ausgehändigt, sofern noch kein Kontakt bestand. 
Bei 3 Haushalten wurde die Unterstützung abgebrochen. Es stellte sich he raus, dass es nur um 
eine Wohnqualit ätsverbesserung ging , da konkret angebotener aus reichender Wohnraum  mit 
Hinweis auf die Lage, Ausstattung oder Größe ohne nachvollziehbare Begründung abgelehnt 
wurde.  
 
Kooperation mit städtischen Einrichtungen und  sozialen Trägern 
 
Das Belegungsmanagement hat sich zwischenz eitlich als Ansprechpartner für Sozialamt, Jo b-
center und Gesundheitsamt etabliert. Die Ziele der Zusammenarbeit sind 
 Reduzierung der Kosten für die Unterkunft 
 Bessere Vermittlungschancen für Arbeitslose infolge einer stabilen Wohnraumsituation 
 Vermeidung des Verlustes des Arbeitsplatzes, Vermeidung von Transferleistungen 
 Verbesserung der Wohnraumsituation, um eine gesundheitliche Stabilisierung zu ermögli-
chen bzw. zu verbessern. 
 
Soziale Einrichtungen und Träger wie der Sozialdienst Wohnungsnotfälle, Einric htungen zur Un-
terbringung von wohnungslosen Männern und Frauen, Träger des betreuten Wohnens etc. nu t-
zen die Kooperation mit dem Belegungsmanagement, um ihren Klienten bei 
 der Verhinderung von Obdachlosigkeit 
 der  Reintegration in eine Wohnung nach Wohnungslosigkeit

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 der Umsetzung von individuellen Hilfeplänen ihrer Zielgruppe  
 
zu unterstützen.  
 
 
Fallbeispiele aus dem Belegungsmanagement 
 
An drei Fallbeispielen soll die praktische Arbeit des Belegungsmanagements dargestellt werden: 
 
Fall 1: 
Frau S. hat 4 Kinder und ist alleinerziehend. Sie hat eine Migrationsvorgeschichte und verfügt nur 
über geringe Deutschkenntnisse. Die Familie bezieht Leistungen nach dem SGB II. 2 Kinder im 
Alter von 11 und 13 Jahre sind auf einen Rollstuhl angewiesen. Sie wohnte in einer kleinen, nicht 
rollstuhlgerechten 4-Zimmer-Wohnung ohne barrierefreies Bad/Toilette und war seit über  3 Jah-
ren in der Vermittlungsliste des Amtes für Wohnungswesen registriert. Die Caritas Wohnung s-
nothilfe begleitete die Familie seit 2 Jahren.  
Die Lebenshilfe hat immer wieder ang emahnt, dass eine barrierefreie Wohnung mit Zugang zu 
Toilette und Bad notwendig sei, damit die Kinder im Rollstuhl die Toilettennutzung lernen können. 
Frau S. hat seit 2009 vier Wohnungsangebote erhalten, zwei Wohnungsangebote  erwiesen sich 
als ungeeignet, bei den anderen beiden Angeboten hatte sich der Vermieter für einen anderen 
Haushalt entschieden.  
Im Rahmen des Belegungsmanagements stellte sich bei der Besichtigung einer 5 -Zimmer-
Wohnung heraus, dass diese Wohnung barrier efrei war und durch den unkomplizie rten Rückbau 
der Badewanne der Zugang zur Toilette und bodengleichen Dusche möglich ist. In Absprache mit 
der Wohnungsgesellschaft und dem Kostenträger konnte die Familie dort einziehen. Somit kon n-
te eine erhebliche Entla stung der alleinerziehenden Frau erreicht und den behinderten Kindern 
eine barrierefreie Unterbringung zur Verfügung gestellt werden.    
 
Fall 2: 
Herr T. war aufgrund der Trennung von seiner Frau vor 8 Monaten obdachlos geworden. Er hat 
eine Migrationsvorgeschichte. Als Zivilangestellter bei der Britischen Rheinarmee wird er in ve r-
schiedenen Orten eingesetzt (Bielefeld, Münster und Osnabrück). Er hatte bereits 4 Wohnung s-
angebote erhalten. Immer wieder wurde ein anderer Bewerber genommen. Herr T. bericht ete, 
dass er in der Kaserne übernachtet, obwohl dies für Zivilangestellte nicht erlaubt wäre. Es b e-
stand die Gefahr, dass er seinen Arbeitsplatz verliert, wenn die unerlaubten Übernachtungen 
entdeckt worden wären.  
Durch die gezielte Kontaktaufnahme zu einem V ermieter und ausführlichen Erläuterung der Situ-
ation konnte Herr T. im Rahmen eines „Einer -Vorschlages“ mit angemessenem Wohnraum ve r-
sorgt werden. So konnte der berechtigten Sorge vor einem Arbeitsplatzverlust begegnet und ggf. 
Arbeitslosigkeit vermieden werden. 
   
Fall 3: 
Eine Mitarbeiterin eines Frauenhauses bat um dringende Unterstützung bei der Wohnraumve r-
sorgung einer alleinerziehenden Mutter mit einem „Frühchen“. Das Kind ist blind geboren und 
leidet an zahlreichen Allergien, so dass Mutter und Kind i m Frauenhaus nur nachts ihr Zimmer 
verlassen konnten. Grund hierfür war, dass durch Kontakt mit den anderen Kindern und Frauen 
allergische Reaktionen ausgelöst würden. Die Situation war für alle Beteiligten dramatisch.

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Im Rahmen des Belegungsmanagements n ahm der Sozialarbeiter Kontakt zu einer Wohnung s-
gesellschaft auf, die kurzfristig eine freifinanzierte Wohnung zur Verfügung gestellt hat. So konnte 
eine angemessene Wohnungsversorgung für Mutter und Kind erreicht und die unglückliche Situa-
tion im Frauenhaus beendet werden.   
 
 
Resümee und Ausblick 
 
Deutlich wird, dass die Unterstützung un d Begleitung der am Wohnungsmarkt besonders b e-
nachteiligten Haushalte notwendig, sinnvoll und erfolgreich ist. A uch als Ansprechpartner für die 
beteiligten sozialen Träger und städtischen Ämter hat sich das Belegungsmanagement als wich-
tiges Unterstützungsinstrument schon im ersten Jahr etabliert. 
Deutlich wird aber auch, dass aufgrund der stetig voranschreitenden Verknappung von preiswer-
tem Wohnraum in Münster eine eigenständige erfolgreiche Wohnungsversorgung der besonders 
benachteiligten Personen mit finanzierbaren Wohnungen nicht gelingt. Ein Beleg für diese Situa-
tion sind die noch nicht in angemessenen Wohnraum vermittelten 119  Haushalte. Monatlich mel-
den sich mittlerweile weitere ca. 20 Haushalte, die dringende Unterstützung benötigen. 
 
Das Belegungsmanagement wird in den nächsten Monaten konsequent fortgeführt. Die Verwa l-
tung wird den politischen Gremien im 1. Quartal 2014 erneut zu den Erfahrungen und Wirkungen 
des Belegungsmanagements berichten.  
 
I.V. 
 
 
 
Thomal Paal 
Stadtrat