Baulandentwicklung in Sprakel

V/0618/2011 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Baulandentwicklung in Sprakel 
Anregung der Bezirksvertretung Münster-Nord vom 02.11.2010  "Zügige Entwicklung für das 
Baugebiet östlich der Sprakeler Straße / westlich der B 219" 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
20.09.2011 Bezirksvertretung Münster-Nord Anhörung 
13.10.2011 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
18.10.2011 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
19.10.2011 Hauptausschuss Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1.  Die Baulandentwicklung in Sprakel erfolgt vorrangig im Bereich „nördlich Landwehr“.  
 
2.  Die Anregung der Bezirksvertretung Münster-Nord vom 02.11.2011 ist damit erledigt. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Entscheidung weder Kosten noch Folgekosten verur-
sacht. 
 
 
Begründung: 
Die Bezirksvertretung Münster-Nord hat am 02.11.2010 den ASSVW durch Beschluss gebeten, 
„für das als Baugebiet ausgewiesene Gelände östlich der Sprakeler Straße / westlich der B 219 
eine zügige  Entwicklung einzuleiten, um ein kontinuierliches Wachstum des Stadtteils abzusi-
chern“. Anlass für diesen Beschluss bildete der erneute Antrag der Eigentümer der Flächen östlich 
der Sprakeler Straße für diesen Bereich die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohn-
bauentwicklung zu schaffen. Frühere Anträge wurden vom ASSVW mit dem Vorrang einer städte-
baulichen Entwicklung auf städtischen Flächen zurückgestellt. 
 
Der Flächennutzungsplan weist für Sprakel große Entwicklungspotenziale für den Wohnungsbau 
aus. Die Fläche östlich der Sprakeler Straße gehört dazu, was für ihre grundsätzliche städtebauli-
che Eignung für eine sinnvolle städtebauliche Entwicklung des Stadtteils spricht. Allerdings ist die 
Lage in unmittelbarer Nähe zur neu errichteten Ortsumgehung nicht optimal. Die Planung eines 
Investors sieht eine Bebauung mit ca. 108 Wohneinheiten, verteilt auf Einfamilienhäuser und Ge-
Vorlagen-Nr.: 
V/0618/2011 
Auskunft erteilt: 
Herr Kurz 
Ruf: 
492 61 40 
E-Mail: 
Kurz@stadt-muenster.de  
Datum: 
05.09.2011 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0618/2011 
schosswohnbauten, vor. Die Stadt verfügt im Bereich „nördlich Landwehr“ selbst über planungs-
rechtlich abgesicherte Flächen, die kurzfristig für den Wohnungsbau erschlossen werden können. 
Das Areal bietet Platz für ca. 130 Einfamilienhäuser. Eine Entscheidung zugunsten einer der bei-
den Flächen ist erforderlich weil eine gleichzeitige Baulandentwicklung für mehr als 200 Wohnein-
heiten aus strukturellen Gründen nicht in Betracht kommt.  
- Bei einer zügigen Entwicklung dieses Volumens wäre die soziale Infrastruktur überlastet. Weder 
die Kindertagesstätte noch die Grundschule wären der Nachfrage gewachsen. Eine Erweiterung 
der Einrichtungen würde zu Sprunginvestitionen führen, die aus stadtwirtschaftlichen Gründen un-
vertretbar wären. 
- Eine gleichzeitige Vermarktung von mehr als 200 Wohneinheiten würde das Nachfragepotenzial 
des Stadtteils weit übersteigen. Beide Baugebiete müssten mit einer sehr langen – und damit un-
wirtschaftlichen – Entwicklungszeit rechnen. Eine gleichzeitige Baulandentwicklung in den Berei-
chen nördlich Landwehr und östlich der Sprakeler Straße wird im Übrigen auch vom potenziellen 
Investor für marktunverträglich gehalten.    
 
Im Ergebnis kann dies nur heißen, dass es auf eine schrittweise, dem Entwicklungspotenzial des 
Stadtteils angemessene, bauliche Entwicklung ankommt. Die Baugebiete müssen folglich mit ei-
nem zeitlichen Verzug von mehreren Jahren nacheinander realisiert werden.  
Mit einer Entscheidung zugunsten eines der beiden genannten Baugebiete ist keine Wertung im 
Hinblick auf ihre grundsätzliche städtebauliche Eignung für die Entwicklung Sprakels verbunden. 
Allerdings sind sämtliche kommunalen Vorinvestitionen (Grunderwerb, Kita) auf die Baufläche 
„nördlich Landwehr“ konzentriert worden. 
 
Die Anregung der Bezirksvertretung Münster-Nord an den ASSVW wurde zum Anlass genommen, 
beide Gebiete hinsichtlich ihrer wichtigsten Merkmale und Rahmenbedingungen zu vergleichen. 
Grundlage bilden einerseits die durch den rechtskräftigen Bebauungsplan abgesicherte Planung 
der Stadt und andererseits die städtebauliche Planung sowie die Erklärungen hierzu des potenziel-
len Investors zu den Privatflächen östlich der Sprakeler Straße. Der Investor strebt eine gemischte 
Wohnbebauung aus Geschosswohnungen und Einfamilienhäusern in zweigeschossiger Bauweise 
mit geneigten Dächern an. Eine Erweiterungsoption für den Lebensmittelmarkt soll berücksichtigt 
werden. 
 
Städtebauliche Struktur / Lage 
Von beiden Gebieten aus sind die Versorgungse
inrichtungen und öffentlichen Einrichtungen fuß-
läufig gut zu erreichen. Während der Bereich „östlich der Sprakeler Straße“ näher zu Einkaufsmög-
lichkeiten entlang der Sprakeler Straße liegt, grenzt der Bereich „nördlich Landwehr“ direkt an die 
neuerrichtete Kindertagesstätte und Jugendeinrichtung und die Grundschule an.  
 
Lärmschutz 
Für beide Baugebiete gelten dieselben Anforderungen an den Lärmschutz (DIN 18
005). Realisiert 
werden sie im Bereich „nördlich Landwehr“ durch einen ausreichenden Abstand zur BAB. Wegen 
der räumlichen Nähe zur Bahnanlage und zur B 219 kann der Lärmschutz im Bereich „östlich der 
Sprakeler Straße“ nur durch einen Wall und eine Wand erfolgen. Sinnvoll wäre diese Investition 
auch, da durch diese Lärmschutzmaßnahmen auch die bestehende Bebauung profitieren würde, 
ebenso wie die bestehende Wohnbebauung auf der Westseite Sprakels durch den Lärmschutzwall 
im Zuge des geplanten 6-streifigen Ausbaus der BAB A1 profitieren wird. 
 
Realisierungsperspektive / Vermarktungsbeginn 
Für das städtische Gebiet „nördlich
 Landwehr“ liegt Planungsrecht bereits vor. Die Erschließung 
kann erfolgen sobald die finanziellen Mittel bereitstehen. Im städtischen Haushalt stehen die Mittel 
ab 2012 bereit. Das Amt für Immobilienmanagement kann diesen Termin sicherstellen, so dass ein 
Vermarktungsbeginn ab 2013 gewährleistet werden kann. 
 
Für die Flächen östlich der Sprakeler Straße wäre zunächst das erforderliche Bauleitplanverfahren 
durchzuführen, bevor mit der Erschließung begonnen werden könnte. Dadurch wäre ein Vermark-
tungsbeginn voraussichtlich erst ab 2014 möglich.

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V/0618/2011 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Die Stadt hat die Flä
chen „nördlich Landwehr“ bereits vor sieben Jahren erworben. Der Kaufpreis 
und die seither entstandenen Kosten für die Finanzierung belaufen sich auf eine Gesamtsumme 
von ca. 1,2 Mio €. Die Kosten für die Finanzierung steigen weiter, solange keine Vermarktung der 
Flächen erfolgt. Ob die Stadt ihre Kosten durch den Verkauf der Flächen refinanzieren oder ggf. 
einen Überschuss erwirtschaften kann, hängt daher maßgeblich vom Beginn der Vermarktung ab. 
Das Amt für Immobilienmanagement hat errechnet, dass ab 2014 die Kosten für Grunderwerb und 
Vorfinanzierung die in Sprakel erzielbaren Erlöse für erschlossenes Wohnbauland überschreiten 
werden. Das bedeutet, dass ab 2014 nicht nur die Investitionen der Stadt nicht mehr zu refinanzie-
ren wären, sondern dass auch noch Jahr für Jahr mit nicht erfolgter Vermarktung der städtischen 
Flächen höhere Verluste für die Stadt entstehen.  
 
Die Flächen östlich der Sprakeler Straße würden durch den potenziellen Investor entwickelt. Die 
Kosten für die Planung und Erschließung sowie der Lärmschutzanlagen würden durch ihn über-
nommen.  
 
Vor diesem Hintergrund wäre bei einer vorrangigen Entwicklung von Flächen „östlich der Sprakeler 
Straße“ ein Ausgleich von Vermögensnachteilen zugunsten der Stadt erforderlich, dafür dass die 
Stadt ihre Baulandvermarktung zugunsten eines Dritten für einen gewissen Zeitraum zurückstellt. 
Auf eine entsprechende Nachfrage seitens der Verwaltung wurde ein derartiges Partizipationsmo-
dell jedoch sowohl vom Eigentümer als auch vom Investor abgelehnt. 
 
Zur Erläuterung und Vorbereitung einer Entscheidung ist die künftige Baulandentwicklung auf An-
regung des Vorsitzenden des Planungsausschusses in 2011 Gegenstand mehrerer interfraktionel-
ler Gespräche gewesen, in denen die Verwaltung berichtet hat. 
 
Fazit 
Der Vorran
g für die Entwicklung der städtischen Flächen „nördlich Landwehr“ sollte beibehalten 
werden. Dafür sind sowohl städtebauliche als auch stadtwirtschaftliche Gründe ausschlaggebend. 
Eine Erschließung und Vermarktung der Flächen „nördlich Landwehr“ ist zu einem früheren Zeit-
punkt möglich als im Bereich „östlich Sprakele r Straße“. Eine vorrangige Entwicklung der Flächen 
„östlich Sprakeler Straße“ würde dem Investor den wirtschaftlichen Vorteil einer kurzfristigen und 
alleinigen Vermarktung von Wohnbauflächen in Sprakel sichern, während die Stadt die Verluste 
aus einer verspäteten Vermarktung ihrer Flächen allein zu tragen hätte. Dies ist aus stadtwirt-
schaftlichen Gründen nicht zu rechtfertigen.   
 
 
 
 
i.V. 
 
gez. 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
- Beschluss der Bezirksvertretung Münster-Nord vom 02.11.2010 
- Luftbild und Übersichtsplan mit Lage der Bauflächen 
- Städtebauliche Planungen „nördlich Landwehr“ und „östlich Sprakeler Straße“

B 219 Aldruper Straße 
263 
262 
259 
253 
248 
231 
I
I
15 
15a 
252 
250 
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238 
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230 
275 
225 
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73 
201 
11 
13 
270 
255 
258 
228 
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Hasel stiege 
202 
184 
180 
269 
257 
256 
241 
251 
243 
229 
227 
B 219 Aldruper Straße 
226 
224 
279 
222 
278 
219 
267 
244 
242 
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236 
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522 518 
519 538 
529 
528 
397 
530 
531 
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398 
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534 
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536 
537 
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399 
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409 410 
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B 219  Aldruper Straße 
268 
265 
264 
266 
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245 
38 
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I
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152 
153 
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131 132 
I
216 
173 
215 
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232 
233 107 
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234 
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II 
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II 
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388 389 
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137 
4
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6
II 
14 16 
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143 144 
122 121 
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129 130 
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282 
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213 
178 
182 
174 
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B 219  Sprakeler Straße 
271 
5
I
172 
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II 
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II 
111 
112 
II 
II 
113 
114 
II 23 
II 
II 115 
116 
II 
II 
II 
118 
117 
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I
640 
40 
I
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39 
38 
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248 
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I
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III 
II 
I
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41 
II 
57 
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I
799 
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387 386 
II 
65b 
II 
65a 
I
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403 404 405 406 
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2
II 
135 
12 
II 
142 
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II 
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II 
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II 
128 
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I
II 
91 
173 
1
3
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183 
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9
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II 
I
II 13 
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II 
15 
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13a 
II 
15a 
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17a 
17c 
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19 
B 219  Sprakeler Straße 
19a 
21a 
21 
23a 
25 
25a 
27 
27a 
I
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I
29b 
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31 
33 
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II 
48 
1032 
II 52 
II 
50 
B 219   Sprakeler  Straße 
II 
9
734 
56 
58 
II 
60 
II 
64 
II 66 
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II 
68 
II 
70 
II 
72 
II 
74 
II 76 
II 
78 
684 
832 
833 
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II 
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93 
169 
168 
172 
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I
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198 54 
197 
199 
II 22 
II 
22a 
II 
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II 
24a 
26a II 
789 790 
II 
1
I 38 
I774 
II 1065 
1033 
1031 
1030 1010 
1034 
1035 
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II 
3
II 
5
II 
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732 733 
731 730 
670 
M ari enstraße 
II 671 
II 
673 669 
672 
674 
675 
676 
677 
678 
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680 
682 
681 
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1
I-I 
757 
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II
3
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740 
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II
768 758 
723 
533 
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26 II 
II 
28 
603 
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II 
30 
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784 
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786 787 788 
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III 
3
487 
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I
773 
53 
B öckm ann p la tz 
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1
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II 
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II 
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1008 
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1006 1004 
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2
4
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716 
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668 
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660 
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I39 
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1
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10 
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16 
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17 
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II 
638 640 
639 
I 24 
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I 28 
I 32 
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I 36 
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40 
2
480 
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I
15 
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I
10 
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19 
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T öm m er swe g 
16 
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743 
742 
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östlich Sprakeler Straße 
Sprakel - Mitte 
nördlich Landwehr 
Sprakel - Übersichtsplan

nördlich Landwehr
Sprakel Mitte
östlich Sprakeler
Straße
A1
2
9
B 
1

Auszug aus der Niederschrift der 9. öffentlichen Sitzung der Bezirksvertretung Münster-
Nord am 02.11.2010: 
 
  
 
Punkt 6.2 der Tagesordnung 
A-N/0034/2010 
Zügige Entwicklung für das Baugebiet östlich 
Sprakeler Straße / westlich B 219 
 
Herr Janning (CDU) nahm zum Antrag Stellung. Nach a usführlicher Diskussion wurde der 
Antrag mit 13 Ja-Stimmen (CDU, SPD, FDP) und 4 Nein -Stimmen (Bündnis 90/die Grünen 
und die Linke) mehrheitlich wie folgt beschlossen: 
 
„Der Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft wird gebeten, 
für das als Baugebiet ausgewiesene Gelände östlich Sprakeler Straße / westlich B219 (Ge- 
markung St. Mauritz, Flur 44, Flurstück 236) eine z ügige Entwicklung einzuleiten, um ein 
kontinuierliches Wachstum des Stadtteils abzusichern. 
Dabei darf die zügige Entwicklung und Realisierung der „Mitte Sprakels“ nicht beeinträchtigt 
oder gar verzögert werden.“ 
 
 
Verteiler: 
 
 
III / 61 
 
33 No

Bebauungsplan 459, nördlich Landwehr Östlich Sprakeler Straße