Aktueller Sachstand über die Wohnungen der ZBVV in Chorweiler und Seeberg

Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer 21.03.2024 
 1044/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 21.03.2024 
Unterausschuss Wohnen 15.04.2024 
 
Aktueller Sachstand über die Wohnungen der ZBVV in Chorweiler und Seeberg 
In den letzten Tagen gab es eine intensive Medienberichterstattung über Wohnungsmängel im 
Wohnungsbestand der ZBVV in Chorweiler und Seeberg. Die Verwaltung nimmt dies zum An-
lass, über die Verfahren der Wohnungsaufsicht in diesem Zusammenhang zu berichten und 
führt hierzu folgendes aus: 
 
Im Kernbereich Chorweiler-Zentrum befinden sich Immobilien mit besonderer Beschwerde-
lage und teilweise sehr schlechter Bausubstanz aus dem Bestand der ZBI-Gruppe, insbeson-
dere in der Osloer Straße, Am Liverpooler Platz, in der Ludwig-Gies-Straße und den angren-
zenden Bereichen. 
 
Die ZBI-Gruppe ist eine Tochtergesellschaft der Union Asset Management Holding AG (Mar-
kenname: Union Investment). Union Investment ist die Fondsgesellschaft der DZ Bank und 
Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe. 
 
Die Bestände der ZBI in Chorweiler sind Teile von Immobilienfonds der Union Investment. Die 
ZBVV ist die Immobilienverwalterin der ZBI-Gruppe. 
 
Zur Größenordnung der Häuser Osloer Straße 2, 4 und 6 aus den ZBI/ZBVV-Beständen in 
Chorweiler gemäß Standort-Analyse-Programm des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik: 
 
 Osloer Straße 2:              108 Haushalte mit 234 Einwohner*innen 
 Osloer Straße 4:              114 Haushalte mit 262 Einwohner*innen 
 Osloer Straße 6:              172 Haushalte mit 435 Einwohner*innen 
 
Mängelliste von Frau Teschlade (MdL) 
 
Frau Abgeordnete Teschlade (MdL) übersandte im Frühjahr 2023 eine Liste mit Mängeln in 
verschiedenen Objekten in Chorweiler an die Wohnungsaufsicht. 
 
Diese Mängelliste wurde vom Amt für Wohnungswesen ausgewertet. Dabei wurde festgestellt, 
dass eine eindeutige Zuordnung dort genannter Mängel zu einzelnen Wohnungen nicht mög-
lich war. Diese Liste bot daher keine hinreichende Arbeitsgrundlage für die Überprüfung, ob in 
Einzelfällen gegebenenfalls ein Einschreiten der Wohnungsaufsicht geboten war.

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Die Wohnungsaufsicht hat deshalb mit der ZBVV Kontakt aufgenommen. Dabei wurden Aus-
künfte zu den benannten Wohnungen angefragt. Nach den in dieser Liste genannten Adres-
sen wurden außerdem laufende Bestandsfälle der Wohnungsaufsicht in den dort genannten 
Objekten ausgewertet. 
 
Den 21 aktuell laufenden Fällen (Wohneinheiten) liegen überwiegend folgende Sachverhalte 
zugrunde, in keinem dieser Fälle war es nach den Ergebnissen der technischen Begutachtung 
erforderlich, eine betroffene Wohnung für unbewohnbar zu erklären. 
 
 Schimmel und Feuchtigkeit, beispielsweise aufgrund von Wasserschäden in Wohnun-
gen und auf Balkonen 
 Feuchtigkeit durch undichte Fenster 
 Feuchtigkeit und Schimmel als Folgeschäden 
 
In diesen Fällen sind folgende Sachstände gegeben: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rechtlicher Hintergrund: 
 
Die Wohnungsaufsicht wird auf der Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes (WohnStG 
NRW) tätig. Während in § 5 WohnStG NRW die Mindestanforderungen an angemessene 
Wohnverhältnisse definiert werden, beinhaltet § 6 WohnStG NRW die Auflistung von relevan-
ten Mängeln, die durch unterlassene Instandhaltung eingetreten sein können. Nach § 6 Ab-
satz 1 Nr. 2 WohnStG NRW ist der Gebrauch zu Wohnzwecken insbesondere dann erheblich 
beeinträchtigt, wenn Dächer, Wände, Decken, Fußböden, Fenster oder Türen keinen ausrei-
chenden Schutz gegen Witterungseinflüsse oder gegen Feuchtigkeit bieten. Dies kann sich 
insbesondere durch einen Schimmelpilzbefall äußern. In aller Regel wenden sich betroffene 
Mieter*innen selbst unmittelbar an das Amt für Wohnungswesen, wenn sie in Gesprächen mit 
ihrem Vermieter über eine Instandsetzung nicht weiterkommen. 
 
Nach § 4 WohnStG kann die Gemeinde anordnen, dass die oder der Verfügungsberechtigte 
(das sind in der Regel die Vermieter*innen) die Erfüllung der Mindestanforderungen an Wohn-
raum zu erfüllen hat (Absatz 1 Nr. 1). Ebenso kann die Gemeinde anordnen, dass die oder 
der Verfügungsberechtigte die erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung oder des für den Ge-
brauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands nachholt (Absatz 2 Nr. 1). 
 
Eine technische Begutachtung vor Ort ist in jedem Einzelfall erforderlich, um Art und Ausmaß 
Stand des wohnungsaufsichtlichen Verfahrens 
Anzahl 
(ein-
zelne 
Mängel) 
Mängel laut Rückmeldung ZBVV abgestellt 7* 
Mängel laut Rückmeldung ZBVV teilweise abgestellt 2* 
Mängelbeseitigung laut ZBVV in Bearbeitung 8 
ZBVV hat wegen Mängeln Mieter Ersatzwohnraum angeboten 1 
Ergebnis der Prüfung durch den Fachbereich Technik des Woh-
nungsamtes steht noch aus 3 
Anhörung an ZBVV wegen beabsichtigter Ordnungsverfügung zur 
Mängelbeseitigung 1 
Ordnungsverfügung zur Mängelbeseitigung an ZBVV erteilt 3 
Zwangsgeld zur Durchsetzung einer Ordnungsverfügung gegen-
über ZBVV festgesetzt 3 
Hinweis: Je betroffener Wohnung können mehrere Sachstände (z.B. bei 
mehreren Mängeln) zutreffen 
(* die zum Abschluss der Verfahren nötige Kontrollbesichtigung steht noch 
aus)

3 
 
von Mängeln festzustellen, deren Ursachen zu bestimmen sowie die fachlich nötigen Schritte 
zur Mängelbeseitigung beurteilen zu können. 
 
Verfügungsberechtigte können nicht für Mängel herangezogen werden, die dem Verantwor-
tungsbereich der Bewohner*innen zuzurechnen sind. Diese Abgrenzung ist in der Praxis vor 
allem bei Feuchtigkeitsmängeln mit auftretendem Schimmelpilzbefall relevant. Hier muss 
durch die technische Begutachtung festgestellt werden, ob bauliche Mängel vorliegen (für die 
oder der Vermieter*in verantwortlich wäre) oder ob die Nutzer*innen der Wohnung selbst (z. 
B. durch falsches Heizen und Lüften) ursächlich zum Schimmelbefall beigetragen haben. 
 
Die Prüfung einer Unbewohnbarkeit von Wohnraum im Sinne des § 9 WohnStG NRW kann 
nur unter Mitwirkung der betroffenen Mieter*innen in einem Verwaltungsverfahren erfolgen. 
Die Wohnungsaufsicht muss dabei in jedem Einzelfall vor der Entscheidung über eine Maß-
nahme, wie beispielsweise einer Instandsetzungsanordnung oder einer Unbewohnbarkeitser-
klärung, die entscheidungserheblichen Tatsachen vor Ort ermitteln. Wenn sich dabei heraus-
stellt, dass eine Wohnung für unbewohnbar erklärt werden muss, so hat dies für die Bewoh-
ner*innen weitreichende Konsequenzen. Neben der Unbewohnbarkeitserklärung erfolgt paral-
lel eine Räumungserklärung an die Bewohner*innen. Bis zur Aufhebung der Unbewohnbar-
keitserklärung darf die Wohnung nicht mehr betreten werden. Es handelt sich also um eine 
behördliche Maßnahme, die in jedem Einzelfall mit schweren Eingriffen in die Lebensführung 
der Betroffenen verbunden ist. Dementsprechend sorgfältig muss eine solche Ermessensent-
scheidung abgewogen werden. Vor allem ist dabei zu prüfen, ob derselbe Erfolg nicht auch 
mit Mitteln herbeigeführt werden kann, die mit geringeren Eingriffen in die Rechte der Beteilig-
ten verbunden wären. 
 
Werden Unbewohnbarkeits- und Räumungserklärung durch die Wohnungsaufsicht ausge-
sprochen, so ist damit das Erfordernis der Unterbringung der Bewohner*innen verbunden. Für 
die Unterbringung der Bewohner hat der Verfügungsberechtigte zu sorgen. Er kann für die 
Unterbringung auf seinen weiteren Wohnungsbestand zurückgreifen, aber auch eine Anmie-
tung von beispielsweise Hotels vornehmen. Nur wenn Verfügungsberechtigte dazu nicht in der 
Lage sind und dies ausdrücklich erklären, muss die Verwaltung die Unterbringung der Be-
troffenen veranlassen. In jedem Fall haben Verfügungsberechtigte die für die Unterbringung 
anfallenden Kosten zu tragen. 
 
Wie laufen solche Verfahren in der Praxis ab? 
 
In der Regel melden sich betroffene Mieter*innen bei der Wohnungsaufsicht. Dabei wird auch 
erörtert, welche Schritte die Bewohner*innen bereits unternommen haben, um ihre oder Ihren 
Vermieter*in zur (Wieder-) Herstellung des aus dem Mietvertrag geschuldeten Zustands ihrer 
Wohnung zu veranlassen. Wird erkennbar, dass ein Einschreiten der Wohnungsaufsicht ge-
boten ist, so werden den Bewohner*innen Termine zur Überprüfung der Missstände durch das 
technische Personal der Wohnungsaufsicht angeboten. Diese Ortsbesichtigungen müssen die 
Mieter*innen in der Wohnung ermöglichen (gesetzliche Mitwirkungspflicht). Sofern diese not-
wendige Mitwirkung der Mieter*innen unterbleibt und daher die betroffenen Wohnräume nicht 
in Augenschein genommen werden können, können auch keine Aussagen über Art und Aus-
maß von Mängeln und erst recht nicht über eine etwaige Unbewohnbarkeit einer Wohnung 
getroffen werden. Dazu sind technische Feuchtigkeitsmessungen und insbesondere eine Ge-
samtschau der Wohnräume und eventuell angrenzender Flächen unabdingbar.  
In der Vergangenheit blieb in Einzelfällen die z.T. auch wiederholte Kontaktaufnahme mit den 
Bewohnenden erfolglos. 
 
Ein Kontakt zur Wohnungsaufsicht kann auch beispielsweise durch die Mieter*innenkontakt-
stelle in Chorweiler erfolgen. Die dortigen Mitarbeitenden geben solche Mängelanzeigen mit 
den notwendigen und vollständigen Informationen an die Wohnungsaufsicht weiter und be-
gleiten auch bei Ortsterminen. 
 
Erörterung mit der ZBVV 
 
Lösungsmöglichkeiten in Form von Instandsetzungen für die Ursachen dieser und anderer 
Problematiken wurde mit der ZBVV zu deren Wohnungsbestand bereits erörtert. In einem von

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der ZBI Anfang 2023 vorgelegten Sanierungskonzept wurden insbesondere wasserführende 
Leitungen, Fassaden- und Fenstersanierungen bereits benannt. Aus fachlicher Sicht sind 
diese Maßnahmen in Rahmen einer umfassenden Sanierung der betroffenen Gebäude nun-
mehr durch die Verfügungsberechtigte dringend zur Realisierung zu bringen. 
 
Eine Begehung jeder einzelnen Wohnung des erheblichen Wohnungsbestandes der ZBVV in 
Chorweiler ist zunächst ohne eine konkrete Mängelanzeige der einzelnen betroffenen Bewoh-
ner*innen nicht möglich. Im Übrigen stehen der Wohnungsaufsicht auch die für eine solche 
zeitnahe Besichtigung des gesamten Wohnungsbestandes durch geschultes technisches 
Fachpersonal erforderlichen Personalressourcen in dieser Größenordnung bei Weitem nicht 
zur Verfügung. 
 
Die ZBVV ist unter Hinweis auf die 21 laufenden Verfahren wegen Feuchtigkeitsscha-
den/Schimmelbefall aktuell um unverzügliche Stellungnahme gebeten worden. Sie selbst 
hatte in einer Medienberichterstattung mitgeteilt, dass in Chorweiler und Seeberg lediglich fünf 
Wohnungen von Schimmel bzw. Feuchtigkeit befallen seien. Allen Mietenden seien Ersatz-
wohnungen angeboten worden. Die ZBVV wurde gebeten, diese Angaben zu konkretisieren. 
 
 
Gez. Dr. Rau

Anlage zur Mitteilung 1044/2024 
 
I. 
In der 31. Ratssitzung vom 21.03.2024 wurde das Thema „Wohnungsmängel im 
Kölner Norden“ im Zusammenhang mit einem Dringlichkeitsantrag der SPD -Fraktion 
(AN/0494/2024) unter TOP 3.1.10 debattiert. Dabei wurde auch auf diese zu diesem 
Zeitpunkt bereits öffentliche Mitteilung (1044/2024) der Verwaltung in den Ausschuss 
Soziales und Senioren (und weitere Ausschüsse) Bezug genommen. 
 
Zu den in dieser Ratssitzung im Redebeitr ag von RM Ira Sommer (CDU) 
aufgeworfenen Fragen, die dem Wortprotokoll der Sitzung entnommen wurden, nimmt 
die Verwaltung in dieser Anlage ergänzend wie folgt Stellung: 
 
 
1) Im Hinblick auf die Verweisung des Dringlichkeitsantrages in  den 
Unterausschuss Wohnen und in den Sozialausschuss fragt Frau Sommer: „Die 
Verwaltung wird gebeten, bis dahin mitzuteilen, inwieweit sie Möglichkeiten 
sieht, gegen die Missstände vorzugehen.“ 
 
Antwort der Verwaltung: 
Über die rechtlichen Möglichkeiten und den praktischen Ablauf  der Verfahren der 
Wohnungsaufsicht wird in d ieser Mitteilung 1044/2024 ausführlich berichtet. Die 
Verwaltung sieht hier keinen Ergänzungsbedarf. 
 
 
2) Im Weiteren erörtert Frau Sommer: „Andererseits haben wir hier eine Vielzahl 
an Mietverhältnissen, in denen die Stadt die Menschen durch Übernahme der 
Mieten stützt. Und wer bezahlt, der darf auch Leistungen erwarten. Der muss 
sich eben dann auch darum kümmern, dass alles in Ordnung ist. Wenn es die 
Mieterinnen und Mieter selbst nicht schaffen, dann ist es unsere Pflicht, dies zu 
tun, oder auch die Pflicht der Verwaltung, dafür Sorge zu tragen.“ 
 
Antwort der Verwaltung: 
Auf der Basis des privatrechtlichen Mietvertrages sind Mieterinne n und Mieter 
berechtigt, bei erheblichen Mängeln an der Mietsache eine Mietminde rung 
vorzunehmen. Ob diese Voraussetzungen vorliegen und in welcher Höhe eine 
Mietminderung angemessen ist, ist in jedem Einzelfall orientiert an der einschlägigen 
Rechtsprechung zu entscheiden. Die Verwaltung ist nicht befugt, in diesem Sinne eine 
Rechtsberatung für Mieterinnen und Mietern anzubieten. 
Bei Mieter*innen, die Leistungen durch das Jobcenter oder Amt für Soziales, 
Seniorinnen und Senioren beziehen , kann von dort  in geeigneten Fällen der 
Mitgliedsbeitrag des Mietervereins Köln übern ommen werden , damit beim

Anlage zur Mitteilung 1044/2024 
 
Mieterverein eine Rechtsberatung zu Fragen einer Mietminderung in Anspruch 
genommen werden kann. 
Hat die Beratung durch den Mieterverein zum Ergebnis, dass eine Mietminderung in 
einer bestimmten Höhe rechtlich angemessen ist, so kommt auch ein e Kürzung von 
Leistungen in entsprechender Höhe in Betracht. 
 
3) Im Hinblick auf eine mögliche Sanierung des Wohnungsbestandes von ZBVV / 
ZBI fragt Frau Sommer in ihrem Redebeitrag weiter:  „(…) dann müssen wir 
wissen, inwieweit die Umsetzung des Sanierungskon zeptes durchgesetzt 
werden kann.“ 
 
Antwort der Verwaltung: 
Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) bietet keine Rechtsgrundlage 
für die Durchsetzung eines Sanierungskonzeptes im Wohnungsbestand. Das Gesetz 
regelt in § 5 WohnStG NRW  die Erfüllung von Mindestanforderungen an Wohnraum 
(die dort auch näher definiert werden) sowie in § 6 WohnStG NRW  bestimmte 
Instandsetzungserfordernisse, die ein Einschreiten der Wohnungsaufsicht dann 
begründen können, wenn notwendige Instandsetzungen unter bleiben. Für eine 
Sanierung oder Modernisierung des Wohnungsbestandes bietet dieses Gesetz keine 
Grundlage. 
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW gibt hierzu in 
dem von dort herausgegebenen Leitfaden zum WohnStG NRW folgende Erläuterung: 
„(…) Darüber hinaus ergänzt das im Baugesetzbuch (BauGB) enthaltene 
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB die entsprechenden 
Vorschriften des WohnStG, kann sie jedoch nicht ersetzen, da solche Anordnungen 
nur aus städtebaulichen Gründen erlassen werden können (…)“ 
 
4) Im Hinblick auf die Verweisung des Dringlichkeitsantrages (AN/0494/2024) in 
den Unterausschuss Wohnen und in den Sozialausschuss  fragt Frau Sommer 
in ihrem weiteren Redebeitrag: „(…) was passiert, wenn die beschriebene 
Sanierung eben nicht erfolgt. Sind insoweit auch Mietminderungen möglich?“ 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Frage wurde bereits oben zu Frage 2 erläutert (privatrechtliche Aspekte). 
 
5) Frau Sommer fragt in Bezug auf die Mitteilung 1044/2024 : „Wir wollen weiter 
wissen, ob zu den erwähnten 21 laufenden Verfahren bereits Stellung 
genommen wurde, wie von der Verwaltung angefragt. Ebenfalls bitte n wir 
darum, die mündliche Anfrage der CDU -Fraktion in der Sitzung der 
Bezirksvertretung Chorweiler am 14.03.2024 in den Vorgang einzubeziehen 
und auch diese Fragen zu beantworten.“

Anlage zur Mitteilung 1044/2024 
 
Antwort der Verwaltung: 
Zum ersten Teil der Frage  wird auf die ausführliche Sachstandsschilderung in dieser 
Mitteilung 1044/2024 verwiesen. 
Ergänzend dazu wird hier die Sachstandübersicht aus dieser Mitteilung in aktualisierter 
Fassung (Stand 09.04.2024) wiedergegeben: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mit der Beantwortung 1181/2024 hat die Verwaltung auf die mündliche Anfrage aus 
der CDU-Fraktion der Bezirksvertretung 6 geantwortet. 
 
II. 
In der 4. Sondersitzung des Ausschusses für Soziales, Seniorinnen und Senioren am 
21.3.2024 bat RM Joisten (SPD) unter TOP 3.1 die Verwaltung hinsichtlich der von 
Frau Teschlade (SPD) eingereichten Mängelliste um eine s chriftliche Darlegung, wie 
mit dieser Liste umgegangen werde.  
Stellungnahme der Verwaltung: 
Die Verwaltung hat in der Mitteilung 1044/2024 auf den Seiten 1 und 2 ausführlich 
dazu Stellung genommen, wie mit der eingereichten Mängelliste verfahren worden ist. 
Eine Aktualisierung des Sachstands ist der vorstehenden Stellungnahme zu I.5. zu 
entnehmen. Eine zusätzliche eingereichte Übersicht, die der Verwaltung Anlass zu 
weiteren Ermittlungen gegeben hätte, liegt ihr nicht vor. 
Stand des wohnungsaufsichtlichen Verfahrens 
(09.04.2024) 
Anzahl 
(einzelne 
Mängel) 
Mängel laut Rückmeldung ZBVV abgestellt 2 
Mängel laut Rückmeldung ZBVV teilweise abgestellt 0 
Mängelbeseitigung laut ZBVV in Bearbeitung 6 
ZBVV hat wegen Mängeln Mieter Ersatzwohnraum 
angeboten 1 
Ergebnis der Prüfung durch den Fachbereich Technik des 
Wohnungsamtes steht noch aus 10 
Anhörung an ZBVV wegen beabsichtigter 
Ordnungsverfügung zur Mängelbeseitigung 3 
Ordnungsverfügung zur Mängelbeseitigung an ZBVV erteilt 1 
Zwangsgeld zur Durchsetzung einer Ordnungsverfügung 
gegenüber ZBVV festgesetzt 1 
Hinweis: Je betroffener Wohnung können mehrere Sachstände (z.B. bei 
mehreren Mängeln) zutreffen