Beschluss über die Ablehnung eines Antrags auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan) mit dem Arbeitstitel: Ludwigstraße / Weißer Hauptstraße - Einzelhandel und Wohnen - in Köln-Weiß

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1:5.000
Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan
0 100 20050
Meter
Stand: 06.12.2024
Ludwigstraße/ Weißer Hauptstr.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung vonMitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zudiesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 2
N
StadtplanungsamtGeltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Ludwigstraße/ Weißer Hauptstr.in Köln - Weiß
010050200300 Meter

Lagerplatz
Ludwigstraße
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1117 1106
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1137
2302
2301
2300
1:750Maßstab:
Bearbeiter:
Datum:
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Schutzzone 1
Schutzzone 2
0 8 16 24 324
Meter
12.08.2024
Knippenberg

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Luftbild mit Lagemarkierung

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Flurkarte mit Vorhabenbereich

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FNP                                                                        Regionalplan
Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Ausschnitte FNP und Regionalplan

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Fakten
Grundstücksgröße: ca. 5.200 m²
VKF Vollsortiment/Café: ca. 1.100 m²
Wohnflächen barrierefrei ca. 1.500 m²
Anzahl Wohnungen: ca. 25 Stück
Stellplätze: ca. 84 Stück
Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Lageplan Vorhaben

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Vogelperspektive

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Perspektive

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Perspektive

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Perspektive

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Perspektive

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Perspektive

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Wohn- und Geschäftshaus
Weißer Haupstraße
Köln-Weiß
Ansicht Ludwigstraße

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Ihre Ansprechpartner
KONTAKTIEREN SIE UNS
Dipl. Ing. Josef Schoofs
Geschäftsführung
josef.schoofs@schoofs-gruppe.de
Julia Heuvens, M. A.
Geschäftsführung
julia.heuvens@schoofs-gruppe.de
Nikolaus von Geyso
Projektentwicklung
nikolaus.von.geyso@schoofs-
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Egmontstraße 2b
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F +49 2832 70989
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Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 
Frau Paßmann 
Telefon: (0221) 221-92313 
Fax:  (0221) 221-92318 
E-Mail: miriam.passmann@stadt-
koeln.de 
Datum: 27.01.2025 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung der Bezirksvertretung 
Rodenkirchen  vom 27.01.2025  
öffentlich 
9.2.6 Beschluss über die Ablehnung eines Antrags auf Einleitung eines  
Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan) mit 
dem Arbeitstitel: Ludwigstraße / Weißer Hauptstraße - Einzelhandel und 
Wohnen - in Köln-Weiß 
3921/2024 
 
 
Der Inverstor hat seinen Antrag zurückgezogen.  
Die Fachverwaltung hat die Vorlage zurückgezogen.

Dezernat, Dienststelle  
VI/61/611-1 
 
Vorlagen-Nummer 
 3921/2024 
Freigabedatum 13.01.2025 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Ablehnung eines Antrags auf Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan) mit dem Arbeitstitel: 
Ludwigstraße / Weißer Hauptstraße - Einzelhandel und Wohnen - in Köln-Weiß  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss lehnt die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) für eine circa 5.200 m² große Fläche im Bereich der Ludwig-
straße Ecke Weißer Hauptstraße in Köln-Weiß zur Nutzung für einen Einzelhandelsbetrieb so-
wie circa 25 Wohneinheiten ab. 
 
Alternative: 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) gemäß § 2 Absatz 1 in Verbindung mit § 1 Abs. 8 
BauGB für die circa 5.200 m² große Fläche im Bereich der Ludwigstraße Ecke Weißer Haupt-
straße in Köln-Weiß - Arbeitstitel: Ludwigstraße / Weißer Hauptstraße - Einzelhandel und 
Wohnen - in Köln-Weiß - mit dem Ziel, einen Einzelhandelsbetrieb mit nahversorgungsrele-
vanten Sortimenten bis zu einer Verkaufsfläche von 1.100 m² sowie einer ergänzenden Wohn-
nutzung mit einem Anteil von mindestens 30 % geförderter Wohnungen zuzulassen. Hierzu ist 
ein Qualifizierungsverfahren mit mindestens fünf Planungsbüros durchzuführen. 
 
 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 27.01.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 06.02.2025

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Der Projektentwickler Schoofs Immobilien hat mit einem Schreiben der Kanzlei Lenz & Johlen 
vom 24.07.2024 um die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens in 
Köln-Weiß gebeten. Das Projekt umfasst ein Wohn- und Geschäftshaus an der Ecke Ludwig-
straße / Weißer Hauptstraße. Insgesamt soll das Projekt auf einer Grundstücksfläche von 
circa 5.200 m² entstehen. Vorgesehen ist ein Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche 
von circa 1.100 m² in Verbindung mit circa 25 Wohnungen aufgeteilt auf eine Gesamtwohnflä-
che von circa 1.500 m². Für die Erschließung des Projekts sind circa 84 Stellplätze geplant. 
Wie im Folgenden erläutert wird, empfiehlt die Verwaltung das Vorhaben abzulehnen.  
 
Problemstellungen des geplanten Vorhabens 
Bei der vorgeschlagenen Entwicklung des Projekts werden verschiedene rechtliche Voraus-
setzungen bzw. städtebauliche Qualitätsanforderungen nicht beachtet.  
 
Lage im Außenbereich: 
Die vorgesehene Fläche liegt am Rand des Stadtteils Köln-Weiß und weist derzeit eine land-
wirtschaftliche Nutzung auf. Diese Lage erfordert eine Verträglichkeit des geplanten Projekts 
im bestehenden Siedlungskontext, da das Projekt in unmittelbarer Nähe zum Übergang zu 
dauerhaft landwirtschaftlich genutzten Flächen angesiedelt werden soll. Die geplante bauliche 
Gestaltung unterscheidet sich von der bestehenden Struktur des Stadtteils Köln-Weiß, die vor 
allem von Einfamilienhäusern und aufgelockerter Bebauung geprägt ist. Insbesondere die vor-
gelagerte Parkplatzfläche stellt sich städtebaulich als nicht integriert dar.  
 
Lage im Bereich der Schutzzonen 1 und 2 nach Deichschutzverordnung (DSchVO): 
Das Grundstück befindet sich im Bereich der Deichschutzzonen 1 und 2 (siehe Anlage 3). Das 
bringt besondere Anforderungen an die bauliche Entwicklung und Nutzung mit sich, denen 
das Konzept derzeit nicht gerecht wird. In der Schutzzone I ist unter anderem die Errichtung 
von baulichen Anlagen verboten. In der Schutzzone II bedarf es unter anderem für die Errich-
tung von baulichen Anlagen einer Genehmigung. Über Ausnahmen von den Verboten und 
eine Genehmigung entscheidet die Bezirksregierung Köln im Rahmen eines Deichaufsichtli-
chen Verfahrens. Die Hochwasserproblematik erfordert dazu die Notwendigkeit klimaanpas-
sungsgerechter Maßnahmen zur Sicherung vor Überflutungen. Der hohe Versiegelungsgrad, 
den das derzeitige Konzept vorsieht, steht im Widerspruch zu den Anforderungen einer nach-
haltigen und klimagerechten Planung. Vor dem Hintergrund zunehmender klimatischer Her-
ausforderungen ist ein flächensparender Ansatz unabdingbar, den die Planung nicht erfüllt.   
 
Nutzungen und Erschließung: 
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EHZK) der Stadt Köln empfiehlt für den Stadtteil 
Köln-Weiß eine Verbesserung der Versorgungssituation durch Ansiedlung eines Lebensmittel-

3 
marktes. Somit könnte durch die Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebs mit einer Verkaufs-
fläche von bis zu 1.100 m² die Versorgung des Stadtteils gestärkt werden. Dies jedoch mit der 
Voraussetzung der städtebaulichen Integration sowie der Öffnung in Richtung der umliegen-
den Wohngebiete. Das Erschließungskonzept des Plangebiets, vor allem die Anzahl und An-
ordnung der Stellplätze deutet jedoch stark auf die Ausrichtung auf den PKW-Verkehr hin. 
Dies steht im Widerspruch dazu, dass die Nahversorgung in erster Linie der umliegenden 
Wohnbevölkerung dienen soll und damit die Ziele einer nachhaltigen Mobilitätsentwicklung 
verfolgt, die den Umweltverbund – bestehend aus öffentlichem Nahverkehr, Fuß- und Radver-
kehr – stärken. Zudem werden die Anforderungen des Kooperativen Baulandmodells nicht be-
rücksichtigt. 25 Wohneinheiten sind unterhalb einer Schwelle, für die sich die Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens lohnt. 
 
Regional- und Flächennutzungsplan: 
Der rechtswirksame Regionalplan stellt für diesen Bereich einen Allgemeinen Freiraum- und 
Agrarbereich dar. Die Freiraumfestlegung wird überlagert mit den Darstellungen regionaler 
Grünzug, Bereich für den Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung, Grund-
wasser- und Gewässerschutz, sowie Überschwemmungsbereich. Somit steht das Vorhaben 
dem im Regionalplan dargestellten Freiraum und den hier vorgesehenen Funktionen entge-
gen. Der Entwurf des Regionalplanes sieht für den betreffenden Bereich keine Änderungen 
vor. 
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln stellt den von der Aufstellung 
des Bebauungsplanes betroffenen Bereich als Grünfläche dar. Grünflächen dienen insbeson-
dere der Erholung sowie der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes. Um dem Entwick-
lungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB, wonach Bebauungspläne aus den Darstellungen des Flä-
chennutzungsplanes zu entwickeln sind, zu entsprechen, müsste daher der Flächennutzungs-
plan geändert werden. Aus Sicht der Verwaltung kann das beschleunigte Verfahren nach § 
13a BauGB keine Anwendung finden, so dass eine Berichtigung des Flächennutzungsplanes 
nicht möglich ist. 
Der Landschaftsplan weis den Bereich wiederum als Landschaftsschutzgebiet aus. Zudem ist 
der Standort des Projekts derzeit dem sogenannten Außenbereich zuzuordnen. Im Außenbe-
reich sind jedoch nur privilegierte Vorhaben (z.B. landwirtschaftliche Betriebe) zulässig. Das 
geplante Vorhaben ist somit auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts nicht zulässig.  
 
Alternative 
Sollte der Beschlussempfehlung der Verwaltung nicht gefolgt werden, gäbe es folgende Alter-
native:  
Die Zielsetzung wäre, das geplante Vorhaben gezielt zu optimieren und an die städtebauli-
chen, sozialen und ökologischen Anforderungen anzupassen. Es bedarf einer verbindlichen 
Sicherstellung der geplanten Nutzungen. Ein zentraler Schwerpunkt liegt auf der Stärkung der 
Nahversorgung im Stadtteil Köln-Weiß. Darüber hinaus wird ein besonderer Wert auf die sozi-
ale Durchmischung des Projekts gelegt, indem mindestens 30 % der entstehenden Wohnun-
gen als geförderter Wohnraum realisiert werden sollen. Dies dient dazu dem wachsenden Be-
darf an bezahlbarem Wohnraum in Köln gerecht zu werden und eine breite Zugänglichkeit des 
Wohnraums sicherzustellen. 
Das Vorhaben sollte eine städtebauliche Neuordnung vorsehen, bei der die Parkplatzfläche 
nicht prominent an der Straße liegt, sondern dezentraler integriert wird. Darüber hinaus müs-
sen die Belange des Hochwasserschutzes konsequent berücksichtigt werden, insbesondere 
durch Maßnahmen wie eine angepasste Bauweise, die Minimierung von Versiegelung und die 
Schaffung von Retentionsflächen, um den Standort sicher und zukunftsfähig zu gestalten. Ein 
weiterer wesentlicher Aspekt der Planung wäre die Ausrichtung auf eine klimagerechte und 
nachhaltige Entwicklung. Klimaanpassungsmaßnahmen wie die Integration von Grünflächen 
und die Nutzung erneuerbarer Energien sollen sicherstellen, dass das Projekt zukunftsfähig 
gestaltet wird. Zudem wäre ein Mobilitätskonzept erforderlich, das umweltfreundliche und zu-
kunftsfähige Erschließungsoptionen integriert.

4 
Um eine hohe Planungsqualität zu gewährleisten, soll ein Qualifizierungsverfahren mit min-
destens fünf Planungsbüros durchgeführt werden. Dadurch können differenzierte Lösungen 
entwickelt werden, die auf die spezifischen Anforderungen des Quartiers abgestimmt sind. Er-
gänzend wird ein hohes Maß an Transparenz durch die Einbindung der Öffentlichkeit ange-
strebt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB soll deshalb nach 
Modell 2 in Form einer Abendveranstaltung durchgeführt werden. Eine Abendveranstaltung 
bietet den Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit, sich aktiv in den Planungsprozess einzu-
bringen, ihre Anliegen zu äußern und die Projektentwicklung mitzugestalten. 
Unabhängig von der Beschlussfassung ist eine Einordnung in das bestehende Arbeitspro-
gramm zu Bebauungsplanverfahren des Stadtplanungsamtes erforderlich. Angesichts vieler 
bereits beantragter Verfahren und enger personeller Ressourcen wäre nur eine mittel – lang-
fristiger Start möglich. 
 
Erläuterungen zu den Auswirkungen auf den Klimaschutz: 
Die Umsetzung des Bebauungsplanes hat voraussichtlich negative Auswirkungen auf den Kli-
maschutz durch die Emission des Klimaschadgases Kohlenstoffdioxid (CO2). Das Bebau-
ungsplanverfahren fällt unter die Anwendung der Leitlinien zum Klimaschutz der Stadt Köln. 
Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens werden Maßnahmen zur Einhaltung der 
Anforderungen der Leitlinien zum Klimaschutz geprüft. Nach den gesetzlichen Vorgaben fin-
det eine Umweltprüfung statt. Hierfür werden verschiedene Umweltgutachten erstellt.  
 
 
Anlagen 
Anlage 1 Geltungsbereich des Vorhabens 
Anlage 2 Lage im Bereich der Deichschutzzonen 1 und 2 
Anlage 3 Ausschnitt des Flächennutzungsplans  
Anlage 4 Präsentation des Vorhabenträgers Schoofs