Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans und Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung       ANLAGE 1 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung für Gremien, auf die die 
Leitlinien Öffentlichkeitsbeteiligung Anwendung finden, beizufügen. Kreuzen Sie bitte eine der folgenden drei 
Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. 
Gibt es gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung? 
- Ja, es gibt gesetzliche Vorgaben zur Ausgestaltung. 
Wenn ja: Welche Vorgaben zur Ausgestaltung der Beteiligung sind gesetzlich vorgeschrieben? 
 
In Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist ein Qualifizierungsverfahren geplant. Es wird geprüft,  
ob die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 BauGB in das Qualifizierungs- 
verfahren integriert oder als separate Veranstaltung durchgeführt wird. Nach dem Qualifizierungs- 
verfahren und der Ausarbeitung des städtebaulichen Entwurfes erfolgt die Veröffentlichung nach  
§ 3 Abs. 2 BauGB. Hierüber wird die Bezirksvertretung 8 und der Stadtentwicklungsausschuss zur 
gegebenen Zeit in Kenntnis gesetzt.  
 
  
 
 
Kontakt 
OB/1 Büro der Oberbürgermeisterin 
OB/12 Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 25044 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

Planunterlagen zur Machbarkeitsstudie Madaus Gartenland
Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück
Alle Abbildungen wurden, sofern nicht anders angegeben, erstellt von Mayer Lorenzen Architekten zusammen mit RMPSL Landschaftsarchitekten
© GAG Immobilien AG 2025
       Anlage 4

I. Situation und Rahmenbedingungen
II. Machbarkeitsstudie mit städtebaulich-freiraumplanerischem Konzept
III. Ausblick
Inhalt

I. Situation und Rahmenbedingungen

Plangebiet
Machbarkeitsstudie
Grundstück GAG
Lage und Abgrenzung
des Plangebiets
Plangebiet
Machbarkeitsstudie: ca. 163.850 qm
Geltungsbereich
Bebauungsplan: ca. 177.000 qm
I.
Topographische Karte TIM-Online
Situation und Rahmenbedingungen
Hinweis:
Die Machbarkeitsstudie wurde ausschließlich
für die Flächen erstellt, die sich im Eigentum
der GAG Immobilien AG befinden.
Die nördlich angrenzenden städtischen Flä-
chen sollen in den Geltungsbereich des künfti-
gen Bebauungsplans integriert werden, um den
Erhalt der Bestandsvegetation zu sichern.
Grundstück Stadt Köln
Geltungsbereich
Bebauungsplan

Situation und RahmenbedingungenI.
Lage und Nutzung des
Plangebiets
Juli 2000 Grundstücksankauf durch
GAG
Nutzung Baumschule und Gartenbau
vormals: mit zugehörigen Betriebs-
gebäuden
Nutzung Landwirtschaft, Hundewiese,
heute: Jagd, Lagergebäude
Befristet: Flüchtlingsunterkunft
Luftbild TIM-Online
Grundstück Stadt Köln
Grundstück GAG

Grundbuchblatt
525
2159
353
1349
2356
4639
76
3961
353
3
2594
1366
3997
628
126
5827
1743
1220
1358
5486
1352
20
66
1
1357
1360
1367
Flurstück Nr.
2411
1741
1347
302
626
84
4151
4116
1008
1354
1356
1359
1754
128
2
4628
614
598
4253
1739
1174
1365
2125
350
633
128
4614
4252
2414
2001
18
1348
1740
25
1006
2200
604
879
315
4343
30
1369
1714
2415
67
627
126
615
2126
350
1713
1997
4150
5826
2135
66
2
1691
1738
1751
1363
1996
1332
1742
1999
1585
1370
1368
2131
325
1007
4537
1553
1587
5829
2128
350
1353
Eigentümer
1715
4115
1371
2199
4538
1530
1355
4536
12
1
4114
3996
5828
4379
746
300
626
126
2361
361
1362
747
2597
1752
4374
350
1
3868
Buchfläche
4110
VII
VI
GAG Immobilien AG
SD
u=1.35
d=12
VII
4110
 Stadt Köln
IX
FD
F F
GAG Immobilien AG
 Stadt Köln
 Stadt Köln
VI
 Stadt Köln
I
 Stadt Köln
 Stadt Köln
F
 Stadt Köln
F
 Stadt Köln
I
u=1.2
d=8
u=1.3
d=8
u=1.15
d=8
u=0.95
d=6
u=1.1
d=8
u=1.1
d=8
u=1.1
d=8
u=1.2
d=8
u=1.05
d=8
u=1.25
d=10
u=1.0
d=8
u=1.3
d=10
u=1.2
d=8
 Stadt Köln
51.26
48.69
15232 163 848 m²
271 13 168 m²
15232 2 m²
689 29 600 m²
839  5 334 m²
1202 1 700 m²
520 5 517 m²
641 5 774 m²
271 6412 m²
4590 m²271
271 33363 m²
u=3.4
d=15
48.96
50.68
50.44
50.38
50.30
H=53,61
50.69
50.80
u=0.9
d=8
50.77
50.76
50.76
I
51.57
Bank
51.49
51.52
51.63
Robert-Schuman-Straße
51.57
51.26
51.55
First=56,24
Tr.=54,36
First=55,24
Müll
Tor
Pflaster Asphalt
u=0.9
d=8
u=0.7
d=4
u=1.1
d=10
u=0.85
d=8
u=0.85
d=6
u=1.35
d=10
u=0.85
d=8
u=3*0.6-0.7
d=8
u=0.5-0.6
d=8
u=1.2
d=10
Ga
u=0.4-2.0.7
d=8
u=0.5-0.5
d=6
FD
Parkplätze
u=1.0-1.0-0.6
d=8
u=1.2
d=8
50.63
u=0.75
d=6
u=1.3
d=15
Tr.=54,66
u=1.0
d=3
Hüttenweg
u=1.2
d=4 u=1.1
d=4
u=1.2
d=7
Platten
u=1.3
d=8
Beton
u=0.85
d=8
u=1.3
d=12
u=0.8
d=8
u=0.9
d=8u=0.65
d=8
Akazien-
bäume
u=0.85
d=8
u=1.25
d=15
u=0.8-0.55
d=8
Schranke
u=1.2
d=8
u=1.35
d=12
u=0.85
d=7
u=0.8
d=8
Neubrücker Ring
u=1.0
d=10
u=2*0.65-2*0.
d=8
u=0.9
d=10
u=1.1-0.4
d=8u=0.8
d=9
u=1.0-0.6-0.6
d=10
u=1.1
d=10
Eiskaulenweg
u=1.2
d=7
R=4.000,00
u=1.0
d=10
u=1.15
d=10
u=0.9
d=8
u=1.1
d=10
u=0.9
d=8
u=1.7
d=15
u=1.2
d=15
u=0.9-1.1
d=10
Pohlstadtsweg
u=0.9
d=8
u=0.55
d=4
u=1.2
d=14
Eiskaulenweg
u=0.9
d=8
u=0.9
d=8
u=0.95
d=10
u=0.7-0.8
d=8
keine Baulasten 
vorhanden
Europaring
u=1.1
d=10
Rather Kirchweg
Robert-Schuman-Straße
u=1.8
d=10
u=1.2
d=8
u=1.1-0.75
d=10
u=1.6
d=12
Rather Kirchweg
u=0.9-0.45
d=10
51.34
51.29
51.02
51.40
Rather Kirchweg
50.76
50.94
Hüttenweg
50.8350.85
Tor
Grün
51.15
51.22
51.39
51.50
51.54
Bank
51.53
51.56
51.58
51.65
51.71
51.51
51.54
51.60
u=1.15
d=10
51.48
Neubrücker Ring
51.14
51.13
51.1851.4951.58
51.48
unbefestigt
Tr.=53,63
51.55
50.25
50.16
u=0.65-0.7-0.
d=14
u=1.2
d=8
I
u=1.1
d=10
I
u=1.3
d=10
I
FD
F
SD
keine Baulasten 
vorhanden
SD
VIII
I
u=1.1
d=9
Beton
I
F
SD
I
FD
F
I
keine Baulasten 
vorhanden
SD
I
FD
u=1.0
d=8
PD
u=1.2
d=8
u=1.2
d=10
keine Baulasten 
vorhanden
keine Baulasten 
vorhanden
FD
I
u=1.0
d=8
I
50.97
51.10
u=1.2
d=12
51.10
II
I
u=0.9
d=10
II
I
F
50.88
50.96
50.91
keine Baulasten 
vorhanden
keine Baulasten 
vorhanden
VIII
I
Bgl.379,05
u=0.95
d=10
S
38,55
62,73
I
10,00
I
5,08
6,54
SD
FD
F
SD
10,01
86,33
12,34
12,33
65,42
50.74
50.72
44,60
50.80
33,96
172,38
R=5,00
50.85
3996
3997
50.67
614
Bgl.8,44
18,96
50.88
50.75
50.90
50.85
50.73
50.88
1174
50.73
50.92
5,014,99
50.68
Bank
3,92
50.86
50.69
50.91
50.97
51.02
51.00
50.81
50.84
Bank
Bank
Tor
u=0.4/0.4/0.2/0.35
d=6u=0.9-0.4
d=8
u=0.5/0.5/0.4/0.4/0.15
d=7
u=1.2
d=4
50.81
50.97
2200
Sportplatz
u=1.3
d=14
3,89
Weg
Platten
Grün
4,99
50.87
50.81
4,99
154,18
10,03
50.67
51.02
50.63
50.98
51.29
51.20
51.35
51.28
50.73
50.81
51.02
51.04
51.01
50.92
u=0.85
d=8
u=1.0
d=8
u=8.85
d=8
u=0.65-0.9
d=8
u=0.9
d=8
u=1.1
d=10
u=0.85
d=8
51.23
50.82
51.31
51.10
51.25
51.05
51.05
u=0.9
d=10
u=0.9
d=8
u=0.9
d=8
51.23
51.31
51.18
50.98
51.32
51.18
u=1.1
d=10
u=1.1
d=10
u=0.95
d=7
u=1.1
d=10
u=1.2
d=10
u=1.3
d=10
51.49
51.06
51.14
10,059,719,989,63
u=1.3
d=10
u=1.0
d=10
u=1.2
d=10
u=1.25
d=10
u=1.1
d=10
u=1.15
d=10
u=1.1
d=10
103,17
4116
11,01
50.90
5486
u=0.5/0.3/0.2
d=6
Tor
Asphalt
Asphalt
First=
52,27
I FD
GaH=53,09
Tr.=56,78
Tr.=56,78
First=57,73
u=0.35-0.7
d=11
u=0.9
d=8
u=1.0
d=7
u=0.8
d=12
u=0.8-0.9
d=14
u=1.3
d=14
u=1.4
d=14
u=2.1
d=18
u=0.25-0.25-0
d=6
u=1.4
d=12
u=2.0
d=16
11,12
50.85
11,01
45,06
50.84
50.69
50.91
50.51
50.57
10,00
50.54
50.53
Rinne
u=1.1
d=10
u=1.1
d=10
u=1.3
d=10
u=1.0
d=9
u=0.85
d=8
u=0.7
d=6u=1.4
d=16
u=0.8
d=6
u=1.5
d=7
u=0.5/0.7
d=6
u=2.30
d=12
u=1.3
d=13
u=1.5-0.6
d=4
u=0.5-0.35
d=4
u=0.8-0.5
d=2
u=1.0
d=4
u=0.53
d=3 u=0.35-0.7
d=3
50.56
50.81
50.81
51.06
615
9,67
50.55
50.58
50.79
11,14
50.76
50.64
50.65
50.71
50.55
4614
50.64
50.65
50.75
50.69
50.61
50.63
4374
50.61
50.57
50.73
50.73
50.53
50.54
50.50
50.44
11,09
50.70
50.67
50.74
50.49
50.54
50.40
50.45
50.16
50.77
u=0.25-0.5
d=5
u=2.6
d=8
u=0.4-0.45
d=7
u=0.85
d=3
u=0.4-0.6
d=1.5
u=1.5
d=10
50.54
50.55
u=2.0
d=8
u=1.1
d=4
u=0.2-0.6
d=5
u=0.9
d=7
u=0.5-0.8
d=7
50.72
50.79
50.70
50.54
50.71
50.53
50.55
50.75
50.73
u=0.85
d=7
u=1.35
d=10
u=1.8
d=12 u=1.3
d=10
u=0.75-0.9
d=10
u=1.2
d=10
u=1.1
d=8
u=1.3
d=13
u=1.1
d=7
u=1.0
d=9
u=1.2
d=10
u=1.2
d=10
u=1.6
d=18
50.44
50.70
50.73
50.64
50.35
50.76
50.81
50.55
50.71
50.51
50.65
50.52
50.79
50.60
50.78
50.71
50.74
50.75
50.67
50.59
50.64
50.68
50.72
50.74
50.60
50.77
50.75
50.70
50.46
50.67
u=0.7-0.5
d=8
u=0.8
d=8
u=0.65/0.65
d=10
50.63
u=1.0
d=11
u=0.9
d=8
I PD
u=0.4-0.6
d=10
50.13
u=0.45-0.9
d=12
51.37
50.01
u=0.9
d=7
u=0.8-0.85
d=13
u=1.0
d=8
u=0.95
d=14
50.17
49.96
u=0.95
d=8
u=1.25
d=10
u=1.0
d=10
u=1.0
d=7
51.21
50.44
u=1.6
d=10
u=1.6
d=14
u=0.8
d=6
u=1.05
d=8
u=0.9
d=8
u=1.1
d=10
u=1.25
d=10
50.56
50.65
50.45
50.36
50.34
50.35
u=0.9
d=8
u=1.1
d=10
50.79
51.23
u=0.8
d=5
u=0.5
d=4
51.28
51.24
u=0.9
d=8
51.30
51.37
51.31 50.80
u=1.3
d=10
u=0.85
d=7
u=1.9
d=12
u=1.25
d=10
u=1.25
d=9
u=0.7-0.8
d=7
u=1.9
d=14
u=0.85
d=6
u=1.3
d=10
u=1.3
d=10
u=0.75-0.95
d=8
u=1.2
d=10
u=0.9
d=8
u=2.0
d=12
u=2.4
d=12
u=1.3
d=12
u=1.4
d=11
50.54
50.72
50.50
50.46
50.44
u=1.7
d=12
u=1.4
d=10
u=1.35
d=8
u=1.2
d=8
u=1.2
d=10
Container
Schotter
50.60
50.48
50.54
50.64
50.36
50.60
50.73
50.90
50.62
50.75
50.50
50.63
50.48
50.36
50.82
50.69
50.76
50.74 50.70
50.64
50.73
50.53
50.65 50.51
50.40
u=1.0
d=10
u=1.3
d=11
u=0.7-1.25
d=20
u=0.5-0.8
d=10
u=0.85
d=6
50.68
u=1.7
d=6
u=1.4
d=7
u=0.85
d=9
u=0.85
d=7
u=1.3
d=6
u=1.5
d=6
u=1.2
d=7
u=0.85
d=6
u=1.9
d=12
u=1.1
d=10
u=0.95
d=11 u=0.45-0.6
d=10
u=1.9
d=20
u=0.45/0.6
d=8
u=0.4-0.7
d=10
u=1.2
d=12
u=0.9
d=6
u=0.5
d=4
u=0.9
d=6
u=0.8
d=8
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51.60
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51.10
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50.00
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50.0450.17
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48.13
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49.06
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50.02
50.49
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50.17
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50.19
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50.55
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50.80
50.65
50.47
50.49
50.46
50.45
50.46
50.39
50.91
50.34
50.67
50.55
50.69
50.65
50.64
50.97 51.04
50.95
50.66
50.86
50.80
50.83
50.85
50.74
50.62
50.54
50.96
50.62
50.75
51.02
50.70
50.83
51.01
51.03
50.87
50.80
50.72
51.12
50.92
51.32
50.94
51.12
50.96
51.34
51.37
51.53
51.43
50.94
50.95 51.58
50.80
51.01
51.13
51.16
51.09
10,01
10,00
77,37
10,0210,39
4,11
51.45
Auf die Eintragung des Bebauungsplan Nr. 74450/03
(ortsüblich bekanntgemacht am 26.08.1974) wurde verzichtet.
R=2.500,00Bgl.344,48
u=0.6-0.7-0.5
d=8
u=0.9
d=6
51.51
u=1.3
d=6
u=1.0-0.9-0.6
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d=12
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50.26
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50.20
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50.40
50.46
50.23
Asphalt
Grün
Platten
Grün
Tor
Beet
Tor
Grün
Grün
Grün
Pflaster
Asphalt
Grün
Bäume
Grün
Sandkasten
50.82
I FD
I FD
I FD
FD
XVI
Grün
VII
VIII
VIII
VIII
VIII
VII
VI
V IV
IV
III
II
I
III
III
FD
FD
VII
VIII
Akazien-
bäume
VIII
VIII
VIII
VII
VI
V
IV
IV
III
II
I
I FD
VII
VIII
VIII
VIII
VII
VI
V
VIII
IV
IV
III
II
I
I
III
III
Pflaster
Grün
Grün
Bank
Lagerfläche
Grün
Fahrrad-
Stellplätze
Grün
Grün
Grün
Grün
H=54,50
H=54,41
Fahrbahnrand
Grün
Asphalt
Parkplätze
Parkplätze
Grün
Acker
Acker
Grün
Basketballplatz
Grün
Asphalt
Grün
Sand
FD
Grün
Grün
Acker
Grün
Grün
Grün
Grün
Grün
Grün
Grün
Acker
Grün
Asphalt
Grün
Grün
Acker
Acker
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50.48
50.19
50.20
50.19
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51.02
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51.16
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50.92
51.24
51.41
Feld
51.41
50.93
Feld
51.16
50.98
Feld
Asphaltplatten
Asphaltplatten
Asphaltplatten
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51.09
51.09
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50.61
50.60
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51.11
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51.02
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50.90
50.36
50.30
50.25
50.02
50.01
50.02
50.08
50.24
50.29
50.65
50.65
50.60
50.63
50.5550.66
50.71 50.58
50.59 50.56
50.68
50.77
50.67
50.68
50.55
50.45
50.80
51.05
51.17
51.14
50.73
u=1.6
d=7
Lageplan
Lageplan (SEAD) vom 30.10.2023
I. Situation und Rahmenbedingungen

Grünräume
I. Situation und Rahmenbedingungen
Siedlungsgebiete
Siedlungsgebiete
Flehbachaue
Offener Landschaftsraum
mit landwirtschaftlicher
Nutzung
Flehbach
Rather See
Friedhof Naherholungsgebiet
Brücker Hardt
Gehölzflächen mit
hoher Biodiversität
Grundstück GAG
Öffentliche Raumkante

Luftbild TIM-Online
Wertvolle Gehölz- u. Biotopstrukturen
Landwirtschaftlich genutzte Flächen
Kurt-Tucholsky-Schule
Partizipative Neugestaltung Platz an St. Adelheid
Freiräume Rather See
Grünverbindung Eiskaulenweg
Flehbachaue
SportanlagenGrünverbindung Ernst-Reuter-Str.
I.
Grün- und Freiräume
Situation und Rahmenbedingungen

I.
Regionalplanentwurf
Stand Okt. 2024
Plangebiet
Situation und Rahmenbedingungen
Der Regionalplanentwurf Stand 2024
sieht auf einem Teilgebiet des GAG-
Grundstücks mit einer Fläche von rd.
94.000 m² die Festsetzung eines Allge-
meinen Siedlungsbereichs vor.

I.
Flächennutzungsplan
Das Grundstück ist im Flächennut-
zungsplan als Grünfläche dargestellt.
Situation und Rahmenbedingungen
Plangebiet
Auszug Flächennutzungsplan
Wohnbaufläche
Wasserfläche
Grünfläche
Gemeinbedarfsfläche
Fläche für Hauptverkehrszüge
Mischgebietsfläche
Gewerbefläche

I.
Landschaftsplan
Das Grundstück liegt im Landschafts-
schutzgebiet Nr. 22 des Landschafts-
plans der Stadt Köln.
Plangebiet
Auszug digitaler Landschaftsplan Köln, Änderungsstand vom 23.08.2006
Situation und Rahmenbedingungen

74450/03
I.
Bebauungspläne
Plangebiet:
-74450/03
„Rather Kirchweg, Grüner Weg u. gepl. Verbin-
dungsstr. zw. Olpener Str. u. Rösrather Str.“
-74459/07
„Madausstraße“
(Externe Ausgleichsflächen im Plangebiet)
Angrenzend:
-74450/02
„Rather Kirchweg, Grüner Weg u. gepl. Verbin-
dungsstr. zw. Olpener Str. u. Rösrather Str.“
-74450/02, 2. Änderung
„Heinrich-Lersch-Straße“
-75450/04
„Im Oberen Bruch“
-75449/02
„Westlich Brück-Rather Steinweg in Köln-Rath/
Heumar“
-74440/02
„Rather See“
Übersicht Bebauungspläne
Situation und Rahmenbedingungen
74450/02
75449/02
74450/02, 2. Änd.
75450/04
74440/02

I.
Ausgleichsflächen
Aus Bebauungsplan Nr. 74459/07
„Madausstraße“ in Köln-Merheim:
Externe Ausgleichsflächen zum Grün-
ordnungsplan vom 13.03.2001 und
Gegenstand des städtebaulichen Ver-
trags vom 02.05.2005:
M6+7
= 16.802 m² Streuobstwiese
M8+M9
= 3.081 m² Baumhecke
M 10- 12
= 12.135 m² Feldgehölz
Nachtrag vom 22.05.2007:
Erweiterung von M9 (bzw. M 12) um
= 71 m²
Gartenbaubetrieb
M7
M 8-12
M6
Luftbild TIM-Online aus ca. 1998
Situation und Rahmenbedingungen

I.
Masterplan Stadtgrün
Grundstück ist den Kategorien „Poten-
zialgrün“ (geringste Schutzkategorie)
und „Immergrün“ (höchste Schutzkate-
gorie) zugeordnet.
Konflikt zu Regionalplan im Masterplan
dargestellt.
Plangebiet
Auszug Masterplan Stadtgrün, Anlage 10, Konfliktkarte
Situation und Rahmenbedingungen

I.
Zielkarte Wohnen weist Teilfläche des
Grundstücks als Optionsfläche Regio-
nalplanüberarbeitung (ASB) aus.
Sonstige Aspekte und Aufgaben:
•Nutzungsmischung und städtebauliche
Qualität
•Quartiere mit hoher Lebens- und Auf-
enthaltsqualität
•Breit gefächertes Wohnraumangebot
•Insbesondere an den Trassen des
ÖPNV Entwicklungspotenziale mobili-
sieren.
=> Geplanter Stadtbahnausbau schafft
neue ÖV-erschlossene Lage.
•
Auszug Zielkarte Wohnen (06/2020)
Situation und Rahmenbedingungen

I.
Zielkarte Soziales, Kultur und Bildung:
•Standorte zur Stärkung von sozialen,
kulturellen und/oder Bildungsange-
boten in bestehenden Siedlungsge-
bieten
•Standort zur baulichen Aufwertung
von Großwohnsiedlungen
•Ausbau und städtebauliche Aufwer-
tung der Versorgungszentren, Ent-
wicklung und Ausbau von Begeg-
nungsorten
•teilweise Lage im Gebiet zur Weiter-
entwicklung des Programms „Starke
Veedel“
•
Auszug Zielkarte Soziales, Kultur und Bildung
(06/2020)
Situation und Rahmenbedingungen

I.
Köln Katalog
Grundstück grenzt an den Bereich der
„Äußeren Stadt“ an.
Auszug Köln Katalog /Übersichtskarte Dichtekategorien
Situation und Rahmenbedingungen

Plangebiet
I.
Netzerweiterungsplan
Stadtbahn
Der Netzerweiterungsplan der Stadt
Köln vom 21.10.2015 sieht eine Verlän-
gerung der Stadtbahn entlang des Neu-
brücker Ring vor. Der Ausbau wird im
Nahverkehrsplan als „mittelfristig vor-
gesehen“ geführt.
Aufgrund der derzeit noch ungünstigen
Anbindung an den ÖPNV ist gemäß An-
lage zur Stellplatzsatzung der Stadt
Köln derzeit keine Abminderung der
Anzahl notwendiger Stellplätze möglich.
Situation und Rahmenbedingungen
Netzerweiterungsplan 21.10.2015

I.
Wärmeversorgung
Potentialfläche kann an das unmittelbar
angrenzende Fernwärmenetz des Heiz-
kraftwerk Merheim angeschlossen wer-
den.
Prüfoption: Die Potenzialkarte der StEB
ergibt zusätzlich Chancen auf die Nut-
zung von Abwasserwärme.
Auszug Potenzialkarte Abwasserwärme
Fernwärmenetz des Heizkraftwerkes Merheim
Situation und Rahmenbedingungen

I.
Stadtklima
In einer Vorabschätzung wurden die
stadtklimatischen Belange untersucht.
Keine klimatische Fernwirkung des
Grundstücks auf die Neubrücker Bebau-
ung, da bestehende Gebäude und
Baumreihen Winde nach Neubrück ab-
schirmen.
Wohnbebauung im Plangebiet wird aus
klimatischer Sicht nicht kritisch gese-
hen.
•
Situation und Rahmenbedingungen
Karten: Dr. Dütemeyer

I.
Schallimmissionen
Grundstück liegt in erweiterter Lärm-
schutzzone vor Fluglärm.
Fluglärm-Nacht-Schutzzone im Süden.
In einer Vorabschätzung wurden die
einwirkenden Geräuschimmissionen aus
•Straßen- und Schienenverkehr
•Fluglärm
•Sportanlagen
•Freizeitlärm
untersucht.
Im gesamten Untersuchungsgebiet sind
passive Schallschutzmaßnahmen erfor-
derlich.
Situation und Rahmenbedingungen
Fluglärm-Nachtschutzzone
Lärmkarte „Sportlärm“ innerhalb der morgendlichen Ruhezeiten
(Berechnungshöhe = 11 m über Geländeniveau)
Karten: ADU cologne

II. Machbarkeitsstudie mit städtebaulich-freiraumplanerischem Konzept
von Lorenzen Mayer Architekten mit RMPSL Landschaftsarchitekten
Darstellung der Gebäude- und Freiraumtypologie exemplarisch

II.
Städtebaulich-freiraumplanerisches Konzept Machbarkeitsstudie
Erhalt + Stärkung Bestandsvegetation
Ergänzung Bestandsvegetation
Naturspielbereich
Anbindung St. Adelheid
Implementierung blaugrüne Bänder
Extensive
Wiesenbiotope
Implementierung blaugrüne Bänder
Blaugrüne Erschließung
Grünverbindung Ernst-Reuter-Str.
Grünverbindung Eiskaufenweg
Gemeinschaftliches Spielen
Öffentliche Grünbereiche
Machbarkeitsstudie

II. Machbarkeitsstudie
Exemplarischer Querschnitt durch eine Grünfuge
mit Darstellung der Gebäudekubaturen
Neubrücker Ring
Quartiersstraße
Wohnhof
Wohnhof
Wiesenbiotope
Robert-Schuman-Straße
Bestandsbebauung

II.
Exemplarische Darstellung eines Wohnhofs
Zeichnung: Grit Koalick
Machbarkeitsstudie

II.
Perspektive Freiraum
Blick vom öffentlichen Grünzug
nach Norden in die Naturspiel-
bereiche mit angrenzenden
Biotopflächen
Machbarkeitsstudie
Zeichnung: Grit Koalick

Verkehrsfläche
Tempo 30
Parkierung Lieferverkehr, Pflegedienste, Handwerker
Mulde / Straßenentwässerung
Gehweg
Vorzone
Vorzone
Gehweg
Straßenprofil „Parklane“
Referenz Kronsberg Hannover
Straßenentwässerung mit Mulde
II. Machbarkeitsstudie

Extensive Wiesenbiotope
+ Kaltluftentstehung
Stärkung + Ergänzung
Bestandsvegetation
Dezentrale Entsorgung der
Regenwässer aller:
• Verkehrsflächen
• Hofflächen
• Dachflächen
Dezentrale Entsorgung der
Regenwässer aller:
• Hofflächen
• Dachflächen
Blaugrünes Band WestBlaugrünes
Band
Ost
Spielen und
Gemeinschaft
Qualifizierte Grünflächen /
Intensivere Nutzungen
Sehr extensive Nutzungen
der hochwertigen Biotopflächen
Freiraumplanerisches Konzept
II. Machbarkeitsstudie

Prinzip dezentrales
Regenwassermanagement
Vollumfängliche Sammlung, Vorbehandlung
und Retention auf 3 Ebenen:
Ebene 1 -> Retentionsgründächer
Ebene 2 -> Platz-, Hof- und Straßenflächen
Ebene 3 -> Über Tiefgaragenflächen
Ableitung und Versickerung
über Rohrrigolen
Zwischenspeicherung in
Zisternen zur Nutzbarmachung
des Regenwassers
Ableitung in
blaugrüne Bänder
bzw. wechselfeuchte
Biotope
II. Machbarkeitsstudie

Schaffung eines wechselfeuchten
Biotopringes durch Integration der
Geländetopographie.
Minderung der anthropogenen Ein-
flüsse auf östliche Freiflächen.
Erhöhung der Biotopwertigkeit
durch die Implementierung von
wechselfeuchten Biotopen.
Prinzipschnitt blaugrünes Band
Wechselfeuchte
Biotope
II. Machbarkeitsstudie

Referenzbilder
1 BUGA Mannheim 2023
Wechselfeuchte Biotope
2 Volkspark Hamburg-Wilhelms-
burg 2014
Wechselfeuchtes Biotope
2 Jahre nach initialer
Bepflanzung
3 Talauenpark Waibligen
Nachverdichtete Vegetations-
flächen vor extensiven Wiesen
ansaaten
4 Talauenpark Waiblingen
Naturnah gestalteter
Spielbereich
Referenzen RMPSL
1 2
3 4
II. Machbarkeitsstudie

Kennzahlen
Machbarkeitsstudie
BGF gesamt( Geschossfläche inkl. Nicht-Vollgeschossen) ca. 74.700 qm
Geschossfläche gesamt(nur Vollgeschosse) ca. 63.500 qm
Geschossfläche Wohnen(nur Vollgeschosse) ca. 59.140 qm
Anzahl der geplanten Wohneinheiten ca. 850 Stück
Anzahl der Wohneinheiten nach Koop BLM(rechnerisch) ca. 657 Stück
(59.140 / 90)
Bedarf öffentlicher Grünfläche nach Koop BLM ca. 15.111 qm
(657 * 2,3 * 10)
Bedarf öffentliche Spielfläche nach Koop BLM ca. 3.022 qm
(657 * 2,3 *2 )
II. Machbarkeitsstudie
Plan zu ergänzen
Öffentliche Spielfläche
nach Koop BLM
Öffentliche Grünfläche
nach Koop BLM
Private Baufelder
Grünflächen

III. Ausblick
IV. Ausblick

Ausblick
→ Die GAG kann Platz für viele(s) schaffen!
III.
Bunter Strauß
Die GAG wird als städtische
Bestandshalterin eine diffe-
renzierte soziale Mischung
selbstständig generieren
und wahren!
Optional: Beteiligung von
Projektpartnern (z.B. Genos-
senschaften, örtliche Akteu-
re)
Beispielhafte Darstellung von Nutzungsoptionen
Örtliche Akteure
Rollstuhlfahrer-Wohnen
Seniorenwohnen WoGr Junge Menschen mit Pflegebedarf
Mehrgenerationen-Wohnen WoGr Menschen mit Demenz
Frei finanziertes Wohnen
Öffentlich gefördertes Wohnen für Familie
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Gemeinschaftsraum

Ausblick
→ Einzahlen auf die Stadtstrategie
III.

Chancen nutzen
III.
•Wohnraum für ca. 1.850 Menschen schaffen
•Zielgenaue Nutzungsmischung zur Deckung lokaler Bedarfe wie z.B.
Seniorenwohnen entwickeln
•Abgesperrtes, in Teilen brachliegendes Gelände öffnen, Wegever-
bindungen verbessern
•Wertvolle Biotopflächen sowie öffentliche Grün- und Spielflächen
schaffen und für die Neubrücker Bürger erlebbar machen
•Auslastung vorhandener und zukünftiger Infrastruktur verbessern
(Fernwäme, Stadtbahn)
•Partnerschaften mit lokalen Akteuren und Innovationspartnerschaf-
ten prüfen
•Stärkung des Nahversorgungszentrums in Neubrück
•Schnelle und qualitätvolle Umsetzung durch Alleinbesitz GAG mög-
lich
•
Ausblick
Auszüge Presseschau GAG 16./17.KW 2024

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Anlage 6 
 
Redaktionelle Änderung des Beschlussvorschlags Nr.1 
Ergänzung um das Flurstück 3997 
 
Beschluss über die Aufstellung eines Bebebauungsplans und Durchführung der 
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteilgung  
Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück  
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet östlich des Neubrücker Rings, westlich des Rather Kirchweges und nördlich des 
Hüttenweges in Köln-Neubrück (Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstücke 3997, 
3996 und 614) - Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück— 
aufzustellen/einzuleiten mit dem Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die 
Errichtung eines Wohnquartiers mit sozialer Infrastruktur und der Sicherung von Grün- 
und Freiräumen zu schaffen; 
2. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 
1 BauGB nach Modell 2; 
3. nimmt die Machbarkeitsstudie „Madaus Gartenland“ zur Kenntnis; 
4. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Kalk ohne 
Einschränkung zustimmt. 
 
 
 
 
Begründung: 
Anlass und Ziel der Planung 
 
Die GAG Immobilien AG ist Eigentümerin des circa 16,3 ha großen Geländes am 
Neubrücker Ring, dem ehemaligem „Madaus Gartenland“ in Köln-Neubrück. Sie plant, auf 
dem vormals zur Gewinnung von pflanzlichen Arzneimitteln vom Pharmaunternehmen 
Madaus GmbH genutzten Gelände, das heute überwiegend landwirtschaftlich genutzt und 
weitgehend abgesperrt ist, ein klimaangepasstes Quartier mit hoher städtebaulicher und 
freiraumplanerischer Qualität in verdichteter Bauweise bei gleichzeitiger Minimierung des 
Eingriffs in Natur und Landschaft zu realisieren. Angrenzend im Norden befindet sich eine 
ca. 1,3 ha große bewaldete Fläche, die sich im Eigentum der Stadt Köln befindet. Um den 
Erhalt der Bestandsvegetation zu sichern, wird diese Fläche in den Geltungsbereich des 
künftigen Bebauungsplans integriert. 
 
Auf einer Teilfläche im Westen des, der GAG Immobilien AG gehörenden Areals soll ein 
städtisches Quartier mit bis zu 850 Wohneinheiten im freifinanzierten und öffentlich 
geförderten Segment, zwei Kindertageseinrichtungen sowie öffentliche Grün- und 
Spielplatzflächen entstehen. Die Anzahl der geplanten Wohneinheiten entspricht ca. 660 
Wohneinheiten nach dem Berechnungsmodell des kooperativen Baulandmodells (Koop 
BLM). Die verbleibenden östlichen Grundstücksflächen sollen als Grün- und 
Ausgleichsflächen aufgewertet und für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Die

baulichen Entwicklungen beschränken sich auf die Flächen, die im aktuellen Regionalplan-
Entwurf als Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt sind. 
 
Mit der Entwicklung des Gebiets bietet sich die Chance, einen Teil des erheblichen 
Wohnraumbedarfs in Köln zu decken und die Auslastung vorhandener und geplanter 
Infrastruktur (Nahversorgungszentrum, Stadtbahn, Fernwärmenetz etc.) zu stärken und das 
Nahversorgungszentrum Neubrück langfristig städtebaulich weiterzuentwickeln. Durch die 
Schaffung von Wegeverbindungen die den Stadtteil Neubrück mit dem neuen Quartier und 
den Grün- und Freiflächen verbinden, verbessert sich auch die Aufenthaltsqualitäten für alle 
Bewohner:innen im Stadtteil Neubrück. 
 
 
Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 
 
Aktuell erfolgt die Fortschreibung des Regionalplans. Der Entwurf des Regionalplans sieht 
für den westlichen Teil des Plangebiets die Ausweisung als Allgemeinen Siedlungsbereich 
(ASB) vor. Der östliche Grundstücksbereich ist als allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich 
dargestellt. Die erneute Offenlage des Entwurfs zur Neuaufstellung erfolgte vom 15.10.2024 
– 15.11.2024. Der Abschluss des Verfahrens erfolgt voraussichtlich 2025.  
 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Plangebiet als „Grünflächen mit teilweise 
landwirtschaftlicher Nutzung“ sowie im nördlichen Bereich als „Grünfläche mit 
Zweckbestimmung Gartenbetrieb“ Grünfläche dargestellt. Dieser ist entsprechend der 
städtebaulichen Entwicklung im Rahmen des weiteren Verfahrens zu ändern. Zwingende 
Grundlage dafür ist, dass die für eine bauliche Entwicklung heranzuziehende Fläche im 
zukünftigen Regionalplan als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt wird. 
 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des seit dem 26.08.1974 rechtswirksamen 
Bebauungsplans Nr. 74450.03 „Rather Kirchweg, Grüner Weg u. gepl. Verbindungsstr. zw. 
Olpener Str. u. Rösrather Str.“, der auch die nördlich angrenzende städtische Fläche 
umfasst. Der Bebauungsplan setzt das Gesamtgebiet als „Fläche für die Landwirtschaft 
(keine Wohnungen)“ fest. Dieser soll überplant werden. 
 
 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplans der Stadt Köln, im Bereich 
des Landschaftsschutzgebietes L22. Mit der Entwicklung des Gebiets sollen die Belange des 
Naturschutzes und der Landschaftspflege auf Teilen der Fläche zugunsten einer 
wohnbaulichen Nutzung zurückgestellt werden. Im weiteren Verfahren wird das Amt für 
Landschaftspflege und Grünflächen der Stadt Köln als der Träger der Landschaftsplanung 
eingebunden. 
 
Im Masterplan Stadtgrün, den der Rat der Stadt Köln 2023 als städtebauliches 
Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen hat, ist der 
Plangebietsbereich in der Karte zur Leitbildkategorie überwiegend als „Potenzialgrün“ und in 
den Randbereichen des Plangebietes als „Immergrün“ dargestellt. Der Zielkonflikt zwischen 
der im Masterplan Stadtgrün vorgeschlagenen Grünfunktion und der Ausweisung als ASB im 
Regionalplanentwurf ist im Masterplan bereits thematisiert und dargestellt.  
 
Durch die direkte Nähe zum Flughafen Köln Bonn ist das Plangebiet durch 
Fluglärmimmissionen vorbelastet. Eine kleine Fläche im südwestlichen Teil des Plangebiets 
befindet sich in der Fluglärm-Nacht-Schutzzone des Flughafen Köln/Bonn, für die gemäß § 5 
FlugLärmG ein Bauverbot von Wohnungen besteht. Die entsprechende Fläche ist in der 
Machbarkeitsstudie freigehalten und nicht für eine Wohnbebauung vorgesehen.  
 
 
Planungskonzept im Kontext städtischer Leitlinien/ Strategien /Bedarfe

Die beabsichtigte Entwicklung des Gebiets entspricht den Zielen und Inhalten des 
Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) und setzt die Kölner Perspektiven 2030+ 
um. Sie trägt zu einer Stärkung und Aufwertung des Stadtteils bei und leistet einen Beitrag 
zur Deckung des aktuellen Wohnraumbedarfs in Köln. 
 
Der „Köln-Katalog“ gibt eine Quartiersdichte von mindestens 0,8 (Dichtekategorie Äußere 
Stadt) für die wohnbaulichen Entwicklungsflächen vor. Mit dem derzeitigen Planungskonzept 
kann unter Berücksichtigung von Nicht-Vollgeschossen die angestrebte Quartiersdichte von 
0,8 erreicht werden. 
 
Für das Verfahren kommen das Kooperative Baulandmodell Köln 2017 plus in der Fassung 
der Bekanntmachung vom 05.05.2022 und die "Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung 
nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln" zur Anwendung. Entsprechende 
Anwendungszustimmungen liegen dem Stadtplanungsamt bereits vor. 
 
Um weitere Kenntnisse zu den Planungsvorgaben und Abhängigkeiten einer Entwicklung zu 
erhalten, wurde auf Grundlage einer Machbarkeitsstudie (Anlage 4) die frühzeitige 
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB für das 
Bebauungsplanverfahren durchgeführt. Neben ökologischen Anforderungen, den zu 
untersuchenden relevanten Umweltbelangen, dem Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen und 
öffentlichen Grün- und Spielplatzflächen wird auch der Bedarf eines dreizügigen 
Grundschulstandorts auf bzw. in der Nähe des Grundstücks festgestellt. Aufgrund der 
Unterdeckung der Schutzziele der Gefahrenabwehr im Bereich Brück wurde anhand einer 
Analyse ein optimaler neuer Standort für eine Feuerwache im Bereich des Neubrücker Rings 
identifiziert. Nach dem Dritten Bericht zur Kommunalen Pflegeplanung nach dem APG NRW 
wird im Stadtbezirk Kalk eine Unterversorgung in den Bereichen vollstationäre, Kurzzeit- und 
Tagespflege festgestellt und insbesondere die Umsetzung einer vollstationären 
Pflegeeinrichtung empfohlen. Im weiteren Verfahren wird geprüft inwieweit die festgestellten 
Bedarfe in der Planung Berücksichtigung finden können.  
 
Im Zielnetz 2032+ der ÖPNV-Netzentwicklung ist ein Ausbau der Stadtbahnlinie nach 
Neubrück enthalten. Im Jahr 2025 soll eine Machbarkeitsstudie für eine Verlängerung der 
Stadtbahnlinie nach Neubrück ausgeschrieben werden. Das beschrieben Planvorhaben 
findet auch in diesem Kontext Beachtung.   
 
Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes können nach dem derzeitigen Kenntnisstand 
negative Auswirkungen auf den Klimaschutz durch die Emission des Klimaschadgases 
Kohlendioxid (CO
2) nicht ausgeschlossen werden. Im weiteren Verlauf des 
Bebauungsplanverfahrens werden Maßnahmen zur Minderung der Emission des 
Klimaschadgases entsprechend der Klimaleitlinien geprüft und ein Energiekonzept 
erarbeitet. Es wird auch eine vertiefende stadtklimatische Untersuchung durchgeführt, 
welche die klimatischen Auswirkungen der Planung untersucht und bewertet und 
Maßnahmen für die Gestaltung eines klimaresilienten Quartiers erarbeitet. 
 
Machbarkeitsstudie mit städtebaulich-freiraumplanerischem Konzept 
 
Im Auftrag der Vorhabenträgerin wurde von den Büros Lorenzen Mayer Architekten und 
RMPSL Landschaftsarchitekten eine Machbarkeitsstudie mit einem städtebaulich-
freiraumplanerischen Konzept erarbeitet (Anlage 4), die als Grundlage für das weitere 
Verfahren dienen soll. Zur Klärung klimatologischer Zusammenhänge, der Lärmimmissionen, 
der verkehrlichen Erschließung und der Bodenverhältnisse wurden erste gutachterliche 
Einschätzungen erstellt. 
 
Ziel der Vorhabenträgerin ist es, vorrangig Wohnraum in Form von gefördertem und 
freifinanziertem Geschosswohnungsbau zu errichten. Insgesamt sollen bei einer

oberirdischen BGF von ca. 74.700 qm und einer Geschossfläche Wohnen von ca. 59.100 m² 
bis zu 850 Wohneinheiten (657 Wohneinheiten nach Koop BLM) entstehen. Für ein 
familiengerechtes und sozial gemischtes Quartier, sollen untergeordnet auch einzelne 
Flächen für den verdichteten Einfamilienhausbau (Reihenhäuser) vorgesehen werden. 
Gemäß den Vorgaben des Kooperativen Baulandmodells (Koop BLM) sollen mindestens 
30% im geförderten Segment errichtet werden. Mit einer zielgenauen Nutzungsmischung 
können auch lokale Bedarfe für unterschiedliche Zielgruppen und besondere Wohnformen 
wie z.B. Seniorenwohnen, Wohngruppe, Servicewohnen gedeckt werden. Entsprechend des 
durch das Vorhaben ausgelösten Bedarfs sollen zwei Kindertagesstätten vorgesehen 
werden.  
 
Aufgrund der Lage des Plangebietes, unmittelbar angrenzend an den Landschaftsraum 
wurde im Rahmen der Machbarkeitsstudie ein erstes landschaftsplanerisches Konzept 
entwickelt, das die Bezüge des Quartiers zur Landschaft in den Mittelpunkt stellt und diese 
mit dem neuen Quartier vernetzt. Neben öffentlichen Grün- und Spielflächen (gemäß Koop 
BLM), wird die östliche Grundstücksfläche durch großzügige extensive Wiesenbiotope 
aufgewertet. Die Grün- und Freiflächen sollen der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt und 
durch neue Fuß- und Radwegeverbindungen auch der Bevölkerung von Neubrück einen 
direkten Zugang zum Freiraum, dem örtlichen Fuß- und Radwegenetz und den nord-östlich 
gelegenen Sportanlagen ermöglichen. 
 
Angrenzendes Bebauungsplanverfahren „Brück-Rather Steinweg“ in Rath/Heumar 
 
Im Südosten des Plangebiets, wird westlich des Stadtteils Rath/Heumar zurzeit der 
Bebauungsplan mit dem Arbeitstitel: „Brück-Rather Steinweg“, Köln-Rath/Heumar erarbeitet 
mit dem Ziel, auf einer Fläche von ca. 24 ha, Flächen für Sportanlagen, Schulnutzungen, 
Kindertagesstätten, Wohnungen, Grün- und Freiflächen zu schaffen. Der 
Stadtentwicklungsausschuss hat im September 2023 den Beschluss über die Aufstellung 
des Bebauungsplanes (Session-Nr.: 2184/2023
) und im November 2024 einen 
verfahrensleitenden Beschluss über die Durchführung der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB (Modell 2) und die Leitlinien des 
Qualifizierungsverfahrens gefasst (Session-Nr.: 1423/2024). Aktuell wird das anschließende 
zweistufige Qualifizierungsverfahren vorbereitet. 
 
Aufgrund der räumlichen Nähe der beiden städtebaulichen Entwicklungen „Neubrücker Ring“ 
und „Brück-Rather Steinweg“ werden deren Wechselwirkungen und Schnittstellen untersucht 
und trotz getrennter Bebauungsplanverfahren im weiteren Verfahren möglichst im 
Zusammenhang betrachtet. 
 
Weiteres Verfahren 
 
Das städtebaulich-freiraumplanerische Konzept wird unter Berücksichtigung der 
Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung und den Vorgaben aus dem Kooperativen 
Baulandmodell weiter fortgeschrieben und im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens 
qualifiziert. Es wird geprüft, ob die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 
BauGB in das Qualifizierungsverfahren integriert oder als separate Veranstaltung 
durchgeführt wird. 
 
 
Anlagen  
Anlage 1: Öffentlichkeitsbeteiligung 
Anlage 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans 
Anlage 3: Textliche Erläuterungen 
Anlage 4: Machbarkeitsstudie

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 
Frau Brecher 
Telefon: (0221) 221 98313 
Fax:  (0221) 221 98347 
E-Mail: corinna.brecher@stadt-
koeln.de 
Datum: 21.03.2025 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 30. Sitzung der Bezirksvertretung 
Kalk vom 20.03.2025 
öffentlich 
8.2.2 Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans und Durchfüh-
rung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  
Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück 
0330/2025 
Änderungsantrag der Fraktion Die LINKE. zur Sitzung der Bezirksvertre-
tung Kalk am 20.03.2025: "Gärten und Wald statt Beton und Asphalt - 
Aufstellung eines (Nicht-) Bebauungsplans" Vorlage 0330/2025 "Be-
schluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans und Durchführung 
der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Arbeitstitel: Neubrücker 
Ring in Köln-Neubrück" 
AN/0344/2025 
Bezirksbürgermeisterin Greven-Thürmer lässt zunächst über den Änderungsantrag 
von Fraktion Die LINKE. auf Wunsch der Bezirksvertreterin Grube (Fraktion Bündnis 
90/Die Grünen) nach Ziffern getrennt abstimmen: 
 
Beschluss I: 
 
Die Bezirksvertretung Kalk: 
1. beschließt, die Verwaltung – wie bereits schon einmal zur Sitzung der Bezirks-
vertretung Kalk am 08. November 2018 beantragt – zu beauftragen, eine An-
wohnerinnenbefragung durchzuführen mit dem Ziel, die unter 2. zu beschlie-
ßenden, planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, dieses Gebiet im 
Sinne des Masterplan Stadtgrüns, als Natur- und Naherholungsgebiet unter der 
möglichen Einbeziehung von Klein-, Gemeinschafts-, KiTa- und Schulgärten 
und ähnlichem zu entwickeln und dauerhaft von Bebauung freizuhalten.

Abstimmung: 
 
Mit Stimmenmehrheit von SPD, CDU, Einzelmandatsträger Bozkurt (Bündnis 90/Die 
Grünen) und Bezirksvertreter Winkler (AFD) gegen die Fraktion Die LINKE. und Frak-
tion Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt. 
2. beschließt, unter Berücksichtigung der Ergebnisse, der unter 1 beschlossenen 
Anwohnerinnenbefragung und unter Verzicht auf eventuell mögliche beschleu-
nigte Verfahren nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen (Nicht-)Be-
bauungsplan für das Gebiet östlich des Neubrücker Rings, westlich des Rather 
Kirchweges und nördlich des Hüttenweges in Köln-Neubrück (Gemarkung Lan-
genbrück, Flur 71, Flurstücke 3996 und 614) - Arbeitstitel: Neubrücker Ring in 
Köln-Neubrück— aufzustellen mit dem Ziel, die planungsrechtlichen Vorausset-
zungen für die dauerhafte Einrichtung eines Natur- und Naherholungsgebietes 
unter der möglichen Einbeziehung von Klein-, Gemeinschafts-, KiTa- und 
Schulgärten zu schaffen. 
 
Abstimmung: 
 
Mit Stimmenmehrheit von SPD, CDU, Einzelmandatsträger Bozkurt (Bündnis 90/Die 
Grünen) und Bezirksvertreter Winkler (AFD) gegen die Fraktion Die LINKE. und Frak-
tion Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt. 
3. beschließt, die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 
3 Absatz 1 BauGB unter Berücksichtigung, der unter 1 zu beschließenden An-
wohnerinnenbefragung.  
 
Abstimmung: 
 
Mit Stimmenmehrheit von SPD, CDU, Einzelmandatsträger Bozkurt (Bündnis 90/Die 
Grünen) und Bezirksvertreter Winkler (AFD) gegen die Fraktion Die LINKE. und Frak-
tion Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt. 
4. nimmt die Machbarkeitsstudie „Madaus Gartenland“ erschrocken als abschre-
ckendes Beispiel für die Vernichtung von Boden und Natur, ablehnend zur 
Kenntnis; 
 
Abstimmung: 
 
Mit Stimmenmehrheit von SPD, CDU, Einzelmandatsträger Bozkurt (Bündnis 90/Die 
Grünen) und Bezirksvertreter Winkler (AFD) gegen die Fraktion Die LINKE. bei Ent-
haltung der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt. 
5. dankt der Auftraggeberin der Machbarkeitsstudie, die öffentlich aufzeigt, was 
geschieht, wenn man am Schreibtisch und ohne Kenntnis der Sachlage eine 
Retortensiedlung nach Standardmodell plant. 
 
Abstimmung: 
 
Mit Stimmenmehrheit von SPD, CDU, Einzelmandatsträger Bozkurt (Bündnis 90/Die 
Grünen) und Bezirksvertreter Winkler (AFD) gegen die Fraktion Die LINKE. bei Ent-
haltung der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt.

6. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls der Stadtentwicklungsausschuss ohne 
Einschränkung zustimmt. 
 
Abstimmung: 
 
Mit Stimmenmehrheit von SPD, CDU, Einzelmandatsträger Bozkurt (Bündnis 90/Die 
Grünen) und Bezirksvertreter Winkler (AFD) gegen die Fraktion Die LINKE. und Frak-
tion Bündnis 90/Die Grünen abgelehnt. 
Der Änderungsantrag ist damit insgesamt abgelehnt. 
Sodann lässt Bezirksbürgermeisterin Greven-Thürmer über die Beschlussvorlage der 
Verwaltung abstimmen: 
Beschluss II: 
 
Die Bezirksvertretung Kalk empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss, folgenden Be-
schluss zu fassen:  
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für 
das Gebiet östlich des Neubrücker Rings, westlich des Rather Kirchweges und 
nördlich des Hüttenweges in Köln-Neubrück (Gemarkung Langenbrück, Flur 71, 
Flurstücke 3996 und 614) - Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück— 
aufzustellen mit dem Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Er-
richtung eines Wohnquartiers mit sozialer Infrastruktur und der Sicherung von 
Grün- und Freiräumen zu schaffen; 
2. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 
Absatz 1 BauGB nach Modell 2; 
3. nimmt die Machbarkeitsstudie „Madaus Gartenland“ zur Kenntnis; 
4. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Kalk ohne Ein-
schränkung zustimmt. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich gegen die Fraktion Die LINKE. und die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen 
zugestimmt.

Dezernat, Dienststelle  
VI/613 
 
Vorlagen-Nummer 
 0330/2025 
Freigabedatum 10.03.2025 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans und Durchführung der 
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  
Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) einen Bebauungsplan für das 
Gebiet östlich des Neubrücker Rings, westlich des Rather Kirchweges und nördlich des 
Hüttenweges in Köln-Neubrück (Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstücke 3996 und 
614) - Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück— aufzustellen mit dem Ziel, die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Wohnquartiers mit sozia-
ler Infrastruktur und der Sicherung von Grün- und Freiräumen zu schaffen; 
2. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 
1 BauGB nach Modell 2; 
3. nimmt die Machbarkeitsstudie „Madaus Gartenland“ zur Kenntnis; 
4. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Kalk ohne Einschränkung 
zustimmt. 
 
 
 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 20.03.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 27.03.2025

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Anlass und Ziel der Planung 
 
Die GAG Immobilien AG ist Eigentümerin des circa 16,3 ha großen Geländes am Neubrücker 
Ring, dem ehemaligem „Madaus Gartenland“ in Köln-Neubrück. Sie plant, auf dem vormals 
zur Gewinnung von pflanzlichen Arzneimitteln vom Pharmaunternehmen Madaus GmbH ge-
nutzten Gelände, das heute überwiegend landwirtschaftlich genutzt und weitgehend abge-
sperrt ist, ein klimaangepasstes Quartier mit hoher städtebaulicher und freiraumplanerischer 
Qualität in verdichteter Bauweise bei gleichzeitiger Minimierung des Eingriffs in Natur und 
Landschaft zu realisieren. Angrenzend im Norden befindet sich eine ca. 1,3 ha große bewal-
dete Fläche, die sich im Eigentum der Stadt Köln befindet. Um den Erhalt der Bestandsvege-
tation zu sichern, wird diese Fläche in den Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans 
integriert. 
 
Auf einer Teilfläche im Westen des, der GAG Immobilien AG gehörenden Areals soll ein städ-
tisches Quartier mit bis zu 850 Wohneinheiten im freifinanzierten und öffentlich geförderten 
Segment, zwei Kindertageseinrichtungen sowie öffentliche Grün- und Spielplatzflächen ent-
stehen. Die Anzahl der geplanten Wohneinheiten entspricht ca. 660 Wohneinheiten nach dem 
Berechnungsmodell des kooperativen Baulandmodells (Koop BLM). Die verbleibenden östli-
chen Grundstücksflächen sollen als Grün- und Ausgleichsflächen aufgewertet und für die Öf-
fentlichkeit zugänglich gemacht werden. Die baulichen Entwicklungen beschränken sich auf 
die Flächen, die im aktuellen Regionalplan-Entwurf als Allgemeiner Siedlungsbereich darge-
stellt sind. 
 
Mit der Entwicklung des Gebiets bietet sich die Chance, einen Teil des erheblichen Wohn-
raumbedarfs in Köln zu decken und die Auslastung vorhandener und geplanter Infrastruktur 
(Nahversorgungszentrum, Stadtbahn, Fernwärmenetz etc.) zu stärken und das Nahversor-
gungszentrum Neubrück langfristig städtebaulich weiterzuentwickeln. Durch die Schaffung 
von Wegeverbindungen die den Stadtteil Neubrück mit dem neuen Quartier und den Grün- 
und Freiflächen verbinden, verbessert sich auch die Aufenthaltsqualitäten für alle Bewoh-
ner:innen im Stadtteil Neubrück. 
 
Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 
 
Aktuell erfolgt die Fortschreibung des Regionalplans. Der Entwurf des Regionalplans sieht für 
den westlichen Teil des Plangebiets die Ausweisung als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) 
vor. Der östliche Grundstücksbereich ist als allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich darge-
stellt. Die erneute Offenlage des Entwurfs zur Neuaufstellung erfolgte vom 15.10.2024 – 
15.11.2024. Der Abschluss des Verfahrens erfolgt voraussichtlich 2025.  
 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln ist das Plangebiet als „Grünflächen mit teilweise land-
wirtschaftlicher Nutzung“ sowie im nördlichen Bereich als „Grünfläche mit Zweckbestimmung 
Gartenbetrieb“ Grünfläche dargestellt. Dieser ist entsprechend der städtebaulichen Entwick-
lung im Rahmen des weiteren Verfahrens zu ändern. Zwingende Grundlage dafür ist, dass die

3 
für eine bauliche Entwicklung heranzuziehende Fläche im zukünftigen Regionalplan als Allge-
meiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt wird. 
 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des seit dem 26.08.1974 rechtswirksamen Bebau-
ungsplans Nr. 74450.03 „Rather Kirchweg, Grüner Weg u. gepl. Verbindungsstr. zw. Olpener 
Str. u. Rösrather Str.“, der auch die nördlich angrenzende städtische Fläche umfasst. Der Be-
bauungsplan setzt das Gesamtgebiet als „Fläche für die Landwirtschaft (keine Wohnungen)“ 
fest. Dieser soll überplant werden. 
 
 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplans der Stadt Köln, im Bereich des 
Landschaftsschutzgebietes L22. Mit der Entwicklung des Gebiets sollen die Belange des Na-
turschutzes und der Landschaftspflege auf Teilen der Fläche zugunsten einer wohnbaulichen 
Nutzung zurückgestellt werden. Im weiteren Verfahren wird das Amt für Landschaftspflege 
und Grünflächen der Stadt Köln als der Träger der Landschaftsplanung eingebunden. 
 
Im Masterplan Stadtgrün, den der Rat der Stadt Köln 2023 als städtebauliches Entwicklungs-
konzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen hat, ist der Plangebietsbereich in der 
Karte zur Leitbildkategorie überwiegend als „Potenzialgrün“ und in den Randbereichen des 
Plangebietes als „Immergrün“ dargestellt. Der Zielkonflikt zwischen der im Masterplan Stadt-
grün vorgeschlagenen Grünfunktion und der Ausweisung als ASB im Regionalplanentwurf ist 
im Masterplan bereits thematisiert und dargestellt.  
 
Durch die direkte Nähe zum Flughafen Köln Bonn ist das Plangebiet durch Fluglärmimmissio-
nen vorbelastet. Eine kleine Fläche im südwestlichen Teil des Plangebiets befindet sich in der 
Fluglärm-Nacht-Schutzzone des Flughafen Köln/Bonn, für die gemäß § 5 FlugLärmG ein Bau-
verbot von Wohnungen besteht. Die entsprechende Fläche ist in der Machbarkeitsstudie frei-
gehalten und nicht für eine Wohnbebauung vorgesehen.  
 
Planungskonzept im Kontext städtischer Leitlinien/ Strategien /Bedarfe 
 
Die beabsichtigte Entwicklung des Gebiets entspricht den Zielen und Inhalten des Stadtent-
wicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) und setzt die Kölner Perspektiven 2030+ um. Sie 
trägt zu einer Stärkung und Aufwertung des Stadtteils bei und leistet einen Beitrag zur De-
ckung des aktuellen Wohnraumbedarfs in Köln. 
 
Der „Köln-Katalog“ gibt eine Quartiersdichte von mindestens 0,8 (Dichtekategorie Äußere 
Stadt) für die wohnbaulichen Entwicklungsflächen vor. Mit dem derzeitigen Planungskonzept 
kann unter Berücksichtigung von Nicht-Vollgeschossen die angestrebte Quartiersdichte von 
0,8 erreicht werden. 
 
Für das Verfahren kommen das Kooperative Baulandmodell Köln 2017 plus in der Fassung 
der Bekanntmachung vom 05.05.2022 und die "Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung 
nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln" zur Anwendung. Entsprechende Anwendungszu-
stimmungen liegen dem Stadtplanungsamt bereits vor. 
 
Um weitere Kenntnisse zu den Planungsvorgaben und Abhängigkeiten einer Entwicklung zu 
erhalten, wurde auf Grundlage einer Machbarkeitsstudie (Anlage 4) die frühzeitige Beteiligung 
der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB für das Bebauungs-
planverfahren durchgeführt. Neben ökologischen Anforderungen, den zu untersuchenden re-
levanten Umweltbelangen, dem Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen und öffentlichen Grün- 
und Spielplatzflächen wird auch der Bedarf eines dreizügigen Grundschulstandorts auf bzw. in 
der Nähe des Grundstücks festgestellt. Aufgrund der Unterdeckung der Schutzziele der Ge-
fahrenabwehr im Bereich Brück wurde anhand einer Analyse ein optimaler neuer Standort für 
eine Feuerwache im Bereich des Neubrücker Rings identifiziert. Nach dem Dritten Bericht zur 
Kommunalen Pflegeplanung nach dem APG NRW wird im Stadtbezirk Kalk eine Unterversor-
gung in den Bereichen vollstationäre, Kurzzeit- und Tagespflege festgestellt und insbesondere 
die Umsetzung einer vollstationären Pflegeeinrichtung empfohlen. Im weiteren Verfahren wird 
geprüft inwieweit die festgestellten Bedarfe in der Planung Berücksichtigung finden können.

4 
Im Zielnetz 2032+ der ÖPNV-Netzentwicklung ist ein Ausbau der Stadtbahnlinie nach Neu-
brück enthalten. Im Jahr 2025 soll eine Machbarkeitsstudie für eine Verlängerung der Stadt-
bahnlinie nach Neubrück ausgeschrieben werden. Das beschrieben Planvorhaben findet auch 
in diesem Kontext Beachtung.   
 
Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes können nach dem derzeitigen Kenntnisstand nega-
tive Auswirkungen auf den Klimaschutz durch die Emission des Klimaschadgases Kohlendi-
oxid (CO2) nicht ausgeschlossen werden. Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens 
werden Maßnahmen zur Minderung der Emission des Klimaschadgases entsprechend der Kli-
maleitlinien geprüft und ein Energiekonzept erarbeitet. Es wird auch eine vertiefende stadtkli-
matische Untersuchung durchgeführt, welche die klimatischen Auswirkungen der Planung un-
tersucht und bewertet und Maßnahmen für die Gestaltung eines klimaresilienten Quartiers er-
arbeitet. 
 
Machbarkeitsstudie mit städtebaulich-freiraumplanerischem Konzept 
 
Im Auftrag der Vorhabenträgerin wurde von den Büros Lorenzen Mayer Architekten und 
RMPSL Landschaftsarchitekten eine Machbarkeitsstudie mit einem städtebaulich-freiraumpla-
nerischen Konzept erarbeitet (Anlage 4), die als Grundlage für das weitere Verfahren dienen 
soll. Zur Klärung klimatologischer Zusammenhänge, der Lärmimmissionen, der verkehrlichen 
Erschließung und der Bodenverhältnisse wurden erste gutachterliche Einschätzungen erstellt. 
 
Ziel der Vorhabenträgerin ist es, vorrangig Wohnraum in Form von gefördertem und freifinan-
ziertem Geschosswohnungsbau zu errichten. Insgesamt sollen bei einer oberirdischen BGF 
von ca. 74.700 qm und einer Geschossfläche Wohnen von ca. 59.100 m² bis zu 850 Wohnein-
heiten (657 Wohneinheiten nach Koop BLM) entstehen. Für ein familiengerechtes und sozial 
gemischtes Quartier, sollen untergeordnet auch einzelne Flächen für den verdichteten Einfa-
milienhausbau (Reihenhäuser) vorgesehen werden. Gemäß den Vorgaben des Kooperativen 
Baulandmodells (Koop BLM) sollen mindestens 30% im geförderten Segment errichtet wer-
den. Mit einer zielgenauen Nutzungsmischung können auch lokale Bedarfe für unterschiedli-
che Zielgruppen und besondere Wohnformen wie z.B. Seniorenwohnen, Wohngruppe, Ser-
vicewohnen gedeckt werden. Entsprechend des durch das Vorhaben ausgelösten Bedarfs 
sollen zwei Kindertagesstätten vorgesehen werden.  
 
Aufgrund der Lage des Plangebietes, unmittelbar angrenzend an den Landschaftsraum wurde 
im Rahmen der Machbarkeitsstudie ein erstes landschaftsplanerisches Konzept entwickelt, 
das die Bezüge des Quartiers zur Landschaft in den Mittelpunkt stellt und diese mit dem 
neuen Quartier vernetzt. Neben öffentlichen Grün- und Spielflächen (gemäß Koop BLM), wird 
die östliche Grundstücksfläche durch großzügige extensive Wiesenbiotope aufgewertet. Die 
Grün- und Freiflächen sollen der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt und durch neue Fuß- 
und Radwegeverbindungen auch der Bevölkerung von Neubrück einen direkten Zugang zum 
Freiraum, dem örtlichen Fuß- und Radwegenetz und den nord-östlich gelegenen Sportanla-
gen ermöglichen. 
 
Angrenzendes Bebauungsplanverfahren „Brück-Rather Steinweg“ in Rath/Heumar 
 
Im Südosten des Plangebiets, wird westlich des Stadtteils Rath/Heumar zurzeit der Bebau-
ungsplan mit dem Arbeitstitel: „Brück-Rather Steinweg“, Köln-Rath/Heumar erarbeitet mit dem 
Ziel, auf einer Fläche von ca. 24 ha, Flächen für Sportanlagen, Schulnutzungen, Kindertages-
stätten, Wohnungen, Grün- und Freiflächen zu schaffen. Der Stadtentwicklungsausschuss hat 
im September 2023 den Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes (Session-Nr.: 
2184/2023) und im November 2024 einen verfahrensleitenden Beschluss über die Durchfüh-
rung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB (Modell 2) und die 
Leitlinien des Qualifizierungsverfahrens gefasst (Session-Nr.: 1423/2024). Aktuell wird das an-
schließende zweistufige Qualifizierungsverfahren vorbereitet. 
 
Aufgrund der räumlichen Nähe der beiden städtebaulichen Entwicklungen „Neubrücker Ring“ 
und „Brück-Rather Steinweg“ werden deren Wechselwirkungen und Schnittstellen untersucht 
und trotz getrennter Bebauungsplanverfahren im weiteren Verfahren möglichst im Zusammen-
hang betrachtet.

5 
 
Weiteres Verfahren 
 
Das städtebaulich-freiraumplanerische Konzept wird unter Berücksichtigung der Stellungnah-
men aus der frühzeitigen Beteiligung und den Vorgaben aus dem Kooperativen Baulandmo-
dell weiter fortgeschrieben und im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens qualifiziert. Es wird 
geprüft, ob die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Absatz 1 BauGB in das Qua-
lifizierungsverfahren integriert oder als separate Veranstaltung durchgeführt wird. 
 
 
Anlagen  
Anlage 1: Öffentlichkeitsbeteiligung 
Anlage 2: Geltungsbereich des Bebauungsplans 
Anlage 3: Textliche Erläuterungen 
Anlage 4: Machbarkeitsstudie

- 1 - 
Anlage 3 
Erläuterungen zur Machbarkeitsstudie Madaus Gartenland 
Arbeitstitel: Neubrücker Ring in Köln-Neubrück 
Stand: Aufstellungsbeschluss 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Die GAG Immobilien AG ist Eigentümerin des Geländes am Neubrücker Ring, dem 
sogenannten „Madaus Gartenland“ in Köln-Neubrück, und plant, nachdem im aktuellen 
Entwurf der Neufassung des Regionalplans ein Teil der Grundstücksfläche als Allgemeiner 
Siedlungsbereich ausgewiesen wurde, auf dem heute überwiegend landwirtschaftlich 
genutzten und weitgehend abgesperrten Gelände ein klimaangepasstes Quartier mit hoher 
städtebaulicher und freiraumplanerischer Qualität in verdichteter Bauweise bei gleichzeitiger 
Minimierung des Eingriffs in Natur und Landschaft zu realisieren.  
Hierzu soll auf einer Teilfläche im Westen des Areals ein städtisches Quartier mit bis zu 850 
Wohneinheiten im freifinanzierten und öffentlich geförderten Segment, ein bis zwei 
Kindertageseinrichtungen sowie öffentliche Grün- und Spielplatzflächen entstehen. Die 
Anzahl der geplanten Wohneinheiten entspricht nach dem Berechnungsmodell des 
kooperativen Baulandmodells (Koop BLM) ca. 660 Wohneinheiten. Der für diese 
Wohnungsanzahl erwartete Zuzug neuer Schüler:innen macht nach derzeitigen 
Berechnungen die Unterbringung eines voraussichtlich dreizügigen Grundschulstandorts auf 
bzw. in der Nähe des Grundstücks erforderlich. Im weiteren Verfahren werden die GAG 
Immobilien AG und die Stadt Köln zudem prüfen, ob die Realisierung eines 
Feuerwehrstandorts und/oder eines vollstationären Pflegeheims möglich ist.   
Die verbleibenden Freiflächen sollen im Wesentlichen als Ausgleichsflächen für den Eingriff 
sowie für die im Bebauungsplan Nr. 74459/07 „Madausstraße“ in Köln-Merheim extern 
festgesetzten und in städtebaulichen Verträgen geregelten Ausgleichsflächen herangezogen 
und als Grünfläche für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Die baulichen 
Entwicklungen beschränken sich auf die Flächen, die im aktuellen Regionalplan-Entwurf als 
Allgemeiner Siedlungsbereich dargestellt sind. 
Mit der Entwicklung des Gebiets bietet sich die Chance, einen Teil des erheblichen 
Wohnraumbedarfs in Köln zu decken und die Auslastung vorhandener und geplanter 
Infrastruktur (Nahversorgungszentrum, Stadtbahn, Fernwärmenetz etc.) zu stärken und das 
Nahversorgungszentrum langfristig städtebaulich weiterzuentwickeln. Unter 
Berücksichtigung der bestehenden Biotopstrukturen können durch den Ausbau von 
Wegeverbindungen sowie die Gestaltung neuer öffentlicher / öffentlich zugänglicher Grün- 
und Spielflächen die Vernetzungen und Aufenthaltsqualitäten für alle Bewohner:innen im 
Stadtteil verbessert werden.  
2. Verfahren 
Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens zu 
schaffen, sind die Aufstellung eines Bebauungsplans und die Änderung des 
Flächennutzungsplans erforderlich.  
Es ist beabsichtigt, den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 74450.03 „Rather Kirchweg, 
Grüner Weg u. gepl. Verbindungsstr. zw. Olpener Str. u. Rösrather Str.“ für den im Besitz der 
Vorhabenträgerin befindlichen Teilbereich zu überplanen. Für das Verfahren ist eine 
Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB mit einem Umweltbericht nach § 2a bzw. Anlage 1 
BauGB für die Belange nach § 1 Abs. 6 Nummer 7 und § 1a BauGB durchzuführen. Hierfür 
werden im weiteren Verfahren voraussichtlich folgende Gutachten erforderlich:

- 2 - 
• Grünordnungsplan inkl. Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung 
• Artenschutzprüfung 
• Verkehrsgutachten und Mobilitätskonzept 
• Schallgutachten 
• Klimagutachten 
• Entwässerungs- und Versickerungskonzept inklusive Wasserhaushaltsbilanz 
• Konzept zur Starkregenvorsorge inklusive Überflutungsnachweis 
• Boden- und Bodenluftuntersuchung 
• Bodenschutzkonzept 
• Nachweis zur Einhaltung der Klimaleitlinien der Stadt Köln 
• Untersuchung Bedarfe Nahversorgung 
Zwingende Voraussetzung für die Aufstellung des Bebauungsplans ist, dass die für eine 
bauliche Entwicklung heranzuziehende Fläche im Regionalplan als Allgemeiner 
Siedlungsbereich (ASB) dargestellt wird. 
Um weitere Kenntnisse zu den Planungsvorgaben und Abhängigkeiten einer Entwicklung zu 
erhalten, wurde auf Grundlage einer im Auftrag der Vorhabenträgerin erstellten 
Machbarkeitsstudie vom 25.11.2024 bis zum 13.01.2025 die frühzeitige Beteiligung der 
Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB für das 
Bebauungsplanverfahren durchgeführt. Es wurden insbesondere Hinweise zu folgenden 
Themen vorgebracht: 
• Lärm: Lage im Nahbereich der Flughafens Köln/Bonn, daher erhebliche Vorbelastung 
des Grundstücks durch Fluglärm  
• Lage in verschiedenen Schutzbereichen /-zonen: Fluglärm-Nacht-Schutzzone, 
Erweiterte Lärmschutzzone, Anlagenschutzbereich Bauwerke und Windkraft, 
Bauschutzbereich 
• Natur und Landschaft: Entfall Naturraum sowie landwirtschaftlich genutzter Flächen, 
Umsetzung Ausgleichsmaßnahmen vorrangig auf Grundstück 
• Boden: Bewertung Schutzgut Boden 
• Entwässerung: Auslastung Kanäle, Versickerungspflicht, Berücksichtigung 
Starkregengefährdung, Erstellung Wasserhaushaltsbilanz 
• Verkehrliche Erschließung 
• Infrastrukturellen Erschließung: Vorhandene Leitungen und Kanäle 
• Kampfmittel 
Die Umsetzung des Bebauungsplanes hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf den 
Klimaschutz durch die Emission des Klimaschadgases Kohlenstoffdioxid (CO2). Im weiteren 
Verlauf des Bebauungsplanverfahrens werden Maßnahmen zur Einhaltung der 
Anforderungen der Leitlinien zum Klimaschutz geprüft.  
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Abgrenzungen des Plangebiets und Umfeld  
Das Plangebiet liegt im Osten des Stadtteils Köln-Neubrück von Köln und gehört zum 
Stadtbezirk Kalk. Es befindet sich nördlich des Rather Sees und wird allseitig von 
städtischen Flächen begrenzt: Im Westen durch den Neubrücker Ring, südöstlich durch den 
Hüttenweg sowie nordöstlich durch den Rather Kirchweg.  
Die Grundstücke, die sich im Eigentum der GAG Immobilien AG befinden (Gemarkung 
Langenbrück, Flur 71, Flurstücke 3996 und 614), haben eine Größe von circa 16,3 ha. Im 
Norden grenzen die Grundstücke der GAG Immobilien AG an eine städtische Fläche 
(Gemarkung Langenbrück, Flur 71, Flurstück 3997), die sich heute als teilweise 
baumbestandene Grünfläche darstellt. Um den Erhalt der Bestandsvegetation zu sichern, 
wird diese Fläche in den Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans integriert.

- 3 - 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, ob Teile der öffentlichen Verkehrsflächen in den 
Geltungsbereich einbezogen werden. 
3.2 Aktuelle Gegebenheiten im Plangebiet 
Nach der Aufgabe des ehemaligen Fliegerhorst Köln-Ostheim mit Ende des 2.Weltkrieg 
wurde das Gelände bis 1998 von der Madaus GmbH genutzt, ein auf pflanzliche Arzneimittel 
spezialisiertes deutsches Pharmaunternehmen, das in Köln-Merheim ein Betriebsgelände 
besaß. In Gewächshäusern und Baumschulen wurden Pflanzen für die Gewinnung von 
Arzneimitteln gezogen.  
Im Jahr 2017 wurde auf einem Teilbereich des Grundstücks eine Flüchtlingsunterkunft in 
Containerbauweise auf Basis einer bis zum 02.06.2026 befristeten Baugenehmigung 
errichtet. Das Gebäude ist derzeit an die Stadt Köln vermietet. Da seitens des Amts für 
Wohnungswesen wegen des anhaltend hohen Bedarfs Interesse an einer längeren Nutzung 
besteht, liegt dem Bauaufsichtsamt der Stadt Köln derzeit ein Bauantrag für eine 
Verlängerung der Frist zur Prüfung vor. Nach Fristablauf sind die Gebäude vollständig 
zurückzubauen und das Gelände ist in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuführen.  
Die übrigen Flächen sind derzeit zur landwirtschaftlichen Nutzung oder als Lagerfläche 
verpachtet. Der Bereich des früheren Gartenbaubetriebs liegt nach Rückbau der 
Gewächshäuser derzeit teilweise brach. Südlich der landwirtschaftlichen Nutzflächen wird 
eine Teilfläche aktuell als private Hundewiese genutzt, die über einen Weg vom Neubrücker 
Ring aus zugänglich ist. 
An den Rändern des Plangebiets hat sich ein schützenswerter ca. 10 m breiter 
Gehölzstreifen entwickelt, der das Plangebiet von der Umgebung abgrenzt. Weiterhin hat 
sich nach Aufgabe des Betriebs der Firma Madaus ein erhaltenswerter, potenziell nach der 
Baumschutzsatzung geschützter Baumbestand auf den Flächen der ehemaligen 
Baumschule im nördlichen Grundstücksteil entwickelt. Zudem existiert eine Baumgruppe im 
zentralen Grundstücksbereich.  
Das im Norden liegende städtische Grundstück hat sich zur baumbestandenen Grünfläche 
entwickelt. 
Das Grundstück weist ein durchschnittliches Gefälle von 0,25% in Richtung Nord-Westen 
auf. Der höchste Geländepunkt liegt im Osten bei 51,5 m über Normalhöhennull (NHN),, der 
niedrigste im Nord-Westen bei 50,25 m über NHN. 
3.3 Umgebung 
Westlich an das Plangebiet anschließend, auf der gegenüberliegenden Seite des Neubrücker 
Rings / der Robert-Schumann-Straße, wurde in den Jahren zwischen 1965 und 1970 eine 
Wohnsiedlung für kinderreiche Familien errichtet. Die maximal acht- bis zehngeschossigen 
Wohngebäuden staffeln sich terrassenförmig in Richtung Osten ab. Weiter nördlich wird das 
Wohngebiet durch einen sechzehn-geschossigen Gebäudekomplex abgeschlossen. Die 
weitere Umgebung wird von ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhaussiedlungen 
(Bungalowsiedlung) dominiert.  
Am Platz St. Adelheid befindet sich das Nahversorgungszentrum Neubrück, in dem ein 
Discounter, ein Drogeriemarkt, weitere kleinere gewerbliche Nutzungen und kirchliche und 
soziale Einrichtungen untergebracht sind. Die Nutzungen sind überwiegend in Richtung der 
Fußgängerzone orientiert. Robert-Schumann-Straße und Käthe-Schlechter-Straße dienen 
primär der verkehrlichen Erschließung der Gebäude. Entsprechend sind in diese Richtung 
ebenerdige Parkplätze und eine zweigeschossige private Parkpalette angeordnet. Im 
Rahmen des Programms Starke Veedel ist eine Aufwertung des Platzes St. Adelheid 
vorgesehen. Der Start der Bauarbeiten für die Aufwertungsmaßnahmen hat Ende 2024 
begonnen. Die Fertigstellung ist im 3. Quartal 2025 zu erwarten.

- 4 - 
Im Nordosten des Plangebiets befinden sich die Sportplätze des Tennisclubs Rot-Schwarz 
Neubrück e.V., des SC Köln-Brück 07 sowie des Sportschützenvereins Hubertus Köln-Brück 
am Rather Kirchweg. Im Südosten grenzt das Gebiet an überwiegend landwirtschaftlich 
genutzten Freiraum, der im weiteren Verlauf in den Königsforst übergeht. 
Südlich des Hüttenwegs liegen das Jugend- und Gemeinschaftszentrum Neubrück ENBE 
sowie das Naherholungsgebiet Rather See. Die ehemalige Kiesgrube ist über ein Strandbad 
im Süd-Westen zugänglich. 
Neubrück verfügt derzeit über einige Kindertagestätten, zwei Grundschulen, die 
weiterführende Kurt-Tucholsky Hauptschule und eine Stadtteilbücherei. 
3.4   Gemeinbedarf 
Aus der städtebaulichen Planung resultieren folgende Bedarfe: 
Grundschule  
Bei Umsetzung der Planung kommt es zum Zuzug von Schüler:innen. Ausgehend von ca. 
850 Wohneinheiten entsteht nach derzeitigen Berechnungen ein Bedarf an drei 
Grundschulzügen. Um den Bedarf an neuen Schulplätzen im Primarbereich wohnortnah 
abzudecken, ist es erforderlich, ein an die bestehende und an die vorgesehene 
Wohnbebauung angebundenes, geeignetes Grundstück für eine dreizügige Grundschule 
vorzusehen. Bei einer Verringerung der Anzahl an geplanten Wohneinheiten z.B. durch 
Gemeinbedarfsflächen (Grundschule, Feuerwehr o.ä.) wird sich der Bedarf an Schulplätzen 
entsprechend reduzieren. 
 
Die Unterbringung einer dreizügigen Grundschule innerhalb des Grundstücks wird im 
weiteren Verfahren geprüft. Parallel wird nach alternativen, wohnortnahen Möglichkeiten zum 
Nachweis der erforderlichen Schulplätze gesucht.  
 
Kindertageseinrichtungen  
Bei Umsetzung der Planung ergibt sich gemäß Kooperativem Baulandmodell (Koop BLM) 
auf Grundlage aktuell geplanten Anzahl an Wohneinheiten ein Bedarf an 14 Gruppen in 
Kindertageseinrichtungen. Der Bedarfsermittlung wird im weiteren Verfahren auf Grundlage 
der fortgeschriebenen Planung aktualisiert. Die Vorhabenträgerin wird auf Grundlage des 
Koop BLM zur Umsetzung der erforderlichen Kindertageseinrichtungen verpflichtet. 
 
In der Machbarkeitsstudie sind derzeit zwei Kindertagesstätten mit jeweils sechs Gruppen 
vorgesehen. 
 
Sportangebote 
Im direkten Umfeld des Plangebiets existieren mit den Sportanlagen am Rather Kirchweg 
und am Rather See vielfältige Sportangebote. Mit der Errichtung der geplanten 
Wohneinheiten entsteht ein weiterer Bedarf an Sportflächen, der die Nutzung der 
angrenzenden Sportflächen erhöhen wird.  
Im weiteren Verfahren wird geprüft, inwiefern bei der Neugestaltung des Freiraums kleinere 
Sport-, Bewegungs- oder Fitnessinseln integriert werden können. Zudem wird auf den sich in 
Aufstellung befindenden Bebauungsplan „Brück-Rather-Steinweg“ in Rath/Heumar 
verwiesen, der u.a. die Ausweisung neuer Sportflächen verfolgt und in räumlicher Nähe zum 
Plangebiets liegt. 
Zusätzlich sind folgende allgemeine städtische Bedarfe festgestellt worden: 
Feuerwehr  
Im Brandschutzbedarfsplan 2022 – 2027 der Stadt Köln wurde der Kölner Süd- Osten als ein 
Handlungsfeld definiert. Unter anderem in den Bereichen Brück, Rath-Heumar, Libur, Lind 
und Langel gibt es Unterdeckungen im Bereich der beschlossenen Schutzziele.

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Zur Sicherstellung der Schutzziele in der nichtpolizeilichen Gefahrenabwehr der Stadt Köln 
ist ein neuer Standort im Bereich Brück unumgänglich. Durch die aktuelle Standortstruktur in 
Verbindung mit der geplanten städtebaulichen Entwicklung ergibt sich eine massive 
Unterdeckung der Schutzziele in diesen Bereichen. Im Brandschutzbedarfsplan 2022-2027 
der Stadt Köln wurde anhand einer Analyse der Neubrücker Ring als ein optimaler neuer 
Standort ermittelt.  
 
Die Möglichkeit einer Bereitstellung von Flächen für den Feuerwehrstandort auf dem 
Grundstück wird im weiteren Verfahren durch die Vorhabenträgerin in Abstimmung mit der 
Stadt Köln geprüft.  
 
Pflegeeinrichtungen  
Der Stadtbezirk Kalk gehört auch nach dem Dritten Bericht zur Kommunalen Pflegeplanung 
nach dem APG NRW zu den Stadtbezirken, die in den Bereichen vollstationäre, Kurzzeit- 
und Tagespflege unterdurchschnittlich versorgt sind. Daher wird empfohlen, neben der 
Umsetzung besondere Wohnformen, wie Servicewohnen oder ambulante 
Wohngemeinschaften, insbesondere den Bau einer vollstationären Pflegeeinrichtung mit 
mindestens 80 Betten verbindlich festzuschreiben. 
 
3.5   Verkehrliche Erschließung 
MIV 
Der Standort ist gut an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Die 
Haupterschließung von Neubrück/Brück erfolgt über den Neubrücker Ring, der unmittelbar 
an das Plangebiet grenzt. Dieser führt im südlichen Verlauf zur Rösrather Straße (L 284), die 
im östlichen Verlauf durch den Stadtteil Rath/Heumar führt und bindet über den Rather 
Kirchweg nach Norden an die Stadtteile Brück und die Olpener Straße (B55) an. Über die 
Auffahrt Köln-Merheim besteht Anschluss an die A4 und das überörtliche Verkehrsnetz.  
 
Derzeit sind zwei Zufahrtsmöglichkeiten auf das Grundstück vom Neubrücker Ring aus 
vorhanden.  
 
ÖPNV 
Das Plangebiet ist aktuell über die Buslinie 157 (Ostheim - Dünnwald) und deren Haltestellen 
„Straßburger Platz“ und „Europaring“ an das ÖPNV-Netz angeschlossen. Dabei ist zu 
beachten, dass beide genannten Haltepunkte jeweils örtlich voneinander getrennte 
Richtungshaltestellen ausweisen: Während die Busse Richtung Norden am Europaring 
halten, befinden sich die Bussteige Richtung Süden am Neubrücker Ring. Von montags bis 
freitags verkehrt die Buslinie 157 im Abschnitt zwischen Ostheim und Merheim tagsüber im 
10-Minuten-Takt. Abends und am Wochenende weist der Fahrplan auf diesem Abschnitt 
einen 15-Minuten-Takt auf. Die Stadtbahnlinie 1 (Köln-Lindenthal - Köln-Innenstadt - Köln-
Kalk - Bergisch-Gladbach-Bensberg) ist mit Hilfe der Linie 157 über die Haltstelle Merheim 
von Neubrück in 10 Minuten zu erreichen. Die Stadtbahnlinie 9 (Sülz - Königsforst) verläuft 
südlich des Plangebiets und kann mit der Linie 157 an der Station Ostheim mit 7 Minuten 
Fahrzeit von Neubrück aus erreicht werden.  
Zwischen Neubrücker Ring und Robert-Schumann-Straße wird ein Grundstücksstreifen als 
Trasse für die geplante Stadtbahnanbindung freigehalten. Die Trasse ist im rechtskräftigen 
Bebauungsplan Nr. 74450/02 als KVB-Trasse festgesetzt.
 
In einem Beschluss des Verkehrsausschusses vom 24.06.2024 hat die Stadt Köln diese 
Trasse zur Aufnahme in den ÖPNV-Bedarfsplan des Landes NRW angemeldet. Diese 
Anmeldung wurde mittlerweile durch den zuständigen Regionalrat bestätigt und an das Land 
NRW weitergeleitet. Die Stadtbahnstrecke zur Erschließung Neubrücks ist darüber hinaus im

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informellen Planwerk „ÖPNV-Netzentwicklung“ mit Umsetzungshorizont nach 2032 
enthalten.  
Im Jahr 2025 soll eine Machbarkeitsstudie für eine Verlängerung der Stadtbahnlinie nach 
Neubrück ausgeschrieben werden. Hierbei sollen neben den verkehrlichen Anforderungen 
auch die Lage der Haltestellen und auch eine Kosten-Nutzen-Analyse im Hinblick auf die 
Förderfähigkeit erstellt werden. Sofern eine Förderfähigkeit gegeben ist, kann nach 
entsprechender Beschlussfassung Anfang 2026 mit einer konkreten Planung begonnen 
werden. Insgesamt kann jedoch nicht von einer kurzfristigen Umsetzung der 
Stadtbahnstreckenerweiterung ausgegangen werden. 
 
Fuß- und Radwege 
Entlang der westlichen Grundstücksgrenze (Neubrücker Ring) und der nord-westlichen 
Grundstücksgrenze (Rather Kirchweg) sind gemeinsame Fuß- und Radwege größtenteils 
durch baumbestandene Grünstreifen von den befahrbaren Verkehrsflächen des Neubrücker 
Rings getrennt. Der Hüttenweg ist abgesehen von der Zufahrt zum Jugend- und 
Gemeinschaftszentrum Neubrück ENBE nur für die Nutzung von Fußgängern und 
Radfahrern vorgesehen.  
In der unmittelbaren Umgebung des Plangebiets existiert ein weitläufiges Netz an Fußwegen 
bzw. kombinierten Fuß- und Radwegen auf Grünflächen (Wege durch Wald- und 
landwirtschaftlich genutzte Flächen), insbesondere am Rather See. Öffentlich zugängliche 
Fuß- und Radwege über das Plangebiet sind nicht vorhanden. 
Seit dem 1. September 2022 liegt für das gesamte Stadtgebiet ein von den 
Bezirksvertretungen beschlossenes Radverkehrshauptnetz vor. Das Radverkehrshauptnetz 
ist ein Zielkonzept, das die künftigen Radhauptrouten abbildet und maßgeblich ist für die 
Berücksichtigung des Radverkehrs bei künftigen Planungen. Im Radverkehrshauptnetz sind 
die unmittelbar an das Plangebiet grenzenden Straßen Neubrücker Ring und Rather 
Kirchweg für eine möglichst getrennte Führung des Radverkehrs vom MIV vorgesehen 
(gelbes Netz). Hüttenweg, Pohlstadtsweg und Eiskaulenweg sind im grünen Netz 
eingetragen, die eine gemeinsame Führung im Mischverkehr bzw. straßenunabhängige 
Führung vorsehen. Die bestehende Situation entspricht damit im Wesentlichen dem 
Zielkonzept. 
3.6  Infrastrukturelle Erschließung 
Ver- und Entsorgungsleitungen wie Abwasserkanal, Wasser-, Gas, Strom- 
Telekommunikationsleitungen sind in den umliegenden Straßen in ausreichendem Umfang 
vorhanden. Mit der Neubebauung des Grundstücks müssen die Ver- und 
Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück neu geordnet werden. 
 
Der Stadtteil Neubrück wird überwiegend durch das Fernwärmenetz des Heizkraftwerks 
Merheim mit Wärme versorgt. Für die Versorgung des Plangebiets wäre eine Vorstreckung 
des Wärmenetzes über den Neubrücker Ring erforderlich. Seitens des Vorhabenträgers 
wurde bereits eine Voranfrage zur Versorgung des Gebiets gestellt. Die Bestrebungen, das 
Neubaugebiet an die Fernwärme anzuschließen, kommen der Auslastung des vorhandenen 
Fernwämenetzes zugute, sodass das Plangebiet seitens der Rheinenergie in die 
Fernwärmeausbauplanungen aufgenommen wurde. 
Von Neubrück kommend kreuzt ein Abwassersammelkanal (OB 1800/2000) den Neubrücker 
Ring und wird entlang der Grundstücksgrenze der GAG Immobilien AG auf städtischer 
Fläche weiter Richtung Pohlstadtsweg geführt, um dort in einem im Rather Kirchweg 
verlaufenden Abwassersammelkanal (OB 180/2700) zu münden. Die Potentialkarte der 
Stadtentwässerungsbetriebe (StEB) weist für die Kanäle in Teilbereichen das Potential für 
die Nutzung zur Wärmegewinnung aus. Ob die Nutzung von Abwasserwärme neben der 
Fernwärme für das Plangebiet sinnvoll und wirtschaftlich eingesetzt werden kann, müssen

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nachgelagerte Untersuchungen zum Energiekonzept zeigen.  
 
Insgesamt sind die Voraussetzungen für eine nachhaltige Wärmeversorgung des 
Grundstücks gegeben. 
3.7   Entwicklungen um den Brück-Rather Steinweg / Strukturkonzept  
          „Westliches Rath“ 
Im Südosten des Plangebiets wird zurzeit der Bebauungsplan mit dem Arbeitstitel: „Brück-
Rather Steinweg“, Köln-Rath/Heumar erarbeitet mit dem Ziel, auf einer Fläche von ca. 24 ha, 
Flächen für Sportanlagen, Schulnutzungen, Kindertagesstätten, Wohnungen, Grün- und 
Freiflächen zu schaffen. Das Plangebiet liegt im Westen des Stadtteils Rath/Heumar in ca. 
1.200 m Entfernung zum Plangebiet und gehört ebenfalls zum Stadtbezirk Kalk. Der 
Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes „Brück-Rather Steinweg“ wurde im 
September 2023 gefasst (Session-Nr.: 2184/2023). Ein Beschluss über die Durchführung der 
frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB (Modell 2) und die Leitlinien 
des Qualifizierungsverfahrens als verfahrensleitender Beschluss wurde im November 2024 
gefasst (Session-Nr.: 
1423/2024). Aktuell wird das anschließende zweistufige 
Qualifizierungsverfahren vorbereitet. 
Derzeit sehen weder der Regionalplan noch der Flächennutzungsplan Entwicklungs-
potentiale in Rath/Heumar für den Bereich vor. Im aktuellen Entwurf des Regionalplans sind 
jedoch neue Flächen für allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) ausgewiesen. Die im 
Strukturkonzept „Westliches Rath“ dargestellten baulichen Eingriffe beschränken sich im 
Wesentlichen auf die im aktuellen Regionalplan-Entwurf dargestellte Flächenkulisse.  
Trotz getrennter Bebauungsplanverfahren werden die städtebauliche Entwicklung „Brück-
Rather Steinweg“ als auch die Entwicklung „Neubrücker Ring“ im weiteren Verfahren 
möglichst im Zusammenhang betrachtet. Dies betrifft insbesondere die Themen 
Verkehrsaufkommen und Bedarf an sozialer Infrastruktur.  
 
4. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 
 
4.1 Regionalplan 
Der geltende Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, sieht 
für den Gesamtbetrachtungsraum derzeit keinen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) vor.  
Am 10.12.2021 hat der Regionalrat Köln beschlossen, das Aufstellungsverfahren für einen 
neuen Regionalplan durchzuführen.  
Der erste Entwurf des Regionalplans sieht für den westlichen Teil des Plangebiets die 
Ausweisung als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) mit einer Größe von ca. 94.000 qm 
vor. Der östliche Grundstücksbereich ist als allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich 
dargestellt, der von einem Regionalen Grünzug überlagert wird. Das Plangebiet liegt 
innerhalb der erweiterten Lärmschutzzone gemäß § 35 Abs. 4 LPIG DVO, der südliche 
Grundstücksteil in der Nachtschutzzone gemäß Lärmschutzverordnung. 
Im Rahmen der ersten öffentlichen Auslegung des Regionalplanentwurfes im Jahr 2022 hat 
der Rat der Stadt Köln am 20.06.2022 über diesen beraten. Dabei wurde die neue ASB-
Fläche in Neubrück trotz eines ablehnenden Beschlusses der Bezirksvertretung Kalk 
bestätigt. Ihre ablehnende Haltung begründete die Bezirksvertretung Kalk in ihrer Sitzung 
vom 19.05.2022 insbesondere mit dem Beschluss zum Klimanotstand, dem notwendigen 
Erhalt einer Frisch- und Kaltluftschneise, einer fehlenden Umweltprüfung und dem Erhalt des 
Landschaftsschutzgebiets.  
Der erste Entwurf des Regionalplans wurde nach der Offenlage im Jahr 2022 überarbeitet. 
Für das Plangebiet gab es in der aktuellen Entwurfsfassung von Oktober 2024 keine

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Änderungen in den beabsichtigten Gebietsausweisungen. Die geplante Ausweisung im 
Regionalplan-Entwurf entspricht damit den Zielen der Bebauungsplan-Neuaufstellung. 
Nach erfolgtem Regionalratsbeschluss am 11.10.2024 hat vom 15.10.2024 – 15.11.2024 
eine erneute öffentliche Auslegung des Regionalplanentwurfs stattgefunden. Im Jahr 2025 
wird der Regionalplan voraussichtlich Rechtskraft erlangen.  
Die Änderungen der Bauleitplanung bzw. die Bebauung des Plangebiets setzen das 
Inkrafttreten des Regionalplans und die Ausweisung als ASB-Fläche zwingend voraus.   
4.2   Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan stellt die Art der Bodennutzung für das gesamte Stadtgebiet in 
Grundzügen dar. Er dient also der städtebaulichen Zielplanung der Stadt, indem er sowohl 
die bereits vorhandenen als auch die längerfristig beabsichtigten Nutzungen von 
Grundstücken darstellt. Der Flächennutzungsplan ist nur für die Gemeinde selbst und andere 
Behörden verbindlich. 
Aktuell sieht der Flächennutzungsplan für Neubrück keine Entwicklungspotenziale im 
Bereich von Wohnbauflächen vor. Der wirksame Flächennutzungsplan stellt die betreffenden 
Bereiche als „Grünflächen mit teilweise landwirtschaftlicher Nutzung“ sowie im nördlichen 
Bereich als „Grünfläche mit Zweckbestimmung Gartenbetrieb“ dar. Die westlich 
angrenzenden Flächen sind als Wohnbauflächen dargestellt. 
Die geplanten baulichen Nutzungen widersprechen den Darstellungen des 
Flächennutzungsplans. Daher soll der Flächennutzungsplan entsprechend der geplanten 
städtebaulichen Entwicklung in Teilen von Grünfläche in Wohnbaufläche geändert werden. 
Dies kann erst auf der Grundlage des geänderten und rechtskräftigen Regionalplans gemäß 
§ 8 Abs. 3 BauGB parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans erfolgen.  
4.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln trat am 13.05.1991 als Satzung in Kraft. Zielsetzung des 
Landschaftsplans ist der Schutz und die Entwicklung der Biodiversität,
der Erhaltung und 
Förderung der Funktionen des Naturhaushalts und des Erholungswertes der Landschaft, 
auch unter Berücksichtigung weiterer Herausforderungen wie des Klimawandels. 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplans der Stadt Köln. Demnach ist 
das Plangebiet Teil des größeren Landschaftsschutzgebiets L22, das sich zwischen 
Neubrück, Brück und Rath erstreckt. Das Schutzgut besteht im vorhandenen Agrarraum, der 
weiter naturnah ausgebaut werden soll. Im Süden grenzt ein geschützter 
Landschaftsbestandteil an das Plangebiet. 
Mit der Entwicklung des Gebiets sollen die Belange des Naturschutzes und der 
Landschaftspflege auf Teilen der Fläche zugunsten einer wohnbaulichen Nutzung 
zurückgestellt werden. Entscheidend dafür ist, dass das Grundstück an den geschlossen 
bebauten Siedlungsbereich anschließt, ein Großteil der vorhandenen Vegetation erhalten 
und zusätzlich ca. 50.000 m² landwirtschaftliche Fläche zu einem hochwertigen Biotop 
aufgewertet werden sowie der Eingriff räumlich begrenzt bleibt. 
Im weiteren Verfahren wird das Amt für Landschaftspflege und Grünflächen der Stadt Köln 
als der Träger der Landschaftsplanung eingebunden. Die Festsetzungen des 
Landschaftsplans werden mit Rechtskraft des Bebauungsplans außer Kraft gesetzt, unter 
der Voraussetzung, dass gem. § 20 Abs. 4 LNatschG NW der Träger der 
Landschaftsplanung der Änderung des Flächennutzungsplanes nicht widerspricht. 
4.4 Bebauungspläne 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des seit dem 26.08.1974 rechtskräftigen 
Bebauungsplans Nr. 74450.03 „Rather Kirchweg, Grüner Weg u. gepl. Verbindungsstr. zw. 
Olpener Str. u. Rösrather Str.“, der auch die nördlich angrenzende städtische Fläche

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umfasst. Der Bebauungsplan setzt das Gesamtgebiet als „Fläche für die Landwirtschaft 
(keine Wohnungen)“ fest.  
Im Süden grenzt der Bebauungsplan Nr. 75449.02 „Westlich Brück-Rather Steinweg in Köln-
Rath/Heumar“ aus dem Jahr 1974/75 an. Er setzt für die an das Plangebiet angrenzenden 
Grundstücke überwiegend eine landwirtschaftliche Nutzung sowie Flächen für Gemeinbedarf 
(Jugend- und Gemeinschaftszentrum Neubrück ENBE) fest. Im süd-östlichen Grenzbereich 
ist ein öffentlicher Fuß- und Radweg festgesetzt, der zur befahrbaren 
Haupterschließungsstraße für das Quartier ausgebaut werden soll. 
Die planungsrechtliche Grundlage für die westlich angrenzende Wohnsiedlung bildet der 
Bebauungsplan Nr. 74450.02 „Gelände west. der gepl. Verbindungsstr. zw. Olpener Str., 
Rösrather Str. u. östl. des Grünen Weges“ aus dem Jahr 1974. Dieser wurde auf der süd-
östlichsten Teilfläche zur Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters im Jahr 
2006 geändert (2. Änderung Heinrich-Lersch-Straße“). Die an das Plangebiet 
anschließenden Flächen sind als Verkehrsflächen inkl. Vorhaltetrasse für die KVB 
festgesetzt. 
Östlich wurde im Jahr 2001 der Bebauungsplan Nr. 75450.04 „Im Oberen Bruch“ für die 
Entwicklung der Sportflächen und Erweiterung des Wohngebiets aufgestellt. Die unmittelbar 
an das Plangebiet angrenzende Fläche ist als Verkehrsflächen festgesetzt.  
Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 74459.07 „Madausstraße“ in Köln-Merheim sind 
Flächen im Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans als externe 
Ausgleichsflächen festgesetzt und in den städtebaulichen Verträgen zum Bebauungsplan 
vertraglich geregelt. Die Vorhabenträgerin wurde über die städtebaulichen Verträge vom 
20.05.2003 und 22.05.2007 verpflichtet, diese Ausgleichsmaßnahmen auf dem Plangebiet 
Neubrücker Ring durchzuführen. Vor dem Hintergrund der bereits vorhandenen 
Vegetationsstruktur sowie der in den städtebaulichen Verträgen vorgesehenen Lage der 
Ausgleichsflächen im künftigen allgemeinem Siedlungsbereich soll unabhängig vom 
geplanten Bebauungsplanverfahren zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Köln 
kurzfristig ein städtebaulicher Vertrag über die Verlagerung eines Teils der 
Ausgleichsflächen auf den östlichen Grundstücksteil und die Verpflichtung der GAG 
Immobilien AG zur zügigen Umsetzung aller Ausgleichsmaßnahmen geschlossen werden. 
(siehe auch Kapitel 6.2 Natur und Landschaft, Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung) 
4.5 Masterplan Stadtgrün  
Der Masterplan Stadtgrün dient der Sicherung der vorhandenen Grüngürtel, der Grünzüge 
sowie der Komplettierung der grünen Strukturen in Köln und einer damit einhergehenden 
Verbesserung des Stadtklimas, sowie der Aufenthalts- und Erholungsfunktion für die Kölner 
Bevölkerung. Der Rat der Stadt Köln hat am 23.03.2023 den Masterplan Stadtgrün als 
städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zur Sicherung des 
Grüns und zur nachhaltigen Entwicklung der grünen Infrastruktur beschlossen.  
Im Masterplan Stadtgrün ist der Plangebietsbereich in der Karte zur Leitbildkategorie 
überwiegend als Potenzialgrün dargestellt, der wie folgt spezifiziert wird:  
 
„Die Grünfunktionen dieser Grün- und Freiflächen sollten erhalten und konsequent als 
potenzielle Vernetzungselemente der grünen Infrastruktur weiterentwickelt werden. 
Insbesondere deren klimatische Funktion ist für das gesamtstädtische Klima dauerhaft zu 
sichern.“  
Randbereiche des Plangebiets sind im Masterplan Stadtgrün als Immergrün dargestellt, die 
folgendermaßen spezifiziert werden:

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„Diese Flächen sind für immer als multifunktionale Grün- und Freiräume gesichert. Dieser 
Kategorie werden alle multifunktionalen Flächen, innerstädtische Grünflächen, der Innere 
und Äußere Grüngürtel mit den verbindenden radialen Grünzügen sowie die hochwertigen 
und geschützten Naturschutzflächen zugeordnet. Die Flächen des Immergrüns dürfen nicht 
bebaut oder die Räume in ihrer Fläche und Funktion beeinträchtigt werden. Bei schon fest- 
gesetzten Bauleitplanungen, die das Immergrün einschließen, ist dieses in Funktionen und 
Umfang zu sichern, zu qualifizieren und wo möglich zu erweitern. Dies kann auch in Form 
eines geänderten Flächenumgriffs erfolgen.“ 
Das strategische Leitbild im Masterplan Stadtgrün berücksichtigt somit zunächst keine 
Bebauung im Plangebietsbereich. Allerdings wurde der Zielkonflikt zwischen der im 
Masterplan Stadtgrün vorgeschlagenen Grünfunktion und der Ausweisung der Fläche im 
Regionalplan-Entwurf als Allgemeinem Siedlungsbereich in Anlage 10 zum Masterplan 
Stadtgrün bereits dargestellt und thematisiert. Der Beschlusstext des Rats der Stadt Köln 
vom 23.03.20023 zum Masterplan Stadtgrün sieht zudem eine Abwägung der Vorgaben des 
Masterplans mit anderen Belangen in Bauleitplanverfahren vor. Außerdem läge der von einer 
Bebauung betroffene Bereich fast ausschließlich auf Flächen mit der geringsten 
Schutzkategorie "Potenzialgrün". Der Rat hatte am 23.03.23 beschlossen, "im Rahmen einer 
Überarbeitung des Flächennutzungsplans nur die Flächen der Kategorien "Immergrün" und 
"Zukunftsgrün" entsprechend ihrer Bedeutung für die grüne Infrastruktur im Rahmen der 
Abwägung darzustellen, zu berücksichtigen und je nach Ergebnis zu sichern." 
Der Rat der Stadt Köln hat die Verwaltung beauftragt, nach Inkrafttreten des neuen 
Regionalplans einen Zeit- Maßnahmenplan für eine Anpassung des Kölner 
Flächennutzungsplanes an den Regionalplan zu erarbeiten und weitergehende und 
detailliertere Grün- und Freiflächenpotenziale auf der Ebene der Stadtbezirke in enger 
Zusammenarbeit mit den Bezirksvertretungen zu ermitteln und aufzuzeigen. Für den Bezirk 
Kalk wurden hierfür bereits erste Verfahren zur Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt.  Die 
Auswertung des Beteiligungsverfahrens weist den Vorschlag aus, auf dem Plangebiet 
„Essbares/ Aneignungsgrün“ anzulegen. Das Plangebiet wurde keinem Fokusraums oder 
Handlungsschwerpunkt zugeordnet. 
4.6 Kölner Perspektiven 
Am 14. 12.2021 wurden die Kölner Perspektiven 2030+ vom Rat der Stadt Köln als Kompass 
für die Stadtstrategie beschlossen. Die Kernaussagen der Stadtstrategie gliedern sich in ein 
gesamtstädtisch wirksames Zielgerüst sowie ein räumliches Leitbild mit strategischen 
Ansätzen und Zielkarten zur räumlichen Entwicklung Kölns. In zehn Vorschlägen für 
Handlungsempfehlungen werden die beiden Perspektiven verbunden und strategische 
Aufgaben für die nächsten Jahre formuliert. 
Als Ziele der Stadtstrategie werden unter anderem die Nutzungsmischung und 
städtebauliche Qualität, die Schaffung von Quartieren mit hoher Lebens- und 
Aufenthaltsqualität sowie einem breit gefächerten Wohnraumangebot formuliert. 
Insbesondere sollen hier Flächen entlang von ÖPNV-Trassen mobilisiert werden.  
In der Zielkarte Mobilität ist der geplante Stadtbahnausbau entlang des Neubrücker Rings 
zur Stärkung der ÖPNV-Anbindung dargestellt. 
Die „Zielkarten Wohnen“ weist die westliche Teilfläche des Plangebiets als 
Entwicklungsfläche (Optionsfläche Regionalplanüberarbeitung (ASB)) aus.  
Das Plangebiet grenzt in der Zielkarte Soziales, Kultur und Bildung an die sich östlich 
befindende Großwohnsiedlung. Diese ist als Standort zur Aufwertung sowie zur Stärkung 
von sozialen, kulturellen oder Bildungsangeboten dargestellt. Als weiteres Ziel ist der Ausbau 
und die städtische Aufwertung der Versorgungszentren und Begegnungsorten in der Karte 
dargestellt. Die Ziele gelten für die Großwohnsiedlung, sollen jedoch auch auf das Umland 
auswirken. Das Programm „Lebenswerte Veedel“ soll ebenfalls weiterentwickelt werden.

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In der Zielkarte Grün und Klima wird nördlich des Plangebiets das Ziel des 
Zusammendenkens der grünen Infrastruktur und der Siedlungsentwicklung aufgeführt.  
Die beabsichtigte Entwicklung des Gebiets setzt die Kölner Perspektiven 2030+ um und 
kann zu einer Stärkung / Aufwertung des Stadtteils beitragen. 
4.7 Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
In dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept 
Wohnen (StEK Wohnen) will die Stadt Köln als attraktive Metropole weiter wachsen. Für den 
Betrachtungszeitraum von 2010 bis 2029 strebt die Stadt Köln eine Neubautätigkeit von 
insgesamt rund 52.000 neuen Wohneinheiten überwiegend im Geschosswohnungsbau an. 
Dieser Bedarf wird voraussichtlich nur durch eine Neuausweisung von Wohnbauflächen 
gedeckt werden können.  
 
4.8 Köln-Katalog 
Der Rat der Stadt Köln hat am 23.03.2023 den Köln-Katalog als städtebauliches 
Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Er legt als 
Handlungsleitfaden zur Entwicklung von kompakten, nachhaltigen und lebenswerten 
Quartieren Empfehlungen und Zieldichten für verschiedene Siedlungsflächen fest. 
Entsprechend der Übersichtskarte zu Dichtekategorien grenzt das Plangebiet an die 
Gebietskategorie „Äußere Stadt“, in der eine Quartiersdichte von mindestens 0,8 empfohlen 
wird. Die Quartiersdichte beschreibt das Verhältnis von Geschossfläche in qm zu 
Quartiersfläche (QF) qm. Bei neuen Entwicklungen ist die Fläche der Quartierfläche als 
Bezugsgröße sinnvoll für ein gesamtes Quartier auszuwählen. Unter der Annahme, dass die 
Quartiersgrenzen auf Grundlage der geplanten Flächenausweisung des Allgemeinen 
Siedlungsbereichs erfolgen, kann mit dem derzeitigen Planungskonzept eine Quartierdichte 
von ca. 0,7 erreicht werden. Unter Berücksichtigung von Flächenpotenzialen in Nicht-
Vollgeschossen kann die angestrebte Quartiersdichte von 0,8 erreicht werden. 
Weitere Empfehlungen für Potenzialflächen in der „Äußeren Stadt“ sind zudem ein Anteil von 
Nicht-Wohnnutzungen von mindestens 15%, ein hoher Anteil an Geschosswohnungsbau und 
die Kombination von klassischen Gebäudetypologien wie Reihen- und Doppelhäusern mit 
dichteren Typologien in Form von Mehrfamilienhäusern. Zudem ist der Versiegelungsanteil 
zugunsten qualitätvoller Freiflächen möglichst gering zu halten und eine sharing-basierte 
Mobilitätsstrategie zu entwickeln.  
4.9 Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
Der Rat der Stadt Köln hat am 09.02.2023 die Fortschreibung des im Jahr 2010 erstellten 
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Köln (EHZK) als städtebauliches 
Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen. Im EHZK ist das Gebiet 
um den Platz St. Adelheid, der als Fußgängerzone gestaltet ist, als Nahversorgungszentrum 
Neubrück ausgewiesen und beschrieben. Das Nahversorgungszentrum dient im 
Wesentlichen der Versorgung des Stadtviertels Neubrück. Das Verkaufsflächenangebot liegt 
derzeit über dem Orientierungswert für ein Nahversorgungszentrum. Dabei sind die 
Angebotsschwerpunkte im kurzfristigen Bedarf zu finden. Als wesentliche Magnetbetriebe 
sind hier der Lebensmitteldiscounter Netto (ca. 680 m²) und der Drogeriefachmarkt 
Rossmann (ca. 500 m²) anzuführen. Donnerstags findet auf dem Platz St. Adelheid ein 
großer Wochenmarkt statt. Insgesamt wird der aktuelle Entwicklungsstand als grundsätzlich 
stabil und mit leicht positiver Entwicklung charakterisiert. 
Als Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen wird die Sicherung der 
Nahversorgungsfunktion, insbesondere der Erhalt der Magnetbetriebe, aufgeführt. Darüber 
hinaus wird die Stärkung des Nahversorgungszentrums durch die Erweiterung und/oder 
Neuaufstellung von Lebensmittelanbietern (u.a. Fachmarkt mit ergänzendem Angebot, Bio-
Supermarkt) empfohlen. Zur Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes wird die 
Potenzialfläche „Parkpalette Käthe-Schlechter-Str.“ ausgewiesen. Zudem wird eine

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Angebotsergänzung im kurzfristigen Bedarf durch die Ansiedlung von Fachgeschäften 
empfohlen. 
 
Im weiteren Verfahren wird untersucht, ob bei Umsetzung des Vorhabens weiterhin eine 
ausreichende Versorgung des Stadtteils gewährleistet werden kann.  
4.10 Kooperatives Baulandmodell (KoopBLM) 
Für das Verfahren kommt das Kooperative Baulandmodell Köln 2017 plus in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 05.05.2022 zur Anwendung.  
Die Anwendungszustimmung der Vorhabenträgerin zum Kooperativen Baulandmodell liegt 
mit Datum vom 31.01.2025 vor. 
Der Planbegünstigte ist demnach insbesondere verpflichtet, mindestens 30% der 
Geschossfläche für Wohnzwecke im öffentlich geförderten Wohnungsbau innerhalb des 
Plangebietes zu errichten und für diesen zu binden. Die Vorhabenträgerin prüft im weiteren 
Verfahren, den Anteil an öffentlich gefördertem Wohnraum auf freiwilliger Basis unter 
Beachtung einer angemessenen Sozialraumverträglichkeit in Abstimmung mit der Stadt und 
dem Fördermittelgeber zu erhöhen.  
Zudem wird der Vorhabenträger verpflichtet, die durch das Vorhaben ausgelösten Bedarfe 
zu decken an:  
• Betreuungsplätzen für Kleinkinder (Kindertagesstätten) 
• öffentlichen Spielplätzen und 
• öffentlichen bzw. öffentlich zugänglichen Grünflächen. 
Grundlage für die Berechnung der Bedarfe ist die geplante Geschossfläche Wohnen. 
Ausgehend von einer geplanten Geschossfläche Wohnen von ca. 59.140 qm können nach 
dem Kooperativen Baulandmodell rechnerisch 657 Wohneinheiten entstehen. Geplant sind 
derzeit maximal 850 Wohneinheiten. Diese Differenz ergibt sich insbesondere daraus, dass 
beim kooperativen Baulandmodell grundsätzlich nur Flächen aus Vollgeschossen 
berücksichtigt werden, die Vorhabenträgerin die tatsächlich zu erwartende Anzahl der 
Wohneinheiten aber unter Einbeziehung der Flächen in den Nicht-Vollgeschossen schätzt.  
Aufgrund der Größe des Vorhabens ist außerdem ein Qualifizierungsverfahren 
durchzuführen.  
4.11 Klimaschutzleitlinien 
Der Rat der Stadt Köln hat am 17. März 2022 die „Leitlinien zum Klimaschutz in der 
Umsetzung nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln“ beschlossen. Für das Planverfahren 
gelten die in den Leitlinien formulierten Anforderungen.  
 
4.12 Lärmschutzzone Fluglärm 
Das Plangebiet liegt vom Flughafen Köln/Bonn ausgesehen in nordwestlicher Richtung. Der 
Luftlinienabstand zur nächstgelegenen Schwelle beträgt etwa 7,5 km. Zur verlängerten 
Achse der Start- und Landebahn besteht ein Abstand von rund 500 m.  
 
Im Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG) in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 31. Oktober 2007 sind für zivile Flughäfen Lärmschutzzonen festgesetzt. Das Gesetz 
und auch die festgelegten Schutzzonen dienen dem Zweck, in der Umgebung von Flughäfen 
bauliche Nutzungsbeschränkungen und baulichen Schallschutz zum Schutz der 
Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor Gefahren, erheblichen Nachteilen und erheblichen 
Belästigungen durch Fluglärm sicherzustellen.

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Eine kleine Fläche im südwestlichen Teil des Plangebiets befindet sich in der Fluglärm-
Nacht-Schutzzone des Flughafen Köln/Bonn. Gemäß § 5 FluLärmG besteht innerhalb der 
Nacht-Schutzzone u.a. ein Bauverbot von Wohnungen. Die entsprechende Fläche ist in der 
Machbarkeitsstudie freigehalten und nicht für eine Wohnbebauung vorgesehen. Die 
Fluglärm-Tag-Schutzzonen tangiert das Plangebiet hingegen nicht.  
 
Das Grundstück befindet sich zudem fast vollständig innerhalb der im Regionalplanentwurf 
ausgewiesenen erweiterten Lärmschutzzone um den Flughafen Köln/Bonn. Ziel der 
erweiterten Lärmschutzzone ist es, die Bauleitplanung der Gemeinden so zu steuern, dass 
neue Flächen und Gebiete mit überwiegender Wohnnutzung und schutzbedürftige 
Einrichtungen nach § 5 Abs. 1 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm möglichst in einem 
ausreichenden Abstand vom Gelände bestehender und geplanter Flugplätze ausgewiesen 
wird.
 Die erweiterte Lärmschutzzone ist in der Abwägung der kommunalen 
Siedlungsentwicklung zu berücksichtigen. In den Bebauungsplan ist für Bereiche innerhalb 
der erweiterten Lärmschutzzone der Hinweis aufzunehmen, dass die Bauwilligen in der 
Baugenehmigung auf die erhebliche Lärmbelastung durch Flugverkehr hinzuweisen sind.  
4.13 Bauschutzbereich 
Das Plangebiet liegt unter dem Bauschutzbereich des Verkehrsflughafens Köln/Bonn gem.  
§ 12 Luftverkehrsgesetz (LuftVG) 
unter dem Anflugsektor auf die Pisten 13L und 13R. 
Dieser wäre ab einer Höhe von 153 m über NHN betroffen. Bauwerke, die diese Höhe 
überschreiten, bedürfen einer gesonderten luftrechtlichen Zustimmung im 
Baugenehmigungsverfahren. Mit einer derzeitigen Geländehöhe von ca. 50 m über NHN und 
einer geplanten maximalen Anzahl von acht Vollgeschossen wird die Planung nicht in den 
Bauschutzbereich eingreifen und keiner gesonderten Zustimmung bedürfen. 
4.14 Anlagenschutzbereich 
Das Plangebiet liegt innerhalb des Anlagenschutzbereichs „Bauwerke" / „Windkraft“ gemäß  
§ 18a LuftVG (Luftverkehrsgesetz), (BAF (Bundesaufsichtsamt für Flugsicherung)). Ein 
entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen. 
 
4.15  Trinkwasserschutzzone 
Das Plangebiet befindet sich in der Trinkwasserschutzzone III B Refrath 
(Grundwasserschutzgebiet). Südlich grenzen die Wasserschutzgebiete Erker Mühle III A und 
B entlang des Hüttenweges an. Im Weiteren sind die geltenden Regelungen und Verbote der 
Wasserschutzgebietsverordnung zu beachten. 
 
4.16 Altlasten 
Der südliche und östliche Teilbereich des Grundstücks ist im Kataster der Altstandorte, 
Altablagerungen und sonstigen stofflichen Bodenveränderungen (Altlastenkataster) erfasst 
und durch unterschiedliche Nutzungen überprägt (siehe Kapitel 6.3) 
 
 
5 Machbarkeitsstudie mit städtebaulich-freiraumplanerischem Konzept 
Im Auftrag der Vorhabenträgerin wurde von den Büros Lorenzen Mayer Architekten und 
RMPSL Landschaftsarchitekten eine Machbarkeitsstudie mit einem städtebaulich-
freiraumplanerischen Konzept für die Grundstücke der GAG Immobilien AG erarbeitet und im 
April 2024 dem Stadtplanungsamt vorgestellt. Die geplanten baulichen Entwicklungen 
beschränken sich dabei auf die Grundstücksflächen der GAG Immobilien AG, die im 
Regionalplanentwurf als Allgemeiner Siedlungsbereich vorgesehen sind. Zudem wurden 
erste gutachterliche Einschätzungen zur Klärung klimatologischer Zusammenhänge, der 
Lärmimmissionen, der verkehrlichen Erschließung und der Bodenverhältnisse erarbeitet. 
Im weiteren Verfahren wird das städtebaulich-freiraumplanerische Konzept unter 
Berücksichtigung der Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungen und den Vorgaben

- 14 - 
aus dem Kooperativen Baulandmodell (Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens) 
fortgeschrieben.  
5.1  Städtebau 
Das städtebaulich-freiraumplanerische Konzept aus der Machbarkeitsstudie optimiert die 
vorhandenen Qualitäten des Ortes und setzt diese in einem einfach strukturierten, robusten 
Städtebau um. 
Beidseitig der Erschließungsstraße sind kompakte Baufelder vorgesehen, die über einen 
Gemeinschaftshof erschlossen und durch Freiräume (grüne Finger) mit Landschaftsbezug 
gegliedert werden. Grundstruktur und Baufeldtiefe erlauben eine flexible Integration 
verschiedener Gebäudetypologien mit einem direkten Bezug zu Grün- und Freiflächen. 
Außerdem trägt die Struktur zur Bildung überschaubarer Nachbarschaften bei und lässt eine 
abschnittsweise Realisierung zu.  
Um eine maßstäbliche Einfügung des gesamten Ensembles sicherzustellen und eine 
Durchlüftung zu gewährleisten, ist eine kleinteilige, offene Baustruktur mit abgestufter 
Höhenentwicklung von maximal 5 - 6 Vollgeschossen im Westen und maximal 3 - 4 
Vollgeschossen im Osten vorgesehen. Inwiefern in Teilbereichen (z.B. in nördlicher 
Randlage) eine höhere Anzahl an Geschossen (maximal 8 Geschosse) zugelassen werden 
kann, soll im weiteren Verfahren geprüft werden. 
Im Sinne einer flächensparenden Bauweise wird angestrebt, die Orientierungswerte für das 
Maß der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO für allgemeine Wohngebiete mit einer GRZ 
von 0,4 und GFZ von 1,2 auszunutzen. 
5.2   Nutzungen 
Ziel der Vorhabenträgerin ist es, vorrangig Wohnraum in Form von gefördertem und 
freifinanziertem Geschosswohnungsbau errichten zu können. Um ein familiengerechtes und 
sozial gemischtes Quartier entstehen zu lassen, sollen einzelne Flächen für den verdichteten 
Einfamilienhausbau (Reihenhäuser) vorgesehen werden. Insgesamt sollen bei einer 
oberirdischen BGF von ca. 74.700 qm bis zu 850 Wohneinheiten entstehen, davon ein 
untergeordneter Anteil an Reihenhäusern. Die geplante Geschossfläche Wohnen beträgt 
derzeit ca. 59.140 qm (657 Wohneinheiten nach Koop BLM), von der mindestens 30% im 
geförderten Segment errichtet werden sollen. 
Mit einer zielgenauen Nutzungsmischung können auch lokale Bedarfe z.B. Seniorenwohnen, 
Wohngruppen etc. gedeckt werden. Dabei kann die Vorhabenträgerin als städtische 
Bestandshalterin eine differenzierte soziale Mischung selbstständig generieren und wahren. 
Optional könnte eine Beteiligung von Projektpartnern (z.B. Genossenschaften, örtlichen 
Akteuren) erfolgen. 
Im Norden und Süden sind jeweils Kindertagesstätten mit darüber liegender Wohnnutzung 
vorgesehen. Die Lage an den Gebietseingängen gewährleistet eine gute Erreichbarkeit der 
Einrichtungen und vermeidet Durchgangsverkehre im Quartier. Die Außengelände der 
Kindertageseinrichtungen orientieren sich zum Landschaftsraum.  
In einigen Bereichen der Erdgeschosszonen entlang der neuen Erschließungsstraße sind 
Sozialfunktionen (wie Gemeinschaftsräume) und Mobilitiätsfoyers (u.a. Paketstation, 
Fahrradabstellplätze, Abstellen/Laden Lastenräder, Müll) vorgesehen. Punktuell können 
Gewerbeflächen in den Erdgeschosszonen an den Gebietseingängen bzw. in der Nähe der 
künftigen Stadtbahnstation gegenüber der vorhandenen gewerblichen Strukturen Neubrücks 
verortet werden. Großflächiger Einzelhandel ist nicht geplant.

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5.3  Verkehrserschließung 
Um Durchgangsverkehre durch das Plangebiet zu vermeiden und den Eingriff in die 
Bestandsvegetation zu minimieren, kann die straßenverkehrliche Erschließung des 
Plangebiets ausschließlich über den Neubrücker Ring im Westen erfolgen. Die Anzahl an 
Zufahrten für den motorisierten Individualverkehr soll auf zwei Anbindungspunkte beschränkt 
werden. Die südliche Anbindung erfolgt dabei, sofern möglich, über einen Ausbau des 
bestehenden Hüttenwegs. 
Die innere Haupterschließungsstraße soll als flächenoptimierte öffentliche Verkehrsfläche im 
Zweirichtungsverkehr (Wohnstraße (RASt 2006) / Tempo 30) für den motorisierten Verkehr 
und Radverkehr mit separatem Gehweg ausgebildet werden. Dabei soll eine nicht 
geradlinige Straßenführung zur Verkehrsberuhigung beitragen. Die übrigen Bereiche werden 
durch direkte Zufahrten von der Straße zu den Gemeinschaftsgaragen autofrei gehalten. Es 
soll ein verträgliches Nebeneinander aller Verkehrsarten und Verkehrsteilnehmenden 
gewährleistet und eine vielfältige Nutzung der zur Verfügung stehenden Flächen auch im 
Sinne einer klimaangepassten Planung und Freiraumgestaltung ermöglicht werden. 
Zur städtebaulichen und funktionalen Vernetzung des Quartiers mit der Umgebung werden 
neue Fuß- und Radwegeverbindungen angelegt, die an das Quartierszentrum am Platz St. 
Adelheid, die bestehende Bushaltestelle / geplante Straßenbahnhaltestelle und über den 
Rather Kirchweg auch an das bestehende örtliche Fuß- und Radwegenetz anbinden. 
Ergänzt werden diese durch extensive Fußwege in den östlich gelegenen Grünflächen. 
Zur verkehrlichen Erschließung wurde von der Bernard Gruppe im Februar 2024 eine 
Ersteinschätzung auf Basis der städtebaulich-freiraumplanerischen Machbarkeitsstudie 
vorgelegt. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass die angedachte Erschließung bei 
Umbau der Knotenpunkte umsetzbar ist. Im Falle einer Realisierung einer Feuerwache ist 
die Haupterschließung zwingend im Zweirichtungsverkehr auszubauen. Die 
Verkehrsuntersuchung wird im weiteren Verfahren konkretisiert. 
 
5.4   Stellplätze 
Für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs wurde ein erstes Konzept entwickelt, das in 
vertiefenden Planungen zu prüfen und mit dem noch zu entwickelnden Mobilitätskonzept 
abzugleichen ist. Es sieht vor, alle notwendigen Pkw-Stellplätze in baufeldübergreifenden 
Gemeinschaftstiefgaragen unter den westlichen Baufeldern nachzuweisen und die östlichen 
Baufelder von einer Unterbauung freizuhalten. Die Ein- und Ausfahrten der Tiefgaragen 
liegen direkt an der Haupterschließung, um die Verkehre schnell abzuleiten. Oberirdisch sind 
entlang der Erschließungsstraße ausschließlich temporäre Stellplätze für Anlieferung, 
Umzüge etc. vorgesehen.  
Die Unterbringung der notwendigen Fahrradstellplätze für Lastenfahrräder soll überwiegend 
in erdgeschossigen Mobilitätsfoyers erfolgen, die als Gemeinschaftsräume auch 
Paketstationen und Räume für Mobilitätsservice (Reparatur, Ladevorrichtungen, 
Sharingangebote) aufnehmen. Zusätzlich werden Fahrradstellplätze für Besucher oberirdisch 
an den Hauseingängen zugeordnet und gestalterisch eingebunden.  
Im weiteren Verfahren wird ein Mobilitätskonzept erstellt, das auch Angebote des 
Carsharings, des Ridesharing und der Fahrradmobilität integriert und den Stellplatzbedarf 
konkretisiert. Derzeit wird davon ausgegangen, dass keine ÖPNV-Reduktionsfaktoren 
angesetzt werden können, da nicht absehbar ist, wann die neue Stadtbahnanbindung 
umgesetzt wird. 
5.5   Freiraum 
Für den Geltungsbereich wurde im Rahmen der Machbarkeitsstudie ein erstes 
landschaftsplanerisches Konzept entwickelt, das die Bezüge des Quartiers zur Landschaft in 
den Mittelpunkt stellt und erlebbar macht. Die auf dem Grundstück existierenden

- 16 - 
zusammenhängenden Baumbestände und wertvolle Gehölzstrukturen, insbesondere auf 
dem Gebiet der ehemaligen Baumschule (siehe Punkt 6.2, Ausgleichsmaßnahmen M6 und 
M7) und an den Rändern des Plangebiets, werden im Planungskonzept berücksichtigt, 
ergänzt und gestärkt. Im Bereich des ehemaligen Gartenbaubetriebs vorhandene 
schützenswerte Einzelbäume/ Baumgruppen sollen, soweit dies die geplante Bebauung und 
Erschließung zulässt, erhalten werden. 
Einzelne dieser Flächen sind durch den Bebauungsplan Nr. 74459/07 „Madausstraße“ in 
Köln-Merheim als externe Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen, die bisher allerdings noch 
nicht realisiert wurden. Sofern sich auf diesen Flächen eine wertvolle Vegetation entwickelt 
hat, soll möglichst wenig in diese Bereiche eingegriffen werden. Auf anderen extern 
festgesetzten Ausgleichsflächen ist noch keine schützenswerte Vegetation vorhanden. Für 
diese Flächen scheint im Sinne eines städtebaulich-freiraumplanerisch stimmigen 
Gesamtkonzepts eine Verlagerung in den östlichen Grundstücksbereich sinnvoll. Dies ist in 
das städtebaulich-freiraumplanerische Konzept eingeflossen.  
Im Osten des Plangebiets sind großzügige extensive Wiesenbiotope geplant, welche die 
Kaltluftentstehung fördern. Ziel ist es, die anthropogenen Einflüsse auf diesen Flächen zu 
mindern und den Biotopwert durch die Implementierung von wechselfeuchten Biotopen zu 
erhöhen. Daran anschließend, die östlichen Baufelder umfließend sind intensiver genutzte 
öffentliche Grün- und Spielflächen vorgesehen, welche die notwendigen Freiraumbedarfe 
nach dem kooperativen Baulandmodell (öffentliche Grün- und öffentliche Spielflächen) 
aufnehmen. 
Die grünen Fugen zwischen den Baufeldern gliedern das Gebiet und führen den Freiraum in 
die Tiefe des Quartiers. Sie integrieren Wegeverbindungen und Gemeinschaftsflächen wie 
Kleinkindspielflächen. Die in Hauptwindrichtung ausgerichteten Fugen übernehmen dabei 
auch eine wichtige Belüftungsfunktion (Frisch-/Kaltluftzufuhr). 
Im nördlichen Teil des Plangebiets wird mit Erhaltung des vorhandenen Vegetationsbestands 
möglichst wenig eingegriffen. Hier entsteht eine Pufferzone zu den nord-östlich gelegenen 
Sportanlagen.  
5.6   Entwässerungskonzept 
Ein zentrales Element der Planung ist das dezentrale Regenwassermanagement. Das auf 
Dachflächen, Hofflächen und nicht befahrbaren Verkehrsflächen anfallende 
Niederschlagswasser soll gesammelt, vorbehandelt, zurückgehalten und versickert werden.  
Dafür sind die Dächer der Gebäude überwiegend als Gründächer geplant, die bedarfsweise 
auch als Retentionsdächer hergestellt werden können. Diese tragen zur Reduzierung des 
Oberflächenabflusses, zur Kühlung und zur Verbesserung der Luftqualität bei. Im Bereich 
der Tiefgaragen könnte zusätzlich eine Ableitung über durchlässige Rohrrigolen erfolgen, die 
das Wasser effizient aufnehmen und versickern lassen. Dadurch würde der natürliche 
Wasserkreislauf unterstützt.  
Das Entwässerungskonzept sieht zudem die Sammlung und Versickerung in Mulden vor. 
Geplant ist neben den straßenbegleitenden Mulden die Ausbildung von zwei blaugrünen 
Bändern im Osten und Westen der Bebauung, die entscheidend zur Schaffung einer 
nachhaltigen und lebenswerten Umwelt beitragen, indem sie als wechselfeuchte, in die 
bestehende Topographie integrierte Biotope wichtige ökologische Funktionen erfüllen.  
Neben der Versickerung ist die Einplanung von Zisternen vorgesehen. Zisternen dienen der 
Zwischenspeicherung von Regenwasser, das anschließend zur Bewässerung von 
Grünflächen genutzt werden kann. Dies trägt zur Ressourcenschonung und zu einem 
nachhaltigen Wassermanagement bei.

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Insgesamt kann mit dem Konzept der Regenwasserbewirtschaftung nicht nur die 
Lebensqualität für die Nutzer:innen erhöht, sondern auch das Mikroklima verbessert und die 
Biodiversität gefördert werden.  
 
6 Auswirkungen der Planung / Umweltbelange 
Für das Bebauungsplanverfahren ist die Durchführung einer Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 
4 BauGB erforderlich. Die Ergebnisse werden in einem Umweltbericht gemäß § 2a BauGB 
dargestellt. Derzeit zeichnet sich für folgende Belange eine Betroffenheit ab. 
6.1   Artenschutz  
Das Plangebiet ist derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutzt; an den Rändern befinden 
sich zum Teil größere, zusammenhängende Gehölzstrukturen. Östlich und südlich an das 
Plangebiet angrenzend existieren weitere Freiflächen mit strukturierenden Gehölzbeständen. 
Südlich befindet sich der Rather See mit Wassersportfunktion und ökologisch wertvollen 
Bereichen. Dieser gutstrukturierte Lebensraum dürfte Habitate für Sing- und Greifvögel, 
Kleinsäuger, Insekten und möglicherweise Amphibien darstellen.  
Zur Klärung, ob durch die Umsetzung der Planung artenschutzrechtliche Verbotsbestände 
ausgelöst werden könnten und welche Vermeidungs- und möglicherweise vorgezogenen 
Ausgleichsmaßnahmen erforderlich werden, wird im Verfahren eine Artenschutzprüfung 
(ASP) Stufe 1 und 2 für den gesamten Geltungsbereich erstellt.  
6.2  Natur und Landschaft, Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 
Der vorhandene Baumbestand im Bereich des geplanten Eingriffsgebiets wurde im Oktober 
2023 in einem Vermessungsplan erfasst und soweit wie möglich in das städtebaulich-
freiraumplanerische Konzept der Machbarkeitsstudie integriert. Schützenswerter Gehölz- 
und Baumbestand befindet sich darüber hinaus an den Rändern des Plangebiets sowie im 
nördlichen Grundstücksbereich. 
 
Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 74459/07 „Madausstraße“ in Köln-Merheim sind 
Flächen im Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans als externe 
Ausgleichsflächen festgesetzt. Die Vorhabenträgerin ist als Rechtsnachfolgerin über den 
städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan Nr. 74459/07 vom 20.05.2003 verpflichtet, 
diese Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen. 
 
Ziel der Planung ist es, das Eingriffsgebiet auf landwirtschaftliche oder bereits bebaute 
Flächen (Flüchtlingsheim/ Gartenbaubetrieb) mit geringem Biotopwert zu beschränken. Die 
Vorhabenträgerin beabsichtigt daher vor dem Hintergrund eines stimmigen städtebaulich-
freiraumplanerischen Gesamtkonzepts und des im aktuellen Regionalplanentwurfs auf dem 
Grundstück vorgesehenen Allgemeinen Siedlungsbereichs, die Ausgleichsmaßnahmen neu 
zu ordnen und teilweise in den östlichen Grundstücksteil zu verlagern.  
Im Zusammenhang mit der Erstellung des städtebaulich-freiraumplanerischen Konzepts 
wurde untersucht, inwiefern neben den bereits zu schaffenden Ausgleichsflächen zusätzlich 
der durch das Vorhaben entstehende Eingriff innerhalb des Plangebiets vollständig 
ausgeglichen werden kann. Insgesamt konnte gezeigt werden, dass unter Berücksichtigung 
der noch zu verrechnenden Ausgleichsflächen aus den bestehenden städtebaulichen 
Verträgen eine ausgeglichene Biotopwertbilanz grundsätzlich möglich erscheint, sofern die 
angenommenen Zielwerte im weiteren Planungsverlauf tatsächlich umgesetzt werden 
können. Aufgrund des frühen Planungsstadiums kann die Notwendigkeit zusätzlicher 
externer Ausgleichsmaßnahmen derzeit aber nicht ausgeschlossen werden.  
Die Qualifizierung des freiraumplanerischen Konzepts erfolgt im weiteren Verfahren über 
einen Grünordnungsplan für den gesamten Geltungsbereich in enger Abstimmung mit dem 
zuständigen Amt für Landschaftspflege und Grünflächen. Die Auswirkungen der Planung auf

- 18 - 
die Natur und Landschaft, eine Bilanzierung der Eingriffe und die Festlegung entsprechender 
Ausgleichmaßnahmen werden im Rahmen des Grünordnungsplans bestimmt, der als 
Abwägungsmaterial Einfluss in den Bebauungsplan findet. Zudem werden die Auswirkungen 
auf das Orts- und Landschaftsbild betrachtet. Eine negative Beeinträchtigung ist aufgrund 
der unmittelbar angrenzenden, deutlich höheren Bebauung und dem vorhandenen grünen 
Saum derzeit nicht zu erwarten. Das Konzept der "Essbaren Stadt" wird im weiteren 
Verfahren möglichst berücksichtigt.  
 
6.3  Boden  
 
Geologie 
Das Grundstück liegt auf der Niederterrasse des Rheins. Über dem tertiären Untergrund 
(Sande und Tone, z.T. mit Braunkohle) folgen in der Regel etwa 15 – 20 m Kiessande. 
Darüber lagern 2 -3 m mächtige Auenlehme, die aus einer Abfolge von Schluffen und 
Feinsanden bestehen. Im Bereich der Ackerfläche existiert eine ca. 0,3 m unter Gelände 
reichende Mutterbodenschicht. 
Im südwestlichen Bereich befindet sich eine jetzt verfüllte Abgrabung aus den 70er / 80er 
Jahren, bei der es sich wahrscheinlich um einen Teil der weiter südlich anschließenden 
Kiesgruben handelt. Die Auffüllung reicht bis zwischen 5 und 8 m unter Gelände. Es handelt 
sich überwiegend um einen schluffigen Kiessand mit Anteilen / Lagen von Asche, Schlacke 
und Bauschutt. Weitere Auffüllungen befinden sich im Norden im Bereich der befestigten / 
bebauten Flächen bis zwischen 0,5 und 1,0 m unter das Gelände reichend. Hier besteht die 
Auffüllung im Wesentlichen aus dem Tragschichtmaterial / Unterbau der befestigten Flächen.
  
Im gesamten westlichen Bereich liegen ungestörte, landwirtschaftlich genutzte Böden mit 
sehr hohen Bodenwertzahlen vor. Insgesamt sind auf dieser Teilfläche fruchtbare Böden mit 
hoher Funktionserfüllung der Regelungs- und Pufferfunktion ausgebildet. Außerdem 
bedienen sie hohe Regulations- und Kühlungsfunktionen des Wasserkreislaufes.  
Bei einer Inanspruchnahme dieser Böden ist ein Bodenschutzkonzept zu entwickelt werden.  
Altlasten 
Im Bereich des Vorhabens befinden sich verschiedene Flächen, die im Altlastenkataster 
erfasst sind. Die nördliche Grundstücksfläche ist Teil der Altlastenverdachtsfläche Nr. 
809101, welche sich über die Grundstücksgrenze hinaus über den Ortsteil Neubrück 
erstreckt. Die südliche Verdachtsfläche Nr. 80705 umfasst den Bereich der verfüllten 
Abgrabung im südlichen Grundstücksbereich. 
Altstandort 809101_001  
Bei dem Altstandort handelt es sich um eine Teilfläche des Feldflugplatz Ostheim. 
Ausweislich der vorliegenden Informationen befand sich an dieser Stelle der Waffenjustier- 
und Schießplatz des ehemaligen Flughafens sowie eine Flakstellung.  
Altstandort 809101_002 
Bei dem Altstandort handelt es sich ebenfalls um eine Teilfläche des Feldflugplatz Ostheim. 
Hier befand sich zwischen 1936 und 1945 ein Munitionslager.  
 
Altablagerung 80705 
Im Bereich der Altablagerung befand sich um 1970 eine Nassauskiesung. Die Grube wurde, 
laut Rekultivierungsanzeige vom 05.12.1973 bis 1986 komplett mit sterilem Boden und 50 
cm Mutterboden verfüllt.  
 
Altablagerung 80705_001  
Die Grube wurde zwischen 1950 und 1960 mit unbekanntem Material verfüllt und später als 
Lagerfläche für die westlich angrenzende Kiesgrube genutzt.

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Bereits im Jahr 2016 wurde eine fachgutachterliche Baugrunduntersuchung Dr. Hemling & 
Gräfe GmbH im Detail für die Errichtung der temporären Flüchtlingsunterkunft durchgeführt 
und orientierend für das gesamte Plangebiet die Untersuchungen nach LAGA. Im Jahr 2023 
wurde die orientierende Baugrunderkundung für die mittlerweile gültige 
Ersatzbaustoffverordnung für das gesamte Planungsgebiet durchgeführt. Anhand von 
Proben aus elf Rammkernsondierungen und drei Rammsondierungen bis max. 10 m unter 
Gelände wurden chemische Untersuchungen nach Ersatzbaustoffverordnung und 
Bodenschutzverordnung durchgeführt. Die Ergebnisse verstehen sich aufgrund des frühen 
Planstands als orientierende Angaben zur Vorbemessung. 
Die Untersuchungsergebnisse waren insgesamt unauffällig. In den untersuchten Proben gab 
es bislang keine Hinweise auf eine bautechnisch relevante Belastung mit organischen 
Anteilen. Für den Oberboden ergab die Laboranalytik nach BBodSchV Boden-Mensch, dass 
der örtlich vorhandene Oberboden die Anforderungen für eine Nutzung als 
„Kinderspielflächen“ erfüllt.  
Im weiteren Verfahren sind weitere, an die Planung angepasste Boden- und 
Bodenluftuntersuchungen erforderlich, Sanierungsmaßnahmen sind zu ermitteln und zu 
sichern. Insbesondere die Altstandorte (Waffenjustier- und Schießplatz, Munitionslager) sind 
einer Gefährdungsabschätzung gemäß der BBodSchV zu unterziehen. Die festgestellten 
Belastungen sprechen nicht gegen die geplante Wohnbebauung.  
6.4  Wasser / Entwässerung 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind keine Gewässer vorhanden. Des Weiteren 
sind keine Nutzungen geplant, die als grundwassergefährdend einzustufen wären.  
Trinkwasserschutzzone 
Das Plangebiet befindet sich in der Trinkwasserschutzzone III B Refrath 
(Grundwasserschutzgebiet). Südlich grenzen die Wasserschutzgebiete Erker Mühle III A und 
B entlang des Hüttenweges an. Die Trinkwasserschutzzone wird nachrichtlich in den 
Bebauungsplan übernommen. 
Grundwasser 
Der Grundwasserstand liegt bei ca. 41 m NHN. Bei einer Geländehöhe von 50,0 bis 50,6 m 
NHN liegt der Grundwasserstand mindestens 9 m unterhalb des Bestandsgeländes. 
Ausgehend von einer Gründungssohle von ca. 3,5 m unter Gelände liegt der höchste 
Grundwasserstand mehr als 0,50 m unter der tiefsten Bodenplatte. Auswirkungen des 
Vorhabens auf die Grundwasserflüsse sind demnach in der Regel nicht zu erwarten.  
Im Bereich der Aufschüttung wird im Baugrundgutachten eine Gründung über Bohrpfähle 
empfohlen, die mindestens 2,5 m in den tragfähigen Sand einbinden müssen. Bei einer 
Auffüllungsdicke von 5 bis 8 Metern würden die Bohrpfähle teilweise das Grundwasser 
tangieren. 
Grundhochwasser 
Für das Plangebiet ist mit keiner Gefährdung durch Grundhochwasser zu rechnen.  
 
Hochwasser 
Das Plangebiet ist weder durch ein seltenes Hochwasserereignis des Rheins (11.90 m 
Kölner Pegel) noch durch ein extremes Hochwasserereignis (12.50 m Kölner Pegel) 
betroffen.  
Starkregen 
Teile des Plangebiets sind bei 30- und 50-jährlichen Starkregenereignissen mäßig gefährdet. 
Bei 100- und 200-jährlichen Starkregenereignissen sind kleinere Teilflächen hoch gefährdet.

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Bei diesen Starkregenereignissen ist damit zu rechnen, dass sich Niederschlagswasser 
oberflächig sammelt und dem Geländegefälle folgend abfließt und Tiefgaragen bzw. Keller 
überflutet. Die Planung muss entsprechende Vorsorgemaßnahmen im 
Entwässerungskonzept berücksichtigen.  
Im Rahmen der weiteren Planung wird zudem ein Überflutungsnachweis gemäß DIN 1986-
100 erstellt. Der Überflutungsnachweis dient dem Nachweis der schadlosen Überflutung des 
Grundstücks im Falle eines Starkregens. 
Entwässerung / Versickerung 
Im Rahmen eines zu erarbeitenden Entwässerungskonzeptes wird die Ableitung des 
Schmutz- und Niederschlagswassers, auch im Starkregenfall geprüft und Rückhalte- 
und/oder Versickerungsmaßnahmen ermittelt.  
Gemäß § 44 Abs.1 Landeswassergesetz ist das nicht klärpflichtige Niederschlagswasser von 
Grundstücken zu versickern, sofern das Wohl der Allgemeinheit nicht beeinträchtigt wird. Zur 
Abschätzung der Wirksamkeit des Umgangs mit dem Niederschlagswasser (Blau-grüne 
Infrastruktur) ist eine Wasserhaushaltsbilanz aufzustellen. Mithilfe dieser kann ein 
Optimierungsbedarf der grün-blauen Infrastruktur abgelesen werden. Der Gedanke der 
Schwammstadt wird damit im Rahmen der Bauleitplanung mitgedacht. 
Aufgrund der hydraulischen Auslastung des öffentlichen Mischwasserkanals am Neubrücker 
Ring soll die Ableitung des Schmutzwassers vorzugsweise über einen Anschluss an den 
Rather Kirchweg erfolgen. Nur wenn dies nicht möglich ist, soll stattdessen an den Kanal in 
den Neubrücker Ring angeschlossen werden. In beiden Fällen ist von einer gedrosselten 
Einleitung auszugehen. 
6.5   Klimaschutz / Energieeffizienz 
Das Bebauungsplanverfahren fällt unter den Anwendungsfall der Leitlinien zum Klimaschutz 
der Stadt Köln. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens muss der Nachweis erbracht 
werden, dass Wohnungsbauvorhaben und andere nichtstädtische Bauvorhaben die 
Anforderungen der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt Köln erfüllen. Dazu wird im weiteren 
Verfahren ein Energiekonzept erarbeitet, welches untersucht, welche Potenziale für die 
Wärmeversorgung des Gebiets (z.B. Fernwärme, Nutzung des Abwassers und des 
Grundwassers) vorliegen. 
6.6   Anpassung an den Klimawandel / Stadtklima 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind die klimatischen Auswirkungen von 
Bauvorhaben zu untersuchen und zu bewerten. Um die stadtklimatischen Belange frühzeitig 
in die Planung einfließen zu lassen, wurde im Jahr 2023 vom Büro Dr. Dütemeyer 
Umweltmeteorologie eine klimatologisch-lufthygienische Begutachtung durchgeführt. In der 
Untersuchung wurden die klimatisch-lufthygienische Ausgangslage des Plangebiets ermittelt 
sowie Planungshinweise für die Gestaltung eines klimaresilienten Quartiers erarbeitet.  
Die Untersuchung ergab, dass bezüglich des Lokalklimas die Planfläche als klimaaktive 
Fläche zwar eine klimatische Wohlfahrtswirkung aufweist, die jedoch aufgrund der 
Riegelwirkung der vorgelagerten Gehölzstreifen und der bestehenden Gebäuderiegel am 
Neubrücker Ring sowie fehlender Ventilationsbahnen keine Wirkung auf den nachgelagerten 
Bereich der benachbarten Bebauung in Neubrück hat.  
• Zu Beginn von austauscharmen Nächten sind die lokalen Kaltluftflüsse sehr schwach 
ausgeprägt, sodass sie bezüglich eines Eindringens in die Bebauung aufgrund der 
oben genannten Riegel vernachlässigbar sind.  
• In der fortgeschrittenen Nacht ist die Klimafunktion des Plangebietsbereichs und 
deren planerische Relevanz insofern vernachlässigbar, als dass durch den

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permanenten regionalen Kaltluftzustrom durch den mächtigen Rheintalwind aus 
südlicher Richtung die Kaltluftversorgung der Neubrücker Bebauung auch ohne den 
Plangebietsbereich sichergestellt ist.  
Insgesamt wird eine Bebauung im Plangebietsbereich aus klimatischer Sicht nicht kritisch 
gesehen, da keine klimatische Fernwirkung auf die Neubrücker Bebauung festgestellt wurde. 
Voraussetzung ist, dass das neue Quartier keine klimatischen Nachteile hervorruft. Dies ist 
gewährleistet, wenn die gesetzlichen Vorgaben zur Gebäudeenergetik eingehalten und in 
den Außenbereichen die Möglichkeiten der Boden- und Oberflächenaufheizung minimiert 
werden. Hierzu werden im Gutachten mögliche Maßnahmen aufgeführt, von denen eine 
Vielzahl im derzeitigen Planungsstand (Machbarkeitsstudie) planerisch bereits berücksichtigt 
wurde. Hierzu zählen insbesondere: 
• Anordnung von Belüftungskorridoren in Hauptwindrichtung und aufgelockerte 
Gebäudeanordnungen zur Verbesserung der Durchlüftung für den Abtransport von 
Spurenstoffen oder Hitze. 
• Anlegen von Grünanlagen mit schattenspendenden Baumgruppen nach dem 
Savannenprinzip zur Niederschlagsversickerung und Bodenbefeuchtung im Hinblick 
auf die Nutzung der Verdunstungskühle zur Hitzeminderung.  
• Einplanung von Dachbegrünungen zur Reduzierung einer Aufheizung durch 
Sonneneinstrahlung 
Im weiteren Verfahren wird auf Grundlage des konkretisierten städtebaulich-
freiraumplanerischen Entwurfs eine vertiefende stadtklimatische Untersuchung durchgeführt, 
welche Auswirkungen die konkrete Planung auf die Kaltluftentstehung hat, wie das 
zukünftige Quartier Klimawandel angepasst geplant werden kann und ob sich die durch 
Umsetzung der Planung Auswirkungen auf das Kleinklima angrenzender Quartiere ergeben. 
 
6.7  Luftschadstoffe 
Der Plangebietsbereich gehört seit 2019 zur Umweltzone, in der hohe Hintergrund-
belastungen beobachtet wurden. Derzeit liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass in dem 
Planbereich die Grenzwerte der 39. Verordnung zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (39. 
BImSchV) überschritten werden. Dies betrifft insbesondere auch die Belastung mit Feinstaub 
und Stickstoffdioxid. 
 
Dem Umweltamt liegt eine Screeningberechnung mit dem Modell Immis-Luft aus dem Jahr 
2021 vor. Gemäß dieser Simulation liegt die Belastung durch die verkehrsbedingten 
Luftschadstoffe Stickstoffdioxid (NO2) und Feinstaub (PM10) deutlich unterhalb des 
Grenzwertes der 39. BImSchV.  
Aufgrund der geplanten Nutzungen werden auch künftig keine Betriebe und Anlagen zulässig 
sein, die in erheblichem Umfang Schadstoffe emittieren. Die Zunahme von Emissionen aus 
Hausbrand wird erfahrungsgemäß gering ausfallen. Die Zunahme an Kfz-Verkehren wird in 
einem Verkehrsgutachten ermittelt.  
6.8  Lärmschutz 
Zur Beurteilung der Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet und der Auswirkung der Planung 
auf die Umgebung wurde im Februar 2024 von ADU cologne eine Ersteinschätzung erstellt, 
die folgende Emittentenarten untersucht: 
• Straßenverkehrslärm 
• Schienenverkehrslärm 
• Fluglärm 
• Sportlärm 
• Freizeitlärm

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Die Ersteinschätzung kommt zu folgendem Ergebnis: 
Straßenverkehrslärm 
Zu den Hauptemittenten des Straßenverkehrslärms gehören unter anderem die BAB A3, die 
BAB-Anschlussstelle Dreieck Köln-Heumar, die BAB A4, der Neubrücker Ring, der Rather 
Kirchweg, der Europaring und die Rösrather Straße/L284.  
Da zum Zeitpunkt der Berechnungen kein Verkehrsgutachten vorlag, wurden diese auf 
vorhandenen Verkehrszahlen durchgeführt. Die ermittelten Beurteilungspegel sind daher als 
Ersteinschätzung zu verstehen und können von den Beurteilungspegeln in der noch zu 
erstellenden schalltechnischen Untersuchung abweichen. 
Die Berechnungen ergaben, dass die Geräuschimmissionen innerhalb des Untersuchungs-
gebietes tags zwischen 57 dB(A) und 66 dB(A) bzw. nachts zwischen 52 dB(A) und 58 dB(A) 
liegen. Die Beurteilungspegel überschreiten den anzustrebenden Orientierungswert der DIN 
18005 "Schallschutz im Städtebau" für WA-Gebiete von 55 dB(A) tags nahezu im gesamten 
Plangebiet um bis zu 12 dB. Im Nachtzeitraum wird der anzustrebende Orientierungswert 
von 45 dB(A) im gesamten Untersuchungsgebiet um bis zu 13 dB überschritten, so dass 
Schallschutzmaßnahmen (in der Regel sog. passive Schallschutzmaßnahmen) notwendig 
werden.  
Schienenverkehrslärm 
Aufgrund der ermittelten geringen Geräuschimmissionen innerhalb des 
Untersuchungsgebietes durch Fernlärm des Schienenverkehrs von weniger als 35 dB(A) 
bestehen keine zusätzlichen Anforderungen an den (passiven) Schallschutz.  
In den rechtskräftigen Bebauungsplänen westlich des Straße Neubrücker Rings ist eine 
Vorhaltefläche für eine mögliche KVB-Straßenbahntrasse ausgewiesen. Es gibt derzeit keine 
Vorplanungen und somit auch kein Planfeststellungsverfahren für die Realisierung der 
Bahntrasse. Aus diesem Grunde können mögliche künftige Einwirkungen durch eine 
zukünftige Trasse für das Plangebiet derzeit nicht berücksichtigt werden.  
Fluglärm 
Das Plangebiet befindet sich in einer Entfernung von ca. 7,5 km vom Flughafen Köln/Bonn 
und ist erheblich durch Fluglärmimmissionen vorbelastet. Kennzeichnend für die 
Fluglärmbelastung der südwestlichen Grundstückshälfte ist eine Häufung hoher 
Überflugspitzen im Nachtzeitraum. Zudem liegt das Grundstück etwa 730 m südöstlich des 
Hubschrauberlandeplatzes am Krankenhaus Köln-Merheim.  
 
Eine kleine Fläche im südwestlichen Teil des Plangebiets befindet sich in der Fluglärm-
Nacht-Schutzzone des Flughafen Köln/Bonn, für die gemäß § 5 FluLärmG u.a. ein Bauverbot 
von Wohnungen besteht. Die entsprechende Fläche ist in der Machbarkeitsstudie 
freigehalten und nicht für eine Wohnbebauung vorgesehen.  
 
Insgesamt ist festzustellen, dass abgesehen von der Einschränkung der Fluglärm-
Nachtschutzzone für einen kleinen Teil der Fläche im südwestlichen Bereich des 
Untersuchungsgebiets keine grundsätzlichen Einschränkungen für Wohnen vorliegen. Es ist 
allerdings davon auszugehen, dass allein durch den Fluglärm die Beurteilungspegel nachts 
vor sämtlichen Fenstern wesentlich größer als 45 dB(A) sein werden. Somit müssen bei allen 
Schlafräumen die Fenster aus Gründen des Schutzes vor Außenlärm (Fluglärm) 
geschlossen bleiben können. Die notwendige Lüftung ist dann dort über ein geeignetes 
Lüftungskonzept bei geschlossenen Schlafraumfenstern sicherzustellen.  
Da sich das gesamte Plangebiet innerhalb der erweiterten Lärmschutzzone Fluglärm 
befindet, ist der Lärmschutz im weiteren Verfahren in der Abwägung besonders zu

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berücksichtigen. Zudem ist in den Bebauungsplan ein Hinweis aufzunehmen, dass die 
Bauwilligen in der Baugenehmigung auf die erhebliche Lärmbelastung durch Flugverkehr 
hinzuweisen sind. 
Sportlärm 
Zur Beurteilung des Sportlärms wurden die vorhandenen Sportstätten entlang des Rather 
Kirchwegs und des Pohlstadtwegs unter Berücksichtigung der genehmigten Betriebszeiten 
bewertet. 
 
Der Richtwert der 18. BImSchV tags in den morgendlichen Ruhezeiten für WA-Gebiete von 
50 dB(A) wird auf der Teilfläche des Untersuchungsgebiets außerhalb der Fluglärm- 
Nachtschutzzone eingehalten. Der Richtwert der 18. BImSchV tags außerhalb der 
morgendlichen Ruhezeiten für WA-Gebiete von 55 dB(A) wird ebenfalls auf der Teilfläche 
des Untersuchungsgebiets außerhalb der Fluglärm-Nachtschutzzone eingehalten. Da derzeit 
nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Basketballplatz am Hüttenweg (Jugend- und 
Gemeinschaftszentrum Neubrück ENBE) in den morgendlichen Ruhezeiten genutzt werden 
kann, sind dort Überschreitungen nicht auszuschließen. Da in der Nachtschutzzone keine 
WA-Nutzung zulässig sein wird, wäre dies keine weitere Einschränkung für die Planung von 
Wohnnutzung im Untersuchungsgebiet. 
Die optionale Nutzung als Feuerwehrstandort hätte als Gemeinbedarfsfläche mit der 
Zweckbestimmung Feuerwehr eine Immissions-empfindlichkeit analog einem GE-Gebiet, so 
dass keine Immissionskonflikte zu Sportlärm vorhanden sein würden. 
Freizeitlärm 
Der Richtwert der Freizeitlärmrichtlinie tags in den Ruhezeiten für WA-Gebiete von 50 dB(A) 
wird im gesamten Plangebiet eingehalten. Nachts sind diesbezüglich in der Regel keine 
relevanten Geräuschimmissionen zu erwarten. Dies ergibt sich aus den Lärmgutachten zum 
Bebauungsplan 74440/02 „Rather See“ insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass es 
bereits näher zum Rather See liegende WA-Nutzung im Bestand gibt. 
Prüfauftrag Feuerwehrstandort 
In der Ersteinschätzung wurde auch die schalltechnische Umsetzbarkeit eines 
Feuerwehrstandorts im süd-westlichen Grundstücksteil im Bereich der Fluglärm-
Nachtschutzzone untersucht. Grundsätzlich ist aus der Sicht des Lärmimmissionsschutzes 
bei entsprechender Planung ein Feuerwehrstandort dort möglich, wenn eine Ausfahrt über 
die neu geplante Erschließungsstraße zum Knoten Hüttenweg / Neubrücker Ring erfolgen 
kann. 
Gewerbelärm 
Die von dem westlichen Nahversorgungszentrum ausgehenden Gewerbelärmemissionen 
wurden in der Ersteinschätzung nicht berücksichtigt. Diese wurden im Rahmen der Änderung 
des Bebauungsplans 74450/02 „Heinrich-Lersch-Straße“ untersucht. Das Gutachten kam zu 
dem Ergebnis, dass während der Tageszeit weder durch den Kundenparkplatz noch durch 
die mit der Anlieferung der Waren verbundenen Geräuschimmissionen 
Richtwertüberschreitungen an der bestehenden Wohnbebauung zu befürchten sind. Auch 
innerhalb der Nachtzeit werden die Immissionsrichtwerte deutlich unterschritten. 
Im weiteren Verfahren wird auf Basis des konkretisierten städtebaulichen Konzepts und des 
zu erstellenden Verkehrsgutachtens ein Schallgutachten erarbeitet, das die Einwirkungen auf 
das Plangebiet sowie die Auswirkungen der Planung auf umgebende schutzbedürftige 
Nutzungen detailliert untersucht und bewertet. Erforderliche Schallschutzmaßnahmen zur 
Erzielung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden im Bebauungsplan festgesetzt. 
Zudem wird ein Hinweis auf die erhebliche Vorbelastung des Grundstücks durch Fluglärm 
aufgenommen.

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6.9   Belichtung / Besonnung / Verschattung  
Nach Vorliegen des konkreten städtebaulichen Konzepts ist zu prüfen, ob und wie die 
Anforderungen des Positionspapiers zum Umgang mit dem Thema „Versorgung mit 
Tageslicht / Besonnung“ im Stadtplanungsamt Köln eingehalten werden können. 
 
6.10  Kultur- und Sachgüter  
Im Plangebiet sind keine Baudenkmale vorhanden. Hinweise auf Bodendenkmäler, die bei 
der Planung zu berücksichtigen wären, liegen derzeit nicht vor. Bei unvermutetem Auffinden 
von Bodenfunden sind die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NRW zu beachten.  
 
7 Planverwirklichung und Kosten  
Die Umsetzung der Nutzungen im Plangebiet ist mittelfristig geplant. Es ist beabsichtigt, das 
Planungsrecht in Form eines investorenfinanzierten Angebotsbebauungsplans nach § 2 
BauGB in Verbindung mit einem städtebaulichen Vertrag zu schaffen. Damit werden die 
Planungskosten einschließlich der Kosten für das Qualifizierungsverfahren sowie die 
Erschließungskosten vom Vorhabenträger übernommen. Ein Bodenordnungsverfahren ist 
nicht erforderlich.  
8 Kennzahlen (Stand Machbarkeitsstudie April 2024) 
• Geltungsbereich Bebauungsplan    ca. 177.018 qm 
• davon Grundstück GAG Immobilien AG  ca. 163.850 qm 
• davon städtische Flächen    ca.   13.168 qm 
 
• Nettobauland        ca. 57.955 qm 
 
• Öffentliche Erschließungsfläche      ca. 9.150 qm   
 
• Öffentliche Grünfläche nach Koop BLM   ca. 15.111 qm 
• Öffentliche Spielfläche nach Koop BLM     ca. 3.022 qm 
 
• Bebaute Grundfläche (nur Hauptbaukörper)    ca. 17.896 qm 
 
• Geschossfläche gesamt (nur Vollgeschosse)   ca. 63.500 qm 
• Geschossfläche Wohnen (nur Vollgeschosse)   ca. 59.140 qm 
 
• BGF gesamt (Geschossfläche inkl. Nicht-Vollgeschossen)   ca. 74.700 qm 
• BGF TG-Flächen       ca. 14.500 qm 
 
• GRZ / GFZ Ø         ca. 0,31 / 1,10 
 
• Anzahl der Wohneinheiten nach Koop BLM  (rechnerisch) ca. 657 Stück 
• Anzahl der geplanten Wohneinheiten    ca. 850 Stück 
 
• TG-Stellplätze       ca. 400 St. 
• Fahrradstellplätze      ca. 1.400 St.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 2
Maßstab  1 : 5 000 (im Original)
N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
 Neubrücker Ring
in Köln - Neubrück
0 10050 200 300 Meter