Immobilienmanagement der Stadtverwaltung Köln / AN 0197/2017

Gebäude mit Verwaltungsnutzung bei der Gebäudewirtschaft 
Wirtschaftseinheit Objekt Fläche 
Eigentum € / 
Anmietung (A) 
11002 An St. Adelheid 2-8 766,61 m² E
11003 Antwerpener Str. 19- 976,22 m² E
11004 Athener Ring 4 18.522,81 m² E
11005 Athener Ring 5 874,30 m² E
11006 Lessingstr. 4 380,05 m² E
11010 Eifelwall 3 462,95 m² E
11016 Josefstr. 57 1.516,63 m² E
11017 Genovevastr. 64-66 u 4.386,26 m² E
11020 Hauptstr. 85 5.118,57 m² E
11022 Historisches Rathaus 7.912,53 m² E
11024 Josef-Haubrich-Hof 1 11.476,68 m² E
11025 Josef-Haubrich-Hof 2 7.270,06 m² E
11026 Kalker Hauptstr. 247 12.801,58 m² E
11027 Laurenzplatz 1-3 7.054,01 m² E
11028 Laurenzplatz 4 1.466,94 m² E
11030 Liebigstr. 120 2.841,08 m² E
11031 Liebigstr. 120 b 1.491,83 m² E
11033 Lungengasse 13-17 666,86 m² E
11039 Neumarkt 15-21 5.703,76 m² E
11040 Turmstr. 3-5 4.472,60 m² E
11045 Rathaus Spanischer B 10.715,99 m² E
11049 Vogelsanger Str. 28- 1.608,51 m² E
11051 Walther-Rathenau-Str 346,64 m² E
12027 Friedrich-Ebert-Ufer 11.061,99 m² E
12064 Pariser Platz 1 5.969,24 m² E
12088 Wiener Platz 2a 15.428,25 m² E
12092 In den Reihen 16 4.225,33 m² E
13001 Frankfurter Str. 350 4.050,59 m² E
13003 Luxemburger Str. 93 974,70 m² E
13004 Scheibenstr. 13a 5.366,00 m² E
21261 Johann-Bensberg-Str. 743,00 m² E
11001 Am Hof 50 Erbbauzins 311,50 m² A
11043 Severinstr. 15 Erbba 454,32 m² A
12000 Stadthaus Willy-Bran 123.749,30 m² A
12002 Agrippastr. 13 1.257,36 m² A
12003 Alte Brühler Str. 12 64,00 m² A
12005 Am Justizzentrum 1-7 75,28 m² A
12007 Appellhofplatz 23-25 4.308,17 m² A
12008 Auf der Ruhr 7 213,18 m² A
12018 Buchheimer Str. 64-6 579,21 m² A
12030 Gülichplatz 3 4.536,17 m² A
12041 Helmholtzstr. 76 258,00 m² A
12048 Im Mediapark 7 (Bloc 2.607,82 m² A
12059 Neumarkt 13 550,00 m² A
12060 Neumarkt 23/Thiebold 1.624,00 m² A

Gebäude mit Verwaltungsnutzung bei der Gebäudewirtschaft 
Wirtschaftseinheit Objekt Fläche 
Eigentum € / 
Anmietung (A) 
12066 Blaubach 11-13 2.688,87 m² A
12069 Richartzstr. 2-4 2.390,00 m² A
12071 Riphanstr. 9 70,53 m² A
12074 Schillingsrotter Str 802,61 m² A
12077 Stolberger Str. 11 / 17.534,35 m² A
12082 Venloer Str. 419-421 5.037,65 m² A
12087 Wichterichstr. 1 408,00 m² A
12094 Neusser Str. 450 17.443,89 m² A
12099 Schaevenstr. 1b 354,21 m² A
12100 Rolshover Str.11 476,80 m² A
12102 Aachener Str. 220 10.451,60 m² A
12104 Am Justizzentrum 6 4.593,54 m² A
12106 Ottmar-Pohl-Platz 1 47.422,74 m² A
12107 Max-Glomsda-Straße 4 3.401,29 m² A
12108 Subbelrather Str. 24 536,41 m² A
12109 Heumarkt 64-66 370,00 m² A
12111 Im Mediapark 6 689,27 m² A
12113 Florenzer Straße 32 308,52 m² A
12116 Josefstr. 14 489,58 m² A
12117 Heumarkt 14 7.120,23 m² A
12119 Julius-Bau-Straße 2 339,38 m² A
12120 Ebertplatz 2 1.402,14 m² A
12121 Ludwigstr. 8 6.204,83 m² A
12122 Enggasse 2 7.920,33 m² A
12123 Gürzenichstr. 6-16 1.267,46 m² A
12124 Jakordenstr. 18-20 289,01 m² A
12125 Gottfried-Hagen-Str. 36 1.798,20 m² A
12126 Neusser Str. 155 3.950,11 m² A
12127 Unter Goldschmied 795,96 m² A
12129 Bergischer Ring 35-39 715,85 m² A
12130 Ottoplatz 1 15.587,00 m² A
12131 Ebertplatz 1 275,82 m² A
12132 Archiv Steinweg 8 900,00 m² A
12133 Obenmarspforten 21 373,00 m² A
91317 Weyertal 76, Desinfektion 115,79 m² A

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
I/11/110/4 
 
Vorlagen-Nummer  24.03.2017 
 0913/2017 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales 27.03.2017 
 
Immobilienmanagement der Stadtverwaltung Köln /  AN 0197/2017 
Anfrage gem. § 4 der Geschäftsordnung des Rates durch die Fraktionen CDU und Grüne 
 
Die obige Anfrage der Sitzung vom 06.02.2017 wird durch die Verwaltung wie folgt beantwor-
tet: 
 
 
 
Frage 1: 
Verfügt die Verwaltung über ein strategisches Büroimmobilienmanagement für den eigenen 
Bedarf und wenn ja, wie ist dieses ausgestaltet? 
 
Antwort: 
 
Gemäß Vorwort der Anfrage beziehen sich die Fragestellungen auf den Büroraumbedarf der 
städtischen Kernverwaltung. 
Die Aufgabenstellung hinsichtlich des Büroraumbedarfes der Kernverwaltung ist durch zwei 
unterschiedliche Kriterien gekennzeichnet. 
Einerseits die strategische Ausrichtung des aktuellen und zukünftigen Raumbedarfes sowie 
die interne Flächenverteilung innerhalb der Kernverwaltung, andererseits die Beschaffung 
und Unterhaltung der hierzu notwendigen Flächen und Liegenschaften. 
 
Es ist daher zu unterscheiden zwischen der strategischen Büroraumplanung und der strate-
gischen Immobilienbewirtschaftung. 
 
Strategische Büroraumplanung: 
 
Hinsichtlich der Bedarfsentwicklungen und der perspektivischen Anpassungen an die Verän-
derungen der Büroraumgestaltung (moderne Büroraumstrukturen, IuK Entwicklungen etc.) ist 
seit 2003 die Zentrale Raumorganisation beim Amt für Personal, Organisation und Innovation 
zuständig. Sie berät die Stadtspitze hinsichtlich der weiteren strategischen Ausrichtung, be-
wirtschaftet das notwendige Finanzbudget und setzt im Innenverhältnis zu den Nutzerdienst-
stellen raumdispositive Maßnahmen um. Im Einzelnen werden folgende Aufgaben wahrge-
nommen: 
 
Interne Wahrung der Flächeneffektivität  
Wahrung der bedarfs- und aufgabenbezogenen Nutzung der Ressource Büroraum durch die 
Ämter der Kernverwaltung, aber auch Bewertung neuer Immobilien hinsichtlich der Wirt-

2 
 
schaftlichkeit (Verhältnis reine Nutzfläche/Mietfläche) und Variabilität. 
Das Zentrale Raummanagement verfügt hierzu gegenüber den organisatorischen Bereichen 
-zur Wahrung der Wirtschaftlichkeit- über ein Direktivrecht.  
 
Verteilung der Büroraumflächen innerhalb der angemieteten Gesamtfläche 
Anpassungen der jeweiligen Büroraumflächen der angeschlossenen Dienststellen an organi-
satorische Entwicklungen. 
 
Entwicklung von Büroraumstandards und neuen Raumkonzeptionen 
Anpassungen an neue IuK-Lösungen und Veränderungen der Anforderungen der Arbeitswel-
ten (mobiles Arbeiten, Table-Sharing, moderne Büroraumkonzepte). 
Wahrung einheitlicher Standards bei den angeschlossenen Dienststellen. 
 
An- / Abmietungsaufträge gegenüber dem Dienstleister Gebäudewirtschaft  
Das ZRM fungiert als Zentralmieter für alle Büroflächen der Kernverwaltung. Hierbei erfolgt 
die strategische Beurteilung der zukünftigen Standorte (Lage und Größe) unter Berücksichti-
gung der Entwicklungen (insbesondere Stellen- / Personalentwicklung). 
 
Auftraggeber für bauliche Maßnahmen (nicht Instandsetzung) 
Erweiterungen, Umbauten und Renovierungen aufgrund von Nutzerwünschen 
 
Vertreter der Nutzerinteressen (Ämter) gegenüber der eigenbetriebsähnlichen  Einrich-
tung 26 
Bündelung der Fachlichkeit zur nachhaltigen Interessenvertretung („auf Augenhöhe“) gegen-
über 26. 
 
Zentrale Mittelbewirtschaftung 
Prüfinstanz (Mietabrechnung und Rechnungsstellung bei baulichen Maßnahmen) zwischen 
städtischem Haushalt und dem Wirtschaftsplan der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung Ge-
bäudewirtschaft. 
Insoweit auch bedarfsgerechte Budgetanmeldung im Haushaltsplan sowie aufwandsgerechte 
Verteilung der Flächenverbrauche der Ämter auf die jeweiligen Teilpläne. 
 
 
Strategisches Immobilienmanagement: 
 
Empfänger der aus den vorgenannten Aufgaben resultierenden Zielsetzungen ist im Regelfall 
die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, die als Auftragnehmer und Service-Dienstleister die 
Bedarfsflächen im Rahmen des Sondereigentums oder adäquate Anmietungen sicherstellen 
muss.  
Somit obliegt der Gebäudewirtschaft auch die Sondierung des Immobilienmarktes nach Neu- 
oder Ersatzanmietungen, die Bewertung des eigenen Portfolios im wirtschaftlichen Sinne 
sowie Wirtschaftlichkeitsberechnungen hinsichtlich von Anmietungen versus Eigenbauten. 
 
Die Problemstellungen bei erfolgten und zurückgestellten Anmietungen aus jüngster Vergan-
genheit machen einen Handlungs- und Optimierungsbedarf deutlich. Dieser wird aufgrund 
der erkennbar steigenden Flächenbedarfe und den knapper werdenden Büroflächen ver-
schärft. Es bedarf der Weiterentwicklung des strategischen, gesamtstädtischen Immobilien-
managements, welches nicht nur die Gebäudewirtschaft sondern auch alle anderen Stake-
holder (bspw. das Liegenschaftsamt) umfasst. 
Eine ganzheitliche Betrachtung des vorhandenen Gebäudebestands ist notwendig, um Wert-
schöpfungspotentiale zu identifizieren und zu realisieren. Durch Bündelung aller vorhande-
nen Daten sowie Wirtschaftlichkeitsberechnungen und objektbezogene Einzelanalysen wäre

3 
 
eine Immobilienstrategie im gesamtstädtischen Interesse unter Berücksichtigung von ggfls. 
konkurrierenden städt. Belangen möglich.  
Eine strategische Ausrichtung sollte daher keinesfalls nur Büroimmobilien umfassen, sondern 
auch die weiteren Nutzungsarten berücksichtigen, da in den Gebäuden gemeinschaftliche 
Nutzungen existieren. 
 
Vor diesem Hintergrund soll ein entsprechendes Strategiekonzept erarbeitet werden. Der 
Auftakttermin mit den beteiligten Dienststellen ist anberaumt. Aktuell wurde 26 von der Zent-
ralen Raumorganisation beauftragt, eine Marktsondierung des innerstädtischen Immobilien-
marktes vorzunehmen, um Alternativen für die zurückgestellten Anmietungen ausfindet zu 
machen. 
 
 
Frage 2: 
Wie groß ist der derzeit von der sog. „Kernverwaltung“ genutzte Immobilienbestand differen-
ziert nach Miet- und Eigentumsflächen, für welche Zwecke werden Flächen genutzt und auf 
welche Standorte sind diese verteilt? 
 
Antwort: 
Die Mietflächen für Verwaltungsnutzung betragen mit Stand 31.12.2016  463.839 m², davon 
in: 
- Eigentumsobjekten: 156.652 m² 
- Anmietungen: 307.187 m². 
Die beigefügte Liste enthält alle Objekte, die bei der GW für Verwaltungsnutzung eingestuft 
sind. Hierzu zählen auch Flächen der VHS, Bibliotheken, Familienberatungen, Betriebshöfe, 
ZAB, Wohnungen, aber auch Nutzungen durch Jobcenter und Staatsanwaltschaft. Ferner 
Büroflächen, die früher einmal für städt. Bürozwecke genutzt wurden, aber aus unterschiedli-
chen Gründen weiterhin im Bestand der Gebäudewirtschaft sind und z.B. an Vereine vermie-
tet sind. 
 
Das zentrale Raummanagement hat derzeit von den oben genannten Kapazitäten eine Ge-
samtfläche von 251.575,80 m² für den Büroraumbedarf der Kernverwaltung von der Gebäu-
dewirtschaft übernommen. Hiervon entfallen 235.686,67 m² auf eine oberirdische Nutzfläche 
(Büroräume, Gemeinschaftsflächen, Besprechungsräume etc; auch Ratssäle) und 15.889,14 
m² auf Keller- und Archivflächen. 
 
Eine genaue Auflistung aller von der Gebäudewirtschaft als Verwaltungsgebäude geführten 
Objekte, unterteilt nach Anmietungs- und Eigentumsimmobilien mit den jeweiligen Nutzern, 
ist als Anlage 3 beigefügt. Dabei wurden die durch die Zentrale Raumorganisation genutzten 
Liegenschaften farblich gekennzeichnet. 
 
 
 
Frage 3: 
Auf welche Weise und für welche Zeiträume werden der aktuelle Raumbedarf sowie dessen 
zukünftige Entwicklung ermittelt? 
 
Antwort: 
 
Der Gesamtflächenbedarf der Kernverwaltung ist im Wesentlichen kongruent mit der Ent-
wicklung des Stellenplans. Das heißt, Änderungen des Stellenplans stellen grundsätzlich die 
Indikatoren für die strategische Gesamtbetrachtung dar.

4 
 
 
Zwar bezieht sich der tatsächliche Bedarf de facto auf eingestelltes bzw. vorhandenes Per-
sonal, zur strategischen Planung kann jedoch nur der Stellenansatz maßgeblich sein. Eine 
Konzeption auf Basis der tatsächlichen „Kopfzahl“ wäre zwar evtl. wirtschaftlich wünschens-
wert, würde aber in der Praxis bedeuten, dass eine Reaktion erst dann erfolgen kann, wenn 
der Bedarfsfall bereits eingetreten ist. 
 
Weitere Parameter stellen die vorhandenen und zu erwartenden Teilzeitquoten, die weitere 
Entwicklung der Ausbildungsanforderungen und nicht zuletzt die personellen Entwicklungen 
der Arbeitsplätze, die nicht durch den Stellenplan abgebildet sind (bspw. Fraktionen, Lehr-
kräfte bei 40, externe Nutzungen städtischer Flächen) dar. 
 
Insoweit ist eine enge Verzahnung der Raumorganisation mit den Organisationsbereichen 
bei 11, aber auch den Verwaltungsbereichen der Nutzerdienststellen erforderlich. 
 
Die Flächenänderungen analog der Stellenentwicklung kann der folgenden Grafik entnom-
men werden, die die prozentuale Steigerung der Stellen der Kernverwaltung den Flächen-
mehrungen gegenüberstellt. Basisjahr ist das Jahr 2010, mit einer damaligen Nutzfläche (oh-
ne Keller- u. Archivfläche) von 213.270,08 m² gegenüber den bei Frage 2 genannten aktuel-
len 235.686,67 m². 
 
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Stellen- Zuwachs
%
Flächen- Zuwachs
%
 
 
Ersichtlich ist, dass bis zum Jahr 2014 der Flächenbestand zeitnah den Stellenentwicklungen 
angepasst werden konnte. Die erheblichen Stellenzusetzungen in den Jahren 2015 und zum 
Stellenplan 2016/2017 waren jedoch –nicht zuletzt aufgrund der Flüchtlingssituation- nicht 
frühzeitig absehbar.  
 
Aus diesen Gründen besteht derzeit weiterhin ein erhebliches Bedarfspotential.  
Eine kurzzeitige Entspannung erfolgt erst dann, wenn die Gebäudewirtschaft das neue Do-
mizil Köln-Triangel in Gänze bezogen hat. Weiterhin steht ab Anfang 2018 die Neuanmietung 
an der Dillenburger Str. 54-66 mit rd. 13.000 m² Gesamtfläche zur Verfügung. 
 
Dennoch sind auch darüber hinaus weitere Raumbedarfe absehbar. Hierbei handelt es sich 
jedoch um eine Hypothese, da die tatsächliche Stellenentwicklung nicht mit Sicherheit vor-
hergesagt werden kann. Insoweit kann die Raumorganisation nur von qualifizierten Schät-
zungen ausgehen. Bei einer Annahme, dass sich der die Büroflächen der Kernverwaltung 
betreffende Stellenumfang in den Jahren 2018 und 2019 gegenüber dem Stellenumfang von 
2017 um jeweils weitere 300 Stellen erhöht (wesentlich geringere Steigerung als in den Jah-
ren 2014-2016), ist dennoch von einem zusätzlichen Bedarf von weiteren rd. 13.000 m² Ge-
samtfläche auszugehen. Ggf. notwendige Ersatzflächen für heute bereits genutzte Objekte 
(Abmietungen, Sanierungen etc.) sind dabei nicht berücksichtigt.

5 
 
Entsprechend wurde die Gebäudewirtschaft aktuell von der Zentralen Raumorganisation zur 
weiteren Sondierung des Kölner Büromarktes beauftragt. 
. 
Soweit sich die Entwicklung des Stellenplans nicht grundsätzlich verändert, ist weiterhin von 
steigenden Bedarfsflächen auszugehen. 
 
 
Frage 4: 
Welche städtischen Dienststellen sind mit welcher Funktion mit der Bewirtschaftung des Bü-
roraumbedarfes beauftragt? 
 
Antwort: 
Die Beauftragung erfolgt gegenüber der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln. 
Direkte Schnittstelle stellt das dortige Kundencenter gegenüber dem Zentralen Raumma-
nagement dar. 
 
In der Gebäudewirtschaft unterliegt die Aufgabenwahrnehmung insbesondere den Objekt-
centern „Verwaltungsgebäude Eigentum“ und „Verwaltungsgebäude Anmietungen“ -wobei 
Beauftragungen durch das Zentrale Raummanagement nur einen Teilbereich darstellen- mit 
folgenden Schwerpunkten: 
- Vorbereitung von strategischen Entscheidungen über die von der Gebäudewirtschaft zu 
unterhaltenden Objekte 
- Entwicklung, Vorbereitung und Umsetzung von Entscheidungen zur Verwertung der nicht 
mehr benötigten Objekte 
- Entwicklung, Vorbereitung und Umsetzung von Ankaufsentscheidungen 
- Standort- und Flächenakquisitionen  
- Markt-, Objekt- und Standortanalysen 
- Eigenverantwortliche Abwicklung des Grundstücksverkehrs (Verkäufe, Ankäufe, Erbbau-
rechte) 
- Vorbereitung, Ausschreibung und Umsetzung von Investorenmodellen 
- Entwicklung, Ausgestaltung und Bewertung von Vertragswerken (Kauf-, Erbbau-, und 
Wohnungseigentumsgesetz, Mietverträge) 
- Durchführung von Investitionsvergleichen und Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen 
- Entwicklung und Implementierung von Standardabläufen und –verfahren zur rechtssiche-
ren Abwicklung von Grundstücksverkehrsgeschäften 
- Beobachtung und Analyse des allgemeinen Immobilienmarktes 
 
 
Frage 5: 
Wie hoch ist das derzeitige Mietaufkommen für die genutzten Büroflächen und wie wird des-
sen Entwicklung eingeschätzt? 
 
Antwort: 
Die im Sondervermögen der GW geführten oder extern angemieteten Flächen werden den 
Nutzerdienststellen seit dem 01.01.2015 zu einem von der Objektkategorie abhängigen Flä-
chenverrechnungspreis (FVP) zur Verfügung gestellt.  
Der FVP für 2017 beträgt für die Sparte Verwaltungsgebäude 13,81 Euro/kalt je Quadratme-
ter. 
Für die Büroflächen der Kernverwaltung werden in Summe inklusiv der entstehenden Ne-
benkosten (Energie, Heizung, aber auch Servicedienste und Bewachung) zurzeit monatl. 
4.353.457,72 Euro (52.241.495,04 Euro jährl.) aus dem städtischen Haushalt über die Zent-
rale Raumorganisation in den Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft transferiert. 
Es ist davon auszugehen, dass das Mietaufkommen in den nächsten Jahren weiterhin stei-

6 
 
gen wird. Ursächlich sind neben den weiteren zusätzlichen Flächen zur Deckung der Bedarfe 
die bereits heute bekannten Steigerungen des Flächenverrechnungspreises (letztlich auch 
abhängig von den steigenden Marktpreisen bei Neuanmietungen) sowie die Entwicklung der 
Betriebskosten. 
 
 
Gez. Dr. Keller