Bericht im Wirtschaftsmagazin Capital 08/2008 - Der große Immobilien-Kompass 'Darmstadt - Doppelter Nachfrageboom'

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47. Jahrgang Printed in Germany
Osterreich, Belgien, Luxemburg € 210; Schweiz sfr 12,00; lta ien, Spanien € 280; Criechenland € 8,20 lllillllilllililililr ililr ilt ililfll
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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
15.05.2008 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat I  
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung  
an den Magistrat 
 
  zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
 
 
 
Nichtöffentlich:    
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2008/0220 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bericht im Wirtschaftsmagazin Capi tal 08/2008 - Der große Immobilien-Kompass 
"Darmstadt - Doppelter Nachfrageboom"  
 
Vorlage vom: 06.05.2008 
 
Beschlussvorschlag: 
Der im Betreff genannte Artikel wird zur Kenntnis genommen. 
 
 
 
 
Anlagen: Capital 08/2008 Titel 
Capital 08/2008 S.44-49 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
... 
Begründung: 
 
In seiner Ausgabe 08/2008 vom 24. April titelt das Wirtschaftsmagazin Capital in einer Reihe „Der 
große Immobilien-Kompass“ in einem Spezialbericht zur Wissenschaftsstadt „Darmstadt: Doppelter 
Nachfrageboom“. 
Es folgt eine detaillierte Betrachtung des W ohnungsmarkts in Darmstadt, gegliedert nach Vierteln 
und Kauf- bzw. Mietobjekten. 
 
Der Artikel enthält einerseits eine wirtschaftsjournalistische Außenbetrachtung der Qualitäten des 
Standorts sowie der Auswirkungen hoher Wirtschaftskraft bzw. Forschungs- und Entwicklungsdichte 
auf den Wohnungsmarkt. 
Andererseits kann er einen Teil der Wissensbasis bilden, die für die Festlegung von 
stadtentwicklerischen Rahmenbedingungen bei der Umnutzung der (entsprechend der 
Ankündigungen der US-Army) künftig freigesetzten US-amerikanischen Kasernenareale notwendig 
ist. Dies gilt selbstverständlich insbesondere für die Areale, welche sich für eine Wohnnutzung 
eignen.
1 
Der Artikel soll daher dem Magistrat und den Stadtverordneten zur Kenntnis gebracht werden. 
 
In diesem Zusammenhang kann darauf hingewiesen werden, dass dem Magistrat und der 
Stadtverordnetenversammlung alsbald in einer weiteren Vorlage ein im Auftrag der Stadt durch das 
Institut Wohnen und Umwelt erstelltes Gutachten „Wohnungswirtschaftliche 
Entwicklungsperspektiven der Konversionsareale in Darmstadt“ sowie die Ergebnisse eines 
stadtinternen Workshops zur Konversion zur Kenntnis gebracht werden können. 
 
Darmstadt, den 06.05.08 
 
Dez. I      Dez. VI 
 
 
 
 
Walter Hoffmann    Dieter Wenzel 
Oberbürgermeister    Stadtrat 
 
 
                                                
1 Hier ist zur Vermeidung von Missverständnissen darauf hinzuweisen, dass auf S. 45, 1. und 2. Spalte einige 
leicht fehlerhafte Formulierungen verwendet sind. Die innerstädtische Gesamtkonversionsfläche (nicht nur pot. 
Wohnbauareale) beträgt 122 ha. Für eine Wohnnutzung eignen sich dem derzeitigen Diskussionsstand nach ca. 
50%. Zudem ist darauf hinzuweisen, dass über die Nachnutzbarkeit bestehender Gebäude vorrangig 
Untersuchungen zum Zustand der Bausubstanz etc. entscheiden werden, die erst nach dem Abzug der US-Army 
möglich sind.

Der Luisenplatz mit der 5äule von Großherzog Ludwig l. markiert den Beginn der Fußgängerzone.
Darmstadt:
Doppelter Nach Ingeboom
lmmobilien sind hier knapp.
Sowohlviele am Ort arbeiten-
de Wissenschaftler als auch
Fra n kfu rt- Pend ler schätzen d ie
besondere Wohnqualität. So
legen Hauskäufer nicht selten
Millionenbeträge auf den Tisch.
Für Detailinfos und lhr Feedback:
www.im mobilien-kompass.delda rmstadt
lmmobilien-Kompass Darmstadt
44 Text:simonespohr
Darmstadt ist einmalig in Deutschland. Es
ist die einzige Stadt, nach der im che-
mischen Periodensystem ein Element
benannt wurde: Darmstadtium. Die
Eigenschaften des I 994 hergestellten Ele-
ments lernen Studenten weltweit.
Die Wissenschaft macht aber nicht nur den
Namen der Stadt international bekannt,
sie ist zugleich einer der wichtigsten Fak-
toren für die Wirtschaft - und auch den
Immobilienmarkt. Denn der Bereich For-
schung und Entwicklung lockt als größter
Arbeitgeber viele hoch qualifizierte Exper-
ten hierher. Vier Fraunhofer-Institute sind
in der hessischen Stadt angesiedelt. Die
TU Darmstadt, an der auch die Funkuhr
erfunden wurde, zählt zu den besten Tech-
nischen Universitäten des Landes, und
auch die Hochschule taucht in Bestenlis-
ten regelmäßig vorne auf.
Zudem machen zwei Institutionen Darm-
stadt zur Hauptstadt der europäischen
Raumfahrt: Eumetsal als meteorolo-
gisches Zentrum und das Raumfor-
schungszentrum Esoc, durch die Sonde
Mars-Express oder die Titan-Mission be-
kannt. Internationale Firmen wie Merck.
Degussa Röhm, Schenck, Wella, Gold-
well/KPSS sowie Software AG haben hier
ihren Sitz oder Niederlassungen. Das
Ende 2007 eröffnete Kongress- und Wis-
senschaftszentrum, das ebenfalls Darm-
stadtium heißt. soll das Image weiter för-
dern und neue Fachkräfte anlocken.
Zusätzliche Immobiliennachfrage kommt
von Pendlern ins 30 IClometer entfernte
Frankfurt.
Eine Studie von Prognos, in der 439
Städte und Landkreise bewertet wurden,
bescheinigt der Stadt eine sehr hohe
Capital 08/2008

Darmstadt
Lage Einfamilienhaus Eigentumswohnung Haus oderWohnung
Kaufpreis Kaufpreis pro qm Miete pro qm
rT
I cut 300000bis 650000 1800bis2600 7,00bis11,00
Mittel 250000 bis 450000 1500 bis 2200 6,00 bis 8,00
Einfach 200000bis 340000 1000bis1500 5,00bis 6,50
Durchschnittliche Preis' und Mietspannen in Euro für Eigen heime sowie Wohnungen, die bei Wohnfläche, Aus-
stattung oder Crundstücksgröße typisch für die jeweilige Lagekategorie sind. Bei lmmobilien, die dem Standard
nicht entsprechen, können Preise und Mieten von den genannten Werten abweichen. Erhebungszeitraum und
Ma klerumfrage: Jan uar bis Aprjl 2008.
Zukunftsfähigkeit. Nach München und auf einem gegenwärtig noch von der US- Mathildenhöhe
zwei südlichen Landkreisen belegte
Darmstadt den vierten Platz. Das positive
Image sorgt für einen steten Zuzug - und
deshalb könnte es eng werden: ,,Heute hat
Darmstadt etwa 141 000 Einwohner, für
2020 liegen die Prognosenbei 146400",
erklärt Michael I(olmer, Leiter des Amtes
für Wirtschaft und Stadtentwicklung.
,,Wohnraumbeschaffung ist daher ein
wichtiges Thema." 500 bis 600 neue
Wohneinheiten pro Jahr sind das Ziel der
Stadt, doch selbst das wird den Bedarf ver-
mutlich nicht decken - und die Preise stei-
gen lassen. Zrmal die Ausdehnungsmög-
lichkeiten eingeschränkt sind: Im Norden
steigt der Fluglärm, im Westen verläuft
die Autobahn, im Süden und Osten zie-
hen Landschaftsschutzgebiete die Grenze.
Potenzielle neue Wohnflächen könnte es
Capital 08/2008
Armee genutzten ll0 Hektar großen
Gelände geben. Hier sollen höchstwahr-
scheinlich bis Ende des Jahres die ameri-
kanischen Ttuppen abgezogen werden.
Planungsexperte Kolmer hat für die US-
Flächen schon konkrete Vorstellungen.
Auf rund 75 Prozent sollen Wohnungen
entstehen, etwa in der Cambrai-Fritsch-
I(aserne zwischen südlicher Ludwigs-
höhstraße und nördlicher Heinrich-Delp-
Straße, in der Lincoln-Siedlung entlang
der südlichen Heidelberger Straße sowie
in der Jefferson-Siedlung südlich der
Cambrai-Fritsch-I(aserne und in der St.-
Barbara-Siedlung an der nördlichen Hei-
delberger Landstraße. Ob dazu Immobi-
lien umgewandelt oder neu gebaut wer-
den müssen, entscheidet demnächst das
Stadtparlament.
Diesem Viertel im Südosten verdankt die
Stadt ihren guten Ruf als Zentrum des
Jugendstils. Noch immer glänzt das ver-
goldete Jugendstildach des Hochzeits-
turms über dem Viertel, unter den Bäu-
men des Parks treffen sich die Boulespieler
und vor dem großen Wasserbecken spie-
len ICnder.
Großherzog Ernst Ludwig, der den schö-
nen I(ünsten sehr zugeneigt war, legte
Ende des 19. Jahrhunderts den Grund-
stein für die I(ünstlerkolonie auf der
Mathildenhöhe. Die I(ünstler bekamen
den Baugrund für kleines Geld, wenn sie
darauf zukunftsweisende Häuser errich-
teten. Damals waren die I(ünstlervillen
Musterhäuser für künftiges Wohnen,
heute stehen sie unter Denkmal- D
45

Prachtvolles Gebäude in Bessungen; Backstein-Mehrfamilienhaus im Woogviertel.
schutz. Im Ernst-Ludwig-Haus. dem
früheren Ateliergebäude, befindet sich
jetzt das Museum zur I(olonie. Archi-
tekten und Juristen schätzen das Viertel
ebenso wie Arzte, denn das Alicenhospi-
tal in der Dieburger Straße liegt ganz in
der Nähe. Für top-erhaltene, großzügige
Altbauvillen zahlen I(äufer bis zu 2,5 Mil-
lionen Euro. Mieter müssen bis zu elf
Euro pro Quadratmeter veranschlagen.
Prognose: Haus * | Wohnung + lMiete +
Pa u lus-/Stein bergviertel
Denkmalschutz und eine geringe Bebau-
ung charakterisieren das Paulus- und das
Steinbergviertel, die begehrtesten Villen-
lagen von Bessungen. Nicht nur die Oran-
gerie und der Prinz-Emils-Garten bringen
Grün in das hochwertige Wohngebiet. In
der Regel bleibt auf den für die zentrale
Lage großzügig bemessenen Grundstü-
cken viel Abstand zum Nachbarn. Auch
die FDP-Bundestagsabgeordnete Ruth
Wagner schätzt die gediegene Gegend.
Beim Ausweisen von neuem Bauland
achtet die Stadt auf eine hochwertige
Bebauung. Zudem soll das Viertel nicht zu
sehrverdichtetwerden. Auf dem Gelände
der ehemaligen Großgärtnerei Loos zwi-
schen Seekatzstraße, Jahnstraße und
Martinsstraße entstand gerade ein neues
Wohngebiet. Ziel war es, dass sich die 26
Einfamilienhäuser in die vorhandene
Einzelhausbebauung mit durchschnitt-
lich zwei Geschossen gut einpassten.
lmmobilien-KomDass
*
Verkäufer von Altbauvillen fordern im
Paulus- und Steinbergviertel bis zu 1,7
Millionen Euro, müssen ihre Preisvorstel-
lungen aber zum Teil nach unten korri-
gieren. Für Eigentumswohnungen zahlt
man bis zu 3500 Euro pro Quadratmeter.
Prognose: Haus a I Wohnung I lMiete +
Bessungen
Eberstadt
Eberstadt genießt unter Darmstadts
Lagen einen Top-Ruf. Doch Achtung: Das
Viertel umfasst nicht nur die Villenkolo-
nie mit ihrem gehobenen Ambiente, son-
dern auch den gutbürgerlichen Abschnitt
in der Ortsmitte und die Hochhaussied-
lungen im Süden in der Nähe der Auto-
bahn mit hohem Migrantenanteil.
Das ursprüngliche Bauerndorf Bessun- Bis Ende der 90er-Jahre entstand die
gen hinter der Heinrichstraße hat eine neue Eberstädter Ortsmitte. Teile des his-
ältere Geschichte als Darmstadt selbst. torischen Ortsbildes wurden rekonstru-
Auch heute noch ist die Kirche Zentrum iert, in leerstehenden Scheunen entstand
des Stadtteils. Gründerzeithäuser stehen neuer Wohnraum. Die Modaupromena-
hier neben Fachwerkidylle. Dank einer de, ein Grüngürtel am Ufer des gleichna-
Finanzspritze des Landes Hessen konnten migen Flüsschens, führt nun durchs Zen-
alte Gebäude wie der landgräfliche Jagd- trum in die umliegenden Wohngebiete.
hof aus dem 18. Jahrhundert wieder auf- Die beste Lage ist die Eberstädter Villen-
gebaut werden. Einige der neuen Bewoh- kolonie entlang der Heidelberger Land-
ner des Jagdhofareals - das Jazz-Institut straße, die absoluten Sahnestücke finden
und ein ICndertheater - vergrößern seit- sich in dem schmalen Streifen zwischen
dem das lokale I(ulturangebot. Leo-Tolstoi-Straße und August-Bebel-
Innenstadtnah und dennoch in Teilen Straße. Hier stehen Altbauvillen, aber
nicht zu dicht bebaut, zählt Bessungen auch modernste Villenarchitektur auf
zu den begehrten Darmstädter Wohnge- großen Grundstücken mit altem Baumbe-
bieten. Die Infrastruktur ist gut. Grund- stand. Um den Villencharakter des Viertels
und weiterführende Schulen sind im zu erhalten und eine weitere Verdichtung
Viertel, das Bessunger Schwimmbad zu vermeiden, stellte die Stadt erst vor
Iiegt in der Nähe des Orangeriegartens. wenigen Jahren einen Bebauungsplan
Sowohl beim I(auf als auch bei der Mie- auf. Bei einem Grundstück von um die
te überwiegt die Nachfrage das Angebot. 1000 Quadratmeter begrenzt er die höchs-
Für Reihenhäuser muss man bis zu te zulässige Wohngebäudezahl auf eins.
325 000 Euro veranschlagen. Mieter Die Nachfrage nach den Villen liegt deut-
zahlen bis zu zehn Euro. lichüberdemAngebot, Interessentenzah-
Prognose: Haus f I wohnung f llniete J lenbiszueinerMillionEuro.FürEigen- D
I = mehrals+5% | , =+2bis+5% | + =+l-2% | t =-2 bis-s% | I = mehrals-5%
Capital 08/2008

Neu entstandene Stadtvillen an der Seekatzstraße.
I top
I cut
ru Mi$el
Einfach
Preise der Lagen siehe Tabelle ,,Darmstadt"
tumswohnungen verlangen Verkäufer bis
zu 3000 Euro pro Quadratmeter.
Im Osten von Eberstadt entsteht rund um
den Wolfhartweg ein neues Wohngebiet.
Idyllisch angrenzend an Streuobstwiesen
- diese gelten als Darmstadts grüne Lunge
- werden rund 240 neue Häuser gebaut,
Reihenhäuser ebenso wie Ein- und Zwei-
familienhäuser. Auch in dem ans Innen-
stadtgebiet angrenzenden Teil verändert
sich gerade die Nachbarschaft: An der
Ludwigshöhstraße soll das Gelände der
Cambrai-Fritsch-I(aserne bald als hoch-
wertiges Wohngebiet bebaut werden.
Prognose: Haus f I wohnung + Inniete +
Martinsviertel
Früher errichteten wohlhabende Bürger
hier ihre Gartenhäuser auf den Wiesen
und Gartenflächen, die vor der Stadt-
mauer lagen. Doch je mehr Menschen in
die Stadt zogen, umso stärker verdichtete
sich die Bebauung. Auch heute prägt
noch immer die typische Gründerzeitar-
chitektur mit ihren zumeist viergeschos-
sigen Blöcken das Martins- und das mit
ihm fast verschmelzende Johannisviertel
zwischen Rhönring, Kasinoring und Die-
burger Straße. Im Gegensatz zur übrigen
Stadt blieb hier während des Iftiegs ein
bedeutender Anteil der historischen Bau-
substanz erhalten. Vieles davon ist mitt-
lerweile schön saniert.
Besonders Mietwohnungssuchende lockt
das Viertel auch mit seinem stellenweise
leicht alternativen Flair. Ob Bäckerei,
Apotheke. Caf6, Reisebüro oder Buch-
handlung, alles ist vorhanden. Auf dem
neu gestalteten I(antplatz glänzt seit
Kurzem der namensgebende Philosoph
in Edelstahl. Zu Fuß ist es nicht weit bis
in die Innenstadt, zum Schloss und zum
Herrngarten. Je nachdem, ob saniert oder
unsaniert, reicht die Preisspanne für
Eigentumswohnungen von 1300 bis
2900 Euro pro Quadratmeter, Mieter zah-
len zwischen sechs und neun Euro.
Prognose: Haus * | Wohnung r) lMiete f
Ludwigshöhe
Bisher ist das Gebiet zwischen Bessungen
und Eberstadt für eine innenstadtnahe
Lage noch relativ dünn besiedelt. Das
kann sich mit dem Abzug der US-Army
schnell ändern. Als künftiges Wohnge-
biet besonders begehrt ist die derzeitige
Cambrai-Fritsch-I(aseme. Sie liegt an der
Endhaltestelle der Straßenbahnlinie drei.
Hier können 700 bis 800 Wohneinheiten
entstehen. ,,Die Siedlung wird komplett
verändert, schon jetzt herrscht extreme
Nachfrage sowohl von privaten Interes-
senten als auch von Bauträgern", sagte
Stadtentwickler I(olmer. Die Lage unter-
halb der Ludwigshöhe mit Blick auf die
Stadt und den Frankfurter Flughafen
eignet sich gut für Terrassenbebauung.
Durch die Nähe zur Villenkolonie in Eber-
stadt und die umgebenden Grünflächen
kommt sie vor allem für hochwertiges
Seminar
Marienhöhe
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lmmobilien-Kompass
48 Capltal 08/2008

Wohnen infrage. Ein neues Villenviertel
ist aber nicht geplant.
Im kleinen Wohnviertel Ludwigshöhe
unterhalb der I{appacher Straße über-
wiegen derzeit Einfamilienhäuser aus
den 8Oer-Jahren. Besonders ruhig und
mit Blick in die Weite stehen die Häuser
am Flachsbachweg. In den beiden viel
befahrenen Straßen Landskron- und Hei-
delbergerstraße steigt der Geräuschpegel
allerdings merklich an. Häuser wechseln
in dem Viertel kaum den Besitzer, im
Markt kursieren allerdings Größen von
bis zu einer Million Euro, die verlangt
werden. Mieter finden eine Wohnung für
sieben bis neun Euro pro Quadratmeter
- wer kaufen will, zahlt bis zu 2400 Euro.
Prognose: Haus f I Wohnung f lMiete I
Rosenhöhe
Die Rosenhöhe zählt mit der benachbar-
ten Mathildenhöhe von jeher zu den
renommiertesten Wohnlagen. Park.
Botanischer Garten und Stadtzentrum
sind zu Fuß zu erreichen. Nur ein paar
Straßen weiter liegt der Natursee Großer
Woog, in dem man im Sommer schwim-
men kann. Direkt am Oberfeld beginnen
Wanderwege in den Odenwald, den
Stadtwald und zur Fasanerie. Die Tech-
nische Universität auf der Lichtwiese ist
gut zu erreichen. Erst vor Kurzem wurde
das Gewerbegebiet hinter dem Ostbahn-
hof als Baugebiet ,,Edelsteinviertel" am
Fuße der Rosenhöhe erschlossen. Auf
Darmstadts Viertel: Fast durchweg begehrt
Ein großerTeil des Stadtgebietes besteht aus guten und Top-Wohnlagen.
Abseits derVillengegenden sind diese sogar einigermaßen erschwinglich.
Einfamilienhaus
Kaufpreis
Eigentumswohnung
Kaufpreis pro qm
Haus oderWohnung
Miete pro qm
Mathildenhöhe*
Rosenhöhe
Paulusviertel*
Steinbergviertel*
Eberstadt*
500 000 bis 2 500 000
500000 bis 2000000
500000 bis 1700000
500000 bis 1 700000
450000 bis 650000
2000 bis 3200
2000 bis 3000
1900 bis 3200
1900 bis 3200
1600 bis 2600
8,00 bis 11,00
8,00 bis 11,00
8,00 bis 11,00
8,00 bis 11,00
7,00 bis 11,00
Bessungen
Johannisviertel
Martinsviertel*
Iudwigshöhe*
300000 bis 520000
290000 bis 420000
290000 bis 420000
Kein Angebot
1800 bis 2700
1500 bis 2700
1500 bis 2700
1500 bis 2400
8,00 bis 10,00
7,00 bis 9,00
7,00 bis 9,00
7,00 bis 9,00
Durchschnittspreise in Euro für typische Objekte. - Siehe Detailkarte. Quelle: Maklerumfrage Januar bis April 2008.
den rund 17 Hektar am Ostrand von
Darmstadt dehnte sich die Rosenhöhe
jetzt zwischen Erbacher und Hanauer
Straße weiter aus. Der Rosengarten, der
erste der sechs Bauabschnitte mit Rei-
henhäusern, B üros und Ladengeschäften,
ist bereits fertig. Ein Manko: Die Erbacher
und Hanauer Straße sindbeide vielbefah-
ren, außerdem führt die Bahntrasse
unmittelbar am Gebiet entlang. Die Erba-
cher Straße an der Nordseite soll daher
untertunnelt werden, entlang der
Hanauer Straße ist eine Lärmschutzwand
geplant.
An der Erbacher Straße entsteht vor allem
Geschosswohnungsbau und Dienstleis-
tungsgewerbe, in die Quartiermitte kom-
men eine Iündertagesstätte und Caf6s,
Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäuser
komplettieren das neue Viertel.
Besonders gut ist die Südhanglage am
Rosenquarzweg. Hier entstanden bereits
einige Atriumhäuser. Für rund 160 Qua-
dratmeter Fläche verlangte ein Verkäufer
405 000 Euro. Die Verbindung zum Park
soll über individuelle I(ünstlerhäuser
entstehen, die baulich an die Atelier-
häuser der Rosenhöhe erinnern.
Prognose: Haus tr | Wohnung f lMiete f
Diese Makler lieferten Informationen für den Caoital-
lmmobilien-Kompass: AWA-lmmobilien, Förster-immo-
bilien, Planethome lmmobilienvermittlung, Schröder
lmmobilien.
l=mehrals+5% | l=+2bis+5%l +=+l-2% | t=-2bis-5% | l=mehrals-s%
CaDital 08/2008 49