Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 6.5.3 - Bauhaus Drive-In - (Offenlagebeschluss)

ANLAGE 3 
Wissenschaftsstadt Darmstadt  20.11.2009 
 
Begründung 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 6.5.3 
- Bauhaus Drive-In - 
 
für das Gebiet zwischen Otto-Röhm-Straße und Sensfelderweg,  
Gemarkung Darmstadt, Flur 14, Flurstücke Nr. 173/1 und Nr. 173/3 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ausschnitt aus der Stadtkarte (ohne Maßstab)

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INHALT SEITE 
 
Teil A  BEGRÜNDUNG 
1.  5  Erfordernis und Ziel der Planaufstellung
1.1  5  Erweiterung und Bestandssicherung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes
1.2  6  Ziele der Raumordnung und Landesplanung
1.3  6  Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
2.  6  Räumlicher Geltungsbereich / Lage des Plangebietes
3.  7  Planungsrechtliche Situation
3.1  7 Regionalplan
3.2  7  Flächennutzungsplan
3.3  7  Bebauungsplan
3.4  8  Einzelhandelskonzept
3.5  8  Schutzausweisungen
4.  8  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand
4.1  8  Lage des Plangebiets
4.2  9 Bebauung
5.  9  Wasserwirtschaftliche Belange
5.1  9  Wasserversorgung
5.2  9  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz
5.3  9  Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser
5.4  9 Abwasser
5.5  10  Oberirdische Gewässer
6.  10 Altflächen
7.  10  Umweltverträglichkeit
7.1  10  Unfallrisiko durch Emissionen
7.1.1  10  Störfallbetriebe im Umfeld des Plangebietes
7.1.2  11  Schutzbedürftigkeit des geplanten Sondergebietes
7.2  12 Lärmschutz
8.  12  Städtebauliches Konzept
8.1  12  Nutzungskonzept
8.2  12  Bebauungskonzept
8.3  13  Freiflächenkonzept
8.3.1  13  Eingriff in den Naturhaushalt und Beeinträchtigung von Grün- und Freiflächen
8.3.2  13  Eingriffsminimierung / Ausgleichsmaßnahmen
8.4  14  Verkehrskonzept
9.  15  Inhalt und Begründung der Festsetzungen
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9.1  15  Art der baulichen Nutzung
9.2  15  Maß der baulichen Nutzung
9.3  15  Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
9.4 
 16  
Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)
9.5  16  Einfriedungen
10.  16  Hinweise und Empfehlungen
10.1  16  Artenempfehlung
11.  17  Planungsstatistik
11.1  17  Gebietsflächen
 
Teil B 
UMWELTBERICHT  (Anlage) 
 
 
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Begründung 
 
 
 
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worben.  
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
M
it der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Bauhaus Drive-In“  
soll die Erweiterung des vorhandenen Bau- und Gartenfachgeschäftes am Kreuzungs-
bereich Carl-Schenck-Ring und Otto-Röhm-Straße um einen Baustoffhandel als Drive-
In ermöglicht werden. Für die geplante Erweiterung von ca. 8.000 m²
 Gebäu-
degrundfläche inklusive Überdachungen der Eingangsbereiche und der Schaffung von 
zusätzlichen Stellplätzen wurden die Grundstücke Flurstück Nr. 173/1 und Nr. 
173/2 teilweise (jetzt Nr. 173/3) mit insgesamt ca. 13.077 m
2 Fläche er
Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereiches des am 23.05.1991 in Kraft getre-
tenen Bebauungsplanes "Otto-Röhm-Straße", N 6.5. Im Bereich der geplanten Erwei-
terung weist der Bebauungsplan "Gewerbegebiet mit eingeschränkter gewerblicher 
Nutzung", "Flächen für Stellplätze" und „private Grünflächen“ aus, wobei im gesam-
ten Geltungsbereich "Einzelhandelsbetriebe über 800 m
z Geschossfläche“ unzulässig 
sind. 
Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Erweiterung ist daher nach den §§ 30 und 31 
BauGB nicht gegeben. Mit der Aufstellung  des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
soll eine planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung des Vorhabens geschaffen 
werden. 
Veränderte Planungs- und Entwicklungsabsichten der Firma Dreßler Bau und der dar-
aus resultierende Grundstücksverkauf machen eine Änderung der überbaubaren Flächen 
notwendig, um eine sinnvolle bauliche Nutzung der Grundstücke zu ermöglichen. Dies 
trifft auch - unabhängig vom Vorhaben BAUHAUS - für andere gewerbliche Nutzungen 
zu. 
Das Vorhaben soll auf Initiative des Inve stors auf dessen eigenen Grundstücken reali-
siert werden. Investitionsträger ist di e Firma "COSMOS Grundstücks- und Vermö-
gensverwaltungs GmbH, Handelscenter Darmstadt". Die geplante Erweiterung ist 
durch die bereits vorhandene Ein- und Ausf ahrt zur Otto-Röhm-Straße sowie die vor-
handene Infrastruktur voll erschlossen. 
1.1 Erweiterung und Bestandssicherung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes 
Der 
vorhandene Baumarkt soll durch einen ca. 8.000 m² Bruttogrundfläche großen 
Erweiterungsbau incl. Eingangs- und Vorf ahrtsüberdachung auf der gegenüberliegen-
den Straßenseite ergänzt werden. Die Erweiterung dient insbesondere der verbesser-
ten Warenpräsentation und Umlagerung eines Schwerpunktes im Bereich Baustoffe 
und Garten/Außenanlagenbaumaterialien. Zusätzlich sollen ca. 28 neue PKW Stell-
plätze im Freibereich angeboten werden, im eingehausten Drive-In Bereich können ca. 
42 PKW und 5 LKW Stellplätze zur Verfügung gestellt werden. 
Durch die Erweiterung soll dem vorhandene n Betrieb die Möglichkeit eingeräumt 
werden, sich an veränderte Markt- und Wettbewerbsbedingungen anzupassen.  
Seit der Eröffnung im Jahre 1997 ist bundesweit ein Trend zur Erweiterung der Leis-
tungspalette hinsichtlich Drive-In und dort einem erweiterten Angebot von Baustoffen 
(Sortimentstiefe) und einer damit verbund enen Verkaufsflächenentwicklung verbun-
den. 
 
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1.2 Ziele der Raumordnung und Landesplanung 
Die Ziele der Raumordnung und Landesplanung werden 
mit Ausnahme der Abwei-
chung des "Umwandlungsschutzes" von dargestellten GE-Flächen nicht beeinträchtigt. 
Weitere Grundsätze und Ziele der Regionalplanung wie etwa Stärkung des Dienstleis-
tungsschwerpunktes Darmstadt, der Nutzung von Baulandreserven in bereits erschlos-
senen Bauflächen, der Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen und der Kopplung 
von Neuansiedlungen an den Ausbau des Öffentlichen Personennahverkehrs werden 
durch das Vorhaben unterstützt. 
Der beabsichtigte "Umwandlungsschutz" von Gewerbeflächen in Einzelhandelsflächen 
ist im vorliegenden Verfahren nicht begründet. In der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
gibt es große Flächenpotentiale im industriell-gewerblichen Bereich. Durch Umstruk-
turierungsprozesse der Großbetriebe sind in den letzten Jahren viele Grundstücke 
frei geworden, die ehemals industriell oder gewerblich genutzt waren. Allein in Nach-
barschaft des Vorhabens stehen mehrere Hektar erschlossener Flächen zur Um- und 
Wiedernutzung zur Disposition. Durch die bestehende Nachfrage werden diese Poten-
tiale bei weitem nicht ausgeschöpft, so dass eine Verknappung von Gewerbeflächen 
im Bestand in keiner Weise zu befürchten ist. 
Planerisches Ziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist die Vermeidung von Indust-
rie- und Gewerbebrachen sowie die aus städtebaulichen, ökonomischen und ökologi-
schen Gründen sinnvolle Nutzung der bereits erschlossenen, brachliegenden Flächen-
potentiale. Diese  "Innenentwicklung"  ist auch im Sinne eines sparsamen Flächen-
verbrauches und Bodenschutzes Vorzug zu geben vor der Neuerschließung von Bau-
flächen außerhalb des bebauten Bereiches. 
1.3 Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung 
Die E
rweiterung des bestehenden Baumarktes hat keine wesentlichen Auswirkungen 
auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung. Schädliche Umwelteinwirkungen 
i. S. des § 3 BimSchG sind angesichts der umliegenden großgewerblichen Nutzungen 
nicht zu erwarten. Negative Auswirkungen für die vorhandene Infrastrukturausstat-
tung, die Nahversorgung oder für zentrale innerörtliche Versorgungsbereiche sind auf-
grund des Handelssegmentes nicht zu erwart en. Ebenso sind Auswirkungen auf das 
Orts- und Landschaftsbild angesichts des gewerblich geprägten Charakters und der um-
liegenden Verkehrstrassen nicht zu befürchten. 
2. Räumlicher Geltungsbereich / Lage des Plangebietes 
Die 
Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes wird durch die zeichnerische Darstellung bestimmt. 
Der Geltungsbereich hat folgende räumliche Begrenzung: 
- Im Norden:  Südgrenzen der Flurstücke Nr.168, 169, 170/1, 170/2, 171, 172 
- Osten:   Sensfelderweg 
- Im Süden: Nordgrenze des Flurstücks Nr. 173/4 
- Im Westen: Otto-Röhm-Straße 
Die Fläche des Plangebietes beträgt ca. 1,3 ha. 
Der Geltungsbereich umfasst folgende Parzellen der Gemarkung Darmstadt: 
Flur: 14 
Parzellen: Nr. 173/1 und Nr. 173/3 
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3. Planungsrechtliche Situation 
3.
1 Regionalplan 
Im Regionalplan Südh
essen 2000, neu b ekannt gemacht am 13.09.2004 (StAnz. 
37/04), ist das Plangebiet als „Bereich für Industrie und Gewerbe“ dargestellt.  
Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Erweiterung eines großflächigen Einzelhan-
delsbetriebes, dessen planungsrechtliche Zulässigkeit über die Aufstellung eines vor-
habenbezogenen Bebauungsplanes erreicht werden soll. Die Festsetzung einer Gebiets-
art nach § 9 Abs. 1 BauGB i. V. mit der BauNVO ist im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan zwar nicht erforderlich, dennoch ist das Vorhaben als großflächiger Einzelhan-
delsbetrieb entsprechend § 11 Abs. 3 BauNVO einzuordnen. 
Mit dem Stadtverordnetenbeschluss vom 28.4.2009 wurde das Einzelhandelskonzept 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 1997 aktualisiert. Dabei wurde die Zone für 
großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel  um den Bereich des vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplanes N 6.5.3 arrondiert. Diese Abweichung vom Regionalplan 
wurde als Stellungnahme der Wissenschaf tsstadt Darmstadt zum Entwurf RPS 2009 
vorgebracht. 
Unabhängig davon hat das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung der Wissenschafts-
stadt Darmstadt die Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 gem. § 12 HLPG 
über das Regierungspräsidium Darmstadt beantragt. 
3.2 Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 rechtswirksame Flächennutzungsplan 
der Wissenschafts-
stadt Darmstadt weist das Plangebiet als „Gewerbegebiet“ aus. Um die Nutzung als 
großflächiger Einzelhandel zu ermöglichen, ist die Änderung in Sondergebiet Einzel-
handel des Flächennutzungsplanes erforderlich. Das Änderungsverfahren richtet sich 
nach § 8 (3) BauGB und erfolgt im Parallelverfahren.  
3.3 Bebauungsplan 
Der am 23.05.1991 rech
tsverbindlich gewordene Bebauungsplan N 6.5 "Otto-Röhm-
Straße" setzt für den Bereich des Vorhabens "Gewerbegebiet mit eingeschränkter ge-
werblicher Nutzung", "Flächen für Stellp lätze" und "private Grünflächen" fest. 
Die überbaubaren Flächen sind in "Blöcken“ entlang der Otto-Röhm-Straße und im rück-
wärtigen Grundstücksbereich entlang der Erschließungsstraße "Sensfelderweg" mit da-
zwischen liegenden (Grün-) Zäsuren angeor dnet. Die "Blockstruktur" und die Zäsuren 
des rechtskräftigen Bebauungsplanes resultieren aus einer Gesamtkonzeption für die 
Firma Hottinger (Firma Schenck) auf der Grundlage der Rahmenplanung "Darm-stadt 
Nord-West" Anfang der 80er Jahre. 
Die Festsetzung der Baugrenzen berücksichtigt weder die vorhandenen Grundstücks-
grenzen, noch die bereits vorhandene Bebauung der Firma Dreßler Bau südlich des 
geplanten Vorhabens. 
Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes N 6.5 sind "Einzelhandelsbetrie-
be über 800 m2 Geschossfläche" unzulässig. 
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3.4 Einzelhandelskonzept 
Das Ziel der Wissenschaftsstadt Darmstadt,  
die Einzelhandelsbetriebe auf die Innen-
stadt zu konzentrieren, kann trotz der Erweiterung des Bau- und Gartenmarktes um ein 
Drive-In aufrecht erhalten werden, da die Nachfrage dieser Güter eine gute Erreichbar-
keit mit dem Kfz erfordert und den Rahmenbedingungen und Erfordernissen der Innen-
stadt nicht gerecht wird. Eine Konkurrenz für den Innenstadt-Einzelhandel entsteht auf-
grund des Warensortimentes nicht. 
Gemäß Beschluss zur Änderung des Einzel handelskonzepts der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt ist der Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans in die 
Zone einbezogen worden, in der nicht zentru msrelevanter großflächiger Einzelhandel 
zugelassen worden ist.  
3.5 Schutzausweisungen 
Denkmalschutz 
Baudenkmäler und Bodendenkmäler sind im 
Geltungsbereich des Bebauungsplanes 
nicht vorhanden oder zu vermuten. Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt 
werden, so ist dies dem Landesamt für De nkmalpflege Hessen, Abteilung Archäologi-
sche Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzei-
gen. Eine entsprechende textliche Festsetzung ist im Plan enthalten. 
Landschaftsschutz und Naturschutz 
Der 
gesamte Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt nicht 
im Landschaftsschutzgebiet.  
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebiete werden von der Planung 
nicht tangiert. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerh
alb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 
und im Geltungsbereich von Bebauungsplä nen durch eine Baumschutzsatzung ge-
schützt. Geschützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – bei Laub-
bäumen einen Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von 
mehr als 90 cm. 
Für die notwendigen Zufahrten von der Otto-Röhm-Straße zum Geltungsbereich müs-
sen 5 städtische Straßenbäume beseitigt werden (Baum-Nr.6710.2.1.33 und 
6710.2.1.35-38). Hierzu wurde eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen dem 
Vorhabenträger und der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgeschlossen. 
4. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
4.1 Lage des Plangebiets 
Das 
Plangebiet liegt am Stadtrand von Darmstadt. Direkt im Osten benachbart sind 
die Konversionsflächen der Knell. Im Süden befindet sich die Müllverbrennungsanla-
ge. Gegenüber im Westen an der Otto-Röhm-Straße liegen die Gebäude des beste-
henden Bauhaus-Marktes. 
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4.2 Bebauung 
Die Liegenschaf
t ist ein seit Jahren leerst ehender ehemaliger Bauhof eines Betonfer-
tigteilwerkes, hoch versiegelte Freiflächen prägen die Grundstücke.  
Die gesamten Aufbauten und die versiegelten  Flächen werden im Zuge einer bereits 
erteilten Abrissgenehmigung im Zusammenhang mit der Errichtung des Drive-In ab-
geräumt.  
5. Wasserwirtschaftliche Belange 
Nach
 dem gemeinsamen Erlass vom 23. Juni  1997 der zuständigen Ministerien (St. 
Anz. 25/1997 S. 1803) müssen Belange der Wasserwirtschaft bei der Bauleitplanung 
angemessen berücksichtigt werden. Auf Grundlage der im o.g. gemeinsamen Erlass 
enthaltenen Gliederung werden im folgenden die wasserwirtschaftlichen Belange dar-
gestellt. 
5.1 Wasserversorgung 
Die 
Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HSE 
Südhessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz) 
durch die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. 
Die erforderliche Menge ist durch besteh ende wasserrechtliche Genehmigungen ab-
gedeckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne 
nachteilige Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereit gestellt. 
Löschwasserversorgung 
Für den Bereich ist eine Löschwassermenge  von 1600 l/min entsprechend 26,7 
l/sek. über einen Zeitraum von 2 Std. bereitzustellen. Dies erfolgt durch Eigenbevor-
ratung von 96 m³ und das öffentliche Netz auf den anliegenden Straßen. 
Wasserqualität 
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den An-
forderungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 
5.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz 
Das 
Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen 
Wassergesetz. 
5.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser 
Zur 
Entlastung des Naturhaushaltes werden die Dachflächenentwässerungen über 
Flächenversickerungen (Rigolen) durchgefüh rt. Ebenso werden PKW-Stellflächen mit 
versickerungsfähigen Materialien und Pflastern befestigt.  
5.4 Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwa sseranlagen (Kanal, Rückhaltebecken und 
K
läranlage) angeschlossen. 
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5.5 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
6. Altflächen 
E
ntsprechend der Aussagen im Landschaftsplan gibt es folgende Altflächen:  
 Sensfelder Weg 34 (Hoch- und Tiefbau, Metallbau) 
 Sensfelder Weg 32 (Werkstatt und Tankstelle) 
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensori-
sche Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes fest-
gestellt, die auf das Vorhandensein von sc hädlichen Bodenveränderungen hinweisen, 
ist umgehend das Regierungspräsidium Da rmstadt, Abt. Umwelt Darmstadt (Dez. 
IV/Da 41.5) als zuständige Bodenschutzbehörde zu informieren. 
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflä chen, schädliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist ebenfalls das Regierungspräsidium 
Darmstadt zu beteiligen. 
Auf die vorhandenen Altflächen wird unter Ziffer IV. 4 im Planteil verwiesen. 
Im Durchführungsvertrag werden Regelungen zur Beseitigung von Altlasten aufge-
nommen. 
7. Umweltverträglichkeit 
7.
1 Unfallrisiko durch Emissionen 
Bei 
der Aufstellung eines Bebauungsplanes sind Unfallgefahren zu berücksichtigen, 
die auf das Gebiet einwirken können. Hier bei sind die Richtlinien 2003/105/EG des 
Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2003 zur Beherrschung 
der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-II-Richtlinie) 
und ihre Umsetzung durch § 50 Bundesi mmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu be-
rücksichtigen. Danach sind bei raumbe deutsamen Planungen und Maßnahmen, die 
für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen  Flächen einander so zuzuordnen, dass 
schädliche Umweltauswirkungen und von sc hweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 
Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen auf 
die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sons-
tige schutzbedürftige Gebiete, insbesonde re öffentlich genutzte Gebiete, wichtige 
Verkehrswege, Freizeitgebiete und unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzes be-
sonders wertvolle oder besonders empfindliche Gebiete und öffentlich genutzte Ge-
bäude, soweit wie möglich vermieden werden. Dabei sind alle möglichen, im Bundes-
immissionsschutzgesetz genannten Immissi onen, wie Luftverunreinigungen, Geräu-
sche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen zu 
berücksichtigen. Dies ist durch eine Abstufung zwischen Gebieten unterschiedlicher 
Nutzung und ausreichender Abstände zwisch en sich gegenseitig beeinträchtigenden 
Bauflächen oder, wenn das nicht möglich ist, durch Festsetzung von Ersatzmaßnah-
men zu erreichen. 
7.1.1 Störfallbetriebe im Umfeld des Plangebietes 
E
ine oder mehrere für das Plangebiet zu berücksichtigende Störfallanlagen nach dem 
BImSchG und der 12. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz (12. 
BlmSchV, Störfallverordnung) befinden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck 
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nördlich des Plangebietes. Der Rand des Betriebsgeländes der Fa. Merck liegt ca. 
600 m vom Plangebiet entfernt. Auf Grundla ge des Gutachtens des TÜV Nord vom 
Juni 2006 wurde für den Betriebsbereich der Fa. Merck der zu beachtende Achtungs-
abstand ermittelt. Das Plangebiet liegt innerhalb dieses Achtungsabstandes.  
7.1.2 Schutzbedürftigkeit des geplanten Sondergebietes 
Gegen die Auf
stellung eines Bebauungspla nes innerhalb eines Achtungsabstandes 
einer Störfallanlage bestehen im Allgemei nen keine Bedenken, wenn in dem Gebiet 
keine schutzbedürftigen Nutzungen im Sinne  der Seveso-II-Richtlinie bzw. von § 50 
BlmSchG und keine Nutzungen in denen mit Publikumsverkehr zu rechnen ist, zuläs-
sig sind. 
Bei dem geplanten Sondergebiet wird davon ausgegangen, dass durch die vorhaben-
bezogene und somit von vorn herein festgeschriebene Nutzung keine wesentliche 
Veränderung des eventuell bereits bestehenden Gefährdungspotentials entsteht. 
Der geplante neue Standort der Bauhaus Drive-In Arena auf dem Gelände des ehema-
ligen Bauhofes der Dreßler Bau GmbH wird keine kundenstromwirksame Vergröße-
rung der Einzelhandelsfläche bedeuten. Er dient zur Umlagerung von bestehenden 
Sortimenten und Errichtung eines zeitgemäßen, ungeheizten teils wettergeschützten 
Verkaufslagers zur Selbstabholung von schweren und massigen Baustoffen mit dem 
Kraftfahrzeug des Kunden. Der großhandelsähnliche Betrieb mit Lagerflächen und 
Fahr-/Parkspuren trägt nicht zu einer signifikanten Erhöhung der Gesamtkundenan-
zahl und der Verkaufsfläche bei.  
Mit den Auswirkungen der Ansiedlung des geplanten Bauhaus Drive-In auf die Kun-
den- und Verkehrsfrequenz beschäftigt sich die Gutachterliche Stellungnahme der 
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung  GmbH (GMA), die im Oktober 2009 er-
arbeitet wurde.  
Sie belegt, dass durch die Ansiedlung des Vorhabens nur mit einem geringen zusätz-
lichen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist, weil in dem geplanten Baustoff-Drive-In 
kein zusätzliches Warensortiment angeboten wird, das im Planungsgebiet bislang 
noch nicht vertreten war. Der Drive-In soll lediglich der Auslagerung des schweren 
und massigen Baustoffteilsortiments aus dem in der Otto-Röhm-Straße bereits be-
stehenden Baumarkt dienen, damit die Ware besser präsentiert und der Einkaufsvor-
gang sperriger Baustoffe für den Abnehmer erleichtert wird. Somit handelt es sich 
bei dem geplanten Vorhaben lediglich um eine Anpassung an aktuelle Markterforder-
nisse. Bei einem durch die GMA prognostizier ten Umsatz des geplanten Drive-In von 
6,5 Mio. € errechnet sich ein durchschnittliches Kundenaufkommen von lediglich 16 
Personen pro Stunde bzw. 194 Kunden pr o Tag, in dem ungünstigsten Fall („worst-
case-Szenario“) von 36 Personen pro Stunde bzw. 433 Personen pro Tag.  
Gegenüber der jetzigen planungsrechtlichen Situation würde die geplante Realisie-
rung des Baustoff-Drive-In nicht nur keine Erhöhung sondern sogar eine Reduzierung 
des möglichen Gefährdungspotenzials dars tellen: Gemäß dem rechtskräftigen Be-
bauungsplan N 6.5 sind derzeit innerhalb des Planareals Einzelhandelsbetriebe unter 
800 m² Geschossfläche zulässig. Bei der Ansi edlung von Einzelhandelsbetrieben in-
nerhalb der zulässigen Größenordnung wären daher höhere Kundenfrequenzen mög-
lich als bei dem extensiv genutzten Baustoff-Drive-In. Somit würde die Umsetzung 
des Vorhabens die Verringerung des Gefährdungspotenzials gegenüber der heute 
möglichen Nutzung des Planareals bedeuten. 
Durch die Errichtung des Vorhabens sind keine neuen oder anderen als die beste-
henden störfallrechtlichen Auflagen zu erwarten. 
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7.2 Lärmschutz 
Vom 
geplanten Abhollager gehen keine über das im zugrunde liegenden Bebauungs-
plan N 6.5 zulässige Maß an Lärmemissionen aus. 
Das Abhollager ist keine bezüglich Lärmimmissionen schutzbedürftige Anlage. 
8. Städtebauliches Konzept  
8.
1 Nutzungskonzept 
In der zurzeit bestehenden Verkauf
seinrichtung des BAUHAUS werden die schweren 
und massigen Baumaterialien noch traditionell präsentiert und im räumlichen Zu-
sammenhang mit dem übrigen Sortiment in geheizten Verkaufsräumen gelagert. 
Aufgrund der Entwicklung am Markt hin zu mehr Selbstständigkeit von Kleinhand-
werkern und Eigenbauinitiativen erwartet der Kunde heute ein tieferes Sortiment 
auch und gerade im Bereich Baustoffe und Ausbaumaterialien. Die aktuelle Verfüg-
barkeit von größeren Mengen gleicher Ware wird vom Markt erwartet. 
Das heutige Konzept bietet jedoch für die Gartenbau-, Wandbau- und Außenanlagen-
waren keine ausreichenden Verkaufslagerflä chen an. So werden diese Waren zusätz-
lich auf improvisierten Zonen im Freien unter temporärer Umnutzung von Parkplät-
zen und Umfahrten angeboten und können di rekt mit dem Kundenfahrzeug erreicht 
werden. 
Im neuen Drive-In sollen nun die schweren und massigen Baumaterialien wie Steine, 
Zement, Holz, etc. verkauft werden. Der K unde kann mit seinem Auto direkt in den 
Drive-In fahren. Es entsteht zusätzlicher Flächenbedarf durch die Fahr- und Ladespu-
ren und die Kassenzonen mit Fahrzeugabrechnung. 
Betroffene Freiflächen im Bestand des bi sherigen Bauhaus-Grundstücks werden wie-
der ihrer ursprünglichen Nutzung als Stellplätze für den ruhenden Verkehr oder Um-
fahrten zugeführt. Die in den geheizten Hallen befindlichen „Drive In“ - typischen Sor-
timente werden zur anderen Seite hin umgelagert und machen Platz für eine Ent-
spannung und Entdichtung der anderen Warenpräsentationen bei teilweise höherer 
Sortimentstiefe. 
8.2 Bebauungskonzept 
Der 
geplante neue Standort der „Bauhaus Drive-In Arena“ auf dem Gelände des ehe-
maligen Bauhofes wird durch die Änderung der Präsentation und Verkaufsorganisati-
on keine wesentliche kundenstromrelevante  „Vergrößerung der Einzelhandelsfläche“ 
bedeuten. Er dient zur Umlagerung von bestehenden Sortimenten und Errichtung ei-
nes zeitgemäßen Verkaufslagers zur Selbstabholung von schweren und massigen 
Baustoffen mit dem Kraftfahrzeug des Kund en. Der großhandelsähnliche Betrieb mit 
Lagerflächen und Fahr-/Parkspuren trägt nicht zu einer signifikanten Erhöhung der 
Gesamtkundenanzahl und der Verkaufsfläche bei. 
Die eingeschossige ungeheizte Halle mit teilweise nicht überdachter umwandeter 
Freifläche ermöglicht durch lastkraftwagentaugliche Ein- und Ausfahrten, Fahrspuren 
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und Bewegungsflächen eine moderne und zeitgemäße Präsentation der Waren im 
Baustoffhandel. Gleichzeitig werden die Lagerkapazitäten vor Ort erhöht. 
8.3 Freiflächenkonzept 
Auf
grund der Nutzungsart weisen die Freiflächen trotz der großflächigen Bebauung 
einen Grünanteil von 20% der Grundstücksfläche auf. Stellflächen für Kraftfahrzeuge 
sind überwiegend im Bauwerk integriert. Die Kombination von Lieferzufahrten mit 
Feuerwehrumfahrten und die Möglichkeit der Grundstücksdurchfahrt von der Otto-
Röhm-Straße zum Sensfelderweg optimieren die versiegelten Flächen zugunsten der 
Grünbereiche. 
Die Parkstellflächen sind an einer zentralen Zu- und Ausfahrt konzentriert. 
Liefer- und Feuerwehrein und –ausfahrten dienen dem Kundenverkehr mit Anhänger-
fahrzeugen als zusätzliche Bewegungsfläche im westlichen Grundstücksbereich. Die-
se Flächen haben ein geringes Verkehrsaufkommen. 
8.3.1 Eingriff in den Naturhaushalt und Beeinträchtigung von Grün- und Freiflächen 
F
ür das geplante Vorhaben besteht bezüg lich des Maßes der baulichen Nutzung be-
reits Baurecht nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.5. Der Bereich der Er-
weiterung ist durch ein großzügiges Baufenster abgedeckt, die Grundfläche beträgt 
max. 8.000m
2, die GRZ einschließlich der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten 
Anlagen beträgt 0,8. 
Die Beeinträchtigung des Naturhaushaltes besteht im Wesentlichen in der Bebau-
ung und Versiegelung der bisherigen Brach- und Vegetationsflächen sowie der überwie-
genden Entfernung der ruderalen Vegetation in den Randzonen des ehemaligen Be-
triebs-/Bauhofes. 
Das Grundstück liegt bereits seit mehreren Jahren brach und befindet sich im Stadi-
um der Sukzession, wobei Fahrspuren, Bodenveränderungen, Aufschüttungen und 
eine unterschiedliche Entwicklung der Krautvegetation auf deutliche Störungen und 
Eingriffe hinweisen. Punktuell aufkommende Weiden- Ahorn-, Birken- und Ailanthus-
bäume sind nur wenige Jahre alt. 
Neben dem Baukörper müssen Zufahrts- und Anfahrtsflächen sowie die notwendigen 
Stellplätze zur Verfügung gestellt werden , so dass insgesamt ca. 80 % der Grund-
stücksfläche überbaut, versiegelt oder teilversiegelt werden. 
8.3.2 Eingriffsminimierung / Ausgleichsmaßnahmen 
Als Ausgleich für die wegfallende Vegetati on erf
olgen Baumpflanzungen entlang der 
Grundstücksgrenzen, im Bereich der Stellp lätze und im Bereich einer größeren zu-
sammenhängenden Grünfläche am westlichen und östlichen  Grundstücksbereich. 
Neben den Stellplatzflächen sind unversiegelte, nicht befahrbare Pflanzstreifen vorge-
sehen. Insgesamt ist die Anpflanzung von ca. 16 großkronigen Bäumen im Bereich des 
Erweiterungsgrundstückes festgesetzt. 
Für die anzupflanzenden Bäume und Sträucher ist im vorhabenbezogenen Bebauungs-
plan eine Pflanzliste nach Vorgabe des Grünflächen- und Umweltamtes als Hinweis ent-
halten. 
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N 6.5.3 Begründung  Seite 14 
 
Durch das geplante Vorhaben entfallen im Geltungsbereich die in dem Bebauungsplan 
N 6.5 festgesetzten privaten Grünflächen und private Grünflächen mit integrierten KFZ-
Stellplätzen. 
Als wesentlicher Ausgleich werden die Dachflächen des Drive-In mit einer mindestens 5 
cm starken Substratschicht teilbegrünt. Die Fläche der Dachbegrünung beträgt plane-
risch 3.900 m². 
Für die Dachbegrünung sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan grüngestalterische 
Festsetzungen getroffen. 
Nicht zwingend in vollversiegelter Bauweise herzustellende Funktionsflächen (z.B. Feu-
erwehrumfahrten, PKW-Stellplätze) werden in Rasenpflaster oder versickerungsfähigem 
Pflaster errichtet. 
Für die teilversiegelten Flächen sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan grüngestal-
terische Festsetzungen getroffen. 
Auf befestigten Flächen oder Dächern anfalle ndes Niederschlagswasser wird über be-
wachsene Bodenschichten oder Rigolen innerhalb des Vorhabengebietes versickert. 
Für die Versickerung sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan grüngestalterische 
Festsetzungen getroffen. 
Durch die Kombination dieser Maßnahmen werden erhebliche nachteilige Umweltaus-
wirkungen vermieden bzw. kompensiert und Eingriffe in den Naturhaushalt vollständig 
ausgeglichen. 
8.4 Verkehrskonzept 
Der 
Standort des Vorhabens ist bereits de rzeit verkehrstechnisch gut erschlossen. 
Durch den Ausbau des Carl-Schenck-Rings wird die Anbindung an das örtliche und 
überörtliche Verkehrsnetz verbessert und durch die gesteigerte Leistungsfähigkeit der 
angrenzenden Straßen eine optimale Erschließung hergestellt. Durch die umgebende 
Bebauung mit überwiegend gewerblicher Nutzung und einem großen Abstand zur 
nächstgelegenen Wohnbebauung wird eine Beeinträchtigung von Wohnbereichen 
weitgehend ausgeschlossen. 
Die Haltestelle in der Otto-Röhm-Straße sorgt für eine gute Erreichbarkeit mit dem 
ÖPNV. 
Eine über das Maß der heutigen Verkehrsbelastung hinausgehende Mehrbelastung 
durch den Neubau ist nicht zu erwarten. Es finden Umlagerungen zwischen den un-
terschiedlichen Verkaufsformen statt. 
Einerseits sollen mit dem Drive-In Klei nhandwerker als Kunden gewonnen werden, 
andererseits soll dies auch eine spezielle  Dienstleistung gegenüber dem „normalen“ 
Kunden sein. Anstatt größere und schwere Ware mühsam auf den Einkaufswagen la-
den zu müssen, und diesen durch die reguläre Kasse zu schieben, hat der Kunde hier 
die Möglichkeit den Einkauf direkt in sein Auto zu verladen.  
Durch die neue Verkaufsstätte ist keine Steigerung der Kundenzahl zu erwarten, da 
die Art und Weise der großhandelsähnlichen Angebotspalette im Drive-In den Einsatz 
von Lastwagen, Kleintransportern und Fahr zeugen mit Anhängern erlaubt. Damit ist 
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N 6.5.3 Begründung  Seite 15 
 
pro Kunde eine höhere Warenbewegung bei einem Besuch möglich und tendenziell 
somit die Anzahl der Besuche kleiner als in der bestehenden Verkaufsstätte. 
Mit den Auswirkungen der Ansiedlung des geplanten Bauhaus Drive-In auf die Kun-
den- und Verkehrsfrequenz beschäftigt sich die Gutachterliche Stellungnahme der 
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung  GmbH (GMA), die im Oktober 2009 er-
arbeitet wurde.  
Bei einem durch die GMA prognostizierte n Umsatz des geplanten Drive-In von 
6,5 Mio. € errechnet sich ein durchschnittliches Kundenaufkommen von lediglich 
16 Personen pro Stunde bzw. 194 Kund en pro Tag, in dem ungünstigsten Fall 
(„worst-case-Szenario“) von 36 Personen pro Stunde bzw. 433 Personen pro Tag. 
Damit sind auch keine negativen Auswirk ungen auf die Leistungsfähigkeit des be-
nachbarten Verkehrsknotenpunktes oder der Zubringerstraßen zu erwarten. 
9. Inhalt und Begründung der Festsetzungen 
9.
1 Art der baulichen Nutzung 
Die Festsetzung einer Baugebietsart entsprechend der BauNVO
 ist im vorhabenbezo-
genen Bebauungsplan nicht notwendig. Die Art der baulichen Nutzung wird durch die 
Nennung der zulässigen Nutzungen „Bau- und Heimwerkerfachmarkt als Drive-In“ aus-
reichend konkretisiert. 
9.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das 
Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Gebäudehöhe und 
der zulässigen Grundfläche, bzw. der Grundflächenzahl festgesetzt. Zur Vereinfachung 
des Planvollzuges wird auf die Festsetzung von Geschossflächenzahl, Baumassenzahl 
und der Zahl der Vollgeschosse bewusst verzichtet. Das Maß der baulichen Nutzung 
für das Vorhaben ist durch die Festsetzung der Gebäudehöhe und der Grundfläche 
ausreichend definiert. 
Die Höhen betragen max. 140,00 m ü. NN an der obersten Außenwandbegrenzung mit 
dem Höhenbezugspunkt des im Planteil markierten Kanaldeckels auf der Otto-Röhm-
Straße (H
D =128,28 m ü. NN). 
Die zulässige Grundfläche (GR) wird absolut auf max. 8.000 m² inklusive der Über-
dachung des Eingangs- und Vorfahrtbereiches festgesetzt. Dies entspricht einer GRZ 
von ca. 0,6  für die bauliche Hauptanlage. Die geplante GRZ liegt damit unter dem bis-
her zulässigen Maß des Bebauungsplanes N 6.5. Für die Hinzurechnung der Grund-
flächen nach § 19 Abs. 4 BauNVO wird eine GRZ von insgesamt 0,8 festgesetzt. 
9.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
Auf die Festsetzung der Bauweise wird ve rzichtet. Die Gebäudelänge f
ür den Bau-
markt beträgt mehr als 50 m; die erforderlichen Abstandsflächen der Hessischen 
Bauordnung sind einzuhalten. 
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch die zeichnerische Festsetzung einer 
Baugrenze bestimmt. Geringfügige Überschr eitungen beispielsweise für Fluchttrep-
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N 6.5.3 Begründung  Seite 16 
 
pen, Vordächer und Dachüberstände sind unter Einhaltung der max. zulässigen 
Grundfläche zulässig. 
9.4 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
(§
 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 
Zur Begrünung der Stellplatzflächen und der Grünflächen entlang der Grundstücks-
flächen sind insgesamt  ca. 16 großkronige Bäume festgesetzt. Entlang der Grund-
stücksgrenzen West und Ost ist  ein  Pflanzstreifen mit Heckenanpflanzungen vorge-
sehen. Die festgesetzten anzupflanzenden Bäume entsprechen dem Stellplatzschlüssel 
von mind. 1 Baum pro 4 Stellplätzen im Außenbereich. 
9.5 Einfriedungen 
E
infriedungen zur Nachbargrundstücksgrenze sind in einer Höhe von 2,00 m zulässig. 
Die interne Einfriedung ohne Gebäudewirkung  im Bereich der Anlieferungszone ist 
mit einer Höhe von max. 4,00 m insbeson dere auch zur südlichen Nachbargrund-
stücksgrenze zulässig. Als Material ist ein lichtgrauer Metallgitterzaun vorgesehen. 
Bei der Errichtung der Einfriedungen sind die  Abstandsflächen nach § 6 HBO zu be-
achten. 
10. Hinweise und Empfehlungen 
10
.1 Artenempfehlung 
Die Artenempf
ehlung wird auf die allgemeine Vorgabe reduziert, dass die Verwen-
dung heimischer, standortgerechter Arten empfohlen wird. 
 
Eine Liste einheimischer Bäume, Sträucher und Ranker ist in den textlichen Festset-
zungen unter Ziffer IV.7 des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes enthalten. 
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N 6.5.3 Begründung  Seite 17 
 
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11. Planungsstatistik 
11.
1 Gebietsflächen 
Geltungsbereich (gesamt)
  1,3 ha = 100,0 % 
davon: 
Grünfläche G1 und G2  0, 26 ha = 20,0 % 
Gebäude-, Verkehrs- und Stellplatzflächen  1,04  ha = 80,0 % 
 
TEIL B UMWELTBERICHT   (Anlage) 
 
 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat

Bearbeiter: Dipl.-Ing. Jochen Bresch, Dipl.-Biol. Brigitte Hasper 
Projekt 200931 No vember 2009 
 
Bresch Henne Mühlinghaus  BHM Planungsgesellschaft mbH  BDLA 
Heinrich-Hertz-Straße 9  •  76646 Bruchsal • fon 07251-98198-0 • fax -29 • info@bhmp.de 
Rheinstraße 99.4     • 64295 Darmstadt • fon 06151-81297-768 • fax -769 • www.bhmp.de 
 
 
 
 
Vo
rhabenbezogener Bebauungsplan 
N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ 
Teil B der Begründung:  
U
mweltbericht

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht Inhalt 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
Inhalt 
1 Anlass und Aufgabenstellung............................................................................................. 3  
2 Beschreibung des Planvorhabens ..................................................................................... 3  
3 Vorgaben, Planungsgrundlagen......................................................................................... 3  
4 Beschreibung der Umwelt im Wirkungsbereich des Vorhabens...................................... 4 
4.1 Übersicht (naturräumliche Lage, Nutzungen)................................................................ 4  
4.2 Schutzgut Mensch ........................................................................................................ 4  
4.2.1 Situation 4 
4.2.2 Vorbelastungen ..............................................................................................................................5 
4.2.3 Bewertung ......................................................................................................................................5 
4.3 Schutzgut Boden .......................................................................................................... 6  
4.3.1 Situation 6 
4.3.2 Vorbelastungen ..............................................................................................................................6 
4.3.3 Bewertung ......................................................................................................................................7 
4.4 Schutzgut Wasser......................................................................................................... 7  
4.4.1 Situation 7 
4.4.2 Vorbelastungen ..............................................................................................................................8 
4.4.3 Bewertung ......................................................................................................................................8 
4.5 Schutzgut Klima............................................................................................................ 8  
4.5.1 Situation 8 
4.5.2 Vorbelastungen ..............................................................................................................................9 
4.5.3 Bewertung ......................................................................................................................................9 
4.6 Schutzgut Arten und Lebensräume............................................................................... 9  
4.6.1 Situation Biotoptypen .....................................................................................................................9 
4.6.2 Situation Fauna ............................................................................................................................10 
4.6.3 Vorbelastungen ............................................................................................................................10 
4.6.4 Bewertung ....................................................................................................................................10 
4.7 Schutzgut Landschaftsbild .......................................................................................... 11  
4.7.1 Situation 11 
4.7.2 Vorbelastungen ............................................................................................................................11 
4.7.3 Bewertung ....................................................................................................................................11 
4.8 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter .................................................................. 12 
5 Alternativenprüfung........................................................................................................... 12  
6 Wirkungsprognose ............................................................................................................ 12  
6.1 Status-quo-Prognose.................................................................................................. 12  
6.2 Wirkungsprognose (Planfall) und Maßnahmen zu Vermeidung, Minderung und 
Ausgleich.................................................................................................................... 13  
6.2.1 Schutzgut Mensch........................................................................................................................13 
6.2.2 Schutzgut Boden..........................................................................................................................15 
6.2.3 Schutzgut Wasser ........................................................................................................................17 
6.2.4 Schutzgut Klima ...........................................................................................................................19 
6.2.5 Schutzgut Arten und Lebensräume .............................................................................................21 
6.2.6 Landschaftsbild und Erholung......................................................................................................24 
6.2.7 Kultur- und Sachgüter ..................................................................................................................24

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht Inhalt 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
7 Eingriffs- Ausgleichs Bilanz.............................................................................................. 25  
8 Technische Verfahren sowie Hinweise auf Schwierigkeiten .......................................... 28 
8.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung ............................................................ 28 
8.2 Hinweise auf Schwierigkeiten ..................................................................................... 28  
9 Monitoring .......................................................................................................................... 28  
10 Allgemein verständliche Zusammenfassung................................................................... 28  
 
Tabellenverzeichnis 
Tab. 1 Bewertung der Biotoptypen im Untersuchungsraum ...............................................10 
Tab.2 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz ……………….............................................. ……………27 
Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1: Übersicht über die zulässigen Nutzungen innerhalb des Vorhabensgebietes und deren 
Zuordnung zu den Nutzungstypen der Kompensationsverordnung (KV).................26

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 3 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
1 Anlass und Aufgabenstellung 
Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr.7 und § 1a BauGB wird im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „N 6.5.3- Bauhaus Drive-In -“ 
eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen 
ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Das Ergebnis der Um-
weltprüfung ist in der Abwägung zu berücksichtigen.  
2 Beschreibung des Planvorhabens 
Innerhalb des Gewerbegebietes entlang der Otto-Röhm-Straße in Darmstadt ist geplant das be-
stehende Bauhaus durch einen Drive-In-Baustoffhandel zu erweitern. Da auf den im rechtsgültigen 
Bebauungsplan "Otto-Röhm-Straße", N 6.5 als "Gewerbegebiet mit eingeschränkter gewerblicher 
Nutzung", "Flächen für Stellplätze" und „private Grünflächen“ ausgewiesenen Flächen "Einzelhan-
delsbetriebe über 800 m²
 Geschossfläche“ bisher nicht zulässig sind, soll durch Aufstellung des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Bauhaus Drive-In“ die Erweiterung des bestehenden 
Baumarktes ermöglicht werden. 
Lage, Abgrenzung und Größe des Vorhabensgebietes sowie der Umfang des geplanten Vorha-
bens werden in Teil 1 der Begründung zum B-Plans (Kapitel 1 und 2) genau beschrieben. 
3 Vorgaben, Planungsgrundlagen 
Die Vorgaben des Regionalplans „Südhessen 2000“ und des derzeit gültigen Flächennutzungs-
plans Darmstadt sowie die Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplans N 6.5 "Otto-Röhm-
Straße" sind in Teil 1 der Begründung (Kapitel 3) dargestellt.  
Das Leitbild des Landschaftsplanes 1 stellt das gesamte Vorhabengebiet sowie seine unmittelbare 
Umgebung als Bereich zur „Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen“ dar. Die in 
Entfernungen von 150m bzw. 250m nördlich in und westlich des Vorhabengebietes verlaufenden 
unbebauten Bereiche werden als „Erhalt/Ausbau von wichtigen Grünverbindungen“ bzw. als „Er-
halt/Ausbau von Grünflächen“ dargestellt. 
Ausgewiesene Schutzgebiete sind im Vorhabensgebiet nicht vorhanden. 
Etwa 500 mm bis 600 m nördlich des Vorhabengebietes befindet sich das Betriebsgelände der 
Merck KGaA, das unter den Anwendungsbereich der Seveso-Richtlinie / StörfallV fällt. Für die in 
Nachbarschaft zum Betriebsgelände befindlichen Bereiche wurden im Rahmen eines Gutachtens 
des TÜV Nord Achtungsgrenzen aufgrund der auf dem Betriebsbereichreal vorhandenen oder 
                                               
 
1

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 4 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
möglicherweise einsetzbaren stofflichen Gefahrenpotentials ermittelt, innerhalb derer sich das 
Vorhabengebiet befindet. 
4 Beschreibung der Umwelt im Wirkungsbereich des 
Vorhabens 
4.1 Übersicht (naturräumliche Lage, Nutzungen) 
Der Vorhabensstandort liegt im Naturraum „Hessischen Rheinebene“ – Teilgebiet „Griesheim-
Weiterstädter-Sand“ auf einer Höhe von ca. 130m. Der Standort liegt im Nordwesten der Stadt 
Darmstadt innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes „N 6.5 – Otto-Röhm-Straße“ 
und wird im Westen von der Otto-Röhm-Straße, im Osten vom Sensfelderweg, im Norden von der 
bestehenden Bebauung entlang des Sensfelderwegs sowie im Süden von Industriebrachen und 
dem daran anschließenden Gelände der Müllverbrennungsanlage begrenzt. Das Vorhabensgebiet 
umfasst das Flurstück 173/1 sowie den nördlichen Bereich des Flurstückes 173/2. Der rechtsgülti-
ge Bebauungsplan weist für das Vorhabensgebiet Gewerbegebiete mit eingeschränkter Nutzung in 
blockweiser Gliederung mit ein bis drei Vollgeschossen aus, in denen ein Versiegelungsgrad von 
bis zu 80% der Fläche zulässig ist. Darüber hinaus bestehen Private Grünflächen, auf denen Teil-
bereiche (Private Grünflächen mit integrierten KfZ-Stellplätzen) im nördlichen Teilbereich bis zu 
75% als Stellflächen genutzt werden können. Im Nordwesten des Vorhabensgebietes besteht ein 
Pflanzgebot für drei standortgerechte, einheimische Bäume. Dieser rechtliche Zustand ist der Be-
urteilung im Rahmen des Umweltberichts als Bestand zugrunde zu legen. 
4.2 Schutzgut Mensch 
4.2.1 Situation 
Das Vorhaben liegt innerhalb eines bestehenden Gewerbegebietes. Die nächstgelegene Wohnbe-
bauung westlich der Straße „Im Tiefen See“ bzw. östlich der Kasinostraße ca. 300m entfernt. Die 
unmittelbare Umgebung des Vorhabensgebietes wird im Norden, Osten und Süden von den Flä-
chen des Gewerbegebietes, das das Betriebsgelände des Müllheizkraftwerkes mit einschließt, 
sowie im Osten von dem ehemaligen Ausbesserungswerk der Bahn eingenommen. Etwa 500 m 
bis 600 m nördlich des Vorhabengebietes befindet sich das Betriebsgelände der Merck KGaA, 
eines weltweit tätigen Chemieunternehmens, das gem. Artikel 2 der RL 96/82/EG
2 als „Betrieb in 
dem gefährliche Stoffe vorhanden sind“ einzustufen ist. 
Flächen mit Funktionen für die Erholung oder Erholungseinrichtungen sind nicht vorhanden.  
                                                
2 Richtlinie 96/82/EG des Rates vom 9. Dezember 1996 zur Beherrschung der gefahren bei schweren Unfäl-
len mit gefährlichen Stoffen. Änderungen 2003/105/EG ABI.EG L 345 v. 31.12.2003 S. 97; in Kraft getreten 
am 31. Dezember 2003

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 5 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
4.2.2 Vorbelastungen 
Vorbelastungen für das Schutzgut Mensch ergeben sich aus  
/square4 der gewerblichen Nutzung des Vorhabensgebietes und seiner unmittelbaren Umgebung. 
/square4 der akustischen Belastungen durch den fließenden Verkehr  
/square4 die der Erholung wenig dienlichen fehlenden landschaftlichen Reize (Gewerbebauten, Ver-
kehrsflächen, Parkplätze und das Müllheizkraftwerk) 
/square4 dem Gefahrenpotential, das vom Betriebsgelände der Firma Merck ausgeht (im Zuge von 
Planungsvorhaben müssen gem. §50 BIMSchG 3 u.a. die Auswirkungen bei „schweren Un-
fällen im Sinne des Artikels 3 Nr.5 der Richtlinie 96/82/EG“ auf dem Betriebsgelände der 
Merck KGaA auf die Nachbarschaft in der planerische Abwägung berücksichtigt werden). 
4.2.3 Bewertung 
Die beurteilungsrelevanten Merkmale für das Schutzgut Mensch werden unter den Aspekten 
Wohn- und Arbeitsumfeld  (Leistung einer Fläche für Arbeiten, Wohnen und Erholung im unmit-
telbaren Wohn- und Arbeitsumfeld) und Erholung und Freizeit (Leistung einer Fläche für Freizeit, 
Sport oder Erholung außerhalb des unmittelbaren Wohnumfelds) zusammengefasst. Im Mittel-
punkt der Betrachtung steht dabei die spezifische Empfindlichkeit der verschiedenen Flächen-
nutzungstypen gegenüber den vom Vorhaben ausgehenden Wirkungen. Es sind dies im einzelnen: 
/square4 eine geringfügige Erhöhung des Verkehrsaufkommens durch die geringfügige Erhöhung 
des Ziel-Quellverkehrs 
/square4 die planerische Beachtung des Gefahrenpotentials das vom Betriebsgelände der Merck 
KGaA ausgeht und im Zuge der Überplanung des bestehenden Bebauungsplanes (Dieser 
genießt Bestandsschutz und unterliegt daher nicht dem § 50 BImSchG bzw. Artikel 12-
Richtlinie 96/82/EG) zu berücksichtigen ist. 
Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen innerhalb des bestehenden Gewerbegebietes, ist die 
Vorhabensfläche als Wohn- und Arbeitsumfeld von allgemeiner und für die menschliche Erholung 
und Freizeit von untergeordneter Bedeutung einzustufen.  
Das Vorhabengebiet liegt im Randbereich der Achtungsgrenzen aus „realen Gefahrenpotentialen„ 
das vom Betriebsgelände der Merck KGaA ausgeht“ sowie nahezu vollständig innerhalb der Ach-
tungsgrenze für die „vorbeugend auch im Freien angenommenen Handhabung der 1m³ Gebinde 
Thionylchlorid im Bereich dreier Produktionen“
4. Innerhalb dieser Achtungsgrenzen „wird von Nut-
                                                
3 "Bundes-Immissionsschutzgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. September 2002. (BGBl. I 
S. 3830), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2723) geändert worden 
ist" 
4 Vgl. hierzu die Abbildung auf Seite 50 von 61 in: TÜV Nord (2006): Gutachten zur Verträglichkeit des Be-
triebsbereiches der Merck KGaA mit den Planungen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des 
§ 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 6 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
zungen mit starkem Publikumsverkehr [, wozu auch Einkaufszentren und größere Fachmärkte ge-
hören] generell abgeraten“ 5. Innerhalb des Geltungsbereiches des derzeit geltenden Bebauungs-
planes „N6.5 – Otto-Röhm-Straße“ gelten die oben erläuterten Vorgaben nicht, da dieser Be-
standsschutz genießt.  
Das von dem Betriebsgelände der Merck KGaA ausgehende Gefahrenpotential besteht unabhän-
gig von seiner planerischen Betrachtung als bestehend einzustufen, das Vorhabengebiet liegt da-
bei im äußeren Bereich der ermittelten Achtungsgrenzen, die zum Teil auf vorsorglichen Annah-
men beruhen.
6  
4.3 Schutzgut Boden 7 
4.3.1 Situation 
Das gesamte Vorhabensgebiet weist einen insgesamt relativ gleichförmigen Bodenaufbau auf. Der 
anstehende Boden besteht aus schluffigen Sanden, die lokal durch geringmächtige Schlufflinsen 
unterbrochen sind. Über diesen lagert eine bis zu 2 m mächtige Schicht aus anthropogen aufgefüll-
tem, überwiegend schluffigem, kiesigem Sandboden, der bereichsweise mit Bauschutt durchsetzt 
ist. 
4.3.2 Vorbelastungen  
Auf der Fläche sind folgende potentielle Verdachtsflächen für Untergrundverunreinigungen vor-
handen: 
/square4 Am Sensfelderweg befinden sich ein 4-geschossiges zu Wohnzwecken genutztes Gebäude 
mit 1-geschossigem Anbau sowie weitere Wohnbaracken. Im Untergeschoss des Wohn-
hauses befindet sich ein kellergeschweißter Heizöllagertank. Der Tank (Bj. 1973) ist in ei-
nem sehr guten Zustand und befindet sich innerhalb eines mit Schutzanstrich versehenen 
Tankraumes. 
/square4 Auf dem zentralen Bereich liegt eine offene ehem. Produktionshalle. Innerhalb des Gebäu-
des befindet sich eine LKW- Montagegrube. Diese zeigte keinerlei Hinweise auf Verunrei-
                                               
 
5 TÜV Nord (2006): Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Merck KGaA mit den Planun-
gen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie 
6 TÜV Nord (2006): Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Merck KGaA mit den Planun-
gen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie 
7 Ingenieurbüro für Geotechnik - IBG (2008): Neubau Drive-In BAUHAUS Darmstadt Baugrunduntersu-
chung/Gründung/Altlastuntersuchung. Projekt-Nr.: 138-08. Worms.  
Wissenschaftsstadt Darmstadt – Grünflächen und Umweltamt (2004): Landschaftsplan Darmstadt: Kurzfas-
sung. Held, A. & Fleischmann, W. (Bearb.).

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 7 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
nigungen. An der Nordostecke des Gebäudes befindet sich innerhalb einer Betongrube ein 
älterer gusseiserner Ölabscheider.  
Konkrete Hinweise auf mögliche Untergrundverunreinigungen ergaben sich bei den oben be-
schriebenen Verdachtsflächen nicht. 
4.3.3 Bewertung 
In Anlehnung an § 2 BBodSchG werden folgende Bodenfunktionen unterschieden: 
•  Funktion Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen  
•  Funktion der Böden als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt: Bestandteil des Natur-
haushalts (Wasser- und Nährstoffkreisläufe) 
•  Funktion als Filter und Puffer für Schadstoffe und zum Schutz des Grundwassers 
•  Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte  
•  Nutzungsfunktion als Rohstofflagerstätte; Fläche für Siedlungen, Verkehr etc.; Land- 
und Forstwirtschaft 
Der Boden innerhalb des Vorhabensgebietes wird als Fläche für Siedlung und Verkehr genutzt. 
Durch den hohen Versiegelungsgrad bzw. die Überprägung für bauliche Zwecke hat der überwie-
gende Teil der Böden seine Funktionen als Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bo-
denorganismen, als Ausgleichskörper im Wasserhaushalt und als Filter und Puffer für Schadstoffe 
und zum Schutz des Grundwassers verloren. Einzig die Böden innerhalb der flächenmäßig nur 
gering vertretenen gärtnerisch gestalteten Grünflächen können diese Funktionen noch überneh-
men. 
4.4 Schutzgut Wasser 8 
4.4.1 Situation 
Der Vorhabensstandort liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten, auch Still- und Fließgewässer 
sind innerhalb des Vorhabensgebietes nicht vorhanden. Aufgrund des im rechtsgültigen Bebau-
ungsplan zulässigen hohen Versiegelungsgrades, der Einleitung des abfließenden Oberflächen-
wassers in die Kanalisation und dem nur geringen Anteil an Grünflächen in denen Versickerung 
stattfindet, ist im Vorhabensgebiet die Grundwasserneubildung sehr gering.  
                                               
 
8 Wissenschaftsstadt Darmstadt – Grünflächen und Umweltamt (2004): Landschaftsplan Darmstadt: Kurz-
fassung. Held, A. & Fleischmann, W. (Bearb.) 
Ingenieurbüro für Geotechnik - IBG (2008): BV BAUHAUS Drive In, Darmstadt, Grundwasserbelastungen: 
Kurzbericht. Projekt-Nr.: 138-08. Worms.

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Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
4.4.2 Vorbelastungen 
Im Zuge der Baugrunduntersuchungen wurde das Grundwasser im Vorhabensgebiet  auf mögliche 
Schadstoffbelastungen untersucht. Hierbei wurde eine geringe Belastung (13,5-14,1 µg/l) mit leich-
flüchtigen chlorierten Kohlenwasserstoffen (LHKW) festgestellt. Die hierbei festgestellten Schad-
stoffe finden bei der Lackverarbeitung, der chemischen Textilreinigung und der Metallverarbeitung 
Verwendung. Für das ehem. Dressler-Gelände ist die Verwendung dieser Stoffe nicht bekannt, 
wohl aber für das östlich des Vorhabengebietes gelegene ehem. Ausbesserungswerk der Bundes-
bahn. Mit hoher Wahrscheinlichkeit ist dort die Emissionsquelle für die Grundwasserbelastung im 
Vorhabengebiet zu suchen.  
4.4.3 Bewertung 
Gemäß der hessischen Verwaltungsvorschrift zur Erfassung, Bewertung und Sanierung von 
Grundwasserverunreinigungen (GWS-VwV vom 30.09.05) beträgt der Schwellenwert für Grund-
wasserbelastungen 20 µg/l. Die festgestellten Belastungen liegen unterhalb des Schwellenwertes 
bei dessen Überschreitung der Verdacht auf eine Grundwasserverunreinigung besteht und von 
den Seiten der Behörden weiterführende Untersuchungen für erforderlich erachtet werden.  
Die Grundwasserneubildung ist stark beeinträchtigt.  
4.5 Schutzgut Klima 9 
4.5.1 Situation 
Das Großklima wird von der Lage der Stadt Darmstadt in der Übergangszone zwischen der war-
men, trockenen Rheinebene und dem kühleren, niederschlagsreicheren Odenwald bestimmt. Das 
Großklima wird durch folgende klimatische Erscheinungen geprägt: 
/square4 durch milde Winter und warme Sommer, bei einer Jahresmitteltemperatur von etwa 10°  
Celsius. Während der Sommermonate ist das Gebiet strahlungsbegünstigt und weist eine  
hohe Wärmebelastung, häufig in Verbindung mit Schwüle, auf. Im Herbst und Winter kehrt 
sich dieses Verhältnis um, da die Rheinebene dann mit stabilen Kaltluftschichten erfüllt ist 
(Inversionslagen). Es bilden sich Dunst und Nebel. Während dieser austauscharmen Wet-
terlagen besteht die Gefahr erhöhter Luftverschmutzung und Smogbildung. Die Hessische 
Flechtenkartierung (HLfU 1995) weist Darmstadt und das gesamte Rhein-Main-Gebiet als 
sehr hoch belastet aus. 
/square4 geringe Niederschläge, der mittlere Jahresniederschlag beträgt 600-650mm 
/square4 vorherrschende Winde mit mittleren Windgeschwindigkeiten aus westlichen Richtungen, 
Ostwindlagen nehmen lediglich ein Drittel aller Windrichtungen ein. Windarme Wetterlagen 
sind selten.  
                                               
 
9 Wissenschaftsstadt Darmstadt – Grünflächen und Umweltamt (2004): Landschaftsplan Darmstadt: Kurz-
fassung. Held, A. & Fleischmann, W. (Bearb.)

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 9 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
Das Lokalklima wird durch die Lage des Vorhabengebietes liegt im Bereich der Darmstädter In-
nenstadt, innerhalb eines bestehenden Gewerbegebietes charakterisiert. Dieses weist, wie auch 
der Großteil des Stadtgebietes, einen hohen Versiegelungsgrad auf und ist als thermisches Belas-
tungsgebiet ausgewiesen. Etwa 300 m nördlich des Vorhabensgebietes befindet sich eine in West-
Ost-Richtung verlaufende im Landschaftsplan als wichtige Grünverbindung ausgewiesene Freihal-
tetrasse, die die Barrierewirkung der bestehenden Bebauung für die östlicher gelegenen Stadtge-
biete etwas abmildert. 
4.5.2 Vorbelastungen 
Vorbelastungen bestehen durch: 
/square4 häufige Temperaturinversionen mit Dunst und Hochnebel, verbunden mit einer Schadstoff-
anreicherung der Luft 
/square4 hohe Wärmebelastung, häufig verbunden mit Schwüle 
/square4 Überhitzung durch den hohen Anteil voll versiegelter Flächen innerhalb des Gewerbegebie-
tes und der umliegenden Wohngebiete 
/square4 mäßige Belastung der Lufthygiene durch Emissionen aus Gewerbe, KFZ-Verkehr und dem 
südlich der Vorhabenfläche gelegenen Müllheizkraftwerk 
4.5.3 Bewertung 
Das Planungsgebiet befindet sich in einem stadtklimatisch beeinflussten und thermisch belasteten 
Klimabereich. Diese Situation wird geringfügig durch die nördliche Grünverbindung vermindert. 
4.6 Schutzgut Arten und Lebensräume 
4.6.1 Situation Biotoptypen 
Der überwiegende Teil des Vorhabensgebietes ist im rechtsgültigen Bebauungsplan als Gewerbe-
gebiet mit eingeschränkter Nutzung ausgewiesen, in dem ein Versiegelungsgrad von bis zu 80% 
zulässig ist. Die folgende Beschreibung stellt den aufgrund des B-Plans zulässigen (rechtlichen), 
nicht den tatsächlichen Zustand der Vorhabensfläche dar:  
Es überwiegen sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (10.510) bzw. nahezu versiegelte 
Flächen (10.520) sowie nicht begrünte Dachflächen (10.710), deren Abflusswasser in die Kana-
lisation eingeleitet wird. Nördlich an die Gewerbeflächen schließen sich private Grünflächen, d.h. 
gärtnerisch gepflegte Anlagen im besiedelten Bereich (11.221) , die bis zu 75% als befestigte 
und begrünte Flächen, (Rasenpflaster, Rasengittersteine o. ä.)  (10.540) angelegt sind. Inner-
halb dieses Bereiches besteht ein Pflanzgebot für drei einheimische, standortgerechte Einzel-
bäume (04.110). Westlich und östlich des als Gewerbegebiet ausgewiesenen Bereichs des Vor-
habensgebietes befinden sich als Eingrünung zum Sensfelderweg und zur Otto-Röhm-Straße 
ebenfalls schmale als private Grünflächen ausgewiesene (11.221) Bereiche.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 10 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
4.6.2 Situation Fauna 
Im Vorfeld des Vorhabens war das schon längere Zeit brachliegende Gelände, einschließlich der 
bestehenden Grünflächen und Gebäude vollständig rückgebaut worden. Der zu beurteilende Be-
stand, stellt sich also als vollständig frisch beräumtes, vegetationsloses Gelände dar.  
Aktuelle Vorkommen besonders bzw. streng geschützter Arten können daher ausgeschlossen wer-
den 
4.6.3 Vorbelastungen 
Vorbelastungen bestehen durch: 
/square4 Immissionen von verkehrs- und gewerbebedingten Schadstoffen, Lärm und Erschütterun-
gen 
/square4 Verinselung der verhältnismäßig kleinen Grünflächen innerhalb der überwiegend versiegel-
ten Bereiche des gesamten Gewerbegebietes „Otto-Röhm-Straße“. 
4.6.4 Bewertung 
Für die im rechtsgültigen Bebauungsplan ausgewiesenen Biotop- und Nutzungstypen kann hin-
sichtlich ihrer Bedeutung als Lebensraum für Pflanzen und Tiere (Arten- und Lebensraumfunktion) 
eine potentielle Bedeutung bei Vollausschöpfung der im Bebauungsplan gemachten Festsetzun-
gen nur abgeschätzt werden:  
Die Arten- und Lebensraumfunktion der Biotop- und Nutzungstypen des Vorhabensgebietes ist 
abhängig von Aspekten wie Artenvielfalt, Strukturreichtum, Vorkommen bemerkenswerter Arten, 
Seltenheit und Störungseinfluss (z.B. durch Nutzung und Immissionen). Die Bewertung orientiert 
sich dabei an den entsprechend Kompensationsverordnung zu vergebenden Wertpunkten. Die im 
Bebauungsplan festgesetzten Biotop- und Nutzungstypen werden dabei in folgende Wertstufen 
eingeordnet:  
Bewertung Flächenkategorie im Untersuchungsgebiet 
Sehr hohe Bedeutung  
Hohe Bedeutung  
Mittlere Bedeutung 11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage im besiedelten Bereich  
Geringe bis nachrangige  
Bedeutung 
10.530 Schotter-, Kies- und Sandwege, -plätze oder andere wasser-
durchlässige Flächenbefestigung sowie versiegelte Flächen, deren 
Wasserabfluss versickert wird 
10.540 Befestigte und begrünte Flächen, (Rasenpflaster, Rasengitter-
steine o. ä.) 
10.710 Dachfläche, nicht begrünt 
10.510 Sehr stark oder völlig versiegelte Flächen (Ortbeton, Asphalt) 
mit Anschluss an die Kanalisation
 
Tab. 1 Bewertung der Biotoptypen im Untersuchungsraum

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 11 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
Bewertung des faunistischen Potenzials des Standorts 
Die im rechtsgültigen Bebauungsplan festgesetzten gärtnerisch gestalteten Anlagen böten je nach 
Ausgestaltung vermutlich vorrangig Lebewesen mit geringen Standortansprüchen Lebensraum. 
Bei entsprechender Ausgestaltung als trockenwarme, lichte Grünland- und Gehölzbestände wäre 
jedoch auch ein Vorkommen von Arten der trockenwarmen Saumgesellschaften denkbar. Die Ge-
bäude des Gewerbegebietes können je nach Ausgestaltung von nachrangiger Bedeutung als Le-
bensraum für Tiere sein, bei entsprechender Ausgestaltungen der Dachformen, und Fassaden 
könnten diese jedoch auch Wohnstätten für Vögel- und Säugetierarten bieten. 
4.7 Schutzgut Landschaftsbild 
4.7.1 Situation 
Die Vorhabensfläche befindet sich in einem Gewerbegebiet. Dieses bietet durch den hohen Ver-
siegelungsgrad, die Belastung durch den Kfz-Verkehr, die Kulisse der umliegenden Gewerbe- Ver-
kaufs- und Parkplatzflächen und das benachbarte Müllheizkraftwerk keine wesentlichen land-
schaftlichen Reize. Auch das östlich des Vorhabensgebietes gelegene, ehemalige Ausbesse-
rungswerk der Bundesbahn ist für die Öffentlichkeit nicht zugänglich und hat somit keine Bedeu-
tung für das Landschaftserleben und die Erholung. Die dem Vorhabensgebiet am nächsten gele-
genen Wohngebiete liegen ca. 300 bis 500 m in südwestlicher und südöstlicher Richtung und sind 
durch weitere Gewerbegebietsflächen vom Vorhabensgebiet getrennt. Diese liegen in räumlicher 
Nähe zu den Grünflächen am Maybachweg bzw. dem Herrngarten, die zu Spaziergängen eher 
aufgesucht werden als das für Erholungszwecke unattraktive Gewerbegebiet.  
4.7.2 Vorbelastungen 
Vorbelastungen innerhalb des Vorhabensgebietes bestehen durch: 
/square4 die Lärm- und Schadstoffemissionen des Kfz-Verkehrs sowie die Randbelastung durch die 
südöstlich verlaufende Kasinostraße und durch die Nähe zum Frankfurter Flughafen. 
/square4 die unmittelbare Nähe zum südlich gelegenen Müllheizkraftwerk mit seiner optisch stark 
technisch-anthropogen geprägten Erscheinung 
4.7.3 Bewertung 
In die Bewertung des Schutzgutes Landschaft gehen die Aspekte Vielfalt, Eigenart und Schönheit 
von Natur und Landschaft ein. Beurteilungsrelevant sind die Ausprägung bzw. das Vorhandensein 
naturraumtypischer Strukturen und Elemente der Kulturlandschaft, die Ablesbarkeit naturräumli-
cher Zusammenhänge sowie die Gliederung der Landschaft durch räumlich wirksame, naturnahe 
Elemente. 
Da es sich bei der Vorhabensfläche um ein vorbelastetes Gewerbegebiet ohne nennenswerte Rei-
ze für das Landschaftsbild und die Erholung handelt, ist es für das Landschaftserleben und die 
landschaftsgebundenen Erholung von vernachlässigbarer Bedeutung.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 12 
 
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4.8 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 
Auf der Vorhabensfläche sind keine Kultur- oder sonstigen Sachgüter bekannt.  
5 Alternativenprüfung 
Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein Flächenrecycling. Die erneute bauliche Nutzung der 
derzeit brach liegenden Flächen im Innenbereich ist gegenüber potentiell geeigneten Flächen im 
Außenbereich zu bevorzugen. Zu prüfende Alternativen bestehen demnach für das Vorhaben 
nicht.  
6 Wirkungsprognose 
Die Wirkungsprognose hat zum Ziel, die mit dem Vorhaben verbundenen Wirkungen auf die 
Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Klima, Landschaft sowie Kultur- und 
Sachgüter darzustellen und zu ermitteln, inwieweit diese Wirkungen zu erheblich nachteiligen Um-
weltwirkungen führen können. Dazu wird im ersten Schritt abgeschätzt, welche Entwicklungen und 
Veränderungen der Umwelt auf dem Vorhabensstandort und dessen Umgebung innerhalb der 
nächsten 10-15 Jahre voraussichtlich ohne
 das Vorhaben (Änderung des  B-Plans) eintreten wer-
den (= Status-Quo-Prognose – Prognose Nullfall) und wie sich die Umweltsituation in Bezug auf 
diese Schutzgüter in Zukunft zeigen wird. Diesem so ermittelten, nach derzeitiger Kenntnis für die 
Zukunft absehbaren Zustand der Schutzgüter wird die prognostizierte Entwicklung mit  realisiertem 
Vorhaben gegenübergestellt (Prognose-Planfall = "Wirkungsprognose" im engeren Sinn). 
6.1 Status-quo-Prognose 
Die Status-Quo-Prognose beschreibt die voraussichtliche Entwicklung der Schutzgüter ohne 
Durchführung der Planung. 
Hierfür wird angenommen, dass Nutzungsformen und –intensitäten entsprechend des rechtskräfti-
gen B-Plans entstehen, während des Prognosezeitraums beibehalten werden und sich das Klima 
und damit der Wasserhaushalt des Gebietes nicht über das bisherige Maß natürlicher Schwan-
kungen hinaus verändert. 
Derzeit handelt es sich bei der Vorhabensfläche um eine als Gewerbegebiet ausgewiesene Fläche 
mit einem hohen Grad an Versiegelung und geringeren Anteilen an gärtnerisch gestalteten Grün-
flächen. Eine Umnutzung über die im derzeit rechtsgültigen Bebauungsplan zulässige Nutzung 
kann nur im Rahmen einer Änderung des rechtsgültigen Bebauungsplanes erfolgen. 
Für das Schutzgut Mensch sind daher keine veränderten Entwicklungen auf der Fläche zu erwar-
ten.  
Die Schutzgüter Boden und Wasser sind durch die bestehende Gewerbenutzung und den hohen 
Versiegelungsgrad der Vorhabensfläche beeinträchtigt, bei Einhaltung der rechtlichen Bestimmun-
gen sowie der Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes sind für diese Schutzgüter kei-
ne Änderungen zu erwarten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 13 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
Die Bedeutung der Fläche für das Schutzgut Klima bleibt gering. Wesentliche Veränderungen sind 
hier nicht zu erwarten.  
Die Bedeutung des Gebietes für das Schutzgut Arten und Lebensräume ist abhängig von der 
Ausgestaltung von Gebäuden und Freiflächen. Im Regelfall sind gewerblich genutzte Gebäude 
sowie sie umgebende verhältnismäßig kleinflächige, gärtnerisch gestaltete Freiflächen als von ge-
ringer Bedeutung für das Schutzgut Arten und Lebensräume einzustufen, eine Veränderung über 
die Bedeutung der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungstypen ist nicht zu erwarten. 
Auf der Vorhabensfläche selber werden keine für das Landschaftsbild relevanten Veränderungen 
eintreten. 
Insgesamt sind damit die absehbaren Veränderungen des Vorhabensgebiets, ohne die Planung im 
Vergleich zum heutigen Zustand, von geringer Bedeutung für die Prognose der Vorhabenswirkun-
gen.  
6.2 Wirkungsprognose (Planfall) und Maßnahmen zu Vermeidung, Min-
derung und Ausgleich  
Nachfolgend werden, gegliedert nach Schutzgütern, die erheblichen nachteiligen Umweltwirkun-
gen und die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft, die sich aus dem Vorhaben ergeben 
können, zusammengestellt, auf ihre Umwelterheblichkeit geprüft, und Maßnahmen zur Vermei-
dung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Umweltwirkungen vorgeschlagen. Unter 
Berücksichtigung der Maßnahmen wird eine schutzgutbezogene Bilanz erstellt, die auch als 
Grundlage für die Bemessung von möglicherweise erforderlichen zusätzlichen Ausgleichsmaß-
nahmen dient. Falls es in der Abwägung durch den Gemeinderat zu einer Änderung der umzuset-
zenden Maßnahmen kommt, werden die Eingriffs- Ausgleichs-Bilanz und ggf. der Umfang der 
Ausgleichsmaßnahmen angepasst. 
6.2.1 Schutzgut Mensch 
Im Hinblick auf die Beurteilung der Wirkungen des Vorhabens auf das Schutzgut Mensch sind 
mögliche Beeinträchtigungen von Siedlungslagen, des menschlichen Wohlbefindens im Wohn- 
und Arbeitsumfeld sowie der Erholungs- und Freizeitfunktion der Landschaft relevant.  
Baubedingte Auswirkungen 
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Mensch resultieren aus  
/square4 erhöhten Lärmbelastungen in Folge des Betriebes von Baumaschinen auf der Baustelle im 
Bereich des Vorhabens und wegen des auf den Zu- und Abfahrtstraßen abzuwickelnden 
Baustellenlieferverkehrs 
/square4 erhöhten Schadstoff- und Staubemissionen durch den Baubetrieb im Vorhabengebiet und 
entlang der Zu- und Abfahrtstrecken für Baustellenfahrzeuge

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 14 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
 
Anlagebedingte Auswirkungen 
Die Umsetzung des Vorhabens erfolgt durch Änderung eines bestehenden Bebauungsplanes, der 
für die Vorhabensfläche überwiegend Gewerbegebietsflächen bzw. private Grünflächen festsetzt,. 
Diese Gebiete sind für die menschliche Erholung von untergeordneter Bedeutung und liegen dar-
über hinaus in ausreichender Entfernung zu Wohngebieten, so dass durch die Anlage des Vorha-
bens keine erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch resultieren.  
Das Vorhabengebiet liegt jedoch im Randbereich der ermittelten Achtungsgrenze der vom Be-
triebsgelände der Merck KGaA ausgehenden realen Gefahrenpotentials
10. Durch Änderung des 
bestehenden Bebauungsplanes fällt das Vorhabengebiet unter die Vorschriften des § 50 BImSchG 
bzw. Artikel 12 –Richtlinie 96/82/EG, wonach ein ausreichender Abstand zwischen u.a. „Örtlichkei-
ten mit Publikumsverkehr“ und dem Betriebsgelände der Merck KGaA (gem. Artikel 2 der RL 
96/82/EG11 ein „Betrieb in dem gefährliche Stoffe vorhanden sind“) einzuhalten ist. 
Betriebsbedingte Auswirkungen 
Absehbare betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Mensch können resultieren aus 
/square4 der leichten Zunahme des Ziel- und Quellverkehrs in und aus dem Vorhabensgebiet bzw. in 
und aus dem Gewerbegebiet „Otto-Röhm-Straße“. Aufgrund der verkehrlichen Vorbelas-
tung innerhalb des Gewerbegebiet, und keiner unmittelbaren Betroffenheit von Wohngebie-
ten ist dies jedoch zu vernachlässigen12. 
/square4 dem Unfallrisiko, das vom Betriebsgelände der Merck KGaA ausgeht. Allerdings sind im 
rechtskräftigem Bebauungsplan, der Bestandsschutz genießt und somit nicht dem § 50 
BImSchG bzw. Artikel 12-Richtlinie 96/82/EG unterliegt, im Vorhabengebiet Einzelhandels-
betriebe unter 800 m² Geschossfläche zulässig, wodurch im Vorhabengebiet höhere Kun-
denfrequenzen als die prognostizierten Kundenströme für den Bauhaus-Drive-In möglich 
wären. Durch das Vorhaben wird somit keine Erhöhung, sondern eine Reduzierung des 
Gefährdungspotentials in Bezug auf das Schutzgut Mensch erzielt.  
                                               
 
10 TÜV Nord (2006): Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Merck KGaA mit den Planun-
gen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Art. 12 der Seveso-II-Richtlinie 
11 Richtlinie 96/82/EG des Rates vom 9. Dezember 1996 zur Beherrschung der gefahren bei schweren Un-
fällen mit gefährlichen Stoffen. Änderungen 2003/105/EG ABI.EG L 345 v. 31.12.2003 S. 97; in Kraft getre-
ten am 31. Dezember 2003 
12 vgl. hierzu auch GMA (2009): Marktgutachterliche Stellungnahme zu den Auswirkungen der Ansiedlung 
eines Baustoff-Drive-In in Darmstadt auf die Kunden- und Verkehrsfrequenz am Standort Otto-Röhm-Straße.

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6.2.1.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Mensch 
Durch das Vorhaben entsteht keine unmittelbare Betroffenheit von für die menschliche Erholung 
bedeutsamen Gebieten, insbesondere Wohngebieten. Das Gefährdungspotenzial für potenzielle 
Kunden durch einen möglichen Chemie-Unfall auf dem Betriebsgelände der Firma Merck erhöht 
sich durch Umsetzung des Vorhabens nicht. Somit entstehen keine nachteiligen Auswirkungen auf 
das Schutzgut Mensch, besondere Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 
sind nicht erforderlich. 
6.2.1.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit 
Die in Kapitel 6.2.1 beschriebenen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch sind aufgrund der 
bestehenden Vorbelastung des Gebietes und der fehlenden Betroffenheit von für die menschliche 
Erholung wichtigen Gebieten vernachlässigbar. Das Gefährdungspotenzial für sich im Vorhaben-
gebiet aufhaltende Personen durch einen möglichen Chemie-Unfall auf dem Betriebsgelände der 
Firma Merck erhöht sich durch Umsetzung des Vorhabens nicht. Die Wirkungen des Vorhabens 
entfalten daher keine erheblich beeinträchtigenden Umweltwirkungen auf das Schutzgut Mensch. 
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz 
Durch das Bauvorhaben kommt es nicht zu erheblichen nachteiligen Umweltwirkungen auf das 
Schutzgut Mensch. Besondere Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 
sind nicht erforderlich. 
6.2.2 Schutzgut Boden 
Im Zuge der Vorhabensverwirklichung werden die bisher zulässigen Gebäude und Bodenversiege-
lungen innerhalb des Vorhabensgebietes lediglich dem Vorhaben Baumarkt Drive-In mit zugehöri-
gen Freiflächen (Kfz-Stellplätzen und privaten Grünflächen) angepasst.  
Baubedingte Auswirkungen 
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Boden können resultieren aus  
/square4 der Verdichtung und Veränderung von Böden durch die Anlage von Lager- und Abstellflä-
chen für Baumaterialien, Baucontainern und Baumaschinen 
/square4 der Belastung von Böden durch Einträge der von Baumaschinen emittierten Schadstoffe 
Anlagebedingte Auswirkungen 
Absehbare anlagenbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Boden resultieren aus  
/square4 der Versiegelung von Böden durch Errichtung des Drive-In-Baumarktes sowie die das Ge-
bäude umgebenden Stellplätze und Hofflächen. Hierdurch erhöht sich der zulässige Ver-
siegelungsgrad des Vorhabensgebietes gegenüber der derzeitig zulässigen Versiegelung 
um ca. 1700 m². Hiervon sind überwiegend bisher unversiegelt zu belassende bzw. - her-

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 16 
 
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zustellende, anthropogen überprägte Böden sowie ca. 500m² bisher teilversiegelter Flä-
chen (Schotterrasen/Rasengittersteine o.ä.) betroffen. Durch die Versiegelung gehen die 
Bodenfunktionen verloren. 
Betriebsbedingte Auswirkungen 
Erhebliche betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Boden sind nicht zu erwarten. 
6.2.2.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Boden 
Vorgeschlagene Minderungsmaßnahmen: 
Die Neuversiegelung von Boden kann grundsätzlich nur durch den Rückbau bisher schon versie-
gelter Flächen vollständig ausgeglichen oder ersetzt werden. Entsiegelungsflächen stehen im Vor-
habengebiet nicht zur Verfügung. Bei den Boden beanspruchenden Baumaßnahmen muss daher 
durch einen besonders sparsamen Umgang mit dieser nicht erneuerbaren Ressource der Eingriff 
weitestgehend minimiert werden (s.a. § 1 BauGB). Eine Minderung der Eingriffe wird durch das 
Zusammenwirken verschiedener Maßnahmen erreicht. 
Die folgenden Maßnahmen führen neben dem sparsamen Umgang mit der nicht erneuerbaren 
Ressource Boden i. d. R. auch zu einer Senkung der Erschließungs- bzw. Baukosten. 
B 1 Verwendung versickerungsfähiger Bauweisen (Schotterrasen, Rasengitterstein, Rasenfu-
genpflaster) für die Befestigung von Verkehrsflächen mit geringerem Verkehrsaufkommen 
bzw. ruhendem Verkehr (Stellplätze, Feuerwehrzufahrten, Lagerplätze für nicht wasserge-
fährdende Stoffe usw.) 
Begründung: Bei Verwendung dieser Bauweisen können die Funktionen des gewachsenen Bodens (z.B. 
Filterung, Ausgleichskörper im Wasserkreislauf, Pflanzenstandort) vom Belag zumindest teilweise übernommen 
werden. 
B 2 Zusammenfassung von Parkplätzen an zentralen Erschließungen. Vermeidung doppelter 
Erschließung von Parkplätzen 
Begründung: Dadurch wird der Flächenbedarf für den motorisierten Verkehr und die damit verbundene (teil-
weise) Versiegelung der betroffenen Böden reduziert. 
B 3 Tiefenlockerung des im Zuge der Baumaßnahmen durch Befahren, Materiallagerung etc. 
verdichteten Unterbodens, bevor der Oberboden aufgetragen wird. 
Vorgeschlagene Kompensationsmaßnahmen 
B 4  Begrünung der Dachflächen im geplanten Baugebiet mit einer mindestens 5 cm dicken Sub-
stratschicht

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Begründung: Die Wirkungen der Flächenversiegelung auf die Bodenfunktionen (Standort für die natürliche Vege-
tation, Standort für Kulturpflanzen, Filter und Puffer für Schadstoffe, Ausgleichskörper im Wasserkreislauf), den 
Wasserhaushalt, das Klima und die Funktion Lebensraum für Flora und Fauna wird großteils kompensiert, indem 
eine entsprechende Bodenschicht auf dem Dach den überbauten ebenerdigen Boden ersetzt. 
6.2.2.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit 
Die o.g. Maßnahmen B1 bis B 3 tragen zur Minderung des Eingriffs bei. Flächen zur Entsiegelung 
stehen auf der Vorhabenfläche nicht zur Verfügung. Durch die Umsetzung der Maßnahme B4 kann 
in Verbindung mit der Versickerung überschüssigen Oberflächenwassers die über die derzeit zu-
lässige Versiegelung hinausgehende Neuversiegelung kompensiert werden.  
Die vorübergehende Belastung von freiliegenden Böden während der Bautätigkeiten ist bei Einhal-
tung der gesetzlichen Vorgaben nicht erheblich. 
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz 
Die Maßnahmen B1, B2 und B4 wurden sinngemäß in die Festsetzungen des B-Planes übernom-
men. Maßnahme B3 ist im Zuge der Baumaßnahmen zu beachten. 
Bei vollständiger Umsetzung der festgesetzten Maßnahmen wird die Versiegelung bisher unver-
siegelter Böden vollständig kompensiert. Es verbleiben keine erheblichen negativen Einwirkungen 
auf das Schutzgut. 
6.2.3 Schutzgut Wasser 
Das Schutzgut Wasser wird von den Wirkungen des Vorhabens insbesondere aufgrund von 
Wechselwirkungen mit dem Schutzgut Boden und den in Verbindung mit diesem Schutzgut prog-
nostizierten Umwelteinwirkungen (vgl. Kap. 6.2.2) betroffen. 
Baubedingte Auswirkungen 
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Wasser können resultieren aus  
/square4 der vorübergehenden Beseitigung von Böden (insbesondere der für die Filterung, Puffe-
rung und Bindung von Schadstoffen bedeutsamen Oberbodenschichten) sowie bei der vo-
rübergehenden Nutzung von unversiegelten Flächen als Abstell- und Lagerflächen für 
Baumaterialien, Baucontainern und Baumaschinen 
/square4 der möglichen Belastung durch Einträge der von Baumaschinen emittierten Schadstoffe 
Anlagebedingte Wirkungen 
Absehbare anlagebedingte Wirkungen auf das Schutzgut Wasser resultieren aus  
/square4 verringerten Grundwasserneubildungsraten durch die Versiegelung von Böden für die Er-
richtung des Baumarktes sowie der umliegenden Parkplatz- und Hofflächen. Durch das 
Vorhaben kommt es zu einer Zunahme an versiegelten Flächen um ca. 1700m². Das von 
den versiegelten Oberflächen abfließende Wasser wird jedoch nicht wie bisher in die Kana-

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lisation eingeleitet, sondern auf dem Gelände versickert. Hierdurch erfolgt gegenüber dem 
Ist-Zustand eine Zunahme der Grundwasserneubildungsrate. 
Betriebsbedingte Auswirkungen 
Absehbare betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Wasser resultieren aus  
/square4 dem Eintrag von Schadstoffen (Stäube, Reifenabrieb, Betriebsmittel und Taumittel) mit 
Niederschlagsmengen, welche von versiegelten Flächen ablaufen und versickern: Auf ver-
siegelten und überbauten Flächen anfallende Nähr- und Schadstoffe aus der Nutzung (z.B. 
Korrosion von Materialien der Gebäudehüllen, Reifen- und Straßenabrieb, KfZ-
Betriebsstoffe, Hundekot etc.) und aus der trockenen und nassen Deposition aus der Luft 
(z.B. Stickoxide, Stäube) werden durch das Oberflächenwasser abgespült und gelangen in 
die Sickeranlagen, wo sie infolge ihrer Toxizität bzw. der eutrophierenden Wirkung die Le-
bensraumfunktion beeinträchtigen können.  
/square4 Eintrag von Schwermetallen bei Verwendung von schwermetallhaltigen Legierungen für die 
Eindeckung von Dächern oder für die Installationen der Regenwasserabläufe 
6.2.3.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Wasser 
Folgende Maßnahmen stehen zur Verfügung, um die Beeinträchtigungen des Schutzguts Wasser 
zu mindern bzw. zu kompensieren: 
Vorgeschlagene Minderungsmaßnahmen: 
W 1 Verbot von der Witterung ausgesetzten Teilen der Gebäudehülle (v.a. Dacheindeckung, aber 
auch Kehlbleche, Randanschlüsse, Dachrinnen, Fallrohre etc.; ausgenommen sind Bauteile 
an Dachaufbauten) mit Oberflächen aus Blei, Zink, Kupfer oder deren Legierungen.  
Begründung: Diese Dachinstallationen sind die mit weitem Abstand bedeutendste Quelle für die Belastung von 
Oberflächenwasser und damit der Böden von Sickerflächen bzw. des Gewässerschlamms und des Klärschlamms 
mit den genannten, in größerer Konzentration toxischen, nicht abbaubaren Schwermetallen. Durch den Verzicht 
auf diese Materialien wird diese Beeinträchtigung vermieden. Ohne dieses Gebot können z.B. die Böden von Si-
ckermulden innerhalb von Jahren bis wenigen Jahrzehnten bis zur Pflanzengiftigkeit insbesondere mit Zink und 
Kupfer belastet werden.  
W 2 Verwendung teilversiegelnder, begrünbarer Bauweisen (Schotterrasen, Rasengittersteine, 
Rasenfugenpflaster) für die Befestigung von Verkehrsflächen mit geringerem Verkehrsauf-
kommen bzw. ruhendem Verkehr. 
Begründung: Die Verwendung teilversiegelnder und begrünbarer Bauweisen kann Niederschlagsmengen über die 
Flächen zur Versickerung bringen. Eine Begrünung der Flächen führt dazu, dass die Niederschlagsmengen über 
belebte Bodenschichten zur Versickerung gebracht werden kann. 
Vorgeschlagene Kompensationsmaßnahmen: 
W 3 Dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen (z.B. Dächer, Straßen, Parkplätze, 
Wege) anfallendem Niederschlagswasser über bewachsene Bodenschichten in Sickermul-
den.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 19 
 
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Begründung: Der Abfluss des Oberflächenwassers wird stark verzögert, die Niederschläge werden versickert und 
verdunstet. Die Auswirkungen der Versiegelung der angeschlossenen Flächen auf den Abfluss des Vorfluters 
werden daher vermieden. Aufgrund des sichtbaren Verlaufs des Regenwasserabflusses werden Verwechslungen 
mit der Kanalisation für schädlich belastete Abwässer und damit versehentliche Einleitungen in die Sickermulden 
vermieden. Durch die offenen Versickerung werden aus der Luft und von befestigten Flächen aufgenommene 
Schad- und Nährstoffe (s.o.) im Oberboden der Rinnen teilweise zurückgehalten und durch die Bodenorganismen 
abgebaut. Der diffuse Eintrag nicht abbaubarer Stoffe in die Stoffkreisläufe wird durch Akkumulation in den Böden 
der Rinnen und Mulden vermindert. Die Abflusszunahme und -beschleunigung wird kompensiert.  
6.2.3.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit 
Der gegenüber dem Ist-Zustand erhöhte Versiegelungsgrad innerhalb des Vorhabengebietes wird 
in Bezug auf das Schutzgut Wasser durch die Versickerung des bislang in die Kanalisation geleite-
ten Abflusswassers kompensiert, hierdurch erfolgt für das Schutzgut Wasser eine Verbesserung 
der derzeitigen Situation. Die Verwendung teilversiegelnder Bauweise für Flächen des ruhenden 
Verkehrs sowie das Verbot von der Witterung ausgesetzten Teilen der Gebäudehülle mit Oberflä-
chen aus Blei, Zink, Kupfer oder deren Legierungen können zu einer weiteren Minderung des Vor-
habens auf das Schutzgut Wasser beitragen. Weiterführende Maßnahmen zur Vermeidung und 
Verminderung anlagenbedingter Wirkungen auf das Schutzgut Wasser sind nicht erforderlich. 
Baubedingte Beeinträchtigungen sind bei sachgerechter Durchführung der Baumaßnahmen nicht 
zu befürchten. Betriebsbedingte Wirkungen können durch die geplanten technischen Maßnahmen 
vermieden und weitgehend verringert werden. 
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz 
Die Maßnahmen W2 und W3 wurden in die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des B-
Planes übernommen. Es wird darüber hinaus empfohlen, Maßnahme W1 bei der Ausführungspla-
nung zu berücksichtigen. 
Durch Umsetzung der Maßnahmen W2 und W3 werden die Beeinträchtigungen des Schutzgutes 
kompensiert, externe Ausgleichsmaßnahmen sind für das Schutzgut nicht erforderlich  
6.2.4 Schutzgut Klima 
Durch das Vorhaben kommt es zu einer Erhöhung des Versiegelungsgrades und damit zu einer 
Vergrößerung thermisch belastender Strukturen bei gleichzeitiger Verkleinerung von gärtnerisch 
gestalteten Grünflächen, die durch die von der Vegetation ausgehenden Transpirations- und Kühl-
effekte eine ausgleichenden Wirkung auf das Klima haben.  
Baubedingte Auswirkungen 
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Klima resultieren aus  
/square4 einer vorübergehend erhöhten Emission von Luftschadstoffen durch den Betrieb von Bau-
maschinen  
/square4 einer vorübergehend erhöhten Staubbelastung aufgrund von Schütt- und Ladevorgängen, 
von Bauarbeiten sowie aufgrund der Aufwirbelung von Stäuben durch Befahren vegetati-
onsfreier und unversiegelter Böden bei trockener Witterung.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 20 
 
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Anlagebedingte Wirkungen 
Absehbare anlagenbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Klima resultieren aus  
/square4 Verringerung von lufthygienisch und klimatisch ausgleichend wirkenden gärtnerisch gestal-
teten Grünflächen 
/square4 Vergrößerung thermisch belastender Strukturen durch den Bau überwiegend un-
beschatteter versiegelter Flächen und des Gebäudes 
Betriebsbedingte Wirkungen 
Betriebsbedingte Wirkungen des Vorhabens auf das Schutzgut Klima resultieren aus 
/square4 erhöhten Schadstoffemissionen (Ruß, Feinstaub, Stickstoffoxide, Benzol) aufgrund erhöh-
ten Verkehrsaufkommens im Vorhabensgebiet 
6.2.4.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Klima 
Vorgeschlagene Minderungsmaßnahmen: 
K 1 Begrünung insbesondere von süd- und westexponierten Fassaden mit Rankpflanzen oder 
(sommerliche) Verschattung durch Pflanzungen laubabwerfender Bäume.  
Begründung: Durch die Verschattung der Wände wird ihre Aufheizung verhindert. Die Wärmeabstrahlung 
und -speicherung in die Nachtstunden wird vermindert. Die Verdunstung der Blattflächen sowie die Kältestrahlung 
der kühlen Blattflächen hat bei sommerlicher Überwärmung zusätzlich einen Kühlungseffekt. 
K 2 Begrünung der Dachflächen mit einer mindestens 5 cm dicken Substratschicht. (s.a. Schutz-
gut Boden) 
Begründung: Die auf den Dächern aufgebrachte Vegetation reduziert – auch im trockenen Zustand – die 
Oberflächentemperatur sonnenbeschienener Dachflächen gegenüber unbegrünten Dächern um bis zu 50 Kelvin. 
Die Wärmeabstrahlung der Dachflächen wird dadurch wesentlich reduziert. In Zeiten guter Wasserversorgung 
wird durch die Verdunstung der Blatt- und Bodenoberflächen die umgebende Luft aktiv abgekühlt, die kühlen 
Blattflächen wirken als Kältestrahler. Damit hat die Begrünung von Dachflächen in Bezug auf das Klima eine ganz 
besondere Bedeutung, da nicht nur zusätzliches Grünvolumen geschaffen wird, sondern gleichzeitig eine das 
Klima belastende, sich durch die Sonnenexposition besonders stark aufheizende, unbegrünte Dachfläche entfällt. 
K 3 Verschattung von Verkehrsflächen mit großkronigen Laubbäumen. Hierzu bevorzugte Pflan-
zung von Straßenbäumen auf der Süd- und Westseite von Verkehrsflächen. 
Begründung: Durch die Verschattung der befestigten Flächen wird ihre Aufheizung verhindert. Die Wärme-
abstrahlung und -speicherung in die Nachtstunden wird vermindert. Die Verdunstung der Blattflächen hat bei 
sommerlicher Überwärmung zusätzlich einen Kühlungseffekt, der die klimatische Belastung mindert.

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Hinweis: Die nachhaltige und effektive Klimawirksamkeit von Baumpflanzungen ist abhängig von der Entwick-
lungsmöglichkeit der Bäume sowie der Wasserversorgung insbesondere in Trockenperioden. Die Baumstandorte 
sollten daher diesbezüglich optimiert werden. 
K 4 Begrünung und nur partielle Versiegelung nicht zwingend in vollversiegelter Bauweise her-
zustellender Funktionsflächen (Stellplätze / Lagerflächen) 
Begründung: Durch die Verdunstung der kühlen Blattflächen sowie des offenen Bodens tritt bei guter Was-
serversorgung der nicht befestigten Anteile des Belags und sommerlicher Überwärmung ein Kühlungseffekt ein, 
der die klimatische Belastung mindert. 
K 5 Dezentrale Versickerung von auf befestigten Flächen (z.B. Dächer, Straßen, Parkplätze, 
Wege) anfallendem Niederschlagswasser über bewachsene Bodenschichten in Sickermul-
den. 
Begründung: Hierdurch entstehen Kühlungseffekte, die ausgleichend auf das Lokalklima wirken. 
6.2.4.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit 
Die Maßnahmen K 1 bis K 5 vermeiden und vermindern die kleinklimatischen Nachteile, die sich 
durch die Neuversiegelung und die Herstellung der Baukörper ergeben. Durch vollständige Dach- 
und Fassadenbegrünung, die Verschattung der Verkehrsflächen, die Begrünung und nur partielle 
Versiegelung von Stell- und Lagerflächen sowie der Versickerung des anfallenden Oberflächen-
wassers kann durch Verminderung der sich aufheizenden Fläche und der Erhöhung der Verduns-
tungskühle die Beeinträchtigung des Kleinklimas durch die Errichtung der Gebäude vollständig 
vermieden und gegenüber dem derzeit geltenden Bebauungsplan eine Verringerung der thermisch 
und lufthygienisch belastenden Fläche erzielt werden.  
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz 
Die Maßnahmen K2, K4 und K5 wurden, die Maßnahme K3 wurde teilweise als Festsetzungen in 
den Bebauungsplan übernommen. Hierdurch werden die Beeinträchtigungen des Schutzguts aus-
geglichen. Es wird darüber hinaus empfohlen, Maßnahme K1 bei der Ausführungsplanung zu be-
rücksichtigen. 
6.2.5 Schutzgut Arten und Lebensräume 
Durch das Vorhaben kommt es zu einer Verlegung und Verkleinerung der ebenerdigen gärtnerisch 
gestalteten Grünflächen innerhalb des Vorhabensgebietes und somit zu einer Verkleinerung von 
Rückzugs- und Lebensstätten siedlungsbewohnender Tier- und Pflanzenarten.  
Baubedingte Auswirkungen 
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen resultieren aus  
/square4 Einträgen der von Baumaschinen emittierten Schadstoffe

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 22 
 
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/square4 Störungen der Fauna durch Staub- und Lärmemissionen von Baumaschinen sowie bei 
Schütt- und Ladevorgängen 
/square4 Zeitweilig vollständiger Verlust der bestehenden, potentiell durch typische Arten der Sied-
lungen bewohnte Gebäude und Grünflächen  
Anlagebedingte Auswirkungen 
Absehbare anlagenbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen resultieren aus: 
/square4 Dem Verlust gärtnerisch gestalteter Grünflächen mit Gehölzen aus überwiegend standort-
gerechten Baum- und Straucharten, mit ihrer je nach Ausgestaltung bestehenden Funktion 
als Lebensraum für Tiere und Pflanzen  
/square4 Der flächenmäßig kleineren Neuanlage gärtnerisch gestalteter Grünflächen, deren Gehölz-
bestände überwiegend aus standortgerechten Baum- und Straucharten aufgebaut sind 
Betriebsbedingte Wirkungen 
Absehbare betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen resultieren aus: 
/square4 Installation von (Straßen-)Beleuchtungskörpern mit Fallenwirkung für Nachtinsekten. 
/square4 erhöhten Schadstoffeinträgen durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen sowie die Versicke-
rung des im Vorhabensgebiet anfallenden Oberflächenabflusses 
/square4 durch die Versickerung des im Vorhabensgebiet anfallenden Oberflächenabflusses kommt 
es zu einer Verbesserung der Wasserversorgung innerhalb der angelegten Grünflächen 
6.2.5.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Arten und Lebensräume 
Vorgeschlagene Minderungsmaßnahmen: 
F 1 Für Außenbeleuchtungen (Straßen-, Hof-, Fassadenbeleuchtungen usw.) werden aus-
schließlich gelbes Licht (Natriumdampflampen) und insektendichte, nur nach unten abstrah-
lende Lampengehäuse verwendet.  
Begründung: Durch die nächtliche (weiße) Straßenbeleuchtung angezogen, verlassen nachtaktive Flugin-
sekten ihre in der Umgebung gelegenen Lebensräume. Sie werden durch das dauernde Umfliegen der Lichtquel-
le geschwächt und sterben bzw. werden zur leichten Beute für größere Tiere. Durch gelbes Licht (z. B. Natrium-
dampflampen) kann diese Beeinträchtigung der Nachtinsektenfauna praktisch vollständig vermieden werden, da 
die Tiere lediglich auf den Anteil an blauem Licht einer Lichtquelle reagieren. 
 
F 2 Kleintier- und vogelsichere Abdeckung von Lichtschächten, Regenfallrohren und ähnlichen 
Bauwerken. Die Öffnungen der Abdeckungen sollten maximal 10 mm groß sein.  
Begründung: Die genannten Elemente haben eine Fallenwirkung auf Kleintiere: Sie fallen hinein, können 
sich nicht mehr befreien und verenden.

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F 3 Verzicht auf Bordsteine und andere Kanten über 5 cm Höhe. Höhengleicher Ausbau der Ver-
kehrsflächen.  
Begründung: Bereits Kanten dieser Höhe bilden Biotopsperren für Kleintiere.  
F 4 Gewährleistung der Durchgängigkeit des Gebietes für Kleintiere: Nur offene Einfriedungen 
wie z.B. Holzzäune, Drahtgeflechte, lebende Zäune, Hecken. Sockelmauern der Einfriedun-
gen u.ä. dürfen maximal 5 cm über die angrenzenden Flächen hinausragen.  
Begründung: Vermeidung von Biotopsperren für Kleintiere wie z.B. Igel.  
F 5 Ausschließliche Verwendung heimischer Gehölze in öffentlichen Grünflächen.  
Begründung: Insbesondere die Insektenfauna ist durch Co-Evolution in der Floren- und Faunengeschichte 
an die lokal heimischen Pflanzenarten, die als Nahrung genutzt werden, angepasst. Zahlreiche Tierarten können 
nicht auf andere, eingeführte Pflanzen ausweichen. Pflanzenarten anderer Kontinente bieten daher nur wenigen 
unspezialisierten, meist ohnehin häufigen Tierarten Lebensraum.  
F 6 Gestaltung von Grünflächen mit kräuterreicher autochthoner Saatgutmischung  
Begründung: Hierdurch können die unbebauten Flächen des Vorhabengebietes für die heimische Fauna 
gegenüber der Verwendung von Standardsaatgutmischungen deutlich aufgewertet werden.  
Vorgeschlagene Kompensationsmaßnahmen: 
F 7 Extensive Begrünung der Dachflächen 
Begründung: Die Dachbegrünung (s.a. Schutzgüter Boden und Klima) entfaltet auch für das Schutzgut 
Pflanzen- und Tierwelt eine positive Wirkung, da sich auf extensiv begrünten Dächern Trockenbiotope entwickeln. 
Diese Lebensräume werden von zahlreichen, auch seltenen und gefährdeten Arten besiedelt. 
 
6.2.5.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit  
Durch die Umsetzung des Vorhabens verkleinert sich der ebenerdige Grünflächenanteil und der 
hiermit verbundene Lebensraum für Tiere und Pflanzen, auf etwa 60% der derzeit festgesetzten 
Flächen, dieser kann durch die Entwicklung von Trockenbiotopen auf extensiv begrünten Dachflä-
chen (Maßnahme F7) kompensiert werden. Durch die Maßnahmen F1 bis F6 können weitere min-
dernde Wirkungen des Vorhabens auf das Schutzgut Arten und Lebensräume erzielt werden. 
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz 
Die Maßnahme F7 und F5 wurde als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommen. Hier-
durch werden die Eingriffe in das Schutzgut vollständig kompensiert. Darüber hinaus wird empfoh-
len die Maßnahmen F1 bis F4 sowie F6 bei der Ausführungsplanung zu berücksichtigen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 24 
 
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6.2.6 Landschaftsbild und Erholung 
Baubedingte Auswirkungen 
Absehbare baubedingte Wirkungen auf das Schutzgut Landschaft resultieren aus  
/square4 vorübergehenden baustellenbedingten Lärm- und Schadstoffemissionen  
/square4 der Errichtung temporärer Bauten (z.B. Baucontainer) 
/square4 der vorübergehenden Beseitigung der das Gebiet eingrünenden gärtnerisch gestalteten 
Grünflächen 
Anlagebedingte Wirkungen 
/square4 Durch das Vorhaben wird innerhalb eines bestehenden Gewerbegebietes, eine bestehende 
bauliche Anlage durch eine andere ersetzt.  
Betriebsbedingte Wirkungen 
Absehbare betriebsbedingte Wirkungen auf das Schutzgut Landschaft resultieren aus  
/square4 Licht- und Lärmemissionen während der Öffnungszeiten des Baumarktes Drive-In 
6.2.6.1 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der 
nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutzgut Mensch 
Da es sich um die Überplanung eines Gewerbegebietes im Innenbereich handelt, welches von 
vernachlässigbarer Bedeutung für die menschliche Erholung ist und Wohngebiete durch das Vor-
haben nicht tangiert werden, entstehen keine nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Land-
schaft. Besondere Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich sind daher nicht 
erforderlich. 
6.2.6.2 Beurteilung der Umwelterheblichkeit  
Durch das Vorhaben entstehen keine erheblichen nachteiligen Umweltwirkungen auf das Schutz-
gut. 
Als Festsetzungen in den Bebauungsplan übernommene Maßnahmen und Schutzgutbezo-
gene Bilanz 
Durch das Bauvorhaben kommt es nicht zu erheblichen nachteiligen Umweltwirkungen auf das 
Schutzgut. Besondere Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich sind nicht 
erforderlich. 
6.2.7 Kultur- und Sachgüter 
Auswirkungen auf Kultur- und Sachgüter sind nicht zu erwarten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 25 
 
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7 Eingriffs- Ausgleichs Bilanz 
In diesem Kapitel wird das Ergebnis der verbal-argumentativen naturschutzrechtlichen Eingriffsbe-
urteilung in rechnerischer Form noch einmal überprüft.  
Die rechnerische Eingriffsbeurteilung basiert auf dem Verfahren zur Bewertung der Nutzungstypen 
entsprechend Kompensationsverordnung13. Dabei wird den Nutzungstypen im Bestand und Pla-
nung ein Grundwert zugeordnet, der je nach örtlichen Gegebenheiten und bei entsprechender Be-
gründung um bis zu 10 Punkte nach oben oder unten korrigiert werden kann. In die Bewertung 
fließen dabei die Beurteilungsgrößen Landschaftsbild, Vernetzung/Zerschneidung, Klimawirkun-
gen, Randstörungen sowie die besonderen Gegebenheiten der örtlichen Situation ein. 
Der Rechnungsgang sieht vor, dass die Flächen je Biotop-/Nutzungstyp in Bestand und Planung  
mit dem Biotopwert multipliziert werden. Hierdurch ergibt sich für jeden Nutzungstyp ein Be-
standswert und ein Entwicklungswert. Anschließend werden die aufsummierten Bestands- und 
Entwicklungswerte miteinander verglichen. Ist der Bestandswert kleiner als der Entwicklungswert, 
so ist der Eingriff ausgeglichen. 
Die Art und Lage der Nutungstypen ergibt sich im Bestand aus den Festsetzungen des derzeit 
rechtsgültigen Bebaungsplanes „N 6.5 - Otto-Röhm-Straße“ sowie in der Planung aus den Fest-
setzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „N6.5.3 – Bauhaus Drive-In“. 
Zur Errechnung der Bilanz wurde für den Bestand ein Versiegelungsgrad von 80% (Höchstmaß 
der baulichen Nutzung für Gewerbegebiete GRZ 0,8), mit Aufteilung in 40% Gebäude und 40% 
versiegelter Außenfläche (sogenanntes Worst-Case-Szenario) angenommen. 20% (2397,8 m²) der 
Grundstücksfläche sind als unversiegelt zu bilanzieren. Diese setzen sich aus der auf dem Grund-
stück festgesetzten „Privaten Grünfläche“( 1867,3 m²), 25% der „Privaten Grünfläche mit integrier-
ten KfZ-Stellplätzen“ (438,65 m²) sowie den 0,8% (91,9 m²) der außerhalb der Grünflächen 
verbleibenden Grundstücksfläche (Gewerbegebiet mit eingeschränkter Nutzung) zusammen.  
Zur Lage der Nutzungstypen vgl. auch Abb. 1. 
 
                                               
 
13  Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, Ökokonten, deren Handelbarkeit 
und die Festsetzung von Ausgleichsabgaben (Kompensationsverordnung – KV) Vom 1. September 
2005

173
2
173
1
Grenze des neuen Geltungsbereichs
Festsetzung im 
Bebauungsplan Nr. 6.5
Legende Nutzungstyp gem. 
Kompensationsverordnung (KV) Hessen
Typ-Nr. Standard-Nutzungstyp
Pflanzgebot
Hochstämme  16-18 cm 
Stammumfang
Gewerbegebiet mit 
eingeschränkter  Nutzung
Gewerbegebiet mit 
eingeschränkter  Nutzung
Private Grünfläche
Private Grünfläche  
mit integrierten 
Kfz-Stellplätzen
04.110
59,2%:
10.510 /
10.520 /
100%:
10.510 /
10.520 /
10.710
11.221
75%:
10.540
Einzelbaum, einheimisch, 
standortgerecht, Obstbaum
Sehr stark oder völlig  versiegelte Fläche  / 
Nahezu versiegelte Flächen,  Pflaster /
Gärtnerisch  gepflegte Anlage 
im besiedelten Bereich
Befestigte und begrünte Flächen,  
(Rasenpflaster, Rasengittersteine o. ä.)
0,8%:
11.221
Sehr stark oder völlig  versiegelte Fläche  / 
Nahezu versiegelte Flächen,  Pflaster /
Dachflächen  nicht begrünt
25%:
11.221
Gärtnerisch  gepflegte Anlage 
im besiedelten Bereich
Bestandsplan
Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In" -  Umweltbericht      Seite 26
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft                                                                                        Projekt 200931
40%:
10.710 Dachflächen  nicht begrünt
Grundstücksfläche  des Flurstücks 
173/2 im Geltungsbereich
Gärtnerisch  gepflegte Anlage 
im besiedelten Bereich

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 "Bauhaus Drive-In" - Umweltbericht                                Seite 27
Tabellarische Bilanzierung der Biotopwerte
gemäß der Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, Ökokonten, deren Handelbarkeit und Festsetzung von Ausgleichsabgaben
(Kompensationsverordnung - KV) vom 1. September 2005
Art und Größe der Fläche
lfd
.-
Nr
.
Biotoptyp
(Typ-Nr.)
Biotoptyp Bestand
[m²] 
Entwick-
lung [m²]
Biotopwert
[WP/m²]
B-Wert
[WP]
E-Wert
[WP]
Bemerkungen
1 04.110
2
3
10.510 /
10.520 /
10.710
10.720
Einzelbaum, einheimisch, standortgerecht, Obstbaum 15
Sehr stark oder völlig versiegelte Fläche / 
Nahezu versiegelte Flächen, Pflaster /
Dachflächen nicht begrünt
Dachflächen extensiv begrünt
8.702
0
48 31
0
3.900
3
19
465 1.488
26.106
0
0
74.100
4
5
10.530 /
10.715
10.540
6
7
11.221
8
9
10
11
Wasserdurchlässige Befestigungen sowie Flächen, deren
Wasserabfluss versickert wird / Dachflächen nicht begrünt, mit
Regenwasserversickerung
Befestigte und begrünte Flächen, (Rasenpflaster, Rasengitter-
steine o. ä.)
0
1.452
Gärtnerisch gepflegte Anlage im besiedelten Bereich 2.922
6.531
991
6
7
1.655 14
Gesamtfläche (Kontrolle) 13.076
Wertsumme
Kompensationsbedarf (Bestandswert-Entwicklungswert):
13.076
0
10.163
39.186
6.934
40.908 23.167
77.642 144.875
-67.233
Der Eingriff  ist somit ausgeglichen.
Tab. 2: Eingriffs-/Ausgleichsbilanz
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft     Projekt 200931

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 28 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
Fazit  
Die durch Umsetzung des Vorhabens entstehenden Eingriffe in die Schutzgüter können auf der 
Vorhabenfläche durch die Umsetzung der im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen gem. 
§ 9 (1) 20 BauGB vollständig kompensiert werden. Externe Ausgleichsmaßnahmen sind nicht er-
forderlich. 
8 Technische Verfahren sowie Hinweise auf Schwierig-
keiten 
8.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung 
Spezielle technische Verfahren wurden nicht angewendet.  
8.2 Hinweise auf Schwierigkeiten  
Schwierigkeiten traten nicht auf.  
9 Monitoring 
Mit dem Vorhaben sind keine Risiken verbunden, die Maßnahmen zur Überwachung der erhebli-
chen Auswirkungen des Bauleitplans auf die Umwelt erfordern. 
10 Allgemein verständliche Zusammenfassung 
Innerhalb des Gewerbegebietes entlang der Otto-Röhm-Straße in Darmstadt ist geplant den be-
stehenden Baumarkt durch einen Drive-In-Baustoffhandel zu erweitern. Da auf den im rechtsgülti-
gen Bebauungsplan "Otto-Röhm-Straße", N 6.5 als "Gewerbegebiet mit eingeschränkter gewerbli-
cher Nutzung", "Flächen für Stellplätze" und „private Grünflächen“ ausgewiesenen Fläche "Einzel-
handelsbetriebe über 800 m²
 Geschossfläche“ unzulässig sind, soll durch Aufstellung des vorha-
benbezogenen Bebauungsplanes "Bauhaus Drive-In“ die Erweiterung des bestehenden Baumark-
tes ermöglicht werden. Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr.7 und 
§ 1a BauGB wird im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine Umweltprüfung durchgeführt, in 
der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht 
beschrieben und bewertet werden 
Das Vorhabensgebiet besitzt überwiegend geringe, teils auch mittlere Wertigkeiten für die Schutz-
güter Mensch, Boden, Wasser, Klima, Arten und Lebensräume und Landschaftsbild/Erholung.  
Für das Schutzgut Mensch resultieren aus dem unmittelbaren Vorhaben keine erheblichen 
nachteiligen Wirkungen. Während der bestehende Bebauungsplan jedoch Bestandsschutz besitzt,

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 29 
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
müssen durch die Änderung des bestehenden Bebauungsplanes gem. §50 BIMSchG 14 die Aus-
wirkungen bei „schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nr.5 der Richtlinie 96/82/EG“ auf dem 
Betriebsgelände der Merck KGaA auf das Vorhabengebiet in der planerische Abwägung berück-
sichtigt werden. Durch das Vorhaben ist keine wesentliche Erhöhung des Gesamtkundenaufkom-
mens im Vorhabengebiet und damit „keine wesentliche von der Realisierung des Planvorhabens 
ausgehende Erhöhung des Gefährdungspotentials für potenzielle Kunden durch einen möglichen 
Chemie-Unfall“ auf dem Betriebsgelände der Firma Merck abzuleiten
15. 
 
Durch das Vorhaben selbst treten insbesondere Wirkungen auf die Schutzgüter Boden, Wasser, 
Klima sowie Arten und Lebensräume auf. 
Als wesentliche Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen werden im B-Plan da-
her festgesetzt:  
/square4 Extensive Begrünung von Dachflächen  
/square4 Vermeidung doppelter Erschließung von Parkplätzen 
/square4 Teilverschattung von Verkehrsflächen durch Baumpflanzungen 
/square4 Begrünung und nur partielle Versiegelung nicht zwingend in vollversiegelter Bauweise her-
zustellender Funktionsflächen  
/square4 Versickerung von auf befestigten Flächen anfallendem Niederschlagswasser über bewach-
sene Bodenschichten innerhalb des Vorhabengebietes 
/square4 Verwendung einheimischer Gehölze bei der Gestaltung der Grünflächen 
Durch die Umsetzung dieser Maßnahmen werden erhebliche nachteilige Umweltwirkungen ver-
mieden bzw. kompensiert und Eingriffe in den Naturhaushalt vollständig ausgeglichen.  
                                                
14 "Bundes-Immissionsschutzgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. September 2002. (BGBl. 
I S. 3830), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2723) geändert worden 
ist" 
15 GMA (2009): Marktgutachterliche Stellungnahme zu den Auswirkungen der Ansiedlung eines Baustoff-
Drive-In in Darmstadt auf die Kunden- und Verkehrsfrequenz am Standort Otto-Röhm-Straße.

Bearbeiter: Dipl.-Ing. Jochen Bresch, Dipl.-Biol. Brigitte Hasper 
Projekt 200931 November 2009  
 
Bresch Henne Mühlinghaus  BHM Planungsgesellschaft mbH  BDLA  
Heinrich-Hertz-Straße 9  •  76646 Bruchsal • fon 07251-98198-0 • fax -29 • info@bhmp.de  
Rheinstraße 99.4     • 64295 Darmstadt • fon 06151-81297-768 • fax -769 • www.bhmp.de  
 
 
 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan 
N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ 
 
Teil 2 der Begründung:  
Umweltbericht 
Anlage 1 – Artenschutzrechtliche Vorprüfung

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht – Anlage I Inhalt  
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
Inhalt 
1.  Einleitung ............................................................................................ ................................ 1 
2.  Habitatpotentialanalyse............................ ................................................... ....................... 1 
3.  Fazit .............................................. ................................................... .................................... 1

Vorhabenbezogener Bebauungsplan N.6.5.3 „Bauhaus Drive-In“ -  Umweltbericht  Seite 1  
 
Bresch Henne Mühlinghaus Planungsgesellschaft Projekt 200931 
1. Einleitung 
Im Rahmen der Erstellung der Umweltprüfung zur Aufs tellung des Vorhabenbezogenen Bebau- 
ungsplans „Bauhaus Drive-In“ sind Artenschutzaspekt e im Rahmen der Eingriffsregelung zu be- 
achten. In Bezug auf Anhang IV-Arten der FFH-Richtl inie (streng geschützte Arten) und die euro- 
päischen Vogelarten ist nach § 42 und § 43 Abs. 8 B NatSchG-2007 eine artenschutzrechtliche 
Prüfung durchzuführen.  
Es ist zu überprüfen, ob durch das Vorhaben ein Ver botstatbestand nach § 42 Abs. 1 BNatschG-
2007 entstehen könnte, also  
/square4 Tiere streng geschützter Arten getötet, verletzt, entnommen oder gefangen werden (§ 42 
Abs. 1 Nr.1) 
/square4 der Erhaltungszustand lokaler Populationen streng geschützter Arten verschlechtert werden 
könnte (§ 42 Abs. 1 Nr.2).  
/square4 Fortpflanzungs- oder Ruhestätten streng geschützte r Arten entnommen, beschädigt oder 
zerstört werden (§ 42 Abs. 1 Nr.3) und die ökologis che Funktion nicht weiter erfüllt werden 
könnte (§ 42 Abs. 5 Satz 2) 
2. Habitatpotentialanalyse 
Im Vorfeld des Vorhabens war das schon längere Zeit  brachliegende Gelände, einschließlich der 
bestehenden Grünflächen und Gebäude vollständig rüc kgebaut worden. Der zu beurteilende Be- 
stand, stellt sich also als vollständig frisch beräumtes, vegetationsloses Gelände dar.  
Aktuelle Vorkommen besonders bzw. streng geschützter Arten können daher ausgeschlossen wer- 
den.  
3. Fazit 
Die Erhebung faunistischer Daten und eine artenschu tzrechtliche Prüfung sind in diesem Stadium 
nicht erforderlich.  
Die Betroffenheit besonders und streng geschützter Arten durch das Vorhaben kann aufgrund des 
beschriebenen Bestands ausgeschlossen werden.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
23.11.2009 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI Grünflächenamt an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. Beschluss-
fassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2009/0544 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 6.5.3  - Bauhaus Drive-In -  (Offenlagebe-
schluss) 
 
Vorlage vom: 20.11.2009 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 (1) BauGB gingen zu den allgemeinen Zielen und Zwecken des vorhabenbezogenen Bebauungs-
plans N 6.5.3 – Bauhaus Drive-In – die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Über 
die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) entschieden. 
2. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB ging zu den allge-
meinen Zielen und Zwecken des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 6.5.3 die in Anlage 2 zu-
sammengefasste Stellungnahme der Fa. Merck KGaA ein. Über die eingegangene Stellungnahme 
wird im Sinne der Prüfung (Anlage 2) entschieden.  
3. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 6.5.3 und der dazugehörigen 
Begründung mit Umweltbericht (Anlage 3), sowie der in den Bebauungsplanentwurf aufgenommenen 
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen, wird zugestimmt. 
4. Der Entwurf und die Begründung mit Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 6.5.3 
– Bauhaus Drive-In – für das Gebiet zwischen Otto-Röhm-Straße und Sensfelderweg, Gemarkung 
Darmstadt, Flur 14, Flurstücke Nr. 173/1 und Nr. 173/3, sind gem. § 3 (2) BauGB öffentlich auszule-
gen.

2 
 
... 
Anlagen: Prüfung der Stellungnahmen TÖB (Anlage 1) 
Prüfung der Stellungnahme Öffentlichkeit (Anlage 2) 
Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplanentwurf N 6.5.3 (Anlage 3) 
Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 6.5.3 (wird zu den Sitzungen auf-
gehängt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
 
... 
Begründung zur Magistratsvorlage 2009/0544 vom 20.11.2009: 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan N 6.5.3 soll durch teilweise Änderung des rechtskräftigen 
Bebauungsplans N 6.5 die planungsrechtliche Grundlage zur Errichtung eines Abholcenters für Bau-
stoffe als Bauhaus Drive-In ermöglichen. Hierzu wurde bereits das Einzelhandelskonzept der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt geändert und ein Abweichungsantrag zum Regionalplan gestellt. 
Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung 
wurde nach Bekanntmachung des Magistratsbeschlusses vom 01.07.2009 im Darmstädter Echo am 
06.07.2009 vom 07.07.2009 bis einschließlich 07.08.2009 durchgeführt. Die Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange wurden am 16.07.2009 gem. § 4 (1) BauGB über die allgemeinen Ziele 
und Zwecke der Planung, mit Aufforderung zur Äußerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad 
des Umweltberichts, unterrichtet. Zwecks Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 (2) 
BauGB wurden diese mit Schreiben vom 16.07.2009 über die Planung informiert. 
 
 
Zu 1.:
 
Die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4 (1) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen zu den Zielen und Zwecke des Bebauungsplans N 
6.5.3 wurden zusammengefasst und gemäß Anlage 1 geprüft. 
 
 
Zu 2.
 
Die im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB vorgebrachte Stellungnahme 
der Fa. Merck KGaA zu den Zielen und Zwecke des Bebauungsplans N 6.5.3 wurde zusammenge-
fasst und gemäß Anlage 2 geprüft. 
 
 
Zu 3. und 4.: 
Gemäß § 3 (2) BauGB wurden der Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 6.5.3 und die 
dazu gehörende Begründung mit Umweltbericht erstellt ( Anlage 3 ). Die öffentliche Auslegung des 
Entwurfs und der zugehörigen Begründung erfolgt nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung. Die 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden im Rahmen der Offenlage gemäß § 4 (2) 
BauGB beteiligt. 
 
Der Dezernent VI 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
Zu den Sitzungen wird ausgelegt bzw. aufgehängt:
 
• Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans N 6.5.3 
 
Vorab werden übersandt: 
• 11 Exemplare des Entwurfs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan N 6.5.3 für die Fraktionen 
der Stadtverordnetenversammlung 
• Akten z. H. des Berichterstatters 
 
Darmstadt, den 20.11.2009 
VI/61.4 zim/ha Nst. 2603

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Nr.Vorgebrachte Stellungnahme:Prüfung der Stellungnahme:1.1Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt (Schreiben vom 30.07.2009):
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG wie folgt aufzunehmen:

„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Abteilung Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.“




Ein entsprechender Hinweis ist in den textlichen Festsetzungen bereits unter IV. Hinweise Pkt. 1 enthalten.   
1.2HSE Technik GmbH & Co. KG Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt (Schreiben vom 27.07.2009):
Im Auftrag des VNB Rhein-Main-Neckar GmbH & Co. KG und der HSE AG wird wie folgt Stellung genommen:

Hinsichtlich der geplanten Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich der Leitungstrasse ist zu beachten, dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindestabstand von 2,5 m zu den Versorgungsleitungen aufweisen müssen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die Standorte der Bäume dementsprechend zu verschieben. Pflanzmaßnahmen im Nahbereich der Betriebsmittel sind deshalb vorher mit der HSE Technik abzustimmen. Es wird beantragt, Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnahmen in die planungsrechtlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan aufzunehmen.

Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen kann der Bau zusätzlicher Trafo-Stationen erforderlich werden.








Leitungs- und Baumschutzmassnahmen werden unter Ziff. IV. 6 als Hinweise im Bebauungsplan aufgenommen.
Der Hinweis zum Bau zusätzlicher Trafo-Stationen wird zur Kenntnis genommen. Der Bau einer Trafo-Station für das Vorhaben wird zurzeit nicht für notwendig erachtet.
1.3Amt für Straßen- und Verkehrswesen Darmstadt, Postfach 10 07 63 64207 Darmstadt (Schreiben vom 10.08.2009):
Es wird die Anregung gegeben, das mit der Erweiterung des Baumarktes zu erwartende zukünftige Verkehrsaufkommen zu überprüfen. Zum Einen erscheint die Argumentation, dass durch den zusätzlichen Standort eine über das Maß der derzeitigen Verkehrsbelastung hinausgehende Mehrbelastung nicht zu erwarten sei und es sich lediglich um Umlagerungen zwischen den verschiedenen Verkaufsformen handelt angesichts der 8000 qm- Erweiterungsfläche und der dadurch frei werdenden Fläche im „alten“ Baumarkt als nicht zwingend nachvollziehbar. Zum Anderen hat das zukünftige Verkehrsaufkommen in diesem Areal – auch in Verbindung mit möglichen weiteren Nutzungsverdichtungen entlang der Otto-Röhm-Straße – ggf. Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit des unmittelbar benachbarten Knotenpunktes Carl-Schenck-Ring / Otto-Röhm-Straße.

Mit den Auswirkungen der Ansiedlung des geplanten Bauhaus Drive-In auf die Kunden- und Verkehrsfrequenz beschäftigt sich die Gutachterliche Stellungnahme der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH (GMA), die im Oktober 2009 erarbeitet wurde. 

Sie belegt, dass durch die Ansiedlung des Vorhabens nur mit einem geringen zusätzlichen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist, weil in dem geplanten Baustoff-Drive-In kein zusätzliches Warensortiment angeboten wird, das im Planungsgebiet bislang noch nicht vertreten war. Der Drive-In soll lediglich der Auslagerung des schweren und massigen Baustoffteilsortiments aus dem in der Otto-Röhm-Straße bereits bestehenden Baumarkt dienen, damit die Ware besser präsentiert und der Einkaufsvorgang sperriger Baustoffe für den Abnehmer erleichtert wird. Somit handelt es sich bei dem geplanten Vorhaben lediglich um eine Anpassung an aktuelle Markterfordernisse. Bei einem durch die GMA prognostizierten Umsatz des geplanten Drive-In von 6,5 Mio. ¬  errechnet sich ein durchschnittliches Kundenaufkommen von lediglich 16 Personen pro Stunde bzw. 194 Kunden pro Tag, in dem ungünstigsten Fall („worst-case-Szenario“) von 36 Personen pro Stunde bzw. 433 Personen pro Tag. 
Damit sind keine negativen Auswirkungen auf die Leistungsfähigkeit des benachbarten Knotenpunktes zu erwarten.
1.4Polizeipräsidium Südhessen, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt (schreiben vom 12.08.2009):
Es wird angeregt nur eine Ein- und Ausfahrt in der Otto-Röhm-Straße herzustellen und die Fahrgassenbreite der LKW-Umfahrt auf 3,25 m zu verbreitern.

Des Weiteren sollten die derzeit in der Otto-Röhm-Straße befindlichen angebauten Stellplätze und Grünflächen den zukünftigen Grundstücksein- und Ausfahrten angepasst werden. Ein Wegfall von Stellplätzen sollte vermieden werden.

Das Konzept der Fahrzeugdirektverladung beinhaltet, dass die Kunden mit Kleinlieferfahrzeugen und Fahrzeugen mit Anhängern den Baustoffhandel anfahren. Die getrennten Ein- und Ausfahrten ermöglichen ein direkteres An- und Abfahren und entzerren die Verkehrsströme. Die geplante Breite der LKW-Umfahrt wird in Anlehnung an die EAE für ausreichend erachtet.
Die in der Otto-Röhm-Straße befindlichen angebauten Stellplätze und Grünflächen werden den zukünftigen Grundstücksein- und Ausfahrten angepasst. Der Wegfall von Stellplätzen kann nicht vermieden werden. Der Bedarf an Stellplätzen wird auf dem Grundstück des Vorhabens gesichert.  Mit weiterem Bedarf ist nicht zu rechnen.
1.5Regierungspräsidium Darmstadt Wihelminenstraße 1-3, 64283 Darmstadt (Schreiben vom 18.08.2009):
Aus regionalplanerischer Sicht bestehen gegen die Planung Bedenken. Die Ausweisung eines Sondergebietes zur Errichtung eines -in Ergänzung des bereits bestehenden Baumarktes- mit max. 8.000 qm Grundfläche vorgesehenen Bau- und Heimwerkermarktes als Drive-In ist nicht an die derzeitigen regionalplanerischen Zielvorgaben angepasst.

Die für ein SO-Einzelhandel vorgesehene Fläche befindet sich nach geltendem Regionalplan Südhessen 2000 -RPS 2000- in einem Bereich für Industrie und Gewerbe. Die angestrebte Ausweisung eines Sondergebietes für Einzelhandel innerhalb des Bereichs für Industrie und Gewerbe entspricht nicht den regionalplanerischen Vorgaben. Gemäß Z 2.4.3-6 des RPS 2000 ist innerhalb der „Bereiche für Industrie und Gewerbe“ die Einrichtung von Verkaufsflächen nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden und weiterverarbeitenden Betriebe zulässig. Entsprechend lauten die Vorgaben des Landesentwicklungsplanes Hessen 2000 –LEP-, der sich in Kap. 4.1.2. u. a. mit der Zulässigkeit von Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel auseinandersetzt und eine solche nur innerhalb der im Regionalplan ausgewiesenen Siedlungsbereiche sieht, die Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel innerhalb der Bereiche für Industrie und Gewerbe jedoch abschließend verneint.
 
Im Entwurf des in Aufstellung befindlichen neuen Regionalplans ist für den fraglichen Bereich derzeit unverändert eine Ausweisung als Vorranggebiet für Industrie und Gewerbe vorgesehen. Die im Zuge des Aufstellungsverfahrens zum neuen RPS für die zweite Offenlage konzeptionierten Überlegungen zur Ausweisung des hier maßgeblichen Bereichs als Ergänzungsstandort für die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten befinden sich in einem noch nicht als planreif zu beurteilenden Entwurfsstadium. 

Eine Realisierung der Planungsabsicht wäre derzeit somit nur im Wege der Zulassung einer Abweichung von den entgegenstehenden Zielvorgaben des RPS 2000 und des LEP möglich. 

Hinsichtlich naturschutzfachlicher Belange wird auf die Stellungnahme der zuständigen unteren Naturschutzbehörde verwiesen.

Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird wie folgt Stellung genommen: 

Immissionsschutz:

Gegenüber der vorgelegten Bauleitplanung bestehen bezüglich der Umsetzung des § 50 BlmSchG aus Sicht des Immissionsschutzes erhebliche Bedenken.

Das von der Stadt Darmstadt beplante Gebiet liegt innerhalb des Achtungsabstandes, der im Gutachten des TÜV Nord von 2006 ermittelt und später in einem Vertrag zwischen der Stadt Darmstadt, der Merck KGaA und dem Regierungspräsidium Darmstadt festgelegt wurde. Die kürzeste Entfernung zwischen dem beplanten Gebiet und dem Werksgelände der Merck KGaA beträgt ca. 640 m. Mit seiner südwestlichen Ecke tangiert das Gebiet gerade den Achtungsabstand.

Mit der vorgelegten Bauleitplanung soll für das Vorhaben „Bauhaus-Drive-In" mit einer Fläche von ca. 13.000 m²  HYPERLINK http://incl.ca incl. ca. 8.000 m² Gebäudegrundfläche innerhalb des bestehenden Bebauungsplans „Otto-Röhm-Straße", N 6.5, in dessen Geltungsbereich Einzelhandelsbetriebe über 800 m² Geschossfläche unzulässig sind, eine planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung des Vorhabens geschaffen werden.

Das Vorhaben Bauhaus-Drive-In lag bereits im Februar dieses Jahres in Form eines Bauantrags zur immissionsschutzrechtlichen Stellungnahme vor. Damals war den Angaben im Anschreiben der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 10.02.2009 zufolge das Vorhaben in einem Gebiet mit rechtskräftiger Bebauungsplanung dargestellt, der im Zusammenhang mit dem Vorhaben auch nicht geändert werden sollte. Damit war die Seveso II-Problematik bzw. der § 50 BlmSchG nicht weiter zu berücksichtigen, da rechtskräftige Bebauungspläne Bestandsschutz genießen und Vorhaben, die sich in einen rechtskräftigen Bebauungsplan einfügen nicht dem § 50 BImSchG bzw. dem Artikel 12 der Seveso II-Richtlinie unterliegen.

Nun wird das gleiche Vorhaben in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans vorgelegt und ist somit in Bezug auf § 50 BlmSchG zu beurteilen.

Bei dem Vorhaben handelt es sich um einen Erweiterungsbau incl. Eingangs- und Vorfahrtsüberdachung der Firma Bauhaus. Er soll der verbesserten Warenpräsentation und der Umlagerung mit Schwerpunkt im Bereich der Baustoffe und Garten/Außenanlagenbaumaterialien dienen. Es sollen ca. 28 neue Stellplätze für PKW im Freibereich und 5 Stellplätze für LKW im eingehausten Drive-In Bereich geschaffen werden. Diese Erweiterung soll einer Erweiterung der Leistungspalette (z.B. erweitertes Angebot von Baustoffen) und einer Verkaufsflächenentwicklung Rechnung tragen.

Das Vorhaben stellt somit ein von der Öffentlichkeit genutztes Gebäude/Gelände dar. Die Erweiterung der Leistungspalette und eine Vergrößerung der Verkaufsfläche, insb. auch mit einer weiteren Freifläche, lässt vermuten, dass, entgegen der Angaben in der Begründung des Bebauungsplans, die möglichen Kundenanzahlen erheblich gegenüber der jetzigen Situation zunehmen werden. Zwar sind die Kunden und die ständig beschäftigten Arbeitnehmer nicht in gleichem Maße gefährdet wie Personen in einer Wohnbebauung, die sich dauerhaft, auch nachts, schlafend und damit besonders wehrlos, in einem Wohngebiet aufhalten. Jedoch kann auch hier die Gefahrenlage angesichts der Zahl der potentiell betroffenen Menschen nicht unterschätzt werden (Unerfahrenheit, Panik, ...). Da es sich bei den Kunden um einen Personenkreis handelt, der nicht wie ständige Mitarbeiter in Übungen zur Bewältigung von Störungssituationen einbezogen werden kann und zudem an Tagen mit hoher Kundenzahl (z. B. Samstage im Frühjahr) eine sehr hohe Anzahl an Kunden einer eher geringen Anzahl an Mitarbeitern gegenübersteht, kann nicht davon ausgegangen werden, dass im Falle eines Chemieunfalls alle Kunden etwa durch Lautsprecheransagen, umsichtiges Personal oder Hinweistafeln, zu korrektem Verhalten angeleitet werden können. Diese Situation wird durch den geplanten Freibereich noch verschärft.

Zudem sind aus immissionsschutzrechtlicher Sicht weitere Nutzungsbeschränkungen, die sich aus § 50 Satz 1 BImSchG ergeben, in die Bauleitplanung aufzunehmen. Als nicht zulässige Nutzungen sind demnach solche aufzuführen, bei denen es zu einer größeren Menschenansammlung kommen kann:

ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienende Nutzung
öffentlich genutzte Gebäude (z. B. Betriebe, Geschäfts-, Büro-, Hotel- und Verwaltungsgebäude mit einem nicht untergeordneten Publikumsverkehr)
öffentlich genutzte Freiflächen
Freizeitnutzung


Für die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB ist hinsichtlich Immissionsschutz folgendes zu beachten:
Es sind Angaben zu machen, ob die Planung Auswirkungen auf gewerbliche Anlagen oder entsprechend genutzte bzw. geplante Flächen haben kann oder ob die Planung selbst Auswirkungen von gewerblichen Anlagen oder entsprechend genutzten bzw. geplanten Flächen ausgesetzt sein kann. Dabei ist insbesondere auf die vorhandenen Störfallanlagen der Fa. Merck KGaA einzugehen.

Es sind Angaben zu Lärm, insbesondere Betriebs- und Verkehrslärm, Lufthygiene (Staub/Geruch), Erschütterungen, Licht, Strahlung und Klima zu machen.

Hinsichtlich Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung genügt eine angemessen allgemeine, zusammenfassende (qualitative) Form (Textform). Spezielle Untersuchungen, Gutachten oder ähnliches sind zum derzeitigen Planungsstand nicht erforderlich.

Von Seiten des Kampfmittelräumdienstes wird ausgeführt, dass über die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder ergeben hat, dass sich das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet befindet.

Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden.

In den Bereichen, in denen durch Nachkriegsbebauungen bereits bodeneingreifende Baumaßnahmen bis zu einer Tiefe von mind. 4 Metern durchgeführt wurden sowie bei  Abbrucharbeiten sind keine Kampfmittelräummaßnahmen notwendig.

Bei allen anderen Flächen ist eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel, ggfs. nach Abtrag des Oberbodens) vor Beginn der geplanten Bauarbeiten auf den Grundstücksflächen erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen.

Sofern die Fläche nicht sondierfähig sein sollte (z.B. wg. Auffüllungen, Versiegelungen oder sonstigen magnetischen Anomalien), sind aus Sicherheitsgründen weitere Kampfmittelräummaßnahmen vor bodeneingreifenden Bauarbeiten erforderlich. 

Es ist dann notwendig, einen evtl. vorgesehenen Baugrubenverbau (Spundwand, Berliner Verbau usw.) durch Sondierungsbohrungen in der Verbauachse abzusichern. 

Sofern eine sondierfähige Messebene vorliegt, sollen die Erdaushubarbeiten mit einer Flächensondierung begleitet werden.

Zur eigenen Sicherheit sollte bescheinigt werden, dass die Kampfmittelräumungsarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detektionsverfahren anzugeben. 

Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Bei der Beauftragung des Dienstleisters ist auf die Verwendung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen. 
Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. Es wird nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des Lageplans und der KMIS-R-Datei gebeten. 

Das Datenmodul KMIS-R kann kostenlos von der nachstehenden Internetseite des Kampfmittelräumdienstes herunter geladen werden:

 HYPERLINK "http://www.rp-darmstadt.hessen.de" 
http://www.rp-darmstadt.hessen.de (Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, KMRD)

Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenlagern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/ Interessentin oder sonstigen Berechtigten (z.B. Eigentümer/Eigentümerin, Investor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen. Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.
Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma ist immer das Aktenzeichen I 18 KMRD – 6b 06/05- DA 596-2009 anzugeben und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen.

Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, wird die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unumgänglich gehalten. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rechnungsprüfung zum Zwecke der  Kostenerstattung durch den Bund gem. Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung.
Eine Kopie des Auftrages ist dem RP Darmstadt zur Kenntnisnahme zuzusenden.
Den Abtransport ggfs. auch die Entschärfung- und die Vernichtung der gefundenen Kampfmittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst-  weiterhin auf eigene Kosten übernehmen.

Es wird darum gebeten, diese Stellungnahme in allen Schritten des Bauleitplanverfahrens zu verwenden, sofern sich keine wesentlichen Flächenänderungen ergeben.

Es wird darauf hingewiesen, dass diese Stellungnahme die fachlichen Anregungen der RP-Dezernate, deren Aufgabengebiet durch die Planung berührt wird, beinhaltet. 
Eine planungsrechtliche Prüfung ist nicht erfolgt. Soweit diese gemäß § 6 bzw. § 10 BauGB erforderlich ist, kann sie erst nach Vorliegen des gesamten Abwägungsmaterials im Rahmen des Genehmigungsverfahrens durchgeführt werden. 
Mit dem Stadtverordnetenbeschluss vom 28.04.2009 wurde das Einzelhandelkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 1997 aktualisiert. Dabei wurde die Zone für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel um den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes N 6.5.3 arrondiert. Diese Abweichung vom Regionalplan wurde als Stellungnahme der Wissenschaftsstadt Darmstadt zum Entwurf RPS 2009 vorgebracht.

Unabhängig davon hat das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung der Wissenschaftsstadt Darmstadt die Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 gem. § 12 HLPG über das Regierungspräsidium Darmstadt beantragt. Der Vorhabenträger hat entsprechende Unterlagen am 2.10.2009 bereitgestellt. Die Behandlung des Antrages erfolgt in der Sitzung der Regionalkonferenz im Dezember 2009.




















Der Umweltbericht wurde im Sinne der  Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde überarbeitet.






Das Optimierungsgebot des § 50 Satz 1 BImSchG  bezieht sich auf raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen, d. h. auf solche Vorhaben, durch die der Raum in Anspruch genommen oder die räumliche Entwicklung oder Funktion eines Gebietes beeinflusst wird. Mit der Grundstücksfläche von ca. 13 000 m² und der Grundfläche von ca. 8 000 m² erfüllt das geplante Vorhaben beide Voraussetzungen nicht. In der Nachbarschaft befinden sich vergleichbare Betriebe in erheblich größerem Umfang.




Durch das geplante Vorhaben wird sich das bestehende Gefährdungspotential innerhalb der Achtungsgrenzen um die Firma Merck nicht signifikant erhöhen, weil durch seine Ansiedlung nur mit einem geringen zusätzlichen Kunden- und Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Dies ist Ergebnis der von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH (GMA) durchgeführten Untersuchungen, die in der „Auswirkungsanalyse für einen Baustoff-Drive-In in Darmstadt“ vom Juli 2008 sowie in der „Gutachterlichen Stellungnahme“ vom Oktober 2009 zusammengefasst sind.

Die Gutachter stellen fest, dass es sich bei dem geplanten Vorhaben vor allem um eine Anpassung an aktuelle Markterfordernisse handelt. Der Drive-In soll lediglich der Auslagerung des schweren und massigen Baustoffteilsortiments aus dem bestehenden Bauhaus-Markt dienen, damit die Ware besser präsentiert und der Einkaufsvorgang sperriger Baustoffe für den Abnehmer erleichtert wird. Da keine zusätzlichen Warengruppen angeboten werden, ist mit einem nur geringen zusätzlichen Kundenaufkommen zu rechnen. Bei einem durch die GMA prognostizierten Umsatz des geplanten Drive-In von 6,5 Mio. ¬  und einem durchschnittlichen Einkaufswert von ca. 112, - ¬  pro Kunde wird ein durchschnittliches Kundenaufkommen von lediglich 16 Personen pro Stunde bzw. 194 Kunden pro Tag errechnet. Selbst in dem ungünstigsten Fall ( worst-case-Szenario  unter Zugrundelegung eines Durchschnittsbons von ca. 50,-¬  pro Kunde) ist mit nur 36 Personen pro Stunde bzw. 433 Personen pro Tag zu rechnen. 

Dabei ist anzumerken, dass sich das errechnete Kundenaufkommen im Wesentlichen aus bereits im Gewerbegebiet Otto-Röhm-Straße bestehenden Kundenströmen zusammensetzt. Kundenfrequenzspitzen, wie sie z. B. im Lebensmitteleinzelhandel üblich sind (Freitagnachmittag, Samstagvormittag), sind wegen des hohen Anteils gewerblicher Kunden nicht zu erwarten. 

Gegenüber der jetzigen planungsrechtlichen Situation würde die geplante Realisierung des Baustoff-Drive-In nicht nur keine Erhöhung sondern sogar eine Reduzierung des möglichen Gefährdungspotenzials darstellen: Gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.5 sind derzeit innerhalb des Planareals Einzelhandelsbetriebe unter 800 m² Geschossfläche zulässig. Bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb der zulässigen Größenordnung wären daher höhere Kundenfrequenzen möglich als bei dem extensiv genutzten Baustoff-Drive-In. Somit würde die Umsetzung des Vorhabens die Verringerung des Gefährdungspotenzials gegenüber der heute möglichen Nutzung des Planareals bedeuten.























Der Stellungnahme wird gefolgt. Der Umweltbericht geht auf diese Forderungen detailliert ein.














Dem hier aufgezeigten Prozedere wird Folge geleistet. Ein entsprechender Hinweis ist in den textlichen Festsetzungen unter IV. Punkt 5. bereits enthalten. Im Zuge der Baugenehmigungen werden entsprechende Auflagen erfolgen.

Der Vorhabenträger wird im Durchführungsvertrag verpflichtet, die systematische Überprüfung der Flächen auf Kampfmittel sowie die ggf. erforderliche fachgerechte Beseitigung evtl. vorhandener Kampfmittel auf seine Kosten durchzuführen.


1.6Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH, Technische Infrastruktur Niederlassung Mitte, Eschollbrücker Straße 12, 64283 Darmstadt (Schreiben vom 25.08.2009)
Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom die zu sichern sind.
Bei Aufgrabungen ist darauf zu achten, dass sich die Bauausführenden über die vorhandenen Anlagen bei der TI NL Mitte, PTI 21, Eschollbrückerstraße 12, 64283 Darmstadt, über die Lage informieren und die Kabelschutzanweisung beachten.


Bei der Durchführung von Baumpflanzungen ist darauf zu achten, dass die Bäume in mindestens 2,5 m Entfernung von den Anlagen der Deutschen Telekom AG gepflanzt werden. Sollte dieser Abstand unterschritten werden, sind Schutzmaßnahmen erforderlich, um die Baumwurzeln von den Telekommunikationsanlagen fernzuhalten.
Die Kosten der Schutzmaßnahme sind vom Veranlasser zu tragen.

Auf die Kabelschutzanweisungen der Deutschen Telekom und die Kostenübernahmeverpflichtung für Schutzmassnahmen bei Unterschreitung der Mindestabstände durch den Veranlasser !-:;=>@Ae—¢¤¥¨©Õ	×	Ø	Û	

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 6.5.3  - Bauhaus Drive-In -  
20.11.2009	Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Vorentwurf	Seite  PAGE 10




ANLAGE 1



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Nr.Vorgebrachte Stellungnahme:Prüfung der Stellungnahme:2.1Merck KGaA, Frankfurter Straße 250, 64293 Darmstadt, (Schreiben vom 29.07.2009):
Das Planungsgebiet liegt im Achtungsabstand nach dem Gutachten des TÜV-Nord vom Juni 2006.

Aufgrund der ausgelegten Unterlagen, wird davon ausgegangen, dass durch das Vorhaben ein öffentlich genutztes Gebäude entstehen soll. Ein solches ist nach § 50 BImSchG innerhalb der Abstandszone nicht zulässig.

Unter Punkt 7.1 der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung finden sich Ausführungen zu der Nähe zum Betriebsbereich der Merck KGaA. Dort wird richtig ausgeführt, dass keine Nutzungen innerhalb des Achtungsabstandes bei denen mit Publikumsverkehr zu rechnen ist, zulässig sind. Gleichwohl wird im Folgenden dargestellt, dass vorliegend kein Konflikt mit § 50 BImSchG besteht, da nur eine Verlagerung bestehender Kundenströme vorgesehen sei.

§ 50 BImSchG kennt bei Planungen keine „Verrechnungsmöglichkeiten“ mit bestehenden Nutzungen in einem anderen Bebauungsplangebiet. Die bestehende Nutzung des heutigen Bauhauses findet in einem anderen Gebiet – nämlich im Bereich des Bebauungsplans N 6.5 statt und hat somit keinen direkten planungsrechtlichen Zusammenhang mit der vorgesehen Nutzung. Die Regelung des § 50 BImSchG gilt aber für jedes einzelne Planungsvorhaben im Bereich eines Achtungsabstandes unabhängig davon, ob es in einem benachbarten Gebiet, wie vorliegend behauptet, möglicherweise zu einer geringeren Gefährdung durch Verlagerung von Kundenströmen kommt. Eine Gesamtbetrachtung mehrer benachbarter Bebauungspläne sieht § 50 BImSchG nicht vor.

Es erschließt sich der Merck KGaA bisher nicht, wieso trotz der eindeutigen Regelung in § 50 BImSchG vorliegend die vorgesehene Nutzung zulässig sein soll. Entsprechende Ausführungen sind in den ausgelegten Unterlagen nicht vorhanden. Auch ist nicht erkennbar auf welcher Grundlage ermittelt wurde, dass es zu keiner Zunahme der Gefährdung der Bevölkerung kommt.

Die Merck KGaA geht daher bis auf weiteres davon aus, dass die vorgesehene Nutzung rechtswidrig ist und sie in ihren Rechten verletzt.

Das Optimierungsgebot des § 50 Satz 1 BImSchG  bezieht sich auf raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen, d. h. auf solche Vorhaben, durch die der Raum in Anspruch genommen oder die räumliche Entwicklung oder Funktion eines Gebietes beeinflusst wird. Mit der Grundstücksfläche von ca. 13 000 m² und der Grundfläche von ca. 8 000 m² erfüllt das geplante Vorhaben beide Voraussetzungen nicht. In der Nachbarschaft befinden sich vergleichbare Betriebe in erheblich größerem Umfang.

Die Auswirkungen des geplanten Bauhaus Drive-In wurden von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH (GMA) untersucht. Die Ergebnisse der Untersuchung sind in der „Auswirkungsanalyse für einen Baustoff-Drive-In in Darmstadt“ vom Juli 2008 sowie in der „Gutachterlichen Stellungnahme“ vom Oktober 2009 zusammengefasst. 

Die GMA-Gutachter gehen davon aus, dass durch die Ansiedlung des Vorhabens nur mit einem geringen zusätzlichen Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Das wird damit begründet, dass in dem geplanten Baustoff-Drive-In kein zusätzliches Warensortiment angeboten wird und der Neubau lediglich der Auslagerung des schweren und massigen Baustoffteilsortiments aus dem bereits bestehenden Baumarkt dienen soll, damit die Ware besser präsentiert und der Einkaufsvorgang sperriger Baustoffe für den Abnehmer erleichtert wird. Somit handelt es sich bei dem geplanten Vorhaben lediglich um eine Anpassung an aktuelle Markterfordernisse. Bei einem durch die GMA prognostizierten Umsatz des geplanten Drive-In von 6,5 Mio. ¬   und einem durchschnittlichen Einkaufswert von ca. 112, - ¬  pro Kunde wird ein durchschnittliches Kundenaufkommen von lediglich 16 Personen pro Stunde bzw. 194 Kunden pro Tag errechnet. Selbst in dem ungünstigsten Fall ( worst-case-Szenario  unter Zugrundelegung eines Durchschnittsbons von ca. 50,-¬  pro Kunde) ist mit 36 Personen pro Stunde bzw. 433 Personen pro Tag zu rechnen. Somit wird sich durch das geplante Vorhaben das bestehende Gefährdungspotential innerhalb der Achtungsgrenzen um die Firma Merck nicht signifikant erhöhen.

Dabei ist anzumerken, dass sich das errechnete Kundenaufkommen im Wesentlichen aus bereits im Gewerbegebiet Otto-Röhm-Straße bestehenden Kundenströmen zusammensetzt. Kundenfrequenzspitzen, wie sie z. B. im Lebensmitteleinzelhandel üblich sind (Freitagnachmittag, Samstagvormittag), sind wegen des hohen Anteils gewerblicher Kunden nicht zu erwarten. 
 
Durch die Errichtung des Vorhabens sind keine neuen oder anderen als die bestehenden störfallrechtlichen Auflagen zu erwarten.

Gegenüber der jetzigen planungsrechtlichen Situation würde die geplante Realisierung des Baustoff-Drive-In nicht nur keine Erhöhung sondern sogar eine Reduzierung des Gefährdungspotenzials darstellen. Gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan N 6.5 sind derzeit innerhalb des Planareals Einzelhandelsbetriebe unter 800 m² Geschossfläche zulässig. Bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben innerhalb der zulässigen Größenordnung wären daher hö !-:;=AL‘•–n	o	À	Á	
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan N 6.5.3 - Bauhaus Drive-In - 
20.11.2009	Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit 	Seite  PAGE 2




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