5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 155: Gremmendorf - Gewerbegebiet Höltenweg

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
                                                      5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
155 
Entwurf 
 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 1 
  
 
Anlage 1 zur 
Vorlage Nr. 10/2007 
 
 
BEGRÜNDUNG  
 
zum Entwurf der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 155:  
Gremmendorf - Gewerbegebiet Höltenweg 
 
 
Inhalt  
Seite 
 
1. Planungsanlass   
2. Geltungsbereich  
3. Strukturelle Situation   
3.1. Planungsrechtliche Situation  
3.2.  Nutzungsstruktur  
4. Ziele und Inhalte der Planung / Grundzüge der Pl anung  
4.1. Generelle Ziele des Einzelhandelskonzeptes 
4.2 Gewerbe- und Industriegebiete  
4.3. Mischgebiete  
4.4. Erweiterter Bestandsschutz für den bestehenden  Einzelhandel .........  
5. Auswirkungen auf die Umwelt / Umweltbericht  
Anhang: 
 Münsteraner Sortimentsliste  
  
 
1. Planungsanlass  
 
 
In den Industrie- und Gewerbegebieten des Bebauungsplans Nr. 155 gibt es Bestrebungen, 
bisher gewerblich genutzte Flächen und Gebäude durch Einzelhandelsbetriebe umzunutzen. 
Diese stadtstrukturell unerwünschten Umnutzungsprozesse sind auf der Grundlage der Fest- 
setzungen des gültigen Bebauungsplanes in der Fassung der 4. Änderung nicht hinreichend 
abzuwehren. Um absehbare Fehlentwicklungen zu vermeiden und die Einzelhandelsentwick- 
lung an die Ziele des Einzelhandelskonzepts anzupassen, ist es erforderlich, den Bebauungs- 
plan zu ändern und die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben zu beschränken.  
 
Am 30. 06. 1993 hat der Rat der Stadt Münster den Beschluss zur 5. Änderung gefasst, um die 
Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans weitgehend 
auszuschließen. Am 05. 04. 2006 hat der Rat zur Sicherung der Planungsziele eine Verände- 
rungssperre erlassen. 
 
2. Geltungsbereich 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt im Stadtbezirk Münster-Südost, im Stadtteil 
Gremmendorf, zwischen Dortmund-Ems-Kanal und der York-Kaserne, nördlich begrenzt durch 
die Trasse der Umgehungsbahn. Der Geltungsbereich umfasst die überwiegend bebauten und 
gewerblich genutzten Grundstücke entlang des Höltenwegs, Kesslerwegs und Krögerwegs so-

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
                                                      5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
155 
Entwurf 
 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 2 
wie daran angrenzende unbebaute Flächen, die Bahntrasse und einige Wohngrundstücke ent- 
lang des nach Osten führenden Teils des Bonifatiusweges.  
 
Der Geltungsbereich der 5. Änderung entspricht dem Geltungsbereich des Bebauungs- 
plans Nr. 155 in der Fassung der 4. Änderung.  
 
3.  Strukturelle Situation 
 
 
3.1. Planungsrechtliche Situation 
Der Bebauungsplan Nr. 155 „Gewerbegebiet Höltenweg“ ist seit dem 19. 03. 1976 rechtskräftig. 
Er wurde zur planungsrechtlichen Sicherung der Erschließung und baulichen Nutzung der 
Grundstücke im Bereich Höltenweg aufgestellt. Als Art der baulichen Nutzung werden überwie- 
gend Gewerbe-, Industrie- und Mischgebiete festgesetzt; kleinere Flächen werden als Reine 
und Allgemeine Wohngebiete ausgewiesen.  
 
Der Bebauungsplan wurde 1977, 1978, 1979 und zuletzt 1984 geändert. Die Änderungen wa- 
ren nicht wesentlich und bezogen sich auf Nutzungsänderungen in Teilbereichen des Gel- 
tungsbereichs oder auf Vorschriften zur Baugestaltung. Die Zulässigkeit von Einzelhandelsbe- 
trieben ist zurzeit nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 
15. 09. 1977 zu beurteilen. Demnach sind Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Geschossfläche 
von 1 500 m² zulässig. 
 
3.2. Nutzungsstruktur im Plangebiet 
Die Flächen im Geltungsbereich sind überwiegend bebaut. Es überwiegen Produktions-, Ver- 
waltungs-, Büro-, Handels- und Handwerksbetriebe. Auf den gewerblichen und auf den ge- 
mischten Bauflächen wirtschaften in untergeordnetem Umfang auch Einzelhandelsbetriebe 
(siehe Tabelle 1). Sie führen mitunter zentrenrelevante Sortimente gemäß Münsteraner Sorti- 
mentsliste (siehe Anhang). Die Verkaufsflächengrößen reichen von 20 m² bis 1  000 m².  
 
Tabelle 1:  Einzelhandelsbetriebe im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 155 
 
Einzelhandelsbetrieb Adresse Gebietstyp VK (m²) 
Elektrowaren Höltenweg 35 GE 350 
Baumaschinen, Werkzeuge Höltenweg 55 GE 400 
Blumenhandel, Werkstattladen Kesslerweg 38-42 GE 15 0 
Möbel/Büromöbel Kesslerweg 55 GE 780 
Papiere, Folien, Klebstoffe Krögerweg 32 MI 20 
Möbel/Büromöbel Krögerweg 33–47 MI 1  000 
  Gesamt: 2 700 
(Quelle: Einzelhandelsdatenbank, Stand Dezember 2005)       
 
4.   Ziele und Inhalte der Planung / Grundzüge der Planung 
 
Durch die Planänderung sollen absehbare Fehlentwicklungen vermieden und die Einzelhan- 
delsentwicklung im Geltungsbereich des Bebauungsplans an die Ziele des Einzelhandelskon- 
zepts angepasst werden. Die Anpassung des Bebauungsplans erfolgt über eine Ergänzung der 
textlichen Festsetzungen. Sie beinhaltet vornehmlich die Steuerung des Einzelhandels in den 
Gewerbe-, Industrie- und Mischgebieten und die Gewährung eines erweiterten Bestandsschut- 
zes für bestehende, zukünftig überplante Einzelhandelsnutzungen (§ 1 Abs. 10 BauNVO). Die 
Festsetzungen für die Allgemeinen und Reinen Wohngebiete des Bebauungsplans bleiben un-

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
                                                      5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
155 
Entwurf 
 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 3 
verändert, da hier kein Handlungsbedarf besteht. Gleiches gilt für alle zeichnerischen Festset- 
zungen des Bebauungsplans. Nach der Planänderung gilt für das Plangebiet die Baunutzungs- 
verordnung in der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gültigen Fassung, die bisherige 
Festsetzung Nr. 1.3 entfällt 
 
4.1 Generelle Ziele des Einzelhandelskonzeptes 
 
Für die vorliegende Planung sind insbesondere folgende generelle Ziele des Einzelhandelskon- 
zeptes von besonderer Relevanz: 
- Sicherung einer quantitativ bzw. qualitativ guten  Versorgung, 
- Sicherung zentrenrelevanter Versorgungsstrukturen , 
- Sicherung von Grundflächen für produzierendes Gew erbe und Handwerk. 
 
Zur Sicherung der bestehenden Versorgungsstrukturen wird eine Weiterentwicklung einer be- 
darfsgerechten, wohnortnahen Versorgung in geordneten städtebaulichen Strukturen ange- 
strebt. Im Rahmen einer verbraucherorientierten Einzelhandelspolitik ist die Erhaltung dieser 
Versorgungsstruktur nicht nur unter dem Aspekt der wohnortnahen Angebotsbereitstellung 
sinnvoll, sondern auch im Hinblick auf eine qualitätsvolle Angebotsverbesserung. Das bedeutet, 
dass die begrenzten Entwicklungspotentiale aktiv auf die im Einzelhandelskonzept ausgewie- 
senen Standorte zu lenken ist. Dies erfordert einen planerisch steuernden Eingriff. In diesem 
Gesamtkontext ist die vorliegende Planung entsprechend einzuordnen. 
 
Als „Sekundärziel“ für die Planung ist die Sicherung von Gewerbeflächen für das produzierende 
Gewerbe und für das Handwerk zu nennen. Bedingt durch höhere Grundstücks-, Miet- und 
Stellplatzkosten in zentralen Lagen haben sich Gewerbegebiete teilweise vom Standort für pro- 
duzierendes Gewerbe und Handwerk zu Einzelhandelsagglomerationen bzw. Fachmarktstand- 
orten gewandelt. Diese Entwicklung ging einher mit einem deutlichen Anstieg der Miet- und 
Grundstückspreise, die eine sukzessive Verdrängung des arbeitsplatzintensiven Gewerbes und 
Handwerks beschleunigte. 
 
Die weitere Ausdehnung des Einzelhandels in die gewerblichen Bauflächen führt auf Grund der 
größeren ökonomischen Möglichkeiten des Einzelhandels dazu, dass die Bodenpreise für diese 
gewerblichen Wirtschaftszweige nicht mehr bezahlbar sind, was in der Konsequenz gewerbli- 
che Neuansiedlungen in Münster erschwert. 
 
Die Erhaltung von Entwicklungsmöglichkeiten für gewerblich produzierende Wirtschaftszweige 
ist vor dem Hintergrund einer notwendigen Diversifaktion der Wirtschaftsstruktur einerseits und 
eines differenzierten Arbeitsplatzangebotes andererseits in Münster besonders notwendig. Dar- 
über hinaus stellt insbesondere das Handwerk einen wichtigen Bestandteil der unternehmens- 
bezogenen und haushaltsbezogenen Versorgung dar. 
 
Das Ziel der Stadt Münster ist es, die Entwicklungsfähigkeit der bestehenden produzierenden 
Unternehmen zu sichern und auch weitere Unternehmen dieser Wirtschaftszweige für den 
Standort Münster zu gewinnen. Daher soll mit Hilfe des Einzelhandelskonzeptes dazu beigetra- 
gen werden, dass auch für das produzierende Gewerbe und Handwerk ausreichende und fi- 
nanzierbare räumliche Entwicklungsspielräume in Münster vorhanden sind. 
 
Diese Argumentation bildet einen ergänzenden, generellen Begründungszusammenhang für 
die vorliegende Planung. 
 
4.2 Gewerbe- und Industriegebiete 
Über den vorhandenen Besatz an Einzelhandelsnutzungen hinaus gibt es im Geltungsbereich 
des Bebauungsplans Nr. 155 Bestrebungen, bislang gewerblich genutzte Flächen und Gebäu- 
de durch Einzelhandelsbetriebe umzunutzen. Diese Entwicklung ist u. a. auf den Strukturwan- 
del im Einzelhandel mit seinem Trend zu größeren Einheiten zurückzuführen. Durch die gestie-

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
                                                      5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
155 
Entwurf 
 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 4 
gene Mobilität weiter Teile ihrer Kundschaft beschränken sich Einzelhandelsbetriebe bei der 
Realisierung ihrer geänderten Ansprüche auch nicht mehr auf die zentralen Bereiche der Stadt. 
Die vergleichsweise günstigen Grundstückspreise und Grundstücksgrößen bieten aus Sicht der 
ansiedlungswilligen Einzelhandelsbetriebe attraktive Standortvoraussetzungen.  (Der Boden- 
richtwert der gewerblichen Bauflächen beträgt 50 Euro.)  
 
Einzelhandelsbetriebe sind in der Lage, auf gleicher Fläche deutlich höhere Renditen zu erwirt- 
schaften als andere Gewerbebetriebe. Deshalb können auf Dauer steigende Grundstückspreise 
auch für die gewerblichen Bauflächen des Gewerbegebiets Höltenweg erwartet werden. Die 
dort vorhandenen Anlagen mit geringerer Flächenproduktivität (z. B. Lagerhallen) würden da- 
durch nach und nach verdrängt. Um angesichts ohnehin knapper GE- und GI-Flächen den 
Verbleib dieser Gewerbebetriebe mit ihren Arbeitsplätzen im Plangebiet und in der Stadt Müns- 
ter zu sichern, ist beabsichtigt, die Neuansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in den gewerbli- 
chen Bauflächen des Plangebiets auszuschließen. 
 
Dieses Ziel wird durch das vom Rat der Stadt Münster 2004 beschlossene Einzelhandelskon- 
zept unterstützt, das als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB 
zu berücksichtigen ist. Das Einzelhandelskonzept sieht für Gewerbegebiete vor, dass außer- 
halb bestimmter, festgelegter Bereiche nur in bestimmten Ausnahmefällen Einzelhandelsan- 
siedlungen möglich sind. Die Gewerbe- und Industriegebiete des Bebauungsplans Nr. 155 zäh- 
len nicht zu diesen Bereichen. Demnach soll es hier – auch zum Schutz und zur Stärkung der 
zentralen Versorgungsbereiche – keine weitere Einzelhandelsentwicklung geben. Dies betrifft 
sowohl die Neuansiedlung als auch zukünftige Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Ein- 
zelhandelsbetriebe. Aus diesen Gründen wird der Einzelhandel in den Gewerbe- und Industrie- 
gebieten des Bebauungsplans ausgeschlossen (textliche Festsetzung Nr. 1.4). 
 
Die Belange der Einzelhändler werden durch diese Festsetzung nicht übermäßig einge- 
schränkt. Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist auf den als Mischgebiet 
festgesetzten Flächen dieses Bebauungsplans auch weiterhin planungsrechtlich zulässig. Zu- 
dem befinden sich in unmittelbarer Nähe zum Geltungsbereich dieses Bebauungsplans entlang 
des Albersloher Wegs sowie entlang des Gremmendorfer Wegs bis zu WLE-Strecke stadtstruk- 
turell verträgliche, verkehrsgünstig gelegene und potenziell erweiterungsfähige Einzelhandels- 
standorte. Der Flächennutzungsplan (Beiplan „Räumliche Entwicklungsschwerpunkte für Zent- 
renfunktionen“) und das Einzelhandelskonzept („Standortbereiche für die Einzelhandelsentwick- 
lung“) bezeichnen diesen Bereich als „Stadtbezirkszentrum“ und „Geschäftslage der Grundver- 
sorgung“. Damit ist dieser Bereich für die Stadt Münster ein Schwerpunktraum für die künftige 
Einzelhandelsentwicklung. Darüber hinaus entsteht mit der möglichen Aufgabe der York-
Kaserne langfristig erhebliches Potenzial für die Ansiedlung weiterer, auch großflächigerer Ein- 
zelhandelsbetriebe in zentraler Lage von Gremmendorf.  
 
Des Weiteren weist das Einzelhandelskonzept für das Segment „Fachmarktzentrum / Themen- 
standort“ im Nahbereich des Planungsgebietes die Standortbereiche „GE - Loddenheide / Al- 
bersloher Weg / Gewebepark Loddenheide“ (E2) sowie „Hammerstraße / Trauttmansdorffstra- 
ße“ (E3) aus. Hier stehen ausreichend Flächenpotentiale für großflächige Fachmarktentwick- 
lungen zur Verfügung. 
 
Zusammenfassend ist also festzustellen, dass für die in folge der Planänderung beschränkten 
Einzelhandelsnutzungen in erheblichem Umfang entsprechende „Ausweichstandorte“ plane- 
risch angeboten werden können.

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
                                                      5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
155 
Entwurf 
 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 5 
Die Festsetzung Nr. 1.4 dient insbesondere dem Schutz der (produzierenden) Gewerbebetriebe 
(s. o.); die Art und Weise ihrer derzeit ausgeübten oder zukünftigen Betriebsführung soll da- 
durch nicht unbotmäßig eingeschränkt werden. Dies beinhaltet die Möglichkeit, sich ergänzen- 
de Einkommensquellen erschließen und einen umfassenden Service gewährleisten zu können. 
Daher ist es in Übereinstimmung mit dem Einzelhandelskonzept ausnahmsweise zulässig, die 
auf dem jeweiligen Baugrundstück hergestellten Produkte, Waren und Dienstleistungen sowie 
Waren, die in einem engen funktionalen Zusammenhang zu diesen stehen, in Verkaufsräumen 
vor Ort anzubieten (sog. Handwerkerklausel).  
 
Einer Unterwanderung der Ziele dieser Bebauungsplanänderung durch Ausnutzung der Hand- 
werkerklausel soll entgegengewirkt werden, indem die Verkaufsfläche auf höchstens 250 m² 
begrenzt wird und die Einzelhandelsnutzung nur in baulich und flächenmäßig der 
Dienstleistungs- bzw. Produktionsstätte deutlich untergeordneten Betriebsteilen des Gewerbe- 
betriebs zulässig ist. In begründeten Einzelfällen kann von diesen Begrenzungen abgewichen 
werden, um bspw. den Handel mit Autos, Autoteilen, -zubehör und -reifen in Verbindung mit ei- 
ner Kfz-Werkstatt zu ermöglichen, sofern die Ziele des Einzelhandelskonzepts nicht beeinträch- 
tigt werden. Die textliche Festsetzung Nr. 1.4 wird daher um die Handwerkerklausel in Verbin- 
dung mit einer Abweichungsmöglichkeit, ergänzt.  
 
4.3 Mischgebiete 
In Auseinandersetzung mit der besonderen Versorgungsstruktur Münsters wurden für das Ein- 
zelhandelskonzept zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente identifiziert („Müns- 
teraner Sortimentsliste“, siehe Anlage). Das Einzelhandelskonzept fordert, zentrenrelevante 
Sortimente als Hauptsortimente nur in bestimmten zentralen Lagen des Stadtgebiets zuzulas- 
sen. Damit werden die zentralen Einzelhandelsstandorte vor der Konkurrenz dezentraler 
Standorte geschützt. (Die Entwicklungspotenziale für die Ansiedlung von Einzelhändlern mit 
zentrenrelevanten Sortimenten in den zentralen Lagen sollen zugleich erhöht werden.) Zu den 
zentralen Lagen gehört auch das nahe gelegene Stadtbezirkszentrum Südost am Alberslo- 
her Weg in Gremmendorf. Das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 155 gehört nicht zu den defi- 
nierten zentralen Lagen. Die (weitere) Ansiedlung von Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sor- 
timenten würde die Entwicklung des Stadtbezirkszentrums und damit die verbrauchernahe Ver- 
sorgung der Bevölkerung gefährden. Daher sind in den Mischgebieten des Geltungsbereichs 
zukünftig nur nicht-zentrenrelevante Einzelhandelssortimente zulässig (siehe textliche Festset- 
zung Nr. 1.5), um den Bestand und die Entwicklung in den zentralen Lagen zu schützen. Ein 
weitgehender Einzelhandelsausschluss wäre mit dem beabsichtigen Charakter eines Mischge- 
biets nicht vereinbar.  
 
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten führen allerdings regel- 
mäßig Ergänzungs- bzw. Randsortimente. Ein völliger Ausschluss zentrenrelevanter Sorti- 
mentsbestandteile ist unangemessen, eine unbeschränkte Zulässigkeit kann jedoch dazu füh- 
ren, dass allein durch die Größe der Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente schädli- 
che Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche entstehen. In Übereinstimmung mit dem 
Einzelhandelskonzept sollen zentrenrelevante Randsortimente deshalb in begrenztem Umfang 
auf maximal 10 % der jeweiligen Verkaufsfläche, jedoch höchstens auf 700 m², ausnahmsweise 
zulässig sein, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist. Durch die Obergren- 
ze von 10 % soll sichergestellt werden, dass die zentrenrelevanten Randsortimente den nicht-
zentrenrelevanten Sortimenten dauerhaft deutlich untergeordnet bleiben und sich nicht zu ei- 
nem eigenständigen Kundenmagneten entwickeln. Sollte es durch bauliche Erweiterungen zu 
einer erheblichen Verkaufsflächenzunahme einzelner Betriebe kommen, ist die Verkaufsfläche

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
                                                      5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
155 
Entwurf 
 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 6 
des Randsortiments durch die Obergrenze von 700 m² absolut beschränkt. Dieser Grenzwert 
orientiert sich an der Schwelle zur Großflächigkeit gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO. 
 
Außerdem soll den Gewerbetreibenden – analog zu der Regelung in den GE- und GI-Gebieten 
– auch in den Mischgebieten ausnahmsweise gestattet sein, ihre zentrenrelevanten Produkte 
vor Ort in baulich und flächenmäßig der Dienstleistungs- bzw. Produktionsstätte untergeordne- 
ten Verkaufsräumen bis 250 m² Verkaufsfläche anzubieten, wenn sie in einem funktionalen Zu- 
sammenhang zu den von ihnen hergestellten Gütern und Dienstleistungen stehen. Der Festset- 
zung Nr. 1.5 werden daher entsprechende Ausnahmetatbestände hinzugefügt. 
 
4.4 Erweiterter Bestandsschutz für den bestehenden Einzelhandel 
Der Einzelhandelsbesatz des Plangebiets ist bislang relativ gering (siehe Tabelle 1). Der Be- 
stand wird zum Teil durch die Regelungen nicht erfasst oder bleibt über die Ausnahmetatbe- 
stände auch weiterhin zulässig:  
- Im Gewerbegebiet fällt der Blumenhandel/Werkstattladen (Kesslerweg 38–42) unter die 
Ausnahmeregelung der Handwerkerklausel; 
- im Mischgebiet fällt die Einzelhandelsnutzung Papiere/Folien/Klebstoffe (Krögerweg 32) 
unter die Ausnahmeregelung der Handwerkerklausel; 
- im Mischgebiet bleiben Möbel/Büromöbel (Wohnen, Krögerweg 33–47) als nicht-
zentrenrelevantes Sortiment allgemein zulässig.  
 
Ein Teil der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe würde sich aufgrund der geänderten Festset- 
zungen künftig nur noch im Rahmen des Bestandsschutzes entwickeln können. Dies trifft auf 
folgende Betriebe zu: 
- Elektrowaren, Höltenweg 35, Gemarkung Münster, Flur 175, Flurstück 236 
- Baumaschinen/Werkzeuge, Höltenweg 55, Gemarkung Münster, Flur 175, Flurstück 257  
- Büromöbel, Kesslerweg 55, Gemarkung Münster, Flur 172, Flurstück 300 
 
Vorrangiges Ziel der Bebauungsplanänderung für die Gewerbe- und Industriegebiete des Gel- 
tungsbereichs ist es, die gewerblichen Bauflächen auch zukünftig Nutzungen mit relativ gerin- 
gerer Flächenproduktivität vorzuhalten. Aufgrund des bislang geringen Einzelhandelsbesatzes 
stellt die Sicherung des Status Quo das angemessene Mittel zur Erreichung dieses Ziels dar. 
Unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Belange und zur Vermeidung unbotmäßiger Härten 
werden den überplanten Betrieben daher angemessene Entwicklungsmöglichkeiten auf ihrem 
Baugrundstück zugestanden, ohne die oben beschriebenen, gebietsbezogenen Planungsziele 
aufzugeben. Die gebietsbezogenen Planungsziele können vor allem deshalb beibehalten wer- 
den, da die Erweiterungspotentiale für die Bestandsbetriebe durch die textlichen Festsetzungen 
entsprechend eingeschränkt sind. Vor diesem Hintergrund bleiben Änderungen und Erneue- 
rungen der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe allgemein zulässig. Erweiterungen vorhande- 
ner Anlagen, die den geänderten Festsetzungen widersprechen, sind jedoch nur einmal um 
10 % der bislang genehmigten Verkaufsfläche, höchstens jedoch um 100 m², ausnahmsweise 
zulässig, wenn keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind (siehe textliche 
Festsetzung Nr. 1.6). Diese ausnahmsweise Zulässigkeit von Verkaufsflächenerweiterungen 
soll bei notwendigen Bestandsanpassungen einen zusätzlichen Erweiterungsspielraum ermög- 
lichen, ohne gleichzeitig einer allgemeinen Ausweitung der Einzelhandelsnutuzung Vorschub 
zu leisten. 
 
 
5.   Auswirkungen auf die Umwelt  /  Umweltbericht gem. § 2 a BauGB

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
                                                      5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
155 
Entwurf 
 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 7 
Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die generellen, städtebaulichen Zielsetzun- 
gen nicht in Frage gestellt. Insoweit wird den generellen Planungszielen des Bebauungsplanes 
weiterhin Rechnung getragen.  
 
Gegenüber der bisherigen Rechtslage werden durch die Änderung des Bebauungsplanes keine 
zusätzlichen Eingriffe in Natur und Umwelt ermöglicht, erhebliche nachteilige Umweltauswir- 
kungen sind nicht zu erwarten. Es sind somit keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Belange 
des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, 
insbesondere der Schutzgüter des § 1 (6) Nr. 7 Baugesetzbuch durch die 
Bebauungsplanänderung beeinträchtigt werden. Von einem Umweltbericht wird entsprechend § 
13 BauGB abgesehen.  
Weitere Einzelheiten sind aus dem Bebauungsplan Nr. 155 ersichtlich. 
 
6.   Durchführungsmaßnahmen 
 
 
Zur Beurteilung der Auswirkungen der Planung auf die unterschiedlichen Bedürfnisse der Be- 
völkerung, - insbesondere auf die sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Bedürfnisse, die Be- 
lange der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen sowie die unterschiedliche 
Auswirkungen auf Frauen und Männer - wurden die zuständigen Ämter, Behörden und sonsti- 
gen Träger öffentlicher Belange beteiligt. Während dieser Behördenbeteiligungen sowie wäh- 
rend der Beteiligungen der Bürgerinnen und Bürgern im Planverfahren wurden keine weiteren 
Anhaltspunkte ersichtlich die eine nicht berücksichtigte Betroffenheit der verschiedenen Bevöl- 
kerungsgruppen erkennen lassen. 
 
Die Verwirklichung des geänderten Bebauungsplanes wird sich auf die persönlichen Lebens- 
umstände der im Plangebiet lebenden und arbeitenden Menschen zwar auswirken, nachteilige 
Auswirkungen in wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht sind jedoch nicht ersichtlich. Ein Sozial- 
plan ist daher nicht erforderlich. 
 
Diese Begründung dient gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch als Anlage zum Entwurf der  
5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 155: Gremmendorf – Gewerbegebiet Höltenweg 
   
Münster, 
Der Oberbürgermeister 
I.V. 
 
 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
   
 
Anhang 
 Münsteraner Sortimentsliste

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
                                                      5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
155 
Entwurf 
 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 8

V/0010/2007 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 155: Gremmendorf - Gewerbegebiet Höltenweg 
Kenntnisnahme des Entwurfes 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
03.05.2007 Bezirksvertretung Münster-Südost Bericht 
03.05.2007 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Die Verwaltung beabsichtigt den Entwurf der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 155: 
Gewerbegebiet Höltenweg öffentlich auszulegen. 
 
Der Bebauungsplan Nr. 155: Gewerbegebiet Höltenweg umfasst Gewerbe-, Industrie- und Mischgebiete 
sowie Reine und Allgemeine Wohngebiete. Es überwiegen Produktions-, Verwaltungs-, Büro-, Handels- 
und Handwerksbetriebe. Auf den gewerblichen und gemischten Bauflächen wirtschaften in untergeordne-
tem Umfang auch Einzelhandelsbetriebe. 
 
In den Industrie- und Gewerbegebieten gibt es Bestrebungen, bisher gewerblich genutzte Flächen und 
Gebäude durch Einzelhandelsbetriebe umzunutzen. Diese stadtstrukturell unerwünschten Umnutzungs-
prozesse sind auf der Grundlage der bestehenden Festsetzungen im Rahmen des rechtskräftigen Bebau-
ungsplanes Nr. 155 nicht hinreichend abzuwehren. Zurzeit sind hier Einzelhandelsbetriebe bis zu einer 
Geschossfläche von 1500 m² in der Regel zulässig.  
 
Das im Jahr 2004 vom Rat der Stadt Münster beschlossene Einzelhandelskonzept sieht jedoch vor, Ein-
zelhandelsnutzungen aus Gewerbe- und Industriegebieten weitgehend herauszuhalten. Um absehbare 
Fehlentwicklungen zu vermeiden und die Einzelhandelsentwicklung an die Ziele des Einzelhandelskon-
zepts anzupassen, ist es erforderlich, den Bebauungsplan zu ändern. Zur Sicherung der Planungsziele hat 
der Rat am 30.6.1993 einen Beschluss zur Änderung gefasst sowie am 5.4.2006 eine Veränderungssperre 
erlassen. 
 
Die vorliegende Änderung des Bebauungsplanes beinhaltet eine Änderung und Ergänzung der textlichen 
Festsetzungen und steuert so den Einzelhandel in den Gewerbe-, Industrie- und Mischgebieten und den 
erweiterten Bestandsschutzes für den bestehenden Einzelhandel.  
 
Die Festsetzungen für die Allgemeinen und Reinen Wohngebiete des Bebauungsplans bleiben unverän-
dert, da hier kein Handlungsbedarf besteht. Gleiches gilt für alle weiteren Festsetzungen des Bebauungs-
planes.  
 
Die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange und die Bürgeranhörung fanden im Herbst 
2006 statt.  
Vorlagen-Nr.: 
V/0010/2007 
Auskunft erteilt: 
Herr Winter / Herr Hülk 
Ruf: 
492 6130 / 6190 
E-Mail: 
Huelk@stadt-muenster.de 
Datum: 
21.03.2007 
Öffentliche Berichtsvorlage

2 
V/0010/2007 
 
Während der Bürgerbeteiligung wurde von einem Bürger angeregt, angesichts der steigenden Zahl von 
Bordellbetrieben im Plangebiet, hier regelnd einzugreifen, um potentielle Störungen für angrenzende Pro-
duktions- und Handwerksbetriebe auszuschließen. Nach bestehender Rechtslage sind Bordellbetriebe als 
sonstige Gewerbebetriebe nach BauNVO in Gewerbegebieten allgemein zulässig. Städtebauliche Gründe, 
die diesbezügliche Nutzungeneinschränkungen oder –auszuschlüsse hier rechtfertigen würden, sind auch 
nach eingehender Prüfung nicht erkennbar. Weitere Anregungen zur beabsichtigten Bebauungsplanände-
rung wurden nicht vorgetragen. 
 
Nähere Einzelheiten zum Entwurf der Änderung des Bebauungsplanes können den Anlagen entnommen 
werden. Für die Stadt Münster entstehen keine Kosten und keine Folgekosten. Die Offenlegung des Plan-
entwurfes soll im Frühjahr 2007 erfolgen. 
 
I.V. 
 
 
gez. 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1. Begründung 
2. Textliche Festsetzungen 
3. Plan (verkleinert)

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
  
5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 155 
Entwurf 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 1 
 
Anlage 2 zur 
Vorlage Nr. 10/2007 
 
Entwurf der 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 155 : Gremmendorf – Gewerbegebiet Hölten- 
weg 
 
Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr . 155 sollen wir folgt geändert bzw. ergänzt wer- 
den (fett): 
 
1 Textliche Festsetzungen 
 
1.1 In allen Baugebieten gelten die Vorschriften üb er die offene Bauweise. 
1.2 Gem. § 17 (5) BauNVO können in allen MI- und GE -Baugebieten von der Zahl der Vollgeschosse 
im Einzelfall Ausnahmen zugelassen werden, wenn die Geschossflächenzahl nicht überschritten 
wird. 
1.3 
 Für den Geltungsbereich des Beba uungsplans wird festgesetzt, dass die Baunutzungsverordnung 
in der Fassung vom 15.  09.  1977 (BGBl. I S. 1763) Gülti gkeit hat.  
1.4 In den Gewerbegebieten und in den Industriegebi eten sind Einzelhandelsbetriebe bzw. Ein- 
zelhandelsnutzungen unzulässig. 
 Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsnutzungen  bis 250 m² Verkaufsfläche als un- 
tergeordneter Betriebsteil eines Gewerbebetriebs, wenn die vertriebenen Waren in einem 
räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der auf dem Baugrundstück ausgeübten Produk- 
tion oder Dienstleistung stehen. Von den vorgenannten Begrenzungen kann in begründeten 
Einzelfällen abgewichen werden, sofern die Ziele des Einzelhandelskonzepts nicht beein- 
trächtigt werden. 
(§ 1 Abs. 5 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 9 BauNVO) 
 
1.5 In den Mischgebieten sind Einzelhandelsbetriebe  bzw. Einzelhandelsnutzungen nur mit 
nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gemäß „Münsteraner Sortimentsliste“ (siehe Anlage) 
zulässig. 
Ausnahmsweise zulässig ist die Ergänzung des Hauptsortiments mit zentrenrelevanten Sor- 
timenten gemäß „Münsteraner Sortimentsliste“ (siehe Anlage) auf bis zu 10 % der jeweiligen 
Verkaufsfläche, höchstens jedoch auf 700 m² Verkaufsfläche, wenn diese in einem funktio- 
nalen Zusammenhang zum Hauptsortiment stehen. 
Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsnutzungen mit zentrenrelevanten Sortimenten 
gemäß „Münsteraner Sortimentsliste“ (siehe Anlage) bis 250 m² Verkaufsfläche als unterge- 
ordneter Betriebsteil eines Gewerbebetriebes, wenn die vertriebenen Waren in einem räum- 
lich-funktionalen Zusammenhang mit der auf dem Baugrundstück ausgeübten Produktion 
oder Dienstleistung stehen. Von den vorgenannten Begrenzungen kann in begründeten Ein- 
zelfällen abgewichen werden, sofern die Ziele des Einzelhandelskonzepts nicht beeinträch- 
tigt werden. 
(§ 1 Abs. 5 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 9 BauNVO) 
1.6  Für die bestehenden Betriebe 
 -  Elektrowaren   Höltenweg 35, Gem. Münster, Flur  175, Flurstück 236, 
 -  Baumaschinen/Werkzeuge Höltenweg 55, Gem. Münst er, Flur 175, Flurstück 257 und 
 -  Möbel/Büromöbel  Kesslerweg 55, Gem. Münster, F lur 172, Flurstück 300), 
die nach der textlichen Festsetzung Nr. 1.4 unzulässig wären, gelten folgende Bestimmun- 
gen: 
Ausnahmsweise zulässig ist eine einmalige Erweiterung der genehmigten Verkaufsfläche 
um 10 %, höchstens jedoch um 100 m², wenn durch die Erweiterung keine negativen Aus- 
wirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. 
Änderungen und Erneuerungen baulicher Anlagen sind allgemein zulässig.  
(§ 1 Abs. 10 BauNVO)    
 
2  Baugestaltung 
 
2.1 WR- und WA-Baugebiete 
2.1.1 Die Außenwände aller Gebäude sind auf mind. 
 der Gesamtaußenwandfläche des Einzelhauses 
mit einem rotbraunen Steinmaterial zu verblenden.

Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
  
5. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 155 
Entwurf 
  –  Bebauungsplan Nr. 155 – 5. Änderung                   BEGRÜNDUNG / Seite 2 
 
2.1.2 Garagen sind nur mit Flachdach und nur im Auß enwandmaterial des zugehörigen angrenzenden 
Wohnhauses gestattet. 
2.1.3 Mülltonnen sind einzeln nur im oder am Haus, gruppenweise jedoch auch freistehend in festen 
Geschränken zulässig. 
2.1.4 Als Abgrenzung der vor der straßenseitigen Ba ugrenze liegenden Grundstücksflächen (Vorgarten- 
bereich) zum öffentlichen Straßenraum sind nur Kantensteine bis zu 10 cm Höhe gestattet. 
2.1.5 Bei Eckgrundstücken sind zur Abgrenzung der W ohngärten auch dunkelbraune Holzbretterzäune 
bis zu 1 m Höhe, jedoch nur im Abstand von mind. 50 cm von der Grenze zulässig. 
2.1.6 In Verbindung mit einer Hecke können hier jed och auch Drahtzäune bis zu 1 m Höhe zugelassen 
werden. 
2.1.7 Für das im südlichen Anschluss an das Grundst ück Bonifatiusweg 34 festgesetzte WA-Baugebiet 
kann bei Errichtung von Betriebsgebäuden von nicht störenden Gewerbebetrieben gem. 
§ 4 (3) 2 BauNVO ausnahmsweise eine Dachneigung von 15°  + 3°  zugelassen werden. 
 
2.2 GE-, GI und MI-Baugebiete 
2.2.1 Verwaltungs-, Geschäfts- und Wohngebäude sowi e Garagen dürfen nur ein Flachdach mit nicht 
sichtbarer Neigung tragen. 
2.2.2 Lager- und Werkgebäude können jedoch auch Däc her mit einer Neigung bis zu 15°  tragen. 
2.2.3 Bei Errichtung von Wohngebäuden im MI-Baugebi et sind die Absätze 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5 
und 2.1.6 der Festsetzung zur Baugestaltung im WR- und WA-Baugebiet zusätzlich anzuwenden. 
 
Zur Abgrenzung der privaten Grundstücksflächen zum öffentlichen Straßenraum und untereinander dür- 
fen Sicherheitszäune bis zu 2,20 m Höhe errichtet werden.   
 
1. Satzung 
Satzung der Stadt Münster gem. § 81 Landesbauordnung NW (Gestaltungssatzung) für den Geltungsbe- 
reich des Bebauungsplanes Nr. 155 „Gewerbegebiet Höltenweg“ vom 19.12.1985 
Der Rat der Stadt Münster hat am 18.12.1985 aufgrund des § 81 Landesbauordnung NW in Verbindung 
mit den §§ 4 und 28 Gemeindeordnung NW die nachstehende Satzung beschlossen. 
Diese Satzung gilt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 155 „Gewerbegebiet Höltenweg“. 
Anlagen der Außenwerbung (Werbeanlagen) 
1.1  Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistu ng zulässig, ausgenommen hiervon sind einzelne 
einheitlich gestaltete Hinweisschilder, die gruppenweise zusammengefasst sind. 
1.2  Großflächige Werbetafeln sind im gesamten Gelt ungsbereich unzulässig. 
1.3  Unzulässig sind alle reflektierenden und sich bewegenden Werbeanlagen, wie Laufschrift, 
Leuchtkörper, die in kurzen Abständen ein- bzw. ausgeschaltet werden oder ihre Farbe wech- 
seln. 
1.4  Werbeanlagen an Gebäuden sind pro Gebäudeseite  nur bis zu einer Höhe von 1,00 m und einer 
Länge von maximal 2/3 der jeweiligen Außenwand (höchstens jedoch 8,00 m) unterhalb der 
Traufe zulässig. Werbeausleger nur bis zu einer Größe von 1,5 qm. 
1.5  Werbeanlagen an baulichen Anlagen, die keine G ebäude sind (Schornsteine, Dachaufbauten, 
Pylone usw.) sind nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie eine Größe von 5,0 m nicht überschrei- 
ten.