Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.09.2020

Zwischenbericht 
 
zum 30.09.2020

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen l aut vorläufiger Gewinn- und Ver- 
lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2020 
 
2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2020 
 
3. Erläuterungen zum Bericht 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.09.2020

1. 
Gewinn- und 
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute- 
Rechnung * 2020 rungen 
ergebnis- 
01.01.-30.09.2020 zeitanteilig bezogen Pos. 
T€ T€ T€ 
1. Umsatzerlöse aus 
a) der Hausbewirtschaftung 211.773 208.919 2.854 1
b) der Betreuungstätigkeit 
b) - Baubetreuungstätigkeit 21.352 36.311 -14.959 
b)  - Energiebetreuungstätigkeit 13.878 12.919 959 
b) - sonstigen Serviceleistungen 2.821 3.658 -837 
c) anderen Lieferungen und Leistungen 838 2.833 -1.996 
Umsatzerlöse gesamt 250.661 264.640 -13.979 
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen  
a) Nebenkosten -5.166 -2.603 -2.563 1
b) Betreuungstätigkeit 2.399 0 2.399 
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen g esamt -2.767 -2.603 -164 
3. andere aktivierte Eigenleistungen 2.469 5.690 -3.220 3
4. sonstige betriebliche Erträge 
a) Veräußerungserträge 873 0 873 4
b) übrige betriebliche Erträge 427 1.995 -1.568 
sonstige betriebliche Erträge gesamt 1.301 1.995 -695 
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
a) Betriebskosten 44.795 43.047 -1.748 
b) Instandhaltung 44.838 54.829 9.991 5
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 4 6.815 45.082 -1.733 
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 136. 448 142.958 6.510 
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus 
a) Baubetreuungstätigkeit 18.285 31.807 13.522 2
b) Energiebetreuungstätigkeit 13.796 12.919 -877 
c) sonstigen Serviceleistungen 2.361 3.029 668 
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 34.441 47 .754 13.313 
7. Personalaufwand 
a) Löhne und Gehälter 24.895 26.351 1.456 
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für 
 Altersversorgung und Unterstützung 8.897 8.690 -207 
Personalaufwand gesamt 33.792 35.041 1.248 
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenständ e 
des Anlageververmögens und Sachanlagen 17.875 18.658 782 
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 10.968 9.227 -1.741 
Betriebsergebnis 18.139 16.084 2.055 
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.754 1.546 208 
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 24 459 -435 
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 18.263 21.061 2.798 6
13. Steueraufwand / -erstattung -12 0 12 
Finanzergebnis -16.496 -19.056 2.560 
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 1.643 -2.972 4.616 
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 9.221 0 9.221 
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich 
für das 1. - 3. Quartal 2020 10.864 -2.972 13.836 
* Sachstand Oktober 2020 
Z w i s c h e n b e r i c h t 
2
7

3. Erläuterungen zum Bericht 
 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfol gsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol- 
genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
• Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
• Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
• Andere aktivierte Eigenleistungen 
• Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
• Erträge aus anderen Finanzanlagen 
• Personalaufwand 
• Abschreibungen 
• Sonstiger betrieblicher Aufwand 
 
per 30.09.2020 1) 2) 
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig 
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen 
- Immaterielle Anlagen 403 0,02 0 394 0,02 0 9 2,20 
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen 
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 1.9 17.038 90,75 0 1.776.427 89,21 0 140.611 7,92 
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter / 
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 37.628 1,78 0 36.992 1,86 0 636 1,72 
- Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 24.457 1 ,16 0 27.434 1,38 0 -2.977 -10,85 
- Finanzanlagen 41.303 1,96 0 41.178 2,07 0 125 0,30 
Anlagevermögen 2.020.828 95,67 0 1.882.426 94,53 0 138.403 7,35 
- Vorräte 69.739 3,30 69.739 73.947 3,71 73.947 -4.208 -5,69 
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 21.7 96 1,03 21.796 27.758 1,39 0 -5.962 -21,48 
- Liquide Mittel 0 0,00 0 6.612 0,33 0 -6.612 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 30 0,00 30 521 0,03 521 -491 -94,20 
Umlaufvermögen/RAP 91.565 4,33 91.565 108.838 5,47 74.468 -17.273 -15,87 
2.112.393 100,00 91.565 1.991.264 100,00 74.468 121.130 6,08 
Kapital 
- Stammkapital 1.000 0,05 0 1.000 0,05 0 0 0,00 
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 183.3 50 8,68 0 177.870 8,93 0 5.479 3,08 
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 2.573 0,13 0 -2.573 0,00 
Eigenkapital i.e.S. 184.350 8,73 0 181.443 9,11 0 2.907 3,08 
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 386.814 18,31 0 360.963 18,13 0 25.850 7,16 
Eigenkapital i.w.S. 571.163 27,04 0 542.406 27,24 0 28.757 5,30 
- Rückstellungen 108.403 5,13 108.403 105.068 5,28 105.068 3.335 3,17 
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.272.472 60,24 1 1.130.189 56,76 65.614 142.284 1 2,59 
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 1.086 0,05 1.086 0 0,00 0 1.086 0,00 
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 16.903 0,80 0 12.362 0,62 12.362 4.541 36,73 
- Erhaltene Anzahlungen 67.528 3,20 67.528 68.299 3,43 68.299 -770 -1,13 
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 74.838 3,54 68.564 132.941 6,68 50.335 -58.103 -43,71 
Fremdkapital 1.541.230 72,96 245.583 1.448.857 72,76 301.677 92.373 6,3 8 
2.112.393 100,00 245.583 1.991.264 100,00 301.677 121.130 6,08 
1) Sachstand Oktober 2020 
2) geprüfter und testierter Jahresabschluss 
Veränderung 
vorläufig 
31.12.2019 
2.   Entwicklung der Vermögenslage per 30.09.2020

1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR 2,9 Mio. höheren Umsatzerlöse aus 
der Hausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen aus der unterjährig nicht-linea- 
ren Bearbeitung der Abrechnungen, da erfahrungsgemäß insbesondere die Energie- 
kosten verstärkt in der 2. Jahreshälfte – hier das 3. Quartal 2020 - auf die Nutzer um- 
gelegt werden. Bedingt durch die verstärkte Abrechnung von Heiz- und sonstigen Be- 
triebskosten aus Vorjahren im dritten Quartal ergibt sich zum 30.09.2020 bei den un- 
fertigen Leistungen im Bereich der Nebenkosten eine überplanmäßige Bestandsver- 
minderung. 
 
2 Die Abweichungen bei den Erlösen aus Baubetreuungstätigkeit (EUR -15,0 Mio.) wer- 
den durch korrespondierende Abweichungen bei den Aufwendungen aus Baubetreu- 
ungstätigkeit (EUR 13,5 Mio.) nahezu kompensiert und sind damit weitgehend ergeb- 
nisneutral. 
 
3 Ursache für die Abweichung der aktivierten Eigenleistungen von rd. EUR -3,2 Mio. ist 
vor allem ein nicht-linearer Verlauf der unterjährigen Investitionen: Vom anteilig ge- 
planten Budget von EUR 225,8 Mio. wurden im 1. bis 3. Quartal 2020 bislang EUR 
161,3 Mio. ausgegeben (vgl. 3.2.). Für das Gesamtjahr 2020 wird die volle Ausschöp- 
fung des Investitionsbudgets erwartet. 
 
4 Der für 2019 geplante Verkauf des Grundstücks Bürgerstr. 2 wurde in 2020 umge- 
setzt. Außerdem wurde ein Teil des Grundstücks Am Pistorhof veräußert. 
 
5 Das zeitanteilige Instandhaltungsbudget 2020 i. H. v. EUR 54,8 Mio. beinhaltet neben 
dem Budget für die Substanzerhaltung (EUR 42,5 Mio.) auch ein Teil-Budget für den 
Abbau des Instandhaltungsstaus (EUR 11,0 Mio.). Für die Toilettensanierung an 
Schulen und die Schulhofbegrünung werden zusätzlich EUR 1,3 Mio. bereitgestellt. 
 
Das zeitanteilige Budget für die Substanzerhaltung wurde zum 30.09.2020 voll aus- 
geschöpft. Die derzeitigen Minderaufwendungen beziehen sich auf den Budgetansatz 
für den Abbau des Instandhaltungsstaus, aus dem auch Risiken abgedeckt werden, 
die mit der Betreiberverantwortung einhergehen (Brandschutzauflagen, Schadstoffbe- 
seitigung etc.). Entsprechende Rückstellungs-Dotierungen erfolgen wie auch in den 
Vorjahren im Rahmen der Jahresabschlussarbeiten. 
 
6 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (EUR 2,8 Mio.) haben 
einen Mengen- und einen Preiseffekt. Zum einen wurden aufgrund der geringeren In- 
vestitionstätigkeit im 1. bis 3. Quartal weniger Darlehen als geplant aufgenommen 
(vgl. hierzu 3.2.). Zum anderen liegen die abgeschlossenen Zinskonditionen unter 
den Planansätzen. 
 
7 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 1. bis 3. Quartal 2020 schließt mit einem 
vorläufigen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von EUR + 1,6 Mio.  
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge- 
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-

tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu- 
dem der Wegfall der Abführung an den städtischen Haushalt und die Einführung ei- 
nes Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigenbetriebsähnlicher Ein- 
richtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern- 
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus 
Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine beson- 
dere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungs- 
mittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen 
und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberück- 
sichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchgewinne der Gebäudewirtschaft aus der Veräu- 
ßerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden 
Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Be- 
schlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah- 
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an 
den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2020 beträgt lt. Wirtschaftsplan insge- 
samt rd. EUR 73,1 Mio., anteilig für das 1. bis 3. Quartal 2020 EUR 54,8 Mio. 
Dem stehen nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwendungen i. H. 
v. EUR 44,8 Mio. gegenüber. 
 
 Der Verkauf des Grundstücks Bürgerstr. 2 war für 2 019 geplant, wurde jedoch 
erst in 2020 umgesetzt (Verkaufspreis: EUR 0,9 Mio., Buchwert: EUR 15,8 Tsd.). 
Außerdem wurde ein Teilstück des Grundstücks Am Pistorhof veräußert (Ver- 
kaufspreis: EUR 77,9 Tsd., Buchwert: EUR 64,9 Tsd.). 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 30.09.2020: 
 
 GuV  
 Jan. – Sep . 20 20  
 EUR Mio.  
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit   
(vor Ergebnisausgleich)  1,6 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung  -    1,6  
     modifiziert / bereinigt um   
• Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel  9,9  
• Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,9  
   
Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft 
gegenüber der Kernverwaltung (Saldo) +   9,2 +    9,2

Ergebnis für das 1. bis 3. Quartal  2020  nach  
(modifiziertem) Ergebnisausgleich  10,8 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver- 
waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrek- 
tur der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwi- 
schenberichterstattung für das 1. bis 3. Quartal 2020 liegen die hierfür notwendigen 
Sparteninformationen noch nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmä- 
ßige Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modi- 
fizierter vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.09.2020 
 
Umsetzung der geplanten Investitionen 
 
Für 2020 sind Bauinvestitionen i. H. v. EUR 301,0 Mio. angemeldet. Umgesetzt wurden 
zum 30.09.2020 EUR 161,3 Mio., was 53,6 % des Gesamtplanansatzes bzw. 71,5 % 
des anteiligen Planansatzes entspricht (vgl. hierzu auch 3.1.(3)). Unter Berücksichtigung 
der auf die Grundstücke mit Geschäftsbauten etc. entfallenden Abschreibungen ergibt 
sich beim Grundvermögen ein Nettovermögenzuwachs von rd. EUR 140,6 Mio.  
 
Kreditaufnahme  
 
Für das Jahr 2020 sind Kreditaufnahmen von EUR 361,5 Mio. geplant, wovon  
EUR 61,3 Mio. die Umschuldung bestehender Darlehen betreffen. 
 
Aufgrund der getätigten Bauinvestitionen (EUR 161,3 Mio.), des Grundstücksankaufs 
Neue Sandkaul (EUR 38,0 Mio.) und der im 1. bis 3. Quartal 2020 umgeschuldeten Kre- 
dite (EUR 50,0 Mio.) wurde im Berichtszeitraum eine Fremdkapitalaufnahme in Höhe 
von insgesamt EUR 215,0 Mio. erforderlich. Unter Berücksichtigung der planmäßigen 
Tilgungen ergeben sich zum 30.09.2020 im Saldo um EUR 142,3 Mio. erhöhte Verbind- 
lichkeiten gegenüber Kreditinstituten. 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.09.2020 beträgt EUR 2,1 Mrd. Bezogen auf die um 
die passivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine be- 
reinigte Eigenkapitalquote von 10,68 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalan- 
teil von 30 % wird unterschritten. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilan- 
zielle Eigenkapitalausstattung konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwen- 
digkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitge- 
hender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenka- 
pitalquote führen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 21.12.2020 
 3528/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 25.01.2021 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.09.2020 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30. September 2020 ist fertiggestellt 
und wird dem Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
 
Anlage: 
 
Anlage 1 – Zwischenbericht Betriebsausschuss III 2020 
 
Gez. Greitemann