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Wohnungsbaugrundstücke im Sürther Feld 3. Bauabschnitt Baufelder 1, 3 und 5 - Konzeptausschreibung
Beschlussvorlage Ausschuss 1616/2017 vom 15.09.2017
Stand: Am 07.11.2017 im Liegenschaftsausschuss geändert beschlossen.
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Anlage 05 Bewertungsmatrix Baufeld 5
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Seite 1 von 4 # Ablauf bei der Vergabe des Grundstückes Sürther Feld, 3. Bauabschnitt Baufeld 5 an Baugruppen Vorabinfo: Die Baugruppen werden durch eine Pressemitteilung auf die Beratungs -/ Beschlussvorlage im L iegenschafts- und St adtentwicklungsausschuss aufmerksam gemacht (Pressemitteilung, sobald die Vorlage Tagesordnungspunkt in beiden Sitzungen ist). 1. Phase: Bewerbungsphase (Zeitraum: 6 Monate) In der 1. Phase, die mit Online Stellung eines Verkaufsexposés im September beginnen wird, muss ein Konzept erarbeitet und am Ende der Phase eingereicht werde n. Dieses gilt als Bewerbung für das Grundstück. Neben dem Konzept müssen folgende formale Kriterien nachgewiesen werden: - Vorlage eines Gesellschaftsvertrages - 25% des Grundstückskaufpreis es müssen als Eigenkapital nachgewiesen werden (kurzfristig verfügbare, liquide Mittel (Guthaben auf Giro-, Spar- und Bausparkonten, die kurzfristig kündbar sind; bei einer Bürgschaft sind dieselben Nachweise zu erbringen)) Die Baugruppen haben innerhalb der ersten 2 Monate der Bewerbungsfrist die Möglichkeit, ihre formalen Kriterien h insichtlich ihrer Zulässigkeit durch das Liegenschaftsamt, Team Wohnungsbau, überprüfen zu lassen, falls Unsicherheiten bestehen. Anlage 5 Seite 2 von 4 Konzeptvergabe Bewertungsmatrix für Sürther Feld BA III, Baufeld 5 Für das Konzept „ Grundstücksvergabe an Baugruppen“ im Sürther Feld BA III, Baufeld 5 werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. I. Wohnungspolitische Kriterien maximal 75 Punkte 1. Fachliche Begleitung Die Baugruppen müssen nachweisen, dass sie sowohl für baurechtliche Fragen als auch zu Fragen rund um die Kalkulation und Umsetzung ihres Projektes einen Fachberater zu Seite stehen haben. Zudem wird seitens der Stadt Köln gefordert, dass es eine Person gibt, die die Gespräche untereinander moderiert und die Ideen und Überlegungen der Gruppe zusammenführt. Für folgende Bereiche werden Punkte vergeben: 1.1 Nachweis über Zusammenarbeit mit einem Architekten 10 Punkte 1.2 Nachweis über Zusammenarbeit mit einem Projektsteuerer/Moderator 10 Punkte 1.3 Der beauftragte Architekt kann zwei erfolgreich umgesetzte Baugruppenprojekte vorweisen 20 Punkte 1.4 Der beauftragte Projektsteuerer/Moderator weißt die Begleitung zweier erfolgreich umgesetzer Baugruppenprojekte nach 20 Punkte maximal 60 Punkte 2. Bauverpflichtung Nach einem positiven Baubescheid wird ein Kaufvertrag mit einer Bauverpflichtung geschlossen. Die Stadt Köln und auch die Anwohner haben ein Interesse daran, dass die Grundstücke zeitnah bebaut und bezogen werden. Daher soll die Baugruppe darl egen, welchen Zeitraum sie für die Fertigstellung des Objektes nach Zustellung der Baugenehmigung garantiert. 2.1 Garantiert eine Bezugsfertigkeit nach zwölf Monate 15 Punkte 2.2 Garantiert eine Bezugsfertigkeit nach 15 Monaten 10 Punkte 2.3 Benötigt 18 Monate für die bezugsfertige Herstellung des Objektes 5 Punkte maximal 15 Punkte Seite 3 von 4 II. Quartiersbezogene Kriterien maximal 15 Punkte Gemeinschaftsorientierung Die Baugruppe beschreibt, welchen Benefit sie für die Nachbarschaft beziehungsweise für die Bewohner des Objektes bietet. Für die unten aufgeführten Aspekte vergibt die Stadt Köln Punkte. 1. Gemeinschaftsräume für die Bewohner des Objektes 5 Punkte 2. Angebot von Aktivitäten/Veranstaltungen für Bewohner und Nachbarn 5 Punkte 3. Angebot von Unterstützungsmaßnahmen für die Nachbarschaft 5 Punkte maximal 15 Punkte III. Städtebauliche Kriterien maximal 10 Punkte Bebauungskonzept Die Stadt Köln steht in der Pflicht zur Schaffung von Wohnraum. Daher sollten Baufelder entsprechend ausgenutzt werden, um keinen Wohnraum zu verschenken. Im Bebauungsplan ist eine GFZ von 1,2 ausgewiesen. In den textlichen Festsetzungen wird zusätzlich ein viertes Gesch oss ermöglicht, welches als Grundfläche nur 75 % des darunter liegenden dritten Geschosses aufweist. Dieses Geschoss zählt somit nicht als Vollgeschoss zur GFZ, aber faktisch ist auch dort eine Geschossflächenerrichtung möglich. Die Stadt Köln geht von einer maximalen Bruttogeschossfläche von 2.424 m² aus. 1. Volle Ausnutzung der Bruttogeschossfläche. 10 Punkte 2. Teilweise Ausnutzung 0 Punkte maximal 10 Punkte Zusammenfassung Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: I. Wohnungspolitische Kriterien Fachliche Begleitung 60 Punkte Bauverpflichtung 15 Punkte II. Quartiersbezogene Kriterien Gemeinschaftsorientierung 15 Punkte III. Städtebauliche Kriterien Bebauungskonzept 10 Punkte Punkte gesamt 100 Punkte Seite 4 von 4 2. Phase: Reservierungsphase (Erstandienungsrecht) und Verkauf (Zeitraum: 2 Monate für Einreichung des Bauantrages plus die Monate für Prüfung des Bauantrages und Erteilung der Baugenehmigung) Nach Einreichung aller Bewerbungen werden im ersten Schritt die formalen Kriterien überprüft. Nur bei den verbliebenden Konzepten findet eine Auswertung statt. Die Baugruppe, die das beste Konzept vorgelegt hat, wird über ihren ersten Rang informiert und anschließend wird ein Ratsbeschluss (Reserv ierung und Verkaufsbeschluss ) eingeholt. Die anderen Baugruppen bleiben entsprechend ihres Ranges auf einer Warteliste, falls die erstrangige Baugruppe von ihrem Kaufinteresse Abstand nimmt. Die Baugruppe erhält ein Erstandienungsrecht und muss nun die fo lgenden Punkte erfüllen (die Stadt Köln verhandelt in dieser Zeit mit keinem anderen Interessenten): - Finalisierung der Planung und anschließende Einreichung des Bauantrages Einreichung des Bauantrages innerhalb von 2 Monaten ab dem Zeitpunkt der Zuschlagserteilung - bei positivem Bescheid: Vertragsabschluss des Grundstückskaufvertrages (das Konzept wird Bestandteil des Vertrages inklusive der garantierten Bauverpflichtung) - bei negativem Bescheid: Rücksprache mit dem Liegenschaftsamt, ob vom Interesse zurückgetreten wird Verhandlung mit der nächsten Baugruppe aus der Rangfolge -
Anlage 02 Aufteilung Baufelder
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© Stadt Köln, Amt 23, 17.05.2017 -
Anlage 04 Bewertungsmatrix Baufeld 3
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# Konzeptvergabe Bewertungsmatrix für Sürther Feld BA III Baufeld 3 Für das Konzept „Grundstücksvergabe an Genossenschaften“ im Sürther Feld BA III, Baufeld 3 werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. I. Wohnungspolitische Kriterien: maximal 30 Punkte Zusätzliche Wohnraumförderung Die Stadt Köln strebt an, neben der Versorgungsfunktion für die Wohnbevölkerung einschließlich der Wohnungsbedarfsdeckung von Haushalten mit geringem Einkommen, auch Berufseinsteiger, Erwerbstätige und Familienhaushalte mit Kindern nachhaltig an den Wohnort Köln zu binden. Der Beschluss zum Handlungskonzept „Preiswerter Wohnungsbau“ vom 2. Februar 2010 sieht vor, dass auf städtischen Grundstücken mindestens 30 Prozent der Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau zu errichten sind. Im Rahmen der Wohnungsbauplanung soll im Sürther Feld neben freifinanziertem Wohnraum auch verstärkt preiswerter öffentlich geförderter Wohnraum entstehen und eine Quote von bis zu maximal 4 0 Prozent erreicht werden. Daher ist im Konzept die geplante Quote an öffentlich geförderten Wohnungen anzugeben. Diese darf 30 Prozent nicht unt erschreiten und nicht mehr als 4 0 Prozent betragen. Die öffentlich geförderten Wohnungen sind auf beide zu errichtenden Mehrfamilienhäuser gleichmäßig zu verteilen. Bei der Berechnung der Punktzahl werden 0 Punkte für eine Fö rderquote von 30 Prozent sowie 30 Punkte für eine Förderquote von 40 Prozent vergeben. Die zwischen diesen beiden Werten angebotenen Förderquoten werden interpoliert und mit der dann errechneten Punktzahl versehen. Die zu vergebenden Punkte errechnen sich: (angebotene Förderquote – 30 Prozent Förderquote) x 3 maximal 30 Punkte II. Ökologische Kriterien maximal 40 Punkte 1. Mobilität Im Sinne der strategischen Mobilitätsentwicklung sind Maßnahmen zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs zu entwickeln. Dazu ist die Stärkung des Radverkehrs sowie des Carsharings vorzusehen. Das Konzept des Bieters enthält folgende Maßnahmen: 1.1 Es werden mindestens drei Stellplätze für einen Carsharinganbieter eingerichtet und durch einen entsprechenden Optionsvertrag nachgewiesen 10 Punkte 1.2 Es werden mindestens 40 abgesicherte Fahrradstellplätze in der Tiefgarage eingerichtet 10 Punkte 1.3 Es sind weder Carsharingplätze noch - zu den in der Baugenehmigung geforderten - zusätzliche Fahrradabstellplätze vorgesehen 0 Punkte maximal 20 Punkte Seite 1 von 2 Anlage 4 2. Anpassung an den Klimawandel Die Bebauung stellt einen Eingriff in das Stadtklima dar. Die dadurch verursachten Beeinträchtigungen können auch durch individuelle Maßnahmen wie eine intensive Dachbegrünung kompensiert werden. Sie hat positive Effekte hinsichtlich der Rückhaltung von Niederschlagswasser, Verbesserung des Kleinklimas durch Befeuchtung der Luft und dadurch verursachte Abkühlungseffekte, Staub - und Schadstoffminderung sowie Schaffung von zusätzlichem Lebensraum für Flora und Fauna . Nicht zuletzt ist ein begrüntes Flachdach visuell ansprechend. 2.1 Dachflächen werden konventionell gedeckt beziehungsweise extensiv begrünt 0 Punkte 2.2 Teile der Dachflächen werden in Sinne der Klimawandelanpassung intensiv begrünt 10 Punkte 2.3 Im Sinne der Klimawandelanpassung werden alle Dachflächen intensiv begrünt 20 Punkte maximal 20 Punkte III. Preiswettbewerb: maximal 30 Punkte Das den Mindestkaufpreis am höchsten übersteigende Gebot wird mit 30 Punkten bewertet. Die gegenüber dem Bestbieter geringeren Gebote werden entsprechend ihrer prozentualen Abweichung zum höchsten Gebot interpoliert und mit der entsprechenden Punktzahl versehen: Höchstgebot maximal 30 Punkte Die zu vergebenden Punkte berechnen sich: Gebot x 30 Punkte höchstes Gebot Zusammenfassung: Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: I. Wohnungspolitische Kriterien Zusätzliche Wohnraumförderung 30 Punkte II. Ökologische Kriterien Mobilität 20 Punkte Klimawandelanpassung 20 Punkte III. Preiswettbewerb 30 Punkte Punkte insgesamt 100 Punkte Seite 2 von 2 -
Anlage 08 Ergebnisse des Fachgesprächs vom 01.09.2017
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Seite 1 von 6 Ergebnisse des Fachgespräches vom 01.09.2017 Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 06.07.2017 beschlossen, dass der Verwaltungsvorschlag und insbesondere die Änderungs- und Ergänzungsvorschläge aus Politik und Stadtgesellschaft in einem Fachgespräch erörtert werden. Dieses Gespräch hat am 01.09.2017 stattgefunden. 1. Fragen und Änderungsvorschläge für Baufeld 1: 1.1 geförderter und preisgedämpfter Mietwohnungsbau (gilt nur für die Mehrfami- lienhäuser in Baufeld 1) - Wieso nicht sogar eine Quote von 50 % oder mehr im geförderten Wohnungs- bau? Schließlich hat in Köln jeder zweite Anspruch auf einen WBS. - Werden auch Folgevermietungen überprüft hinsichtlich der Preisdämpfung? - Es sollten auch Punkte vergeben werden für Mietpreise unter 9 €. - Wie gewährleistet die Verwaltung, dass die preisgedämpften Wohnungen auch nur an die Personen vermietet werden, die sich auf dem freifinanzierten Markt keine Wohnungen leisten können? 1.2 Zielgruppe (gilt nur für Einfamilienhausbebauung in Baufeld 1) Es gab keine Änderungsvorschläge. 1.3 Energieeinsparung (gilt nur für die Einfamilienhausbebauung in Baufeld 1) - Sind andere Kriterien denkbar? - KFW 55 soll gestrichen werden, da es dem gesetzlichen Standard entspricht. 1.4 Preiswettbewerb (gilt für das gesamte Baufeld 1) - Ist ein Festpreis denkbar? Und somit ein Verkauf zum Verkehrswert und nicht zum Höchstgebot? - Ist eine variable Anpassung möglich? Wer eine höhere Förderquote bietet, be- kommt Rabatt auf den Kaufpreis? Andernfalls werden die anderen Wohnungen zu teuer? - Kann der Kaufpreis nicht insgesamt herabgesetzt werden für eine höhere För- derquote? Für die übrigen Punkte in der Bewertungsmatrix gab es keine Änderungsvorschläge. Anlage 8 Seite 2 von 6 2. Bewertung durch die Verwaltung für Baufeld 1: 2.1 geförderter und preisgedämpfter Mietwohnungsbau 30 % oder mehr der Wohnungen müssen im preisgedämpftem Mietwohnungsbau abgebildet werden (Muss-Kriterium). Daneben werden Punkte vergeben, wenn bei Erstvermietung ein Mietpreis zw i- schen 9,-- € und 10,-- € angeboten wird. Wer 9 € anbietet, erhält bei der Auswer- tung die vollen 25 Punkte, wer 10 € oder mehr anbietet, erhält null Punkte. Die Werte zwischen 9 und 10 € werden interpoliert. Eine Honorierung von Mietpre i- sen unter 9 € ist nicht zielführend, da dies ange sichts der Herstellungskosten für Neubauten nur über eine Querfinanzierung, d.h. in diesem relativ kleinen Gebiet durch überproportional höhere Mieten im frei finanzierten Bereich und durch e r- höhte Kaufpreise im Einfamilienhausbereich realisiert werden könnte. Bei Folgevermietungen und Mietanpassungen bestimmt sich die Erhöhung der Miete für die Dauer von 15 Jahren ab Erstvermietung nach § 557 (b) BG B i.V.m. dem Verbraucherpreisindex. Der Erwerber wird vertraglich verpflichtet, den Mi e- terinnen und Mietern schriftlich die Mietobergrenzen offenzulegen, zu denen er sich gegenüber der Stadt Köln verpflichtet hat. Diese Verpflichtung wird über eine Vertragsstrafe bei Nicht-Erfüllung abgesichert. Durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch sollen diese Ve r- pflichtungen gesichert werden. Hierauf können sich die jeweiligen Bewohneri n- nen und Bewohner unmittelbar berufen (sog. „echter Vertrag zugunsten Dritter“). Die Frage, wie verhindert wird, dass Menschen, die sich durchaus auf dem al l- gemeinen Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen können, die preisgedämp f- ten Wohnungen anmieten, ist berechtigt. Bislang ging die Verwaltung davon aus, dass sich dies durch den Markt reguliere. Anzuerkennen ist jedoch, dass es durchaus zu einer „Trittbrettfahrer“ -Problematik bzw. zu „Mitnahmeeffekten“ kommen könnte. Intern wurde diskutiert, ob die Schaffung einer eigenen Berechtigungskategorie (z.B. Überschreitung der Einkommensgrenzen, die für einen Wohnberecht i- gungsschein qualifizieren, um einen noch festzulegenden Prozentsatz ) ein ziel- führender Ansatz sein könnte. Vorbild wäre insofern die Stadt München. Dag e- gen spricht jedoch, dass eigens ein Verfahren eines „Wohnberechtigungsschein + X%“ etabliert werden müsste. Der damit verbundene Aufwand steht in keinerlei Verhältnis zur Anzahl der betroffenen Wohneinheiten. Die Verwaltung schlägt daher vor, entweder, die oben beschriebene Gefahr, dass es zu Mitnahmeeffekten kommt, hinzunehmen oder aber das Segment des preis- gedämpften Wohnungsbaus den Menschen mit Wohnberechtigungsschein vo r- zubehalten. Richtig ist, dass bei Letzterem das eigentliche Ziel, Menschen, die für eine gefö r- derte Wohnung zu viel, für eine freifinanzierte Wohnung aber zu wenig verdi e- nen, nicht erreicht wird. Da jedoch fast jeder zweite Haushalt in Köln Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein hat und das Angebot an preisgünstigen Seite 3 von 6 Wohnungen die Nachfrage bei Weitem nicht deckt, könnten hierdurch die (relativ) besser Verdienenden WBS-Inhaber erreicht werden. 2.2 Zielgruppe Es erfolgt lediglich die Reduzierung von 10 auf 5 Punkte, damit die Maximal- punktzahl nicht überschritten wird. 2.3 Energieeinsparung Das KFW 70 Förderprogramm wurde in 2016 eingestellt, weil dieses dem neuen gesetzlichen Standard (EnEV 2016) entspricht. Daher sollte das Kriterium beibe- halten werden. Entgegen der im Fachgespräc h geäußerten Auffassung gibt es mit „KFW 55“ weiterhin einen über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehenden Standard. Zudem ist der Punkt objektiv bewertbar. 2.4 Preiswettbewerb Das Mindestgebot ist der Verkehrswert der Fläche. Eine variable Anpassung soll nicht erfolgen. Eine Querfinanzierung ist der Verw altung bewusst. Der Preiswett- bewerb soll bleiben, er spielt eine geringe re Rolle als bei der Vergabe nach Höchstgebot. Dieses Kriterium wird zur weiteren Ausdifferenzierung der Konze p- te führen, da grundsätzlich nur einer die Höchstpunktzahl erhält. 3. Umsetzung der Änderungen für Baufeld 1: Die Verwaltung greift diese Änderungen auf und erstellt eine neue Bewertungsmatrix. Für Baufeld 1 entspricht diese Matrix der Anlage 09, die die Anlage 03 dieser Beschluss- vorlage ersetzen soll. 4. Fragen und Änderungsvorschläge für Baufeld 3: Keine Änderungsvorschläge. Daher bleibt die Anlage 04 dieser Beschlussvorlage unverändert. 5. Fragen und Änderungsvorschläge für Baufeld 5: 5.1 zweistufiges Verfahren - Da viele Baugruppen in den Startlöchern stehen, sollte die 1. Phase auf 2 Mo- nate verkürzt werden. - Die 2. Phase sollte dann zwischen 9 und 12 Monaten abgeschlossen sein. Seite 4 von 6 5.2 fachliche Begleitung - Die Gewichtung für diese Kriterium ist zu hoch, es sollte vielmehr d ie Selbstor- ganisation (Gemeinschaft) im Vordergrund stehen. - Es sollte mehr Punkte für den Gedanken der Gruppe geben, ein offenes Kriteri- um im Sinne von „Wohnidee/Wohnkonzept“. - „erfolgreich“ ist schwer greifbar und es besteht die Gefahr, dass „kleine, neue“ Architekten keine Chance haben. - Die geforderten Nachweise zu Referenzen solle ersetzt werden durch Nachwei- se hinsichtlich des Zeitpunktes der Gruppengründung und der derzeitigen Rechtsform. - Die Punkte sind gut wie sie sind, ein offenes Kriterium wie zum Beispiel Wohn- idee, Wohnkonzept ist nicht bewertbar, unfaire Vergabe, nicht objektivierbar. 5.3 Bauverpflichtung - Die Bauverpflichtung sollte ein Muss-Kriterium sein. - Ersetzt werden sollte dies es Kriterium durch „Eigentumsverhältnisse und B e- wohnerstruktur“ und Punkte für gemeinschaftlichen Erwerb und Mehrgenerati o- nenwohnen vergeben werden. 5.4 Gemeinschaftsorientierung - Findet man hier nicht weitere Punkte? - Punkt 2 soll ergänzt werden mit „Integration in das Quartier“ und Punkt 3 mit „z.B. Oma/Opa Börse“ und 10 Punkte sollte es für Punkt 3 geben. - Große Veranstaltungen planen ist eine zu große Aufgabe, wer prüft das nach? 5.5 Bebauungskonzept - Sollte ersetzt werden durch Nutzungsvielfalt, Grundrissvariabilität und ökologi- sches Bauen. 6. Bewertung der Verwaltung für Baufeld 5: 6.1 zweistufiges Verfahren Hier erfolgt keine Änderung, da eine Verkürzung der 1. Phase kritisch zu beurtei- len ist. Neue / „frische“ Baugruppen wären im Nachteil. Seite 5 von 6 Zudem erfolgt keine Angabe zum genauen Zeitraum der 2. Phase. Es wird je- doch vereinbart, dass die Einreichung des Bauantrages innerhalb von 2 Monaten ab dem Zeitpunkt der Zuschlagserteilung erfolgen muss. Des Weiteren verpflich- tet sich die Baugruppe zu einer Bauverpflichtungsfrist von 1,5 Jahren. Diese ist Bestandteil des Kaufvertrages und läuft ab dem Tag der Beurkundung. Der Kauf- vertrag wiederum wird erst geschlossen wird, wenn eine Baugenehmigung erteilt wurde. 6.2 fachliche Begleitung Die Idee, vollständig auf den Punkt der fachlichen Begleitung zu verzichten und durch ein offenes Kriterium „Wohnidee/Wohnkonzept“ zu ersetzen, widerspräche der Vorgabe des Ratsbeschlusses aus September 2016. Im Grundsatz beschluss zur Konzeptvergabe wurde Wert auf transparente und berechenbare Kriterien ge- legt. Dies ist bezüglich der unterschiedlichen Ideen, die sich im Zweifel mit der inneren Motivation der Mitglieder der Baugruppe befassen, nicht möglich. Sie sind nicht objektiv vergleichbar und daher auch nicht transparent und nachvol l- ziehbar auszuwerten. Der Schwerpunkt bezüglich der fachlichen Begleitung ist für den Projekterfolg äußerst wichtig. Zugleich gewährt die differenzierte Punktevergabe, dass die Gruppen frei über den Umfang der Unterstützung entscheiden können. Es erfolgt jedoch eine genauere Definition, dass mit erfolgreichem Bauvorhaben ein Ba u- vorhaben gemeint ist, welches bis zum Ende mit begleitet wurde. Zudem wird die Maximalpunktzahl von 60 auf 40 herabgesetzt. 6.3 Bauverpflichtung wird ersetzt durch Eigentumsverhältnisse und Bewoh- nerstruktur Das ursprüngliche Kriterium Bauverpflichtung wird ersetzt durch dieses. Es wer- den Punkte vergeben, wenn das Eigentum gemeinschaftlich erworben wird und wenn das Projekt eine generationsübergreifende Bewohnerstruktur vorweist. Aufgrund der Punktereduzierung bei dem Kriterium „Fachliche Begleitung“ we r- den hier jeweils 10 Punkte vergeben. Es empfiehlt sich , die Bauverpflichtung als Muss -Kriterium festzulegen, da die Bauverpflichtung ein wirksames und bewährtes Instrument gegen Spekulation en ist. Die Punkte des gemeinschaftlichen Erwerbs und des Mehrgenerationenwo h- nens stellen dagegen ein sinnvolles Bewertungskriterium dar. 6.4 Gemeinschaftsorientierung Neben Gemeinschaftsräumen für die Bewohner, Aktivitäten und Unterstützung s- maßnahmen für Bewohner und Nachbarn werden weitere Punkte vergeben, wenn die Baugruppe auch Gemeinschaftsflächen anbietet, die frei zugänglich für die Bewohner und die Nachbarschaft sind und somit als Infrastruktur für das gan- Seite 6 von 6 ze Quartier dienen. Für welchen genauen Zweck diese Flächen zur Verfügung gestellt werden, oder welche genauen Aktivitäten angeboten werden , kann die Baugruppe frei entscheiden. Die Aspekte werden nicht durch Beispiele eing e- schränkt, damit die Auswertung dieses Kriteriums objektiv, transparent und nach- vollziehbar ist. Punkte gibt es, sobald nachgewiesen ist, dass diese Aktivitäten angeboten werden. 6.5 Bebauungskonzept Die volle Ausnutzung der Bruttogeschossfläche wird ersetzt durch die Punkte Grundrissvariabilität und ökologisches Bauen. Zudem wird für die Grundrissvar i- abilität die Punktzahl auf 15 erhöht. Lediglich die Punktzahl des ökologischen Bauens wurde etwas reduziert, um eine Überschreitung der Maximalpunktzahl zu vermeiden. Die Kriterien aus den Punkten Gemeinschaftsorientierung und Bebauungsko n- zept werden unter der passenderen Überschrift neu zusammengefügt. 7. Änderungen für das Baufeld 5: Die Verwaltung greift diese Änderungen auf und erstellt eine neue Bewertungsmatrix. Für Baufeld 5 entspricht diese Matrix der Anlage 10, die die Anlage 05 dieser Beschluss- vorlage ersetzen soll. 8. Zusammenfassung für alle Baufelder: Die Verwaltung schlägt aufgrund der Ausführungen vor, dass der Liegenschaftsausschuss in seiner Sitzung am 19.9. 2017 die Vorlage 1616/2017 mit den neuen Anlagen 07 bis 10 geändert beschließen kann. In diesem Fall würde 1. die Ausschreibung des Baufeldes 1 entsprechend der Matrix in Anlage 09 erfolgen, die die Anlage 03 ersetzen würde, 2. die Ausschreibung des Baufeldes 3 entsprechend der Matrix Anlage 04 erfolgen und 3. die Ausschreibung des Baufeldes 5 entsprechend der Matrix in Anlage 10 erfolgen, die die Anlage 05 ersetzen würde. -
Anlage 06 Auszug Liegenschaftsausschuss 04.07.2017
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Geschäftsführung Liegenschaftsausschuss Frau Lesser Telefon: (0221) 221-23074 Fax : (0221) 221-24500 E-Mail: gerhild.lesser@stadt-koeln.de Datum: 05.07.2017 Auszug aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des Liegenschaftsausschusses vom 04.07.2017 öffentlich 1.7 Wohnungsbaugrundstücke im Sürther Feld 3. Bauabschnitt, Baufelder 1, 3 und 5 - Konzeptausschreibung 230/21 1616/2017 Herr Fritz erläutert die Beschlussvorlage. RM Weisenstein stellt fest, dass es eine hohe Diskrepanz des Flächenverbrauchs bezüglich Geschosswohnungsbau und Einfamilienhausbau gibt und bittet hierzu um Erläuterung. RM Frank schlägt vor, die Grundstücksausnutzung durch die GFZ so vorzugeben, dass eine bessere Ausnutzung als Kriterium in der Konzeptvergabe erreicht werden kann. RM Struwe bittet darum, die vorgesehene Mietpreisbremse näher darzustellen. RM Sterck erklärt, dass die FDP-Fraktion der Konzeptvergabe kritisch gegenüber- steht. Herr Fritz erklärt, dass der Bebauungsplan die Bebauung vorgibt. Eine stärkere Aus- nutzung könnte jedoch ein weiteres Kriterium der Bewertungsmatrix sein. Hinsichtlich der „Mietpreisbremse“ ist die Verwaltung offen für Alternativen. RM Frank regt an, für preisgedämpften Wohnungsbau sich an den Kriterien eines Grundstücksverkaufs der Gesellschaft „moderne stadt“ auf dem Clouth-Gelände zu orientieren. Dort wurde dem Investor eine Kaltmiete von 10 Euro/qm limitiert auf 10 Jahre aufgegeben. Analog sollen bei der hier vorliegenden Konzeptausschreibung Mietpreis und Zeitraum vereinbart werden. RM Weisenstein schlägt vor, dass die Verwaltung je nach Lage der Grundstücke die „Preisdämpfung“ definieren solle. RM Frank bittet die Verwaltung, die Kriterien für preisgedämpften Wohnungsbau be- lastbar zu ermitteln und zur nächsten Sitzung nachzureichen. RM Frenzel schlägt grundsätzlich für Beschlussvorlagen einer Konzeptvergabe einen Wiedervorlageverzicht unter der Voraussetzung der Zustimmung der mitberatenden Gremien vor, um das Verfahren nicht zu verzögern. RM De Bellis-Olinger und RM Pakulat erklären sich mit diesem Vorgehen nicht ein- verstanden. Der Ausschussvorsitzende bittet darum, rechtzeitig vor der Septembersitzung des Liegenschaftsausschusses die Fragen hinsichtlich Ausnutzung und Preisdämpfung zu klären und dem Ausschuss im Zuge der Wiedervorlage darzustellen. Beschluss: Der Liegenschaftsausschuss verweist die Vorlage ohne Votum in den Stadtentwick- lungsausschuss und bittet um Wiedervorlage zur nächsten Sitzung. Abstimmungsergebnis: einstimmig -
Anlage 01 Stadtplan
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Jlätze > I, f? eitanlage S -
Anlage 07 Präsentation mit Änderungsideen für das Fachgespräch am 01.09.
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Konzeptausschreibung Sürther Feld 3. Bauabschnitt Baufelder 1, 3 und 5 Fachgespräch 1 01. September 2017 Anlage 7 Sürther Feld, 3. BA Baufeld 1 Einfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau 8.794 m² rund 6,9 Mio.€ Mindestkaufpreis Zielgruppe: Bauträger, Genossenschaften, Baugemeinschaften Baufeld 3 Geschosswohnungsbau 2.793 m² rund 2,2 Mio. € Mindestkaufpreis Zielgruppe: Genossenschaften Baufeld 5 Geschosswohnungsbau 1.616 m² rund 1,8 Mio. € Mindestkaufpreis Zielgruppe: Baugruppen Fachgespräch 2 01. September 2017 Bisherige Bewertungsmatrix im Überblick 01. September 2017 Fachgespräch 3 Baufeld 1: Änderungsideen 4 Baufeld 1: Quote geförderter Wohnungsbau Kriterien (bisheriger Entwurf) 01. September 2017 Fachgespräch • mindestens 30 % (0 Punkte) • höchstens 40% (10 Punkte) • Zwischenwerte werden interpoliert • mindestens 30 % geförderter Wohnungsbau als Muss- Kriterium • keine Honorierung einer darüber hinausgehenden Quote Änderungsideen 5 Baufeld 1: preisgedämpfter Wohnungsbau Kriterien (bisheriger Entwurf) 01. September 2017 Fachgespräch • 30 % preisgedämpfter Miet- wohnungsbau • Erstvermietung – 9,-- € (25 Punkte) und höchstens 10,-- € (0 Punkte) – Zwischenwerte werden interpoliert • Mietanpassung (auch Folgevermietung) gem. § 557 (b) BGB für 15 Jahre nur nach Verbraucherpreisindex möglich • 40 % freifinanzierter Wohnraum • Erstvermietung der restlichen, nicht geförderten Wohnungen – analog der Mietpreisbremse im freifinanzierten Wohnungsbau (10 Punkte) – ohne Anwendung der Mietpreisbremse (0 Punkte) Problem: Mietpreisbegrenzungsver- ordnung soll aufgehoben werden Bisherige Bewertungsmatrix im Überblick 01. September 2017 Fachgespräch 6 Baufeld 1: Änderung der Bewertungsmatrix 7 Baufeld 3: Fachgespräch 01. September 2017 Bisherige Bewertungsmatrix im Überblick Änderungsideen • bisher nicht bekannt 8 Baufeld 3: Wohnungsbauförderung • mind. 30 %, max. 40 % geförderter Wohnungsbau (30% ergibt 0 Punkte, 40% ergibt 30 Punkte, Zwischenwerte werden interpoliert) • Rest freifinanziert, ohne Berücksichtigung sonstiger Preisdifferenzierung Kriterien (bisheriger Entwurf) 01. September 2017 Fachgespräch 9 Baufeld 5: Fachgespräch 01. September 2017 1. Phase Bewerbung (6 Monate K.O. Kriterien plus Konzept) 2. Phase Erstandienungsrecht (2 Monate Bauantrag plus Bauverpflichtung) Bisherige Bewertungsmatrix im Überblick Änderungsideen • 1. Phase nur 2 Monate, da viele Baugruppen schon in den Startlöchern stünden und sofort loslegen könnten • 2. Phase 9 – 12 Monate Bewertung: kritisch, da neue / „frische“ Baugruppen im Nachteil 10 Baufeld 5: zweistufiges Verfahren Fachgespräch 01. September 2017 1. Phase Bewerbung (6 Monate K.O. Kriterien plus Konzept) 2. Phase Erstandienungsrecht für Bestplatzierten aus Phase 1 (2 Monate Bauantrag plus Bauverpflichtung) Kriterien (bisheriger Entwurf) Änderungsideen • 1.3 und 1.4 ersetzen durch Nachweise „Zeitpunkt Gruppengründung“ und „derzeitige Rechtsform“ Bewertung: Benachteiligt neue Gruppen Zeitpunkt müsste interpoliert werden Rechtsform bereits K.O. Kriterium 11 Baufeld 5: Fachliche Begleitung Fachgespräch 01. September 2017 Kriterien (bisheriger Entwurf) Änderungsideen • Ersetzen durch Eigentumsverhältnisse und Bewohnerstruktur statt Bauverpflichtung Bewertung: o.g. Kriterien o.k. Bauverpflichtung ist wirksames und bewährtes Instrument gegen Spekulation, sollte Vorgabe, aber nicht Wertungskriterium sein 12 Baufeld 5: Bauverpflichtung 01. September 2017 Kriterien (bisheriger Entwurf) Fachgespräch Änderungsideen 13 Baufeld 5: Gemeinschaftsorientierung Fachgespräch 01. September 2017 • Punkt 2 ergänzen mit „Integration in das Quartier“ und Punkt 3 mit „z.B. Oma/Opa Börse“ und 10 Punkte für Punkt 3 Bewertung: Kriterien müssen objektivierbar und offen formuliert werden Gewichtung nach Ermessen des LA Kriterien (bisheriger Entwurf) Änderungsideen 14 Baufeld 5: Bebauungskonzept Fachgespräch 01. September 2017 • Ersetzen durch Bewertung: Keine Einwände Kriterien (bisheriger Entwurf) -
Anlage 11 Stellungnahme SPD-Antrag
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Anlage 11 Vorlage 1616/2017 Wohnungsbaugrundstücke im Sürther Feld, 3. Bauabschnitt, Baufelder 1, 3 und 5 – Konzeptausschreibung hier: Stellungnahme der Verwaltung zum Änderungs - bzw. Zusatzantrag der SPD - Fraktion AN/1340/2017 Zum Änderungs - bzw. Zusatzantrag der SPD -Fraktion vom 19.09.2017 nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: 1. Unter Berücksichtigung der Vergabekriterien, dass auf dem Baufeld 1 mindestens 30 % der Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau und 30 % im preisgedämpften Wohnu ngsbau sowie auf dem Baufeld 3 zwischen 30 und 40 % öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet werden sollen, wird der jeweilige Mindestkaufpreis für diese Baufelder neu berechnet. Ziel ist es, über einen deutlich geringeren Kaufpreisansatz die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für einen breiten Kreis von Bietern zu ermöglichen. Stellungnahme der Verwaltung: Gemäß § 90 Abs. ( 3) Gemeindeordnung NRW darf d ie Gemeinde Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußer n. Bei Grundstücken entspricht dieser „volle Wert“ dem Verkehrswert. Dieser wurde im vorliegenden Fall durch die Abteilung für Grundstückswertermittlung im März/April 2017 auf der Grundlage der maximalen baulichen Ausnutzbarkeit gemäß dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan erm ittelt und beträgt für das Baufeld 1 insgesamt 6.890.150 Euro und 2.136.900 Euro für das Baufeld 3. Ferner ist zu beachten, dass der Rat der Stadt Köln im Nachgang zur Einführung des kooperativen Baulandmodells, bei dem Investoren verpflichtet sind, nach einer differenzierten stadtweiten Quote geförderten Wohnraum von mindestens 30 % zu errichten, in seiner Sitzung am 08.04.2014 frühere Ratsbeschlüsse, mit denen Erwerbern von städtischen Grundstücken bei der Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnraum e in Rabatt von 20 % auf den jeweiligen Verkehrswert eingeräumt worden ist, aufgehoben hat. Gemäß einer Untersuchung des (staatlichen) Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln kann kein signifikanter Einfluss des öffentlich geförderten Wohnungsbaus auf den Bodenwert festgestellt werden. Daher würde eine Neubewertung keinen Preisnachlass für den Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus ergeben. Zudem beinhaltet das Baufeld 1 nicht nur den Anteil für den Mietwohnungsbau, sondern auch die Fläche für das Quartierscafé und Flächen für den Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern (8 Einzelhäuser und 10 Doppelhaushälften). Der Anteil für den Mietwohnungsbau umfasst voraussichtlich rd. 2.730 m² Bruttogeschossfläche. Diese wurde in der obigen Wertermittlung mit 520 €/m² bewertet, insgesamt also rd. 1.419.600 Euro. Der übrige Kaufpreisanteil in Höhe von 5.470.550 Euro für das Baufeld 1 entfällt auf das Quartierscafé und den Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern. Dieser überwiegende Kaufpreisanteil würde bei einer Neubewertung ohnehin unverändert bleiben. Im Baufeld 3 wird ausschließlich Mietwohnungsbau errichtet. Dieser umfasst voraussichtlich rd. 4.190 m² Bruttogeschossfläche und wurde mit 51 0 €/m² bewertet, insgesamt also rd. 2.136.900 Euro. Auch hier würde eine Neubewertung aufgrund der obigen Erkenntnisse des Gutachterausschusses keinen Preisnachlass ergeben. Die im Beschlussentwurf genannten Kaufpreisansätze sollten daher unverändert bleiben. 2. Die Bieter für alle Baufelder werden auf das Wärmeversorgungsangebot der RheinEnergie AG hingewiesen. Stellungnahme der Verwaltung: Es ist ohnehin beabsichtigt, die Interessenten bereits im Exposé auf die Möglichkeit zur Nahwärmeversorgung hinzuweisen. Konkret ist unter der Rubrik „Angaben zum Grundstück“ folgende Formulierung vorgesehen: Blockheizkraftwerk Es besteht die Möglichkeit , das im Baugebiet Sürther Feld bereits vorhandene Blockheizkraftwerk für die Versorgung mit Nahwärme zu nutzen. Für weitere Fragen wenden Sie sich bitte an … [Ansprechpartner RheinEnergie] -
Anlage 10 neue Bewertungsmatrix Baufeld 5
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Seite 1 von 4 # Ablauf bei der Vergabe des Grundstückes Sürther Feld, 3. Bauabschnitt Baufeld 5 an Baugruppen 1. Phase: Bewerbungsphase (Zeitraum: 6 Monate) In der 1. Phase, die mit Online Stellung eines Verkaufsexposés beginnen wird, muss ein Konzept erarbeitet und am Ende der Phase eingereicht werde n. Dieses gilt als Bewe r- bung für das Grundstück. Neben dem Konzept müssen folgende formale Kriterien nachgewiesen werden: - Vorlage eines Gesellschaftsvertrages - 25% des Grundstückskaufpreises müssen als Eigenkapital nachgewiesen werden Die Baugruppen haben innerhalb der ersten 2 Monate der Bewerbungsfrist die Möglic h- keit, ihre formalen Kriterien hinsichtlich ihrer Zulässigkeit durch das Liegenschaftsamt, Team Wohnungsbau, überprüfen zu lassen. Anlage 10 Seite 2 von 4 Konzeptvergabe Bewertungsmatrix für Sürther Feld BA III, Baufeld 5 Für das Konzept „ Grundstücksvergabe an Baugruppen“ im Sürther Feld BA III, Baufeld 5 werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. I. Wohnungspolitische Kriterien maximal 60 Punkte 1. Fachliche Begleitung Die Baugruppen müssen nachweisen, dass sie sowohl für baurechtliche Fragen als auch zu Fragen rund um die Kalkulation und Umsetzung ihres Projektes ei- nen Fachberater zu Seite stehen haben. Zudem wird seitens der Stadt Köln g e- fordert, dass es eine Person gi bt, die die Gespräche untereinander moderiert und die Ideen und Überlegungen der Gruppe zusammenführt. Für folgende Bereiche werden Punkte vergeben: 1.1 Nachweis über Zusammenarbeit mit einem Architek- ten 10 Punkte 1.2 Nachweis, dass es neben dem Architekten eine Per- son gibt, die dem Bauvorhaben als Projektsteue- rer/Moderator zur Seite steht 10 Punkte 1.3 Der beauftragte Architekt kann ein erfolgreich bis zum Ende geführtes Baugruppenprojekt vorweisen 5 Punkte Der beauftragte Architekt kann zwei erfolgreich bis zum Ende geführte Baugruppenprojekte vorweisen 10 Punkte 1.4 Der beauftragte Projektsteuerer/Moderator weist die Begleitung eines erfolgreich bis zum Ende geführten Baugruppenprojektes nach 5 Punkte Der beauftragte Projektsteuerer/Moderator weist die Begleitung zweier erfolgreich bis zum Ende geführten Baugruppenprojekte nach 10 Punkte maximal 40 Punkte Seite 3 von 4 2. Eigentumsverhältnisse und Bewohnerstruktur Da das Grundstück exklusiv für Baugruppen vorbehalten ist, ist es wichtig, dass dieses Konzept auch langfristig und nachhaltig umgesetzt wird. Daher werden für die folgenden Aspekte Punkte vergeben: 2.1 Gesamtes Objekt wird als Eigentum gemeinschaftlich erworben 10 Punkte 2.2 Das Projekt weist eine generationsübergreifende Be- wohnerstruktur auf 10 Punkte maximal 20 Punkte II. Quartiersbezogene Kriterien maximal 15 Punkte Gemeinschaftsorientierung Die Baugruppe beschreibt, welchen Benefit sie hinsichtlich von Aktivitäten und Räumen für das ganze Quartier schafft. Für die unten aufgeführten Aspekte vergibt die Stadt Köln Punkte: 1. Angebot von Aktivitäten/Veranstaltungen für Bewoh- ner und Nachbarn 5 Punkte 2. Angebot von Unterstützungsmaßnahmen für die Nachbarschaft 5 Punkte 3. Gemeinschaftsflächen als Infrastruktur für das ganze Quartier (frei zugänglich für die Nachbarschaft) 5 Punkte maximal15 Punkte III. Städtebauliche Kriterien maximal 25 Punkte Bebauungskonzept Die Baugruppe legt in ihrem Konzept da r, wie sie im Rahmen der Bebauung e i- nen Benefit für das Gemeinschaftsgefüge und für das umliegende Quartier schafft. Für die unten aufgeführten Aspekte vergibt die Stadt Köln Punkte: 1. Gemeinschaftsräume für die Bewohner des Objektes 5 Punkte 2. Grundrissvariabilität von Wohnungen (Single/ Familie/ Ältere Menschen können Wohnungen abwechselnd/ nacheinander nutzen) 15 Punkte 3. Ökologisches Bauen / ökologischer Mehrwert für das ganze Quartier (z.B. Fassadenbegrünung) 5 Punkte maximal 25 Punkte Seite 4 von 4 Zusammenfassung Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: I. Wohnungspolitische Kriterien Fachliche Begleitung 40 Punkte Eigentumsverhältnisse und Be- wohnerstruktur 20 Punkte II. Quartiersbezogene Kriterien Gemeinschaftsorientierung 15 Punkte III. Städtebauliche Kriterien Bebauungskonzept 25 Punkte Punkte gesamt 100 Punkte 2. Phase: Reservierungsphase (Erstandienungsrecht) und Verkauf (Zeitraum: 2 Monate für Einreichung des Bauantrages plus die Monate für Prüfung des Bauantrages und Erteilung der Baugenehmigung) Nach Einreichung aller Bewerbungen werden im ersten Schritt die formalen Kriterien überprüft. Nur bei den verbliebenden Konzepten findet eine Auswertung statt. Die Ba u- gruppe, die das beste Konzept vorgelegt hat, wird über ihren ersten Rang informiert und anschließend wird ein Ratsbeschluss (Reservierung und Verkaufsbeschluss ) eingeholt. Die anderen Baugruppen bleiben entsprechend ihres Ranges au f einer Warteliste, falls die erstrangige Baugruppe von ihrem Kaufinteresse Abstand nimmt. Die Baugruppe erhält ein Erstandienungsrecht und muss nun die folgenden Punkte e r- füllen (die Stadt Köln verhandelt in dieser Zeit mit keinem anderen Interessenten): - Finalisierung der Planung und anschließende Einreichung des Bauantrages Einreichung des Bauantrages innerhalb von 2 Monaten ab dem Zeitpunkt der Z u- schlagserteilung - bei positivem Bescheid: Vertragsabschluss des Grundstückskaufvertrag es mit einer Bauverpflichtung s- frist von 1,5 Jahren (das Konzept wird Bestandteil des Vertrages) - bei negativem Bescheid: Rücksprache mit dem Liegenschaftsamt, ob vom Interesse zurückgetreten wird Verhandlung mit der nächsten Baugruppe aus der Rangfolge -
Anlage 09 neue Bewertungsmatrix Baufeld 1
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Seite 1 von 5 # Konzeptvergabe Bewertungsmatrix für Sürther Feld BA III, Baufeld 1 Das Baufeld 1 des Bauabschnitts III im Sürther Feld gliedert sich in verschiedene Bereiche sowohl für die „Mehrfamilienhausbebauung“ (MFH) als auch für die Bebauung mit „Ein- oder Zweifamilienhäusern“ (EFH). Für das Konzept werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. I. Wohnungspolitische Kriterien maximal 30 Punkte 1. Wohnraumförderung (gilt nur für die MFH) Die Stadt Köln strebt an, neben der Versorgungsfunktion für die Wohnbevölkerung einschließlich der Wohnungsbedarfsdeckung von Haushalten mit geringem Einkommen, auch Berufseinsteiger, Erwerbstätige und Familienhaushalte mit Kindern nachhaltig an den Wohnor t Köln zu binden. Der Beschluss zum Handlungskonzept „Preiswerter Wohnungsbau“ vom 2. Februar 2010 sieht vor, dass auf städtischen Grundstücken mindestens 30 Prozent der Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau zu errichten sind. Um im Sürther Feld auch preiswerten freifinanzierten Wohnraum zu schaffen sind zusätzlich 30 Prozent der Wohnungen im preisgedämpften Mietwohnungsbau anzubieten. Für den preisgedämpften Wohnungsbau ist im Konzept die Nettokaltmiete bei Erstvermietung pro Quadratmeter W ohnfläche anzugeben. Sie darf nicht unter 9,00 €/m² liegen und 10,00 €/m² nicht überschreiten. Bei der Berechnung der Punktzahl werden 0 Punkte für eine Nettokaltmiete in Höhe von 10,00 €/m² und 25 Punkte für eine Nettokaltmiete in Höhe von 9,00 €/m² vergeben. Die zwischen diesen beiden Werten angebotene Nettokaltmiete wird interpoliert und mit der dann errechneten Punktzahl versehen. Die zu vergebenden Punkte errechnen sich wie folgt: (10 Euro – angebotene Nettokaltmiete) x 25 Punkte Für die Dauer von 15 Jahren kann die Miete dann jährlich gemäß § 557 b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) unter Berück sichtigung des Verbraucherpreis index für Deutschland, den das Statistische Bundesamt berechnet und veröffentlicht, angepasst werden. Startzeitpunkt zur Berechnung der Mietanpassung ist der Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes im Monat des Erstbezugs. Der prozentuale Erhöhungsbetrag errechnet sich wie folgt: (neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) – 100 = prozentualer Erhöhungsbetrag Anlage 9 Seite 2 von 5 Beispiel: Die im Konzept angebotene Miete zur Erstvermietung beträgt 9,50 €/m². Erstbezug ist im Januar 2016. Der Verbraucherpreisindex betrug zu diesem Zeitpunkt 106,1. Eine Miet anpassung ist ab Januar 2017 möglich. Der Verbraucherpreisindex beträgt nun 108,1. Berechnung: (108,1 : 106,1 x 100) – 100 = 1,89 prozentualer Erhöhungsbetrag Somit beträgt im Januar 2017 die angepasste Miete: 9,50 €/m² + 1,89 Prozent = 9,68 €/m² Die indexierte Miete gilt auch bei Wiedervermietung. Die öffentlich geförderten Wohnungen sowie die Wohnungen im preisgedämpften Wohnungsbau sind auf beide zu errichtenden Mehrfamilienhäuser gleichmäßig zu verteilen. Zudem verpflichtet sich der Erwerber, dass der preisgedämpfte Mietwohnungsraum nur Per sonen zur Verfügung gestellt wird, die sich im freifinanzierte n Segment keinen leisten können. Daher muss zum Zeitpunkt der Anmietung die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins verlangt werden. maximal 25 Punkte 2. Zielgruppe (gilt nur für FH) Im Baugebiet Sürther Feld soll Wohnraum für unterschiedliche Lebensmodelle entwickelt werden. Dabei sollen in den Ein - oder Zweifamilienhäusern Möglichkeiten für Eigenleistungen des Endnutzers geboten werden. Der Bieter hat dafür ein abgestuftes Konzept vorzulegen. EFH 3.1 Es werden keine unterschiedlichen Ausbaustufen für den Endnutzer angeboten; die Häuser werden sämtlich im schlüsselfertigen/bezugsfertigen Ausbauzustand übergeben. 0 Punkte 3.2 Dem Endnutzer wird die Möglichkeit geboten, Tapezierarbeiten und Verlegung der Bodenbeläge in Eigenleistung zu erbringen. 2,5 Punkte 3.3 Dem Endnutzer werden über die Tapezierarbeiten und die Verlegung der Bodenbeläge hinaus weitere Arbeiten in Eigenleistung angeboten. 5 Punkte maximal 5 Punkte II. Ökologische Kriterien maximal 5 Punkte Energieeinsparung (gilt nur für EFH) Die letzte Novelle der Energiesparverordnung (EnEV ), die am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, enthält unter anderem eine Anhebung der Neubauanforderungen, die zum 1. Januar 2016 wirksam geworden sind. Der erlaubte Jahres-Primärenergiebedarf für Neubauten wird um durchschnittlich 25 Seite 3 von 5 Prozent und der Wert für die Mindestwärmedämmung der Gebäudehülle um durchschnittlich 20 Prozent gesenkt. Die energetischen Anforderungen an Neubauten sind somit seit dem 1. Ja nuar 2016 strenger und entsprechen etwa einem KfW -Effizienzhaus 70. Konzeptionell ist zu berücksichti gen, dass auch Ein- oder Zweifamilienhäuser angeboten werden, deren Jahres -Primärbedarf und Mindestwärmedämmung den gesetzlich vorgesch riebenen Standard unterschreiten. EFH 1. Es wird lediglich der gem. EnEV 2016 geforderte Mindeststandard eingehalten. 0 Punkte 2. Es werden mindestens zwei Effizienzhäuser gem. KFW 55 erstellt. 2,5 Punkte 3. Es werden mindestens zwei Effizienzhäuser über KFW 55 hinaus erstellt. 5 Punkte maximal 5 Punkte III. Quartiersbezogene Kriterien maximal 20 Punkte Integration in das Quartier (gilt nur für MFH) Der Bieter soll ein Konzept vorlegen, welches Begegnungsräume für nachbarschaftliche Kommunikation berücksichtigt. Es ist gewünscht im Erdgeschoss eines der beiden Mehrfamilienhäuser an der Sürther Feldallee ein Quartierscafé in Verbindung mit einer Bäckerei zu errichten. MFH 1. Es wird kein Quartierscafé in Verbindung mit einer Bäckerei angeboten. 0 Punkte 2. Es wird im Erdgeschoss eines der beiden Mehrfamilienhäuser ein Quartierscafé in Verbindung mit einer Bäckerei angeboten. 20 Punkte maximal 20 Punkte IV. Städtebauliche Kriterien maximal 20 Punkte 1. und 2. Konzeptvielfalt Der im Baugebiet Sürther Feld geplante Wohnraum soll für unterschiedliche Lebensmodelle entwickelt werden. Dieser wird durch flexible und wandelbare Grundrisstypen geprägt, sodass einerseits in den Mehrfamilienhäusern Wohnungen unterschiedlicher Größe entstehen und andererseits E in- oder Zweifamilienhäuser variabel gestaltet werden können. Seite 4 von 5 MFH 1.1 Es werden nur Wohnungen mit einer Größe bis zu zwei Zimmern plus Küche, Diele, Bad angeboten. 0 Punkte 1.2 Es werden Wohnungen unterschiedlicher Größe bis zu drei Zimmern plus Küche, Diele, Bad angeboten. 2,5 Punkte 1.3 Es werden Wohnungen unterschiedlicher Größe bis zu mindestens vier Zimmern plus Küche, Diele, Bad angeboten. 5 Punkte EFH 2.1 Der Endnutzer hat keine Möglichkeit auf den Grundriss seines Ein- oder Zweifamilienhauses Einfluss zu nehmen. 0 Punkte 2.2 Dem Endnutzer wird die Möglichkeit gegeben, den Grundriss seines Ein- oder Zweifamilienhauses ohne Aufpreis variabel zu gestalten. 5 Punkte insgesamt maximal 10 Punkte 3. Architektur und Gestaltungsqualität Zudem soll der Entwurf so gestaltet werden, dass unterschiedliche Elemente der Gestaltung als verbindende Wirkung zwischen dem Geschosswohnungsbau und der Ein- oder Zweifamilienhausbebauung eingesetzt werden, wie z.B. die gleiche Fassadengestaltung (z.B. Farbwahl, Teilverklinkerungen), gleiche Fensterrahmen etc. Dazu sind zwei unterschiedliche Angaben möglich. MFH / EFH 3.1 Es wird ein verbindendes Element angeboten. 5 Punkte 3.2 Es werden mindestens zwei verbindende Elemente angeboten. 10 Punkte maximal 10 Punkte V. Preiswettbewerb maximal 25 Punkte Das den Mindestkaufpreis am höchsten übersteigende Gebot wird mit 25 Punkten bewertet. Die gegenüber dem Bestbieter geringeren Gebote werden entsprechend ihrer prozentualen Abweichung zum höchsten Gebot interpoliert und mit der entsprechenden Punktzahl versehen: Höchstgebot maximal 25 Punkte Die zu vergebenden Punkte berechnen sich: Gebot x 25 Punkte höchstes Gebot Seite 5 von 5 Zusammenfassung Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: I. Wohnungspolitische Kriterien Wohnraumförderung 25 Punkte Zielgruppe 5 Punkte II. Ökologische Kriterien Energieeinsparung 5 Punkte III. Quartiersbezogene Kriterien Integration in das Quartier 20 Punkte IV. Städtebauliche Kriterien Konzeptvielfalt 10 Punkte Architektur und Gestaltungsqualität 10 Punkte V. Preiswettbewerb 25 Punkte Punkte gesamt 100 Punkte -
Anlage 03 Bewertungsmatrix Baufeld 1
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Seite 1 von 5 # Konzeptvergabe Bewertungsmatrix für Sürther Feld BA III, Baufeld 1 Das Baufeld 1 des Bauabschnitts III im Sürther Feld gliedert sich in verschiedene Bereiche sowohl für die „Mehrfamilienhausbebauung“ (MFH) als auch für die Bebauung mit „Ein- oder Zweifamilienhäusern“ (EFH). Für das Konzept werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. I. Wohnungspolitische Kriterien maximal 30 Punkte 1. Zusätzliche Wohnraumförderung Die Stadt Köln strebt an, neben der Versorgungsfunktion für die Wohnbevölkerung einschließlich der Wohnungsbedarfsdeckung von Haushalten mit geringem Einkommen, auch Berufseinsteiger, Erwerbstätige und Familienhaushalte mit Kindern nachhaltig an den Wohnor t Köln zu binden. Der Beschluss zum Handlungskonzept „Preiswerter Wohnungsbau“ vom 2. Februar 2010 sieht vor, dass auf städtischen Grundstücken mindestens 30 Prozent der Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau zu errichten sind. Im Rahmen der Wohnungsbauplanung soll im Sürther Feld neben freifinanziertem Wohnraum auch verstärkt preiswerter öffentlich geförderter Wohnraum entstehen und eine Quote von bis zu maximal 40 Prozent erreicht werden. Daher ist im Konzept die geplante Quote a n öffentlich geförderten Wohnungen anzugeben. Diese darf 30 Prozent nicht unterschreiten und nicht mehr als 40 Prozent betragen. Die öffentlich geförderten Wohnungen sind auf beide zu errichtenden Mehrfamilienhäuser gleichmäßig zu verteilen. Bei der Berechnung der Punktzahl werden 0 Punkte für eine Förderquote von 30 Prozent sowie 10 Punkte für eine Förderquote von 40 Prozent vergeben. Die zwischen diesen beiden Werten angebotenen Förderquoten werden interpoliert und mit der dann errechneten Punktzahl versehen. Die zu vergebenden Punkte errechnen sich: angebotene Förderquote – 30 Prozent Förderquote maximal 10 Punkte 2. Preisgedämpfter Mietwohnungsbau Im Juni 2015 wurde beschlossen, dass für Neuvermietungen in mehreren nordrhein-westfälischen Städten, u.a. auch in Köln, eine Mietpreisbremse gelten soll. Nach der ab dem 1. Juli 2015 geltenden Verordnung darf in den betroffenen Städten, bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen , die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent angehoben werden. Sie ist anzuwenden auf Mietverhältnisse, die nach dem Inkrafttreten der Verordnung abgeschlossen werden. Allerdings gilt gesetzlich die Mietpreisbremse nicht bei einem Neubau. Als Neubau gilt eine Anlage 3 Seite 2 von 5 Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet wird. Um im Sürther Feld auch preiswerten freifinanzierten Wohnraum zu schaffen, ist ein Konzept gewünscht, in de m die Miete, analog der Mietpreisbremse, höchstens 10% über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. MFH 2.1 Die Miete richtet sich nicht nach der Mietpreisbremse, da erst bei einer Wiedervermietung die Wiedervermietungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent begrenzt ist. 0 Punkte 2.2 Die Miete richtet sich nach der Mietpreisbremse, obwohl nur bei Wiedervermietung die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent begrenzt ist. 10 Punkte maximal 10 Punkte 3. Zielgruppe Im Baugebiet Sürther Feld soll Wohnraum für unterschiedliche Lebensmodelle entwickelt werden. Dabei sollen in den Ein - oder Zweifamilienhäusern Möglichkeiten für Eigenleistungen des Endnutzers geboten werden. Der Bieter hat dafür ein abgestuftes Konzept vorzulegen. EFH 3.1 Es werden keine unterschiedlichen Ausbaustufen für den Endnutzer angeboten; die Häuser werden sämtlich im schlüsselfertigen/bezugsfertigen Ausbauzustand übergeben. 0 Punkte 3.2 Dem Endnutzer wird die Möglichkeit geboten, Tapezierarbeiten und Verlegung der Bodenbeläge in Eigenleistung zu erbringen. 5 Punkte 3.3 Dem Endnutzer werden über die Tapezierarbeiten und die Verlegung der Bodenbeläge hinaus weitere Arbeiten in Eigenleistung angeboten. 10 Punkte maximal 10 Punkte II. Ökologische Kriterien maximal 5 Punkte Energieeinsparung Die letzte Novelle der Energiesparverordnung (EnEV), die am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, enthält unter anderem eine Anhebung der Neubauanforderungen, die zum 1. Januar 2016 wirksam geworden sind. Der erlaubte Jahres-Primärenergiebedarf für Neubauten wird um durchschnittlich 25 Prozent und der Wert für die Mindestwärmedämmung der Gebäudehülle um durchschnittlich 20 Prozent gesenkt. Die energetischen Anforderungen an Neubauten sind somit seit dem 1. Ja nuar 2016 strenger und entsprechen etwa Seite 3 von 5 einem KfW -Effizienzhaus 70. Konzeptionell ist zu berücksichtigen, dass auch Ein- oder Zweifamilienhäuser angeboten werden, deren Jahres -Primärbedarf und Mindestwärmedämmung den gesetzlich vorgesch riebenen Standard unterschreiten. EFH 1. Es wird lediglich der gem. EnEV 2016 geforderte Mindeststandard eingehalten. 0 Punkte 2. Es werden mindestens zwei Effizienzhäuser gem. KFW 55 erstellt. 2,5 Punkte 3. Es werden mindestens zwei Effizienzhäuser über KFW 55 hinaus erstellt. 5 Punkte maximal 5 Punkte III. Quartiersbezogene Kriterien maximal 20 Punkte Integration in das Quartier Der Bieter soll ein Konzept vorlegen, welches Begegnungsräume für nachbarschaftliche Kommunikation berücksichtigt. Es ist gewünscht im Erdgeschoss eines der beiden Mehrfamilienhäuser an der Sürther Feldallee ein Quartierscafé in Verbindung mit einer Bäckerei zu errichten. MFH 1. Es wird kein Quartierscafé in Verbindung mit einer Bäckerei angeboten. 0 Punkte 2. Es wird im Erdgeschoss eines der beiden Mehrfamilienhäuser ein Quartierscafé in Verbindung mit einer Bäckerei angeboten. 20 Punkte maximal 20 Punkte IV. Städtebauliche Kriterien maximal 20 Punkte 1. und 2. Konzeptvielfalt Der im Baugebiet Sürther Feld geplante Wohnraum soll für unterschiedliche Lebensmodelle entwickelt werden. Dieser wird durch flexible und wandelbare Grundrisstypen geprägt, sodass einerseits in den Mehrfamilienhäusern Wohnungen unterschiedlicher Größe entstehen und andererseits E in- oder Zweifamilienhäuser variabel gestaltet werden können. Seite 4 von 5 MFH 1.1 Es werden nur Wohnungen mit einer Größe bis zu zwei Zimmern plus Küche, Diele, Bad angeboten. 0 Punkte 1.2 Es werden Wohnungen unterschiedlicher Größe bis zu drei Zimmern plus Küche, Diele, Bad angeboten. 2,5 Punkte 1.3 Es werden Wohnungen unterschiedlicher Größe bis zu mindestens vier Zimmern plus Küche, Diele, Bad angeboten. 5 Punkte EFH 2.1 Der Endnutzer hat keine Möglichkeit auf den Grundriss seines Ein- oder Zweifamilienhauses Einfluss zu nehmen. 0 Punkte 2.2 Dem Endnutzer wird die Möglichkeit gegeben, den Grundriss seines Ein- oder Zweifamilienhauses ohne Aufpreis variabel zu gestalten. 5 Punkte insgesamt maximal 10 Punkte 3. Architektur und Gestaltungsqualität Zudem soll der Entwurf so gestaltet werden, dass unterschiedliche Elemente der Gestaltung als verbindende Wirkung zwischen dem Geschosswohnungsbau und der Ein- oder Zweifamilienhausbebauung eingesetzt werden, wie z.B. die gleiche Fassadengestaltung (z.B. Farbwahl, Teilverklinkerungen), gleiche Fensterrahmen etc. Dazu sind zwei unterschiedliche Angaben möglich. MFH / EFH 3.1 Es wird ein verbindendes Element angeboten. 5 Punkte 3.2 Es werden mindestens zwei verbindende Elemente angeboten. 10 Punkte maximal 10 Punkte V. Preiswettbewerb maximal 25 Punkte Das den Mindestkaufpreis am höchsten übersteigende Gebot wird mit 25 Punkten bewertet. Die gegenüber dem Bestbieter geringeren Gebote werden entsprechend ihrer prozentualen Abweichung zum höchsten Gebot interpoliert und mit der entsprechenden Punktzahl versehen: Höchstgebot maximal 25 Punkte Die zu vergebenden Punkte berechnen sich: Gebot x 25 Punkte höchstes Gebot Seite 5 von 5 Zusammenfassung Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: I. Wohnungspolitische Kriterien Zusätzliche Wohnraumförderung 10 Punkte Preisgedämpfter Mietwohnungsbau 10 Punkte Zielgruppe 10 Punkte II. Ökologische Kriterien Energieeinsparung 5 Punkte III. Quartiersbezogene Kriterien Integration in das Quartier 20 Punkte IV. Städtebauliche Kriterien Konzeptvielfalt 10 Punkte Architektur und Gestaltungsqualität 10 Punkte V. Preiswettbewerb 25 Punkte Punkte gesamt 100 Punkte -
Beschlussvorlage Ausschuss
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Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle III/23/230 230/21 Konzeptvergabe Sürther Feld III. BA Vorlagen-Nummer 1616/2017 Freigabedatum 09.06.2017 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Wohnungsbaugrundstücke im Sürther Feld 3. Bauabschnitt, Baufelder 1, 3 und 5 - Konzeptausschreibung Beschlussorgan Liegenschaftsausschuss Gremium Datum Beschluss: Der Liegenschaftsausschuss beschließt die Konzeptausschreibungen für die unter a) bis c) aufgeführ- ten Baufelder im Sürther Feld 3. Bauabschnitt in Köln -Rodenkirchen, Gemarkung Rondorf-Land, Flur 17 (siehe Anlage 1 und 2) a) Baufeld 1 (Flurstücke 1866, 1867, 1868 und 1872) geplante Nutzung: Geschosswohnungsbau (25 – 30 Wohneinheiten (WE)) mit integriertem Qua r- tierscafé 10 Doppelhaushälften (DHH) 6 freistehende Einfamilienhäuser (EFH) Größe: insgesamt 8.794 m² Kaufpreis: Mindestkaufpreis = 6.890.150,- Euro Bewertung aus 03 und 04/2017 Der Verkauf erfolgt im Gebotsverfahren nach dem als Anlage 3 beigefügten Konzept. b) Baufeld 3 (Flurstück 2063) geplante Nutzung: Geschosswohnungsbau (30 – 35 WE) exklusiv für Genossenschaften Größe: 2.793 m² Kaufpreis: Mindestkaufpreis = 2.136.900,- Euro Bewertung aus 03/2017 Der Verkauf erfolgt im Gebotsverfahren nach dem als Anlage 4 beigefügten Konzept. Liegenschaftsausschuss 04.07.2017 Stadtentwicklungsausschuss 06.07.2017 Liegenschaftsausschuss 19.09.2017 2 c) Baufeld 5 (Flurstück 1873) Nutzung: Geschosswohnungsbau (20 WE) exklusiv für Baugruppen Größe: 1.616 m² Kaufpreis: Festpreis = 1.818.000,-- Euro Es findet kein Preiswettbewerb statt. Der Verkauf erfolgt in einem speziell auf die Baugruppen abge- stellten, zweiphasigen Verkaufsverfahren nach dem als Anlage 5 beigefügten Konzept. 3 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Begründung: Der Rat hat in seiner Sitzung am 22.09.2016 (1775/2016) beschlossen, städtische Grundstücke zum Zwecke des Wohnungsbaus zukünftig grundsätzlich nach Konzeptqualität zu veräußern. Die Verwa l- tung wurde beauftragt, jeweils individuelle, grundstücksbezogene Wertungskriterien und deren G e- wichtung zu erarbeiten und dem Liegenschaftsausschuss nach Beteiligung des Stadtentwicklung s- ausschusses zur Entscheidung vorzulegen. Aufgrund der Sommerpause e rfolgt im Juli 2017 eine Vorberatung in beiden Ausschüssen. Der Beschluss erfolgt in der Septembersitzung des Liege n- schaftsausschusses. Das erste Pilot-Projekt im Rahmen der Konzeptausschreibung ist das Bauvorhaben Pater -Prinz-Weg in Köln -Rondorf mit 12 Einfamilienhausgrundstücken (518/ 2017). Die Ausschreibung läuft seit dem 18.05.2017. Die Gebotsfrist endet am 12.09.2017. Weitere Pilot-Projekte sollten ursprünglich (Mitteilung 3282/2016) die Baufelder 3 und 8 im 3. Baua b- schnitt Sürther Feld sein (Aufteilung der Baufelder siehe Anlage 2 ). Baufeld 8 kann mit 32 DHH oder aber 16 EFH bebaut werden. Für die reinen EFH/DHH Baufelder sind jedoch weitere Vorprüfungen notwendig, um letztlich die Bewertungskriterien festlegen zu können. Daher erfolgt die Vermarktung in einer späteren Tranche. Insgesamt sind drei Verkaufstranchen im 3. Bauabschnitt Sürther Feld geplant. Aufgrund der kompl e- xen verwaltungsinternen Abstimmungen zur Erstellung der spezifischen Bewertungsma trizen schien eine Vermarktung in nur einer Tranche nicht sinnvoll. Ein zusätzli cher Vorteil der gestaffelten Ve r- marktung ist das Profitieren von Erfahrungswerten aus den Pilotprojekten und die abgestufte Baut ä- tigkeit im Sürther Feld. In der ersten Tranche werden somit die Konzepte für die Baufelder 1, 3 und 5 (siehe Anlagen 3 - 5) vorgestellt. Dabei werden, wie im Ratsbeschluss vom 22.09.2016 vorgesehen, zwei Baufelder exkl u- siv für bestimmte Erwerber (Baufeld 3 für Genossenschaften und Baufeld 5 für Baugruppen) vorg e- halten. In einer zweiten und dritten Tranche folgen die Konzepte fü r die Baufelder 2, 4, 7, 8 und 9. Ba ufeld 6 wird separat im Rahmen eines Investorenmodells für den KiTa-Bau vermarktet.
Beratungsverlauf
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04.07.2017
TOP 1.7, Vorberatung (Fachausschuss). Ergebnis: ohne Votum in nachfolgende Gremien -
06.07.2017
TOP 6.3, Vorberatung (Fachausschuss). Ergebnis: ohne Votum in nachfolgende Gremien
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