Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf 63465/02; Arbeitstitel: Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld

Anlage 2 
 
 
 
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Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf 63465/02 
Arbeitstitel: Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld 
(beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB) 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Die Vorhabenträgerin, die „Fond of New Campus GmbH“, hat mit Schreiben vom 19.04.2017 
die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes be-
antragt mit dem Ziel, einen neuen Firmensitz für das Unternehmen Fond of Bags in Köln-
Ehrenfeld zu realisieren. 
Die Gesellschafter der „Fond of New Campus GmbH“ sind die gleichen wie die Gesellschafter 
der „Fond of Bags GmbH“. Seit 2010 ist das Unternehmen ständig gewachsen und beschäftigt 
aktuell circa 200 Mitarbeiter/-innen. Mit einem ergonomischen Schulrucksack (ergobag) hat die 
Firma begonnen und vereint mittlerweile sieben verschiedene Marken unter ihrem Dach. Ta-
schen sind die Kernkompetenz, wobei die Produktpalette von „Baby bis Business“ reicht. Die 
Produkte werden in 35 Ländern vertrieben. 
Durch das schnelle Wachstum des Unternehmens musste „Fond of Bags“ bereits mehrmals in 
neue Räumlichkeiten in Köln-Ehrenfeld umziehen. Der aktuelle Firmensitz in Köln-Ehrenfeld ist 
wiederum nicht mehr ausreichend.  
Es soll ein Campus mit einer Bürofläche von 13.000 m² Bruttogeschossfläche entstehen, der 
der aktuellen Größe Rechnung trägt aber auch Raum für künftige Expansion bietet. Für dieses 
Vorhaben wurde das Grundstück an der Vitalisstraße erworben. Die Vorhabenträgerin ist zwi-
schenzeitlich auch im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. 
Das Plangrundstück grenzt an das Gelände der denkmalgeschützten „Alte Wagenfabrik“, in der 
die „Fond of Bags GmbH“ bereits Büroflächen angemietet hat. Dieses Grundstück befindet sich 
im Besitz der „Alte Wagenfabrik Köln GmbH“, welche wiederum die gleichen Gesellschafter wie 
die „Fond of New Campus GmbH“ aufweist. 
Bereits im Jahr 2008 hat die Stadt Köln eine Baugenehmigung für die Errichtung eines V-ge-
schossigen Bürogebäudes auf dem Plangrundstück erteilt. Die Geltungsdauer dieser Bauge-
nehmigung wurde zuletzt am 23.08.2017 für ein weiteres Jahr verlängert. Um das geplante Bü-
rogebäude den aktuellen Anforderungen anzupassen, wurde in der Zwischenzeit ein Bauantrag 
für ein neues V-geschossiges Gebäude gestellt. Aufgrund der anhaltenden Expansion der Vor-
habenträgerin reicht die mit der gültigen Baugenehmigung sowie mit der im Jahr 2017 bean-
tragten Baugenehmigung zu realisierende Bürofläche nicht aus. Daher soll das Planungsrecht 
für eine größere Firmenzentrale für 500 Mitarbeiter am Standort Köln-Ehrenfeld geschaffen 
werden. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden.

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2. Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 09.11.2017 nach § 12 Absatz 2 
BauGB in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB die Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beschlossen.  
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 
BauGB erfolgte in der Zeit vom 28.07.2017 bis einschließlich 31.08.2017. 
Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen 
Auswirkungen der Planungen beim Stadtplanungsamt unterrichten und sich in der Zeit vom 
02.01. bis 15.01.2017 zur Planung äußern. 
 
2.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innen-
entwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB.  
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO im Geltungsbereich bleibt bei 
einer Plangebietsgröße von circa 5.000 m² unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 
20.000 m² des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im  
engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche 
mitzurechnen wäre. 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorha-
ben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem 
ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern  
–Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne 
des Bundesnaturschutzgesetzes– nicht zu erwarten. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, 
dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schwe-
ren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, soll der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan „Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld“ im beschleunig-
ten Verfahren aufgestellt werden. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Ab-
satz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 
Absatz 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Er-
klärung gemäß § 10a Absatz 1 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls 
nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Ehrenfeld und ist circa 0,5 ha groß. Es umfasst das Flurstück 
2302, Flur 76, Gemarkung Müngersdorf. Das Plangebiet wird im Norden durch die Vogelsanger 
Straße, im Westen durch die Vitalisstraße, im Süden durch das Grundstück der Abfallwirt-
schaftsbetriebe Köln (AWB) und im Osten durch die „Alte Wagenfabrik“ begrenzt.

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3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet selbst ist durch Parkplatzflächen geprägt. Das Plangebiet grenzt an das Grund-
stück, auf dem die denkmalgeschützte „Alte Wagenfabrik“ steht, die ebenfalls durch die Vorha-
benträgerin genutzt wird.  
Das Plangebiet grenzt westlich und südlich an den rechtskräftigen Bebauungsplan 6246Sa/03 
(62469/03), der ein Gewerbe- und Industriegebiet sowie eine Fläche für den Gemeinbedarf  
(Fuhrpark) festsetzt. Diese Festsetzungen erfolgten aufgrund der örtlichen Gegebenheiten. Hier 
hat sich eine Vielfalt typischer Gewerbebetriebe niedergelassen –wie z.B. Handwerksbetriebe in 
Form von Malerwerkstätten, Tischlereien, Dachdecker, Betriebe für Möbel- und Ladeninnen-
ausbau, Bau von Elektroanlagen, Werkzeugbau, Druckereien, Autohäuser mit Werkstätten so-
wie Karosseriebetriebe und Lackierereien, Schrotthandel und PKW-Entsorgung, eine Kartona-
genfabrik, Fuhrpark der Abfallwirtschaftsbetriebe der Stadt Köln sowie Großhandelsbetriebe 
und diverse Büronutzungen.  
Südlich grenzt die Fläche der Abfallwirtschaftsbetriebe der Stadt Köln (AWB) an das Plangebiet. 
Die AWB betreibt auf dem an das Plangebiet angrenzenden Grundstücksteil einen Fuhrpark, 
neben Verwaltungsgebäuden befindet sich hier eine Parkplatzfläche. Auf dem gegenüberlie-
genden ehemaligen Herbolgelände wird ein 24-h-Logistikbetrieb angesiedelt. 
Nördlich der Vogelsanger Straße und östlich der Vitalisstraße ist Wohnbebauung vorhanden. 
Südöstlich des Plangebietes befindet sich die Fläche des ehemaligen Güterbahnhofs Ehrenfeld. 
Diese soll zu einem gemischt genutzten Viertel mit urbaner Dichte und einem hohen Wohnanteil 
umgenutzt werden. Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt hier ein Mischgebiet fest. 
 
3.3 Erschließung 
Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
Das Plangebiet ist über die Vogelsanger Straße an das örtliche und überörtliche Straßenver-
kehrsnetz angebunden. Die Zufahrt auf das Gelände der „Alten Wagenfabrik“ erfolgt derzeit 
über die Vogelsanger Straße. Die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage des neuen Bürogebäudes 
soll über die Vitalisstraße erfolgen. 
Fuß- und Radverkehr  
Für den Fußgängerverkehr stehen derzeit im Umfeld des Plangebietes ausreichende Gehweg-
breiten nur entlang der Vogelsanger Straße zur Verfügung, die auch von mobilitätseinge-
schränkten Personen oder Personen mit Kinderwagen genutzt werden können. Der Fahrrad-
verkehr wird auf der Vitalisstraße sowie der Vogelsanger Straße im Mischverkehr zusammen 
mit dem MIV geführt. Entlang des östlich verlaufenden Maarweges steht plangebietsseitig ein 
separater Radweg zur Verfügung.  
öffentlicher Nahverkehr (ÖPNV) 
Insgesamt ist die Erschließung des Plangebietes durch den ÖPNV als sehr gut zu bewerten. Es 
stehen sowohl Busse, Stadtbahnen als auch S-Bahnen in fußläufiger Entfernung von weniger 
als 10 Minuten zur Verfügung, die ein großes Spektrum an Fahrzielen im regionalen sowie 
überregionalen Raum ermöglichen. Die Bushaltestellen Vitalisstraße Nord und Vogelsanger 
Straße/Maarweg (Linie 140) befinden sich in weniger als 200 m Entfernung. Die Haltestelle Äu-
ßere Kanalstraße (Buslinien 139, 141 und 143 sowie Stadtbahnlinien 3 und 4) befindet sich in 
circa 600 m Entfernung. Gleiches gilt für die S-Bahn-Haltestelle Köln-Müngersdorf, Technolo-
giepark (S 12, S 13 und S 19). 
Technische Erschließung 
Der öffentliche Kanal DN 1300/1950 in der Vitalisstraße kann das anfallende Abwasser des 
Plangebietes aufnehmen.

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3.4 Alternativstandorte 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellt. Die Entscheidung 
für die gewerbliche Nutzung dieses Standorts wurde somit bereits auf der Planungsebene des 
Flächennutzungsplanes getroffen. Für eine gewerbliche Nutzung des Plangebietes gibt es keine 
Alternative. Bei Nichtaufstellung des Bebauungsplanes könnte das Vorhaben in reduzierter Ge-
bäudehöhe nach § 34 BauGB genehmigt werden. 
 
3.5 Planungsrechtliche Situation  
Für den Planbereich liegt kein Bebauungsplan vor. Das Plangebiet liegt im Innenbereich gemäß 
§ 34 BauGB. Eine Genehmigung nach § 34 BauGB wäre lediglich für ein Gebäude mit maximal 
fünf Geschossen möglich. Für die Umsetzung des geplanten Konzeptes ist daher die Aufstel-
lung eines Bebauungsplanes erforderlich. 
 
3.6 Rahmenplan Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld 
Im Rahmenplan Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld aus dem Jahr 2004 wird die Fläche des 
Plangebietes teilweise als Gewerbefläche dargestellt, mit Flächenanteilen für Büros und Dienst-
leistungsunternehmen entlang der Vitalistraße und der Vogelsanger Straße. 
 
 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. 
 
4.2 Landschaftsplan 
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes. 
 
4.3 Berücksichtigung von Fachplanungen –Denkmalschutz- 
Das Grundstück Vogelsanger Straße 321 wurde am 01.07.1980 unter der laufenden Nummer 
397 in die Denkmalliste der Stadt Köln eingetragen und steht damit unter Denkmalschutz. Als 
Baudenkmäler sind auf dem Grundstück das ehemalige Verwaltungsgebäude (Villa) an der Vo-
gelsanger Straße und das fünfschiffige Hallenbauwerk (Alte Wagenfabrik) angrenzend an das 
Plangebiet vorhanden. 
Der denkmalpflegerische Bewertungstext lautet: „technisches Denkmal, Wesentliche charakte-
ristische Merkmale des Denkmals: Um 1920-1922 erbaut. Fuhr- und Reinigungsamt (ehemalige 
Fabrik Scheeler). Zwei Geschosse, zweigeschossig ausgebautes Dachgeschoß, Walmdach. 
Turmartiges Treppenhaus. Große Fabrikhalle mit überhöhtem Mittelteil und pyramidenartigen 
Dächern. Fenster und Türen original.“ 
Das Vorhaben bildet eine architektonisch hochwertige, ruhige Rückwand zu dem fünfschiffigen 
Hallenbauwerk und bildet mit diesem ein Ensemble, welches die denkmalgeschützten Bauten in 
besonderem Maße zur Geltung bringt. Durch die Abstaffelung der Geschossigkeit von VII- auf 
VI-Geschosse wird auf die Kubatur der „Alten Wagenfabrik“ Rücksicht genommen.  
Die Sichtbeziehungen auf die „Alte Wagenfabrik“ werden aus Richtung der Vogelsanger Straße 
und des Maarwegs nicht tangiert.

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Lediglich von der Vitalisstraße wird die Sichtbarkeit eingeschränkt. Diese war aber bereits histo-
risch nicht gegeben. Bis in die 2000er Jahre hinein gab es noch ein straßenbegleitendes Werk-
stattgebäude entlang der Vitalisstraße. Dieses schloss unmittelbar an das Verwaltungsgebäude 
an, so dass die Sicht auf das fünfschiffige Hallenbauwerk „Alte Wagenfabrik“ aus dieser Rich-
tung eingeschränkt war. 
Auch nach dem Abbruch des Werkstattgebäudes war der Blick auf das Hallenbauwerk durch 
eine Mauer und Baumbewuchs gestört. 
Die geplante Bebauung ermöglicht erstmals eine geordnete Sichtbeziehung von der Ecke Vo-
gelsanger Straße/Vitalisstraße auf das denkmalgeschützte Hallenbauwerk. 
Die Fassadengestaltung des Bürogebäudes nimmt die Vertikalität der Fassadengliederung des 
Hallenbauwerks auf. 
Ein negativer Einfluss des geplanten Baukörpers auf das Verwaltungsgebäude an der Vogels-
anger Straße ist ebenfalls nicht ersichtlich. Das Verwaltungsgebäude prägt aufgrund seiner 
straßenbegleitenden Lage weiterhin den Stadtraum und wird durch das Neubauprojekt nicht 
tangiert. 
Es besteht bereits Baurecht für ein V-geschossiges Bürogebäude. Die aktuelle Planung sieht 
eine siebengeschossige Winkelbebauung entlang der Vitalisstraße und eine sechsgeschossige 
Bebauung parallel zur „Alten Wagenfabrik“ vor. Die Ecke zur Vogelsanger Straße ist in halbrun-
der Form ausgebildet und macht den Blick frei auf die denkmalgeschützte „Alte Wagenfabrik“.  
Die geplante höhere Geschossigkeit hat keine negativen Auswirkungen auf den Denkmalschutz 
gegenüber dem bestehenden Baurecht. 
 
 
5 Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
Auf der circa 5.000 m² großen Grundstücksfläche soll die neue Unternehmenszentrale der Vor-
habenträgerin entstehen. Gemäß dem Entwurfskonzept des Büros Klaus Müller GmbH Archi-
tektur soll eine siebengeschossige Winkelbebauung entlang der Vitalisstraße und eine sechs-
geschossige Bebauung parallel zur „Alten Wagenfabrik“ errichtet werden. Das so entstehende 
Dreieck bildet einen begrünten Innenhof aus. Auf dem Dach des sechsgeschossigen Gebäudes 
ist eine Dachterrasse geplant. Die Dachflächen sollen teilweise intensiv ansonsten extensiv 
begrünt werden. 
Die Ecke zur Vogelsanger Straße ist in halbrunder Form ausgebildet und macht den Blick frei 
auf die denkmalgeschützte „Alte Wagenfabrik“. Das Erdgeschoss ist als überhohes, von den 
Fassaden der oberen Geschosse zurückspringendes Geschoss geplant. Die nicht überbauten 
Grundstücksflächen werden begrünt und gestaltet.  
Die Unternehmenszentrale beinhaltet nicht nur Büros, sondern auch eine Betriebskinder-
tagesstätte sowie Räumlichkeiten für Fitness und eine Mensa. 
Geplant ist die Realisierung von insgesamt circa 13.800 m² Bruttogeschossfläche (BGF), was 
einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,6 entspricht. 
 
 
6 Begründung der Planinhalte (Festsetzungen nach § 9 BauGB)  
6.1 Art der baulichen Nutzung  
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich ein Gewerbegebiet gemäß § 8 
BauNVO festgesetzt. Die gemäß § 8 Absatz 2 zulässigen Tankstellen sind gemäß § 1 Absatz 5 
BauNVO nicht zulässig.

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Die gemäß § 8 Absatz 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen -Wohnungen für Aufsichts- und 
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb 
zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind und Vergnü-
gungsstätten- sind gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.  
Der Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Wohnungen erfolgt aufgrund der Lärmbelas-
tung insbesondere im Nachtzeitraum.  
Im Gewerbegebiet sind darüber hinaus Tankstellen sowie Vergnügungsstätten nicht zulässig, 
da sie sich aufgrund der bestehenden Struktur der Gewerbebetriebe, nicht in das vorhandene 
Gewerbegebiet einfügen. Zudem widersprechen diese Nutzungen dem Ziel, die Flächen für 
eine Büronutzung vorzuhalten. 
Mit der Festsetzung eines Gewerbegebietes kann das geplante Bürogebäude entsprechend 
dem Nutzungskonzept der Vorhabenträgerin und der zu Grunde liegenden Planung realisiert 
werden. 
Um trotz der Festsetzung von allgemein zulässigen Nutzungen den Vorhabenbezug herzustel-
len, wird gemäß § 12 Absatz 3 a in Verbindung mit § 9 Absatz 2 BauGB festgesetzt, dass im 
Gewerbegebiet im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu 
deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
 
6.2 Maß der baulichen Nutzung  
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), die 
Zahl der Vollgeschosse sowie durch maximale Gebäudehöhen bestimmt. 
Um das geplante Vorhaben umsetzen zu können wird eine GRZ von 0,7 festgesetzt. Die Ober-
grenzen für Gewerbegebiete gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO mit einer GRZ von 0,8 werden ein-
gehalten. 
Im Plangebiet erfolgt die Festsetzung, dass die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 19 
Absatz 4 Satz 3 BauNVO durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie durch unter-
irdische Garagen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 1,0 überschritten werden darf. Durch 
die geplante Bebauung mit Tiefgarage und ihren Zufahrten und sonstige versiegelte Bereiche 
(Plätze, Wege) wird das Grundstück zu 92 % versiegelt. Es verbleiben insgesamt nur sehr we-
nige unversiegelte Flächen.  
Auf der Grundlage des Architekturentwurfes wird eine siebengeschossige Winkelbebauung ent-
lang der Vitalisstraße und eine sechsgeschossige Bebauung in Richtung des Baudenkmals „Al-
te Wagenfabrik“ festgesetzt. Mit dieser Abstaffelung der Geschossigkeit wird auf die Kubatur 
des angrenzenden Baudenkmals „Alte Wagenfabrik“ Rücksicht genommen. 
Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen über Normalhöhenull (NHN) orientieren sich an 
dem Architekturentwurf und entsprechen der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse. 
Gebäudedächer dienen auch der Unterbringung einer Vielzahl von technischen Anlagen wie 
beispielsweise Antennen, Fahrstuhlüberfahrten Lüftungsanlagen oder Sichtschutzwände. Diese 
Anlagen sollen im Gewerbegebiet grundsätzlich zulässig sein, ohne das städtebauliche Er-
scheinungsbild nachhaltig zu stören. Daher wird festgesetzt, dass die festgesetzten Gebäude-
höhen durch untergeordnete Anlagen und Gebäudeteile bis maximal 3,20 m überschritten wer-
den dürfen. Der Flächenanteil der Überschreitung je Dachfläche darf insgesamt 20 % der jewei-
ligen Dachfläche nicht übersteigen. Die Dachaufbauten müssen dabei folgende Mindestab-
stände zur Gebäudefassade einhalten. Mindestens 3,0 m von der nordwestlichen Gebäudefas-
sade zur Vitalisstraße, mindestens 2,0 m von der südwestlichen Gebäudefassade zur AWB und 
mindestens 1,0 m von den übrigen Gebäudefassaden.

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6.3 Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. In 
der Gestalt der Baugrenzen spiegelt sich der Architekturentwurf mit geringen Spielräumen wie-
der. 
Von der nördlichen Platzfläche ist ein Zugang zur Tiefgarage geplant. Für das spiralförmige 
Treppenbauwerk wird eine zusätzliche Baugrenze festgesetzt, um die Genehmigungsfähigkeit 
des Zugangs sicher zu stellen. 
 
6.4  Erschließung  
Äußere Erschließung 
Das Plangebiet ist über die Vitalisstraße an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen. Die 
Tiefgaragenzufahrt ist im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze angeordnet. Im Bebau-
ungsplan ist hierfür ein Zufahrtsbereich festgesetzt. 
Der Lieferverkehr findet an der Vitalisstraße statt. Hierzu soll eine Haltebucht im Vorfahrtsbe-
reich des Haupteingangs Vitalisstraße angeordnet sowie eine Zufahrtsmöglichkeit auf das 
Grundstück im Bereich der Gebäudefuge sichergestellt werden, um den Verkehrsfluss nicht zu 
beeinträchtigen. 
Ruhender Verkehr 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig 
sind.  
Mit den Festsetzungen zu den Stellplätzen in Tiefgaragen werden die oberirdischen Bereiche 
möglichst frei vom motorisierten Verkehr gehalten. Mit Ausnahme der Anlieferungs- und Ret-
tungsverkehre wird der motorisierte Verkehr unterirdisch abgewickelt, um die Arbeitsverhältnis-
se im Quartier aufzuwerten. 
Für die Tiefgarage erfolgt darüber hinaus die Festsetzung, dass auch außerhalb der festge-
setzten überbaubaren Grundstücksflächen Lagerflächen, Abstellräume, Technik- und Neben-
räume sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß § 51 BauO NW bis zu einer maximalen Fläche 
von 25 % der Tiefgaragenfläche außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind, 
um im Rahmen der Baugenehmigungsplanung noch Spielräume für die Tiefgaragenplanung 
sicherzustellen.  
Stellplatzreduzierung 
Für das Plangebiet besteht die Möglichkeit, eine Stellplatzreduzierung von 20 % entsprechend 
§ 51 BauO NRW aufgrund der vorhandenen ÖPNV-Erschließungsqualität im Baugenehmi-
gungsverfahren bei der Ermittlung der notwendigen Stellplätze anzunehmen. 
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde ein Mobilitätskonzept (brenner BERNHARD inge-
nieure GmbH, 18. Januar 2018) erarbeitet. Bei konsequenter Umsetzung der im Rahmen des 
Mobilitätskonzeptes ausgearbeiteten nahmobilitätsfördernden Handlungsmaßnahmen ist ein 
zusätzlicher Abschlag zur Reduktion der Stellplatzherstellung von 15 % als realistisch einzu-
schätzen. Diese Annahme wird zusätzlich durch die Ergebnisse der durchgeführten, unterneh-
mensinternen Umfrage, die sich auf die zukünftigen Nutzer übertragen lässt, gestützt. 
Auflistung der Handlungsmaßnahmen: 
Fußverkehr 
- Ansprechende Gestaltung der Außenanlagen (Campus) z.B. durch Bänke, Bepflanzung, 
Wegebeleuchtung  
- Barrierefreie Fortbewegung ermöglichen  
- Hinweis auf die nächstgelegenen Haltestellen

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Radverkehr 
- Installation von insgesamt 71 Fahrradabstellanlagen in der TG und oberirdisch (dieb-
stahlsicher, wettergeschützt, barrierefrei und gut zugänglich)  
- Installation einer Stromversorgung zum Aufladen von Akkus für E-Bikes/Pedelecs  
- Möglichkeiten zum Abstellen von Sonderfahrrädern (E-Bikes, Lastenfahrräder, Fahrrad-
anhänger)  
- Zur Verfügung stellen von Werkzeugen und Fahrradpumpen (z.B mithilfe eines Automa-
ten für Reparatur- und Ersatzteile)  
- Erweiterung des Angebotes der unternehmensinternen Fond of Bags Fahrräder (min-
destens 6, darunter auch E-Bikes sowie ein Lastenfahrrad)  
- Ermöglichen eines Fahrradleasings sowie entsprechendes Angebot an Information und 
Kommunikation des Angebotes  
- Durchführung von Maßnahmen zur Bewerbung nachhaltiger Mobilität, z.B. mit einem 
Wettbewerb umweltfreundlichste/r Mitarbeiter/in 
ÖPNV 
- Angebot von Jobtickets  
- Auslegen/Aushängen von Fahrplänen 
Carsharing 
- Angebot von 5 unternehmensinternen Pool-Fahrzeugen  
- Information und Kommunikation des Angebotes sowie weiterer Carsharing-Angebote  
- Gesonderte Tarife für Beschäftigte und Registrierungsaktionen vor Ort  
Die Vorhabenträgerin wird diese Maßnahmen konsequent umsetzen. Im Durchführungsvertrag 
werden hierzu Regelungen zur Sicherung der Maßnahmen aufgenommen. 
Demzufolge wird eine Stellplatzreduktion von insgesamt 35 % als statthaft angesehen, so dass 
sich ein Bedarf von 103 Stellplätzen ergibt. Die geplante Tiefgarage bietet Platz für 89 Stellplät-
ze, die restlichen 14 Stellplätze werden auf dem angrenzenden Grundstück „Alte Wagenfabrik“ 
nachgewiesen.  
Verkehrsgutachten 
Im Rahmen eines Verkehrsgutachtens (brenner BERNHARD ingenieure GmbH, 18. Januar 
2018) wurden die Auswirkungen des Vorhabens auf die Umgebung untersucht. Die Berechnun-
gen ergaben, dass im Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben insgesamt circa 
287 Kfz-Fahrten je Werktag (als Summe aus Quell- und Zielverkehr) zu erwarten sind. Dies 
entspricht 42 Kfz in der Spitzenstunde morgens und 35 Kfz in der Spitzenstunde abends. 
Des Weiteren wurde eine Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand und den Planfall durchge-
führt.  
Die Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand erfolgte für die Bestandsknoten Vogelsanger 
Straße/Vitalisstraße, Vogelsanger Straße/Äußere Kanalstraße/Maarweg, Zufahrt Vogelsanger 
Straße. Die Leistungsfähigkeitsanalyse für den Planfall erfolgte zusätzlich für die Knotenpunkte 
Zufahrt Vitalisstraße und Zufahrt Maarweg. 
Die Leistungsanalyse hat ergeben, dass alle untersuchten Zufahrten bzw. Knotenpunkte im 
Planfall sowohl in der Morgenspitze als auch in der Abendspitze als mindestens ausreichend 
(mindestens Qualitätsstufe D) zu werten sind. Lediglich die Zufahrt Vogelsanger Straße erhält 
die Qualitätsstufe E, was mit den aus der Zufahrt ausfahrenden Linkseinbiegern zu begründen 
ist und nur sehr wenige Verkehrsteilnehmer betrifft. Diese durch Mikrosimulation ermittelte Qua-
litätsstufe ist in der Realität jedoch als unproblematisch zu werten, da aufgrund der direkt an-
grenzenden signalisierten Knotenpunkte und bei rücksichtsvoller Fahrweise der Verkehrsteil-
nehmer genügend Zeitlücken zum Ausfahren bleiben. Außerdem ist die Fahrzeugmenge so 
gering, dass die Qualitätsstufe hier tolerierbar ist, weil sie nur sehr wenige Verkehrsteilnehmer 
(maximal vier Fahrzeuge) betrifft.

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Technische Infrastruktur 
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist durch vorhandene Leitungen und Kanäle in der 
Vitalisstraße gesichert. Für die erforderlichen Müllcontainer ist ein Müllsammelraum in der Tief-
garage geplant. Mit Hilfe eines Lastenaufzugs sollen die jeweiligen Container am Abfuhrtag 
temporär auf den Gehweg an die Straße gestellt und nach ihrer Entleerung wieder eingesam-
melt werden. 
Starkregenereignis/Überflutungsnachweis 
Im Rahmen einer Überflutungsprüfung (Helmert & Bongartz, Siegburg, Oktober 2017) wurde 
nachgewiesen, dass es unter Berücksichtigung der im Gutachten genannten Hinweise zur Mo-
dellierung des Geländes und zur Ausführung des Hochbaus bei einem Starkregenereignis nicht 
zu einer oberflächlichen Überflutung des Plangebietes kommt bzw. dass die anfallenden Was-
sermengen überwiegend schadlos auf den Flächen des Plangebietes zurückgehalten werden 
können. 
 
6.5 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Auf der Grundlage des Begrünungsplanes werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Be-
grünungsmaßnahmen festgesetzt. Die Festsetzungen dienen der Berücksichtigung der Belange 
von Natur und Landschaft. 
Als Beitrag zur Verbesserung des Kleinklimas im Plangebiet sollen die Dachflächen begrünt 
werden. Mindestens 10% der Dachflächen werden intensiv begrünt. Die Vegetationstragschicht 
ist dafür in einer Stärke von mindestens 60 cm einschließlich einer Filter- und Drainschicht aus-
zubilden. Bei der Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von 
mindestens 120 cm auf einer Fläche von 25 m² je Baum zu modellieren. 
Auf den restlichen Dachflächen erfolgt eine extensive Dachbegrünung mit Magerrasen oder 
Sedumgesellschaften. Die Vegetationstragschicht ist dafür in einer Stärke von mindestens 8 cm 
zuzüglich einer Filter- und Drainschicht auszubilden. Ausgenommen von der extensiven Dach-
begrünung sind technischen Anlagen wie beispielsweise Antennen, Fahrstuhlüberfahrten Lüf-
tungsanlagen oder Sichtschutzwände. 
Des Weiteren sind die Decken von Tiefgaragen soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen Spiel-
plätzen oder sonstigen Nebenanlagen überbaut werden dauerhaft zu begrünen. Die Vegetati-
onstragschicht ist in einer Stärke von mindestens 60 cm einschließlich einer Filter- und Drain-
schicht auszubilden. Bei der Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer 
Stärke von mindestens 120 cm auf einer Fläche von mindestens 25 m² je Baum zu modellieren. 
 
6.6 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
In einer Schalltechnischen Untersuchung (Peutz Consult, 15.01.2018) wurden die auf das Plan-
gebiet einwirkenden bzw. von diesem ausgehenden Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen 
rechnerisch ermittelt und bewertet. Da in den geplanten Bürogebäuden im Nachtzeitraum nicht 
gearbeitet wird, ist keine Bewertung des Nachtzeitraums erfolgt. 
Emissionen öffentlicher Straßenverkehr 
Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet wird durch die Vitalisstraße, die Vogelsanger Straße, 
die Äußere Kanalstraße sowie den Maarweg bestimmt. 
Die Daten für den Straßenverkehr auf den umliegenden Straßen basieren auf Angaben der 
emig-vs, Ingenieurgesellschaft sowie der brenner BERNHARD ingenieure GmbH. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der Verkehrslärmberechnungen ergeben sich entlang der äuße-
ren Fassaden in Abhängigkeit der Orientierung und Lage Beurteilungspegel von 58 bis 
74 dB(A) tags.

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Der schalltechnische Orientierungswert der DIN 18005 von 65 dB(A) tags (06:00 bis 22:00 Uhr) 
für Gewerbegebiete wird hier im Bereich der zur Vitalisstraße orientierten Fassade um bis zu 9 
dB(A) überschritten.  
Durch die geschlossene Bebauung wird ein ruhiger Innenhof geschaffen. In dem Innenhof liegt 
durchweg ein Beurteilungspegel von weniger als 50 dB(A) im Tageszeitraum und damit eine 
Einhaltung des Orientierungswertes vor. 
Veränderung der Emission des Straßenverkehrs durch das Vorhaben 
Für verschiedene Immissionsorte (Vitalisstraße 63, Vogelsanger Straße 330 und 332, Äußere 
Kanalstraße 1, 3 und 6, Vogelsanger Straße 292, 295, 296-298 und 326) sind die Veränderun-
gen der Straßenverkehrsgeräusche durch die Planung untersucht worden.  
In der nachfolgenden Tabelle werden die Immissionsorte aufgelistet, bei denen bereits im Be-
stand eine Belastung gegeben ist (Beurteilungspegel > 70 dB(A) am Tag und > 60 dB(A) in der 
Nacht), die im Bereich gesundheitsbeeinträchtigender Belastung einzustufen ist. 
Immissionspunkt  Geschoss Beurteilungspegel 
Prognose-Null-Fall 
Beurteilungspegel 
Prognose-Mit-Fall 
Pegeldifferenz 
  Tag 
dB(A) 
Nacht 
dB(A) 
Tag 
dB(A) 
Nacht  
dB(A) 
Tag 
dB(A) 
Nacht 
dB(A) 
Vogelsanger Str. 332 
Südfassade 
EG 
1. OG 
2. OG 
3. OG 
73 
74 
74 
74 
63 
63 
63 
63 
73 
74 
74 
74 
63 
63 
64 
64 
0,1 
0,1 
0,1 
0,1 
0,1 
0,0 
0,1 
0,1 
Vogelsanger Str. 330 
Südfassade 
EG 
1. OG 
2. OG 
3. OG 
72 
73 
73 
72 
62 
62 
63 
62 
72 
73 
73 
72 
62 
62 
63 
62 
0,1 
0,1 
0,1 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
Äußere Kanalstr. 1 
Südwestfassade 
EG 
1. OG 
2. OG 
3. OG 
73 
73 
73 
72 
63 
63 
63 
62 
73 
73 
73 
72 
63 
63 
63 
62 
0,0 
0,1 
0,1 
0,1 
0,0 
0,1 
0,0 
0,0 
Äußere Kanalstr. 3 
Südostfassade 
EG 
1. OG 
2. OG 
3. OG 
4. OG 
73 
72 
72 
71 
71 
62 
62 
62 
61 
61 
73 
72 
72 
71 
71 
62 
62 
62 
61 
61 
0,0 
0,1 
0,0 
0,1 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
Äußere Kanalstr. 6 
Nordwestfassade  
EG 
1. OG 
2. OG 
71 
71 
71 
61 
61 
61 
71 
71 
71 
61 
61 
61 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
Die Ergebnisse zeigen, dass an der Bestandsbebauung eine Erhöhung der Verkehrslärmim-
missionen um maximal 0,1 dB zu erwarten ist. 
Emissionen Schienenverkehr 
Südlich des Plangebietes in etwa 230 m Entfernung befindet sich die sechsgleisige DB-
Hauptstrecke Köln-Aachen, wobei auf den nächstgelegenen beiden Gleisen der Güterverkehr 
abgewickelt wird. Für die Zugstrecke wurden die Belastungsannahmen (Prognosefall 2025) zu 
Grunde gelegt. Aufgrund des perspektivisch steigenden Verkehrsaufkommens stellt die Be-
trachtung des zukünftig zu erwartenden Verkehrs im Vergleich zur derzeitigen Streckenbele-
gung den ungünstigeren Fall dar. Es liegen Beurteilungspegel von < 50 dB(A) bis zu 53 dB(A) 
im Tageszeitraum und damit eine Einhaltung des Orientierungswertes vor.

- 11 - 
 
 
/ 12 
Gewerbelärm -Einwirkungen auf das Plangebiet-  
In der Umgebung des Plangebietes befindet sich eine Vielzahl von Gewerbebetrieben. Die 
Schallimmissionen werden maßgeblich durch den Gewerbelärm aus den Abfallwirtschaftsbe-
trieben der Stadt Köln (AWB) und dem SEGRO CityPark bestimmt. Die Ergebnisse der Immis-
sionsberechnungen zeigen, dass an den Fassaden der geplanten Bebauung die Immissions-
richtwerte der TA-Lärm für Gewerbegebiete von 65 dB(A) im Tageszeitraum an allen Immissi-
onsorten eingehalten werden. 
Der zulässige Maximalpegel von 95 dB(A) wird ebenfalls an keinem der betrachteten Immissi-
onsorte überschritten. 
Gewerbelärm -Auswirkungen durch das Planvorhaben- 
Durch den Verkehr auf der geplanten Tiefgaragenrampe werden keine Überschreitungen der 
Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für Gewerbegebiete in der unmittelbaren Nachbarschaft ver-
ursacht.  
Die durch die haustechnischen Anlagen des geplanten Bürogebäudes zu erwartenden Geräu-
schimmissionen müssen so angelegt werden, dass sie den um 15 dB(A) reduzierten anteiligen 
Immissionsrichtwert für ein Mischgebiet einhalten. Dieser Richtwert beträgt 60 dB(A) am Tag 
und ist am nächstgelegenen Gebäude (Wohngebäude Ecke Vogelsanger Straße/Vitalisstraße) 
einzuhalten. Die Voraussetzungen dazu sind durch den Hersteller der Anlagen zu bescheinigen 
und der Nachweis dazu ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. 
aktive Schallschutzmaßnahmen 
Im südlichen Teil des Plangebietes ist im Erdgeschoss eine Betriebs-Kindertagesstätte mit einer 
Außenspielfläche für etwa 20 Kinder geplant. Auf der Außenspielfläche liegen Beurteilungspe-
gel zwischen 60 und 67 dB(A) in Summe von Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen vor. Um 
hier eine höhere Qualität des Spielbereiches zu erzielen wird eine 2 m hohe Lärmschutzwand 
zum Betriebsgelände der AWB und zur Vitalisstraße festgesetzt. Bei Errichtung dieser Lärm-
schutzwand kann davon ausgegangen werden, dass in 1,2 m Höhe über Gelände Beurtei-
lungspegel von 59 bis 62 dB(A) vorliegen. 
Um auf dem gesamten Außengelände eine Beurteilungspegel von weniger als 60 dB(A) zu er-
reichen, wäre die Errichtung einer 4 m hohen Wand zur Vitalisstraße, einer 3 m hohen Wand 
zum Betriebsgelände der AWB und einer 2 m hohen Wand nach Osten erforderlich. 
Eine Lärmschutzwand nach Süden birgt Nachteile bezüglich Besonnung, und eine Umfassung 
der Kita-Außenfläche mit hohen Lärmschutzwänden kann eine erdrückende Wirkung entfalten.  
Da bei 62 dB(A) im Allgemeinen eine angemessene Nutzung der Kita-Außenfläche möglich ist, 
stellt die 2 m hohe Lärmschutzwand zum Betriebsgelände der AWB und zur Vitalisstraße eine 
Art Kompromiss zwischen Lärmschutz und Entfaltung einer erdrückenden Wirkung dar.  
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außen-
lärm werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zeichnerisch als Lärmpegelbereiche III bis 
VI dargestellt. Textlich festgesetzt wird, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelberei-
chen Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand 
dieser im vorhabenbezogenen Bebauungsplan dargestellten Lärmpegelbereiche können im 
konkreten Einzelfall (Baugenehmigungsverfahren) gemäß DIN 4109 die Anforderungen an die 
Luftschalldämmung und das erforderliche resultierende Schalldämmmaß von verschiedenen 
Wand-/ Fensterkombinationen ermittelt werden. Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass die 
Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher Außenbauteile oder Geschosse im Einzelfall 
unterschritten werden können, wenn im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine 
schalltechnische Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich nachgewiesen wird.

- 12 - 
 
 
/ 13 
Abwägung 
Bis auf die Lärmschutzwand im Bereich der geplanten Betriebs-Kita sind keine weiteren aktiven 
Schallschutzmaßnahmen vorgesehen. Zum Schutz vor Verkehrslärmimmissionen von der Vita-
lisstraße käme als aktive Schallschutzmaßnahme nur die Errichtung einer Lärmschutzwand in 
ähnlicher Höhe wie die zu schützende Bebauung in Betracht. Eine Wand von 15-20 m entlang 
der Vitalisstraße erscheint aus städtebaulichen Gründen auch angesichts der rein gewerblichen 
Nutzung nicht vertretbar. Durch die Anordnung des Gebäudes wird eine effektive Abschirmung 
des Innenhofes bzgl. des Verkehrslärms auf der Vitalisstraße erreicht. 
Daher werden im Bebauungsplan passive Schallschutzmaßnahmen gemäß § 9 Absatz 1 Num-
mer 24 BauGB festgesetzt. Entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereiche III-VI sind 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 - Schall-
schutz im Hochbau (Ausgabe November 1989, Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen. 
Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen stellt sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen an die geplante Gewerbenutzung zur Erzielung gesunder Ar-
beitsverhältnisse Rechnung getragen werden kann. 
Mit der Umsetzung der geplanten Bebauung ergeben sich auch Auswirkungen auf die schall-
technische Situation im Umfeld. 
Bereits im Bestand ist eine Belastung gegeben, die im Bereich gesundheitsbeeinträchtigender 
Belastung einzustufen ist. An der Vogelsanger Straße ist mit Beurteilungspegel von 62-
74 dB(A) am Tag und 53-64 dB(A) in der Nacht zu rechnen. Aufgrund der hohen Vorbelastung 
ist die Erhöhung um 0,1 dB(A) am Tag und in der Nacht als erheblich einzustufen, auch wenn 
die Merkbarkeitsschwelle für Erhöhungen erst bei 2 dB(A) liegt. Die Überschreitung der Orien-
tierungswerte der DIN 18005 außerhalb des Plangebietes soll im vorliegenden Fall zugunsten 
der Ansiedlung der neuen Unternehmenszentrale hingenommen werden, da die Konflikte nicht 
durch die Planung ausgelöst sondern nur in geringem Maße verschlechtert werden. Hierbei ist 
auch zu berücksichtigen, dass die minimale Erhöhung keine Änderung in der Lärmschutzklasse 
gemäß DIN 4109 ergibt und im Rahmen der täglichen Verkehrsschwankungen liegt. Mit planeri-
schen Mitteln im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung kann der Lärmkonflikt nicht vermin-
dert werden. 
 
6.7  Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden örtliche Bauvorschriften (gestalterische Fest-
setzungen gemäß § 86 BauO NRW) getroffen. 
Es werden Regelungen zu der Dachform und zu Werbeanlagen getroffen. 
Die Festsetzung, dass nur Flachdächer zulässig sind, erfolgt aus gestalterischen Gründen und 
um die festgesetzte Dachbegrünung zu realisieren. 
Neben dem Erscheinungsbild von Gebäuden beeinflussen Werbeanlagen das Ortsbild, weil sie 
im Hinblick auf eine starke Auffälligkeit gestaltet werden. Mit den Festsetzungen wird den Erfor-
dernissen des Vorhabens zur Außendarstellung Rechnung getragen und gleichzeitig ein Rah-
men zur Vermeidung negativer stadtgestalterischer Einflüsse vorgegeben. 
So sind lediglich Logos an der Gebäudefassade sowie eine freistehende Werbestehle zulässig. 
Werbeanlagen mit wechselnden oder bewegten Sichtflächen sind nicht zulässig.

- 13 - 
 
 
/ 14 
7 Sonstige Umweltbelange 
7.1 Luftschadstoffe 
Es wurde eine Luftschadstoffprognose zu den verkehrsbedingten Immissionen (iMA cologne 
GmbH, 16. Februar 2018) erstellt. In Anlehnung an die 39. BImSchV wurde untersucht, wie 
hoch die Konzentrationen der Luftschadstoffe NO2 und Feinstaub auf dem Plangebiet und im 
Bereich der gewerblichen Bebauung sowie Bestandsbebauung im Saum des Plangebietes sind. 
Als Bezugsjahr für die Emissionsberechnung wurde für den Prognose-Nullfall und den Progno-
se-Planfall das Prognosejahr 2020 gewählt.  
Das Plangebiet liegt innerhalb der seit dem 01.04.2012 erweiterten Umweltzone Köln, die im 
Luftreinhalteplan der Bezirksregierung Köln (Bezirksregierung Köln, 2012) für das Stadtgebiet 
Köln ausgewiesen wird. 
Die Immissionsverhältnisse wurden unter Berücksichtigung der Baukörper, der standortreprä-
sentativen meteorologischen Verhältnisse, der Emissionen der Kraftfahrzeuge sowie der aus 
Messdaten des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW (LANUV NRW) 
abgeschätzten Hintergrundbelastungen sowie einer konservativ angesetzten Zusatz-
Hintergrundbelastung für Feinstaub PM10 bzw. PM2,5 durch umgebende Gewerbebetriebe mit 
einem mikroskaligen, dreidimensionalen Strömungs- und Ausbreitungsmodell ermittelt. Außer-
dem wurde die Zusatzbelastung durch die DB-Bahnstrecken circa 220 m südlich des Plangebie-
tes explizit in der Ausbreitungsrechnung berücksichtigt. 
Der Grenzwert der 39. BImSchV des Jahresmittelwertes für NO2 von 40 µ/m³ und den Fein-
staub-Fraktionen PM10 von 40 µ/m³ und PM2,5 von 25 µ/m³ wird an allen beurteilungsrelevan-
ten Fassaden innerhalb des Untersuchungsgebietes Sowohl im Prognose-Nullfall 2020 als auch 
im Prognose-Planfall 2020 eingehalten. Dies gilt ebenso für die Grenzwerte der Überschrei-
tungshäufigkeiten der 200 μg/m³-Schwelle durch die Stundenmittelwerte von NO2 (Kurzzeitwert 
für NO2) sowie der Überschreitungshäufigkeiten der 50 μg/m³-Schwelle durch die Tagesmittel-
werte von PM10 (Kurzzeitwert für PM10). 
 
7.2 Staub und Gerüche  
Im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme (iMA cologne GmbH, 20. Februar 2018) wur-
de eine Einschätzung abgegeben, inwiefern durch umgebende Gewerbebetriebe mit einer 
maßgeblichen Beaufschlagung der Gesamt-Immissionssituation des Plangebietes durch Staub- 
und Geruchs-Zusatzimmissionen zu rechnen ist.  
Folgende Firmen sind emissionsseitig berücksichtigt worden: 
Fa. Bollig & Kemper GmbH & Co.KG, Vitalisstraße 114, 50827 Köln, Lackherstellung, circa 
55 m nördlich der Planbebauung 
Berding Beton, Vitalisstraße 112, 50827 Köln circa 130 m nördlich der Planbebauung 
AWB Abfallwirtschaftsbetriebe Köln Verwaltung GmbH, Maarweg 271, 50825 Köln; Betriebsge-
lände südlich des Plangebietes 
Max Becker GmbH & Co.KG, Widdersdorfer Straße 194, 50825 Köln; circa 270 m südlich bis 
südöstlich des Plangebietes 
Im Ergebnis geht der Gutachter davon aus, dass der Immissionswert von insgesamt 15 % der 
Jahresstunden gemäß GIRL für Gewerbe-/Industriegebiete im Bereich des Plangebietes unter 
Einbeziehung aller potentiell Geruchsstoffe emittierenden Gewerbebetriebe der Umgebung des 
Plangebietes sicher eingehalten wird. 
Um in Bezug auf die zu erwartenden Gesamt-Feinstaub-Immissionen auf der sicheren Seite zu 
sein, wird in der Untersuchung (iMA cologne GmbH, 16. Februar 2018 siehe Punkt 7.1) zur ver-
kehrsbedingten Luftschadstoffsituation im Bereich des Plangebietes ein pauschaler Immissi-

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/ 15 
onszuschlag zur urbanen Feinstaub-Hintergrund-Immission (sowohl für PM10 als auch PM2,5) 
von 2 µg/m³im Jahresmittel angesetzt, der auch speziell die potentiellen Feinstaub-Immissionen 
durch die umgebenden Betriebe bei der Ermittlung der Gesamt-Feinstaub-Immissionen gemäß 
39. BImSchV im Bereich des Plangebietes konservativ umfasst. 
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der mikroskaligen Strömungs- und Ausbreitungsrech-
nungen der Untersuchung (iMA cologne GmbH, 16. Februar 2018) und des obigen konservati-
ven Ansatzes für die potentiell zu erwartenden Feinstaub-Zusatz-Immissionen durch die Emis-
sionen der betrachteten Gewerbebetriebe ist davon auszugehen, dass die Immissionswerte der 
39. BImSchV für die Feinstaub-Fraktionen PM10 und PM2,5 an den Immissionsorten im Be-
reich des Bebauungsplangebietes eingehalten werden. 
 
7.3 Pflanzen 
Das Plangebiet besteht zum Teil aus versiegelten, zum Teil aus Grünflächen, wobei der versie-
gelte Teil als Parkplatz genutzt wird. Die im Bereich der Grünfläche befindlichen Bäume und 
Sträucher wurden bereits entfernt. Momentan befinden sich auf der Grünfläche Baumstümpfe 
und Reste einer Strauchvegetation, die sich vorwiegend aus Brombeeren, Robinien und Efeu 
zusammensetzt. 
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wurde ein Antrag auf Erlaubnis zum Entfernen 
von Bäumen nach der Baumschutzsatzung der Stadt Köln gestellt. Mit Schreiben vom 
04.04.2017 wurde die Erlaubnis zum Entfernen von 30 geschützten Bäumen auf dem Grund-
stück Vogelsanger Straße 321 erteilt. 
Als Ersatz für die Entfernung ist eine Ausgleichszahlung zu leisten sowie 16 Bäumen mit einem 
Stammumfang von 20 cm neu zu pflanzen. 
Mindestens fünf Bäume sollen im Plangebiet, die übrigen Bäume auf dem angrenzenden 
Grundstück „Alte Wagenfabrik“ gepflanzt werde. Regelungen hierzu werden in den Durchfüh-
rungsvertrag aufgenommen. 
Die noch vorhandenen Biotope weisen eine mittlere ökologische Qualität auf. Die örtliche Be-
deutung ist aufgrund der geringen Flächengröße und der Störwirkungen durch Lärm und Nut-
zungen eher mäßig zu bewerten. Die Vegetation stellt ein Trittsteinbiotop in einer ansonsten 
stark versiegelten Ortslage dar.  
Die geplanten 16 Ersatzbäume und sonstigen Begrünungsmaßnahmen im Plagebiet stellen 
keinen funktionalen Ersatz für die wegfallenden Bäume und Gehölze dar. 
Eingriff/Ausgleich 
Bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innen-
entwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB.  
Gemäß § 13 a Absatz 2 Nummer 4 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des 
Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen 
Entscheidung erfolgt oder zulässig. 
 
7.4 Artenschutz 
Es wurde eine Artenschutzprüfung Stufe 1 (Kölner Büro für Faunistik, Stand 11.12.2017) er-
stellt. Das Plangebiet besteht zum Teil aus versiegelten, zum Teil aus Grünflächen, wobei der 
versiegelte Teil als Parkplatz genutzt wird. Die im Bereich der Grünfläche befindlichen Bäume 
und Sträucher wurden bereits entfernt. Momentan befinden sich auf der Grünfläche Baum-
stümpfe und Reste einer Strauchvegetation, die sich vorwiegend aus Brombeeren, Robinien 
und Efeu zusammensetzt.

- 15 - 
 
 
/ 16 
Am 16.11.2017 wurden das Plangebiet sowie die direkte Umgebung im Hinblick auf potenzielle 
Lebensräume artenschutzrechtlich relevanter Tierarten kontrolliert. Es fanden sich keine Hin-
weise auf eine Nutzung der Fläche durch artenschutzrechtlich relevante Arten. Es wurden we-
der Hinweise auf frühere Brutplätze planungsrelevanter Vogelarten noch auf Vorkommen von 
Anhang IV - Arten der FFH-Richtlinie gefunden. Mit den im Gebiet vorhandenen Vorwirkungen 
durch Störungen infolge der benachbarten Gewerbegebietsnutzung, der regelmäßigen Anwe-
senheit des Menschen im Planwirkungsbereich ist dies auch nicht anzunehmen. Für Arten des 
Anhangs IV der FFH-Richtlinie fehlen im Gebiet geeignete Strukturen.  
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen sind folgende Maßnahmen zu treffen: 
Die Beseitigung von Vegetation muss außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit wildlebender Vo-
gelarten stattfinden, d.h. außerhalb des Zeitraums 1. März bis 30. September.  
Falls die Beseitigung von Vegetation innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November statt-
finden soll, ist vorab eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Indivi-
duen sowie Fortpflanzungs- und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten rechtzeitig identifi-
ziert und geschützt werden können. 
Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatschG werden bei Umsetzung der Planung nicht verletzt, 
sofern die genannten Vermeidungsmaßnahmen Berücksichtigung finden. 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
 
7.5 Klimaschutz 
Im Plangebiet herrscht ein stark anthropogen beeinflusstes städtisches Klima.  
Der klimatische Ist-Zustand wird mit der Umsetzung der vorhabenbezogenen Planung grund-
sätzlich verschlechtert. Die Planungshinweiskarte „zukünftige Wärmebelastung“ (aufgrund des 
Klimawandels) ordnet das Plangebiet und seine Umgebung der Klasse 5 –sehr hoch  
(wärme-)belastete Siedlungsflächen– zu.  
Die einrahmende Stellung neuer Gebäude sowie die Zunahme der Versiegelung schränken den 
Luftaustausch mit der Umgebung ein. Als Maßnahmen, um dem Klimawandel entgegenzu-
wirken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu dienen, werden die Dachbegrünung 
und die Begrünung der Tiefgarage festgesetzt. Aufgrund der Nutzung als Bürogebäude ist die 
Lage des Plangebäudes in einem zukünftig hoch belasteten thermischen Lastraum weniger 
erheblich zu bewerten als eine Wohnnutzung. 
 
7.6 Bodenschutz 
Das Plangebiet ist bereits im Bestand teilweise versiegelt (Parkplatzflächen). Bereits mit der 
Umsetzung des aktuellen Baurechts (fünfgeschossiger Neubau mit Tiefgarage) ist ein Eingriff in 
den Boden zulässig. Durch den Bebauungsplan werden darüber hinaus keine weiteren Eingriffe 
in den Boden vorbereitet. Natürlich Bodenverhältnisse liegen im Untergrund, nicht jedoch an der 
Geländeoberfläche vor. 
Der Umnutzung eines gut erschlossenen Standortes ist unter dem Aspekt des Bodenschutzes 
der Vorrang vor einer Neunutzung nicht beeinträchtigter Böden im Außenbereich zu geben. 
 
7.7 Altstandort 
Das Plangebiet ist als Altstandort mit den Nummern 401431 und 401132 im Altlastenkataster 
der Stadt Köln eingetragen.

- 16 - 
 
 
/  
Belastete Altablagerungen oder Hinweise auf eine Verunreinigung des Untergrunds wurden im 
Zuge der durchgeführten Untersuchungen (Gutachten zur Baugrundsituation inkl. Abfalltechni-
scher Deklaration, Althoff und Kang GbR, April 2017) nicht festgestellt.  
Zur Untersuchung des Bodens bzw. Baugrundes wurden insgesamt 10 Sondierungen nieder-
gebracht. Im Plangebiet liegen Auffüllungen, teilweise mir Fremdstoffen, in einer Mächtigkeit 
zwischen circa. 1 m bis 1,5 m vor. Ausgewählte Einzelproben aus den Sondierungen wurden 
hinsichtlich einer Verwertbarkeit im Sinne der LAGA (Werte gemäß der Länderarbeitsgemein-
schaft Wasser und Abfall) und der Deponieverordnung untersucht. Eine Verwertung des Bo-
dens gemäß den Anforderungen der LAGA ist möglich. 
Für den Fall, dass im Rahmen der Aushubmaßnahmen optisch oder geruchlich verunreinigtes 
Aushubmaterial und/oder andere gefährliche Abfälle angetroffen werden bzw. durch die voran-
gegangene Nutzung entstandene, umweltrelevante Verunreinigungen festgestellt werden soll-
ten, ist die Abteilung Immissionsschutz, Wasser- und Abfallwirtschaft (IWA) des Umwelt- und 
Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln unverzüglich zu informieren und die weitere Vorge-
hensweise abzustimmen. 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
 
 
8 Planverwirklichung 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der Vorhabenträgerin. Öffentliche Flächen sind von 
der Planung nicht betroffen. Zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin wird ein Durchfüh-
rungsvertrag abgeschlossen. Dieser sichert die Realisierung des geplanten Vorhabens inner-
halb einer bestimmten Frist.  
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Nach Abschluss des Bebauungsplanver-
fahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen.

/ 2 
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan-Entwurf 63465/02 
Arbeitstitel: Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld 
(beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB) 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Die Vorhabenträgerin, die „Fond of New Campus GmbH“, hat mit Schreiben vom 19.04.2017 
die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes be- 
antragt mit dem Ziel, einen neuen Firmensitz für das Unternehmen Fond of Bags in Köln-
Ehrenfeld zu realisieren. 
Die Gesellschafter der „Fond of New Campus GmbH“ sind die gleichen wie die Gesellschafter 
der „Fond of Bags GmbH“. Seit 2010 ist das Unternehmen ständig gewachsen und beschäftigt 
aktuell circa 200 Mitarbeiter/-innen. Mit einem ergonomischen Schulrucksack (ergobag) hat die 
Firma begonnen und vereint mittlerweile sieben verschiedene Marken unter ihrem Dach. Ta- 
schen sind die Kernkompetenz, wobei die Produktpalette von „Baby bis Business“ reicht. Die 
Produkte werden in 35 Ländern vertrieben. 
Durch das schnelle Wachstum des Unternehmens musste „Fond of Bags“ bereits mehrmals in 
neue Räumlichkeiten in Köln-Ehrenfeld umziehen. Der aktuelle Firmensitz in Köln-Ehrenfeld ist 
wiederum nicht mehr ausreichend.  
Es soll ein Campus mit einer Bürofläche von 13.000 m² Bruttogeschossfläche entstehen, der 
der aktuellen Größe Rechnung trägt aber auch Raum für künftige Expansion bietet. Für dieses 
Vorhaben wurde das Grundstück an der Vitalisstraße erworben. Die Vorhabenträgerin ist zwi- 
schenzeitlich auch im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. 
Das Plangrundstück grenzt an das Gelände der denkmalgeschützten „Alte Wagenfabrik“, in der 
die „Fond of Bags GmbH“ bereits Büroflächen angemietet hat. Dieses Grundstück befindet sich 
im Besitz der „Alte Wagenfabrik Köln GmbH“, welche wiederum die gleichen Gesellschafter wie 
die „Fond of New Campus GmbH“ aufweist. 
Bereits im Jahr 2008 hat die Stadt Köln eine Baugenehmigung für die Errichtung eines V-ge-
schossigen Bürogebäudes auf dem Plangrundstück erteilt. Die Geltungsdauer dieser Bauge- 
nehmigung wurde zuletzt am 23.08.2017 für ein weiteres Jahr verlängert. Um das geplante Bü- 
rogebäude den aktuellen Anforderungen anzupassen, wurde in der Zwischenzeit ein Bauantrag 
für ein neues V-geschossiges Gebäude gestellt. Aufgrund der anhaltenden Expansion der Vor- 
habenträgerin reicht die mit der gültigen Baugenehmigung sowie mit der im Jahr 2017 bean- 
tragten Baugenehmigung zu realisierende Bürofläche nicht aus. Daher soll das Planungsrecht 
für eine größere Firmenzentrale für 500 Mitarbeiter am Standort Köln-Ehrenfeld geschaffen 
werden. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden.

- 2 - 
 
 
/ 3 
2. Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 09.11.2017 nach § 12 Absatz 2 
BauGB in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB die Einleitung eines 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beschlossen.  
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 
BauGB erfolgte in der Zeit vom 28.07.2017 bis einschließlich 31.08.2017. 
Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen 
Auswirkungen der Planungen beim Stadtplanungsamt unterrichten und sich in der Zeit vom 
02.01. bis 15.01.2017 zur Planung äußern. 
 
2.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innen-
entwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB.  
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO im Geltungsbereich bleibt bei 
einer Plangebietsgröße von circa 5.000 m² unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 
20.000 m² des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im  
engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche 
mitzurechnen wäre. 
Mit dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorha-
ben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem 
ist eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern  
–Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne 
des Bundesnaturschutzgesetzes– nicht zu erwarten. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, 
dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schwe- 
ren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, soll der vorhabenbe-
zogene Bebauungsplan „Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld“ im beschleunig- 
ten Verfahren aufgestellt werden. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Ab- 
satz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 
Absatz 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Er- 
klärung gemäß § 10a Absatz 1 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls 
nicht anzuwenden. Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Ehrenfeld und ist circa 0,5 ha groß. Es umfasst das Flurstück 
2302, Flur 76, Gemarkung Müngersdorf. Das Plangebiet wird im Norden durch die Vogelsanger 
Straße, im Westen durch die Vitalisstraße, im Süden durch das Grundstück der Abfallwirt- 
schaftsbetriebe Köln (AWB) und im Osten durch die „Alte Wagenfabrik“ begrenzt.

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3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet selbst ist durch Parkplatzflächen geprägt. Das Plangebiet grenzt an das Grund- 
stück, auf dem die denkmalgeschützte „Alte Wagenfabrik“ steht, die ebenfalls durch die Vorha- 
benträgerin genutzt wird.  
Das Plangebiet grenzt westlich und südlich an den rechtskräftigen Bebauungsplan 6246Sa/03 
(62469/03), der ein Gewerbe- und Industriegebiet sowie eine Fläche für den Gemeinbedarf  
(Fuhrpark) festsetzt. Diese Festsetzungen erfolgten aufgrund der örtlichen Gegebenheiten. Hier 
hat sich eine Vielfalt typischer Gewerbebetriebe niedergelassen –wie z.B. Handwerksbetriebe in 
Form von Malerwerkstätten, Tischlereien, Dachdecker, Betriebe für Möbel- und Ladeninnen- 
ausbau, Bau von Elektroanlagen, Werkzeugbau, Druckereien, Autohäuser mit Werkstätten so- 
wie Karosseriebetriebe und Lackierereien, Schrotthandel und PKW-Entsorgung, eine Kartona- 
genfabrik, Fuhrpark der Abfallwirtschaftsbetriebe der Stadt Köln sowie Großhandelsbetriebe 
und diverse Büronutzungen.  
Südlich grenzt die Fläche der Abfallwirtschaftsbetriebe der Stadt Köln (AWB) an das Plangebiet. 
Die AWB betreibt auf dem an das Plangebiet angrenzenden Grundstücksteil einen Fuhrpark, 
neben Verwaltungsgebäuden befindet sich hier eine Parkplatzfläche. Auf dem gegenüberlie- 
genden ehemaligen Herbolgelände wird ein 24-h-Logistikbetrieb angesiedelt. 
Nördlich der Vogelsanger Straße und östlich der Vitalisstraße ist Wohnbebauung vorhanden. 
Südöstlich des Plangebietes befindet sich die Fläche des ehemaligen Güterbahnhofs Ehrenfeld. 
Diese soll zu einem gemischt genutzten Viertel mit urbaner Dichte und einem hohen Wohnanteil 
umgenutzt werden. Der rechtskräftige Bebauungsplan setzt hier ein Mischgebiet fest. 
 
3.3 Erschließung 
Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
Das Plangebiet ist über die Vogelsanger Straße an das örtliche und überörtliche Straßenver- 
kehrsnetz angebunden. Die Zufahrt auf das Gelände der „Alten Wagenfabrik“ erfolgt derzeit 
über die Vogelsanger Straße. Die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage des neuen Bürogebäudes 
soll über die Vitalisstraße erfolgen. 
Fuß- und Radverkehr  
Für den Fußgängerverkehr stehen derzeit im Umfeld des Plangebietes ausreichende Gehweg- 
breiten nur entlang der Vogelsanger Straße zur Verfügung, die auch von mobilitätseinge- 
schränkten Personen oder Personen mit Kinderwagen genutzt werden können. Der Fahrrad- 
verkehr wird auf der Vitalisstraße sowie der Vogelsanger Straße im Mischverkehr zusammen 
mit dem MIV geführt. Entlang des östlich verlaufenden Maarweges steht plangebietsseitig ein 
separater Radweg zur Verfügung.  
öffentlicher Nahverkehr (ÖPNV) 
Insgesamt ist die Erschließung des Plangebietes durch den ÖPNV als sehr gut zu bewerten. Es 
stehen sowohl Busse, Stadtbahnen als auch S-Bahnen in fußläufiger Entfernung von weniger 
als 10 Minuten zur Verfügung, die ein großes Spektrum an Fahrzielen im regionalen sowie 
überregionalen Raum ermöglichen. Die Bushaltestellen Vitalisstraße Nord und Vogelsanger 
Straße/Maarweg (Linie 140) befinden sich in weniger als 200 m Entfernung. Die Haltestelle Äu- 
ßere Kanalstraße (Buslinien 139, 141 und 143 sowie Stadtbahnlinien 3 und 4) befindet sich in 
circa 600 m Entfernung. Gleiches gilt für die S-Bahn-Haltestelle Köln-Müngersdorf, Technolo- 
giepark (S 12, S 13 und S 19). 
Technische Erschließung 
Der öffentliche Kanal DN 1300/1950 in der Vitalisstraße kann das anfallende Abwasser des 
Plangebietes aufnehmen.

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3.4 Alternativstandorte 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellt. Die Entscheidung 
für die gewerbliche Nutzung dieses Standorts wurde somit bereits auf der Planungsebene des 
Flächennutzungsplanes getroffen. Für eine gewerbliche Nutzung des Plangebietes gibt es keine 
Alternative. Bei Nichtaufstellung des Bebauungsplanes könnte das Vorhaben in reduzierter Ge- 
bäudehöhe nach § 34 BauGB genehmigt werden. 
 
3.5 Planungsrechtliche Situation  
Für den Planbereich liegt kein Bebauungsplan vor. Das Plangebiet liegt im Innenbereich gemäß 
§ 34 BauGB. Eine Genehmigung nach § 34 BauGB wäre lediglich für ein Gebäude mit maximal 
fünf Geschossen möglich. Für die Umsetzung des geplanten Konzeptes ist daher die Aufstel- 
lung eines Bebauungsplanes erforderlich. 
 
3.6 Rahmenplan Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld 
Im Rahmenplan Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld aus dem Jahr 2004 wird die Fläche des 
Plangebietes teilweise als Gewerbefläche dargestellt, mit Flächenanteilen für Büros und Dienst- 
leistungsunternehmen entlang der Vitalistraße und der Vogelsanger Straße. 
 
 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Flächennutzungsplan 
Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. 
 
4.2 Landschaftsplan 
Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes. 
 
4.3 Berücksichtigung von Fachplanungen –Denkmalschu tz- 
Das Grundstück Vogelsanger Straße 321 wurde am 01.07.1980 unter der laufenden Nummer 
397 in die Denkmalliste der Stadt Köln eingetragen und steht damit unter Denkmalschutz. Als 
Baudenkmäler sind auf dem Grundstück das ehemalige Verwaltungsgebäude (Villa) an der Vo- 
gelsanger Straße und das fünfschiffige Hallenbauwerk (Alte Wagenfabrik) angrenzend an das 
Plangebiet vorhanden. 
Der denkmalpflegerische Bewertungstext lautet: „technisches Denkmal, Wesentliche charakte- 
ristische Merkmale des Denkmals: Um 1920-1922 erbaut. Fuhr- und Reinigungsamt (ehemalige 
Fabrik Scheeler). Zwei Geschosse, zweigeschossig ausgebautes Dachgeschoß, Walmdach. 
Turmartiges Treppenhaus. Große Fabrikhalle mit überhöhtem Mittelteil und pyramidenartigen 
Dächern. Fenster und Türen original.“ 
Das Vorhaben bildet eine architektonisch hochwertige, ruhige Rückwand zu dem fünfschiffigen 
Hallenbauwerk und bildet mit diesem ein Ensemble, welches die denkmalgeschützten Bauten in 
besonderem Maße zur Geltung bringt. Durch die Abstaffelung der Geschossigkeit von VII- auf 
VI-Geschosse wird auf die Kubatur der „Alten Wagenfabrik“ Rücksicht genommen.  
Die Sichtbeziehungen auf die „Alte Wagenfabrik“ werden aus Richtung der Vogelsanger Straße 
und des Maarwegs nicht tangiert.

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Lediglich von der Vitalisstraße wird die Sichtbarkeit eingeschränkt. Diese war aber bereits histo- 
risch nicht gegeben. Bis in die 2000er Jahre hinein gab es noch ein straßenbegleitendes Werk- 
stattgebäude entlang der Vitalisstraße. Dieses schloss unmittelbar an das Verwaltungsgebäude 
an, so dass die Sicht auf das fünfschiffige Hallenbauwerk „Alte Wagenfabrik“ aus dieser Rich- 
tung eingeschränkt war. 
Auch nach dem Abbruch des Werkstattgebäudes war der Blick auf das Hallenbauwerk durch 
eine Mauer und Baumbewuchs gestört. 
Die geplante Bebauung ermöglicht erstmals eine geordnete Sichtbeziehung von der Ecke Vo- 
gelsanger Straße/Vitalisstraße auf das denkmalgeschützte Hallenbauwerk. 
Die Fassadengestaltung des Bürogebäudes nimmt die Vertikalität der Fassadengliederung des 
Hallenbauwerks auf. 
Ein negativer Einfluss des geplanten Baukörpers auf das Verwaltungsgebäude an der Vogels- 
anger Straße ist ebenfalls nicht ersichtlich. Das Verwaltungsgebäude prägt aufgrund seiner 
straßenbegleitenden Lage weiterhin den Stadtraum und wird durch das Neubauprojekt nicht 
tangiert. 
Es besteht bereits Baurecht für ein V-geschossiges Bürogebäude. Die aktuelle Planung sieht 
eine siebengeschossige Winkelbebauung entlang der Vitalisstraße und eine sechsgeschossige 
Bebauung parallel zur „Alten Wagenfabrik“ vor. Die Ecke zur Vogelsanger Straße ist in halbrun- 
der Form ausgebildet und macht den Blick frei auf die denkmalgeschützte „Alte Wagenfabrik“.  
Die geplante höhere Geschossigkeit hat keine negativen Auswirkungen auf den Denkmalschutz 
gegenüber dem bestehenden Baurecht. 
 
 
5 Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
Auf der circa 5.000 m² großen Grundstücksfläche soll die neue Unternehmenszentrale der Vor- 
habenträgerin entstehen. Gemäß dem Entwurfskonzept des Büros Klaus Müller GmbH Archi- 
tektur soll eine siebengeschossige Winkelbebauung entlang der Vitalisstraße und eine sechs- 
geschossige Bebauung parallel zur „Alten Wagenfabrik“ errichtet werden. Das so entstehende 
Dreieck bildet einen begrünten Innenhof aus. Auf dem Dach des sechsgeschossigen Gebäudes 
ist eine Dachterrasse geplant. Die Dachflächen sollen teilweise intensiv ansonsten extensiv 
begrünt werden. 
Die Ecke zur Vogelsanger Straße ist in halbrunder Form ausgebildet und macht den Blick frei 
auf die denkmalgeschützte „Alte Wagenfabrik“. Das Erdgeschoss ist als überhohes, von den 
Fassaden der oberen Geschosse zurückspringendes Geschoss geplant. Die nicht überbauten 
Grundstücksflächen werden begrünt und gestaltet.  
Die Unternehmenszentrale beinhaltet nicht nur Büros, sondern auch eine Betriebskinder-
tagesstätte sowie Räumlichkeiten für Fitness und eine Mensa. 
Geplant ist die Realisierung von insgesamt circa 13.800 m² Bruttogeschossfläche (BGF), was 
einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,6 entspricht. 
 
 
6 Begründung der Planinhalte (Festsetzungen nach § 9 BauGB)   
6.1 Art der baulichen Nutzung  
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich ein Gewerbegebiet gemäß § 8 
BauNVO festgesetzt. Die gemäß § 8 Absatz 2 zulässigen Tankstellen sind gemäß § 1 Absatz 5 
BauNVO nicht zulässig.

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Die gemäß § 8 Absatz 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen -Wohnungen für Aufsichts- und 
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb 
zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind und Vergnü- 
gungsstätten- sind gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.  
Der Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Wohnungen erfolgt aufgrund der Lärmbelas- 
tung insbesondere im Nachtzeitraum.  
Im Gewerbegebiet sind darüber hinaus Tankstellen sowie Vergnügungsstätten nicht zulässig, 
da sie sich aufgrund der bestehenden Struktur der Gewerbebetriebe, nicht in das vorhandene 
Gewerbegebiet einfügen. Zudem widersprechen diese Nutzungen dem Ziel, die Flächen für 
eine Büronutzung vorzuhalten. 
Mit der Festsetzung eines Gewerbegebietes kann das geplante Bürogebäude entsprechend 
dem Nutzungskonzept der Vorhabenträgerin und der zu Grunde liegenden Planung realisiert 
werden. 
Um trotz der Festsetzung von allgemein zulässigen Nutzungen den Vorhabenbezug herzustel- 
len, wird gemäß § 12 Absatz 3 a in Verbindung mit § 9 Absatz 2 BauGB festgesetzt, dass im 
Gewerbegebiet im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu 
deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
 
6.2 Maß der baulichen Nutzung  
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), die 
Zahl der Vollgeschosse sowie durch maximale Gebäudehöhen bestimmt. 
Um das geplante Vorhaben umsetzen zu können wird eine GRZ von 0,7 festgesetzt. Die Ober- 
grenzen für Gewerbegebiete gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO mit einer GRZ von 0,8 werden ein- 
gehalten. 
Im Plangebiet erfolgt die Festsetzung, dass die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 19 
Absatz 4 Satz 3 BauNVO durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie durch unter- 
irdische Garagen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 1,0 überschritten werden darf. Durch 
die geplante Bebauung mit Tiefgarage und ihren Zufahrten und sonstige versiegelte Bereiche 
(Plätze, Wege) wird das Grundstück zu 92 % versiegelt. Es verbleiben insgesamt nur sehr we- 
nige unversiegelte Flächen.  
Auf der Grundlage des Architekturentwurfes wird eine siebengeschossige Winkelbebauung ent- 
lang der Vitalisstraße und eine sechsgeschossige Bebauung in Richtung des Baudenkmals „Al- 
te Wagenfabrik“ festgesetzt. Mit dieser Abstaffelung der Geschossigkeit wird auf die Kubatur 
des angrenzenden Baudenkmals „Alte Wagenfabrik“ Rücksicht genommen. 
Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen über Normalhöhenull (NHN) orientieren sich an 
dem Architekturentwurf und entsprechen der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse. 
Gebäudedächer dienen auch der Unterbringung einer Vielzahl von technischen Anlagen wie 
beispielsweise Antennen, Fahrstuhlüberfahrten Lüftungsanlagen oder Sichtschutzwände. Diese 
Anlagen sollen im Gewerbegebiet grundsätzlich zulässig sein, ohne das städtebauliche Er- 
scheinungsbild nachhaltig zu stören. Daher wird festgesetzt, dass die festgesetzten Gebäude- 
höhen durch untergeordnete Anlagen und Gebäudeteile bis maximal 3,20 m überschritten wer- 
den dürfen. Der Flächenanteil der Überschreitung je Dachfläche darf insgesamt 20 % der jewei- 
ligen Dachfläche nicht übersteigen. Die Dachaufbauten müssen dabei folgende Mindestab-
stände zur Gebäudefassade einhalten. Mindestens 3,0 m von der nordwestlichen Gebäudefas- 
sade zur Vitalisstraße, mindestens 2,0 m von der südwestlichen Gebäudefassade zur AWB und 
mindestens 1,0 m von den übrigen Gebäudefassaden.

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6.3 Überbaubare Grundstücksflächen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. In 
der Gestalt der Baugrenzen spiegelt sich der Architekturentwurf mit geringen Spielräumen wie- 
der. 
Von der nördlichen Platzfläche ist ein Zugang zur Tiefgarage geplant. Für das spiralförmige 
Treppenbauwerk wird eine zusätzliche Baugrenze festgesetzt, um die Genehmigungsfähigkeit 
des Zugangs sicher zu stellen. 
 
6.4  Erschließung  
Äußere Erschließung 
Das Plangebiet ist über die Vitalisstraße an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen. Die 
Tiefgaragenzufahrt ist im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze angeordnet. Im Bebau- 
ungsplan ist hierfür ein Zufahrtsbereich festgesetzt. 
Der Lieferverkehr findet an der Vitalisstraße statt. Hierzu soll eine Haltebucht im Vorfahrtsbe- 
reich des Haupteingangs Vitalisstraße angeordnet sowie eine Zufahrtsmöglichkeit auf das 
Grundstück im Bereich der Gebäudefuge sichergestellt werden, um den Verkehrsfluss nicht zu 
beeinträchtigen. 
Ruhender Verkehr 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig 
sind.  
Mit den Festsetzungen zu den Stellplätzen in Tiefgaragen werden die oberirdischen Bereiche 
möglichst frei vom motorisierten Verkehr gehalten. Mit Ausnahme der Anlieferungs- und Ret- 
tungsverkehre wird der motorisierte Verkehr unterirdisch abgewickelt, um die Arbeitsverhältnis- 
se im Quartier aufzuwerten. 
Für die Tiefgarage erfolgt darüber hinaus die Festsetzung, dass auch außerhalb der festge-
setzten überbaubaren Grundstücksflächen Lagerflächen, Abstellräume, Technik- und Neben-
räume sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß § 51 BauO NW bis zu einer maximalen Fläche 
von 25 % der Tiefgaragenfläche außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind, 
um im Rahmen der Baugenehmigungsplanung noch Spielräume für die Tiefgaragenplanung 
sicherzustellen.  
Stellplatzreduzierung 
Für das Plangebiet besteht die Möglichkeit, eine Stellplatzreduzierung von 20 % entsprechend 
§ 51 BauO NRW aufgrund der vorhandenen ÖPNV-Erschließungsqualität im Baugenehmi-
gungsverfahren bei der Ermittlung der notwendigen Stellplätze anzunehmen. 
Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wurde ein Mobilitätskonzept (brenner BERNHARD inge- 
nieure GmbH, 18. Januar 2018) erarbeitet. Bei konsequenter Umsetzung der im Rahmen des 
Mobilitätskonzeptes ausgearbeiteten nahmobilitätsfördernden Handlungsmaßnahmen ist ein 
zusätzlicher Abschlag zur Reduktion der Stellplatzherstellung von 15 % als realistisch einzu- 
schätzen. Diese Annahme wird zusätzlich durch die Ergebnisse der durchgeführten, unterneh- 
mensinternen Umfrage, die sich auf die zukünftigen Nutzer übertragen lässt, gestützt. 
Auflistung der Handlungsmaßnahmen: 
Fußverkehr 
- Ansprechende Gestaltung der Außenanlagen (Campus)  z.B. durch Bänke, Bepflanzung, 
Wegebeleuchtung  
- Barrierefreie Fortbewegung ermöglichen  
- Hinweis auf die nächstgelegenen Haltestellen

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Radverkehr 
- Installation von insgesamt 71 Fahrradabstellanlag en in der TG und oberirdisch (dieb- 
stahlsicher, wettergeschützt, barrierefrei und gut zugänglich)  
- Installation einer Stromversorgung zum Aufladen v on Akkus für E-Bikes/Pedelecs  
- Möglichkeiten zum Abstellen von Sonderfahrrädern (E-Bikes, Lastenfahrräder, Fahrrad- 
anhänger)  
- Zur Verfügung stellen von Werkzeugen und Fahrradp umpen (z.B mithilfe eines Automa- 
ten für Reparatur- und Ersatzteile)  
- Erweiterung des Angebotes der unternehmensinterne n Fond of Bags Fahrräder (min- 
destens 6, darunter auch E-Bikes sowie ein Lastenfahrrad)  
- Ermöglichen eines Fahrradleasings sowie entsprech endes Angebot an Information und 
Kommunikation des Angebotes  
- Durchführung von Maßnahmen zur Bewerbung nachhalt iger Mobilität, z.B. mit einem 
Wettbewerb umweltfreundlichste/r Mitarbeiter/in 
ÖPNV 
- Angebot von Jobtickets  
- Auslegen/Aushängen von Fahrplänen 
Carsharing 
- Angebot von 5 unternehmensinternen Pool-Fahrzeuge n  
- Information und Kommunikation des Angebotes sowie  weiterer Carsharing-Angebote  
- Gesonderte Tarife für Beschäftigte und Registrier ungsaktionen vor Ort  
Die Vorhabenträgerin wird diese Maßnahmen konsequent umsetzen. Im Durchführungsvertrag 
werden hierzu Regelungen zur Sicherung der Maßnahmen aufgenommen. 
Demzufolge wird eine Stellplatzreduktion von insgesamt 35 % als statthaft angesehen, so dass 
sich ein Bedarf von 103 Stellplätzen ergibt. Die geplante Tiefgarage bietet Platz für 89 Stellplät- 
ze, die restlichen 14 Stellplätze werden auf dem angrenzenden Grundstück „Alte Wagenfabrik“ 
nachgewiesen.  
Verkehrsgutachten 
Im Rahmen eines Verkehrsgutachtens (brenner BERNHARD ingenieure GmbH, 18. Januar 
2018) wurden die Auswirkungen des Vorhabens auf die Umgebung untersucht. Die Berechnun- 
gen ergaben, dass im Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben insgesamt circa 
287 Kfz-Fahrten je Werktag (als Summe aus Quell- und Zielverkehr) zu erwarten sind. Dies 
entspricht 42 Kfz in der Spitzenstunde morgens und 35 Kfz in der Spitzenstunde abends. 
Des Weiteren wurde eine Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand und den Planfall durchge- 
führt.  
Die Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand erfolgte für die Bestandsknoten Vogelsanger 
Straße/Vitalisstraße, Vogelsanger Straße/Äußere Kanalstraße/Maarweg, Zufahrt Vogelsanger 
Straße. Die Leistungsfähigkeitsanalyse für den Planfall erfolgte zusätzlich für die Knotenpunkte 
Zufahrt Vitalisstraße und Zufahrt Maarweg. 
Die Leistungsanalyse hat ergeben, dass alle untersuchten Zufahrten bzw. Knotenpunkte im 
Planfall sowohl in der Morgenspitze als auch in der Abendspitze als mindestens ausreichend 
(mindestens Qualitätsstufe D) zu werten sind. Lediglich die Zufahrt Vogelsanger Straße erhält 
die Qualitätsstufe E, was mit den aus der Zufahrt ausfahrenden Linkseinbiegern zu begründen 
ist und nur sehr wenige Verkehrsteilnehmer betrifft. Diese durch Mikrosimulation ermittelte Qua- 
litätsstufe ist in der Realität jedoch als unproblematisch zu werten, da aufgrund der direkt an- 
grenzenden signalisierten Knotenpunkte und bei rücksichtsvoller Fahrweise der Verkehrsteil- 
nehmer genügend Zeitlücken zum Ausfahren bleiben. Außerdem ist die Fahrzeugmenge so 
gering, dass die Qualitätsstufe hier tolerierbar ist, weil sie nur sehr wenige Verkehrsteilnehmer 
(maximal vier Fahrzeuge) betrifft.

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/ 10 
Technische Infrastruktur 
Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist durch vorhandene Leitungen und Kanäle in der 
Vitalisstraße gesichert. Für die erforderlichen Müllcontainer ist ein Müllsammelraum in der Tief- 
garage geplant. Mit Hilfe eines Lastenaufzugs sollen die jeweiligen Container am Abfuhrtag 
temporär auf den Gehweg an die Straße gestellt und nach ihrer Entleerung wieder eingesam- 
melt werden. 
Starkregenereignis/Überflutungsnachweis 
Im Rahmen einer Überflutungsprüfung (Helmert & Bongartz, Siegburg, Oktober 2017) wurde 
nachgewiesen, dass es unter Berücksichtigung der im Gutachten genannten Hinweise zur Mo- 
dellierung des Geländes und zur Ausführung des Hochbaus bei einem Starkregenereignis nicht 
zu einer oberflächlichen Überflutung des Plangebietes kommt bzw. dass die anfallenden Was- 
sermengen überwiegend schadlos auf den Flächen des Plangebietes zurückgehalten werden 
können. 
 
6.5 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschafts pflege 
Auf der Grundlage des Begrünungsplanes werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Be- 
grünungsmaßnahmen festgesetzt. Die Festsetzungen dienen der Berücksichtigung der Belange 
von Natur und Landschaft. 
Als Beitrag zur Verbesserung des Kleinklimas im Plangebiet sollen die Dachflächen begrünt 
werden. Mindestens 10% der Dachflächen werden intensiv begrünt. Die Vegetationstragschicht 
ist dafür in einer Stärke von mindestens 60 cm einschließlich einer Filter- und Drainschicht aus- 
zubilden. Bei der Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von 
mindestens 120 cm auf einer Fläche von 25 m² je Baum zu modellieren. 
Auf den restlichen Dachflächen erfolgt eine extensive Dachbegrünung mit Magerrasen oder 
Sedumgesellschaften. Die Vegetationstragschicht ist dafür in einer Stärke von mindestens 8 cm 
zuzüglich einer Filter- und Drainschicht auszubilden. Ausgenommen von der extensiven Dach- 
begrünung sind technischen Anlagen wie beispielsweise Antennen, Fahrstuhlüberfahrten Lüf- 
tungsanlagen oder Sichtschutzwände. 
Des Weiteren sind die Decken von Tiefgaragen soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen Spiel- 
plätzen oder sonstigen Nebenanlagen überbaut werden dauerhaft zu begrünen. Die Vegetati- 
onstragschicht ist in einer Stärke von mindestens 60 cm einschließlich einer Filter- und Drain- 
schicht auszubilden. Bei der Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer 
Stärke von mindestens 120 cm auf einer Fläche von mindestens 25 m² je Baum zu modellieren. 
 
6.6 Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
In einer Schalltechnischen Untersuchung (Peutz Consult, 15.01.2018) wurden die auf das Plan- 
gebiet einwirkenden bzw. von diesem ausgehenden Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen 
rechnerisch ermittelt und bewertet. Da in den geplanten Bürogebäuden im Nachtzeitraum nicht 
gearbeitet wird, ist keine Bewertung des Nachtzeitraums erfolgt. 
Emissionen öffentlicher Straßenverkehr 
Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet wird durch die Vitalisstraße, die Vogelsanger Straße, 
die Äußere Kanalstraße sowie den Maarweg bestimmt. 
Die Daten für den Straßenverkehr auf den umliegenden Straßen basieren auf Angaben der 
emig-vs, Ingenieurgesellschaft sowie der brenner BERNHARD ingenieure GmbH. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der Verkehrslärmberechnungen ergeben sich entlang der äuße- 
ren Fassaden in Abhängigkeit der Orientierung und Lage Beurteilungspegel von 58 bis 
74 dB(A) tags.

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Der schalltechnische Orientierungswert der DIN 18005 von 65 dB(A) tags (06:00 bis 22:00 Uhr) 
für Gewerbegebiete wird hier im Bereich der zur Vitalisstraße orientierten Fassade um bis zu 9 
dB(A) überschritten.  
Durch die geschlossene Bebauung wird ein ruhiger Innenhof geschaffen. In dem Innenhof liegt 
durchweg ein Beurteilungspegel von weniger als 50 dB(A) im Tageszeitraum und damit eine 
Einhaltung des Orientierungswertes vor. 
Veränderung der Emission des Straßenverkehrs durch das Vorhaben 
Für verschiedene Immissionsorte (Vitalisstraße 63, Vogelsanger Straße 330 und 332, Äußere 
Kanalstraße 1, 3 und 6, Vogelsanger Straße 292, 295, 296-298 und 326) sind die Veränderun- 
gen der Straßenverkehrsgeräusche durch die Planung untersucht worden.  
In der nachfolgenden Tabelle werden die Immissionsorte aufgelistet, bei denen bereits im Be- 
stand eine Belastung gegeben ist (Beurteilungspegel > 70 dB(A) am Tag und > 60 dB(A) in der 
Nacht), die im Bereich gesundheitsbeeinträchtigender Belastung einzustufen ist. 
Immissionspunkt  Geschoss  Beurteilungspegel 
Prognose-Null-Fall 
Beurteilungspegel 
Prognose-Mit-Fall 
Pegeldifferenz 
  Tag 
dB(A) 
Nacht 
dB(A) 
Tag 
dB(A) 
Nacht  
dB(A) 
Tag 
dB(A) 
Nacht 
dB(A) 
Vogelsanger Str. 332 
Südfassade 
EG 
1. OG 
2. OG 
3. OG 
73 
74 
74 
74 
63 
63 
63 
63 
73 
74 
74 
74 
63 
63 
64 
64 
0,1 
0,1 
0,1 
0,1 
0,1 
0,0 
0,1 
0,1 
Vogelsanger Str. 330 
Südfassade 
EG 
1. OG 
2. OG 
3. OG 
72 
73 
73 
72 
62 
62 
63 
62 
72 
73 
73 
72 
62 
62 
63 
62 
0,1 
0,1 
0,1 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
Äußere Kanalstr. 1 
Südwestfassade 
EG 
1. OG 
2. OG 
3. OG 
73 
73 
73 
72 
63 
63 
63 
62 
73 
73 
73 
72 
63 
63 
63 
62 
0,0 
0,1 
0,1 
0,1 
0,0 
0,1 
0,0 
0,0 
Äußere Kanalstr. 3 
Südostfassade 
EG 
1. OG 
2. OG 
3. OG 
4. OG 
73 
72 
72 
71 
71 
62 
62 
62 
61 
61 
73 
72 
72 
71 
71 
62 
62 
62 
61 
61 
0,0 
0,1 
0,0 
0,1 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
0,0 
Äußere Kanalstr. 6 
Nordwestfassade  
EG 
1. OG 
2. OG 
71 
71 
71 
61 
61 
61 
71 
71 
71 
61 
61 
61 
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0,0 
Die Ergebnisse zeigen, dass an der Bestandsbebauung eine Erhöhung der Verkehrslärmim- 
missionen um maximal 0,1 dB zu erwarten ist. 
Emissionen Schienenverkehr 
Südlich des Plangebietes in etwa 230 m Entfernung befindet sich die sechsgleisige DB-
Hauptstrecke Köln-Aachen, wobei auf den nächstgelegenen beiden Gleisen der Güterverkehr 
abgewickelt wird. Für die Zugstrecke wurden die Belastungsannahmen (Prognosefall 2025) zu 
Grunde gelegt. Aufgrund des perspektivisch steigenden Verkehrsaufkommens stellt die Be- 
trachtung des zukünftig zu erwartenden Verkehrs im Vergleich zur derzeitigen Streckenbele- 
gung den ungünstigeren Fall dar. Es liegen Beurteilungspegel von < 50 dB(A) bis zu 53 dB(A) 
im Tageszeitraum und damit eine Einhaltung des Orientierungswertes vor.

- 11 - 
 
 
/ 12 
Gewerbelärm -Einwirkungen auf das Plangebiet-  
In der Umgebung des Plangebietes befindet sich eine Vielzahl von Gewerbebetrieben. Die 
Schallimmissionen werden maßgeblich durch den Gewerbelärm aus den Abfallwirtschaftsbe- 
trieben der Stadt Köln (AWB) und dem SEGRO CityPark bestimmt. Die Ergebnisse der Immis- 
sionsberechnungen zeigen, dass an den Fassaden der geplanten Bebauung die Immissions- 
richtwerte der TA-Lärm für Gewerbegebiete von 65 dB(A) im Tageszeitraum an allen Immissi- 
onsorten eingehalten werden. 
Der zulässige Maximalpegel von 95 dB(A) wird ebenfalls an keinem der betrachteten Immissi- 
onsorte überschritten. 
Gewerbelärm -Auswirkungen durch das Planvorhaben- 
Durch den Verkehr auf der geplanten Tiefgaragenrampe werden keine Überschreitungen der 
Immissionsrichtwerte der TA-Lärm für Gewerbegebiete in der unmittelbaren Nachbarschaft ver- 
ursacht.  
Die durch die haustechnischen Anlagen des geplanten Bürogebäudes zu erwartenden Geräu- 
schimmissionen müssen so angelegt werden, dass sie den um 15 dB(A) reduzierten anteiligen 
Immissionsrichtwert für ein Mischgebiet einhalten. Dieser Richtwert beträgt 60 dB(A) am Tag 
und ist am nächstgelegenen Gebäude (Wohngebäude Ecke Vogelsanger Straße/Vitalisstraße) 
einzuhalten. Die Voraussetzungen dazu sind durch den Hersteller der Anlagen zu bescheinigen 
und der Nachweis dazu ist im Baugenehmigungsverfahren zu führen. 
aktive Schallschutzmaßnahmen 
Im südlichen Teil des Plangebietes ist im Erdgeschoss eine Betriebs-Kindertagesstätte mit einer 
Außenspielfläche für etwa 20 Kinder geplant. Auf der Außenspielfläche liegen Beurteilungspe- 
gel zwischen 60 und 67 dB(A) in Summe von Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen vor. Um 
hier eine höhere Qualität des Spielbereiches zu erzielen wird eine 2 m hohe Lärmschutzwand 
zum Betriebsgelände der AWB und zur Vitalisstraße festgesetzt. Bei Errichtung dieser Lärm- 
schutzwand kann davon ausgegangen werden, dass in 1,2 m Höhe über Gelände Beurtei- 
lungspegel von 59 bis 62 dB(A) vorliegen. 
Um auf dem gesamten Außengelände eine Beurteilungspegel von weniger als 60 dB(A) zu er- 
reichen, wäre die Errichtung einer 4 m hohen Wand zur Vitalisstraße, einer 3 m hohen Wand 
zum Betriebsgelände der AWB und einer 2 m hohen Wand nach Osten erforderlich. 
Eine Lärmschutzwand nach Süden birgt Nachteile bezüglich Besonnung, und eine Umfassung 
der Kita-Außenfläche mit hohen Lärmschutzwänden kann eine erdrückende Wirkung entfalten.  
Da bei 62 dB(A) im Allgemeinen eine angemessene Nutzung der Kita-Außenfläche möglich ist, 
stellt die 2 m hohe Lärmschutzwand zum Betriebsgelände der AWB und zur Vitalisstraße eine 
Art Kompromiss zwischen Lärmschutz und Entfaltung einer erdrückenden Wirkung dar.  
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Die Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gegenüber Außen- 
lärm werden im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zeichnerisch als Lärmpegelbereiche III bis 
VI dargestellt. Textlich festgesetzt wird, dass entsprechend den dargestellten Lärmpegelberei- 
chen Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gemäß DIN 4109 zu treffen sind. Anhand 
dieser im vorhabenbezogenen Bebauungsplan dargestellten Lärmpegelbereiche können im 
konkreten Einzelfall (Baugenehmigungsverfahren) gemäß DIN 4109 die Anforderungen an die 
Luftschalldämmung und das erforderliche resultierende Schalldämmmaß von verschiedenen 
Wand-/ Fensterkombinationen ermittelt werden. Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass die 
Bauschalldämmmaße einzelner unterschiedlicher Außenbauteile oder Geschosse im Einzelfall 
unterschritten werden können, wenn im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine 
schalltechnische Untersuchung ein niedrigerer Lärmpegelbereich nachgewiesen wird.

- 12 - 
 
 
/ 13 
Abwägung 
Bis auf die Lärmschutzwand im Bereich der geplanten Betriebs-Kita sind keine weiteren aktiven 
Schallschutzmaßnahmen vorgesehen. Zum Schutz vor Verkehrslärmimmissionen von der Vita- 
lisstraße käme als aktive Schallschutzmaßnahme nur die Errichtung einer Lärmschutzwand in 
ähnlicher Höhe wie die zu schützende Bebauung in Betracht. Eine Wand von 15-20 m entlang 
der Vitalisstraße erscheint aus städtebaulichen Gründen auch angesichts der rein gewerblichen 
Nutzung nicht vertretbar. Durch die Anordnung des Gebäudes wird eine effektive Abschirmung 
des Innenhofes bzgl. des Verkehrslärms auf der Vitalisstraße erreicht. 
Daher werden im Bebauungsplan passive Schallschutzmaßnahmen gemäß § 9 Absatz 1 Num- 
mer 24 BauGB festgesetzt. Entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereiche III-VI sind 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 - Schall- 
schutz im Hochbau (Ausgabe November 1989, Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen. 
Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen stellt sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen an die geplante Gewerbenutzung zur Erzielung gesunder Ar- 
beitsverhältnisse Rechnung getragen werden kann. 
Mit der Umsetzung der geplanten Bebauung ergeben sich auch Auswirkungen auf die schall-
technische Situation im Umfeld. 
Bereits im Bestand ist eine Belastung gegeben, die im Bereich gesundheitsbeeinträchtigender 
Belastung einzustufen ist. An der Vogelsanger Straße ist mit Beurteilungspegel von 62-
74 dB(A) am Tag und 53-64 dB(A) in der Nacht zu rechnen. Aufgrund der hohen Vorbelastung 
ist die Erhöhung um 0,1 dB(A) am Tag und in der Nacht als erheblich einzustufen, auch wenn 
die Merkbarkeitsschwelle für Erhöhungen erst bei 2 dB(A) liegt. Die Überschreitung der Orien- 
tierungswerte der DIN 18005 außerhalb des Plangebietes soll im vorliegenden Fall zugunsten 
der Ansiedlung der neuen Unternehmenszentrale hingenommen werden, da die Konflikte nicht 
durch die Planung ausgelöst sondern nur in geringem Maße verschlechtert werden. Hierbei ist 
auch zu berücksichtigen, dass die minimale Erhöhung keine Änderung in der Lärmschutzklasse 
gemäß DIN 4109 ergibt und im Rahmen der täglichen Verkehrsschwankungen liegt. Mit planeri- 
schen Mitteln im Rahmen der vorliegenden Bauleitplanung kann der Lärmkonflikt nicht vermin- 
dert werden. 
 
6.7  Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden örtliche Bauvorschriften (gestalterische Fest- 
setzungen gemäß § 86 BauO NRW) getroffen. 
Es werden Regelungen zu der Dachform und zu Werbeanlagen getroffen. 
Die Festsetzung, dass nur Flachdächer zulässig sind, erfolgt aus gestalterischen Gründen und 
um die festgesetzte Dachbegrünung zu realisieren. 
Neben dem Erscheinungsbild von Gebäuden beeinflussen Werbeanlagen das Ortsbild, weil sie 
im Hinblick auf eine starke Auffälligkeit gestaltet werden. Mit den Festsetzungen wird den Erfor- 
dernissen des Vorhabens zur Außendarstellung Rechnung getragen und gleichzeitig ein Rah- 
men zur Vermeidung negativer stadtgestalterischer Einflüsse vorgegeben. 
So sind lediglich Logos an der Gebäudefassade sowie eine freistehende Werbestehle zulässig. 
Werbeanlagen mit wechselnden oder bewegten Sichtflächen sind nicht zulässig.

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7 Sonstige Umweltbelange 
7.1 Luftschadstoffe 
Es wurde eine Luftschadstoffprognose zu den verkehrsbedingten Immissionen (iMA cologne 
GmbH, 16. Februar 2018) erstellt. In Anlehnung an die 39. BImSchV wurde untersucht, wie 
hoch die Konzentrationen der Luftschadstoffe NO 2 und Feinstaub auf dem Plangebiet und im 
Bereich der gewerblichen Bebauung sowie Bestandsbebauung im Saum des Plangebietes sind. 
Als Bezugsjahr für die Emissionsberechnung wurde für den Prognose-Nullfall und den Progno- 
se-Planfall das Prognosejahr 2020 gewählt.  
Das Plangebiet liegt innerhalb der seit dem 01.04.2012 erweiterten Umweltzone Köln, die im 
Luftreinhalteplan der Bezirksregierung Köln (Bezirksregierung Köln, 2012) für das Stadtgebiet 
Köln ausgewiesen wird. 
Die Immissionsverhältnisse wurden unter Berücksichtigung der Baukörper, der standortreprä- 
sentativen meteorologischen Verhältnisse, der Emissionen der Kraftfahrzeuge sowie der aus 
Messdaten des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW (LANUV NRW) 
abgeschätzten Hintergrundbelastungen sowie einer konservativ angesetzten Zusatz-
Hintergrundbelastung für Feinstaub PM10 bzw. PM2,5 durch umgebende Gewerbebetriebe mit 
einem mikroskaligen, dreidimensionalen Strömungs- und Ausbreitungsmodell ermittelt. Außer- 
dem wurde die Zusatzbelastung durch die DB-Bahnstrecken circa 220 m südlich des Plangebie- 
tes explizit in der Ausbreitungsrechnung berücksichtigt. 
Der Grenzwert der 39. BImSchV des Jahresmittelwertes für NO 
2 von 40 µ/m³ und den Fein- 
staub-Fraktionen PM10 von 40 µ/m³ und PM2,5 von 25 µ/m³ wird an allen beurteilungsrelevan- 
ten Fassaden innerhalb des Untersuchungsgebietes Sowohl im Prognose-Nullfall 2020 als auch 
im Prognose-Planfall 2020 eingehalten. Dies gilt ebenso für die Grenzwerte der Überschrei- 
tungshäufigkeiten der 200 µg/m³-Schwelle durch die Stundenmittelwerte von NO 2 (Kurzzeitwert 
für NO 2) sowie der Überschreitungshäufigkeiten der 50 µg/m³-Schwelle durch die Tagesmittel- 
werte von PM10 (Kurzzeitwert für PM10). 
 
7.2 Staub und Gerüche  
Im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme (iMA cologne GmbH, 20. Februar 2018) wur- 
de eine Einschätzung abgegeben, inwiefern durch umgebende Gewerbebetriebe mit einer 
maßgeblichen Beaufschlagung der Gesamt-Immissionssituation des Plangebietes durch Staub- 
und Geruchs-Zusatzimmissionen zu rechnen ist.  
Folgende Firmen sind emissionsseitig berücksichtigt worden: 
Fa. Bollig & Kemper GmbH & Co.KG, Vitalisstraße 114, 50827 Köln, Lackherstellung, circa 
55 m nördlich der Planbebauung 
Berding Beton, Vitalisstraße 112, 50827 Köln circa 130 m nördlich der Planbebauung 
AWB Abfallwirtschaftsbetriebe Köln Verwaltung GmbH, Maarweg 271, 50825 Köln; Betriebsge- 
lände südlich des Plangebietes 
Max Becker GmbH & Co.KG, Widdersdorfer Straße 194, 50825 Köln; circa 270 m südlich bis 
südöstlich des Plangebietes 
Im Ergebnis geht der Gutachter davon aus, dass der Immissionswert von insgesamt 15 % der 
Jahresstunden gemäß GIRL für Gewerbe-/Industriegebiete im Bereich des Plangebietes unter 
Einbeziehung aller potentiell Geruchsstoffe emittierenden Gewerbebetriebe der Umgebung des 
Plangebietes sicher eingehalten wird. 
Um in Bezug auf die zu erwartenden Gesamt-Feinstaub-Immissionen auf der sicheren Seite zu 
sein, wird in der Untersuchung (iMA cologne GmbH, 16. Februar 2018 siehe Punkt 7.1) zur ver- 
kehrsbedingten Luftschadstoffsituation im Bereich des Plangebietes ein pauschaler Immissi-

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onszuschlag zur urbanen Feinstaub-Hintergrund-Immission (sowohl für PM10 als auch PM2,5) 
von 2 µg/m³im Jahresmittel angesetzt, der auch speziell die potentiellen Feinstaub-Immissionen 
durch die umgebenden Betriebe bei der Ermittlung der Gesamt-Feinstaub-Immissionen gemäß 
39. BImSchV im Bereich des Plangebietes konservativ umfasst. 
Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der mikroskaligen Strömungs- und Ausbreitungsrech- 
nungen der Untersuchung (iMA cologne GmbH, 16. Februar 2018) und des obigen konservati- 
ven Ansatzes für die potentiell zu erwartenden Feinstaub-Zusatz-Immissionen durch die Emis- 
sionen der betrachteten Gewerbebetriebe ist davon auszugehen, dass die Immissionswerte der 
39. BImSchV für die Feinstaub-Fraktionen PM10 und PM2,5 an den Immissionsorten im Be- 
reich des Bebauungsplangebietes eingehalten werden. 
 
7.3 Pflanzen 
Das Plangebiet besteht zum Teil aus versiegelten, zum Teil aus Grünflächen, wobei der versie- 
gelte Teil als Parkplatz genutzt wird. Die im Bereich der Grünfläche befindlichen Bäume und 
Sträucher wurden bereits entfernt. Momentan befinden sich auf der Grünfläche Baumstümpfe 
und Reste einer Strauchvegetation, die sich vorwiegend aus Brombeeren, Robinien und Efeu 
zusammensetzt. 
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wurde ein Antrag auf Erlaubnis zum Entfernen 
von Bäumen nach der Baumschutzsatzung der Stadt Köln gestellt. Mit Schreiben vom 
04.04.2017 wurde die Erlaubnis zum Entfernen von 30 geschützten Bäumen auf dem Grund- 
stück Vogelsanger Straße 321 erteilt. 
Als Ersatz für die Entfernung ist eine Ausgleichszahlung zu leisten sowie 16 Bäumen mit einem 
Stammumfang von 20 cm neu zu pflanzen. 
Mindestens fünf Bäume sollen im Plangebiet, die übrigen Bäume auf dem angrenzenden 
Grundstück „Alte Wagenfabrik“ gepflanzt werde. Regelungen hierzu werden in den Durchfüh- 
rungsvertrag aufgenommen. 
Die noch vorhandenen Biotope weisen eine mittlere ökologische Qualität auf. Die örtliche Be- 
deutung ist aufgrund der geringen Flächengröße und der Störwirkungen durch Lärm und Nut- 
zungen eher mäßig zu bewerten. Die Vegetation stellt ein Trittsteinbiotop in einer ansonsten 
stark versiegelten Ortslage dar.  
Die geplanten 16 Ersatzbäume und sonstigen Begrünungsmaßnahmen im Plagebiet stellen 
keinen funktionalen Ersatz für die wegfallenden Bäume und Gehölze dar. 
Eingriff/Ausgleich 
Bei dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innen-
entwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB.  
Gemäß § 13 a Absatz 2 Nummer 4 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des 
Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen 
Entscheidung erfolgt oder zulässig. 
 
7.4 Artenschutz 
Es wurde eine Artenschutzprüfung Stufe 1 (Kölner Büro für Faunistik, Stand 11.12.2017) er- 
stellt. Das Plangebiet besteht zum Teil aus versiegelten, zum Teil aus Grünflächen, wobei der 
versiegelte Teil als Parkplatz genutzt wird. Die im Bereich der Grünfläche befindlichen Bäume 
und Sträucher wurden bereits entfernt. Momentan befinden sich auf der Grünfläche Baum- 
stümpfe und Reste einer Strauchvegetation, die sich vorwiegend aus Brombeeren, Robinien 
und Efeu zusammensetzt.

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Am 16.11.2017 wurden das Plangebiet sowie die direkte Umgebung im Hinblick auf potenzielle 
Lebensräume artenschutzrechtlich relevanter Tierarten kontrolliert. Es fanden sich keine Hin- 
weise auf eine Nutzung der Fläche durch artenschutzrechtlich relevante Arten. Es wurden we- 
der Hinweise auf frühere Brutplätze planungsrelevanter Vogelarten noch auf Vorkommen von 
Anhang IV - Arten der FFH-Richtlinie gefunden. Mit den im Gebiet vorhandenen Vorwirkungen 
durch Störungen infolge der benachbarten Gewerbegebietsnutzung, der regelmäßigen Anwe- 
senheit des Menschen im Planwirkungsbereich ist dies auch nicht anzunehmen. Für Arten des 
Anhangs IV der FFH-Richtlinie fehlen im Gebiet geeignete Strukturen.  
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen sind folgende Maßnahmen zu treffen: 
Die Beseitigung von Vegetation muss außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit wildlebender Vo- 
gelarten stattfinden, d.h. außerhalb des Zeitraums 1. März bis 30. September.  
Falls die Beseitigung von Vegetation innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November statt- 
finden soll, ist vorab eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Indivi- 
duen sowie Fortpflanzungs- und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten rechtzeitig identifi- 
ziert und geschützt werden können. 
Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatschG werden bei Umsetzung der Planung nicht verletzt, 
sofern die genannten Vermeidungsmaßnahmen Berücksichtigung finden. 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
 
7.5 Klimaschutz 
Im Plangebiet herrscht ein stark anthropogen beeinflusstes städtisches Klima.  
Der klimatische Ist-Zustand wird mit der Umsetzung der vorhabenbezogenen Planung grund- 
sätzlich verschlechtert. Die Planungshinweiskarte „zukünftige Wärmebelastung“ (aufgrund des 
Klimawandels) ordnet das Plangebiet und seine Umgebung der Klasse 5 –sehr hoch  
(wärme-)belastete Siedlungsflächen– zu.  
Die einrahmende Stellung neuer Gebäude sowie die Zunahme der Versiegelung schränken den 
Luftaustausch mit der Umgebung ein. Als Maßnahmen, um dem Klimawandel entgegenzu-
wirken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu dienen, werden die Dachbegrünung 
und die Begrünung der Tiefgarage festgesetzt. Aufgrund der Nutzung als Bürogebäude ist die 
Lage des Plangebäudes in einem zukünftig hoch belasteten thermischen Lastraum weniger 
erheblich zu bewerten als eine Wohnnutzung. 
 
7.6 Bodenschutz 
Das Plangebiet ist bereits im Bestand teilweise versiegelt (Parkplatzflächen). Bereits mit der 
Umsetzung des aktuellen Baurechts (fünfgeschossiger Neubau mit Tiefgarage) ist ein Eingriff in 
den Boden zulässig. Durch den Bebauungsplan werden darüber hinaus keine weiteren Eingriffe 
in den Boden vorbereitet. Natürlich Bodenverhältnisse liegen im Untergrund, nicht jedoch an der 
Geländeoberfläche vor. 
Der Umnutzung eines gut erschlossenen Standortes ist unter dem Aspekt des Bodenschutzes 
der Vorrang vor einer Neunutzung nicht beeinträchtigter Böden im Außenbereich zu geben. 
 
7.7 Altstandort 
Das Plangebiet ist als Altstandort mit den Nummern 401431 und 401132 im Altlastenkataster 
der Stadt Köln eingetragen.

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/  
Belastete Altablagerungen oder Hinweise auf eine Verunreinigung des Untergrunds wurden im 
Zuge der durchgeführten Untersuchungen (Gutachten zur Baugrundsituation inkl. Abfalltechni- 
scher Deklaration, Althoff und Kang GbR, April 2017) nicht festgestellt.  
Zur Untersuchung des Bodens bzw. Baugrundes wurden insgesamt 10 Sondierungen nieder- 
gebracht. Im Plangebiet liegen Auffüllungen, teilweise mir Fremdstoffen, in einer Mächtigkeit 
zwischen circa. 1 m bis 1,5 m vor. Ausgewählte Einzelproben aus den Sondierungen wurden 
hinsichtlich einer Verwertbarkeit im Sinne der LAGA (Werte gemäß der Länderarbeitsgemein- 
schaft Wasser und Abfall) und der Deponieverordnung untersucht. Eine Verwertung des Bo- 
dens gemäß den Anforderungen der LAGA ist möglich. 
Für den Fall, dass im Rahmen der Aushubmaßnahmen optisch oder geruchlich verunreinigtes 
Aushubmaterial und/oder andere gefährliche Abfälle angetroffen werden bzw. durch die voran- 
gegangene Nutzung entstandene, umweltrelevante Verunreinigungen festgestellt werden soll- 
ten, ist die Abteilung Immissionsschutz, Wasser- und Abfallwirtschaft (IWA) des Umwelt- und 
Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln unverzüglich zu informieren und die weitere Vorge- 
hensweise abzustimmen. 
In den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis aufgenommen. 
 
 
8 Planverwirklichung 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der Vorhabenträgerin. Öffentliche Flächen sind von 
der Planung nicht betroffen. Zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin wird ein Durchfüh- 
rungsvertrag abgeschlossen. Dieser sichert die Realisierung des geplanten Vorhabens inner- 
halb einer bestimmten Frist.  
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Nach Abschluss des Bebauungsplanver- 
fahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. 
 
 
 
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan-Entwurf 63465/02  wird gemäß § 3 
Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) mit dieser Begründun g öffentlich ausge- 
legt. 
 
Köln, den 
 
 
 
Beigeordnete

Anlage 3 
 
 
 
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Textliche Festsetzungen 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 63465/02  
Arbeitstitel: Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld 
 
 
A Textliche Festsetzungen 
 
1. Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB  
1.1 Gewerbegebiet 
Die gemäß § 8 Abs. 2 allgemein zulässigen Tankstellen sind gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO nicht 
zulässig. 
Die gemäß § 8 Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschafts-
personen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet 
und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, sowie Vergnügungsstät-
ten sind gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht zulässig. 
Gemäß § 12 Absatz 3a BauGB i. V. mit § 9 Absatz 2 BauGB wird festgesetzt, dass im Rahmen 
der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich 
die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. 
 
2. Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB  
2.1 Zulässige Grundflächenzahl 
Im Plangebiet darf die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO 
durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie durch die Grundfläche unterirdischer 
Garagen mit ihren Zufahrten bis zu einer GRZ von 1,0 überschritten werden. 
 
2.2 Gebäudehöhen 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO dürfen die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen durch techni-
sche Anlagen wie z.B. Antennen, Fahrstuhlüberfahrten, Lüftungsanlagen oder Sichtschutzwän-
de überschritten werden. Das höchstzulässige Maß der Überschreitung beträgt 3,2 m in der 
Höhe; der Flächenanteil der Überschreitung darf insgesamt 20 % der jeweiligen Dachfläche 
nicht übersteigen. Die technischen Anlagen müssen dabei mindestens um 3,0 m von der nord-
westlichen Gebäudefassade zur Vitalisstraße, mindestens um 2,0 m von der südwestlichen Ge-
bäudefassade (zur AWB) und mindestens um 1,0 m von den übrigen Gebäudefassaden zu-
rückspringen. 
 
3. Stellplätze und Garagen, Tiefgarage gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB  
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO sind Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig. 
Innerhalb der Tiefgarage sind außerhalb der durch Baugrenzen eingefassten überbaubaren 
Grundstücksflächen Lagerflächen, Abstellräume, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze 
für Fahrräder gemäß § 51 BauO NRW bis zu einer maximalen Fläche von 25 % der Tiefgara-
genfläche außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.

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4. Bepflanzung und Begrünung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB  
Sämtliche Pflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen sind dauerhaft zu erhalten und 
bei Abgang zu ersetzen. 
 
4.1 Begrünung von Tiefgaragen 
Decken von Tiefgaragen sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen oder sonsti-
gen Nebenanlagen überbaut werden, dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstragschicht ist in 
einer Stärke von mindestens 60 cm einschließlich einer Filter- und Drainschicht auszubilden. 
Bei der Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer Stärke von mindes-
tens 120 cm auf einer Fläche von mindestens 25 m² je Baum zu modellieren. 
 
4.2 Dachbegrünung 
Mindestens 10% der Dachflächen sind dauerhaft intensiv zu begrünen. Die Vegetationstrag-
schicht ist dafür in einer Stärke von mindestens 60 cm einschließlich einer Filter- und Drain-
schicht auszubilden. Bei der Anpflanzung von Bäumen ist die Vegetationstragschicht mit einer 
Stärke von mindestens 120 cm auf einer Fläche von mindestens 25 m² je Baum zu modellieren. 
Die restlichen Dachflächen der Gebäude sind extensiv mit Magerrasen oder Sedumgesellschaf-
ten zu begrünen. Die Substrathöhe muss mindestens 8 cm zuzüglich Filter- und Drainschicht 
betragen. Ausgenommen von der extensiven Dachflächenbegrünung sind haustechnisch not-
wendige Dachaufbauten sowie Dachterrassen, Dacheinfassungen und Rettungswege. 
 
5. Lärmschutzmaßnahmen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB  
5.1 Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wird festgesetzt, dass entsprechend den dargestellten Lärm-
pegelbereichen Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gemäß 
DIN 4109 -Schallschutz im Hochbau (Ausgabe November 1989, Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu 
treffen sind.  
Weicht das Bauvorhaben von der Baugrenze ab, unterschreitet es die zulässigen Gebäudehö-
hen oder weist das tatsächlich beantragte Bauvorhaben eine abweichende Gebäudegeometrie 
auf, ist für diesen Einzelfall im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren durch eine schall-
technische Untersuchung die Einhaltung des notwendigen Schallschutzes nachzuweisen. 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, wenn im 
bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Untersuchung ein niedrige-
rer Lärmpegelbereich nach DIN 4109 nachgewiesen wird. 
 
5.2 Lärmschutzwand Kita 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 24 BauGB wird festgesetzt, dass die Lärmschutzwand ein Schall-
dämmmaß von größer 24 dB haben muss. Die Lärmschutzwand ist auf der festgesetzten Bauli-
nie mit einer zwingenden Wandhöhe von 50,1 m über NHN und in einer Tiefe von 15 cm zu 
errichten.

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B Örtliche Bauvorschriften 
 
Gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 86 Abs. 1 und 4 BauO NRW werden folgende gestalteri-
sche Festsetzungen getroffen: 
 
1 Dachform 
Es sind nur Flachdächer mit einer Dachneigung von 0 bis 5 °zulässig. 
 
2 Werbeanlagen 
Es sind ausschließlich folgende Werbeanlagen zulässig: 
- Werbeanlagen an den Gebäudefassaden 
- eine freistehende Werbestele mit den Maßen 1,0 m x 3,0 m x 0,3 m (Breite x Höhe x Tiefe)  
Werbeanlagen mit wechselnden oder bewegten Sichtflächen sind nicht zulässig. 
 
 
C Hinweise 
 
1 Das Plangebiet ist als Altstandort mit den Nummern 401431 und 401132 im Altlastenkatas-
ter der Stadt Köln eingetragen. Belastete Altablagerungen oder Hinweise auf eine Verun-
reinigung des Untergrunds wurden im Zuge der durchgeführten Untersuchungen (Gutach-
ten zur Baugrundsituation inkl. Abfalltechnischer Deklaration, Althoff und Kang GbR, April 
2017) nicht festgestellt. Sollten dennoch im Rahmen der Aushubmaßnahmen optisch oder 
geruchlich verunreinigtes Aushubmaterial und/oder andere gefährliche Abfälle angetroffen 
werden bzw. durch die vorangegangene Nutzung entstandene, umweltrelevante Verunrei-
nigungen festgestellt werden, ist die Abteilung Immissionsschutz, Wasser- und Abfallwirt-
schaft (IWA) des Umwelt- und Verbraucherschutzamtes der Stadt Köln unverzüglich zu in-
formieren und die weitere Vorgehensweise abzustimmen. 
 
2 Luftbilder aus den Jahren 1939-1945 und andere historische Unterlagen liefern Hinweise 
auf vermehrte Kampfhandlungen. Es ist nicht auszuschließen, dass noch Kampfmittel im 
Boden vorhanden sind.  
 Erdarbeiten sind daher mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Erfolgen Erdarbeiten mit 
erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauar-
beiten wird seitens des Kampfmittelbeseitigungsdienstes eine Sicherheitsdetektion emp-
fohlen. 
 
3 DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in der Bebauungsplanurkunde 
verwiesen wird, finden jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fassung Anwen-
dung. Sie werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster der Stadt Köln, 
Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus, Willy-Brandt Platz 2, 50679 Köln, während der 
Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten.

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4 Laut Artenschutzprüfung Stufe 1 vom Kölner Büro für Faunistik vom 11.12.2017 ergeben 
sich keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG). 
Zur Vermeidung von Beeinträchtigungen sind folgende Maßnahmen zu treffen: 
 Die Beseitigung von Vegetation muss außerhalb der Brut- und Aufzuchtzeit wildlebender 
Vogelarten stattfinden, d.h. außerhalb des Zeitraums 1. März bis 30. September. Im Rah-
men der Begehung fanden sich keine Hinweise auf frühere Nester. 
 Falls die Beseitigung von Vegetation innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November 
stattfinden soll, ist vorab eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass 
Individuen sowie Fortpflanzungs- und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten rechtzeitig 
identifiziert und geschützt werden können. 
 Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatschG werden bei Umsetzung der Planung nicht ver-
letzt, sofern die genannten Vermeidungsmaßnahmen Berücksichtigung finden. Vorgezoge-
ne Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 44 Abs. 5 BNatSchG sind nicht erforderlich. 
 
 
D Rechtsgrundlagen 
 
1 Es gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. Novem-
ber 2017 (BGBl. I S. 3634). 
2 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) 
3 Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58). 
4 Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung – (BauO 
NRW) vom 01.03.2000 (GV. NRW S. 256). 
5 Für die Rechtsgrundlagen 1 bis 4 gelten jeweils die bei Erlass dieser Satzung geltenden 
Fassungen. 
6 Für die Pflanzmaßnahmen gilt die Anlage der Satzung der Stadt Köln zur Erhebung von 
Kostenerstattungsbeträgen vom 15. Dezember 2011 und den dort formulierten  Gestal-
tungsgrundsätzen und Biotopkürzeln (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 vom 04. Januar 2012). 
7 Innerhalb der Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes beste-
hende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Fluchtliniengesetzes von 1875, des 
Aufbaugesetzes Nordrhein-Westfalen, des Bundesbaugesetzes und des Baugesetzbuches 
treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes außer Kraft.

50 0 100 200 300  Meter
Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientie-
rung von Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse 
und der Bezirksvertretungen, die wegen Befan-
genheit an den Beratungen zu diesem Tagesord-
nungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Maßstab: 1: 5.000
Stadtplanungsamt
Stadt Köln Anlage 1
Vorhabenbezogener Bebauungsplan 
Arbeitstitel: Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld 
N100

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
612 Solb Az 
Vorlagen-Nummer  10.04.2018 
 0869/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Rahmenplanungsbeirat Braunsfeld / Müngersdorf / Ehrenfeld 17.04.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 26.04.2018 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 07.05.2018 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Entwurf 63465/02 
Arbeitstitel: Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld 
hier: Offenlage nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) 
Die Vorhabenträgerin, die "Fond of New Campus GmbH“, hat mit Schreiben vom 19.04.2017 die Ein-
leitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beantragt mit 
dem Ziel, einen neuen Firmensitz für das Unternehmen Fond of Bags in Köln-Ehrenfeld zu realisie-
ren. 
Die Gesellschafter der "Fond of New Campus GmbH“ sind die gleichen wie die Gesellschafter der 
"Fond of Bags GmbH“. Seit 2010 ist das Unternehmen ständig gewachsen und beschäftigt aktuell 
circa 200 Mitarbeiter/-innen. Mit einem ergonomischen Schulrucksack (ergobag) hat die Firma be-
gonnen und vereint mittlerweile sieben verschiedene Marken unter ihrem Dach. Taschen sind die 
Kernkompetenz, wobei die Produktpalette von „Baby bis Business“ reicht. Die Produkte werden in 35 
Ländern vertrieben. 
Durch das schnelle Wachstum des Unternehmens musste „Fond of Bags“ bereits mehrmals in neue 
Räumlichkeiten in Köln-Ehrenfeld umziehen. Der aktuelle Firmensitz in Köln-Ehrenfeld ist wiederum 
nicht mehr ausreichend.  
Es soll ein Campus mit einer Bürofläche von 13.000 m² Bruttogeschossfläche entstehen, der der ak-
tuellen Größe Rechnung trägt aber auch Raum für künftige Expansion bietet. Für dieses Vorhaben 
wurde das Grundstück an der Vitalisstraße erworben. Die Vorhabenträgerin ist zwischenzeitlich auch 
im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. 
Das Plangrundstück grenzt an das Gelände der denkmalgeschützten "Alte Wagenfabrik“, in der die 
"Fond of Bags GmbH“ bereits Büroflächen angemietet hat. Dieses Grundstück befindet sich im Besitz 
der „Alte Wagenfabrik Köln GmbH“, welche wiederum die gleichen Gesellschafter wie die "Fond of 
New Campus GmbH“ aufweist. 
Bereits im Jahr 2008 hat die Stadt Köln eine Baugenehmigung für die Errichtung eines V-ge-
schossigen Bürogebäudes auf dem Plangrundstück erteilt. Die Geltungsdauer dieser Bauge-
nehmigung wurde zuletzt am 23.08.2017 für ein weiteres Jahr verlängert. Um das geplante Bü-
rogebäude den aktuellen Anforderungen anzupassen, wurde in der Zwischenzeit ein Bauantrag für 
ein neues V-geschossiges Gebäude gestellt. Aufgrund der anhaltenden Expansion der Vor-
habenträgerin reicht die mit der gültigen Baugenehmigung sowie mit der im Jahr 2017 bean-tragten 
Baugenehmigung zu realisierende Bürofläche nicht aus. Daher soll das Planungsrecht für eine größe-
re Firmenzentrale für 500 Mitarbeiter am Standort Köln-Ehrenfeld geschaffen werden. 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die 
Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden.

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Geplant ist ein Campus mit einer Bürofläche von ca. 13.000 m² Bruttogeschossfläche, der der aktuel-
len Größe des Unternehmens Rechnung trägt, aber auch Raum für künftige Expansion bietet.  
Als Art der baulichen Nutzung soll für den Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes 
ein Gewerbegebiet festgesetzt werden.  
Neben Büros und Showrooms sind auch eine betriebliche Kindertagesstätte, eine Betriebsmensa und 
ein Fitness-Center für die Mitarbeiter/-innen geplant. Auf dem Dach des sechsgeschossigen Gebäu-
des ist eine Dachterrasse geplant. 
Die Stellplätze sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden. Die Ein- und Ausfahrt soll von der 
Vitalisstraße aus im Bereich der südlichen Grundstücksgrenze erfolgen. 
 
Verfahrensverlauf 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 09.11.2017 nach § 12 Absatz 2 BauGB in 
Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB die Einleitung eines vorhabenbezo-
genen Bebauungsplanes beschlossen.  
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 BauGB 
erfolgte in der Zeit vom 28.07.2017 bis einschließlich 31.08.2017. 
Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswir-
kungen der Planungen beim Stadtplanungsamt unterrichten und sich in der Zeit vom 02.01. bis 
15.01.2018 zur Planung äußern. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes gemäß § 3 Absatz 2 BauGB in Anwendung 
des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch erfolgt voraussichtlich im 2. Quartal 
2018. 
 
 
Anlagen 
1 Übersichtsplan 
2 Begründung nach § 3 Absatz 2 BauGB 
3 Festsetzungen 
4 Bebauungsplan-Entwurf 
 
 
Gez. Blome i.V. für Dez. VI

VII
VI
*+PD[P1+1
GH max.: 69,7 m
1+1
TG/Na
I
LSW
LPB VI
LPB V
LPB V
LPB IV
LPB IV
LPB III
:+ P1+1
Vitalisstrasse
Vogelsanger Strasse
N
GE
GRZ 0,7
TG/Na
TG- Ein- und
Ausfahrt
Anlage 4
0D‰VWDE1
Stadtplanungsamt
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld
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Vitalisstrasse
Vogelsanger Strasse
Extensive'DFKEHJUQXQJ
OK Attika +24,62 11
-0,02
Alte Wagenfabrik, Denkmal
Aufzugs-schacht
Aufzugs-
schacht
Aufzugs-schacht
11
Schallschutzwand  H= 2 m
Terrasse 6.OG
Technikdach 7.OG
 Innenhof
Extensive'DFKEHJUQXQJ
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Extensive
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Sichtschutzwand
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Stadtplanungsamt
Vorhaben- und  Erschließungsplan
Neubau Campus Alte Wagenfabrik in Köln-Ehrenfeld
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