Sanierung Römisch-Germanisches Museum

Synopse zur Vergabe an Generalunternehmer oder Totalunternehmer 
Entscheidungskriterien 
Generalunternehmer 
(Ausführungsplanung und 
Komplettvergabe der 
Bauleistung) 
Totalunternehmer 
(Komplette Planung und 
Bauausführung) 
Aufwand des Bauherren für die Auswahl 
geeigneter Unternehmer 
(Bausoll, Nutzer-Bedarfs- 
Programm, Raumbücher) 
Mittlerer Aufwand;  
Planungen und 
Fachplanungen liegen vor  
hoher Aufwand; funktionale 
Leistungsbeschreibung 
ohne fundierte Planung 
notwendig 
Aufwand zur Erstellung rechtsicherer Verträge 
(Vergleichbarkeit, Messbarkeit) mittlerer Aufwand Planungs- 
und Fachplanungssicherheit 
erleichtern 
Vertragsgestaltung 
hoher Aufwand, hohe 
Regelungsdichte in allen 
Leistungsphasen notwendig 
Aufwand auf Bauherrenseite zur Koordination/ 
Schnittstellenhandling 
(operative 
Projektabwicklung, personelle Begleitung, 
Koordination) 
geringer Aufwand, nur ein 
(externer)  Ansprechpartner 
geringer Aufwand, nur ein 
(externer) Ansprechpartner 
Einflussnahme des Bauherren während der 
Projektumsetzung 
(Änderungen Bausoll, Qualitäten 
nach Vertragsabschluss) 
mittlere  Einflussnahme; 
abgeschlossene 
Entwurfsplanung, ggf. 
Leitdetails möglich 
geringe Einflussnahme, da 
das Gesamtpaket geändert 
werden müsste 
Einflussnahme des Bauherren auf die 
Gestaltung 
 (Änderungen und/ oder planerische 
Entscheidungen nach Vertragsabschluss) 
mittlere  Einflussnahme; 
abgeschlossene 
Entwurfsplanung, ggf. 
Leitdetails möglich 
in Abhängigkeit von der 
Vertragsgestaltung - birgt 
Kostenrisiken 
Einflussnahme des Bauherren auf die 
Qualitäten 
(Änderungen und/ oder Entscheidungen zur 
qualitativen Ausführung) 
bedingt möglich, aber nur in 
der Planungsphase 
gering, Gesamtpaket muss 
geändert werden 
Einflussnahme des Bauherren auf die 
Wirtschaftlichkeit in der Projektumsetzung 
(Entscheidungen zu baulichen Varianten nach 
Vertragsabschluss) 
geringe Einflussnahme; 
Kostenrisiko 
geringe Einflussnahme; 
Kostenrisiko 
Frühe Kostensicherheit Mittlere Sicherheit; 
abgeschlossene 
Entwurfsplanung ggf. 
Leitdetails müssen erstellt 
werden. 
hohe Kostensicherheit; 
nach Vertragsabschluss 
und ohne Änderungen nach 
Vertragsschluss 
Frühe Terminsicherheit hohe Terminsicherheit, da 
Gegenstand des Vertrages 
und Risiko beim 
Auftragnehmer 
hohe Terminsicherheit, da 
Gegenstand des Vertrages 
und Risiko beim 
Auftragnehmer 
Vergaberechtssicherheit vollständig 
sichergestellt 
(Rüge-Risiko) geringe Sicherheit mittlere Sicherheit 
Markttransparenz (allgemeine Nachvollziehbarkeit 
der Vergabeentscheidung) 
Markttransparenz gegeben - 
aufwendige Begründung auf 
Grund von 
Matrixentscheidungen 
Markttransparenz gegeben - 
aufwendige Begründung auf 
Grund von 
Matrixentscheidungen 
Anzahl der Partner am Markt (wie groß ist der 
Anteil der Wettbewerbsteilnehmer) gering, auf Grund des 
Volumens und der Projektart 
 sehr gering, auf Grund von 
Planungen, des Volumens 
und der Projektart 
Einheitliche Gewährleistung (Haftungs- und 
Gewährleistungsfragen nach Projektabschluss) vorhanden   vorhanden 
Inbetriebnahme Management (geregelte Übergabe 
der technischen Equipments und prüfpflichtigen Anlegen; 
Betrieb) 
vorhanden vorhanden 
Zeitraum bis zur Vergabeentscheidung 
(tatsächliche Auftragsvergabe nach Submissionstermin) langer Vorlauf langer Vorlauf 
Zu erwartende Risikozuschläge der 
Marktteilnehmer 
mittleres Zuschlagsrisiko auf 
die Kosten 
hohes Zuschlagsrisiko auf 
die Gesamtkosten 
Dauer der Gesamtmaßnahme in etwa identisch in etwa identisch

Was ist ein GU? 
Ein Generalunternehmer zeichnet sich durch folgende Charakteristika aus: 
- Übernahmen sämtlicher Bauleistungen zur Erstellung eines Bauwerks mit eigenen oder 
fremden Kapazitäten. 
- Keine Erbringung von Planungsleistungen – er ist Vertragspartner des Bauherrn zur 
Umsetzung sämtlicher Bauleistungen. 
Was ist ein TU? 
Der Totalunternehmer ist Vertragspartner des Bauherrn zur Umsetzung sämtlicher 
Planungs- und Bauleistungen sowie zur Fertigung eines Bauwerks mit eigenen oder 
fremden Kapazitäten. 
Sanierung Römisch-Germanisches Museum
Begriffe: Totalunternehmer - Generalunternehmer 
Darstellung | WANDEL LORCH ARCHITEKTEN |Architekten BDA und Stadtplaner | Wandel Lorch WHL GmbH 
Sachstand September 2017

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/VII/2 
 
Vorlagen-Nummer 
 2983/2017 
Freigabedatum 
2983/2017  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Sanierung Römisch-Germanisches Museum 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln nimmt den Bericht der Verwaltung über die Prüfung der zwei Modelle der Pro-
jektvergabe (hier: Totalunternehmervergabe und Generalunternehmervergabe) zur Kenntnis.  
Er beauftragt die Verwaltung, 
 
1. die in der Ratssitzung vom 11.07.2017 gemäß Vorlage 1767/2017 beschlossene Planung zur 
Sanierung des Römisch-Germanischen Museums bis zum Abschluss der Entwurfsplanung 
fortzuführen. 
 
2. sofern und soweit eine vergaberechtlich und projektbezogen ausreichende Begründung vor-
liegt, die spätere Vergabe sämtlicher Bauleistungen über einen Generalunternehmer (GU) an-
zustreben und die Planungsarbeiten entsprechend darauf auszurichten. 
 
Die Entscheidung über die Vergabeart der Bauleistung wird mit dem Baubeschluss nach Leistungs-
phase 3 (Entwurfsplanung und Kostenberechnung) herbeigeführt. Sofern die Marktsituation zum Zeit-
punkt der Vergabe kein auskömmliches Angebot für eine GU-Vergabe erwarten lässt, ist für die Um-
setzung des Projektes eine losweise Vergabe der Bauleistungen durchzuführen. 
 
 
Beschlussalternative: 
 
Der Rat der Stadt Köln nimmt den Bericht der Verwaltung über die Prüfung der zwei Modelle der Pro-
jektvergabe (hier: Totalunternehmervergabe und Generalunternehmervergabe) zur Kenntnis.  
Er beauftragt die Verwaltung, die in der Ratssitzung vom 11.07.2017 gemäß Vorlage 1767/2017 be-
schlossene Planung zur Sanierung des Römisch-Germanischen Museums fortzuführen, jedoch ab-
weichend davon für die Umsetzung des Projektes eine losweise Vergabe der Bauleistungen anzu-
streben und die Planungsarbeiten entsprechend darauf auszurichten. 
 
 
 
Ausschuss Kunst und Kultur 05.12.2017 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 11.12.2017 
Rat 19.12.2017

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 11. Juli 2017 folgenden Beschluss gefasst. 
 
1. Der Rat beauftragt die Verwaltung, 
 
a. im Rahmen des § 82 GO NW mit der Planungsaufnahme zur Sanierung des Römisch-
Germanischen Museums mit einem Kostenvolumen von rund 4.500.000 € (Planungs-
kosten) und einem Gesamtfinanzrahmen von mindestens 34,5 Mio. € (Baukosten). 
 
Die in der Vorlage 1301/2015 zur Historischen Mitte genannten Risikokosten von ma-
ximal 7.200.000 € (Kosten ohne Risiko 34,5 Mio. €, Kosten mit Risiko 41,7 Mio. €) zur 
Bestimmung des Kostenrahmens für die Ausführung sind durch die Planung nachzu-
weisen und in einem weiteren Beschluss zu genehmigen (Baubeschluss). 
 
b. vor der Durchführung des Sanierungsvorhabens die folgenden zwei Modelle der Pro-
jektvergabe zu prüfen, gegenüberstellend zu vergleichen und dem Rat zur Entschei-
dung vorzulegen: 
 
 Planungs- und Bauleistungen aus einer Hand (Totalunternehmervergabe) 
 
 Planung separat | Bauleistungen aus einer Hand (Generalunternehmerver-
gabe) 
 
c. die von der Entscheidung über das Modell der Projektvergabe unabhängigen Pla-
nungsleistungen (Grundlagenermittlung gemäß Leistungsphase 1 HOAI sowie Teile 
des Vorentwurfs gemäß Leistungsphase 2 HOAI) unverzüglich auszuschreiben und zu 
beauftragen. 
 
2. Gleichzeitig beschließt der Rat die Mittelfreigabe von investiven Auszahlungsermächtigungen 
in Höhe von 4.500.000 € bei der Finanzstelle 4512-0403-0-1000 – Sanierung RGM, im Teilfi-
nanzplan 0403 – Römisch-Germanisches Museum, Teilplanzeile 8 - Auszahlungen für Bau-
maßnahmen. 
 
Die von den Modellen der Projektvergabe unabhängigen Planungsleistungen (hier: Grundlagenermitt-
lung gemäß Leistungsphase 1 HOAI) sind unmittelbar nach dem Ratsbeschluss – vergaberechtlich 
geprüft – beauftragt worden. Das zuschlagnehmende Planungsbüro Staab Architekten | Berlin hat im 
Oktober 2017 die Planungsarbeiten aufgenommen. Am 29.11.2017 fand ein Begehungstermin des 
Museumsgebäudes mit Staab Architekten, der Bauabteilung und des Kulturdezernates und der Mu-
seumsdirektion, in der noch offene Fragen hinsichtlich der Stellung der Grundlagenermittlung geklärt 
wurden, statt. Die beauftragte Leistungsphase 1 wird voraussichtlich bis zum 28.02.2018 abgeschlos-
sen sein. 
 
 
Prüfung der Vergabemodelle 
 
Entsprechend dem Beschluss des Rates hat die Verwaltung beide Modelle der Projektvergabe ge-
prüft, vergleichend gegenübergestellt und in der beigefügten Matrix (Anlage 1) dokumentiert. Hierbei 
wurden alle für das Projekt relevanten Kriterien berücksichtigt.  
 
Im Einzelnen:

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 Aufwand des Bauherren für die Auswahl geeigneter Unternehmer (Bausoll, Nutzer-
Bedarfsprogramm, Raumbücher) 
 Aufwand zur Erstellung rechtssicherer Verträge (Vergleichbarkeit, Messbarkeit) 
 Aufwand auf Bauherrenseite zur Koordination / Schnittstellenhandling (operative Projektab-
wicklung, personelle Begleitung, Koordination) 
 Einflussnahme des Bauherren während der Projektumsetzung (Änderungen Bausoll, Qualitä-
ten nach Vertragsabschluss) 
 Einflussnahme des Bauherren auf die Gestaltung (Änderungen und / oder planerische Ent-
scheidungen nach Vertragsabschluss) 
 Einflussnahme des Bauherren auf die Qualitäten (Änderungen und / oder Entscheidungen zur 
qualitativen Ausführung) 
 Einflussnahme des Bauherren auf die Wirtschaftlichkeit in der Projektumsetzung (Entschei-
dungen zu baulichen Varianten nach Vertragsabschluss) 
 Frühe Kostensicherheit 
 Frühe Terminsicherheit 
 Vergaberechtssicherheit vollständig sichergestellt (Rüge-Risiko) 
 Markttransparenz (allgemeine Nachvollziehbarkeit der Vergabeentscheidung) 
 Anzahl der Partner am Markt (Wie groß ist der Anteil der Wettbewerbsteilnehmer?) 
 Einheitliche Gewährleistung (Haftungs- und Gewährleistungsfragen nach Projektabschluss) 
 Inbetriebnahme Management (geregelte Übergabe der technischen Equipments und prüf-
pflichtigen Anlagen; Betrieb) 
 Zeitraum bis zur Vergabeentscheidung 
 Zu erwartende Risikozuschläge der Marktteilnehmer 
 Dauer der Gesamtmaßnahme 
 
 
Im Ergebnis der vergleichenden Prüfung ist aus fachlicher Sicht für dieses Projekt die Vergabe an 
einen Generalunternehmer als vorteilhaft anzusehen und wird daher zur Beschlussfassung vorge-
schlagen. 
 
Wesentliche Gründe hierfür sind aus Sicht der Verwaltung insbesondere die höheren Einflussmög-
lichkeiten auf die Planungs- und Ausführungsqualitäten im Hinblick auf den Denkmalschutz und das 
Urheberrecht. Darüber hinaus liegen die Ausschreibungsunterlagen für die Planungsleistungen be-
reits vor, so dass die VgV-Verfahren umgehend gestartet werden können. 
 
Im Vergleich zu einem Generalunternehmer wird die Vergabe an einen Totalunternehmer (TU) als 
zeitkritisch erachtet, da die Vorbereitung der Ausschreibungsunterlagen der gebündelten Planungs- 
und Bauleistungen mindestens 14 Monate in Anspruch nehmen würde. 
 
In der beigefügten Matrix wird bei dem Punkt „Dauer der Gesamtmaßnahme“ darauf hingewiesen, 
dass beide Modelle in etwa identische Zeiträume benötigen. Im vorliegenden Fall sind jedoch auf 
Grund der Vorarbeiten die Vergabeunterlagen für die Planungsleistungen ausschreibungsreif vorhan-
den, so dass diese einen zeitlichen Vorteil für das Generalunternehmermodell darstellen. 
 
 
Vergaberechtliche Ausnahme 
 
Beide Vergabemodelle (GU und TU) sind technisch und wirtschaftlich begründbar. Sie stellen jedoch 
vergaberechtlich eine Ausnahme vom Grundsatz der Mittelstandsförderung durch die Bildung von 
Teil- und Fachlosen bei einer Vergabe, § 97 Absatz 4 Satz 1 GWB, dar.  
 
Hierzu ergänzend existiert eine Bindung der Stadt durch 
 
1. die Mittelstandsvereinbarung mit Handwerkskammer vom 25.09.2015. 
 
2. den Beschluss des AVR vom 15.06.2015 (beschränkte Ausschreibung als Ausdruck der mit-

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telstandfreundlichen Ausschreibung – vgl. Vorlage 1609/2015). 
 
 
Abweichungen von der Regel sind zulässig, wenn folgende Gründe vorliegen: 
 
1.) Wirtschaftliche Gründe, wie etwa starke Verzögerung, unverhältnismäßiger Kostennachteil 
und längere Beeinträchtigung von gewichtigen Interessen oder Rechtsgütern. 
 
2.) Technische Gründe, wie zum Beispiel Komplexität der Aufgabe, logistische Abhängigkeit bei 
komplexen Maßnahmen und längere Beeinträchtigung von gewichtigen Interessen oder 
Rechtsgütern. 
 
Diese Gründe konnten im Hinblick auf den Zeitvorteil und die Frage des Denkmalschutzes sowie des 
Urheberrechtes spezifiziert werden. Weitere Begründungen sind zum Baubeschluss anzuführen. 
 
 
Begründung der Dringlichkeit: 
 
Die Vorlage konnte wegen umfangreicher verwaltungsinterner Abstimmungen nicht fristgerecht dem 
Ausschuss Kunst und Kultur zur Beratung vorgelegt werden. Um das Gesamtvorhaben „Sanierung 
des Römisch-Germanischen Museums“ nicht zu verzögern, ist eine Beratung notwendig. 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1 Vergleichende Tabelle  
Anlage 2 Begriffsbestimmungen