Wohnungsbaugrundstücke im Sürther Feld, 3. Bauabschnitt

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Konzeptvergabe 
Bewertungsmatrix für Sürther Feld BA III Baufeld 5 und 7 
 
       
Für das Konzept „Grundstücksvergabe an Genossenschaften  oder Bestandshalter“ im 
Sürther Feld BA III, Baufeld 5 und 7 werden insgesamt maximal 100 Punkte vergeben. 
 
Grundsätzlich gilt beim Erwerb von Wohnungsbaugrundstücken, dass der Erwerber die 
Energieeinsparverordnung (EnEV) in der jeweils gültigen Fassung als Mindeststandard 
umsetzen muss. Dies wird vertraglich vereinbart. 
 
Zusätzlich sind mindestens 30 % der Wohnungen im öffentlichen gefö rderten Wo h-
nungsbau zu errichten und für diesen Zweck zu binden, sofern die Bestimmungen der 
Sozialraumverträglichkeit eingehalten werden können. Die Planung muss die ge lten-
den Wohnraumförderbestimmungen einhalten. 
 
 
I. Wohnungspolitische Kriterien:               maximal 50 Punkte 
 
a) Preisgedämpfter Mietwohnungsbau 
Die Stadt Köln strebt an, neben der Versorgungsfunktion für die Wohnbevölk e-
rung einschließlich der Wohnungsbedarfsdeckung von Haushalten mit geri ngem 
Einkommen, auch Berufseinsteiger, Erwerbstätige und Familienhaushalte mit 
Kindern nachhaltig an den Wohnort Köln zu binden. Der Beschluss zum Han d-
lungskonzept „Preiswerter Wohnungsbau“ vom 2. Februar 2010 sieht vor, dass 
auf städtischen Gr undstücken mindestens 30 Pro zent der Wohnungen im geför-
derten Mietwohnungsbau zu errichten sind  (Nettokaltmiete unter 9 €, rechtliche 
Grundlagen: „Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wo hnraum NRW“, Wohn-
raumförderungsbestimmungen NRW, Wohnflächenverordnung; in der jeweils gül-
tigen Fassung). 
Um im Sürther Feld darüber hinaus auch preiswerten freifinanzierten Wohnraum 
zu schaffen, sind zusätzlich 30 % der Wohnungen im preisgedämpften Mietwoh-
nungsbau anzubieten. Für die restlichen 40 Prozent gibt es hinsich tlich der Net-
tokaltmiete keine festgeschriebenen Werte. 
Für die 30 % Quote im preisgedämpften Wohnungsbau ist im Konzept die Netto-
kaltmiete bei Erstvermietung pro Quadratmeter Wohnfläche anzugeben. Sie darf 
nicht unter 9,00 €/m² liegen und 10,00 €/m² nicht überschreit en. Bei der B erech-
nung der Punktzahl werden 0 Punkte für eine Nettokaltmiete in Höhe von 10,00 
€/m² und 25 Punkte für eine Nettokaltmiete in Höhe von 9,00 €/m² verg eben. Die 
zwischen diesen beiden Werten angebotene Nettokaltmiete wird inte rpoliert und 
mit der dann errechneten Punktzahl versehen. 
Die zu vergebenden Punkte errechnen sich wie folgt: 
(10 Euro – angebotene Nettokaltmiete) x 25 Punkte 
Für die Dauer von 15 Jahren kann die Miete dann jährlich gemäß § 557 b BGB 
(Bürgerliches Gesetzbuch) unter Berücksichtigung des Verbraucherpreisindex für 
Deutschland, den das Statistische Bundesamt berechnet und veröffentlicht, a n-
gepasst werden. Startzeitpunkt zur Berechnung der Mietanpassung ist der Ve r-
braucherpreisindex des statistischen Bundesamtes im Monat des Erstbezugs. 
Der prozentuale Erhöhungsbetrag errechnet sich wie folgt: 
Anlage 2

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(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) – 100 = prozentualer Erhöhungsb e-
trag 
Beispiel: 
Die im Konzept angebotene Miete zur Erstvermietung beträgt 9,50 €/m². Ers tbe-
zug ist im Januar 201 7. Der Verbraucherpreisindex betrug zu diesem Zei tpunkt 
108,1. Eine Mietanpassung ist ab Januar 2018  möglich. Der Verbraucherpreisin-
dex beträgt nun 109,8. 
Berechnung: (109,8 : 108,1 x 100) – 100 = 1,57 prozentualer Erhöhungsbetrag 
Somit beträgt im Januar 2018 die angepasste Miete: 
9,50 €/m² + 1,57 Prozent = 9,65 €/m² 
Die indexierte Miete gilt auch bei Wiedervermietung. 
Die öffentlich geförderten Wohnungen sowie die Wohnungen im preisgedämpften 
Wohnungsbau sind auf beide zu errichtenden Mehrfamilienhäuser gleic hmäßig 
zu verteilen. Darüber hinaus sind diese Wohnungen für unterschiedliche Nutzer-
gruppen (Singles, Familien etc.) anzubieten. 
           maximal 25 Punkte 
 
b) Gemeinschaftliche Wohnformen 
Es soll die Möglichkeit zur Schaffung von gemeinschaftsorientierten Wohnformen 
wie Mehrgenerationenwohnen, integrative Wohnformen usw. eröffnet werden. 
Die Stadt Köln stellt sich hier ein Konzept vor, welches auf ambulant betreute 
Pflegeeinrichtung und oder Wohngemeinschaften für Seniorinnen und Senioren 
oder Menschen mit Behinderung o.ä. ausgelegt ist. Die Räumlichkeiten der Pfle-
geeinrichtung sollen sich im Erdgeschoss mindestens eines Baukörpers befi n-
den. Für die Kaufpreisfindung wurde die Nutzung des kompletten Erdgeschosses 
in Baufeld 5 zu Grunde gelegt. 
                    maximal 25 Punkte 
 
II. Ökologische Kriterien       maximal 20 Punkte 
 
a) Mobilitätskonzepte 
 
Im Sinne der strategischen Mobilitätsentwicklung sind Maßnahmen zur Reduzi e-
rung des motorisierten Individualverkehrs zu entwickeln. Dazu sind z. B. Gutach-
tenvergabe und gemeinschaftliche Mobilitätsangebote vorzusehen. Denkbar sind 
insbesondere Carsharingangebote oder die Stärkung des Radverkehrs. 
 
 maximal 10 Punkte 
 
b) Klimawandelanpassung 
 
Die Bebauung stellt einen Eingriff in das Stadtklima dar. Die dadurch verursach-
ten Beeinträchtigungen können durch individuelle Maßnahmen gemildert werden. 
Das Konzept sollte entsprechende Maßnahmen enthalten wie z. b. die Berüc k-
sichtigung kleinklimatischer Auswirkungen  der Bebauung , Frischluftschneisen, 
Starkregenvorsorge, Begrünu ng, sommerliche Verschattungen , Erhaltung von 
Grünflächen und die Nutzbarkeit von Freiflächen.  Aufgrund der vorgesehenen 
Flachdächer wäre insbesondere eine intensive Dachbegrünung denkbar. 
 
 
 maximal 10 Punkte

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III.  Städtebauliche Kriterien:       maximal 30 Punkte 
 
Architektur und Gestaltungsqualität 
 
Die Planung soll sich mit architektonischen und gestalterischen Fragen ause i-
nander setzen. Dies beinhaltet z. B. Architektur und Haustypen, Fassadengestal-
tung, Individualität der Gestaltung, Außenwirkung und Identifikationspotential , 
Einhaltung von Vorgaben des Denkmalschutzes sowie Um -/Nachnutzung von 
bestehenden Gebäuden.  
 maximal 30 Punkte 
 
 
Zusammenfassung: 
Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: 
I. Wohnungspolitische    
   Kriterien 
a) Zusätzliche 
    Wohnraumförderung 
25 Punkte 
b) gemeinschaftliche  
    Wohnformen 
25 Punkte 
II. Ökologische Kriterien a) Mobilitätskonzepte 10 Punkte 
b) Klimawandelanpassung 10 Punkte 
III. Städtebauliche Kriterien Architektur und Gestaltungs-
qualität 
30 Punkte 
Punkte insgesamt 100 Punkte

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
III/23/230 
230/21 Bre SF 
Vorlagen-Nummer 
 2932/2018 
Freigabedatum 
09.10.2018  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Wohnungsbaugrundstücke im Sürther Feld 3. Bauabschnitt 
Baufelder 5 und 7 - gemeinsame Konzeptausschreibung an Genossenschaften/Bestandshalter 
Beschlussorgan 
Liegenschaftsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Liegenschaftsausschuss beschließt die Konzeptausschreibung für die in Anlage 1 ausgewiese-
nen Baufelder 5 und 7 im Sürther Feld, 3. Bauabschnitt in Köln-Rodenkirchen, Gemarkung Rondorf-
Land, Flur 17 an Genossenschaften und Bestandshalter.  
 
a) Baufeld 5 
 
Flurstück:  2064  
 
Größe:   1.616 m² 
 
Kaufpreis:  1.569.080,00 Euro 
gemäß Verkehrswertermittlung Stand September 2018;  
EG Pflegeeinrichtung  750 Euro/m² Geschossfläche 
Rest Wohnen   610 Euro/m² Geschossfläche 
 
b) Baufeld 7 
 
Flurstück:  1874 
 
Größe:   1.564 m² 
 
Kaufpreis:  1.431.060,00 Euro 
gemäß Verkehrswertermittlung Stand September 2018 
Wohnen    610 Euro/m² Geschossfläche 
 
geplante Nutzung:  gefördertes, preisgedämpftes und Wohnen mit sozialem Zweck (Pflege-
einrichtung im EG, Wohngemeinschaften o.ä.) 
 
 
Der Verkauf erfolgt an den Bauträger mit dem besten Konzept nach den in Anlage 2 aufgeführten 
Konzeptvorgaben zu einem Festpreis in Höhe von 3.000.140,00 Euro. Die Auswertung der eingegan-
genen Konzepte erfolgt durch eine interdisziplinäre Bewertungskommission. 
 
Stadtentwicklungsausschuss 15.11.2018 
Liegenschaftsausschuss 27.11.2018

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Da bei der Einzelvermarktung von Baufeld 5 an Baugruppen keine Bewerbung eingegangen ist, soll 
das Baufeld nun gemeinsam mit Baufeld 7 in einer Konzeptausschreibung an eine Genossenschaft 
oder einen Bestandshalter veräußert werden. Auf beiden Baufeldern wären jeweils 20 - 25 Wohnein-
heiten möglich. Ein Teil der Wohneinheiten soll jedoch für einen bestimmten sozialen Zweck, nämlich 
für eine ambulant betreute Pflegeeinrichtung im EG und für Wohngemeinschaften o.ä., vorgesehen 
werden. Daher erscheint eine gemeinsame Ausschreibung und somit die gemeinsame Entwicklung 
beider Baufelder durch einen Bestandshalter sinnvoll. 
 
Die Konzeptvorgaben (s. Anlage 2) lehnen sich an die Matrix von Baufeld 3 „Vergabe exklusiv an 
Genossenschaften“ an und beinhalten die im Fachgespräch am 18.06.2018 vorgestellten Standard-
bausteine (s. Anlage 3). Die für Baufeld 3 gewählte „zusätzliche Wohnraumförderung“ wurde ersetzt 
durch den „preisgedämpften Wohnungsbau“, wie es ihn in Baufeld 1 bereits gegeben hat. Zudem hat 
die Verwaltung die Anregung aus dem Liegenschaftsausschuss (vgl. Sitzung vom 07.11.2017, Vorla-
gen-Nummer 3111/2017) aufgegriffen, im Sürther Feld auch Nutzungen für soziale Zwecke umzuset-
zen. 
 
Anlage 1 Stadtplan und Baufelder 
Anlage 2 Bewertungsmatrix 
Anlage 3 Standardbausteine Sürther Feld

Anlage 1

18. Juni 2018 Fachgespräch 9
Übersicht und Vorschläge für zukünftige 
Standardbausteine für: 
Wohnungspolitische Kriterien: 
- preisgedämpfter Wohnraum 
- zusätzliche öffentliche 
Förderung (mehr als 30%) 
- gemeinschaftliche Wohnformen 
Wohnungspolitische 
Kriterien: 
- Mieteinfamilienhäuser 
- Eigenleistungen 
Wohnungspolitische Kriterien :
- Zielgruppe/ Organisation 
- Gemeinschaftsorientierung 
Preiswettbewerb :
- Preiswettbewerb max. 30 
Punkte 
- Festpreisverfahren für 
Bestandshalter 
Preiswettbewerb :
- Preiswettbewerb max. 30 
Punkte (anteiliges 
Festpreisverfahren für 
Mieteinheiten) 
MFH EFH Sonstige z.B. Baugruppe 
städtebauliche/quartiersbezogene Kriterien 
funktionale und architektonische Kriterien 
ökologische, energetische und verkehrsbezogene Kriterien 
Individuelle Ergänzungen je nach Grundstück (optional) 
Preiswettbewerb :
- Preiswettbewerb max. 30 
Punkte (anteiliges 
Festpreisverfahren für 
Mieteinheiten)