Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren Arbeitstitel: Kaiserstraße Nummer 95-99 in Köln-Porz-Urbach

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Tiet Sa 
Vorlagen-Nummer 
 0836/2020 
Freigabedatum 
 20.04.2020 
Dringlichkeitsentscheidung und Genehmigung zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Entscheidung durch die Oberbürgermeisterin und den Ausschussvorsitzenden bzw. ein Mitglied des 
Ausschusses gemäß § 60 Absatz 2 Satz 1 GO NRW und Genehmigung gemäß § 60 Absatz 2 Satz 2 
GO NRW. 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren 
Arbeitstitel: Kaiserstraße Nummer 95-99 in Köln-Porz-Urbach 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 07.05.2020 
 
Begründung der Dringlichkeit: 
Die Firma Lidl hat am 06.08.2018 beim Verwaltungsgericht Köln gegen eine Ablehnung einer Bauvor-
anfrage Klage eingereicht. Zuvor hatte die Verwaltung die Bauvoranfrage bezüglich der Erweiterung 
der Verkaufsfläche abgelehnt, da der rechtskräftige Bebauungsplan mit der Nummer 75389/03 groß-
flächigen Einzelhandel im Plangebiet ausschließt. Nach fachjuristischer Prüfung geht die Verwaltung 
davon aus, dass der Bebauungsplan 75389/03 rechtsunwirksam ist und das Urteil, vorrausichtlich im 
September/Oktober 2020, zu Gunsten der Klägerin (Lidl) verkündet wird. Anschließend müsste die 
Bauvoranfrage zur Erweiterung der Verkaufsfläche positiv beschieden werden. Um dies zu verhin-
dern, muss bis Urteilsverkündung einerseits eine Teilaufhebung im Normalverfahren und andererseits 
ein neuer Bebauungsplan gemäß § 9 Absatz 2a BauGB im vereinfachten Verfahren nach § 13 
BauGB beschlossen und bekannt gemacht werden. 
 
Die ursprüngliche Bauvoranfrage widerspricht zusätzlich den Zielsetzungen des Einzelhandels- und 
Zentrenkonzepts. Das Konzept dient dem Schutz und der Entwicklung der zentralen Versorgungsbe-
reiche vor einem Kaufkraftabfluss durch dezentrale Einzelhandelsansiedlungen. Konkret ist zu erwar-
ten, dass von dem Vorhaben Auswirkungen auf die beiden fußläufig nahgelegenen zentralen Versor-
gungsbereiche, "Bezirkszentrum Porz" und "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter Stra-
ße" zu erwarten sind. 
Ziel des Bebauungsplan-Entwurfes ist es, großflächige Einzelhandelsnutzungen für zentrenrelevante 
Kernsortimente auszuschließen. Der bestehende Einzelhandelsbetrieb genießt Bestandsschutz. 
 
Die aktuellen Sitzungstermine der entscheidenden Gremien (BV Porz 07.05.2020, Stadtentwick-
lungsausschuss 07.05.2020) sind zeitlich zu spät. Die Satzungsbeschlüsse und die Bekanntmachun-
gen der parallel laufenden Verfahren der Teilaufhebung und der vorliegenden Neuaufstellung des 
Bebauungsplanes müssen vor der Urteilsverkündung erfolgen. Ohne die rechtskräftigen Pläne, müss-
te die Erweiterung der Verkaufsfläche des Discounters nach der Urteilsverkündung positiv beschie-
den werden. 
 
 
Beschluss: 
Gemäß § 60 Absatz 2 Satz 1 GO NRW wird entschieden und gemäß § 60 Absatz 2 Satz 2 GO NRW 
genehmigt: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung 
des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB in Verbindung mit § 9 Absatz 2a BauGB einen Bebau-
ungsplan für den Bereich südlich angrenzend an die Kaiserstraße auf der Höhe der Hausnummern 95 
bis 99, begrenzt im Osten durch eine angrenzende Grünfläche (Gemarkung Urbach, Flur 13, Flurstück

2 
 
496), im Süden und Westen begrenzt durch das Gewerbe- und Industriegebiet des rechtskräftigen Be-
bauungsplanes mit der Nummer 75389/03, aufzustellen mit dem Ziel, den Ausschluss von großflächigem 
Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten im Geltungsbereich des Be-
bauungsplanes zur Umsetzung des vom Rat am 17.12.2013 beschlossenen Einzelhandels- und Zen-
trenkonzeptes (EHZK) festzusetzen. 
 
 
 
 
Datum  Abstimmungsergebnis 
 
 Unterschrift  Unterschrift 
20.04.2020    Gez. Reker  Gez. Kienitz

3 
 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Mit Beschluss vom 17.12.2013 hat der Rat der Stadt Köln ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
beschlossen. Das Konzept dient dem Schutz der zentralen Versorgungsbereiche vor einem Kauf-
kraftabfluss durch dezentrale Einzelhandelsansiedlungen.  
 
Konkret ist zu erwarten, dass von dem Vorhaben Auswirkungen auf die beiden fußläufig nahgelege-
nen zentralen Versorgungsbereiche, "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße / Frankfurter Straße" und 
"Bezirkszentrum Porz" zu erwarten sind. 
Das Plangebiet liegt fußläufig (rund 600 bis 800 m) von den beiden vorgenannten zentralen Versor-
gungsbereichen entfernt. 
 
Die bestehenden Zentren können durch verstärkte Umsatzumverteilungen zugunsten von weiteren 
Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen am Plangebiet spürbar beeinträchtigt und in ihrer 
Gesamtfunktionalität gestört werden. Beide Zentren, vorwiegend das "Bezirkszentrum Porz" verfügen 
derzeit über einen relativ schwachen Einzelhandelsbesatz und sind daher perspektivisch dringend zu 
stabilisieren beziehungsweise auszubauen.  
 
Eine weitere Vergrößerung der Verkaufsfläche und damit der Attraktivität dieser nicht integrierten Ein-
kaufslagen konterkariert die städtischen Zielsetzungen einer Sicherung oder Wiederherstellung der 
Zentren und der wohnortintegrierten Nahversorgungsangebote. 
 
Charakterisierung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet befindet sich nahe dem S-Bahnhof Porz und südlich und westlich von der Wohnbe-
bauung der Kaiserstraße. Es liegt überdies außerhalb der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbe-
reiche, aber innerhalb der jeweiligen 700 m-Einzugsbereiche beider genannter Zentren, so dass im 
Falle einer Ergänzung beziehungsweise Erweiterung des bereits vorhandenen Einzelhandelsangebo-
tes zusätzliche Umsatzumverteilungen in hohem Maße zu erwarten sind. Der Tatsache, dass sich im 
Plangebiet bereits nahversorgungsrelevanter Einzelhandel mit einer gewissen Versorgungsbedeu-
tung für die angrenzenden Wohnbereiche befindet, wird durch den Bestandsschutz hinreichend 
Rechnung getragen. Perspektivisch ist jeglicher Ausbau des Einzelhandels am Standort zum Schutz 
der vorgenannten zentralen Versorgungsbereiche zwingend zu vermeiden. 
 
Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche  
 
"Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter Straße" 
 
Das gewachsene Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter Straße ist siedlungsräumlich 
zentral im Stadtteil Urbach integriert. Der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich entlang eines 
Teilstücks der Kaiserstraße zwischen den Kreuzungsbereichen mit der Frankfurter Straße als östliche 
Begrenzung sowie bis zur nördlich abgehenden Egmontstraße im Westen. Die räumliche Ausdeh-
nung des Zentrums beträgt dabei circa 500 m. Darüber hinaus umfasst das Stadtteilzentrum auch 
den an den Kreuzungsbereich mit der Frankfurter Straße östlich angrenzenden Nutzungsbesatz an 
der Waldstraße sowie die unmittelbar nördlich sowie südlich anschließenden Lagebereiche der Frank-

4 
 
furter Straße. Die höchste Einzelhandelsdichte ist straßenbegleitend entlang der Kaiserstraße, insbe-
sondere im Teilabschnitt zwischen Elsdorfer Straße und Frankfurter Straße sowie im Kreuzungsbe-
reich zur Frankfurter Straße festzustellen. Die verkehrliche Erschließung des Zentrums wird über zwei 
im zentralen Versorgungsbereich verortete Bushaltestellen gewährleistet. Hier verkehren mit regel-
mäßiger Taktung mehrere Buslinien der KVB (Linie 151, 152, 160, 161 und 166). Gleichzeitig besteht 
für den motorisierten Individualverkehr straßenbegleitende Stellplatzmöglichkeiten sowie auf der 
Parkanlage am Schwanebitzer Hof und im Bereich des HIT-Supermarktes in westlicher Randlage des 
Zentrums. 
Der zentrale Versorgungsbereich wird laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Ratsbeschluss 2013) 
als Stadtteilzentrum eingestuft. Entsprechend liegt der Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Be-
darfsbereich, wobei aber auch die Bereiche des mittel- und besonders des langfristigen Bedarfs eine 
gute Ausstattung aufweisen. Die Orientierungswerte für die Anzahl der Betriebe und der Verkaufsflä-
chen liegen deutlich oberhalb der Grenze für die Einordnung als Stadtteilzentrum. Laut aktuellsten 
Erhebungen von 2016 vereinen 31 Einzelhandelsbetriebe eine Gesamtverkaufsfläche von 4.715 m² 
im Stadtteilzentrum auf sich. Dabei sind 68 % der Gesamtverkaufsfläche dem kurzfristigen Bedarfs-
bereich zuzuordnen. Als strukturprägende Betriebe sind hier ein HIT Verbrauchermarkt, ein Penny 
Discounter, ein "dm-Drogeriemarkt", zwei Apotheken sowie verschiedene weitere arrondierende Ein-
zelhandelsnutzungen (u. a. drei Blumenfachgeschäfte und vier Bäckereien) zu nennen. Auf die Berei-
che des mittel- und langfristigen Bedarfs entfallen je 10 % bzw. 22 % der Gesamtverkaufsfläche des 
Stadtteilzentrums. Die Abgrenzung des Zentrums wird in wesentlichen Teilen durch den straßenbe-
gleitenden Geschäftsbesatz entlang der Kaiserstraße sowie den Teilabschnitten der Frankfurter Stra-
ße bestimmt. Im Bereich Am Schwanebitzer Hof findet jeden Freitag der Wochenmarkt statt. Im nord-
östlichen Zentrumsbereich sowie in östlicher Randlage sind Potenzialflächen für weitere Einzelhan-
delsansiedlungen zum Erhalt und Stärkung des Stadtteilzentrums vorhanden. Neben dem umfassen-
den Angebot an Waren des kurzfristigen Bedarfs im zentralen Versorgungsbereich wird das Angebot 
im mittelfristigen Bedarfsbereich neben verschiedenen kleinteilig strukturierten Fachgeschäften insb. 
durch einen KiK Bekleidungsmarkt funktional ergänzt. Die Anzahl der Betriebe und die Verkaufsfläche 
zeugen von einer leistungsstarken Ausstattung mit Blick auf die Funktionszuweisung als Stadtteilzent-
rum im gesamtstädtischen Zentrengefüge. Seit 2008 ist eine konstant bleibende Entwicklung der Ge-
samtverkaufsfläche festzustellen. Gleichwohl ist ein Rückgang mehrerer, zumeist inhabergeführter 
Fachgeschäfte sowie weiteren Komplementärnutzungen zu konstatieren. Insgesamt hat sich die Zahl 
der im zentralen Versorgungsbereich verorteten Nutzungen von 111 um 17 Betriebe (davon 9 Einzel-
handelsbetriebe) auf 94 Nutzungen (davon 31 Einzelhandelsbetriebe) auch aufgrund einer leicht ver-
änderten Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches, verringert. 
 
Die rückläufige Einzelhandelsentwicklung des Stadtteilzentrums Urbach wird durch eine Konkurrenz-
situation insbesondere im kurzfristigen Bedarfssegment durch die beiden städtebaulich nicht integrier-
ten Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl im westlichen Straßenverlauf der Kaiserstraße sowie dem 
vorgehaltenen Nahversorgungsangebot am Sonderstandort Eil, begleitet. Dabei muss insbesondere 
die räumliche Nähe von rd. 500 m des Konkurrenzstandortes der Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl 
zum zentralen Versorgungsbereich kritisch hervorgehoben werden. Aufgrund dieser räumlichen Nähe 
überschneiden sich die 700 m Nahbereichsradien der Lebensmitteldiscounter sowie den Lebensmit-
telmärkten im zentralen Versorgungsbereich in beträchtlichem Maß. Im EHZK wird als Entwicklungs-
ziel die Sicherung der Versorgungsfunktion im kurzfristigen Bedarfsbereich durch den Erhalt und 
Ausbau der strukturprägenden Lebensmittel- und Drogeriewarenanbieter formuliert. Eine weitere 
Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches und der wohnortnahen Versorgung kann dabei über 
die Entwicklung der Potenzialflächen erfolgen. Weitere Ansiedlungen oder Ausweitungen des beste-
henden Angebots an Konkurrenzstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche müssen 
verhindert werden, um das Entwicklungsziel zu erfüllen und um einen weiteren Rückgang der Einzel-
handelsangebote im Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter Straße zu vermeiden. 
 
"Bezirkszentrum Porz" 
Das Bezirkszentrum Porz ist in zentraler Lage im Ortskern des Stadtteils Porz zwischen der Rhein-
promenade im Westen und der Stadtbahnhaltestelle Porz-Markt im Osten verortet. Das Bezirkszent-
rum weist eine kompakte städtebauliche Struktur auf und umfasst im Wesentlichen den geschlosse-
nen Fußgängerbereich aus westlicher Bahnhofstraße, südliche Josefstraße, Friedrich-Ebert-Platz 
sowie Wilhelm- und Hermannstraße.

5 
 
 
Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches wird im Westen durch den Verlauf des Rheins 
als natürliche Begrenzung sowie in östlicher Richtung durch die Stadtbahnhaltestelle der KVB Linie 7 
und der angeschlossenen Bahntrasse in Nord-Süd Ausdehnung bestimmt. Im Norden begrenzt der 
ausdünnende Einzelhandelsbesatz nördlich der Karlstraße den zentralen Versorgungsbereich sowie 
südlich die abnehmende Nutzungsdichte südlich der Ernst-Mühlendyck-Straße. Die verkehrliche Er-
reichbarkeit des Zentrums über den ÖPNV ist durch den Busbahnhof mit insgesamt fünf Buslinien 
sowie der Haltstelle der KVB Stadtbahnlinie 7 sichergestellt. Das Zentrum weist eine eher heterogen 
geprägte städtebauliche Gestalt mit Baustilen unterschiedlichen Baualters auf. Gleichzeitig sind die 
Pflasterung des Straßenraums und das Stadtmobiliar in den Hauptfrequenzlagen des Zentrums ein-
heitlich ausgestaltet. Gleichwohl sind insbesondere in den Randlagen zunehmend Trading-Down-
Tendenzen durch Mindernutzungen und einen Anstieg der Leerstände zu konstatieren. Die gestalteri-
schen Defizite in Bezug auf städtebauliche Qualitäten im Bereich des zentral integrierten Friedrich-
Ebert-Platz tragen zusätzlich zu einer negativen städtebaulich-funktionalen Entwicklung des Zentrums 
bei. Gleichzeitig ist auf die integrierte Entwicklung "Porz-Mitte" mit der städtebaulichen und funktiona-
len Umstrukturierung der ehemaligen Hertie Immobilie hinzuweisen. 
 
Die höchste Nutzungsdichte innerhalb des Fußgängerbereichs ist entlang der Bahnhofstraße sowie in 
der Josefstraße und in dem integrierten Einkaufszentrum City-Center Porz festzustellen. Als Magnet-
betriebe im Zentrum sind ein C&A Bekleidungsfachmarkt sowie ein Saturn Elektrofachmarkt im City-
Center verortet. Im kurzfristigen Bedarfsbereich tragen im zentralen Versorgungsbereich mit Netto 
und Norma zwei kleinflächige Lebensmitteldiscounter sowie ein dm Drogeriemarkt zur Nahversorgung 
bei. Daneben wird das Nahversorgungsangebot im Bezirkszentrum durch 16 spezialisierte Lebens-
mittelfachgeschäfte sowie Geschäfte des Lebensmittelhandwerks funktional arrondiert. Im weiteren 
kurzfristigen Bedarfsbereich sind im Zentrum darüber hinaus verschiedene Drogerie- und Kosmetik-
fachgeschäfte, drei Apotheken sowie ein Blumenfachgeschäft verortet. Das im Bezirkszentrum vor-
gehaltene Angebot im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich wird überwiegend durch die beiden 
dargestellten Magnetbetriebe im City-Center Porz abgedeckt. Insbesondere in den innerstädtischen 
Leitsortimenten tragen Filialisten wie z. B. Kodi und Takko sowie zahlreiche kleinteilig strukturierte 
Betriebe zur Angebotsvielfalt im Bezirkszentrum bei. 
 
Der zentrale Versorgungsbereich wird laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Ratsbeschluss 2013) 
als Bezirkszentrum eingestuft, sodass dem zentralen Versorgungsbereich eine Versorgungsfunktion 
für den gesamten Stadtbezirk Porz zugewiesen wird. Im Bezirkszentrum Porz sind nach aktuellsten 
Erhebungen 79 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 11.975 m² verortet.  
 
Der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt mit rd. 49 % im langfristigen Bedarfsbereich. Der niedrige Ver-
kaufsflächenanteil von rd. 20 % im mittelfristigen Bedarfsbereich lässt die Angebotsdefizite im Be-
zirkszentrum offensichtlich werden. Mit Blick auf die Anzahl der Betriebe sowie der Gesamtverkaufs-
fläche liegt das Bezirkszentrum Porz unterhalb des Orientierungswertes für ein Bezirkszentrum. Zu-
sätzlich ist im Zentrum eine überdurchschnittliche Leerstandsquote (11 %, 20 Leerstände) insbeson-
dere im Bereich der Bahnhofstraße zu konstatieren. Die Entwicklungen in den Jahren 2008 bis 2016 
zeigen einen deutlichen Rückgang der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe um rund 25 % (von 105 auf 
79) auf. Der deutliche Rückgang der Betriebszahl führte gleichzeitig zu einer signifikanten Verkaufs-
flächenabnahme um rd. 44 % (von 21.510 m² auf 11.975 m²) im Zentrum. Herauszustellen ist in die-
sem Kontext insbesondere die Schließung von Hertie als einstiger Kristallisationspunkt in zentral inte-
grierter Lage im Bezirkszentrum. Mit aktuell 20 Leerständen hat sich auch die Leerstandssituation im 
Zentrum sowohl absolut als auch relativ betrachtet negativ verstärkt. 
 
Als Entwicklungsziele werden u.a. der Erhalt der strukturprägenden Anbieter und des Angebots im 
Zentrenkern sowie die qualitative und quantitative Verbesserung des Angebotes im kurzfristigen Be-
darfsbereich formuliert. Gleichzeitig wird aktuell die Entwicklung und Umstrukturierung des Hertie 
Areals durch Zuführung einer Nachnutzung mit Magnetfunktion umgesetzt. Die Entwicklung durch 
Neuansiedlung kann nur gelingen, wenn gleichzeitig der Konkurrenzdruck durch Entwicklungen au-
ßerhalb der zentralen Versorgungsbereiche verhindert wird.

6 
 
Begründung der Planinhalte 
 
Mit dem § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch ist die Möglichkeit gegeben, innerhalb im Zusammenhang 
bebauter Ortsteile zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse 
einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde, in 
einem Bebauungsplan festzusetzen, dass nur bestimmte Nutzungsarten zulässig oder nicht zulässig 
sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Auf diese Weise kann der Schutz der 
zentralen Versorgungsbereiche sichergestellt werden. Die Aufstellung eines Bebauungsplans mit 
Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a BauGB kann im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfol-
gen. 
 
Aus diesem Grund ist zur Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes die Aufstellung eines 
Bebauungsplans und parallel eine Teilaufhebung des rechtskräftigen Bebauungsplan 75389/03 not-
wendig. 
 
Um eine weitere Entwicklung im Plangebiet durch die Erweiterung der beiden vorhandenen Discoun-
ter oder die Neuansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe zu unterbinden, wird die Absicht verfolgt, 
den großflächigen Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Kernsortiment im ge-
samten Planbereich vollständig auszuschließen. Diese Festsetzungen dienen zum einen dem Schutz 
der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter 
Straße" und "Bezirkszentrum Porz" und eröffnen zum anderen zusätzlich die Möglichkeit zur Stärkung 
und Fortentwicklung der beiden zentralen Versorgungsbereiche. Es ist davon auszugehen, dass ohne 
Verhinderung der Erweiterung der Verkaufsfläche des Lidl-Marktes und ohne Verhinderung der Neu-
ansiedlung von weiterem zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel im Plangebiet die 
Aussicht auf die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in den angrenzenden zentralen Versorgungs-
bereichen deutlich verringert wird. 
 
Das EHZK bildet als räumlich-funktionales Bezugssystem den Entwicklungsrahmen für alle im weite-
ren Sinne einzelhandelsrelevanten Planungen der Stadt. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
(EHKZ) gliedert das polyzentrische Kölner Zentrensystem unter räumlich-funktionalen Kriterien in 
City, Bezirks- und Bezirksteilzentren, Stadtteil- und Nahversorgungszentren. Mit der Differenzierung 
der Zentren nach Größe, Funktion und Versorgungsgrad sowie der Unterscheidung der Versorgungs-
bereiche nach Angebot und Vielfalt als Bereiche für die tägliche, periodische und aperiodische Ver-
sorgung der Bevölkerung wird der Aufgabe Rechnung getragen, eine ausreichende, umfassende und 
bedarfsorientierte Versorgung, orientiert an den Siedlungsschwerpunkten, sicherzustellen. Durch die 
Konzentration von Einzelhandel und Komplementärnutzungen (wie Dienstleistungen, Gastronomie, 
Kultur- und Freizeiteinrichtungen) auf die zentralen Versorgungsbereiche werden diese gesichert und 
gestärkt. Dabei übernehmen Lebensmitteldiscounter und Supermärkte, die ihren Standort innerhalb 
der Geschäftszentren haben, die wichtige Funktion als Frequenzbringer für den benachbarten Fach-
einzelhandel. Ein vielfältiges Angebot, fußläufige Erreichbarkeit und eine gute ÖPNV-Anbindung sor-
gen dafür, dass die Zentren ihre Versorgungsfunktion erfüllen und darüber hinaus Mittelpunkte des 
öffentlichen Lebens, der Identifikation und der Kommunikation darstellen. 
 
Der Schutz und Erhalt der zentralen Versorgungsbereiche "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ 
Frankfurter Straße" und "Bezirkszentrum Porz" ist ein grundsätzlich tragfähiges städtebauliches Ziel, 
das die Begrenzung der vorhandenen Lebensmitteldiscounter auf die bestehende Verkaufsfläche 
sowie die Verhinderung weiterer Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben rechtfertigt. Im Rah-
men der Abwägung wird daher den öffentlichen Belangen zur Sicherung der zentralen Versorgungs-
bereiche Vorrang vor den privaten Eigentümerinteressen und dessen Erweiterungs- und ggf. Neuan-
siedlungsbegehren gegeben. 
 
Dieser Bebauungsplan dient auch dazu, die städtebaulichen Ziele für die Zukunft zu fassen und aktiv 
auf eine Änderung des städtebaulichen Status quo hinzuwirken. Insofern ist die Stadt zur Erreichung 
ihres Ziels, die zentralen Versorgungsbereiche "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter 
Straße" und "Bezirkszentrum Porz" zu schützen und weiterzuentwickeln, nicht darauf beschränkt, nur 
solche Nutzungsarten in nicht zentralen Lagen zu unterbinden, die in den Zentren bereits in nen-
nenswertem Umfang anzutreffen sind. Es ist gewollt, "zentrumsbildende" Nutzungsarten, die es in 
den zentralen Versorgungsbereichen bisher nicht oder nur in geringem Umfang gibt, im Geltungsbe-

7 
 
reich des Bebauungsplans mit dem Ziel zu begrenzen, eventuelle Neuansiedlungen den zentralen 
Versorgungsbereichen zuzuführen, um hier die Attraktivität zu erhalten und zu steigern. Magnetbe-
triebe wie Lebensmittel- und Drogeriemärkte haben eine besonders wichtige zentrumsbildende Funk-
tion und sind Frequenzbringer für viele weitere Einzelhandels- sowie Komplementärnutzungen 
(Dienstleistungen, soziale Einrichtungen etc.). 
 
Da gemäß § 9 Absatz 2a BauGB lediglich großflächiger Einzelhandel mit zentren- und nahversor-
gungsrelevantem Kernsortiment ausgeschlossen werden soll, bedeutet dies, das gesamte breite 
sonstige Spektrum zulässiger Nutzungen weiterhin in dem zuvor gegebenen Umfang nach § 34 Abs. 
1 BauGB erhalten bleibt. Unter Zugrundelegung der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungs-
plans ist die Reduzierung der bisherigen Nutzungschancen kein unverhältnismäßiger Eingriff in die 
grundrechtlich geschützten Eigentümerpositionen, sondern liegt im Rahmen des zulässigen Abwä-
gungsspektrums. 
 
Mit dem § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch ist die Möglichkeit gegeben, innerhalb im Zusammenhang 
bebauter Ortsteile zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse 
einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde, in 
einem Bebauungsplan festzusetzen, dass nur bestimmte Nutzungsarten zulässig oder nicht zulässig 
sind. Auf diese Weise kann der Schutz zentraler Versorgungsbereiche sichergestellt werden. Die Auf-
stellung eines Bebauungsplanes mit Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch kann im ver-
einfachten Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch erfolgen. 
 
Aus diesem Grund sind zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes sowohl die Teilaufhebung des 
Bebauungsplanes als auch die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes notwendig. Hinsichtlich 
einer konsequenten Anwendung des Konzeptes soll neben großflächigem Einzelhandel auch zentren-
relevanter Einzelhandel gemäß Sortimentsliste der Stadt Köln generell ausgeschlossen werden. Per-
spektivisch wird hierdurch auch eine sonst mögliche künftige Einzelhandelsagglomeration verhindert. 
Der bestehende Einzelhandelsbetrieb genießt Bestandsschutz. 
 
 
Anlagen 
1 Geltungsbereich Bebauungsplanentwurf 
2 Zentren- und Standortstruktur 
3 rechtskräftiger Bebauungsplan und Plangebiet

Geltungsbereich 
Bebauungsplan-Entwurf
Anlage 3
unmaßstäblich
N
Stadtplanungsamt
Ausschnitt des bestehenden Bebauungsplanes 75389/03 mit Geltungsbereich
 Kaiserstraße 95 - 99
in Köln - Porz

Anlage 2
unmaßstäblich
N
Stadtplanungsamt
Ausschnitt aus dem Einzelhandel- und Zentrenkonzept - Stadtbezirk Porz
Kaiserstraße 95 - 99
in Köln - Porz

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Tiet Sa 
Vorlagen-Nummer 
 0860/2020 
Freigabedatum 
17.04.2020  
Dringlichkeitsentscheidung und Genehmigung zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Entscheidung durch den Bezirksbürgermeister und ein Mitglied der Bezirksvertretung gemäß § 36 
Absatz 5, Satz 2 GO NRW und Genehmigung durch die Bezirksvertretung. 
Betreff 
Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren 
Arbeitstitel: Kaiserstraße Nummer 95-99 in Köln-Porz-Urbach 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 07.05.2020 
 
Begründung der Dringlichkeit: 
Die Firma Lidl hat am 06.08.2018 beim Verwaltungsgericht Köln gegen eine Ablehnung einer Bauvor-
anfrage Klage eingereicht. Zuvor hatte die Verwaltung die Bauvoranfrage bezüglich der Erweiterung 
der Verkaufsfläche abgelehnt, da der rechtskräftige Bebauungsplan mit der Nummer 75389/03 groß-
flächigen Einzelhandel im Plangebiet ausschließt. Nach fachjuristischer Prüfung geht die Verwaltung 
davon aus, dass der Bebauungsplan 75389/03 rechtsunwirksam ist und das Urteil, vorrausichtlich im 
September/Oktober 2020, zu Gunsten der Klägerin (Lidl) verkündet wird. Anschließend müsste die 
Bauvoranfrage zur Erweiterung der Verkaufsfläche positiv beschieden werden. Um dies zu verhin-
dern, muss bis Urteilsverkündung einerseits eine Teilaufhebung im Normalverfahren und andererseits 
ein neuer Bebauungsplan gemäß § 9 Absatz 2a BauGB im vereinfachten Verfahren nach § 13 
BauGB beschlossen und bekannt gemacht werden. 
 
Die ursprüngliche Bauvoranfrage widerspricht zusätzlich den Zielsetzungen des Einzelhandels- und 
Zentrenkonzepts. Das Konzept dient dem Schutz und der Entwicklung der zentralen Versorgungsbe-
reiche vor einem Kaufkraftabfluss durch dezentrale Einzelhandelsansiedlungen. Konkret ist zu erwar-
ten, dass von dem Vorhaben Auswirkungen auf die beiden fußläufig nahgelegenen zentralen Versor-
gungsbereiche, "Bezirkszentrum Porz" und "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter Stra-
ße" zu erwarten sind. 
Ziel des Bebauungsplan-Entwurfes ist es, großflächige Einzelhandelsnutzungen für zentrenrelevante 
Kernsortimente auszuschließen. Der bestehende Einzelhandelsbetrieb genießt Bestandsschutz. 
 
Die aktuellen Sitzungstermine der entscheidenden Gremien (BV Porz 07.05.2020, Stadtentwick-
lungsausschuss 07.05.2020) sind zeitlich zu spät. Die Satzungsbeschlüsse und die Bekanntmachun-
gen der parallel laufenden Verfahren der Teilaufhebung und der vorliegenden Neuaufstellung des 
Bebauungsplanes müssen vor der Urteilsverkündung erfolgen. Ohne die rechtskräftigen Pläne, müss-
te die Erweiterung der Verkaufsfläche des Discounters nach der Urteilsverkündung positiv beschie-
den werden. 
 
 
 
Beschluss: 
Gemäß § 36 Absatz 5 Satz 2 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NRW) entschieden und ge-
nehmigt durch die Bezirksvertretung, dass dem Stadtentwicklungsausschuss empfohlen wird, folgenden 
Beschluss zu fassen: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 2 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung 
des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB in Verbindung mit § 9 Absatz 2a BauGB einen Bebau-
ungsplan für den Bereich südlich angrenzend an die Kaiserstraße auf der Höhe der Hausnummern 95

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bis 99, begrenzt im Osten durch eine angrenzende Grünfläche (Gemarkung Urbach, Flur 13, Flurstück 
496), im Süden und Westen begrenzt durch das Gewerbe- und Industriegebiet des rechtskräftigen Be-
bauungsplanes mit der Nummer 75389/03, aufzustellen mit dem Ziel, den Ausschluss von großflächigem 
Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten im Geltungsbereich des Be-
bauungsplanes zur Umsetzung des vom Rat am 17.12.2013 beschlossenen Einzelhandels- und Zen-
trenkonzeptes (EHZK) festzusetzen. 
 
 
 
Datum  Abstimmungsergebnis 
 
 Unterschrift  Unterschrift 
17.04.2020  Zustimmung  gez. van Benthem  gez. Redlin 
      Bezirksbürgermeister    Fraktion Die Grünen (BV 7)

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Mit Beschluss vom 17.12.2013 hat der Rat der Stadt Köln ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
beschlossen. Das Konzept dient dem Schutz der zentralen Versorgungsbereiche vor einem Kauf-
kraftabfluss durch dezentrale Einzelhandelsansiedlungen.  
 
Konkret ist zu erwarten, dass von dem Vorhaben Auswirkungen auf die beiden fußläufig nahgelege-
nen zentralen Versorgungsbereiche, "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße / Frankfurter Straße" und 
"Bezirkszentrum Porz" zu erwarten sind. 
Das Plangebiet liegt fußläufig (rund 600 bis 800 m) von den beiden vorgenannten zentralen Versor-
gungsbereichen entfernt. 
 
Die bestehenden Zentren können durch verstärkte Umsatzumverteilungen zugunsten von weiteren 
Einzelhandelsansiedlungen oder -erweiterungen am Plangebiet spürbar beeinträchtigt und in ihrer 
Gesamtfunktionalität gestört werden. Beide Zentren, vorwiegend das "Bezirkszentrum Porz" verfügen 
derzeit über einen relativ schwachen Einzelhandelsbesatz und sind daher perspektivisch dringend zu 
stabilisieren beziehungsweise auszubauen.  
Eine weitere Vergrößerung der Verkaufsfläche und damit der Attraktivität dieser nicht integrierten Ein-
kaufslagen konterkariert die städtischen Zielsetzungen einer Sicherung oder Wiederherstellung der 
Zentren und der wohnortintegrierten Nahversorgungsangebote. 
 
Charakterisierung des Plangebietes 
Das Plangebiet befindet sich nahe dem S-Bahnhof Porz und südlich und westlich von der Wohnbe-
bauung der Kaiserstraße. Es liegt überdies außerhalb der ausgewiesenen zentralen Versorgungsbe-
reiche, aber innerhalb der jeweiligen 700 m-Einzugsbereiche beider genannter Zentren, so dass im 
Falle einer Ergänzung beziehungsweise Erweiterung des bereits vorhandenen Einzelhandelsangebo-
tes zusätzliche Umsatzumverteilungen in hohem Maße zu erwarten sind. Der Tatsache, dass sich im 
Plangebiet bereits nahversorgungsrelevanter Einzelhandel mit einer gewissen Versorgungsbedeu-
tung für die angrenzenden Wohnbereiche befindet, wird durch den Bestandsschutz hinreichend 
Rechnung getragen. Perspektivisch ist jeglicher Ausbau des Einzelhandels am Standort zum Schutz 
der vorgenannten zentralen Versorgungsbereiche zwingend zu vermeiden. 
 
Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche  
 
"Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter Straße" 
 
Das gewachsene Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter Straße ist siedlungsräumlich 
zentral im Stadtteil Urbach integriert. Der zentrale Versorgungsbereich erstreckt sich entlang eines 
Teilstücks der Kaiserstraße zwischen den Kreuzungsbereichen mit der Frankfurter Straße als östliche 
Begrenzung sowie bis zur nördlich abgehenden Egmontstraße im Westen. Die räumliche Ausdeh-
nung des Zentrums beträgt dabei circa 500 m. Darüber hinaus umfasst das Stadtteilzentrum auch 
den an den Kreuzungsbereich mit der Frankfurter Straße östlich angrenzenden Nutzungsbesatz an 
der Waldstraße sowie die unmittelbar nördlich sowie südlich anschließenden Lagebereiche der Frank-
furter Straße. Die höchste Einzelhandelsdichte ist straßenbegleitend entlang der Kaiserstraße, insbe-
sondere im Teilabschnitt zwischen Elsdorfer Straße und Frankfurter Straße sowie im Kreuzungsbe-
reich zur Frankfurter Straße festzustellen. Die verkehrliche Erschließung des Zentrums wird über zwei 
im zentralen Versorgungsbereich verortete Bushaltestellen gewährleistet. Hier verkehren mit regel-
mäßiger Taktung mehrere Buslinien der KVB (Linie 151, 152, 160, 161 und 166). Gleichzeitig besteht 
für den motorisierten Individualverkehr straßenbegleitende Stellplatzmöglichkeiten sowie auf der 
Parkanlage am Schwanebitzer Hof und im Bereich des HIT-Supermarktes in westlicher Randlage des 
Zentrums. 
 
Der zentrale Versorgungsbereich wird laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Ratsbeschluss 2013) 
als Stadtteilzentrum eingestuft. Entsprechend liegt der Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Be-

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darfsbereich, wobei aber auch die Bereiche des mittel- und besonders des langfristigen Bedarfs eine 
gute Ausstattung aufweisen. Die Orientierungswerte für die Anzahl der Betriebe und der Verkaufsflä-
chen liegen deutlich oberhalb der Grenze für die Einordnung als Stadtteilzentrum. Laut aktuellsten 
Erhebungen von 2016 vereinen 31 Einzelhandelsbetriebe eine Gesamtverkaufsfläche von 4.715 m² 
im Stadtteilzentrum auf sich. Dabei sind 68 % der Gesamtverkaufsfläche dem kurzfristigen Bedarfs-
bereich zuzuordnen. Als strukturprägende Betriebe sind hier ein HIT Verbrauchermarkt, ein Penny 
Discounter, ein "dm-Drogeriemarkt", zwei Apotheken sowie verschiedene weitere arrondierende Ein-
zelhandelsnutzungen (u. a. drei Blumenfachgeschäfte und vier Bäckereien) zu nennen. Auf die Berei-
che des mittel- und langfristigen Bedarfs entfallen je 10 % bzw. 22 % der Gesamtverkaufsfläche des 
Stadtteilzentrums. Die Abgrenzung des Zentrums wird in wesentlichen Teilen durch den straßenbe-
gleitenden Geschäftsbesatz entlang der Kaiserstraße sowie den Teilabschnitten der Frankfurter Stra-
ße bestimmt. Im Bereich Am Schwanebitzer Hof findet jeden Freitag der Wochenmarkt statt. Im nord-
östlichen Zentrumsbereich sowie in östlicher Randlage sind Potenzialflächen für weitere Einzelhan-
delsansiedlungen zum Erhalt und Stärkung des Stadtteilzentrums vorhanden. Neben dem umfassen-
den Angebot an Waren des kurzfristigen Bedarfs im zentralen Versorgungsbereich wird das Angebot 
im mittelfristigen Bedarfsbereich neben verschiedenen kleinteilig strukturierten Fachgeschäften insb. 
durch einen KiK Bekleidungsmarkt funktional ergänzt. Die Anzahl der Betriebe und die Verkaufsfläche 
zeugen von einer leistungsstarken Ausstattung mit Blick auf die Funktionszuweisung als Stadtteilzent-
rum im gesamtstädtischen Zentrengefüge. Seit 2008 ist eine konstant bleibende Entwicklung der Ge-
samtverkaufsfläche festzustellen. Gleichwohl ist ein Rückgang mehrerer, zumeist inhabergeführter 
Fachgeschäfte sowie weiteren Komplementärnutzungen zu konstatieren. Insgesamt hat sich die Zahl 
der im zentralen Versorgungsbereich verorteten Nutzungen von 111 um 17 Betriebe (davon 9 Einzel-
handelsbetriebe) auf 94 Nutzungen (davon 31 Einzelhandelsbetriebe) auch aufgrund einer leicht ver-
änderten Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches, verringert. 
 
Die rückläufige Einzelhandelsentwicklung des Stadtteilzentrums Urbach wird durch eine Konkurrenz-
situation insbesondere im kurzfristigen Bedarfssegment durch die beiden städtebaulich nicht integrier-
ten Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl im westlichen Straßenverlauf der Kaiserstraße sowie dem 
vorgehaltenen Nahversorgungsangebot am Sonderstandort Eil, begleitet. Dabei muss insbesondere 
die räumliche Nähe von rd. 500 m des Konkurrenzstandortes der Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl 
zum zentralen Versorgungsbereich kritisch hervorgehoben werden. Aufgrund dieser räumlichen Nähe 
überschneiden sich die 700 m Nahbereichsradien der Lebensmitteldiscounter sowie den Lebensmit-
telmärkten im zentralen Versorgungsbereich in beträchtlichem Maß. Im EHZK wird als Entwicklungs-
ziel die Sicherung der Versorgungsfunktion im kurzfristigen Bedarfsbereich durch den Erhalt und 
Ausbau der strukturprägenden Lebensmittel- und Drogeriewarenanbieter formuliert. Eine weitere 
Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches und der wohnortnahen Versorgung kann dabei über 
die Entwicklung der Potenzialflächen erfolgen. Weitere Ansiedlungen oder Ausweitungen des beste-
henden Angebots an Konkurrenzstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche müssen 
verhindert werden, um das Entwicklungsziel zu erfüllen und um einen weiteren Rückgang der Einzel-
handelsangebote im Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter Straße zu vermeiden. 
 
"Bezirkszentrum Porz" 
 
Das Bezirkszentrum Porz ist in zentraler Lage im Ortskern des Stadtteils Porz zwischen der Rhein-
promenade im Westen und der Stadtbahnhaltestelle Porz-Markt im Osten verortet. Das Bezirkszent-
rum weist eine kompakte städtebauliche Struktur auf und umfasst im Wesentlichen den geschlosse-
nen Fußgängerbereich aus westlicher Bahnhofstraße, südliche Josefstraße, Friedrich-Ebert-Platz 
sowie Wilhelm- und Hermannstraße. 
 
Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches wird im Westen durch den Verlauf des Rheins 
als natürliche Begrenzung sowie in östlicher Richtung durch die Stadtbahnhaltestelle der KVB Linie 7 
und der angeschlossenen Bahntrasse in Nord-Süd Ausdehnung bestimmt. Im Norden begrenzt der 
ausdünnende Einzelhandelsbesatz nördlich der Karlstraße den zentralen Versorgungsbereich sowie 
südlich die abnehmende Nutzungsdichte südlich der Ernst-Mühlendyck-Straße. Die verkehrliche Er-
reichbarkeit des Zentrums über den ÖPNV ist durch den Busbahnhof mit insgesamt fünf Buslinien 
sowie der Haltstelle der KVB Stadtbahnlinie 7 sichergestellt. Das Zentrum weist eine eher heterogen 
geprägte städtebauliche Gestalt mit Baustilen unterschiedlichen Baualters auf. Gleichzeitig sind die 
Pflasterung des Straßenraums und das Stadtmobiliar in den Hauptfrequenzlagen des Zentrums ein-

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heitlich ausgestaltet. Gleichwohl sind insbesondere in den Randlagen zunehmend Trading-Down-
Tendenzen durch Mindernutzungen und einen Anstieg der Leerstände zu konstatieren. Die gestalteri-
schen Defizite in Bezug auf städtebauliche Qualitäten im Bereich des zentral integrierten Friedrich-
Ebert-Platz tragen zusätzlich zu einer negativen städtebaulich-funktionalen Entwicklung des Zentrums 
bei. Gleichzeitig ist auf die integrierte Entwicklung "Porz-Mitte" mit der städtebaulichen und funktiona-
len Umstrukturierung der ehemaligen Hertie Immobilie hinzuweisen. 
 
Die höchste Nutzungsdichte innerhalb des Fußgängerbereichs ist entlang der Bahnhofstraße sowie in 
der Josefstraße und in dem integrierten Einkaufszentrum City-Center Porz festzustellen. Als Magnet-
betriebe im Zentrum sind ein C&A Bekleidungsfachmarkt sowie ein Saturn Elektrofachmarkt im City-
Center verortet. Im kurzfristigen Bedarfsbereich tragen im zentralen Versorgungsbereich mit Netto 
und Norma zwei kleinflächige Lebensmitteldiscounter sowie ein dm Drogeriemarkt zur Nahversorgung 
bei. Daneben wird das Nahversorgungsangebot im Bezirkszentrum durch 16 spezialisierte Lebens-
mittelfachgeschäfte sowie Geschäfte des Lebensmittelhandwerks funktional arrondiert. Im weiteren 
kurzfristigen Bedarfsbereich sind im Zentrum darüber hinaus verschiedene Drogerie- und Kosmetik-
fachgeschäfte, drei Apotheken sowie ein Blumenfachgeschäft verortet. Das im Bezirkszentrum vor-
gehaltene Angebot im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich wird überwiegend durch die beiden 
dargestellten Magnetbetriebe im City-Center Porz abgedeckt. Insbesondere in den innerstädtischen 
Leitsortimenten tragen Filialisten wie z. B. Kodi und Takko sowie zahlreiche kleinteilig strukturierte 
Betriebe zur Angebotsvielfalt im Bezirkszentrum bei. 
 
Der zentrale Versorgungsbereich wird laut Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Ratsbeschluss 2013) 
als Bezirkszentrum eingestuft, sodass dem zentralen Versorgungsbereich eine Versorgungsfunktion 
für den gesamten Stadtbezirk Porz zugewiesen wird. Im Bezirkszentrum Porz sind nach aktuellsten 
Erhebungen 79 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 11.975 m² verortet. 
Der Verkaufsflächenschwerpunkt liegt mit rd. 49 % im langfristigen Bedarfsbereich. Der niedrige Ver-
kaufsflächenanteil von rd. 20 % im mittelfristigen Bedarfsbereich lässt die Angebotsdefizite im Be-
zirkszentrum offensichtlich werden. Mit Blick auf die Anzahl der Betriebe sowie der Gesamtverkaufs-
fläche liegt das Bezirkszentrum Porz unterhalb des Orientierungswertes für ein Bezirkszentrum. Zu-
sätzlich ist im Zentrum eine überdurchschnittliche Leerstandsquote (11 %, 20 Leerstände) insbeson-
dere im Bereich der Bahnhofstraße zu konstatieren. Die Entwicklungen in den Jahren 2008 bis 2016 
zeigen einen deutlichen Rückgang der Anzahl der Einzelhandelsbetriebe um rund 25 % (von 105 auf 
79) auf. Der deutliche Rückgang der Betriebszahl führte gleichzeitig zu einer signifikanten Verkaufs-
flächenabnahme um rd. 44 % (von 21.510 m² auf 11.975 m²) im Zentrum. Herauszustellen ist in die-
sem Kontext insbesondere die Schließung von Hertie als einstiger Kristallisationspunkt in zentral inte-
grierter Lage im Bezirkszentrum. Mit aktuell 20 Leerständen hat sich auch die Leerstandssituation im 
Zentrum sowohl absolut als auch relativ betrachtet negativ verstärkt. 
 
Als Entwicklungsziele werden u.a. der Erhalt der strukturprägenden Anbieter und des Angebots im 
Zentrenkern sowie die qualitative und quantitative Verbesserung des Angebotes im kurzfristigen Be-
darfsbereich formuliert. Gleichzeitig wird aktuell die Entwicklung und Umstrukturierung des Hertie 
Areals durch Zuführung einer Nachnutzung mit Magnetfunktion umgesetzt. Die Entwicklung durch 
Neuansiedlung kann nur gelingen, wenn gleichzeitig der Konkurrenzdruck durch Entwicklungen au-
ßerhalb der zentralen Versorgungsbereiche verhindert wird. 
 
Begründung der Planinhalte 
 
Mit dem § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch ist die Möglichkeit gegeben, innerhalb im Zusammenhang 
bebauter Ortsteile zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse 
einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde, in 
einem Bebauungsplan festzusetzen, dass nur bestimmte Nutzungsarten zulässig oder nicht zulässig 
sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Auf diese Weise kann der Schutz der 
zentralen Versorgungsbereiche sichergestellt werden. Die Aufstellung eines Bebauungsplans mit 
Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a BauGB kann im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfol-
gen. 
 
Aus diesem Grund ist zur Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes die Aufstellung eines 
Bebauungsplans und parallel eine Teilaufhebung des rechtskräftigen Bebauungsplan 75389/03 not-

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wendig. 
 
Um eine weitere Entwicklung im Plangebiet durch die Erweiterung der beiden vorhandenen Discoun-
ter oder die Neuansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe zu unterbinden, wird die Absicht verfolgt, 
den großflächigen Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Kernsortiment im ge-
samten Planbereich vollständig auszuschließen. Diese Festsetzungen dienen zum einen dem Schutz 
der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter 
Straße" und "Bezirkszentrum Porz" und eröffnen zum anderen zusätzlich die Möglichkeit zur Stärkung 
und Fortentwicklung der beiden zentralen Versorgungsbereiche. Es ist davon auszugehen, dass ohne 
Verhinderung der Erweiterung der Verkaufsfläche des Lidl-Marktes und ohne Verhinderung der Neu-
ansiedlung von weiterem zentren- und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel im Plangebiet die 
Aussicht auf die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in den angrenzenden zentralen Versorgungs-
bereichen deutlich verringert wird. 
 
Das EHZK bildet als räumlich-funktionales Bezugssystem den Entwicklungsrahmen für alle im weite-
ren Sinne einzelhandelsrelevanten Planungen der Stadt. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
(EHKZ) gliedert das polyzentrische Kölner Zentrensystem unter räumlich-funktionalen Kriterien in 
City, Bezirks- und Bezirksteilzentren, Stadtteil- und Nahversorgungszentren. Mit der Differenzierung 
der Zentren nach Größe, Funktion und Versorgungsgrad sowie der Unterscheidung der Versorgungs-
bereiche nach Angebot und Vielfalt als Bereiche für die tägliche, periodische und aperiodische Ver-
sorgung der Bevölkerung wird der Aufgabe Rechnung getragen, eine ausreichende, umfassende und 
bedarfsorientierte Versorgung, orientiert an den Siedlungsschwerpunkten, sicherzustellen. Durch die 
Konzentration von Einzelhandel und Komplementärnutzungen (wie Dienstleistungen, Gastronomie, 
Kultur- und Freizeiteinrichtungen) auf die zentralen Versorgungsbereiche werden diese gesichert und 
gestärkt. Dabei übernehmen Lebensmitteldiscounter und Supermärkte, die ihren Standort innerhalb 
der Geschäftszentren haben, die wichtige Funktion als Frequenzbringer für den benachbarten Fach-
einzelhandel. Ein vielfältiges Angebot, fußläufige Erreichbarkeit und eine gute ÖPNV-Anbindung sor-
gen dafür, dass die Zentren ihre Versorgungsfunktion erfüllen und darüber hinaus Mittelpunkte des 
öffentlichen Lebens, der Identifikation und der Kommunikation darstellen. 
 
Der Schutz und Erhalt der zentralen Versorgungsbereiche "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ 
Frankfurter Straße" und "Bezirkszentrum Porz" ist ein grundsätzlich tragfähiges städtebauliches Ziel, 
das die Begrenzung der vorhandenen Lebensmitteldiscounter auf die bestehende Verkaufsfläche 
sowie die Verhinderung weiterer Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben rechtfertigt. Im Rah-
men der Abwägung wird daher den öffentlichen Belangen zur Sicherung der zentralen Versorgungs-
bereiche Vorrang vor den privaten Eigentümerinteressen und dessen Erweiterungs- und ggf. Neuan-
siedlungsbegehren gegeben. 
 
Dieser Bebauungsplan dient auch dazu, die städtebaulichen Ziele für die Zukunft zu fassen und aktiv 
auf eine Änderung des städtebaulichen Status quo hinzuwirken. Insofern ist die Stadt zur Erreichung 
ihres Ziels, die zentralen Versorgungsbereiche "Stadtteilzentrum Urbach, Kaiserstraße/ Frankfurter 
Straße" und "Bezirkszentrum Porz" zu schützen und weiterzuentwickeln, nicht darauf beschränkt, nur 
solche Nutzungsarten in nicht zentralen Lagen zu unterbinden, die in den Zentren bereits in nen-
nenswertem Umfang anzutreffen sind. Es ist gewollt, "zentrumsbildende" Nutzungsarten, die es in 
den zentralen Versorgungsbereichen bisher nicht oder nur in geringem Umfang gibt, im Geltungsbe-
reich des Bebauungsplans mit dem Ziel zu begrenzen, eventuelle Neuansiedlungen den zentralen 
Versorgungsbereichen zuzuführen, um hier die Attraktivität zu erhalten und zu steigern. Magnetbe-
triebe wie Lebensmittel- und Drogeriemärkte haben eine besonders wichtige zentrumsbildende Funk-
tion und sind Frequenzbringer für viele weitere Einzelhandels- sowie Komplementärnutzungen 
(Dienstleistungen, soziale Einrichtungen etc.). 
 
Da gemäß § 9 Absatz 2a BauGB lediglich großflächiger Einzelhandel mit zentren- und nahversor-
gungsrelevantem Kernsortiment ausgeschlossen werden soll, bedeutet dies, dass das gesamte breite 
sontige Spektrum zulässiger Nutzungen weiterhin in dem zuvor gegebenen Umfang nach § 34 Abs. 1 
BauGB erhalten bleibt. Unter Zugrundelegung der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungsplans 
ist die Reduzierung der bisherigen Nutzungschancen kein unverhältnismäßiger Eingriff in die grund-
rechtlich geschützten Eigentümerpositionen, sondern liegt im Rahmen des zulässigen Abwägungs-
spektrums.

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Mit dem § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch ist die Möglichkeit gegeben, innerhalb im Zusammenhang 
bebauter Ortsteile zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse 
einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde, in 
einem Bebauungsplan festzusetzen, dass nur bestimmte Nutzungsarten zulässig oder nicht zulässig 
sind. Auf diese Weise kann der Schutz zentraler Versorgungsbereiche sichergestellt werden. Die Auf-
stellung eines Bebauungsplanes mit Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch kann im ver-
einfachten Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch erfolgen. 
 
Aus diesem Grund sind zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes sowohl die Teilaufhebung des 
Bebauungsplanes als auch die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes notwendig. Hinsichtlich 
einer konsequenten Anwendung des Konzeptes soll neben großflächigem Einzelhandel auch zentren-
relevanter Einzelhandel gemäß Sortimentsliste der Stadt Köln generell ausgeschlossen werden. Per-
spektivisch wird hierdurch auch eine sonst mögliche künftige Einzelhandelsagglomeration verhindert. 
Der bestehende Einzelhandelsbetrieb genießt Bestandsschutz. 
 
 
Anlagen 
1 Geltungsbereich Bebauungsplanentwurf 
2 Zentren- und Standortstruktur 
3 rechtskräftiger Bebauungsplan und Plangebiet

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung vonMitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zudiesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000N
StadtplanungsamtGeltungsbereich des BebauungsplanesKaiserstraße 95 - 99in Köln - Porz
0 10050 200300 Meter