Festsetzung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 des Baugesetzbuches im Sanierungsgebiet 'Martinsviertel'

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
27.09.2007 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III Stadtplanungsamt 
 
Amt: Vermessungsamt  
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein 
Öffentlich:     
Verteiler: 
II                  III 
VI                 20 
61                 62 
Stvv 
 
 
Vorlage-Nr. 2007/0548  
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
644  
 
 
Betreff: Festsetzung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 des Baugesetzbuches 
im Sanierungsgebiet "Martinsviertel" 
 
Vorlage vom: 06.09.2007 
 
Beschlussvorschlag: 
 
 
1. Der Magistrat nimmt das zusammengefasste Ergebnis des Gutachtens von Professor 
Dr. Wolfgang Hagedorn vom Studienzentrum für europäische Wohnu ngs-, Immobilien- 
und Stadtwirtschaft, Detmold zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 
BauGB im Sanierungsgebiet „Martinsviertel“  
zur Kenntnis. 
 
2. Die mit Professor Hagedorn zusammenarbeitende Gesellschaft für Stadtentwicklung 
und Städtebau mbH, Worms wird vom Magistrat beauftragt, entsprechend dem mit 
Unterstützung des Landes Hessen entwickelten Modell, bereits vor Abschluss der 
Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung mit den Eigentümern freiwillige 
Vereinbarungen zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags abzuschließen. Für 
jedes Jahr der vorzeitigen Ablösung soll als Zins- und Risikoausgleich ein Nachlass 
von 6 % gewährt werden. Bei einer angedachten Aufhebung der Sanierungssatzung 
im Jahre 2012 ergibt sich bei einer vorzeitigen Ablösung 2007 ein 
Diskontierungszeitraum von 5 Jahren. Die Kosten der Beauftragung können aus 
Sanierungsfördermitteln finanziert werden.

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3. Die Festsetzung und Ablösung von Ausgleichsbeträgen kann für die 
Grundstückszonen entfallen, in denen die Endwerte nicht höher als die Anfangswerte 
ausfallen. Anträgen auf die Entlassung aus solchen Zonen des Sanierungsgebiets 
kann, wenn die Voraussetzungen gegeben sind, ohne ein 
Erhebungsbescheidverfahren entsprochen werden. 
 
 
Anlagen:   
 
Beschluss des Magistrats vom 10.10.2007 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung: 
1 Entwicklung des Sanierungsgebietes „Martinsviertel“ 
Die unbefriedigende Wohnqualität und gravierende Mängel im baulichen Zustand der 
Gebäude waren 1972 die Gründe für die Erklärung des „Martinsviertels“ zum 
Sanierungsgebiet nach dem Städtebauförderungsgesetz. Ziel dieser Maßnahme war es, 
das Viertel wieder wohnlich zu machen und dabei aber seinen typischen Charakter zu 
erhalten. 
 
Übersichtskarte des Sanierungsgebietes „Martinsviertel“ 
Als Grundlage für die Sanierung wurde 1975 der „Rahmenplan Martinsviertel“ 
beschlossen, der folgende wesentliche Ziele enthält: 
 
Bebauung:  Verbesserung der Wohnqualität durch Modernisierung von 
erneuerungsbedürftigen Altbauten  
 
Erhalt der Blockrandbebauung 
Freiflächen:  Schaffung von Grün- und Erholungsräumen in den 
Blockinnenbereichen, in denen auch Spielflächen für 
Kleinkinder eingerichtet werden können.

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Öffentlicher Raum:  Neugestaltung von Straßen und Plätzen 
 
Verkehr:  Verkehrsberuhigungsmaßnahmen  
 
Soziale Infrastruktur:  Verbesserung der Versorgung mit sozialen Einrichtungen 
wie Kindergärten, Horte oder Freizeit- und 
Begegnungsstätten. 
 
Verwirklicht werden diese Ziele durch die Förderung von Wohnungsmodernisierungen 
und Gebäudesanierungen mit der dazugehörigen Sozialplanung, 
Verkehrsberuhigungsmaßnahmen und Neugestaltung von Plätzen sowie der Aufstellung 
von Bebauungsplänen, die verbindliches Baurecht schaffen. 
 
Seit geraumer Zeit weist das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und 
Landesentwicklung darauf hin, die Sanierung Martinsviertel zu Ende zu bringen. 
2 Ausgleichsbetrag der Eigentümer 
2.1 Allgemeines 
Die positive Entwicklung in einem Sanierungsgebiet beeinflusst den Wert der 
Grundstücke. Deshalb hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass die Eigentümer eines im 
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks als Ausgleich für die 
eingesetzten öffentlichen Fördermittel an den entstandenen Kosten der Sanierung zu 
beteiligen sind. Der zu zahlende Ausgleichsbetrag soll der durch die Sanierung bedingten 
Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entsprechen. 
 
Nach § 154 Absatz (2) des Baugesetzbuchs besteht die durch die Sanierung bedingte 
Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem 
Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder 
beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der 
sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich 
festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).  
 
Der Ausgleichsbetrag ist eine vorteilsbezogene, zweckgebundene Abgabe zur 
Mitfinanzierung der Sanierung und hat beitragsähnlichen Charakter. Er ist nach 
Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten.  
 
Die Stadt Darmstadt ist zur Erhebung dieser Ausgleichsbeträge durch den 
Bundesgesetzgeber verpflichtet. Der Ausgleichsbetrag wird in der Endabrechnung der 
Sanierungsmaßnahme mit dem Land Hessen als Einnahme verbucht.

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2.2 Ermittlung der Ausgleichsbeträge 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat zur Vorbereitung des absehbaren Abschlusses der 
Sanierung im „Martinsviertel“ Herrn Professor Dr. Wolfgang Hagedorn vom 
Studienzentrum für europäische Wohnungs-, Immobilien- und Stadtwirtschaft, Detmold 
mit einem Gutachten zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB 
beauftragt. 
 
Das Gutachten liegt inzwischen vor.  
 
Entsprechend der bei Abschlussbewertung von Sanierungsmaßnahmen üblichen 
Bewertungspraxis ist Professor Dr. Wolfgang Hagedorn zweistufig vorgegangen. 
 
In der ersten Stufe der Ermittlung sind die flächenhaft wirkenden wertrelevanten Kriterien 
entscheidend. Es wurde dabei untersucht, in welchen Zonen des Sanierungsgebietes 
bodenwertrelevante Verbesserungen feststellbar sind. Dabei wurden die Standortfaktoren 
Gesellschaftslage, Verkehrsanbindung, Beeinträchtigung, Standortnutzung und 
Standortqualität für die einzelnen Zonen quantifiziert. 
 
Grundlagen der jeweiligen Einstufungen waren die Festsetzungen in Bebauungsplänen, 
die örtliche Situation sowie Auskünfte des Stadtplanungsamtes über im Rahmen der 
Sanierung durchgeführte Maßnahmen. 
 
Die zweite Stufe stellt den Übergang auf das Einzelgrundstück dar. Hier sind die 
individuellen Merkmale des Einzelgrundstücks zu würdigen. Das zweistufige 
Wertermittlungsverfahren ist vom Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 04.03.1982 – 
III ZR 156/80 – bestätigt worden. 
 
Entsprechend den Förderrichtlinien des Landes Hessens muss der Gutachterausschuss 
für Grundstückswerte das vorgelegte Gutachten dahingehend prüfen, ob er die 
angewandte Wertermittlungsmethode und die entstandenen Ergebnisse für plausibel und 
sachgerecht hält. 
 
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt hat in einer gutachterlichen Stellungnahme vom 6. Juni 2007 das Gutachten 
von Herrn Professor Hagedorn als eine qualifizierte Ermittlung des Ausgleichsbetrags 
nach § 154 BauGB für das Sanierungsgebiet „Martinsviertel“ anerkannt. 
2.3 Zusammenfassendes Ergebnis des Gutachtens Hagedorn 
Das Gutachten ergab, dass für rund 260 private Grundstücke ein Ausgleichsbetrag 
anfällt, insgesamt ca. 1,6 Mio EUR unter pauschaler Berücksichtigung von 
Eigenleistungen der Eigentümer. Bei der Fläche von 106.000 m² ergeben sich rd. 15,- 
EUR/m². Für gemeindeeigene Grundstücke entsteht keine Ausgleichspflicht, da sonst 
Gläubiger und Schuldner identisch wären. Sofern solche Grundstücke sanie-
rungsbedingte Bodenwertsteigerungen erfahren, werden diese allerdings in der 
Abrechnung der Städtebaufördermittel berü cksichtigt 
2.4 Weitere Verfahrensweise

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Die Untersuchungen von Prof. Hagedorn in nunmehr über 70 sanierenden Städten 
unterschiedlicher Größe haben gezeigt, dass mögliche Probleme bei der Erhebung von 
Ausgleichsbeträgen bereits vor Aufhebung der Sanierungssatzung gelöst und erhebliche 
Aufwendungen oder gar Rechtsstreitigkeiten vermieden werden können. Das setzt 
voraus, dass möglichst frühzeitig freiwillige Ablösevereinbarungen mit den Eigentümern 
angestrebt werden. Der Gesetzgeber hat diese Möglichkeit einer vorzeitigen freiwilligen 
Ablösung des Ausgleichsbetrages zugelassen. Für die Berechnung des 
Ausgleichsbetrages wird dann die voraussichtliche sanierungsbedingte 
Bodenwertsteigerung bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme ermittelt. Dabei wird 
die Zeit bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme berücksichtigt, in dem der 
Ausgleichsbetrag um einen entsprechenden Abschlag gemindert wird. Auf Grundlage 
einer freiwilligen Vereinbarung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird der 
Ausgleichsbetrag vorzeitig und endgültig abgelöst. Spätere Nachforderungen sind 
ausgeschlossen. Die vorzeitige Ablösung hat für den Eigentümer und die Stadt Vorteile.  
 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt kann die mit der vorzeitigen Ablösung verbundenen 
Einnahmen nutzen, um die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen weiter zu 
finanzieren. Nach den Vorgaben des Gesetzgebers müssen solche Einnahmen wieder 
der jeweiligen Sanierungsmaßnahme zugeführt werden und nicht wie bei der formellen 
Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach Aufhebung der Sanierungssatzung anteilig an 
das Land Hessen abgeführt werden. Damit trägt die vorzeitige Ablösung von 
Ausgleichsbeträgen direkt zur Aufwertung des Wohnumfeldes im Sanierungsgebiet 
Martinsviertel bei, da die Gelder sofort in den aktuellen Sanierungshaushalt fließen.  
 
Für die Eigentümer hat eine vorzeitige Ablösung den Vorteil, dass ihnen Zins- und 
Risikoabschläge gewährt werden. Damit lässt sich der zu zahlende Betrag reduzieren. 
Zudem kann der Eigentümer sicherer planen und kalkulieren. Insoweit das Grundstück 
den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechend bebaut oder genutzt ist, kann der 
Eigentümer die vorzeitige Entlassung aus der Sanierung beantragen. Der im Grundbuch 
eingetragene Sanierungsvermerk wird dann gelöscht. Hat der Eigentümer den 
Ausgleichsbetrag vorzeitig abgelöst, entstehen ihm keine weitere Kosten.  
 
Mit Unterstützung des Landes Hessen hat Prof. Hagedorn gemeinsam mit der 
Gesellschaft für Stadtentwicklung und Städtebau mbH, Worms ein Modell entwickelt und 
erfolgreich erprobt, in dem die Ermittlung der Ablösebeträge mit der Anbahnung von 
Ablösevereinbarungen verbunden wird. Bei diesem Modell wird den Eigentümern für 
jedes Jahr der vorzeitigen Ablösung als Zins- und Risikoausgleich ein Nachlass von 6 % 
gewährt. Bei einer angedachten Aufhebung der Sanierungssatzung im Jahre 2012 ergibt 
sich bei einer vorzeitigen Ablösung 2007 ein Diskontierungszeitraum von 5 Jahren. Die 
Erfahrung in anderen Städten zeigt, dass rund 90 % aller Eigentümer dieses Angebot der 
freiwilligen Ablösung annehmen. 
 
Nach diesem Modell soll auch in Darmstadt vorgegangen werden. Dabei wird in 
Erörterungen mit den Eigentümern geklärt, ob und in welchem Umfang sie zu den 
Wertsteigerungen durch eigene Aufwendungen und Maßnahmen beigetragen haben. 
Dies führt in solchen Fällen gegebenenfalls zu einer Reduzierung des Ausgleichs-
betrages durch Anrechnung dieser eigenen Aufwendungen (§ 155 BauGB).  
Es ist geplant, in Kürze auf die betroffenen Eigentümer zuzugehen und ihnen den 
Abschluss von Ablösevereinbarungen anzubieten. Laut Angebot der erwähnten 
Gesellschaft Stadtentwicklung und Städtebau mbH, Worms werden hierfür Kosten in 
Höhe von ca. 55.000,- EUR entstehen, die durch Sanierungsmittel finanziert werden 
können und im Haushalt bereitstehen. 
 
Es hat sich in anderen Städten bewährt, die Abwicklung der Modalitäten durch ein 
externes, von der jeweiligen Stadt unabhängiges Büro durchführen zu lassen. Dies trägt 
erheblich zur Akzeptanz der zu leistenden Beträge bei.

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Darmstadt, den 06.09.2007 
III/62 kb  VI/61.1/ur - st 
 
 
 
 
 
 
 
Der Dezernent II Der Dezernent III Der Dezernent VI 
 
 
 
Wolfgang Glenz Klaus Feuchtinger Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Bürgermeister Stadtrat Stadtrat