Haushaltskonsolidierungsprogramm 2007 - 2010 - Abschlussbericht der Firma Rödl + Partner

V/0762/2006 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Gebäudemanagement 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Haushaltskonsolidierungsprogramm 2007 - 2010 - Abschlussbericht der Firma Rödl & Partner 
hier: Flächenoptimierung bei der Bereitstellung von Gebäuden im Immobilienvermögen der Stadt 
Münster 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
07.11.2006 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Bericht 
 
 
Vorbemerkung/Berichtsanlass: 
 
Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 23. 8.2006  die Vorlage 0579/2006 „Haushaltskonsoli-
dierungsprogramm 2007 bis 2010 – Abschlussbericht der Firma Rödl & Partner GbR: Beratung 
und Begleitung der Stadt Münster bei der Konsolidierung des städtischen Haushaltes 2007 ff.“ 
beraten. Der Abschlussbericht der Firma Rödl & Partner ist  den Mitgliedern der Ausschüsse zu-
geleitet worden.  Ergänzend ist zur Vorlage der Verwaltung (Antrag der CDU-Fraktion und der 
FDP-Fraktion - Ziffer 1.4 des Ratsbeschlusses) u.a. beschlossen worden: 
 
„Der Rat beauftragt die Verwaltung: 
 
• Die im Abschlussbericht der Firma Rödl & Partner durch interkommunalen Vergleich er-
hobenen Konsolidierungspotentiale hinsichtlich der finanzwirksamen Gründe für die Un-
terschiede in der Leistungserbringung zwischen der Stadt Münster und den Vergleich 
Städten zu analysieren und zu konkretisieren. 
• Für die einzelnen Konsolidierungspotentiale aus dem IKV ein individuelles Stufenraster 
vorzulegen, aus dem hervorgeht, welche prozentuale Ausnutzung des Einsparpotentials 
welche Auswirkungen auf die jeweilige Leistungserbringung durch die Stadt Münster oder 
freie Träger hat. 
• Darzustellen, bis wann der entsprechende Konsolidierungseffekt erzielt werden kann. 
• Diese Analysen spätestens bis zu den Herbstferien zur weiteren Beratung vorzulegen.“ 
 
Die Verwaltung kommt mit dieser Berichtsvorlage diesem Auftrag nach. Der folgende Bericht 
analysiert zum einen den vorgenommenen Städtevergleich für das Produkt „Bereitstellung von 
Gebäuden“, um mögliche Besonderseiten und signifikante Unterschiede, die für die Interpretation 
der Ergebnisse des Städtevergleichs von Bedeutung sind, herauszuarbeiten und die vermuteten 
Konsolidierungspotentiale im Hinblick auf ihre sachliche und zeitliche Umsetzbarkeit zu prüfen. 
Dabei bezieht sich die Verwaltung auf die Hinwei se im Abschlussbericht der Firma Rödl & Part-
ner unter Einbezug der nachgereichten (Zusammenfassung vom 25.08.2006) Hinweise der Firma 
Rödl & Partner zu einigen  interkommunalen Vergleichen.  
Vorlagen-Nr.: 
V/0762/2006 
Auskunft erteilt: 
Herr  Löhr 
Ruf: 
492 65 00 
E-Mail: 
LoehrG@stadt-muenster.de 
Datum: 
22.09.2006 
Öffentliche Berichtsvorlage

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Die Prüfungsergebnisse zu den interkommunalen Vergleichen hat die Verwaltung dem Haupt-
ausschuss zusammengefasst in seiner Sitzung am 27.9.2006 zur Kenntnis gegeben, mit dem 
Vorschlag, die Berichte zur jeweiligen fachpolitischen Debatte in den/die zuständigen Fachaus-
schüsse zu verweisen. Diesem Vorschlag ist der Hauptausschuss gefolgt. 
 
Gemäß Ratsbeschluss zur Vorlage 0579/2006 „Haushaltskonsolidierungsprogramm 2007 bis 
2010“ (Beschlussvorschlag Ziffer 2) wird das Gutachten der Firma Rödl & Partner GbR zur weite-
ren Konkretisierung, Abstimmung und  Begleitung des Beratungsverfahrens federführend an den 
Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften und für die übergreifenden personel-
len  organisatorischen Prüfungs- und Entscheidungssachverhalte an den Ausschuss für Perso-
nal, Recht und Ordnung verwiesen. Dem Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegen-
schaften (AFBL) obliegt (vgl. Begründung zu Beschlussvorschlag Ziffer 3 der Vorlage 0579/2006) 
die federführende, ressortübergreifende Bündelungsfunktion im Hinblick auf die fachlich, finan-
zielle Gesamtsteuerung der Umsetzung der Haushaltskonsolidierung unter Einbezug der Hinwei-
se und Vorschläge der Firma Rödl & Partner. Daher hat  der Hauptausschuss die Verwaltung 
beauftragt, nach Abschluss der Beratungen in den zuständigen Fachausschüssen eine zusam-
menfassende Vorlage mit  den Ergebnissen der Beratungen dem AFBL vorzulegen. 
 
 
Bericht 
 
1. Analyse des Vergleiches
 
 
1.1. Das Gebäudemanagement stellt als interner Dienstleister den nutzenden Fachbereichen 
Gebäude für die jeweilige Fachaufgabe bereit. Mit der Einführung eines zentralen Gebäu-
demanagements durch Ratsbeschluss vom März 2003 wurde gleichzeitig auch das Ver-
mieter-Mieter-Modell  als Kontraktbeziehung zwischen Nutzern und Bereitsteller festge-
legt. In der Zielsetzung bedeutet das nach Umstellung der Gesamtverwaltung auf die 
kaufmännische Buchführung, dass die Nutzer für die von ihnen genutzten Flächen eine 
Miete bezahlen müssen. 
 
1.2 Das Produkt „Bereitstellung von Gebäuden“ im  Rahmen städtischer Daseinsvorsorge 
stellt sich dar aus Pflichtaufgabe (Schulen, Kindertagesstätten…) und freiwilliger Leistung 
(Betriebsgebäude, Kultur…), dessen Umfang, Qualität  und Kosten sich sowohl aus ge-
setzlichen als auch kommunalpolitischen Vorgaben ableitet. Die Wirtschaftlichkeit und Ef-
fizienz der Leistungserbringung werden von organisatorischen-  und Verfahrensregelun-
gen bestimmt. 
 
1.3 Der Abschlussbericht der Firma Rödl & Partner verweist im Bereich des hier betrachteten 
Produkts auf den Vergleich der Städte Münster, Aachen, Mönchengladbach und Bonn. 
Referenzwert für den interkommunalen Vergleich ist die Kennzahl (öffentliche, für Verwal-
tungszweckegenutzte) „Fläche je Einwohner“. 
 
Bei einem Mittelwert der betrachteten Städte von 2,88 m²/Ew (min.: 2,07; max.: 3,71) liegt 
Münster mit 3,29 m²/Ew im mittleren Bereich. Diese Werte wurden mit geringen Abwei-
chungen  im wesentlichen auch in  einem Städtevergleich bestätigt, der durch eine Ar-
beitsgruppe der Ämter 10, 23 und 65 im Laufe des Sommers 2006 im Zusammenhang mit 
der Prüfung einer Zusammenlegung der Ämter 23 und 65 unter den Städten Aachen, Bie-
lefeld, Bonn, Düsseldorf, Dortmund, Köln und Solingen durchgeführt wurde. Im Rahmen 
dieser Städtebefragung konnten zusammenfassend beispielhaft folgende Ursachen für 
die unterschiedlichen Werte vermutet werden: 
 
 - Umfang der Zuordnung der öffentlichen Flächen zum zentralen Gebäude- und 
Immobilienmanagement. Dazu gehört z.B. auch die Frage, ob Nutzerbereiche (z.B.

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Bäder) aus dem städtischen Vermögen ausgegliedert sind oder ob unterschiedliche 
Nutzerflächen (z.B. Krankenhäuser) mit zum Betriebsvermögen gezählt werden. 
 - Zeitraum der Einführung einer zentralen Immobilienbewirtschaftung mit klar struk-
turierter Vermieter-Mieter-Beziehung und definierten Mietzahlungen. Der Immobilien-
Service-Betrieb Bielefeld ( Bezugsfläche von 2,12 m²/Ew) besteht als Eigenbetrieb mitt-
lerweile seit 1998 und hat in den letzten Jahren sein Portfolio erheblich verschlankt. 
 - Größe der einzelnen Einrichtungen  (z.B. Schulen) um die Räume über die Nut-
zungszeit ohne Leerstand wirtschaftlich zu nutzen. 
 
 Eine genauere Untersuchung der strukturellen Unterschiede in den genannten Städten 
vermag sicherlich weiteres Konsolidierungspotenzial aufzuzeigen. 
 
2. Bewertung möglicher Konsolidierungspotentiale
 
 
 2.1 Zusammenfassend wird der IKV im Abschlussbericht der Firma Rödl & Partner durch die 
Ermittlungen der Verwaltung im Wesentlichen bestätigt. Dennoch erscheint das in der 
Summe aufgezeigte Konsolidierungspotenzial von 110 000 m² als wenig realistisch. 
  
Allein der Bildungsbereich nutzt über 50% der städtischen Gebäudefläche. Hier weist 
Münster zum Landesdurchschnitt und zu den benannten Städten eine differenzierte Be-
völkerungsentwicklung auf, die dem allgemeinen Trend zumindest im Bereich weiterfüh-
render Schulen erst mit zeitlicher Verzögerung folgt. Dennoch wird der Bildungsbereich 
im Rahmen der Schulentwicklungsplanung näher analysiert werden müssen. 
 
Im Verwaltungsbereich hat in den letzten Jahren bereits ein starker Konzentrationspro-
zess stattgefunden, der sich zukünftig nur in  dem Verhältnis der Reduzierung im Perso-
nalbereich verändern wird. 
 
Auch in anderen Nutzerbereichen lassen sich aufgrund der Vorgaben aus wohnungsna-
her Versorgung erst mittel- bis langfristig Einsparpotenziale schöpfen. 
 
Darüber hinaus wird aufgrund politischer Beschlüsse z. Zt. das Portfolio städtischer Im-
mobilien immer noch erhöht.  
 
 2.2. Die Verwaltung schlägt daher in einem ersten Schritt vor, das bis zum Jahr 2010 er-
reichbare Konsolidierungsziel mit rd. 20.000 m² Fläche  festzulegen. Nach den Be-
rechnungsangaben der Firma Rödl & Partner ergibt sich daraus ein Einsparpotential von 
ca. 2 Mio. € strukturell. 
 
 2.3 Die Erreichung dieses Zieles ist in erheblichem Maß von folgenden Rahmenvorgaben 
abhängig: 
 
   - Strategische Bedarfsanalyse und Investitionscontrolling 
 
    Bis heute werden Fragen des baulichen Bedarfs von den jeweiligen Fachbereichen 
bestimmt. Dies muss in Zukunft auch weiterhin möglich sein. Dies setzt aber voraus, 
dass eine fachübergreifende und transparente Bedarfsanalyse die Optimierung der 
Gebäudenutzung ermöglicht und damit zu dauerhafter Konsolidierung führt. 
 
   - Zusammenführung der Gebäude- und Immobilienwirtschaft 
 
    In den Ämtern 23 und 65 werden in großem Maße gleiche und ähnliche Aufgaben 
erledigt. Der Schnittstellenumfang ist unwirtschaftlich und führt zu langen Abstim-
mungs- und Entscheidungsprozessen. Andererseits bestehen zwischen dem soge-
nannten „strategischen“ Vermögen und dem operativen Geschäft der Gebäudebereit-
stellung für die nutzenden Fachbereiche enge kaufmännische und strukturelle Ab-

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hängigkeiten. Die Zusammenführung beider Ämter in einer Organisationseinheit ist 
daher schnellstmöglich umzusetzen. 
 
   - Prüfung der Organisationsform der zentralen Gebäude- und Immobilienwirtschaft 
 
    Die weitaus überwiegende Zahl der Großstädte – und mittlerweile auch der Mittel-
städte – nicht nur in Nordrhein-Westfalen haben für die zentrale Gebäude- und Im-
mobilienwirtschaft die Organisationsform des Eigenbetriebs bzw. der eigenbetriebli-
chen Einrichtung gewählt. Hierzu wird auf die Ausführungen im Abschlussbericht (S. 
10 ff., Kap. 3.1.1) verwiesen. Die Entscheidung in den Städten erfolgte immer aus 
wirtschaftlichen Erwägungen der Haushaltskonsolidierung im Rahmen der Umstel-
lung auf die doppische Haushaltsführung. Dabei war die Sicherung der vollen parla-
mentarischen Kontrolle deutliche Hilfe für die organisatorische Entscheidung. In den  
Städten mit längerer Praxis  konnte auf diesem Weg der ursprünglich in der Bilanz 
des Eigenbetriebs  übernommene Instandhaltungsrückstau mittlerweile komplett ab-
gebaut werden.  
 
Als Motor für diese Haushaltskonsolidierung kann nach übereinstimmender Auffas-
sung der o.g. Städte das Vermieter-Mieter-Modell angesehen werden. Durch die von 
den nutzenden Fachbereichen an den Vermögensbetrieb zu entrichtende marktähnli-
che Miete entwickelt sich dort das Bewusstsein für einen verantwortungsvollen Um-
gang mit notwendiger und nicht notwendiger Fläche. Dass diese Miete tatsächlich 
fließt und aus dem Haushalt der Fachbereiche für alle gebäudewirtschaftlichen Leis-
tungen zu zahlen ist, hat durchgehend zu einer Optimierung der Bestandsnutzung ge-
führt. 
 
Die Verwaltung schlägt daher vor, neben einer Zusammenlegung der Ämter 23 und 
65 auch die Organisationsform einer eigenbetriebsähnlichen Einrichtung umzusetzen. 
 
3. Zusammenfassung
 
 
 Mit dem Vorschlag einer mittelfristig zu erreichenden Flächenoptimierung von 20.000 m² geht 
die Gebäude- und Immobilienwirtschaft einen ersten Schritt zur Optimierung des Portfolios. In 
nächster Zeit muss hierauf zwingend auch eine Optimierung der Organisationsform und der 
für das wirtschaftliche Handeln der Gebäude- und Immobilienwirtschaft erforderlichen Verfah-
renvereinfachungen folgen. Die Verwaltung wird hierüber rechtzeitig die notwendigen Ent-
scheidungsgrundlagen erarbeiten. 
 
I. V. 
 
 
gez. 
Joksch 
Stadtbaurat