Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfs 63451/03;

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Begründung nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für die Beteiligung der 
Öffentlichkeit zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan -Entwurf 63451/03 
Arbeitstitel: "Nördlich Scheidtweilerstraße in Köln-Braunsfeld" 
 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung 
Anlass der Planung ist der Antrag der Grundstückseigentümerin und Vorhabenträgerin, RDR 
Grundbesitz GmbH mit Sitz in Köln, auf Aufstellung eines Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP). Im Gegensatz zur Zielsetzung 
des erst vor kurzem rechtsverbindlich gewordenen Bebauungsplanes 63451/02 soll der 
bestehende Getränkemarktbetrieb jetzt doch langfristig gesichert und nach entsprechendem 
Abriss als Neubaubestandteil in ein Wohn- und Geschäftsgebäude integriert werden. Dies ist 
notwendig, da der Getränkemarktbetreiber sich die Fläche mietvertraglich bis 2043 gesichert 
hat und ansonsten vorher keine Wohnbebauung entsprechend dem rechtsverbindlichen 
Bebauungsplan realisiert werden könnte. Über die Neuaufstellung des Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes (VEP) kann somit zeitnah ein Stück Stadtreparatur betrieben werden.  
 
Die Schaffung des Planungsrechtes soll gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) durch einen 
vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden. Bestandteil des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes wird der Vorhaben- und Erschließungsplan. In einem Durchführungsvertrag 
verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zur Durchführung der Planung. Da es sich um einen 
Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer bebauten innerstädtischen Fläche, d. h. um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt, soll der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB 
(Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden. 
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans wird bei einer Plangebietsgröße von ca. 3.787 qm weniger als 20.000 
qm betragen und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 
BauGB. Dabei werden zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Bebauungspläne im engen 
sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche 
mitzurechnen wäre. 
 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von 
Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung 
nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem 
Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. 
Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter – 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne 
des Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
 
Da die Voraussetzungen des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB vorliegen, wird der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan "Nördlich Scheidtweilerstraße in Köln-Braunsfeld" im 
beschleunigten Verfahren aufgestellt. Dabei können die Verfahrenserleichterungen des § 13 
Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Von den frühzeitigen 
Beteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen, ebenso von der

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formalen Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2 a BauGB und 
von der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB; § 4 c BauGB (Monitoring) 
ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden untersucht und in die 
Abwägung eingestellt. 
 
1.2 Ziel der Planung 
 
Ziel der Planung ist die Errichtung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes an der 
Scheidtweilerstraße 50. Im Erdgeschoss des Gebäudes ist die Bestandssicherung eines 
bestehenden kleinflächigen Getränkemarktes (Verkaufsfläche von < 800 qm), in den oberen 
Geschossen sind ca. 107 kleine Wohnungen (zwischen 30 - 70 m²) für diverse Nutzergruppen, 
wie z. B. Studenten, Singles, alleinerziehende Eltern, Berufseinsteiger oder kurzfristig 
Beschäftigte (Professoren, Dozenten etc.) geplant. Das Vorhaben soll dabei diverse 
Wohnformen in den Blick nehmen. Beispielsweise auch Wohneinheiten, die ein sog. Serviced 
Wohnen für Senioren oder kurzfristig Beschäftigte zur Verfügung stellen. Darüber hinaus sind 
Gemeinschaftsräume sowie eine gemeinsame Dachterrassennutzung auf den ein- und 
dreigeschossigen Gebäudeteilen geplant. Ebenerdig sowie in einer Tiefgarage im 
Untergeschoss sind Stellplätze für Kunden und Mieter des Gebäudes vorgesehen. 
 
Die Standortsicherung des Marktes ist erforderlich, da der Getränkemarktbetreiber sich die 
Flächen aufgrund eines Mietvertrages (bereits mit dem Voreigentümer geschlossen) bis 2043 
gesichert hat. Zudem soll mit Rücksicht auf die benachbarten Paulihöfe und der dort 
vorgesehenen Wohnnutzung rückwärtig ein geschlossener Garagenbereich im Erdgeschoss 
realisiert werden. Wegen der Topographie des Gesamtgrundstücks, insbesondere wegen des 
Geländeversprungs zum rückwärtigen benachbarten Projektgrundstück Paulihöfe, bietet sich 
die städtebaulich sinnvolle und aus Lärmschutzgründen notwendige Deckelung der bisher 
offenen Parkplätze an, so dass ein ebenerdiges Garagengeschoss entsteht. Ebenerdige 
Stellplätze sind für den Betrieb eines Getränkemarktes unabdingbar. Dies hat zum einen 
Auswirkungen auf die Festsetzung der Baugrenzen, zum anderen auf die zulässige GRZ 1 und 
GRZ 2 sowie möglicherweise auf die Berechnung der GFZ, falls der § 21 a BauNVO hier keine 
Anwendung finden kann. 
 
Folgende geänderte Festsetzungen sind im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes geplant: 
- Vergrößerung des Baufensters für den Getränkemarkt und das Garagengeschoss des 
Erdgeschosses 
- Erhöhung der GRZ 1 (von 0,5 auf 0,8) und GRZ 2 (von 0,6 auf 0,9) für den 
Getränkemarkt, das Garagengeschoss und die Tiefgarage mit ihren Zu- und Ausfahrten. 
- Erhöhung der zulässigen GFZ (von 1,6 auf 2,0) für den Getränkemarkt und das 
Garagengeschoss und aufgrund der Tatsache, dass das oberste Geschoss nach der 
aktuellen Planung als Vollgeschoss zählt. Das oberste Geschoss springt weder allseitig 
zurück noch bleibt es unterhalb von 3/4 der darunterliegenden Geschossfläche und ist 
damit auch gemäß der neuen BauO NRW kein Staffelgeschoss mehr. . 
- Damit zusammenhängend die Erhöhung der maximal zulässigen Geschossigkeiten von 
V auf VI, da das oberste Geschoss nach aktueller Planung kein Staffelgeschoss mehr 
ist. Die maximale Gesamthöhe bleibt unverändert gegenüber dem rechtsverbindlichen 
Bebauungsplan. 
- Verschiebung des Zufahrtsbereiches für die Tiefgarage und Ausweisung eines 
Anlieferbereichs.

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2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Braunsfeld. Der Geltungsbereich ist Teil des 
rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 63451/02. Er ist ca. 3.787 qm groß und entspricht nach 
aktuellem Katasterplan dem Flurstück 1817 der Flur 68 der Gemarkung Müngersdorf.  
 
Im Norden wird das Grundstück durch die Wohnbebauung Paulihöfe, im Westen durch das 
Eckgrundstück zum Maarweg, im Osten vom Straßenbahndepot der KVB und im Süden von 
der Scheidtweilerstraße begrenzt.  
 
2.2  Vorhandene Struktur 
Der Geltungsbereich befindet sich am nördlichen Rand des Stadtteilzentrums Braunsfeld. 
Gegenüber dem Plangebiet an der Scheidtweilerstraße liegt als größere Einrichtung des 
Einzelhandels ein Hit-Markt. Vor allem entlang der Aachener Straße hat sich eine Vielzahl von 
kleineren und größeren Einzelhandelsnutzungen etabliert. Sie werden ergänzt durch ein 
reichhaltiges Angebot an Dienstleistungen und gastronomischen Einrichtungen.  
 
Nördlich des Geltungsbereichs sind mit den Paulihöfen und dem Wohnquartier Baesweiler Hof 
Wohnnutzungen realisiert worden. Entlang des Maarweges und der Scheidtweilerstraße 
dominiert ebenfalls die Wohnnutzung. Insbesondere in den Erdgeschosszonen befinden sich 
teilweise gewerbliche Einstreuungen, die aus Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen 
gebildet werden. Westlich jenseits des Maarweges liegen große, zusammenhängende 
Wohnviertel. Östlich des Plangebietes betreiben die Kölner Verkehrs-Betriebe (KVB) ein 
Straßenbahndepot mit Instandsetzungs- und Reparaturbetrieb auch zur Nachtzeit. 
 
2.3  Erschließung 
Der Geltungsbereich ist über die Scheidtweiler Straße an das überörtliche 
Straßenverkehrsnetz und an das Radwegenetz angebunden. Über diese Straße erfolgt auch 
die Anlieferung. Die übergeordnete Anbindung des Plangebietes nach Osten zur Innenstadt 
und Inneren Kanalstraße sowie nach Westen Richtung Autobahnring erfolgt über die 
Aachener Straße. 
 
Der Geltungsbereich selbst grenzt an die Scheidtweilerstraße an. Die Scheidtweilerstraße 
erschließt hauptsächlich die anliegenden Nutzungen, ist aber aufgrund der Tatsache, dass am 
Knotenpunkt Aachener Straße/Gürtel nicht alle Fahrbeziehungen möglich sind, auch eine gern 
genutzte Verbindung zwischen Stadtwaldgürtel und Maarweg. Mit der Hauptverwaltung der 
KVB, der DKV und dem Hit-Markt sind verkehrsintensive Nutzungen Anlieger der 
Scheidtweilerstraße, die sowohl in den Verkehrsspitzen des Berufsverkehrs als auch tagsüber 
im Einkaufsverkehr ein spürbares Verkehrsaufkommen generieren. 
 
Die nächstgelegene Haltestelle im Stadtbahnliniennetz der KVB ist die Haltestelle "Maarweg". 
Sie liegt fußläufig rund 200 m vom Plangebiet entfernt. An der Haltestelle "Maarweg" verkehrt 
die Linie 1 in hoher Takthäufigkeit. An der Haltestelle "Aachener Straße/Gürtel", die eine 
Station weiter stadteinwärts liegt, können die Linien 7 und 13 erreicht werden. 
 
Über die Scheidtweilerstraße ist das Plangebiet an die Ver- und Entsorgungsleitungen 
(Wasser, Energie, Abwasser) angeschlossen. Das Grundstück ist bereits vollflächig versiegelt, 
die natürliche Bodenfunktion ist bereits gestört.

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2.4 Planungsrechtliche Situation 
Der Geltungsbereich ist Teil des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 63451/02, welcher für den 
Bereich allgemeine Wohngebiete (WA) und entlang der Scheidtweilerstraße eine geschlossene 
fünfgeschossige Bebauung festsetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist mit 0,5, die 
Geschossflächenzahl (GFZ) mit 1,6 festgesetzt.  
 
Mit der künftigen Rechtsverbindlichkeit des hiermit vorgeschlagenen Bebauungsplanes 
(Vorhabenbezogener Bebauungsplan) werden die unterliegenden Festsetzungen des 
Bebauungsplanes 63451/02 im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
außer Kraft gesetzt. 
 
 
3. Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt für das Plangebiet allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die 
Planung entspricht somit den Zielen der Regionalplanung. 
 
3.2 Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
63451/02 auf der Grundlage des § 13 a BauGB im Wege der Berichtigung angepasst und stellt 
jetzt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine Wohnbaufläche dar. Die im Geltungsbereich 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geplante Art der baulichen Nutzung (Wohn- und 
Geschäftsgebäude in Anlehnung an ein allgemeines Wohngebiet) ist somit aus den 
Darstellungen des FNP entwickelt.  
 
3.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln macht keine Aussagen zum Plangebiet. 
 
3.4 Rahmenplanung 
Das Plangebiet liegt im Bereich der Rahmenplanung Braunsfeld/ Müngersdorf/ Ehrenfeld, die am 
20.07.2000 von Rat der Stadt Köln beschlossen wurde. Aus der dort aufgeführten 
Einzelmaßnahme 1.2 im Maßnahmenprogramm ergibt sich, dass das Plangebiet für die 
Errichtung von freifinanzierten Geschosswohnungsbauten/Stadthäusern durch private 
Wohnungsbauunternehmen vorgesehen ist. Die Aussagen der Rahmenplanung decken sich 
daher mit den Zielen des vorliegenden Bebauungsplanes. 
 
 
4. Begründung der Planinhalte 
 
Für den rechtsverbindlichen Bebauungsplan 63451/02 wurde eine Mehrfachbeauftragung unter 
Beteiligung von sieben Planungsbüros durchgeführt. Der Siegerentwurf des Kölner Büros Trint + 
Kreuder wurde zum Sieger gekürt und wurde Grundlage für das Bebauungsplanverfahren. Das 
städtebauliche Konzept sieht eine Blockrandbebauung mit fünf Vollgeschossen entlang des 
Maarweges und der Scheidtweilerstraße vor. Der Eckbereich der beiden Straßen soll durch eine 
Bebauung mit sechs Vollgeschossen betont werden. An der Scheidtweilerstraße wird der 
Blockrand geöffnet, um eine Wegeverbindung in Richtung Baesweiler Hof vorzusehen. Die 
bestehende Bebauung am Baesweiler Hof wird aus Lärmschutzgründen entlang der Grenze zum 
KVB-Gelände in geschlossener, fünfgeschossiger Bauweise und unter Zuhilfenahme von 
Lärmschutzgrundrissen fortgeführt. Zeilenartige Baukörper in der Innenlage, die auf einem 
dreigeschossigen Sockel zwei weitere, seitlich zurückgestaffelte Vollgeschosse besitzen, 
ergänzen das Motiv des städtebaulichen Entwurfs.

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Das städtebauliche Konzept wird durch den geplanten Bebauungsplan (Vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) nicht grundsätzlich verändert. Der an der Scheidtweilerstraße bestehende 
Getränkemarkt soll in die Wohnbebauung integriert werden. Hierzu hat das Büro a+m 
Architekten, für die Fassadengestaltung in Zusammenarbeit mit dem Büro Trint und Kreuder, eine 
Planung erarbeitet. Es sind ca. 107 kleine Wohnungen (zwischen 30 - 70 m²) für diverse 
Nutzergruppen, wie z. B. Studenten, Singles, alleinerziehende Eltern, Berufseinsteiger oder 
kurzfristig Beschäftigte (Professoren, Dozenten etc.) geplant. Das Vorhaben soll dabei diverse 
Wohnformen in den Blick nehmen. Beispielsweise auch Wohneinheiten, die ein sog. Serviced 
Wohnen für Senioren oder kurzfristig Beschäftigte zur Verfügung stellen. Darüber hinaus sind 
Gemeinschaftsräume sowie eine gemeinsame Dachterrassennutzung auf den ein- und 
dreigeschossigen Gebäudeteilen geplant. Ebenerdig sowie in einer Tiefgarage im Untergeschoss 
sind Stellplätze für Kunden und Mieter des Gebäudes vorgesehen. Um ein verträgliches 
Nebeneinander der Nutzungen zu ermöglichen, soll der ebenerdige Parkplatz des 
Getränkemarktes überdeckelt werden, so dass keine Lärmbelästigungen von ihm ausgehen 
können. Hierfür und für den Getränkemarkt selbst sind die Ausweitung des Baufensters im 
Erdgeschossbereich sowie die Anpassung der Grundflächenzahl (GRZ) erforderlich.  
 
4.1 Art der baulichen Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung wird ein Wohn- und Geschäftsgebäude festgesetzt. Zulässig sind 
hier neben Wohngebäuden insbesondere auch Büros, ein Getränkemarkt mit einer 
Verkaufsfläche von < 800 qm sowie die dem Getränkemarkt dienenden Lagerräume, 
Sozialräume etc. Nicht wesentlich störende sonstige gewerbliche Nutzungen sind darüber hinaus 
ausnahmsweise zulässig. Die festgesetzten Nutzungen wurden gewählt, um dem Ziel der 
Planung, hier ein Wohngebäude bei Sicherung des bestehenden Getränkemarktes zu errichten, 
gerecht zu werden. 
 
4.2 Maß der baulichen Nutzung 
Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) wird von 0,5 auf 0,8 erhöht. Durch die aus 
Lärmschutzgründen erforderliche Einhausung der Stellplätze wird aus dem offenen Parkplatz ein 
Garagengeschoss, das zur GRZ gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO zu rechnen ist. Die GRZ nach § 19 
Abs. 4 BauNVO wird zur Realisierung der geplanten Tiefgarage mit ihren Zu- und Ausfahrten von 
0,6 auf 0,9 erhöht.  
 
Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird von 1,6 auf 2,0 erhöht. Gründe sind die Sicherung des 
Getränkemarktes, das geplante Garagengeschoss und die Tatsache, dass das oberste Geschoss 
nach der aktuellen Planung weder nach alter noch nach neuer BauO NRW ein Staffelgeschoss 
ist, sondern als Vollgeschoss zählt. 
 
Die Ausführung von Tiefgaragen wird per Festsetzung zur zulässigen Geschossfläche begünstigt. 
Dies ist erwünscht, da so ein Anreiz geschaffen wird, dass der gesamte ruhende Verkehr 
unterhalb der Geländeoberfläche untergebracht wird. Dabei ist im Rahmen des 
Bauantragsverfahrens zu berücksichtigen, dass für notwendige Stellplätze 25 qm je Stellplatz 
angerechnet werden dürfen. 
 
Als ausgleichende Maßnahmen wird das Plangebiet über verschiedene Begrünungsmaßnahmen 
intensiv gestaltet. Neben einer Begrünung der verbleibenden Freiflächen erhalten alle Gebäude 
eine extensive Dachbegrünung, die sich positiv auf das Mikroklima auswirken wird. 
 
Zur Sicherung der Höhenentwicklung des städtebaulichen Konzeptes werden die dort 
vorgesehenen Vollgeschosse festgesetzt. Da das oberste Geschoss nach aktueller Planung kein 
Staffelgeschoss mehr ist, wird die maximal zulässige Geschossigkeit von V auf VI Geschosse 
erhöht. Alle Geschosse stellen Vollgeschosse dar. Weitere Staffelgeschosse, die sich über 
Vollgeschossen ergeben, sind nicht vorgesehen. Dies sichert die Festsetzung zur maximalen 
Gebäudehöhe, die sich im Vergleich zum rechtsverbindlichen Bebauungsplan nicht ändert.

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Um die Höhenentwicklung der Gebäude neben der Zahl der Vollgeschosse im Detail zu steuern, 
werden auf die unterschiedlich hohen Bauteile bezogen, minimale und maximale Gebäudehöhen 
festgesetzt. 
 
Um die Gestaltungsfreiheit bei der Bauausführung nicht über Gebühr zu beschränken, wird 
festgesetzt, dass Bauteile (z. B. Aufzugsüberfahren, Haustechnik, Geländer, Anlagen zur 
Erzeugung von regenerativer Energie), die städtebaulich von untergeordneter Bedeutung sind, 
die maximale Gebäudehöhe um bis zu 1,50 m überschreiten dürfen. Die Einhaltung der 
Anforderungen des § 6 der Landesbauordnung NRW (Abstandsflächen) wird im Rahmen des 
Bauantragsverfahrens berücksichtigt. 
 
4.3 Geländehöhenfestsetzung 
Zur eindeutigen Bestimmung der Wandhöhe im Rahmen der späteren Abstandsflächenermittlung 
werden auch die geplanten Geländehöhen aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan als 
herzustellende Geländehöhen übernommen. Diese Festsetzung ist notwendig, da sich das 
natürliche Gelände unterhalb des geplanten Geländes befindet. Die geplante Geländesituation 
wird durch den Bau der Tiefgarage neu geordnet und an das Höhenniveau im Bereich des 
Baesweiler Hofes angepasst. Die festgesetzten, geplanten Geländehöhen der Bebauung 
Baesweiler Hof und der durch den vorliegenden Bebauungsplan ermöglichten Bebauung sind mit 
50,8 m über NHN +/- 0,5 m an der Nahtstelle der Baugebiete identisch.  
 
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Verfahren (Vorhabenbezogener Bebauungsplan) wird der 
durch den rechtsverbindlichen Bebauungsplan vorgegebene Spielraum ausgeschöpft und eine 
Geländehöhe von 51,3 m über NHN ohne weitere Spielräume festgesetzt, um den 
Vorhabenbezug zu sichern. Mit der festgesetzten Geländehöhe kann das ebenerdige 
Garagengeschoss im hinteren Grundstücksbereich vollständig unter dem Gelände verschwinden. 
Die an der Grenze, außerhalb des Geltungsbereichs des vorgesehenen vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes stehende Lärmschutzwand fängt den dann noch verbleibenden 
Geländeversprung zum nördlichen Baugebiet Baesweiler Hof auf. 
 
4.4 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 
Die Festsetzung der Bauweise ist auf das städtebauliche Konzept abgestimmt. Demnach wird 
entlang der Scheidtweilerstraße die geschlossene Bauweise festgesetzt, um hier die in der 
Umgebung vorherrschend vorhandene Blockrandbebauung zu sichern. 
 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Die überbaubaren 
Grundstücksflächen werden in dem geplanten Bebauungsplan-Verfahren (Vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) vergrößert, um den Getränkemarkt und das Garagengeschoss zu sichern. Sie 
orientieren sich eng am städtebaulichen Konzept, um den Vorhabenbezug sicher zu stellen.  
 
Um klarstellend die Errichtung von Balkonen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu 
ermöglichen, dürfen Balkone zu den öffentlichen Verkehrsflächen um 1,5 m und zu den 
sonstigen, privaten Flächen um 2 m die Baugrenzen überschreiten. Die Festsetzung zu den 
Balkonen ist notwendig, um die Anleiterbarkeit der Feuerwehr zu sichern. Da Terrassen in den 
Erdgeschosszonen nicht ohne weiteres außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
errichtet werden dürfen, wird ihr Bau bis zu 3 m außerhalb der Baugrenzen zugelassen. Auch 
unterirdische Keller- und Lagerräume sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
zulässig, sofern sie innerhalb der festgesetzten Fläche für Tiefgarage liegen. 
 
4.5 Erschließung 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden in einem Verkehrsgutachten (BSV Büro für 
Stadt- und Verkehrsplanung, August 2019) die Auswirkungen der durch das Bauvorhaben neu 
erzeugten Kfz-Verkehre ermittelt und bewertet. Hierzu wurden zunächst eine Verkehrserhebung

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an den Knotenpunkten Zu- und Ausfahrt Hit-Parkplatz/Hit Markt (TG)/Scheidtweilerstraße und 
Maarweg/Scheidtweierstraße durchgeführt. 
 
Für die Nutzungen mit insgesamt 108 Wohneinheiten und einem Getränkemarkt mit einer 
Verkaufsfläche von 600 m² ergeben sich für die Bewohner, Besucher, Beschäftigen, Kunden und 
dem Wirtschaftsverkehr werktäglich rund 450 Kfz-Fahrten. Da der Getränkemarkt bereits 
vorhanden ist, sind lediglich die Fahrten der Bewohner neu anzusetzen. Alle Bestandsverkehre 
wurden je nach Nutzer neu im betrachteten Verkehrsnetz (Maarweg/Scheidtweilerstraße) 
umgelegt. Eine Reduzierung der Verkehrsmengen durch den Wegfall des Parkplatzes wurde 
nicht vorgenommen. 
 
Der Knotenpunkt Maarweg/Scheidtweierstraße erreicht in der Prognose in der morgendlichen 
Spitzenstunde wie bereits in der Analyse die Qualitätsstufe des Verkehrsablaufs (QSV) E und in 
der nachmittäglichen Spitzenstunde die QSV C. Die Knotenpunkte der Zu- und Ausfahrten Hit-
Markt/Scheidtweilerstraße und Neubau (TG)/Scheidtweilerstraße erreichen in der morgendlichen 
und nachmittäglichen Spitzenstunde die QSV A bzw. die QSV B. QSV A entspricht einem freien 
Verkehrsfluss, B einem nahezu freien Verkehrsfluss. Bei Stufe C ist die Bewegungsfreiheit 
spürbar eingeschränkt; der Verkehrszustand ist stabil. Stufe D ist gekennzeichnet durch hohe 
Belastungen, die zu deutlichen Beeinträchtigungen in der Bewegungsfreiheit der 
Verkehrsteilnehmer führen. Interaktionen zwischen ihnen finden nahezu ständig statt. Der 
Verkehrszustand ist noch stabil. In Stufe E schließlich treten ständige gegenseitige 
Behinderungen zwischen den Verkehrsteilnehmern auf. Der Verkehr bewegt sich im Bereich 
zwischen Stabilität und Instabilität. Die Kapazität wird jedoch gerade noch erreicht. 
 
Für die 108 Wohneinheiten und den Getränkemarkt sind unter Berücksichtigung der ÖPNV-
Erschließung insgesamt 95 Stellplätze zu errichten. Durch die Verlagerung des Verkehrs (Entfall 
Hit-Parkplatz) steigt die Stellplatznachfrage in der vorhandenen Hit-Tiefgarage. Diese Nachfrage 
durch Hit-Kunden und/oder Hit-Getränkekunden kann auch in den Spitzenzeiten vollständig 
abgedeckt werden. 
 
Um die Leichtigkeit und Zügigkeit des Verkehrs auf der Scheidtweilerstraße zu sichern, wurde ein 
Ein- beziehungsweise Ausfahrtsbereich für die geplante Tiefgarage sowie ein Zufahrtsbereich für 
die Anlieferung festgesetzt. Das bedeutet, dass außerhalb der festgesetzten Bereiche keine den 
Verkehrsfluss störenden Ein- und Ausfahrten entlang der Scheidtweilerstraße zulässig sind. 
 
Die Zufahrt von Einsatzfahrzeugen und Umzugswagen im Bereich der Blockrandöffnung an der 
Scheidtweilerstraße in die Innenlage wird durch die Festsetzung der Tiefgaragenein- und -aus-
fahrten nicht berührt. 
 
Der Bereich, der planungsrechtlich von Tiefgaragen unterbaut werden darf, wird als 
zeichnerische Festsetzung im Bebauungsplan gesichert. Bauordnungsrechtliche Regelungen 
bleiben von dieser Festsetzung unberührt, da hinter dieser Festsetzung zurückgeblieben werden 
kann. Aufgrund der guten Erreichbarkeit des Plangebietes durch den ÖPNV können die 
notwendigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge (ein Stellplatz pro Wohnung) um 25 % reduziert 
werden. 
 
Die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation ist über die bestehenden 
Leitungstrassen in der Scheidtweilerstraße gesichert. Die Energie- und Wasserversorgung der 
geplanten Bebauung erfolgt über zentrale Übergabestationen an der Grundstücksgrenze. Ein 
Anschluss an die Fernwärmeversorgung ist geplant. 
 
Die Schmutzwasserentsorgung des Plangebietes erfolgt in die öffentliche Kanalisation, die im 
Bereich der Scheidtweilerstraße vorhanden ist. Das Niederschlagswasser wird gepuffert über die 
geplanten Gründächer ebenfalls der öffentlichen Kanalisation zugeleitet. Die Entwässerung wird 
im Rahmen des Bauantragsverfahrens mit den Stadtentwässerungsbetrieben abgestimmt.

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Fahrradabstellplätze sowie Standorte für die Müllentsorgung (Müllschränke) sind im östlichen 
Grundstücksbereich geplant. 
 
4.6 Geh- und Leitungsrecht 
Der städtebauliche Entwurf für den rechtsverbindlichen Bebauungsplan sieht vor, im 
Kreuzungsbereich Maarweg/Scheidtweilerstraße einen neuen urbanen Quartiersplatz 
vorzusehen, der bis in den aktuellen Geltungsbereich reicht. Der Platz wird per Gehrecht für die 
Allgemeinheit gesichert. Außerdem wird zur möglichen Leitungsführung über diesen Platz auch 
ein Leitungsrecht für die Versorgungsträger als mögliche Option festgesetzt. Für 
Einsatzfahrzeuge bleibt der Platz auch im Bedarfsfall befahrbar, ohne dass dies einer 
Festsetzung bedarf. Die Festsetzung des Geh- und Leitungsrechtes wurde unverändert aus dem 
rechtsverbindlichen Bebauungsplan übernommen. 
 
4.7 Grünflächen 
Das Plangebiet ist von den Stellplatzflächen des bestehenden HIT-Getränkemarktes geprägt. 
Des Weiteren sind im Plangebiet Pflanzbeete mit verschiedenen Bäumen und Buschwerk 
vorhanden. Auf der Stellplatzanlage des Getränkemarktes sind drei, ein Ahorn und zwei Rotdorn 
gepflanzt, die wegen ihres zu geringen Stammumfanges nicht unter die Baumschutzsatzung 
fallen. 
 
Die Stadt Köln hat für Pflanzmaßnahmen und Pflanzqualitäten von Bäumen und Sträuchern die 
Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach § 135a bis 135c BauGB mit Stand 
vom 15.01.2012 entwickelt. Diese Grundsätze werden als Norm in den Bebauungsplan 
übernommen, um einheitliche Maßstäbe für alle Vorhaben auf dem Gebiet der Stadt Köln zu 
fixieren. 
 
Das Wohnumfeld in der Innenlage soll durch eine intensive Begrünung der Baugrundstücke 
gestärkt werden. Hierzu enthält der Bebauungsplan eine allgemein gehaltene Festsetzung. 
 
Im Rahmen des Verfahrens wurde ein  Grünplan (Calles de Brabant, 2019) erarbeitet, dessen 
wesentliche Inhalte im Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) dargestellt sind. Die im VEP 
dargestellten Baumstandorte können im Zuge der Umsetzung des Vorhabens geringfügig 
verschoben werden. Die Pflanzungen sichern nicht nur ein optisch angenehmes Wohnumfeld, 
sondern tragen auch zu einer relevanten Ausgleichsfunktion für das Mikroklima bei. 
 
Um die Tiefgaragen optisch ansprechend in das Wohnumfeld einzubetten, sind die Bereiche der 
Tiefgaragen, die nicht durch die Hochbauten überbaut werden, zu begrünen. Nebenanlagen 
(Wege, Feuerwehrzufahrten, Müllstandplätze etc.) bleiben von dieser Regelung ausgenommen. 
Die Überdeckung der Tiefgaragen muss mindestens ein Maß von 60 cm zuzüglich Filter- und 
Drainschicht aufweisen, damit dort entsprechende Neupflanzungen vorgenommen werden 
können. Dadurch wird ein wurzelbares Volumen gesichert, das auch Stauden und Sträuchern 
eine Vegetationsgrundlage ermöglicht. Im Falle der Pflanzung von Bäumen 1. und 2. Ordnung 
sind Überdeckungen von 1,2 m beziehungsweise 1,5 m vorzunehmen, um günstige 
Wuchsbedingungen zu gewährleisten. 
 
Die Dächer sollen extensiv und blütenreich mit einer Substratschicht von mindestens 8 cm Stärke 
begrünt werden. Die Dachbegrünung verfolgt mehrere Ziele: Extensive Dachbegrünungen wirken 
sich wie die Bepflanzung der Baugrundstücke positiv auf das lokale Klima aus. Die 
Dachbegrünung dient als Pufferung des Niederschlagswassers, bevor es der öffentlichen 
Kanalisation zugeleitet wird. Die Stärke der Tragschicht wird festgelegt, damit die 
Dachbegründung die oben genannten Funktionen erfüllen kann, die ihr mit der Festsetzung 
zugedacht ist. Es werden die Stellen bestimmt, die von einer Dachbegrünung frei gehalten 
werden können. Dabei handelt es sich insbesondere um technische Anlagen auch zur Erzeugung

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von regenerativer Energie und Terrassen. 
 
Die vorhandene Lärmschutzwand an der nördlichen Grundstücksgrenze soll mit Hilfe 
vorgestellter Rankgerüste mit Rankpflanzen begrünt werden. Auch dies wirkt sich positiv auf das 
lokale Klima aus. 
 
4.8 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
Die Orientierungswerte der DIN 18005 können insbesondere an den Blockrändern des 
Plangebietes nicht eingehalten werden. Mit den im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen 
zum passiven Schallschutz sind jedoch gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den 
Gebäuden gewährleistet. Aufgrund der Verkehrslärmbelastung, die von der Scheidtweilerstraße 
ausgeht, werden konkrete, passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Durch eine Abgrenzung 
der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau), die in freier Schallausbreitung 
ermittelt wurden, werden die Vorgaben an die Außenbauteile der Gebäude im Bebauungsplan 
verankert.  
 
Die DIN-Norm regelt die Anforderungen, die an die Ausführung von Außenbauteilen wie zum Bei-
spiel Dächer, Wände, Türen und Fenster im Sinne des Schallschutzes eingehalten werden 
müssen. Im Bereich des Plangebietes ist der Straßenverkehrslärm so hoch, dass dort eine 
natürliche Belüftung der schutzbedürftigen Räume mit Schlaffunktion (Schlaf- und Kinderzimmer) 
über geöffnete oder gekippte Fenster nicht mehr möglich ist. Daher müssen die Grundrisse 
entweder so gegliedert werden, dass die oben genannten schutzbedürftigen Räume mit 
Schlaffunktion auf der lärmabgewandten Seite angeordnet werden oder diese Räume müssen mit 
schallgedämmten Lüftungsanlagen geschützt werden. 
 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, sofern im 
Baugenehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung geringere 
Anforderungen an den Schallschutz nachgewiesen werden. 
 
Aus Richtung des KVB-Geländes, welches auch zur Nachtzeit betrieben wird, wirkt zudem 
Gewerbelärm auf das Plangebiet ein. Zur Abschirmung insbesondere der Balkone und Terrassen 
im Westen der Bebauung wird eine geschlossene Bebauung festgesetzt, die die bestehende 
Bebauung Baesweiler Hof ergänzt. Per textlicher Festsetzung wird geregelt, dass Fenster von 
sonstigen schutzbedürftigen Räumen (Aufenthaltsräumen) nach TA Lärm nur zur 
lärmzugewandten Seite des KVB-Geländes angeordnet werden dürfen, wenn diese Fenster nicht 
geöffnet werden können. Dies bedeutet, dass Lärmschutzgrundrisse entwickelt werden müssen. 
Räume mit Schlaffunktion sind in östliche Richtung zum KVB-Gelände nicht zulässig, da beim 
Gewerbelärm keine schallgedämmten Lüftungsanlagen eingesetzt werden können. 
 
4.9 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im Interesse eines harmonischen Ortsbildes werden innerhalb des Plangebietes folgende 
gestalterische Festsetzungen begründet: 
 
Da die Dachgestaltung Einfluss auf die einheitliche, städtebauliche Wirkung des Baugebietes 
besitzt, werden Regelungen zur Dachform in den Bebauungsplan übernommen. Demnach sind 
auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfes Flach- und Pultdächer bis 10 Grad zulässig. Diese 
Dachformen sind auf das vorgesehene Bauprogramm abgestimmt und vermeiden, dass auch 
nach der erstmaligen Realisierung des Vorhabens gestalterische Fehlentwicklungen in Form von 
unproportionierten Dächern auftreten können. Die Festsetzungen ergänzen die Regelungen zur 
Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse und zur maximalen Gebäudehöhe und tragen 
dazu bei, dass sich das Vorhaben in das Ortsbild einfügt. 
 
Wenngleich der Bebauungsplan auch günstige Rahmenbedingungen für die Energiewende 
ermöglicht, ist gleichfalls die Wahrung des Ortsbildes durch die möglichen Anlagen zur

10 
Erzeugung von regenerativer Energie zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund wurde durch 
textliche Festsetzungen die Anordnung und die Höhe dieser und anderer technischer Anlagen so 
geregelt, dass sie möglichst wenig optisch in Erscheinung treten, ohne den erwünscht hohe 
Wirkungsgrad der Anlagen zur Erzeugung von regenerativer Energie außer Acht zu lassen. 
 
Um die Wirkung der Vor- und Hausgärten als Teil des durchgrünten Raumes in der Innenlage zu 
unterstützen, sind Mauern oder frei aufgestellte Zäune als Einfriedung unzulässig. Einfriedungen 
sind daher nur in Form von Laubhecken oder Zäune in Verbindung mit hinterpflanzten 
Laubhecken zulässig.  
 
Die Gestaltung der Standorte für Müllbehälter wird festgelegt, da solche Einrichtungen besonders 
negativen Einfluss auf das Erscheinungsbild des Wohnquartiers haben können. Die Festsetzung 
ermöglicht eine Bandbreite an alternativen Bauformen, die sowohl gestalterischen als auch 
funktionalen Ansprüchen an ein gepflegtes Wohnumfeld gerecht werden. 
 
 
5. Umweltbelange 
 
Der Bebauungsplan (Vorhabenbezogener Bebauungsplan) wird auf Grundlage des § 13 a 
BauGB aufgestellt. Auch wenn von der Umweltprüfung gemäß § 2 BauGB und Erstellung eines 
Umweltberichtes gemäß Anlage 1 zum BauGB abgesehen werden kann, sind dennoch die 
relevanten Umweltbelange, die sich aus der Aufstellung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes ergeben, zu ermitteln und zu bewerten. Eingriffe in den Naturhaushalt sind 
durch den rechtskräftigen Bebauungsplan bereits zulässig. 
 
5.1 Pflanzen (Baumschutzsatzung) 
Durch die Planung entfallen 5 Gehölze, die aufgrund ihres zu geringen Stammumfanges nicht 
unter die Baumschutzsatzung fallen. Im Rahmen der Umsetzung der Planung ist die 
Neuanpflanzung von 11 Bäumen und diverser Sträucher geplant, sodass das Plangebiet 
insgesamt eine Aufwertung erfährt. 
 
 
5.2 Immissionsschutz 
Gewerbelärm 
Das schalltechnische Prognosegutachten zur Planung (Graner + Partner Ingenieure, April 2018) 
hat den Anlagenlärm aus Anlieferung Getränkehandel, Haustechnik und Tiefgaragenzufahrt 
untersucht. Die Berechnungen zeigen, dass in der Nachbarschaft die zulässigen 
Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm von 55 / 40 dB(A) tags / nachts für ein allgemeines 
Wohngebiet (WA) bzw. 60 / 45 dB(A) tags / nachts für ein Mischgebiet (MI) teilweise deutlich 
unterschritten und damit sicher eingehalten werden. Am geplanten Gebäude, direkt oberhalb der 
Einfahrt zur Anlieferzone, werden die Immissionsrichtwerte für ein allgemeines Wohngebiet (55 
dB(A) tags, 40 dB(A) nachts) tagsüber um ca. 1 dB und nachts um ca. 15 dB(A) unterschritten, 
also eingehalten. Auch die kurzzeitigen Geräuschspitzen, die durch die Anlieferung des Betriebes 
entstehen können, wurden durch schalltechnische Berechnungen ermittelt. Die zulässigen 
Maximalpegel gemäß TA Lärm werden durch den geplanten Betrieb tags und nachts 
unterschritten, also eingehalten. Die Auswirkungen durch den Betriebshof West der KVB wurden 
nicht erneut betrachtet, da im Plangebiet wie auch im rechtsverbindlichen Bebauungsplan 
63451/02 in Richtung Osten keine Immissionsorte vorgesehen sind Im Gutachten zum 
Ursprungs-Bebauungsplan 63451/02 wurde der Betriebshof untersucht und im Ergebnis wurden 
Immissionsorte ausgeschlossen. Da diese Festsetzung in den vorliegenden Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan übernommen wurde, konnte auf eine erneute Untersuchung des Betriebshofes 
verzichtet werden.

11 
 
Verkehrslärm 
In einem schalltechnischen Prognosegutachten (Graner + Partner Ingenieure, Juli 2019) wurden 
die auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrsgeräusche durch Straßenverkehr untersucht. Flug- 
und Schienenverkehrslärm sind für das Plangebiet nicht relevant. Zur Dimensionierung passiver 
Schallschutzmaßnahmen wurden die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109:2018-01 
ermittelt und dokumentiert. Durch eine Abgrenzung der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 
(Schallschutz im Hochbau), die in freier Schallausbreitung ermittelt wurden, werden die Vorgaben 
an die Außenbauteile der Gebäude im Bebauungsplan verankert (siehe Kapitel 4.8). Darüber 
hinaus wurden die schalltechnischen Auswirkungen durch das Planvorhaben in der 
Nachbarschaft durch planinduzierten Verkehr ermittelt. 
 
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass unter Berücksichtigung der genannten 
Ergebnisse das Planvorhaben im Einklang mit den Anforderungen an den 
Schallimmissionsschutz steht. 
Planbedingter Mehrverkehr 
Das vorliegende Verkehrsgutachten (BSV, 2019) prognostiziert eine geringfügige Reduzierung 
des Verkehrs auf der Scheidtweiler Straße. Dies führt auch zu einer Reduzierung der 
Beurteilungspegel tagsüber um 0,1 dB. Zur Nachtzeit bleibt die Geräuschsituation 
unverändert. 
 
5.3 Verkehrsbedingte Luftschadstoffe 
Aufgrund einer aktualisierten Emissionsdatenbanken und der aktuellen Verkehrszahlen wurde die 
im Rahmen des Bebauungsplanes "Nördlich Scheidtweilerstraße / Maarweg" erarbeitete 
Luftschadstoffprognose aus dem Jahr 2014 durch die iMA cologne GmbH überprüft. Im Ergebnis 
ist davon auszugehen, dass unter Berücksichtigung der aktuellen Emissionsdatenbank HBEFA 
3.3 sowie aktualisierter Verkehrszahlen für die Scheidtweilerstraße für das Prognosejahr 2020 die 
Grenzwerte der 39. BImSchV für die NO2-, PM10- und PM2,5-Gesamt-Immissionen an 
beurteilungsrelevanten Aufpunkten für den Prognose-Planfall der Luftschadstoffuntersuchung 
(iMA cologne GmbH, 2014) auch im Prognosejahr 2020 weiterhin eingehalten werden. 
 
5.4 Boden und Altlasten 
Das Plangebiet liegt im Kern des Altstandortes mit der Nr. 304 112 und der Bezeichnung 
"Maarweg 30-58". Die Fläche wurde seit dem Anfang des 20. Jahrhunderts intensiv gewerblich 
und industriell genutzt. Unter der Adresse Scheidtweiler Str. 58, die sich im Geltungsbereich des 
künftigen VEP befindet, firmierte in den Jahren 1951 bis 1981 eine Zylinderschleiferei. Im 
Rahmen eines Gutachtens (Gutachten zur Baugrundsituation inkl. Abfalltechnischer Deklaration, 
Althoff & Lang, Köln, Januar 2018) wurden punktuelle Bohrungen vorgenommen und die dabei 
entnommenen Bodenproben untersucht und bewertet. Hinweise auf altlastenbedingte 
Verunreinigungen wurden dabei nicht angetroffen. 
 
 
6. Planverwirklichung 
 
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die die Planung keine Kosten. Nach A bschluss des 
Bebauungsplanverfahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. 
 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der Vorhabenträgerin. Öffentliche Flächen sind von der 
Planung nicht betroffen. Zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin wird ein 
Durchführungsvertrag abgeschlossen. Dieser sichert die Realisierung des geplanten Vorhabens 
innerhalb einer bestimmten Frist.

12 
7. Referenzliste der Quellen 
 
Folgende Gutachten wurden erarbeitet und sind Bestandteil des Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes 63451/03 "Nördlich Scheidtweilerstraße in Köln-Braunsfeld": 
 
- Verkehrsuntersuchung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses an der 
Scheidtweilerstraße in Köln- Braunsfeld, BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung GmbH, 
Aachen, August 2019. 
- Schalltechnisches Prognosegutachten, Ermittlung der auf das Plangebiet des VEP "Nördlich 
Scheidtweiler Straße" einwirkenden Verkehrsgeräusche, Graner + Partner Ingenieure, Bergisch 
Gladbach, Juli 2019. 
- Schalltechnisches Prognosegutachten, Ermittlung der Geräuscheinwirkungen im 
Zusammenhang mit dem Betrieb des geplanten Wohn- und Geschäftsgebäudes Scheidtweiler 
Straße 50, Graner + Partner Ingenieure, Bergisch Gladbach, April 2018. 
- Stellungnahme zu den Auswirkungen der Emissionsberechnung gemäß aktueller 
Emissionsdatenbank HBEFA 3.3 sowie aktualisierter Verkehrszahlen auf die prognostizierten 
NO2 - und Feinstaub-Immissionen im Rahmen der Luftschadstoffprognose aus 2014 zum 
Bebauungsplanverfahren – Nördlich Scheidtweilerstraße / Maarweg in Köln-Braunsfeld –, iMA 
cologne GmbH, Köln, Juni 2019. 
- Gutachten zur Baugrundsituation inkl. Abfalltechnischer Deklaration, Althoff & Lang, Köln, 
Januar 2018. 
- Grünplanung, Calles De Brabant Landschaftsarchitekten, Pulheim, Mai 2019. 
 
 
 
 
Der vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf 63451/03 wird gemäß §  3 
Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) mit dieser Begründung öffentlich 
ausgelegt. 
 
Köln, den 
 
 
 
Beigeordneter

Anlage 3  
StadtplanungsamtVerkleinerung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr 63451/03Nördlich Scheidtweilerstraßein Köln - Braunsfeld
 ohne Maßstab

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Baue Az 
Vorlagen-Nummer  14.08.2020 
 1919/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 3 (Lindenthal) 31.08.2020 
Stadtentwicklungsausschuss 03.09.2020 
 
Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurfs 63451/03; 
Arbeitstitel: Nördlich Scheidtweilerstraße in Köln-Braunsfeld 
Auf Antrag der Grundstückseigentümerin und Vorhabenträgerin, RDR Grundbesitz GmbH mit Sitz in 
Köln hat der Stadtentwicklungsausschuss für das ca. 3800 qm große Plangebiet am 28.03.2019 die 
Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren mehrheitlich – gegen die Stimmen der 
SPD-Fraktion und bei Enthaltung der Fraktion Die Linke- im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a 
BauGB beschlossen. 
 
Im Gegensatz zur Zielsetzung des erst vor kurzem rechtsverbindlich gewordenen Bebauungsplanes 
63451/02, soll der bestehende Getränkemarktbetrieb jetzt doch langfristig gesichert und nach ent-
sprechendem Abriss als Neubaubestandteil in ein sechsgeschossiges Wohn- und Geschäftsgebäude 
integriert werden. Unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhen des bestehenden Bebauungspla-
nes soll im Erdgeschoss der kleinflächige Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von < 800 qm und 
in den oberen Geschossen ca. 107 kleine Wohnungen (zwischen 30 - 70 m²) für diverse Nutzergrup-
pen, wie z. B. Studenten, Singles, alleinerziehende Eltern, Berufseinsteiger oder kurzfristig Beschäf-
tigte (Professoren, Dozenten etc.) festgesetzt werden. Dabei sollen diverse Wohnformen entstehen 
die beispielsweise ein sog. Serviced Wohnen für Senioren oder kurzfristig Beschäftigte zur Verfügung 
stellen. Darüber hinaus sind Gemeinschaftsräume sowie eine gemeinsame Dachterrassennutzung 
auf den ein- und dreigeschossigen Gebäudeteilen geplant. Ebenerdig sowie in einer Tiefgarage im 
Untergeschoss sind Stellplätze für Kunden und Mieter des Gebäudes vorgesehen. 
 
Zudem soll mit Rücksicht auf die benachbarten Paulihöfe und der dort vorgesehenen Wohnnutzung 
rückwärtig ein geschlossener Garagenbereich im Erdgeschoss realisiert werden. Wegen der Topo-
graphie des Gesamtgrundstücks, insbesondere wegen des Geländeversprungs zum rückwärtigen 
benachbarten Projektgrundstück Paulihöfe, bietet sich die städtebaulich sinnvolle und aus Lärm-
schutzgründen notwendige Deckelung der bisher offenen Parkplätze an, so dass ein ebenerdiges 
Garagengeschoss entsteht. Ebenerdige Stellplätze sind für den Betrieb eines Getränkemarktes un-
abdingbar. Dies hat zum einen Auswirkungen auf die Festsetzung der Baugrenzen, zum anderen auf 
die zulässige Grundflächenzahl (GRZ). 
 
Folgende geänderte Festsetzungen sind im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Be-
bauungsplanes geplant: 
 
- Vergrößerung des Baufensters für den Getränkemarkt und das Garagengeschoss des Erdge-
schosses 
- Erhöhung der GRZ 1 (von 0,5 auf 0,8) und GRZ 2 (von 0,6 auf 0,9) für den Getränkemarkt, 
das Garagengeschoss und die Tiefgarage mit ihren Zu- und Ausfahrten. 
- Erhöhung der zulässigen GFZ (von 1,6 auf 2,0) für den Getränkemarkt und das Garagenge-
schoss und aufgrund der Tatsache, dass das oberste Geschoss nach der aktuellen Planung

2 
 
als Vollgeschoss zählt. Das oberste Geschoss springt weder allseitig zurück noch bleibt es un-
terhalb von 3/4 der darunterliegenden Geschossfläche und ist damit auch gemäß der neuen 
BauO NRW kein Staffelgeschoss mehr. 
- Damit zusammenhängend die Erhöhung der maximal zulässigen Geschossigkeiten von V auf 
VI, da das oberste Geschoss nach aktueller Planung kein Staffelgeschoss mehr ist. Die maxi-
male Gesamthöhe bleibt unverändert gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan. 
- Verschiebung des Zufahrtsbereiches für die Tiefgarage und Ausweisung eines Anlieferbe-
reichs. 
 
Da der Getränkemarktbetreiber sich die Fläche mietvertraglich bis 2043 gesichert hat und ansonsten 
vorher keine Wohnbebauung entsprechend dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan realisiert wer-
den könnte, soll mit der Neuaufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (VEP) zeitnah ein 
Stück Stadtreparatur betrieben werden.  
 
Es soll das beschleunigte Verfahren gemäß § 13 a BauGB angewandt werden, weil 
 
-  der vorhabenbezogene Bebauungsplan der Nachverdichtung einer Innenbereichsfläche dient; 
-  die überbaubaren Grundstücksflächen im ca. 3.800 qm großen Plangebiet weit unterhalb der 
Schwellengrenze von 20.000 m² liegen; 
- keine Vorhaben geplant werden, für die eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich-
keitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltprüfung oder nach Landesrecht be-
steht; 
- keine Anhaltspunkt für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB ge-
nannten Schutzgüter bestehen, dies sind die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 
2000-Gebietes im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes; 
- der Geltungsbereich nicht im Achtungsabstand oder angemessenem Sicherheitsabstand eines 
Störfallbetriebes liegt; 
 
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und der Erstellung 
eines Umweltberichtes nach § 2a und Anlage 1 BauGB abgesehen. Ferner kann anstelle der Durch-
führung einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, im Sinne von § 3 Abs. 1 BauGB, eine s.g. Bür-
gerinformation mit der Möglichkeit der zweiwöchigen Einsichtnahme und der Abgabe einer Stellung-
nahme durchgeführt werden. 
 
Der ausgearbeitete vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf soll mit den als Anlage beigefügten 
Unterlagen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sechs Wochen (voraussichtlich im Juli/August 2020) öffentlich 
ausgelegt werden. 
 
Anlagen 
Anlage 1   Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
Anlage 2   Begründung nach § 3 Abs. 2 BauGB 
Anlage 3   Verkleinerung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (unmaßstäblich) 
Anlage 4   Textliche Festsetzungen und Hinweise 
 
 
 
Gez. Greitemann

1 
 
A N L A G E  4  
63451-03 TF Nördlich Scheidtweilerstraße  
 
Textliche Festsetzungen nach § 4 Absatz 2 Baugesetzbuch 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan -Entwurf 63451/03 
Arbeitstitel: Nördlich Scheidtweilerstraße in Köln-Braunsfeld 
  
  
A TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 
1 Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 
 
1.1 Wohn- und Geschäftsgebäude 
Zulässig sind insbesondere: 
- Wohnungen 
- Büros 
- Ein Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von < 800 m² 
- Die dem Getränkemarkt dienenden Lagerräume, Sozialräume, Stellplätze 
Nicht wesentlich störende sonstige gewerbliche Nutzungen sind ausnahmsweise zulässig. 
2 Maß der baulichen Nutzung 
 
2.1 Geschossigkeit/ Gebäudehöhen 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die in der Planzeichnung festgesetzten, maximalen 
Gebäudehöhen durch Aufbauten, wie zum Beispiel Aufzugsüberfahrten, Haustechnik, 
Geländer, Anlagen zur Erzeugung von regenerativer Energie um maximal 1,50 m 
überschritten werden. Die gestalterischen Festsetzungen zur Dachgestaltung sind hierbei zu 
berücksichtigen. 
2.2.  Grundflächenzahl (GRZ) 
Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO darf die in der Planzeichnung festgesetzte GRZ durch 
Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche (z.B. Tiefgaragen, 
Keller- und Technikräume etc.) bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden.  
2.3  Geschossflächenzahl (GFZ) 
Gemäß § 21 a Abs. 5 BauNVO kann die zulässige Geschossfläche um die Flächen 
notwendiger Garagen, die unterhalb der Geländeoberfläche hergestellt werden, erhöht 
werden. 
3.  Überbaubare Grundstücksflächen 
Gemäß § 23 (3) BauNVO dürfen die festgesetzten Baugrenzen durch Balkone zu den 
öffentlichen Verkehrsflächen um bis zu 1,5 m und zu privaten Flächen um bis zu 2 m 
überschritten werden. Die maximale Breite dieser Überschreitungen darf das Maß von einem 
Drittel der jeweiligen Fassadenlänge nicht überschreiten; diese Festsetzung gilt nicht für die

2 
 
zweigeschossigen Gebäudeteile. Terrassen im Erdgeschoss dürfen die festgesetzten 
Baugrenzen um bis zu 3 m überschreiten. Unterirdische Abstellräume für die Wohnungen 
und Lagerräume für den Getränkemarkt sind auch außerhalb der Baugrenzen, innerhalb der 
Abgrenzung der Fläche für Tiefgarage, zulässig. 
4.  Schallschutz 
4.1  Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind Schlaf- und Kinderzimmer zur östlichen, 
lärmzugewandten Seite, d.h. zum KVB- Gelände, nicht zulässig. 
4.2  Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind Fenster von sonstigen schutzbedürftigen 
Räumen im Sinne der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018, zu 
erwerben beim Beuth Verlag GmbH, Berlin) zur östlichen, lärmzugewandten Seite, 
d.h. zum KVB- Gelände, zulässig, wenn die Fenster nicht geöffnet werden können. 
4.3  Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen 
entsprechend den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) an 
den Außenbau-teilen von schutzbedürftigen Räumen zu treffen. Grundlage hierfür 
sind die maßgeblichen Außenlärmpegel nach DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau, 
Ausgabe Januar 2018 – Beuth Verlag GmbH, Berlin). 
Die Zuordnung zwischen den dargestellten LPB und dem maßgeblichen 
Außenlärmpegel ergibt sich aus nachfolgender Tabelle: 
Lärmpegelbereich Maßgeblicher Außenlärmpegel 
La 
dB 
I 55 
II 60 
III 65 
IV 70 
V 75 
VI 80 
VII > 80 
a 
 a   Für maßgebliche Außenlärmpegel La > 80 dB sind die Anforderungen aufgrund 
    der örtlichen Gegebenheiten festzulegen.  
Ergänzung: Es handelt sich um dB(A)-Werte 
4.4  Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB(A) im Nacht-
zeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch 
schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei 
geschlossenen Fenstern und Türen sicher zu stellen. Die betrifft die Schlaf- und 
Kinderzimmer, die sich zur Scheidtweilerstraße orientieren. 
4.5  Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, 
wenn im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen 
Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich an den Außenbauteilen von 
schutzbedürftigen Räumen nachgewiesen wird.

3 
 
5.  Grünordnerische Festsetzungen 
 
Für die Pflanzmaßnahmen gelten die "Grundsätze zur gestalterischen Umsetzung von 
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen" der Satzung zur Erhebung von 
Kostenerstattungsbeiträgen nach  § 135a - 135c BauGB vom 15.12.2011. 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB sind im Bebauungsplangebiet folgende 
Begrünungsmaßnahmen durchzuführen und dauerhaft zu erhalten: 
5.1  Begrünung der Freianlagen 
Die Bepflanzung der Grundstücksflächen, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, 
Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, sind mit Gräsern HH 7 (BR 
132), Stauden und / oder Sträuchern BB 1 (GH 51) durchzuführen und dauerhaft zu erhalten. 
5.2  Begrünung der Tiefgaragen 
Die Begrünung des oberen Abschlusses der Tiefgaragen (TGa) und / oder der unterirdischen 
Gebäudeteile ist durchzuführen und dauerhaft zu erhalten, soweit diese nicht mit Gebäuden, 
Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, Die 
Vegetationstragschicht ist mit einer mindestens 60 cm tiefen Bodensubstratschicht zuzüglich 
einer Filter- und Drainschicht auszubilden. Die Baumpflanzungen auf der festgesetzten 
Tiefgarage mit der Stärke der Bodensubstratschicht von mindestens 120 cm zuzüglich einer 
Filter- und Drainschicht sind durchzuführen und dauerhaft zu erhalten. Der Wurzelraum 
muss je Baum mindestens 25 m³ betragen. 
5.3  Begrünung der Dächer 
Die Flachdächer der Gebäude sind mit einer extensiven Dachbegrünung DC1 / DC3 
(NB6243 / NB6244) zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Vegetationstragschicht ist 
mit einer Stärke von mindestens 8 cm zuzüglich einer Filter- und Drainschicht herzustellen. 
Ausgenommen hiervon sind Dachterrassen und technische Aufbauten, die auf maximal 30 % 
der jeweiligen Dachfläche zulässig sind. Photovoltaikelemente sind über der Dachbegrünung 
zulässig. 
5.4 Begrünung der vorhandenen Mauer  
Die entlang der nördlichen Grundstücksgrenze bestehende Mauer (Lärmschutzwand) ist auf 
max. 2/3 ihrer Länge mit Hilfe vorgestellter Rankgerüste mit Rankpflanzen dauerhaft zu 
begrünen und dauerhaft zu erhalten. 
 
B GESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN 
 
1.  Dachgestaltung 
1.1 Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 86 BauO NW sind nur Flach- und Pultdächer mit 
einer maximalen Neigung von 10 Grad zulässig. 
1.2  Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 86 BauO NW müssen technische Aufbauten wie 
zum Beispiel Aufzugsüberfahrten, Haustechnik, Anlagen zur Erzeugung von 
regenerativer Energie einen Abstand von mindestens 1,0 m zur Dachkante einhalten.

4 
 
2.  Einfriedungen 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 86 BauO NW sind Einfriedungen nur in Form von 
Laubhecken und Zäunen in Verbindung mit hinterpflanzten Laubhecken zulässig. 
3.  Müllsammelplätze 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 86 Bauo NW sind die Müllsammelplätze in das 
Gebäude (Wandnische, Keller, Tiefgarage, o.ä.) oder in eine Nebenanlage 
(Müllboxen, Müllhäuschen, o.ä.) zu integrieren oder zu begrünen (Berankung, 
Heckeneinfassung, o.ä.). 
 
C KENNZEICHNUNG 
 
Das Plangebiet ist durch Gewerbelärm und Verkehrslärm vorbelastet. Für die 
Immissionsverträglichkeit zwischen Wohnnutzungen und Gewerbenutzungen gilt auch Ziffer 
6.7 der TA- Lärm. 
 
D HINWEISE 
 
1.  Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. 
November 2017 (BGBl. I S. 3634). 
2.  Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung 
vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786). 
3.  Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 
58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057). 
4.  Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung 
(BauO NRW) vom 1. März 2000 (GV. NRW. 2000 S. 256).  
5. Es gilt jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltende Fassung (Hinweise 2 bis 4). 
6.  Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen 
Fluchtliniengesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des 
Baugesetzbuches treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes 
außer Kraft. 
7.  Das Beseitigen oder das Abschneiden oder auf den Stock setzen von Gehölzen ist 
außerhalb der Zeit vom 1. März bis 30. September einschließlich vorzunehmen. 
8.  DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in der Bebauungsplan-
Urkunde verwiesen wird, finden jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden 
Fassung Anwendung. Sie werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und 
Kataster der Stadt Köln, Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus, Willy-Brandt-Platz 
2, 50679 Köln, während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereit gehalten.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0 5025 100150 MeterN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 63451/031|UGOLFK6FKHLGWZHLOHUVWUD‰HLQ.|OQ%UDXQVIHOG
0D‰VWDE

1 
 A N L A G E  2  
  63451-03 Nördlich Scheidtweilerstraße 
 
Begründung nach § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für die Beteiligung der 
Öffentlichkeit zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan -Entwurf 63451/03 
Arbeitstitel: "Nördlich Scheidtweilerstraße in Köln-Braunsfeld" 
 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
1.1 Anlass der Planung 
Anlass der Planung ist der Antrag der Grundstückseigentümerin und Vorhabenträgerin, RDR 
Grundbesitz GmbH mit Sitz in Köln, auf Aufstellung eines Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP). Im Gegensatz zur Zielsetzung 
des erst vor kurzem rechtsverbindlich gewordenen Bebauungsplanes 63451/02 soll der 
bestehende Getränkemarktbetrieb jetzt doch langfristig gesichert und nach entsprechendem 
Abriss als Neubaubestandteil in ein Wohn- und Geschäftsgebäude integriert werden. Dies ist 
notwendig, da der Getränkemarktbetreiber sich die Fläche mietvertraglich bis 2043 gesichert 
hat und ansonsten vorher keine Wohnbebauung entsprechend dem rechtsverbindlichen 
Bebauungsplan realisiert werden könnte. Über die Neuaufstellung des Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes (VEP) kann somit zeitnah ein Stück Stadtreparatur betrieben werden.  
 
Die Schaffung des Planungsrechtes soll gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) durch einen 
vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden. Bestandteil des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes wird der Vorhaben- und Erschließungsplan. In einem Durchführungsvertrag 
verpflichtet sich die Vorhabenträgerin zur Durchführung der Planung. Da es sich um einen 
Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer bebauten innerstädtischen Fläche, d. h. um eine 
Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a Abs. 1 Satz 1 BauGB handelt, soll der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB 
(Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden. 
 
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans wird bei einer Plangebietsgröße von ca. 3.787 qm weniger als 20.000 
qm betragen und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 
BauGB. Dabei werden zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Bebauungspläne im engen 
sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche 
mitzurechnen wäre. 
 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Planungskonzept wird keine Zulässigkeit von 
Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung 
nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem 
Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. 
Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter – 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne 
des Bundesnaturschutzgesetzes – nicht zu erwarten. 
 
Da die Voraussetzungen des § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB vorliegen, wird der 
vorhabenbezogene Bebauungsplan "Nördlich Scheidtweilerstraße in Köln-Braunsfeld" im 
beschleunigten Verfahren aufgestellt. Dabei können die Verfahrenserleichterungen des § 13 
Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Von den frühzeitigen 
Beteiligungen gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB wird abgesehen, ebenso von der

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formalen Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2 a BauGB und 
von der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 BauGB; § 4 c BauGB (Monitoring) 
ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden untersucht und in die 
Abwägung eingestellt. 
 
1.2 Ziel der Planung 
 
Ziel der Planung ist die Errichtung eines Wohn- und Geschäftsgebäudes an der 
Scheidtweilerstraße 50. Im Erdgeschoss des Gebäudes ist die Bestandssicherung eines 
bestehenden kleinflächigen Getränkemarktes (Verkaufsfläche von < 800 qm), in den oberen 
Geschossen sind ca. 107 kleine Wohnungen (zwischen 30 - 70 m²) für diverse Nutzergruppen, 
wie z. B. Studenten, Singles, alleinerziehende Eltern, Berufseinsteiger oder kurzfristig 
Beschäftigte (Professoren, Dozenten etc.) geplant. Das Vorhaben soll dabei diverse 
Wohnformen in den Blick nehmen. Beispielsweise auch Wohneinheiten, die ein sog. Serviced 
Wohnen für Senioren oder kurzfristig Beschäftigte zur Verfügung stellen. Darüber hinaus sind 
Gemeinschaftsräume sowie eine gemeinsame Dachterrassennutzung auf den ein- und 
dreigeschossigen Gebäudeteilen geplant. Ebenerdig sowie in einer Tiefgarage im 
Untergeschoss sind Stellplätze für Kunden und Mieter des Gebäudes vorgesehen. 
 
Die Standortsicherung des Marktes ist erforderlich, da der Getränkemarktbetreiber sich die 
Flächen aufgrund eines Mietvertrages (bereits mit dem Voreigentümer geschlossen) bis 2043 
gesichert hat. Zudem soll mit Rücksicht auf die benachbarten Paulihöfe und der dort 
vorgesehenen Wohnnutzung rückwärtig ein geschlossener Garagenbereich im Erdgeschoss 
realisiert werden. Wegen der Topographie des Gesamtgrundstücks, insbesondere wegen des 
Geländeversprungs zum rückwärtigen benachbarten Projektgrundstück Paulihöfe, bietet sich 
die städtebaulich sinnvolle und aus Lärmschutzgründen notwendige Deckelung der bisher 
offenen Parkplätze an, so dass ein ebenerdiges Garagengeschoss entsteht. Ebenerdige 
Stellplätze sind für den Betrieb eines Getränkemarktes unabdingbar. Dies hat zum einen 
Auswirkungen auf die Festsetzung der Baugrenzen, zum anderen auf die zulässige GRZ 1 und 
GRZ 2 sowie möglicherweise auf die Berechnung der GFZ, falls der § 21 a BauNVO hier keine 
Anwendung finden kann. 
 
Folgende geänderte Festsetzungen sind im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes geplant: 
- Vergrößerung des Baufensters für den Getränkemarkt und das Garagengeschoss des 
Erdgeschosses 
- Erhöhung der GRZ 1 (von 0,5 auf 0,8) und GRZ 2 (von 0,6 auf 0,9) für den 
Getränkemarkt, das Garagengeschoss und die Tiefgarage mit ihren Zu- und Ausfahrten. 
- Erhöhung der zulässigen GFZ (von 1,6 auf 2,0) für den Getränkemarkt und das 
Garagengeschoss und aufgrund der Tatsache, dass das oberste Geschoss nach der 
aktuellen Planung als Vollgeschoss zählt. Das oberste Geschoss springt weder allseitig 
zurück noch bleibt es unterhalb von 3/4 der darunterliegenden Geschossfläche und ist 
damit auch gemäß der neuen BauO NRW kein Staffelgeschoss mehr. . 
- Damit zusammenhängend die Erhöhung der maximal zulässigen Geschossigkeiten von 
V auf VI, da das oberste Geschoss nach aktueller Planung kein Staffelgeschoss mehr 
ist. Die maximale Gesamthöhe bleibt unverändert gegenüber dem rechtsverbindlichen 
Bebauungsplan. 
- Verschiebung des Zufahrtsbereiches für die Tiefgarage und Ausweisung eines 
Anlieferbereichs.

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2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Braunsfeld. Der Geltungsbereich ist Teil des 
rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 63451/02. Er ist ca. 3.787 qm groß und entspricht nach 
aktuellem Katasterplan dem Flurstück 1817 der Flur 68 der Gemarkung Müngersdorf.  
 
Im Norden wird das Grundstück durch die Wohnbebauung Paulihöfe, im Westen durch das 
Eckgrundstück zum Maarweg, im Osten vom Straßenbahndepot der KVB und im Süden von 
der Scheidtweilerstraße begrenzt.  
 
2.2  Vorhandene Struktur 
Der Geltungsbereich befindet sich am nördlichen Rand des Stadtteilzentrums Braunsfeld. 
Gegenüber dem Plangebiet an der Scheidtweilerstraße liegt als größere Einrichtung des 
Einzelhandels ein Hit-Markt. Vor allem entlang der Aachener Straße hat sich eine Vielzahl von 
kleineren und größeren Einzelhandelsnutzungen etabliert. Sie werden ergänzt durch ein 
reichhaltiges Angebot an Dienstleistungen und gastronomischen Einrichtungen.  
 
Nördlich des Geltungsbereichs sind mit den Paulihöfen und dem Wohnquartier Baesweiler Hof 
Wohnnutzungen realisiert worden. Entlang des Maarweges und der Scheidtweilerstraße 
dominiert ebenfalls die Wohnnutzung. Insbesondere in den Erdgeschosszonen befinden sich 
teilweise gewerbliche Einstreuungen, die aus Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen 
gebildet werden. Westlich jenseits des Maarweges liegen große, zusammenhängende 
Wohnviertel. Östlich des Plangebietes betreiben die Kölner Verkehrs-Betriebe (KVB) ein 
Straßenbahndepot mit Instandsetzungs- und Reparaturbetrieb auch zur Nachtzeit. 
 
2.3  Erschließung 
Der Geltungsbereich ist über die Scheidtweiler Straße an das überörtliche 
Straßenverkehrsnetz und an das Radwegenetz angebunden. Über diese Straße erfolgt auch 
die Anlieferung. Die übergeordnete Anbindung des Plangebietes nach Osten zur Innenstadt 
und Inneren Kanalstraße sowie nach Westen Richtung Autobahnring erfolgt über die 
Aachener Straße. 
 
Der Geltungsbereich selbst grenzt an die Scheidtweilerstraße an. Die Scheidtweilerstraße 
erschließt hauptsächlich die anliegenden Nutzungen, ist aber aufgrund der Tatsache, dass am 
Knotenpunkt Aachener Straße/Gürtel nicht alle Fahrbeziehungen möglich sind, auch eine gern 
genutzte Verbindung zwischen Stadtwaldgürtel und Maarweg. Mit der Hauptverwaltung der 
KVB, der DKV und dem Hit-Markt sind verkehrsintensive Nutzungen Anlieger der 
Scheidtweilerstraße, die sowohl in den Verkehrsspitzen des Berufsverkehrs als auch tagsüber 
im Einkaufsverkehr ein spürbares Verkehrsaufkommen generieren. 
 
Die nächstgelegene Haltestelle im Stadtbahnliniennetz der KVB ist die Haltestelle "Maarweg". 
Sie liegt fußläufig rund 200 m vom Plangebiet entfernt. An der Haltestelle "Maarweg" verkehrt 
die Linie 1 in hoher Takthäufigkeit. An der Haltestelle "Aachener Straße/Gürtel", die eine 
Station weiter stadteinwärts liegt, können die Linien 7 und 13 erreicht werden. 
 
Über die Scheidtweilerstraße ist das Plangebiet an die Ver- und Entsorgungsleitungen 
(Wasser, Energie, Abwasser) angeschlossen. Das Grundstück ist bereits vollflächig versiegelt, 
die natürliche Bodenfunktion ist bereits gestört.

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2.4 Planungsrechtliche Situation 
Der Geltungsbereich ist Teil des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 63451/02, welcher für den 
Bereich allgemeine Wohngebiete (WA) und entlang der Scheidtweilerstraße eine geschlossene 
fünfgeschossige Bebauung festsetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) ist mit 0,5, die 
Geschossflächenzahl (GFZ) mit 1,6 festgesetzt.  
 
Mit der künftigen Rechtsverbindlichkeit des hiermit vorgeschlagenen Bebauungsplanes 
(Vorhabenbezogener Bebauungsplan) werden die unterliegenden Festsetzungen des 
Bebauungsplanes 63451/02 im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
außer Kraft gesetzt. 
 
 
3. Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt für das Plangebiet allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die 
Planung entspricht somit den Zielen der Regionalplanung. 
 
3.2 Flächennutzungsplan 
Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Köln wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
63451/02 auf der Grundlage des § 13 a BauGB im Wege der Berichtigung angepasst und stellt 
jetzt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine Wohnbaufläche dar. Die im Geltungsbereich 
des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes geplante Art der baulichen Nutzung (Wohn- und 
Geschäftsgebäude in Anlehnung an ein allgemeines Wohngebiet) ist somit aus den 
Darstellungen des FNP entwickelt.  
 
3.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln macht keine Aussagen zum Plangebiet. 
 
3.4 Rahmenplanung 
Das Plangebiet liegt im Bereich der Rahmenplanung Braunsfeld/ Müngersdorf/ Ehrenfeld, die am 
20.07.2000 von Rat der Stadt Köln beschlossen wurde. Aus der dort aufgeführten 
Einzelmaßnahme 1.2 im Maßnahmenprogramm ergibt sich, dass das Plangebiet für die 
Errichtung von freifinanzierten Geschosswohnungsbauten/Stadthäusern durch private 
Wohnungsbauunternehmen vorgesehen ist. Die Aussagen der Rahmenplanung decken sich 
daher mit den Zielen des vorliegenden Bebauungsplanes. 
 
 
4. Begründung der Planinhalte 
 
Für den rechtsverbindlichen Bebauungsplan 63451/02 wurde eine Mehrfachbeauftragung unter 
Beteiligung von sieben Planungsbüros durchgeführt. Der Siegerentwurf des Kölner Büros Trint + 
Kreuder wurde zum Sieger gekürt und wurde Grundlage für das Bebauungsplanverfahren. Das 
städtebauliche Konzept sieht eine Blockrandbebauung mit fünf Vollgeschossen entlang des 
Maarweges und der Scheidtweilerstraße vor. Der Eckbereich der beiden Straßen soll durch eine 
Bebauung mit sechs Vollgeschossen betont werden. An der Scheidtweilerstraße wird der 
Blockrand geöffnet, um eine Wegeverbindung in Richtung Baesweiler Hof vorzusehen. Die 
bestehende Bebauung am Baesweiler Hof wird aus Lärmschutzgründen entlang der Grenze zum 
KVB-Gelände in geschlossener, fünfgeschossiger Bauweise und unter Zuhilfenahme von 
Lärmschutzgrundrissen fortgeführt. Zeilenartige Baukörper in der Innenlage, die auf einem 
dreigeschossigen Sockel zwei weitere, seitlich zurückgestaffelte Vollgeschosse besitzen, 
ergänzen das Motiv des städtebaulichen Entwurfs.

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Das städtebauliche Konzept wird durch den geplanten Bebauungsplan (Vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) nicht grundsätzlich verändert. Der an der Scheidtweilerstraße bestehende 
Getränkemarkt soll in die Wohnbebauung integriert werden. Hierzu hat das Büro a+m 
Architekten, für die Fassadengestaltung in Zusammenarbeit mit dem Büro Trint und Kreuder, eine 
Planung erarbeitet. Es sind ca. 107 kleine Wohnungen (zwischen 30 - 70 m²) für diverse 
Nutzergruppen, wie z. B. Studenten, Singles, alleinerziehende Eltern, Berufseinsteiger oder 
kurzfristig Beschäftigte (Professoren, Dozenten etc.) geplant. Das Vorhaben soll dabei diverse 
Wohnformen in den Blick nehmen. Beispielsweise auch Wohneinheiten, die ein sog. Serviced 
Wohnen für Senioren oder kurzfristig Beschäftigte zur Verfügung stellen. Darüber hinaus sind 
Gemeinschaftsräume sowie eine gemeinsame Dachterrassennutzung auf den ein- und 
dreigeschossigen Gebäudeteilen geplant. Ebenerdig sowie in einer Tiefgarage im Untergeschoss 
sind Stellplätze für Kunden und Mieter des Gebäudes vorgesehen. Um ein verträgliches 
Nebeneinander der Nutzungen zu ermöglichen, soll der ebenerdige Parkplatz des 
Getränkemarktes überdeckelt werden, so dass keine Lärmbelästigungen von ihm ausgehen 
können. Hierfür und für den Getränkemarkt selbst sind die Ausweitung des Baufensters im 
Erdgeschossbereich sowie die Anpassung der Grundflächenzahl (GRZ) erforderlich.  
 
4.1 Art der baulichen Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung wird ein Wohn- und Geschäftsgebäude festgesetzt. Zulässig sind 
hier neben Wohngebäuden insbesondere auch Büros, ein Getränkemarkt mit einer 
Verkaufsfläche von < 800 qm sowie die dem Getränkemarkt dienenden Lagerräume, 
Sozialräume etc. Nicht wesentlich störende sonstige gewerbliche Nutzungen sind darüber hinaus 
ausnahmsweise zulässig. Die festgesetzten Nutzungen wurden gewählt, um dem Ziel der 
Planung, hier ein Wohngebäude bei Sicherung des bestehenden Getränkemarktes zu errichten, 
gerecht zu werden. 
 
4.2 Maß der baulichen Nutzung 
Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) wird von 0,5 auf 0,8 erhöht. Durch die aus 
Lärmschutzgründen erforderliche Einhausung der Stellplätze wird aus dem offenen Parkplatz ein 
Garagengeschoss, das zur GRZ gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO zu rechnen ist. Die GRZ nach § 19 
Abs. 4 BauNVO wird zur Realisierung der geplanten Tiefgarage mit ihren Zu- und Ausfahrten von 
0,6 auf 0,9 erhöht.  
 
Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird von 1,6 auf 2,0 erhöht. Gründe sind die Sicherung des 
Getränkemarktes, das geplante Garagengeschoss und die Tatsache, dass das oberste Geschoss 
nach der aktuellen Planung weder nach alter noch nach neuer BauO NRW ein Staffelgeschoss 
ist, sondern als Vollgeschoss zählt. 
 
Die Ausführung von Tiefgaragen wird per Festsetzung zur zulässigen Geschossfläche begünstigt. 
Dies ist erwünscht, da so ein Anreiz geschaffen wird, dass der gesamte ruhende Verkehr 
unterhalb der Geländeoberfläche untergebracht wird. Dabei ist im Rahmen des 
Bauantragsverfahrens zu berücksichtigen, dass für notwendige Stellplätze 25 qm je Stellplatz 
angerechnet werden dürfen. 
 
Als ausgleichende Maßnahmen wird das Plangebiet über verschiedene Begrünungsmaßnahmen 
intensiv gestaltet. Neben einer Begrünung der verbleibenden Freiflächen erhalten alle Gebäude 
eine extensive Dachbegrünung, die sich positiv auf das Mikroklima auswirken wird. 
 
Zur Sicherung der Höhenentwicklung des städtebaulichen Konzeptes werden die dort 
vorgesehenen Vollgeschosse festgesetzt. Da das oberste Geschoss nach aktueller Planung kein 
Staffelgeschoss mehr ist, wird die maximal zulässige Geschossigkeit von V auf VI Geschosse 
erhöht. Alle Geschosse stellen Vollgeschosse dar. Weitere Staffelgeschosse, die sich über 
Vollgeschossen ergeben, sind nicht vorgesehen. Dies sichert die Festsetzung zur maximalen 
Gebäudehöhe, die sich im Vergleich zum rechtsverbindlichen Bebauungsplan nicht ändert.

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Um die Höhenentwicklung der Gebäude neben der Zahl der Vollgeschosse im Detail zu steuern, 
werden auf die unterschiedlich hohen Bauteile bezogen, minimale und maximale Gebäudehöhen 
festgesetzt. 
 
Um die Gestaltungsfreiheit bei der Bauausführung nicht über Gebühr zu beschränken, wird 
festgesetzt, dass Bauteile (z. B. Aufzugsüberfahren, Haustechnik, Geländer, Anlagen zur 
Erzeugung von regenerativer Energie), die städtebaulich von untergeordneter Bedeutung sind, 
die maximale Gebäudehöhe um bis zu 1,50 m überschreiten dürfen. Die Einhaltung der 
Anforderungen des § 6 der Landesbauordnung NRW (Abstandsflächen) wird im Rahmen des 
Bauantragsverfahrens berücksichtigt. 
 
4.3 Geländehöhenfestsetzung 
Zur eindeutigen Bestimmung der Wandhöhe im Rahmen der späteren Abstandsflächenermittlung 
werden auch die geplanten Geländehöhen aus dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan als 
herzustellende Geländehöhen übernommen. Diese Festsetzung ist notwendig, da sich das 
natürliche Gelände unterhalb des geplanten Geländes befindet. Die geplante Geländesituation 
wird durch den Bau der Tiefgarage neu geordnet und an das Höhenniveau im Bereich des 
Baesweiler Hofes angepasst. Die festgesetzten, geplanten Geländehöhen der Bebauung 
Baesweiler Hof und der durch den vorliegenden Bebauungsplan ermöglichten Bebauung sind mit 
50,8 m über NHN +/- 0,5 m an der Nahtstelle der Baugebiete identisch.  
 
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Verfahren (Vorhabenbezogener Bebauungsplan) wird der 
durch den rechtsverbindlichen Bebauungsplan vorgegebene Spielraum ausgeschöpft und eine 
Geländehöhe von 51,3 m über NHN ohne weitere Spielräume festgesetzt, um den 
Vorhabenbezug zu sichern. Mit der festgesetzten Geländehöhe kann das ebenerdige 
Garagengeschoss im hinteren Grundstücksbereich vollständig unter dem Gelände verschwinden. 
Die an der Grenze, außerhalb des Geltungsbereichs des vorgesehenen vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes stehende Lärmschutzwand fängt den dann noch verbleibenden 
Geländeversprung zum nördlichen Baugebiet Baesweiler Hof auf. 
 
4.4 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 
Die Festsetzung der Bauweise ist auf das städtebauliche Konzept abgestimmt. Demnach wird 
entlang der Scheidtweilerstraße die geschlossene Bauweise festgesetzt, um hier die in der 
Umgebung vorherrschend vorhandene Blockrandbebauung zu sichern. 
 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Die überbaubaren 
Grundstücksflächen werden in dem geplanten Bebauungsplan-Verfahren (Vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) vergrößert, um den Getränkemarkt und das Garagengeschoss zu sichern. Sie 
orientieren sich eng am städtebaulichen Konzept, um den Vorhabenbezug sicher zu stellen.  
 
Um klarstellend die Errichtung von Balkonen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu 
ermöglichen, dürfen Balkone zu den öffentlichen Verkehrsflächen um 1,5 m und zu den 
sonstigen, privaten Flächen um 2 m die Baugrenzen überschreiten. Die Festsetzung zu den 
Balkonen ist notwendig, um die Anleiterbarkeit der Feuerwehr zu sichern. Da Terrassen in den 
Erdgeschosszonen nicht ohne weiteres außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
errichtet werden dürfen, wird ihr Bau bis zu 3 m außerhalb der Baugrenzen zugelassen. Auch 
unterirdische Keller- und Lagerräume sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 
zulässig, sofern sie innerhalb der festgesetzten Fläche für Tiefgarage liegen. 
 
4.5 Erschließung 
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurden in einem Verkehrsgutachten (BSV Büro für 
Stadt- und Verkehrsplanung, August 2019) die Auswirkungen der durch das Bauvorhaben neu 
erzeugten Kfz-Verkehre ermittelt und bewertet. Hierzu wurden zunächst eine Verkehrserhebung

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an den Knotenpunkten Zu- und Ausfahrt Hit-Parkplatz/Hit Markt (TG)/Scheidtweilerstraße und 
Maarweg/Scheidtweierstraße durchgeführt. 
 
Für die Nutzungen mit insgesamt 108 Wohneinheiten und einem Getränkemarkt mit einer 
Verkaufsfläche von 600 m² ergeben sich für die Bewohner, Besucher, Beschäftigen, Kunden und 
dem Wirtschaftsverkehr werktäglich rund 450 Kfz-Fahrten. Da der Getränkemarkt bereits 
vorhanden ist, sind lediglich die Fahrten der Bewohner neu anzusetzen. Alle Bestandsverkehre 
wurden je nach Nutzer neu im betrachteten Verkehrsnetz (Maarweg/Scheidtweilerstraße) 
umgelegt. Eine Reduzierung der Verkehrsmengen durch den Wegfall des Parkplatzes wurde 
nicht vorgenommen. 
 
Der Knotenpunkt Maarweg/Scheidtweierstraße erreicht in der Prognose in der morgendlichen 
Spitzenstunde wie bereits in der Analyse die Qualitätsstufe des Verkehrsablaufs (QSV) E und in 
der nachmittäglichen Spitzenstunde die QSV C. Die Knotenpunkte der Zu- und Ausfahrten Hit-
Markt/Scheidtweilerstraße und Neubau (TG)/Scheidtweilerstraße erreichen in der morgendlichen 
und nachmittäglichen Spitzenstunde die QSV A bzw. die QSV B. QSV A entspricht einem freien 
Verkehrsfluss, B einem nahezu freien Verkehrsfluss. Bei Stufe C ist die Bewegungsfreiheit 
spürbar eingeschränkt; der Verkehrszustand ist stabil. Stufe D ist gekennzeichnet durch hohe 
Belastungen, die zu deutlichen Beeinträchtigungen in der Bewegungsfreiheit der 
Verkehrsteilnehmer führen. Interaktionen zwischen ihnen finden nahezu ständig statt. Der 
Verkehrszustand ist noch stabil. In Stufe E schließlich treten ständige gegenseitige 
Behinderungen zwischen den Verkehrsteilnehmern auf. Der Verkehr bewegt sich im Bereich 
zwischen Stabilität und Instabilität. Die Kapazität wird jedoch gerade noch erreicht. 
 
Für die 108 Wohneinheiten und den Getränkemarkt sind unter Berücksichtigung der ÖPNV-
Erschließung insgesamt 95 Stellplätze zu errichten. Durch die Verlagerung des Verkehrs (Entfall 
Hit-Parkplatz) steigt die Stellplatznachfrage in der vorhandenen Hit-Tiefgarage. Diese Nachfrage 
durch Hit-Kunden und/oder Hit-Getränkekunden kann auch in den Spitzenzeiten vollständig 
abgedeckt werden. 
 
Um die Leichtigkeit und Zügigkeit des Verkehrs auf der Scheidtweilerstraße zu sichern, wurde ein 
Ein- beziehungsweise Ausfahrtsbereich für die geplante Tiefgarage sowie ein Zufahrtsbereich für 
die Anlieferung festgesetzt. Das bedeutet, dass außerhalb der festgesetzten Bereiche keine den 
Verkehrsfluss störenden Ein- und Ausfahrten entlang der Scheidtweilerstraße zulässig sind. 
 
Die Zufahrt von Einsatzfahrzeugen und Umzugswagen im Bereich der Blockrandöffnung an der 
Scheidtweilerstraße in die Innenlage wird durch die Festsetzung der Tiefgaragenein- und -aus-
fahrten nicht berührt. 
 
Der Bereich, der planungsrechtlich von Tiefgaragen unterbaut werden darf, wird als 
zeichnerische Festsetzung im Bebauungsplan gesichert. Bauordnungsrechtliche Regelungen 
bleiben von dieser Festsetzung unberührt, da hinter dieser Festsetzung zurückgeblieben werden 
kann. Aufgrund der guten Erreichbarkeit des Plangebietes durch den ÖPNV können die 
notwendigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge (ein Stellplatz pro Wohnung) um 25 % reduziert 
werden. 
 
Die Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation ist über die bestehenden 
Leitungstrassen in der Scheidtweilerstraße gesichert. Die Energie- und Wasserversorgung der 
geplanten Bebauung erfolgt über zentrale Übergabestationen an der Grundstücksgrenze. Ein 
Anschluss an die Fernwärmeversorgung ist geplant. 
 
Die Schmutzwasserentsorgung des Plangebietes erfolgt in die öffentliche Kanalisation, die im 
Bereich der Scheidtweilerstraße vorhanden ist. Das Niederschlagswasser wird gepuffert über die 
geplanten Gründächer ebenfalls der öffentlichen Kanalisation zugeleitet. Die Entwässerung wird 
im Rahmen des Bauantragsverfahrens mit den Stadtentwässerungsbetrieben abgestimmt.

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Fahrradabstellplätze sowie Standorte für die Müllentsorgung (Müllschränke) sind im östlichen 
Grundstücksbereich geplant. 
 
4.6 Geh- und Leitungsrecht 
Der städtebauliche Entwurf für den rechtsverbindlichen Bebauungsplan sieht vor, im 
Kreuzungsbereich Maarweg/Scheidtweilerstraße einen neuen urbanen Quartiersplatz 
vorzusehen, der bis in den aktuellen Geltungsbereich reicht. Der Platz wird per Gehrecht für die 
Allgemeinheit gesichert. Außerdem wird zur möglichen Leitungsführung über diesen Platz auch 
ein Leitungsrecht für die Versorgungsträger als mögliche Option festgesetzt. Für 
Einsatzfahrzeuge bleibt der Platz auch im Bedarfsfall befahrbar, ohne dass dies einer 
Festsetzung bedarf. Die Festsetzung des Geh- und Leitungsrechtes wurde unverändert aus dem 
rechtsverbindlichen Bebauungsplan übernommen. 
 
4.7 Grünflächen 
Das Plangebiet ist von den Stellplatzflächen des bestehenden HIT-Getränkemarktes geprägt. 
Des Weiteren sind im Plangebiet Pflanzbeete mit verschiedenen Bäumen und Buschwerk 
vorhanden. Auf der Stellplatzanlage des Getränkemarktes sind drei, ein Ahorn und zwei Rotdorn 
gepflanzt, die wegen ihres zu geringen Stammumfanges nicht unter die Baumschutzsatzung 
fallen. 
 
Die Stadt Köln hat für Pflanzmaßnahmen und Pflanzqualitäten von Bäumen und Sträuchern die 
Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach § 135a bis 135c BauGB mit Stand 
vom 15.01.2012 entwickelt. Diese Grundsätze werden als Norm in den Bebauungsplan 
übernommen, um einheitliche Maßstäbe für alle Vorhaben auf dem Gebiet der Stadt Köln zu 
fixieren. 
 
Das Wohnumfeld in der Innenlage soll durch eine intensive Begrünung der Baugrundstücke 
gestärkt werden. Hierzu enthält der Bebauungsplan eine allgemein gehaltene Festsetzung. 
 
Im Rahmen des Verfahrens wurde ein  Grünplan (Calles de Brabant, 2019) erarbeitet, dessen 
wesentliche Inhalte im Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) dargestellt sind. Die im VEP 
dargestellten Baumstandorte können im Zuge der Umsetzung des Vorhabens geringfügig 
verschoben werden. Die Pflanzungen sichern nicht nur ein optisch angenehmes Wohnumfeld, 
sondern tragen auch zu einer relevanten Ausgleichsfunktion für das Mikroklima bei. 
 
Um die Tiefgaragen optisch ansprechend in das Wohnumfeld einzubetten, sind die Bereiche der 
Tiefgaragen, die nicht durch die Hochbauten überbaut werden, zu begrünen. Nebenanlagen 
(Wege, Feuerwehrzufahrten, Müllstandplätze etc.) bleiben von dieser Regelung ausgenommen. 
Die Überdeckung der Tiefgaragen muss mindestens ein Maß von 60 cm zuzüglich Filter- und 
Drainschicht aufweisen, damit dort entsprechende Neupflanzungen vorgenommen werden 
können. Dadurch wird ein wurzelbares Volumen gesichert, das auch Stauden und Sträuchern 
eine Vegetationsgrundlage ermöglicht. Im Falle der Pflanzung von Bäumen 1. und 2. Ordnung 
sind Überdeckungen von 1,2 m beziehungsweise 1,5 m vorzunehmen, um günstige 
Wuchsbedingungen zu gewährleisten. 
 
Die Dächer sollen extensiv und blütenreich mit einer Substratschicht von mindestens 8 cm Stärke 
begrünt werden. Die Dachbegrünung verfolgt mehrere Ziele: Extensive Dachbegrünungen wirken 
sich wie die Bepflanzung der Baugrundstücke positiv auf das lokale Klima aus. Die 
Dachbegrünung dient als Pufferung des Niederschlagswassers, bevor es der öffentlichen 
Kanalisation zugeleitet wird. Die Stärke der Tragschicht wird festgelegt, damit die 
Dachbegründung die oben genannten Funktionen erfüllen kann, die ihr mit der Festsetzung 
zugedacht ist. Es werden die Stellen bestimmt, die von einer Dachbegrünung frei gehalten 
werden können. Dabei handelt es sich insbesondere um technische Anlagen auch zur Erzeugung

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von regenerativer Energie und Terrassen. 
 
Die vorhandene Lärmschutzwand an der nördlichen Grundstücksgrenze soll mit Hilfe 
vorgestellter Rankgerüste mit Rankpflanzen begrünt werden. Auch dies wirkt sich positiv auf das 
lokale Klima aus. 
 
4.8 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
Die Orientierungswerte der DIN 18005 können insbesondere an den Blockrändern des 
Plangebietes nicht eingehalten werden. Mit den im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen 
zum passiven Schallschutz sind jedoch gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den 
Gebäuden gewährleistet. Aufgrund der Verkehrslärmbelastung, die von der Scheidtweilerstraße 
ausgeht, werden konkrete, passive Schallschutzmaßnahmen festgesetzt. Durch eine Abgrenzung 
der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau), die in freier Schallausbreitung 
ermittelt wurden, werden die Vorgaben an die Außenbauteile der Gebäude im Bebauungsplan 
verankert.  
 
Die DIN-Norm regelt die Anforderungen, die an die Ausführung von Außenbauteilen wie zum Bei-
spiel Dächer, Wände, Türen und Fenster im Sinne des Schallschutzes eingehalten werden 
müssen. Im Bereich des Plangebietes ist der Straßenverkehrslärm so hoch, dass dort eine 
natürliche Belüftung der schutzbedürftigen Räume mit Schlaffunktion (Schlaf- und Kinderzimmer) 
über geöffnete oder gekippte Fenster nicht mehr möglich ist. Daher müssen die Grundrisse 
entweder so gegliedert werden, dass die oben genannten schutzbedürftigen Räume mit 
Schlaffunktion auf der lärmabgewandten Seite angeordnet werden oder diese Räume müssen mit 
schallgedämmten Lüftungsanlagen geschützt werden. 
 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, sofern im 
Baugenehmigungsverfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung geringere 
Anforderungen an den Schallschutz nachgewiesen werden. 
 
Aus Richtung des KVB-Geländes, welches auch zur Nachtzeit betrieben wird, wirkt zudem 
Gewerbelärm auf das Plangebiet ein. Zur Abschirmung insbesondere der Balkone und Terrassen 
im Westen der Bebauung wird eine geschlossene Bebauung festgesetzt, die die bestehende 
Bebauung Baesweiler Hof ergänzt. Per textlicher Festsetzung wird geregelt, dass Fenster von 
sonstigen schutzbedürftigen Räumen (Aufenthaltsräumen) nach TA Lärm nur zur 
lärmzugewandten Seite des KVB-Geländes angeordnet werden dürfen, wenn diese Fenster nicht 
geöffnet werden können. Dies bedeutet, dass Lärmschutzgrundrisse entwickelt werden müssen. 
Räume mit Schlaffunktion sind in östliche Richtung zum KVB-Gelände nicht zulässig, da beim 
Gewerbelärm keine schallgedämmten Lüftungsanlagen eingesetzt werden können. 
 
4.9 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im Interesse eines harmonischen Ortsbildes werden innerhalb des Plangebietes folgende 
gestalterische Festsetzungen begründet: 
 
Da die Dachgestaltung Einfluss auf die einheitliche, städtebauliche Wirkung des Baugebietes 
besitzt, werden Regelungen zur Dachform in den Bebauungsplan übernommen. Demnach sind 
auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfes Flach- und Pultdächer bis 10 Grad zulässig. Diese 
Dachformen sind auf das vorgesehene Bauprogramm abgestimmt und vermeiden, dass auch 
nach der erstmaligen Realisierung des Vorhabens gestalterische Fehlentwicklungen in Form von 
unproportionierten Dächern auftreten können. Die Festsetzungen ergänzen die Regelungen zur 
Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse und zur maximalen Gebäudehöhe und tragen 
dazu bei, dass sich das Vorhaben in das Ortsbild einfügt. 
 
Wenngleich der Bebauungsplan auch günstige Rahmenbedingungen für die Energiewende 
ermöglicht, ist gleichfalls die Wahrung des Ortsbildes durch die möglichen Anlagen zur

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Erzeugung von regenerativer Energie zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund wurde durch 
textliche Festsetzungen die Anordnung und die Höhe dieser und anderer technischer Anlagen so 
geregelt, dass sie möglichst wenig optisch in Erscheinung treten, ohne den erwünscht hohe 
Wirkungsgrad der Anlagen zur Erzeugung von regenerativer Energie außer Acht zu lassen. 
 
Um die Wirkung der Vor- und Hausgärten als Teil des durchgrünten Raumes in der Innenlage zu 
unterstützen, sind Mauern oder frei aufgestellte Zäune als Einfriedung unzulässig. Einfriedungen 
sind daher nur in Form von Laubhecken oder Zäune in Verbindung mit hinterpflanzten 
Laubhecken zulässig.  
 
Die Gestaltung der Standorte für Müllbehälter wird festgelegt, da solche Einrichtungen besonders 
negativen Einfluss auf das Erscheinungsbild des Wohnquartiers haben können. Die Festsetzung 
ermöglicht eine Bandbreite an alternativen Bauformen, die sowohl gestalterischen als auch 
funktionalen Ansprüchen an ein gepflegtes Wohnumfeld gerecht werden. 
 
 
5. Umweltbelange 
 
Der Bebauungsplan (Vorhabenbezogener Bebauungsplan) wird auf Grundlage des § 13 a 
BauGB aufgestellt. Auch wenn von der Umweltprüfung gemäß § 2 BauGB und Erstellung eines 
Umweltberichtes gemäß Anlage 1 zum BauGB abgesehen werden kann, sind dennoch die 
relevanten Umweltbelange, die sich aus der Aufstellung des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes ergeben, zu ermitteln und zu bewerten. Eingriffe in den Naturhaushalt sind 
durch den rechtskräftigen Bebauungsplan bereits zulässig. 
 
5.1 Pflanzen (Baumschutzsatzung) 
Durch die Planung entfallen 5 Gehölze, die aufgrund ihres zu geringen Stammumfanges nicht 
unter die Baumschutzsatzung fallen. Im Rahmen der Umsetzung der Planung ist die 
Neuanpflanzung von 11 Bäumen und diverser Sträucher geplant, sodass das Plangebiet 
insgesamt eine Aufwertung erfährt. 
 
 
5.2 Immissionsschutz 
Gewerbelärm 
Das schalltechnische Prognosegutachten zur Planung (Graner + Partner Ingenieure, April 2018) 
hat den Anlagenlärm aus Anlieferung Getränkehandel, Haustechnik und Tiefgaragenzufahrt 
untersucht. Die Berechnungen zeigen, dass in der Nachbarschaft die zulässigen 
Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm von 55 / 40 dB(A) tags / nachts für ein allgemeines 
Wohngebiet (WA) bzw. 60 / 45 dB(A) tags / nachts für ein Mischgebiet (MI) teilweise deutlich 
unterschritten und damit sicher eingehalten werden. Am geplanten Gebäude, direkt oberhalb der 
Einfahrt zur Anlieferzone, werden die Immissionsrichtwerte für ein allgemeines Wohngebiet (55 
dB(A) tags, 40 dB(A) nachts) tagsüber um ca. 1 dB und nachts um ca. 15 dB(A) unterschritten, 
also eingehalten. Auch die kurzzeitigen Geräuschspitzen, die durch die Anlieferung des Betriebes 
entstehen können, wurden durch schalltechnische Berechnungen ermittelt. Die zulässigen 
Maximalpegel gemäß TA Lärm werden durch den geplanten Betrieb tags und nachts 
unterschritten, also eingehalten. Die Auswirkungen durch den Betriebshof West der KVB wurden 
nicht erneut betrachtet, da im Plangebiet wie auch im rechtsverbindlichen Bebauungsplan 
63451/02 in Richtung Osten keine Immissionsorte vorgesehen sind Im Gutachten zum 
Ursprungs-Bebauungsplan 63451/02 wurde der Betriebshof untersucht und im Ergebnis wurden 
Immissionsorte ausgeschlossen. Da diese Festsetzung in den vorliegenden Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplan übernommen wurde, konnte auf eine erneute Untersuchung des Betriebshofes 
verzichtet werden.

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Verkehrslärm 
In einem schalltechnischen Prognosegutachten (Graner + Partner Ingenieure, Juli 2019) wurden 
die auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrsgeräusche durch Straßenverkehr untersucht. Flug- 
und Schienenverkehrslärm sind für das Plangebiet nicht relevant. Zur Dimensionierung passiver 
Schallschutzmaßnahmen wurden die maßgeblichen Außenlärmpegel gemäß DIN 4109:2018-01 
ermittelt und dokumentiert. Durch eine Abgrenzung der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 
(Schallschutz im Hochbau), die in freier Schallausbreitung ermittelt wurden, werden die Vorgaben 
an die Außenbauteile der Gebäude im Bebauungsplan verankert (siehe Kapitel 4.8). Darüber 
hinaus wurden die schalltechnischen Auswirkungen durch das Planvorhaben in der 
Nachbarschaft durch planinduzierten Verkehr ermittelt. 
 
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass unter Berücksichtigung der genannten 
Ergebnisse das Planvorhaben im Einklang mit den Anforderungen an den 
Schallimmissionsschutz steht. 
Planbedingter Mehrverkehr 
Das vorliegende Verkehrsgutachten (BSV, 2019) prognostiziert eine geringfügige Reduzierung 
des Verkehrs auf der Scheidtweiler Straße. Dies führt auch zu einer Reduzierung der 
Beurteilungspegel tagsüber um 0,1 dB. Zur Nachtzeit bleibt die Geräuschsituation 
unverändert. 
 
5.3 Verkehrsbedingte Luftschadstoffe 
Aufgrund einer aktualisierten Emissionsdatenbanken und der aktuellen Verkehrszahlen wurde die 
im Rahmen des Bebauungsplanes "Nördlich Scheidtweilerstraße / Maarweg" erarbeitete 
Luftschadstoffprognose aus dem Jahr 2014 durch die iMA cologne GmbH überprüft. Im Ergebnis 
ist davon auszugehen, dass unter Berücksichtigung der aktuellen Emissionsdatenbank HBEFA 
3.3 sowie aktualisierter Verkehrszahlen für die Scheidtweilerstraße für das Prognosejahr 2020 die 
Grenzwerte der 39. BImSchV für die NO2-, PM10- und PM2,5-Gesamt-Immissionen an 
beurteilungsrelevanten Aufpunkten für den Prognose-Planfall der Luftschadstoffuntersuchung 
(iMA cologne GmbH, 2014) auch im Prognosejahr 2020 weiterhin eingehalten werden. 
 
5.4 Boden und Altlasten 
Das Plangebiet liegt im Kern des Altstandortes mit der Nr. 304 112 und der Bezeichnung 
"Maarweg 30-58". Die Fläche wurde seit dem Anfang des 20. Jahrhunderts intensiv gewerblich 
und industriell genutzt. Unter der Adresse Scheidtweiler Str. 58, die sich im Geltungsbereich des 
künftigen VEP befindet, firmierte in den Jahren 1951 bis 1981 eine Zylinderschleiferei. Im 
Rahmen eines Gutachtens (Gutachten zur Baugrundsituation inkl. Abfalltechnischer Deklaration, 
Althoff & Lang, Köln, Januar 2018) wurden punktuelle Bohrungen vorgenommen und die dabei 
entnommenen Bodenproben untersucht und bewertet. Hinweise auf altlastenbedingte 
Verunreinigungen wurden dabei nicht angetroffen. 
 
 
6. Planverwirklichung 
 
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die die Planung keine Kosten. Nach A bschluss des 
Bebauungsplanverfahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. 
 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der Vorhabenträgerin. Öffentliche Flächen sind von der 
Planung nicht betroffen. Zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin wird ein 
Durchführungsvertrag abgeschlossen. Dieser sichert die Realisierung des geplanten Vorhabens 
innerhalb einer bestimmten Frist.

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7. Referenzliste der Quellen 
 
Folgende Gutachten wurden erarbeitet und sind Bestandteil des Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes 63451/03 "Nördlich Scheidtweilerstraße in Köln-Braunsfeld": 
 
- Verkehrsuntersuchung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses an der 
Scheidtweilerstraße in Köln- Braunsfeld, BSV Büro für Stadt- und Verkehrsplanung GmbH, 
Aachen, August 2019. 
- Schalltechnisches Prognosegutachten, Ermittlung der auf das Plangebiet des VEP "Nördlich 
Scheidtweiler Straße" einwirkenden Verkehrsgeräusche, Graner + Partner Ingenieure, Bergisch 
Gladbach, Juli 2019. 
- Schalltechnisches Prognosegutachten, Ermittlung der Geräuscheinwirkungen im 
Zusammenhang mit dem Betrieb des geplanten Wohn- und Geschäftsgebäudes Scheidtweiler 
Straße 50, Graner + Partner Ingenieure, Bergisch Gladbach, April 2018. 
- Stellungnahme zu den Auswirkungen der Emissionsberechnung gemäß aktueller 
Emissionsdatenbank HBEFA 3.3 sowie aktualisierter Verkehrszahlen auf die prognostizierten 
NO2 - und Feinstaub-Immissionen im Rahmen der Luftschadstoffprognose aus 2014 zum 
Bebauungsplanverfahren – Nördlich Scheidtweilerstraße / Maarweg in Köln-Braunsfeld –, iMA 
cologne GmbH, Köln, Juni 2019. 
- Gutachten zur Baugrundsituation inkl. Abfalltechnischer Deklaration, Althoff & Lang, Köln, 
Januar 2018. 
- Grünplanung, Calles De Brabant Landschaftsarchitekten, Pulheim, Mai 2019.