Kommunales Vorkaufsrecht

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
III/23/230 
230/31 
Vorlagen-Nummer 
 3388/2019 
Freigabedatum 
03.03.2020  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Kommunales Vorkaufsrecht 
Erfahrungsbericht und Evaluation 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
1. Der Rat beauftragt die Verwaltung, das kommunale Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff. BauGB 
weiter auszuüben.  
 
2. Der Rat beschließt die Erhöhung der Verwaltungsgebühren für die Zurückweisungsbescheide 
und die Negativatteste entsprechend der Anlage 1 und ändert hierzu die in der Allgemeinen 
Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Köln unter den Ziffern 23.6.1 und 23.6.2 aufgeführten 
Gebührentatbestände entsprechend.  
 
3. Der Rat beschließt zudem, die vorhandenen A 7/ EG 7- Stellen der Laufbahngruppe 1 (ehe-
mals mittlerer Dienst) von 5,5 auf 4 zu reduzieren und die vorhandenen A 11/ EG 10- Stellen 
der Laufbahngruppe 2 (ehemals gehobener Dienst) von 2 auf 3,5 zu erhöhen. Die hierfür er-
forderlichen Mittel in Höhe von 23.750,- EUR werden überplanmäßig im Teilergebnisplan 0108 
– Zentrale Liegenschaftsangelegenheiten, Teilplanzeile 11 – Personalaufwendungen zur Ver-
fügung gestellt. Die Deckung des Mehrbedarfs erfolgt im selben Teilergebnisplan durch Mehr-
erträge in Teilplanzeile 04 - öffentlich-rechtliche Leistungsentgelte. 
 
Alternative: 
 
Auf die Fortführung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes nach den §§ 24 ff. BauGB wird ver-
zichtet. 
 
Liegenschaftsausschuss 10.03.2020 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales 16.03.2020 
Stadtentwicklungsausschuss 19.03.2020 
Finanzausschuss 23.03.2020 
Rat 26.03.2020

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  464.603,- € * 
                                                  Erträge                                                                 464.603,- € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2021 
a) Personalaufwendungen    504.250,-€ 
b) Sachaufwendungen etc.    192.655 € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2021 
a) Erträge    696.905,-€ 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer * ab 01.05.2020  
 
 
1. Ratsauftrag 
 
Der Rat hat in seiner Sitzung vom 18.05.2017, Vorlagen-Nr. 3450/2016/1, die Verwaltung beauftragt, 
das kommunale Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff. BauGB im Rahmen eines vorläufigen Verfahrens 
schnellstmöglich wieder aufzunehmen und die Wiederaufnahme des Verfahrens im Amtsblatt zu ver-
öffentlichen. Die Verwaltung wurde weiter beauftragt, eine technisch basierte vereinfachende Lösung 
für die Durchführung des Verfahrens einzuführen und bereitzustellen.  
 
2. Umsetzung 
 
Das Projekt „Wiedereinführung Vorkaufsrecht“ startete zum 01.02.2018 mit allen erforderlichen orga-
nisatorischen und personellen Voraussetzungen.  
 
Zur Durchführung der Aufgabe wurden insgesamt 7,5 Mehrstellen aufgrund einer Aufwandsschätzung 
beschlossen und eingerichtet. Davon waren 5,5 Stellen in der Laufbahngruppe 1 (ehemals mittlerer 
Dienst) für die Prüfung der eingehenden Verkaufsmitteilungen und Erstellung der Negativatteste in-
klusive der Erhebung der Verwaltungsgebühren sowie 2 Stellen in der Laufbahngruppe 2 (ehemals 
gehobener Dienst) für die Prüfung und Ausübung des Vorkaufsrechts und der Gruppenleitung vorge-
sehen. 
 
Für die Vorgangssachbearbeitung im Bereich der Vorkaufsrechte wurde gleichzeitig die Software 
„KommunalRegie“ in Betrieb genommen. Mit dieser Software ist es möglich, die anfallenden Prüf-
schritte im Bereich der Vorkaufsrechtsprüfung zu dokumentieren und die Erstellung entsprechender 
Gebührenbescheide unter Verwendung einer integrierten Kassenschnittstelle durchzuführen. 
 
Sachstand für den Berichtszeitraum 01.01.2019 bis 31.12.2019 
 
Die Verkaufsmitteilungen der Notariate bestehen aus auszugsweisen Angaben einzelner Vertragsda-

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ten aus den Grundstückskaufverträgen bzw. aus vollständigen Abschriften der Grundstückskaufver-
träge. Diese beinhalten zum Teil mehrere Flurstücke aus unterschiedlichen Grundbuchblättern. Für 
die Vorkaufsrechtsprüfung ist aber jedes Flurstück gesondert zu prüfen, da für jedes einzelne Flur-
stück ein Vorkaufsrecht ausgelöst werden könnte.  
 
Dies ist insbesondere auch deshalb erforderlich, weil für die Eigentumsumschreibung beim Grund-
buchamt zwingend die Vorlage eines Negativattestes für jedes betroffene Grundbuchblatt verlangt 
wird. Deshalb werden Flurstücke aus einem Grundbuchblatt zu einem Verkaufsvorgang zusammen-
gefasst, der die Grundlage für die Ausstellung des Negativattestes darstellt. So wird sichergestellt, 
dass die formellen Voraussetzungen zum Vollzug beim Grundbuchamt erfüllt werden und die Aufhe-
bung der Grundbuchsperre durch das gesetzliche Vorkaufsrecht für den Verkaufsvorgang zeitnah 
erfolgt.  
 
Im Berichtszeitraum sind dem Liegenschaftsamt insgesamt 2645 Verkaufsmitteilungen zur Prüfung 
vorgelegt worden. Diese Verkaufsmitteilungen umfassten insgesamt 3022 Verkaufsvorgänge, daraus 
resultierten 4826 zu prüfende Flurstücke.  
 
Diese gliedern sich wie folgt: 
 
a) Verkaufsvorgänge, in denen die Voraussetzungen des Vorkaufsrechtes nicht vorlagen: 
 
Im Berichtszeitraum wurden insgesamt 2710 Verkaufsvorgänge geprüft, bei denen die Voraussetzun-
gen des gesetzlichen Vorkaufsrechts aber nicht vorlagen und ein Negativattest ausgestellt wurde. 
 
b) Verkaufsvorgänge, bei denen die Voraussetzungen des Vorkaufsrechtes vorlagen: 
 
Bei den restlichen 312 Verkaufsvorgängen waren die Voraussetzungen des gesetzlichen Vorkaufs-
rechtes erfüllt.  
 
In 15 Fällen wurde das Vorkaufsrecht unmittelbar ausgeübt. Dabei handelte es sich in 14 Fällen um 
Flächen für den Gemeinbedarf (Straßenland) und in einem Fall um Bauerwartungsland. Die Aus-
übung des Vorkaufsrechts im Falle des Bauerwartungslands wird derzeit beklagt. Die Entscheidung 
des Verwaltungsgerichts Köln hierzu steht noch aus. 
 
In 74 Fällen wurde eine Abwendungsvereinbarung nach § 27 Abs. 1 BauGB abgeschlossen, d.h., 
dass das stadtentwicklungspolitische Ziel, nämlich die Bebauung von brachliegenden Grundstücken 
durch eine einvernehmliche vertragliche Regelung mit den Kaufenden der Grundstücke, erreicht wer-
den konnte. So konnte ein Eingriff in Form der Ausübung des Vorkaufsrechts vermieden/abgewendet 
werden. Es kann festgehalten werden, dass in allen Fällen, in denen der Abschluss einer Abwen-
dungsvereinbarung durch die Verwaltung angeboten wurde, die Käuferinnen und Käufer dieses An-
gebot auch angenommen haben. Im Anschluss wurde dann ein Negativattest erteilt. 
 
In 223 Verkaufsvorgängen wurde vom Vorkaufsrecht trotz Bestehen kein Gebrauch gemacht und ein 
Negativattest ausgestellt. Die Gründe hierfür waren, dass die tatsächliche Bebauung der Grundstücke 
zum Beispiel bereits durch einen Bauträgervertrag und die darin enthaltenen Bauverpflichtungen 
nebst Vertragsstrafen sichergestellt oder die betroffenen Grundstücke faktisch für eine Wohnbebau-
ung nicht in Frage kamen. 
 
3. Bewertung und Ausblick 
 
Durch die Wiederaufnahme des gesetzlichen Vorkaufsrechts wurde in Köln nach 23 Jahren ein Hand-
lungselement der Bodenpolitik wieder eingeführt, das in anderen Kommunen seit Jahren zur täglichen 
Praxis gehört.  
 
Köln ist eine wachsende Metropole mit stetig steigenden Bevölkerungszahlen. Die Lage auf dem Köl-
ner Immobilienmarkt ist nach wie vor stark angespannt. Der Wohnungsmarkt im gesamten Kölner 
Stadtgebiet zeichnet sich durch ein viel zu geringes Angebot bei einer stetig steigenden Nachfrage

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aus. Die Folgen dieses Missverhältnisses zeigen sich in massiv ansteigenden Immobilienpreisen. 
Generell ist eine hohe Preisdynamik vorhanden. Auf gesamtstädtischer Ebene liegt der jährliche 
Preisanstieg derzeit im Durchschnitt bei über 9 %.  
 
Dieser Preisanstieg ist verantwortlich für die sinkende Zahl abgeschlossener Grundstückskaufverträ-
ge. Nach Einschätzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln und der 
Rheinischen Notarkammer ist mit einem moderaten Anstieg der Verkäufe zu rechnen. Grund hierfür 
ist eine Erhöhung des Wohnungsangebotes durch eine Vielzahl von neu projektierten und zwischen-
zeitlich abgeschlossenen Neubauprojekten im Stadtgebiet. Ebenso boomt aufgrund der Niedrigzins-
politik der Europäischen Zentralbank der Kauf von Immobilien als Kapitalanlage. Daher ist zukünftig 
von steigenden Kaufvertragszahlen auszugehen. 
 
Die nachfolgende Tabelle verdeutlicht die Entwicklung der gesamten Kaufvertragszahlen für bebaute 
und unbebaute Grundstücke und für Wohnungseigentum in Köln im Zeitraum 2013 bis zum 1. Halb-
jahr 2019.  
 
Die Entwicklung der Vertragszahlen
Jahr 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1. Halbjahr 
2019
Unbebaute Grundstücke 556 552 490 464 445 442 215
Bebaute Grundstücke 2.611 2.701 2.622 2.498 2.289 2.303 1.252
Wohnungs- und Teileigentum 6.690 6.731 6.771 6.404 5.564 5.103 2.566
Erbbaurechte und
Erbaurechtsgrundstücke 356 257 200 109
Gesamtanzahl 9.857 9.984 9.883 9.722 8.555 8.048 4.142
 
(Die Zahlen für das gesamte Jahr 2019 liegen dem Gutachterausschuss noch nicht vor). 
 
Das Instrument des gemeindlichen Vorkaufsrechts dient in erster Linie der Vermeidung von Boden-
spekulationen im Stadtgebiet Köln. Es wird damit verhindert, dass Grundstücke zu Spekulationszwe-
cken nicht bebaut werden und lediglich als Wertanlage dienen.  
 
Die bloße Existenz des gemeindlichen Vorkaufsrechtes hat eine präventive Wirkung. In einigen Fällen 
gelang es der Verwaltung, durch den bloßen Hinweis auf eine mögliche Ausübung des Vorkaufs-
rechts Grundstücke freihändig zu erwerben bzw. die Kaufenden zur Beachtung städtebaulicher Ziele 
zu bewegen.  
 
Um dem zusätzlichen Bedarf an Wohnraum und den stark steigenden Immobilienpreisen in ausrei-
chendem Maße begegnen zu können, müssen alle zur Verfügung stehenden Handlungsmöglichkei-
ten der Kölner Wohnungspolitik angewendet und weiterentwickelt werden. Diese vorhandenen In-
strumente werden mit der Fortführung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes sinnvoll, effektiv und zeit-
gemäß ergänzt. 
 
Die Akzeptanz der Notwendigkeit der Vorkaufsrechtsprüfung und der damit verbundenen Gebühren-
belastung bei den Notariaten und den betroffenen Vertragsbeteiligten ist sehr hoch. Grundsätzliche 
Einwände bzw. Beschwerden sind im Berichtszeitraum nicht erfolgt.  
 
4. Finanzierung 
 
Die Aufwendungen für die Verwaltungskosten können durch die Erhebung der Gebühren für die Aus-
stellung der Negativatteste und der Zurückweisungen refinanziert werden. Die erforderlichen Mittel für 
die Fortführung des Vorkaufsrechts wurden im Haushaltsplan 2020/2021 im Teilplan 0108 – Zentrale 
Liegenschaftsangelegenheiten- berücksichtigt. 
 
Die individuelle Prüfung der Ausübung des Vorkaufsrechts ist ohne entsprechendes Personal in der

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notwendigen Intensität und Schnelligkeit allerdings nicht zu leisten. Für die Vorkaufsrechtsausübung 
steht der Verwaltung gem. § 28 Abs. 2 BauGB lediglich ein Zeitraum von 2 Monaten zur Verfügung. 
Innerhalb dieser gesetzlichen Ausübungsfrist müssen alle erforderlichen Verfahrensschritte, wie An-
forderung von Stellungnahmen, Beschlussfassung des politischen Gremiums, Zustellung der Anhö-
rung und des Ausübungsbescheides, erfolgt sein. 
 
In der Praxis hat sich gezeigt, dass der Umfang der Tätigkeiten in der Besoldungsgruppe A 7, Lauf-
bahngruppe 1 LBesG NRW (ehemals mittlerer Dienst) bzw. in der Entgeltgruppe 7 der Entgeltord-
nung (EGO) zum TVöD etwas zu hoch und der Umfang der Tätigkeiten in der Besoldungsgruppe A 
11, Laufbahngruppe 2 LBesG NRW (ehemals gehobener Dienst) zu niedrig veranschlagt wurden. 
Insofern kam es bei der Wiedereinführung des Vorkaufsrechts nach 23 Jahren zu einer nicht realisti-
schen Einschätzung. Die Anzahl der Stellen bleibt gleich, jedoch bedarf es einer Verschiebung zu 
höherwertigen und damit geringfügig teureren Stellen. Die hierfür erforderlichen Mittel in Höhe von 
23.750,- EUR ab dem 01.05. für das Jahr 2020 und 35.625,- EUR ab 2021 werden überplanmäßig im 
Teilergebnisplan 0108 – Zentrale Liegenschaftsangelegenheiten, Teilplanzeile 11 – Personalaufwen-
dungen zur Verfügung gestellt. Die Deckung des Mehrbedarfs erfolgt im selben Teilergebnisplan 
durch Mehrerträge in Teilplanzeile 04 - öffentlich-rechtliche Leistungsentgelte. 
 
Starke Auswirkungen auf die Gebührenhöhe hat dagegen, dass im Zuge der Abschätzung der not-
wendigen Ressourcen der Aufwand pro Fall deutlich zu gering angesetzt wurde. In der Praxis hat sich 
deutlich gezeigt, dass der tatsächliche Prüfaufwand pro Vorgang bedeutend höher und komplexer ist 
als ursprünglich angenommen. 
 
Aufgrund der zwischenzeitlich gewonnenen Erkenntnisse bedarf es einerseits einer personellen An-
passung und andererseits einer Anpassung der Gebühr.   
.  
Ausgehend von der als Anlage 1 beigefügten Gebührenkalkulation muss zur vollständigen Refinan-
zierung für die Erteilung eines Negativattests eine Gebühr in Höhe 169,94 € und für die schriftliche 
Zurückweisung eine Gebühr in Höhe von 117,65 € erhoben werden. Die derzeitigen Gebührensätze 
liegen für die Ausstellung eines Negativattestes bei 89,11 € und für eine Zurückweisung bei 61,69 €.  
 
Es ist nicht zu erwarten, dass durch den vorgenannt dargestellten Gebührenanstieg eine negative 
Auswirkung auf den Wohnungsmarkt erfolgt. 
 
Die Gebührentatbestände für die Ausstellung von Negativattesten und Zurückweisungen gibt es be-
reits in der allgemeinen Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Köln. Sie sind unter Ziffer 23.6 er-
fasst und zu aktualisieren. Durch die 13. Satzung zur Änderung der Allgemeinen Verwaltungsgebüh-
rensatzung werden die unter Ziffer 23.6.1 und unter Ziffer 23.6.2 aufgeführten Gebühren in der vor-
genannten Höhe geändert. 
 
 
Anlage

Anlage 0 
 
 
Kommunales Vorkaufsrecht/Erfahrungsbericht und Evaluation  
Begründung der Dringlichkeit für Vorlage 3388/2019 
 
Die Verwaltung benötigt zur weiteren Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechtes und der 
Umsetzung der personellen Anpassungen die notwendige Planungssicherheit.  
Die Verwaltung bittet um Behandlung der Vorlage trotz eingetretener Verfristung, da der 
verwaltungsinterne Prüf- und Abstimmungsprozess zeitlich mit der Abgabefrist der 
Beschlussvorlage zusammen fiel.

Durchschnittliche Personalkosten 2019               ANLAGE 1 
Beamte Beschäftigte 
m.D. (A 7 / EG 7) Anzahl MA = 4 60.300,00 52.000,00 
g.D. (A 11 / EG 10) Anzahl MA = 3,5 85.600,00 74.200,00 
Stellen gesamt 7,5 
Gesamtpersonalkosten / Jahr 504.250,00 
Sachkosten Büro-Arbeitsplatz / Jahr 12.800,00 
für Stellen gesamt 8,0 
Sachkosten / Jahr gesamt 102.400,00 
Verwaltungsgemeinkosten 
10 % der Personalkosten 50.425,00 
amtsinterne Gemeinkosten 
10 % der Personalkosten von 
SGL 230/3 BGr. A 13 10.550,00 
Abtl. 230 BGr. A 16 14.510,00 
Al 23 BGr. B2 14.770,00 
Gesamtkosten / Jahr ohne Personalkosten 192.655,00 
Personalkosten 504.250,00 
Gesamtkosten 696.905,00 
Gebührenhöhe (Deckungsgrad 100 %) 
69,2% 
Anzahl Zurückweisungen 25 
Anzahl Negativbescheide 2950 
Gesamtanzahl Vorgänge 2975 
Gebührenhöhe Zurückweisung 117,65 €
Gebührenhöhe Negativbescheid 169,94 €
gemittelt 
56.150,00 
79.900,00 
% Arbeitsaufwand den die Zurückweisungen den 
Negativbescheiden entsprechen