Neuer Kölner Mietspiegel (Stand: Februar 2021)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
V/56/560 
Vorlagen-Nummer  12.02.2021 
 0469/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 25.02.2021 
15.04.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 11.03.2021 
 
Neuer Kölner Mietspiegel (Stand: Februar 2021) 
Die Rheinische Immobilienbörse e. V. (RIB) in Köln hat am 05.02.2021 im Rahmen einer Video-
Pressekonferenz den neuen Kölner Mietspiegel (KMS) für freifinanzierte Wohnungen zum Stichtag 
01.02.2021 vorgestellt. Der Mietspiegel wird seit 1973 alle zwei Jahre neu erstellt. Die RIB führt die 
Fortschreibung des KMS unter Begleitung des Arbeitskreises Kölner Mietspiegel durch. Diesem Ar-
beitskreis gehört die Stadt Köln vertreten durch das Amt für Wohnungswesen neben dem Kölner Haus- 
und Grundbesitzerverein von 1888 – Verband der privaten Wohnungswirtschaft -, dem Mieterverein 
Köln e.V., der Rheinischen Immobilienbörse e.V. und der Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und 
Grundeigentümern Köln e.V. an. 
 
Der KMS enthält differenziert nach Wohnungsgröße, Alter der Immobilie, Lage und Ausstattung An-
haltswerte hinsichtlich der aktuellen Mietkosten im freifinanzierten Wohnungsbau, die sog. ortsüblichen 
Vergleichsmieten. Die aktuell ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten (Nettokaltmieten) unterschei-
den sich von den Angebotsdaten in Zeitungsinseraten und entsprechenden Online-Immobilienportalen, 
die ausschließlich potenzielle Neuvertragsmieten darstellen.  
 
Nach geltendem Recht kann der Vermieter unter Hinweis auf die ortsüblichen Vergleichsmieten die 
Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete verlangen. Der KMS dient insoweit 
als Information und Begründung für Mieterhöhungen und hat sowohl die breite nachhaltige Zustim-
mung aller Vertragsparteien als auch der Gerichte.  
 
Zur Fortschreibung des aktuellen KMS wurden Daten aus ca. 37.000 Mietverträgen im gesamten 
Stadtgebiet ausgewertet. Dabei wurden Neuvermietungsmieten und Mieten aus bestehenden Mietver-
hältnissen, die an das allgemeine Mietniveau angepasst wurden, berücksichtigt. Betriebskostenbeding-
te Mieterhöhungen werden nicht berücksichtigt. Die Beteiligung der privaten und institutionellen Woh-
nungs- und Gebäudeeigentümer, die auch online möglich war, war trotz der Corona-Pandemie erfreu-
lich hoch. Der Mietspiegel bildet somit die tatsächliche Mietmarktlage im Stadtgebiet ab. Er liefert aktu-
elle und differenzierte Zahlen zu der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ im frei finanzierten Wohnungsbe-
stand. Erstmals wurden Daten der letzten sechs (bisher vier) Jahre berücksichtigt. Eine Verlängerung 
des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete war eine der Maßnahmen, die bereits 
auf dem Wohngipfel 2018 beschlossen worden waren. Seit dem 01.01.2020 gilt in diesem Zusammen-
hang bereits die Ausweitung des Erhebungszeitraums von vier auf sechs Jahre. Damit sollte der An-
stieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden. Im Zuge der Erstellung des Mietspiegels 
durchgeführte Vergleichsberechnungen zeigten, dass die Erweiterung des Auswertungszeitraums in 
Köln nicht die vom Gesetzgeber erwarteten dämpfenden Effekte hat. Ein Gesetzentwurf zur Reform 
des Mietspiegelrechts ist im Dezember 2020 vom Bundeskabinett beschlossen worden und wird am 
12.02.2021 im Bundesrat behandelt. Ziel der Reform ist, die Aussagekraft von Mietspiegeln zu verbes-
sern.

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Der Aufbau des Mietspiegels und die textlichen Erläuterungen sind nicht verändert worden. Sämtliche 
Beschreibungen und Einteilungen der Baualtersklassen, der Wohnungsgrößen und der weiteren 
Merkmale, wie z.B. der Ausstattung, entsprechen dem alten Mietspiegel. Nach wie vor sind auch 
Wohnungen ohne Heizung berücksichtigt. Bezogen auf Nettokaltmieten des KMS fallen hierunter 
auch Wohnungen, die der Mieter selber mit Heizelementen ausgestattet hat. Bei Modernisierungen, 
die einer umfassenden Wertverbesserung neuzeitlicher Wohnansprüche gerecht werden, kann unter 
Berücksichtigung bestimmter Modernisierungstatbestände (u.a. Elektroinstallation auf neuzeitlichen 
Standard) eine Zuordnung der Mietwerte abweichend vom Baujahr in eine jüngere Baualtersklasse 
erfolgen. Für solche Fälle sieht der Mietspiegel bereits eine Eingruppierung in die Baualtersgruppe 3 
(1976 bis 1989) vor. Sofern jedoch alle notwendigen Modernisierungsmaßnahmen nach 1990 durch-
geführt worden sind, rechtfertigt dies eine Zuordnung zu den Mietspannen der Baualtersgruppe 4 
(1990 bis 2004). Eine höhere Einstufung in eine jüngere Baualtersklasse in Abhängigkeit des Zeit-
punktes der Modernisierung auf Basis des Mietspiegels macht jedoch eine individuelle Beurteilung 
des Umfanges und der Auswirkungen der Modernisierungen auf Ausstattung, Beschaffenheit und 
Wohnwert nach wie vor nicht entbehrlich. 
 
Die Steigerungen fallen insgesamt relativ gemäßigt aus. Dabei gibt es keine einheitliche Entwicklung 
sondern sehr unterschiedliche Veränderungen, zwischen 0 und 6,7%. Einzelne Anhebungen errei-
chen bis zu 0,70 €/m². Das Mietniveau insgesamt liegt in Köln nach wie vor unter dem vergleichbarer 
Großstädte, wie München und Berlin. Die Mittelwerte der einzelnen Mietspannenfelder in der für das 
Kölner Stadtgebiet vorherrschenden mittleren Lagekategorie schwanken zwischen 5,15 Euro pro 
Quadratmeter (€/m²) und 11,15 €/m² und dokumentieren einen je nach Baualtersklasse, Wohnungs-
größe und Zustand der Wohnung stark differenzierten Wohnungsmarkt. In unsanierten und teilausge-
statteten Altbauwohnungen verändern sich die Vergleichsmieten nicht bzw. nur geringfügig. Relativ 
stabil zeigt sich dieses Mal das Mietenniveau in der nach wie vor am Markt stärksten verbreiteten 
Baualtersklasse III (1976-1989) mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 9 Euro pro Quadratmeter. 
Abweichend von den abgebildeten Entwicklungen in den vergangenen Mietspiegeln, zeigt sich eine 
hohe Nachfrage und entsprechender Aufholtendenz an (teil-)modernisierten Wohnungen mit beson-
deren Ausstattungsmerkmalen, insbesondere in den Baualtersklassen 4 und 5. So kostet eine Be-
standswohnung mit mittlerem Wohnwert (Baujahr 1990 bis 2004) und gehobener Ausstattung durch-
schnittlich 10,20 Euro. In guten und sehr guten Wohnlagen werden in der Baualtersklasse V (ab 
2005) unter Berücksichtigung besonderer Ausstattungsmerkmale vor allem im kleineren Wohnungs-
segment 12,70 Euro bzw. 13,90 Euro pro Quadratmeter als Oberwert der entsprechenden Mietpreis-
spannen erreicht. 
 
Der Ausschuss wird um Kenntnisnahme des neuen Mietspiegels Januar 2021 gebeten. 
 
Für jedes Ausschussmitglied wird zur Sitzung ein Originalexemplar zur weiteren Verwendung bereitge-
stellt. 
 
gez. Dr. Rau