Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet Ehrenfeld Ost

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Amt für Stadtentwicklung und Statistik
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Willy-Brandt-Platz 2
50679 Köln
T: 0221 221-30901
soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de
Unsere Sprechzeiten
Montag bis Donnerstag 9 – 15 Uhr
Freitag 9 – 13 Uhr
www.stadt-koeln.de/soziale- 
erhaltungssatzungen
Stadtbahnlinien 3 und 4
Haltestellen: Leyendeckerstraße 
und Venloer Straße/Gürtel 
Soziale Erhaltungssatzung  
Ehrenfeld Ost Geltungsbereich 
nach Ratsbeschluss
vom 7. Dezember 2023
Dienstag, 12. März 2024
18:30 – 20 Uhr, Einlass: 18 Uhr
Bürgerzentrum Ehrenfeld e. V.
Venloer Straße 429, 50825 Köln
Die Oberbürgermeisterin
Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Amt für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit
Gestaltung und Druck
Zentrale Dienste der Stadt Köln
13-CS/038-24/15/1.000/02.2024
U
Soziale Erhaltungs satzung 
Ehrenfeld Ost
Einladung zur öffentlichen  
Informationsveranstaltung
Dienstag, 12. März 2024
18:30 – 20 Uhr

Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Bewohner*innen,
das Gebiet Ehrenfeld Ost gehört mit sei-
ner typischen Mischung aus Wohnen und 
Gewerbe zu den attraktiven Wohnstand-
orten in Köln. Das Gebiet ist zentral  
gelegen, verfügt über eine gut gemischte 
Sozialstruktur und ein vielfältiges Angebot 
an Wohnungen. 
Um Aufwertungsprozesse sozial verträg-
licher und behutsamer zu steuern und die 
Wohnbevölkerung vor Verdrängungspro-
zessen zu schützen, hat der Rat der Stadt 
Köln am 7. Dezember 2023 die Soziale 
Erhaltungssatzung für das Gebiet Ehren-
feld Ost beschlossen (gemäß § 172 Absatz 
1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch).
In Ehrenfeld Ost stehen nun Rückbau, 
Änderung und Nutzungsänderung bauli-
cher Anlagen unter einem Genehmigungs-
vorbehalt durch die Stadt Köln. Dazu 
gehören auch Maßnahmen, die nach der 
Bauordnung NRW genehmigungsfrei sind. 
Bauliche Veränderungen, die über die  
Herstellung einer zeitgemäßen Ausstattung 
Programm
• Begrüßung
• Soziale Erhaltungssatzung Ehrenfeld 
Ost: Möglichkeiten und Grenzen der 
Erhaltungssatzung
• Erläuterung der Umsetzung der Satzung 
anhand von Fallbeispielen
• Offene Fragerunde 
• Abschluss und Zusammenfassung
• Ausblick
Der Veranstaltungsort ist barrierefrei. 
Gebärdendolmetscher*innen sind im 
Rahmen der Veranstaltung vor Ort.
Soziale Erhaltungs-
satzung Ehrenfeld Ost
einer durchschnittlichen Wohnung hinaus-
gehen, wie zum Beispiel Luxusmodernisie-
rungen, können nun unterbunden werden. 
Entscheidend sind vor allem die Auswirk-
ungen auf die Struktur des Wohnungs-
bestandes, zum Beispiel Größe der 
Wohnungen, Anzahl der Räume, die Aus-
stattung des vorhandenen Wohnraums,  
die Miethöhe und die aus dem Vorhaben 
abgeleitete mögliche Vorbildwirkung. 
Allerdings sind Mietpreissteigerungen 
grundsätzlich weiterhin möglich, das städ-
tebauliche Instrument dient nicht dem  
individuellen Mieterschutz.
Um die Auswirkungen der Satzung zu erläu-
tern und im Detail zu erklären, lade ich Sie 
herzlich zu der öffentlichen Informations-
veranstaltung im Bürgerzentrum Ehrenfeld 
e. V., Venloer Straße 429 in 50825 Köln, am 
Dienstag, 12. März 2024 von 18:30 – 20 Uhr, 
ein und würde mich sehr über Ihre Teilnahme 
freuen!
Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag
Brigitte Scholz
Leiterin Amt für Stadtentwicklung 
und Statistik der Stadt Köln

Satzungsziele und Anwendungsleitlinien 
für die Praxis
Soziale Erhaltungs sa tzungen in Köln

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Soziale Erhaltungs satzungen in K öln
Was ist eine Soziale Erhaltungssatzung?
Soziale Erhaltungssatzungen haben das Ziel, die Wohnbevölker­
ung des Satzungsgebietes vor Verdrängungsprozessen zu schüt­
zen. Das Baugesetzbuch (BauGB) gibt Städten die Möglichkeit, 
für bestimmte Gebiete Soziale Erhaltungssatzungen zu erlassen, 
um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten  
(§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB).
Bei Bauvorhaben sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur 
des Wohnungsbestandes, zum Beispiel Größe der Wohnungen, 
Anzahl der Räume, die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums 
sowie die daraus resultierende Miethöhe bzw. Kostenaufwändig­
keit entscheidend.
Welche Möglichkeiten bieten 
Soziale Erhaltungs satzungen?
In Gebieten einer solchen Sozialen Erhaltungssatzung müssen 
bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen an Wohn­
gebäuden besonders genehmigt werden. Damit sollen insbe­
sondere Luxussanierungen und Modernisierungen verhindert 
werden, die zu erheblichen Mietsteigerungen führen können. 
Die Satzung bietet somit die Möglichkeit, Aufwertungsprozesse 
sozial verträglicher zu steuern und Verdrängungsprozessen  
vorzubeugen. 
Beim Verkauf von Wohngebäuden hat die Stadt außerdem die 
Möglichkeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, wenn das Wohl der

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Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 
BauGB). Voraussetzung hierfür ist unter anderem ein wirksam 
abgeschlossener Kaufvertrag. Die Käufer*innen haben die Mög­
lichkeit, die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden, indem 
sie eine Vereinbarung mit der Stadt Köln abschließen, mit der sie 
sich verpflichten, das Kaufgrundstück entsprechend den Zielen 
und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung zu verwenden. 
Wo liegen die Grenzen Sozialer Erhaltungssatzungen?
Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein rein städtebauliches Instru­
ment. Das bedeutet, mit ihr kann kein individueller Mieterschutz 
gewährleistet werden. Sie bietet auch keinen individuellen Schutz 
vor Verdrängung. Mietpreissteigerungen sind daher im Rahmen 
des gesetzlichen Spielraums grundsätzlich weiterhin möglich.  
Des Weiteren kann eine Soziale Erhaltungssatzung nur auf 
Gebäude, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind, 
angewendet werden. Bei rein gewerblich genutzten Gebäuden 
oder unbebauten Grundstücken kann sie nicht angewendet  
werden, ebenso wenig bei Neubauvorhaben.
Was muss ich als Eigentümer*in oder Mieter*in im  
Satzungsgebiet beachten?
Für Rückbau, Änderungen, Modernisierung oder Nutzungsände­
rungen von Wohngebäuden ist eine zusätzliche erhaltungsrecht­
liche Genehmigung erforderlich. Das gilt auch für Vorhaben, die 
gemäß der Bauordnung Nordrhein­Westfalen genehmigungsfrei 
sind. Die Durchführung ungenehmigter Baumaßnahmen wie die 
Änderung des Wohngebäudes, Rückbau oder Nutzungsänderung

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ohne erhaltungsrechtliche Genehmigung stellt eine Ordnungs­
widrigkeit dar, die mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 Euro 
geahndet wird (§ 213 BauGB). Auch Vorhaben, die leerstehende 
Wohnungen betreffen, unterliegen der erhaltungsrechtlichen 
Genehmigungspflicht.
Fragen zu Bauvorhaben
Die Soziale Erhaltungssatzung legt noch nicht verbindlich fest, 
welche konkreten baulichen Änderungen und Nutzungsänderun­
gen zulässig sind oder nicht. Dies kann aufgrund der Besonder­
heiten jedes Einzelfalls erst bei der Prüfung und Entscheidung 
über einen Genehmigungsantrag festgestellt werden. 
 
Das Baugesetzbuch regelt, wann eine Genehmigung erteilt  
werden muss (§ 172 Absatz 4 BauGB). Die folgenden Fall­
beispiele können hierzu als Orientierungsrahmen dienen.
Wann wird eine erhaltungsrechtliche  
Genehmigung erteilt?
Eine erhaltungsrechtliche Genehmigung wird erteilt, wenn
• die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des 
zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen 
Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrecht­
lichen Mindestanforderungen dient (§ 172 Absatz 4 Satz 3 
Nummer 1 BauGB).

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• die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die bau­
lichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinspar verordnung, 
in der bei Antragstellung geltenden Fassung dient (§ 172 Absatz 
4 Satz 3 Nummer 1a BauGB). Dazu gehören zum Beispiel  
Tausch von alten Heizkesseln, Dämmung von Heizungsrohren, 
Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Keller­
decke. Maßnahmen, die über die vorgenannten Mindestanfor­
derungen hinausgehen, werden im Einzelfall näher geprüft und 
können gegebenenfalls auch genehmigungsfähig sein.
• unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung des 
Gebäudes wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.
In der Regel wird eine erhaltungsrechtliche  
Genehmigung erteilt bei
•  Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, zum Beispiel beim 
Ausbau eines Dachgeschosses, wenn der bestehende Wohn­
raum dabei nicht verändert wird,
•  Anbau Erstbalkon, Loggia oder T errasse, wenn diese nicht 
besonders kostenaufwändig sind,
•  Einbau/Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassaden­
gleitern für Gebäude mit mehr als drei Geschossen, gemäß 
§ 39 Absatz 4 Bauordnung des Landes Nordrhein­Westfalen, 
wenn diese nicht besonders kostenaufwändig sind,
•  Ersteinbau Bad, Sammelheizung.

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Wann wird in der Regel keine erhaltungsrechtliche
Genehmigung erteilt?
In der Regel wird keine erhaltungsrechtliche Genehmigung
erteilt bei
•  Rückbau (Abriss) von Gebäuden und Gebäudeteilen,
•  Nicht erforderliche Grundrissänderungen, insbesondere 
wenn die Grundrissänderungen zu einer Veränderung der 
ursprünglichen Zimmeranzahl oder einer Veränderung der 
Wohnfläche, wie zum Beispiel auch durch die Errichtung oder 
Vergrößerung von Gauben, führen, 
•  Wohnungsteilungen und ­zusammenlegungen, auch bei 
Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu  
geschaffenem Wohnraum, zum Beispiel bei Maisonette­ 
Wohnungen,
• Änderung eines Gebäudes, die den zeitgemäßen  
Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung 
unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindest­
anforderungen überschreiten (§ 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 
1 BauGB), zum Beispiel durch die Schaffung von besonders 
hochwertiger Gebäudeausstattung, Fußbodenheizung, Einbau 
Kamin, hochwertiger Bad­ und Küchenausstattung, bodentiefen 
Fenstern, repräsentativer Eingangsbereiche und Treppenhäuser, 
•  Vergrößerungen von Balkon, Loggia, T errasse oder 
Wintergarten,

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•  Einbau/Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassaden­
gleitern für Gebäude mit mehr als drei Geschossen, gemäß 
§ 39 Absatz 4 Bauordnung des Landes Nordrhein­Westfalen, 
wenn diese besonders kostenaufwändig sind.
Sind Modernisierungsmaßnahmen genehmigungs­
pflichtig?
Ja, Modernisierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig.
Hierunter sind sämtliche Maßnahmen zu verstehen, die den
Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemei­
nen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige
Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Dazu zählen
zum Beispiel der Einbau oder die Verbesserung von Bädern und
sanitären Einrichtungen, Verbesserung der Energieversorgung,
Wasserversorgung und Entwässerung, Einbau von Heizungsan­
lagen, Veränderung von Wohnungsgrundrissen, Aufzugseinbau­
ten beziehungsweise ­anbauten, Maßnahmen zur Sicherheit  
vor Diebstahl und Gewalt.
Sind Instandsetzungs­ oder Instandhaltungs­
maßnahmen genehmigungspflichtig?
Nein, Instandsetzungs­ oder Instandhaltungsmaßnahmen  
sind nicht genehmigungspflichtig. Instandsetzungs­ oder 
Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behebung von  
baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung,  
Alterungs­ und Witterungseinflüssen entstanden sind, zum 
Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls,  
der Fußböden und Decken in gleicher Qualität.

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Wie wird mit einem Antrag auf Nutzungsänderung 
umgegangen?
Anträge auf Nutzungsänderung von Wohnraum, beispielsweise
zur Umwandlung in Büro oder Gewerberaum, sind nach der
Sozialen Erhaltungssatzung genehmigungspflichtig. Außerdem 
gilt in Köln seit dem 01.07.2014 das Verbot der Zweckentfrem­
dung von Wohnraum nach der Wohnraumschutzsatzung.  
Für Ausnahmen dieses Verbotes wird daher zusätzlich eine 
Genehmigung des Amtes für Wohnungswesen benötigt.
 
Wo muss ich einen Antrag stellen?
Wenn Ihr Vorhaben auch baurechtlich genehmigungspflichtig 
ist, wird das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren 
beim Bauaufsichtsamt integriert.
Bauaufsichtsamt
Stadthaus Deutz – Westgebäude
Willy­Brandt­Platz 2, 50679 Köln
Alle übrigen Anträge auf Rückbau, Änderungen, Modernisierung
oder Nutzungsänderung richten Sie bitte an das Amt für
Stadtentwicklung und Statistik. 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Stadthaus Deutz – Westgebäude
Willy­Brandt­Platz 2, 50679 Köln

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Ebenfalls besteht die Möglichkeit, den Antrag auf erhaltungs­
rechtliche Genehmigung (ohne Bauantrag) über das 
Antragsformular auf der Internetseite zu stellen. Dieses 
Antragsformular ersetzt nicht den formellen Bauantrag nach 
der Landesbau or dnung Nordrhein ­W estfalen. 
Zur Vermeidung von Bußgeldverfahren nach § 213 BauGB auf­
grund ungenehmigter Baumaßnahmen, wird den Antragstellen­
den empfohlen, alle beabsichtigten baulichen Maßnahmen im 
erhaltungsrechtlichen Antrag anzugeben, denn die Abgrenzung 
zwischen Instandsetzung bzw. Instandhaltungsmaßnahmen und 
Modernisierungsmaßnahmen kann oftmals erst im Rahmen einer 
erhaltungsrechtlichen Prüfung erfolgen. 
Die Antragstellung und weitere Informationen rund um die 
Soziale Erhaltungssatzung finden Sie unter:
www.stadt­ koeln.de/soziale ­ erhaltungssatzungen
soziale.erhaltungssatzung@stadt­ koeln.de
T: 0221 221­ 30901
Servicezeiten
Montag, Dienstag, Mittwoch und Donnerstag 9 Uhr bis 15 Uhr, 
Freitag 9 Uhr bis 13 Uhr

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Stand: November 2023
Die Oberbürgermeisterin
Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Amt für Presse­ und Öffentlichkeitsarbeit
Gestaltung und Druck
Zentrale Dienste der Stadt Köln
Druck
Pieper GbR/Steinbach Werbedruck
13­US/428­23 /15/30.600/12.2023

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 
 0605/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 11.03.2024 
 
Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet Ehrenfeld Ost 
Informationsveranstaltung am 12.03.2024 
In seiner Sitzung am 07.12.2023 hat der Rat der Stadt Köln die Soziale Erhaltungssat-
zung für das Gebiet Ehrenfeld Ost beschlossen, nachdem im Vorfeld bereits die erfor-
derlichen Zustimmungen der beteiligten Gremien erteilt wurden. 
Die Satzung ist nach der am 24.01.2024 erfolgten öffentlichen Bekanntmachung im 
Internet und im Amtsblatt der Stadt Köln am 25.01.2024 in Kraft getreten, so dass seit-
dem gemäß § 172 Baugesetzbuch(BauGB) im Gebiet Ehrenfeld Ost Rückbau, Ände-
rung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen unter einem erhaltungsrechtlichen Ge-
nehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln stehen. Neben dem Genehmigungsvorbe-
halt für bauliche Änderungen kann der Stadt Köln nun auch ein Vorkaufsrecht gemäß 
§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 BauGB beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich der 
Erhaltungssatzung zustehen. 
Für alle an dem Thema Interessierten, insbesondere aber für die Einwohner*innen 
und Grundstückseigentümer*innen des Satzungsgebietes, wird am Dienstag, 
12.03.2024 in der Zeit von 18:30 bis ca. 20:00 Uhr im Bürgerzentrum Ehrenfeld eine 
Informationsveranstaltung rund um das Thema Soziale Erhaltungssatzung Ehrenfeld 
Ost stattfinden.  
Neben Erläuterungen zum Zustandekommen der Satzung und der rechtlichen As-
pekte hinsichtlich der Möglichkeiten und Grenzen der Sozialen Erhaltungssatzung mit 
einigen Beispielen aus der Anwendungspraxis, soll den Teilnehmer*innen vor allem 
auch Gelegenheit gegeben werden, Fragen zum Thema zu stellen. 
Weitere Informationen zur Veranstaltung können dem als Anlage 1 beigefügten Einla-
dungsflyer entnommen werden. 
Zur Bewerbung der Veranstaltung wurden die Einladungsflyer sowie Informationsbro-
schüren mit allgemeinen Hinweisen zu Sozialen Erhaltungssatzungen und gebietsspe-
zifischen Informationen mittels einer Beilage zu den Broschüren an die rund 12.000

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Haushalte im Satzungsgebiet verteilt. Die Informationsbroschüre mit allgemeinen Hin-
weisen zu Sozialen Erhaltungssatzungen und die Beilage mit den gebietsspezifischen 
Informationen sind als Anlage 2 und 3 ebenfalls beigefügt.  
Des Weiteren wird die Informationsveranstaltung angekündigt auf der Internetseite der 
Stadt Köln unter https://www.stadt-koeln.de/soziale-erhaltungssatzungen und es er-
folgte eine entsprechende Pressemitteilung. 
Anlage 
Anlage 1 Einladungsflyer Informationsveranstaltung  
Anlage 2 Informationsbroschüre „Soziale Erhaltungssatzungen in Köln“ 
Anlage 3 Beilage „Gebietsspezifische Informationen“

Soziale Erhaltungssatzung
Ehrenfeld Ost
Das Gebiet Ehrenfeld Ost gehört mit seiner typischen Mischung 
aus Wohnen und Gewerbe zu den attraktiven Wohnstandorten in 
Köln. 
Seit dem 25. Januar 2024 gilt für das Gebiet Ehrenfeld Ost 
eine Soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 
2 des Bau gesetzbuches. Ziel ist es, die ansässige Wohnbevölkerung 
vor baulich verursachter Verdrängung zu schützen. In Gebieten 
einer Sozialen Erhaltungssatzung müssen bauliche Veränderungen 
und Nutzungsänderungen an Wohngebäuden besonders genehmigt 
werden. Damit sollen insbesondere Luxussanierungen und Moder-
nisierungen verhindert werden, die zu erheblichen Mietsteigerungen 
führen können und somit letztlich den Erhalt der Zusammensetzung 
der Wohnbevölkerung gefährden. 
Das Gebiet Ehrenfeld Ost wird im Wesentlichen vom Ehrenfeldgürtel, 
d
er Subbelrather Straße, der Inneren Kanalstraße und der Weinsberg-
s
traße eingegrenzt.

Soziale Erhaltungssatzung Ehrenfeld-Ost
• Was ist eine Soziale 
Erhaltungssatzung?
• Welche Möglichkeiten bieten 
Soziale Erhaltungssatzungen?
• Wo liegen die Grenzen Sozialer 
Erhaltungssatzungen?
• Was müssen Eigentümer* 
innen oder Mieter*innen im 
Satzungsgebiet beachten?
• Wo muss ich einen Antrag 
stellen?
Wir beraten Sie gerne!
Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Stadthaus Deutz – Westgebäude, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln
Kontakt
T: 0221 221-30901 
soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de 
Unsere Servicezeiten:
Montag, Dienstag, Mittwoch und Donnerstag 9 Uhr bis 15 Uhr,  
Freitag 9 Uhr bis 13 Uhr
Die Informationsbroschüre „Soziale Erhaltungssatzungen  
in Köln“ ist beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
erhältlich sowie im Internet unter:
www.stadt-koeln.de/soziale-erhaltungs satzungen