Erneute Offenlage nach § 4a Absatz 3 in Verbindung mit § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB), Bebauungsplan-Entwurf 75405/03, Arbeitstitel: Carlebachstraße in Köln-Porz-Eil

Einzelhandels- und
Stadtbezirk Porz Zentrenkonzept Köln 2010 
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Sonderstandort Poll 
Sonderstandort Eil 
BZ Porz 
STZ Wahnheide, Heidestr. 
NVZ Finkenberg
NVZ Eil, 
Frankfurter Str.
STZ Zündorf, 
Hauptstr./Schmittgasse 
STZ Poll, Siegburger Str. 
STZ Wahn, 
Frankfurter Str./Heidestr. 
STZ Urbach, 
Kaiserstr./ 
Frankfurter Str. 
STZ Westhoven/Ensen, 
Gilgaustr. 
NVL Grengel, 
Friedensstr. 
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Z e ntr e n ­ und 
St a n d o r t s t r u k t u r
Ratsbeschluss 17.12.2013 
Nahversorgung / Einzugsbereiche 
Lebensmittelbetriebe ab 400 m²  VKF 
700 Meter Radius um die Betriebe 
700 Meter Radius um die Zentren 
SB-Warenhaus 
Verbrauchermarkt 
Supermarkt 
Discounter 
Zentrenstruktur / Versorgungsgebiete 
Versorgungsgebiet 
BZ - Bezirkszentrum 
NVZ - Nahversorgungszentrum 
STZ - Stadtteilzentrum 
Versorgungsgebiet 
Versorgungsgebiet 
Sonderstandort 
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NVL - Nahversorgungslage 
Sonderstandort Lind 
0 700 1.400 2.100350 
Meter 
1:42.000 Karte: 7.1 
Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik 2010 
Darstellung: 
Erhebung: GMA  2008 
Standort ALDI Süd
Anlage 4

A N L A G E  2  
 
Begründung nach § 4a Absatz 3 in Verbindung mit  
§ 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
zum Bebauungsplan-Entwurf 75405/03 
Arbeitstitel: Carlebachstraße in Köln-Porz-Eil 
(im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB zur Erhaltung und Entwicklung zentraler  
Versorgungsbereiche gemäß § 9 Absatz 2 a BauGB) 
 
 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
Der Bebauungsplan wird zur Erhaltung und Entwicklung der beiden fußläufig nahegelegenen 
zentralen Versorgungsbereiche "Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nah-
versorgungszentrum Finkenberg" gemäß § 9 Absatz 2a BauGB aufgestellt. Demnach ist als 
Festsetzungsmöglichkeit lediglich vorgesehen, innerhalb des Geltungsbereichs des Bebau-
ungsplans künftig nur bestimmte Arten der gemäß § 34 Absatz 1 BauGB zulässigen bauli-
chen Nutzungen zuzulassen, nicht zuzulassen oder ausnahmsweise zuzulassen. Weitere 
Festsetzungsmöglichkeiten gemäß BauGB oder Baunutzungsverordnung (BauNVO) kom-
men bei der Anwendung des § 9 Absatz 2a BauGB nicht in Betracht. 
 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich der Discounter Aldi mit 799,92 m² 
Verkaufsfläche. Der Einzelhandelsbetrieb beabsichtigt eine Nutzungsänderung der Lagerflä-
che und damit die Erweiterung der Verkaufsfläche auf insgesamt 1 033,34 m². Das Vorhaben 
wird durch die geplante Erweiterung großflächig und widerspricht somit dem Steuerungs-
schema des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (EHZK) der Stadt Köln. 
 
Eine Erweiterung der Verkaufsfläche ist hier aus Gründen des Zentrenschutzes zu vermei-
den. Erklärtes Ziel des vom Rat der Stadt Köln am 17.12.2013 beschlossenen Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzeptes (EHZK) ist es, die Versorgungsfunktion und Funktionsfähigkeit 
der zentralen Versorgungsbereiche zu sichern, zu stärken und weiter zu entwickeln. Standor-
te wie hier an der Carlebachstraße, entfalten schädliche Auswirkungen auf die zentralen 
Versorgungsbereiche, da sie Kaufkraft von diesen abziehen, auch da sie in der Regel über 
ein komfortableres Stellplatzangebot verfügen. 
 
Der Standort an der Carlebachstraße befindet sich in Randlage zum Wohnbereich Eil, au-
ßerhalb der im EHZK ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche „Nahversorgungszent-
rum Eil, Frankfurter Straße“ und Nahversorgungszentrum Finkenberg“, aber innerhalb der 
jeweiligen 700 m Radien beider Zentren. Laut Steuerungsschema des EHZK sind jedoch 
großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten aus den 
700 m-Radien um zentrale Versorgungsbereiche generell auszuschließen. 
 
Hinzu kommt, dass der Aldi-Markt nach EHZK im Sonderstandort Eil liegt. An Sonderstand-
orten soll sich großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel konzentrieren. Das EHZK 
enthält zum Sonderstandort Eil folgende Aussage: „Ein weiterer Ausbau der nahversor-
gungs- und zentrenrelevanten Angebote in den Sonderstandorten des Bezirks Porz sollte 
mittels B-Plan-Festsetzungen ausgeschlossen werden, um so zusätzliche negative Auswir-
kungen auf die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsmöglichkeiten umliegender zentraler 
Versorgungsbereiche zu vermeiden.“

Das Vorhaben widerspricht auch Ziel 6.5-2 LEP NRW (Standorte des großflächigen Einzel-
handels mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen). 
Aus den zuvor genannten Gründen ist jeglicher Ausbau des zentren- und nahversorgungsre-
levanten Einzelhandels im Plangebiet zwingend zu vermeiden. 
 
Es besteht dringender Handlungsbedarf, da am 12.07.2016 eine Voranfrage zur Klärung des 
Planungsrechts (Bebauungsgenehmigung) für einen großflächigen Einzelhandel - hier: Er-
weiterung der Verkaufsfläche durch Nutzungsänderung einer Lagerfläche von 799,92 m² auf 
insgesamt 1 033,34 m² - gestellt wurde. Zuvor wurde 2011 der Discounter an der Neue Eiler 
Straße  41 mit einer Verkaufsfläche von knapp 800 m² sowie einer Geschossfläche von circa 
1 550 m² errichtet. Aufgrund  des Standortes des Discounters, (er liegt in direkter Nachbar-
schaft eines großflächigen Baumarktes, Bauhaus), müsste der Antrag in der Beurteilung 
nach § 34 Abs.1 BauGB genehmigt werden.  
 
Um im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine weitere Entwicklung mit zentren- und 
nahversorgungsrelevatem Einzelhandel zu unterbinden, wird das Plangebiet in zwei Berei-
che mit unterschiedlichen Festsetzungen aufgeteilt. Im Planbereich 1 wird großflächiger Ein-
zelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgeschlossen. D.h. 
eine Erweiterung der Verkaufsfläche des zurzeit bestehenden kleinflächigen Lebensmittel-
Discounters wird nicht zugelassen. Im Planbereich 2 wird Einzelhandel mit nahversorgungs- 
und zentrenrelevanten Sortimenten generell ausgeschlossen, um zu vermeiden, dass hier 
eine Einzelhandelsagglomeration im zentren- und nahversorgungsrelevanten Bereich ent-
steht (s. LEP NRW Ziel 6.5-8 Einzelhandelsagglomerationen). 
 
§ 1 Absatz 6 Nummer 4 BauGB hebt die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungs-
bereiche als eigenständigen Belang der Bauleitplanung hervor. Die Erhaltung und die Ent-
wicklung zentraler Versorgungsbereiche in den Städten und Gemeinden sind von hoher 
städtebaulicher Bedeutung und zwar zur Stärkung der Innenentwicklung und der Urbanität 
der Städte sowie zur Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung. Letztere bedarf ange-
sichts der demografischen Entwicklung eines besonderen Schutzes, vor allem auch wegen 
der geringeren Mobilität älterer Menschen. 
 
Zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche wurde mit dem § 9 Absatz 2a BauGB (2007) ein 
neues Planungsinstrument geschaffen. Der einfache Bebauungsplan dient nicht nur dem 
Schutz und der Erhaltung, sondern auch der Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche 
"Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg". 
 
Da der Bebauungsplan lediglich Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a BauGB enthält, kann 
gemäß § 13 Absatz 1 BauGB das vereinfachte Verfahren angewandt werden. Durch den 
Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung 
einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, vorbereitet oder begründet, und es sind 
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB ge-
nannten Schutzgüter vorhanden. Auch bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchti-
gung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeu-
tung und der europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.  
Des Weiteren bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Ver-
meidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Abs.1 Bun-
desimmissionsschutzgesetzt-BImSchG- zu beachten sind. 
Damit liegen keine Ausschlussgründe für das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB vor. 
Eine Umweltprüfung und eine zusammenfassende Erklärung sind nach § 13 Absatz 3 Satz 1 
BauGB nicht erforderlich. 
 
Am 10.11.2016 hat der Stadtentwicklungsausschuss nachfolgend die am 06.10.2016 be-
schlossene Dringlichkeitsentscheidung genehmigt, für den Bereich Carlebachstraße einen 
Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren aufzustellen mit dem Ziel, den Ausschluss von 
Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Geltungsbereich

des Bebauungsplans festzusetzen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 12.10.2016 im 
Amtsblatt veröffentlicht. 
 
 
2. Planungsalternativen  
 
Einziges Ziel des Bebauungsplanes ist die Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versor-
gungsbereiche "Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszent-
rum Finkenberg" durch Steuerung der derzeitigen Einzelhandelsentwicklung im Plangebiet. 
Dazu werden im Plangebiet Regelungen zur künftigen Zulässigkeit von zentren- und nahver-
sorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen getroffen. 
 
Die Entwicklung verschiedener Planvarianten ist vor diesem Hintergrund nicht zielführend. 
Aufgrund der ausschließlichen Zielsetzung des Bebauungsplans, im Plangebiet Einzelhan-
delsnutzungen mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zum Erhalt und zur 
Entwicklung der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche  zu begrenzen, ergeben sich 
keine sinnvollen alternativen Planungsvarianten. 
 
 
3. Beschreibung des Bebauungsplangebiets  
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst den Bereich zwischen dem nördlich ge-
legenen Bauhaus, begrenzt im Osten durch die Neue Eiler Straße, im Süden durch die 
Carlebachstraße und im Westen durch die angrenzende Grünfläche (Grundstücke Gemar-
kung Eil, Flur 16, Flurstücke 879 und 904, Grundstück Neue Eiler Straße 41) in Köln-Porz-
Eil. Innerhalb des Geltungsbereiches befindet sich ein Aldi-Markt mit Parkplätzen und einer 
Grünfläche. 
 
Das Plangebiet befindet sich in Randlage zum Wohnbereich Eil. Es liegt überdies außerhalb 
der im Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche, 
aber innerhalb der jeweiligen 700 m-Radien beider Zentren, so dass im Falle einer  Erweite-
rung der bereits vorhandenen Verkaufsfläche zusätzliche Umsatzumverteilungen zu erwar-
ten sind. Die Nahversorgung der plangebietsumgebenden Wohnbereiche kann durch das 
„Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße“ und das „Nahversorgungszentrum Finken-
berg“ gewährleistet werden. Ziel ist es, die Nahversorgungsfunktion der vorgenannten zent-
ralen Versorgungsbereiche zu sichern und weiterzuentwickeln. Insbesondere der zentrale 
Versorgungsbereich  „Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße“ soll seine Nahversor-
gungsfunktion in Zukunft verstärkt wahrnehmen. Ziel ist hier insbesondere die Wiederansied-
lung eines Lebensmittelmarktes. Eine Voraussetzung dafür, dass dies gelingen kann, ist der 
konsequente Ausschluss von Neuansiedlungen sowie Erweiterungen von Lebensmittelmärk-
ten in städtebaulich nicht integrierter Lage, wie hier im Sonderstandort Eil, und zudem im 
sensiblen 700 m-Radius um den zentralen Versorgungsbereich. 
 
 
4. Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche  
 
"Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" 
 
Das gewachsene Nahversorgungszentrum Eil ist zentral im Stadtteil Porz-Eil gelegen und 
erstreckt sich beidseits entlang der stark befahrenen Frankfurter Straße (B 8) über etwa 600 
m zwischen den Einmündungen Bochumer Straße im Süden und Hirschgraben im Norden. 
Nutzungsschwerpunkte mit geschlossenem Geschäftsbesatz befinden sich im Teilbereich 
zwischen Bergerstraße und Leidenhausener Straße sowie in der einheitlich konzipierten La-
denzeile südlich der Kirche St. Michael. Zugeordnetes Versorgungsgebiet sind die Stadtvier-
tel Eil und Eil-Süd mit rund 9 000 Einwohnern, die zum überwiegenden Teil im fußläufigen 
Einzugsbereich des Zentrums (Fußweg von weniger als 700 m) wohnen. Im Stadtteil Porz-Eil

ist in den Jahren bis 2025 mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen (siehe kleinräumige 
Bevölkerungsprognose für Köln). Der Einzelhandelsbesatz ist äußerst kleinteilig und durch 
Fachgeschäfte geprägt. Die Verkaufsflächenausstattung entspricht dem Orientierungswert 
für ein Nahversorgungszentrum. Qualitativ verfügt das Zentrum über ein gutes Angebot im 
kurzfristigen Bedarf mit mehreren Bäckereien und sogar einem Metzger, Floristen, Apothe-
ken sowie Schreibwaren /Zeitungen. Darüber hinaus gibt es im langfristigen Bedarf mehrere 
Anbieter von Elektrowaren sowie einen Hörakustiker und einen Optiker. Jedoch fehlt ein leis-
tungsfähiger Magnetbetrieb im Lebensmittelbereich. Ein sehr kleinflächiger Netto hat den 
Standort verlassen. Auch deshalb erreicht der kurzfristige Bedarfsbereich zurzeit (Ende 
2016) nur knapp 50% der Verkaufsfläche. Bei den Komplementärnutzungen Dienstleistun-
gen und Gastgewerbe liegt die Ausstattung deutlich über den Orientierungswerten. Hier fällt 
insbesondere die ungewöhnlich hohe Anzahl von Fachärzten auf. 
 
Durch das Fehlen eines leistungsstarken Magnetbetriebs, der die Funktion eines Frequenz-
bringers für den Facheinzelhandel übernehmen könnte, ist das Zentrum Eil besonders von 
der Kundentreue abhängig. Perspektivisch ist ein Ausbau des Angebots vor allem quantitativ 
zwingend geboten und Ziel der städtischen Zentrenplanung. Ansiedlungsbegehren insbe-
sondere von Vollsortimentern und Discountern sind konsequent auf den zentralen Versor-
gungsbereich zu lenken. Wegen der beengten räumlichen Situation sind vorhandene Poten-
zialflächen im nördlichen Zentrenbereich jedoch realistisch erst mittelfristig zu mobilisieren. 
Bis dahin ist zum Schutz des kleinteiligen Bestands ein konsequenter Ausschluss der Neu-
ansiedlung und der Erweiterung konkurrierenden, nicht zentrenintegrierten Einzelhandels im 
Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereichs zwingend notwendig. 
 
 
"Nahversorgungszentrum Finkenberg" 
 
Bei diesem zentralen Versorgungsbereich handelt es sich um ein mit der Entwicklung des 
Stadtteils Finkenberg in den 1960/70er Jahren geplantes Nahversorgungszentrum in zentra-
ler und integrierter Lage im nordöstlichen Bereich des Stadtteils. Zugeordnetes Versor-
gungsgebiet ist der gesamte Stadtteil Finkenberg mit rund 6 700 Einwohnern. Für die Jahre 
bis 2025 prognostiziert die kleinräumige Bevölkerungsprognose für Köln für den Stadtteil 
Finkenberg eine überdurchschnittliche Zunahme der Bevölkerung (das heißt mehr als 9,5 
%). Aufgrund der kompakten Bebauung der Großwohnsiedlung ist der gesamte Stadtteil fuß-
läufig, das heißt mit maximal 700 m Fußweg an das Zentrum angebunden. 
 
Zum Zeitpunkt der Erhebung zum EHZK (2008) im zentralen Versorgungsbereich lag der 
Einzelhandel sowohl bezüglich der Anzahl der Betriebe als auch der Quadratmeter Verkaufs-
fläche (VKF) leicht über den Orientierungswerten für ein Nahversorgungszentrum. Die Aus-
stattung mit Komplementärnutzungen (hier insbesondere Dienstleistungen und Gastronomie) 
lag hingegen insgesamt unter den Orientierungswerten. Als Magnetbetrieb fungierte ein 
Plus-Discounter mit wenig wettbewerbsfähigem Marktauftritt (circa 600 m² VKF). Ergänzt 
wurde das Angebot im kurzfristigen Bedarf (unter anderem Bäcker, Obst- und Gemüseanbie-
ter, Apotheke, Schreibwaren, Blumen) sowie durch einzelne Betriebe des mittel- und langfris-
tigen Bedarfs. 
 
Im Rahmen eines städtebaulichen Sanierungsgebiets ist ab 2010 eine umfangreiche bauli-
che Umgestaltung und damit Aufwertung des gesamten Zentrenbereichs erfolgt. Der Mag-
netbetrieb Plus, heute Netto, hat sich innerhalb des Zentrums auf die dafür vorgesehene 
Potenzialfläche verlagert und dabei die VKF deutlich erweitern können. An den ehemaligen 
Plus-Standort wechselte ein bereits im Nahversorgungszentrum vorhandener russischer Le-
bensmittelmarkt, der seine VKF dabei ebenfalls vergrößert hat. Jedoch hat sich das Angebot 
an ergänzenden Fachgeschäften reduziert (Stand: Ende 2016). Es gibt zwar zusätzlich einen 
orientalischen Supermarkt, aber keinen Drogeriemarkt mehr. Verblieben sind die Apotheke, 
der Bäcker, ein Kiosk sowie der Discounter T€Di. Insgesamt ist die Zahl der Einzelhandels-
standorte weniger geworden und es gibt mehrere Leerstände. Das Angebot im langfristigen

Bedarf ist gering. Dem entsprechend erreicht der kurzfristige Bedarfsbereich einen Anteil von 
76% an der Verkaufsfläche, was dem Orientierungswert für ein Nahversorgungszentrum ent-
spricht. Das Angebot an Dienstleistungen hat sich deutlich erhöht, auch gibt es einen leich-
ten Zuwachs an gastronomischen Angeboten. 
 
Angesichts der Leerstände und im Hinblick auf den Rückgang ergänzender Fachgeschäfte 
ist es umso wichtiger, dass durch einen konsequenten Ausschluss der Neuansiedlung und 
der Erweiterung von Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten 
in nicht integrierter Lage, die Chance einer positiven Entwicklung des NVZ erhalten bleibt. 
 
 
5. Darstellung der planungsrechtlichen Situation 
 
 
Ziel ist es zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel nach den Steuerungsregeln 
des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Köln  im Planbereich 1 nur bis zur 
Schwelle der Großflächigkeit zuzulassen und im Planbereich 2 vollständig auszuschließen. 
Als geeignetes Instrument dient ein einfacher Bebauungsplan gemäß § 9 Absatz 2a BauGB. 
Anwendungsvoraussetzung ist, dass es sich bei dem Plangebiet um einen im Zusammen-
hang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB handelt. 
Daher ist eine Teilaufhebung des Bebauungsplans 75409/02 Neue Eiler Str. in Porz-Eil er-
forderlich. Das Teilaufhebungsverfahren wird parallel zur Planaufstellung zum Bebauungs-
plan-Entwurf 75405/03 Arbeitstitel: Carlebachstraße in Köln-Porz-Eil bearbeitet.  
 
Nach Abschluss der Bauleitplanverfahren soll die städtebauliche Ordnung des Plangebietes 
auf Grundlage von § 34 Abs.1 BauGB in Verbindung mit dem einfachen Bebauungsplan 
75405/03 Arbeitstitel: Carlebachstraße in Köln-Porz-Eil erfolgen.  
 
 
6. Begründung der Planinhalte 
 
Mit dem § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch ist die Möglichkeit gegeben, innerhalb im Zusam-
menhang bebauter Ortsteile zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, 
auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenent-
wicklung der Gemeinde, in einem Bebauungsplan festzusetzen, dass nur bestimmte Nut-
zungsarten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden 
können. Auf diese Weise kann der Schutz und die Entwicklung zentraler Versorgungsberei-
che sichergestellt werden. Die Aufstellung eines Bebauungsplans mit Festsetzungen nach § 
9 Absatz 2a BauGB kann im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgen. 
 
Aus diesem Grund sind zur Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sowohl 
die Teilaufhebung des Bebauungsplans 75409/02 als auch die Aufstellung eines neuen Be-
bauungsplans notwendig.  
 
Um eine weitere Entwicklung  im Plangebiet durch die Erweiterung des vorhandenen Disco-
unters oder die Neuansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe  mit zentren- und nahversor-
gungsrelevantem Einzelhandel zu unterbinden, wird die Absicht verfolgt, im Plangebiet Ein-
zelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Sinne der "Kölner Sor-
timentsliste" vom 17.12.2013 im Planbereich 1 nur bis zur Schwelle der Großflächigkeit zuzu-
lassen und im Planbereich 2 vollständig auszuschließen. Diese Festsetzungen dienen der 
Erhaltung und Entwicklung der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche "Nahversor-
gungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg". Es ist da-
von auszugehen, dass ohne Verhinderung der Erweiterung der Verkaufsfläche des Aldi-
Marktes und ohne Verhinderung der Neuansiedlung von weiterem zentren- und nahversor-
gungsrelevantem Einzelhandel im Plangebiet die Aussicht auf die Ansiedlung von Lebens-
mittelmärkten in den angrenzenden Nahversorgungszentren deutlich verringert wird. Letzte-

res gilt insbesondere für die gewünschte Wiederansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
„NVZ Eil, Frankfurter Straße“. 
 
Das EHZK  bildet als räumlich-funktionales Bezugssystem den Entwicklungsrahmen für alle 
im weiteren Sinne einzelhandelsrelevanten Planungen der Stadt. Das Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept (EHKZ) gliedert das polyzentrische Kölner Zentrensystem unter räumlich-
funktionalen Kriterien in City, Bezirks- und Bezirksteilzentren, Stadtteil- und Nahversor-
gungszentren. Mit der Differenzierung der Zentren nach Größe, Funktion und Versorgungs-
grad sowie der Unterscheidung der Versorgungsbereiche nach Angebot und Vielfalt als Be-
reiche für die tägliche, periodische und aperiodische Versorgung der Bevölkerung wird der 
Aufgabe Rechnung getragen, eine ausreichende, umfassende und bedarfsorientierte Ver-
sorgung, orientiert an den Siedlungsschwerpunkten, sicherzustellen. Durch die Konzentrati-
on von Einzelhandel und Komplementärnutzungen (wie Dienstleistungen, Gastronomie, Kul-
tur- und Freizeiteinrichtungen) auf die zentralen Versorgungsbereiche werden diese gesi-
chert und gestärkt. Dabei übernehmen Lebensmittel-Discounter und Supermärkte, die ihren 
Standort innerhalb der Geschäftszentren haben, die wichtige Funktion als Frequenzbringer 
für den benachbarten Facheinzelhandel. Ein vielfältiges Angebot, fußläufige Erreichbarkeit 
und eine  gute ÖPNV-Anbindung sorgen dafür,  dass die Zentren  ihre Versorgungsfunktion 
erfüllen und darüber hinaus Mittelpunkte  des öffentlichen Lebens, der Identifikation und der 
Kommunikation sind. 
 
Der im Geltungsbereich liegende Aldi wird durch den Bebauungsplan als Lebensmittel-
Discounter mit einer Verkaufsfläche, die unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit liegt, 
über den passiven Bestandsschutz hinaus planungsrechtlich gesichert. 
Hiermit wird dem Interesse des Discounters an einem Erhalt des Baurechts im Umfang des 
genehmigten Bestandes Rechnung getragen. 
 
Die Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche "Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter 
Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg" ist ein grundsätzlich tragfähiges städte-
bauliches Ziel, das die Begrenzung des vorhandenen Lebensmitteldiscounters auf die Klein-
flächigkeit sowie die Verhinderung der Neuansiedlung zentren- und nahversorgungsrelevan-
ten Einzelhandels rechtfertigt. Im Rahmen der Abwägung wird daher den öffentlichen Belan-
gen zur Sicherung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche Vorrang vor den pri-
vaten Eigentümerinteressen und dessen Erweiterungs- und ggf. Neuansiedlungsbegehren 
gegeben. 
 
Dieser Bebauungsplan dient auch dazu, die städtebaulichen Ziele für die Zukunft zu fassen 
und aktiv auf eine Änderung des städtebaulichen Status quo hinzuwirken. Insofern ist die 
Stadt zur Erreichung ihres Ziels, die zentralen Versorgungsbereiche "Nahversorgungszent-
rum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg" zu stärken und wei-
terzuentwickeln, nicht darauf beschränkt, nur solche Nutzungsarten in nicht zentralen Lagen 
zu unterbinden, die in den Zentren bereits in nennenswertem Umfang anzutreffen sind. Es ist 
gewollt, "zentrumsbildende" Nutzungsarten, die es in den Nahversorgungszentren bisher 
nicht oder nur in geringem Umfang gibt, im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit dem 
Ziel zu begrenzen, eventuelle Neuansiedlungen den Nahversorgungszentren zuzuführen, um 
hier die Attraktivität zu erhalten und zu steigern. 
 
Da gemäß § 9 Absatz 2a BauGB  der vorhandene Discounter als Einzelhandel mit zentren- 
und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf den genehmigten nicht großflächigen Be-
stand begrenzt und darüber hinaus nur die Neuansiedlung von zentren- und nahversor-
gungsrelevantem Einzelhandel ausgeschlossen wird, bedeutet dies bezogen auf das gesam-
te Plangebiet, dass bei Neubauten oder Nutzungsänderungen das gesamte breite Spektrum 
zulässiger Nutzungen weiterhin in dem zuvor gegebenen Umfang nach § 34 Abs. 1 BauGB 
erhalten bleibt. Unter Zugrundelegung der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungsplans 
ist die Reduzierung der bisherigen Nutzungschancen kein unverhältnismäßiger Eingriff in die

grundrechtlich geschützten Eigentümerpositionen, sondern liegt im Rahmen des zulässigen 
Abwägungsspektrums. 
 
 
 
 
7. Textliche Festsetzung:  
 
Ausschluss des großflächigen Einzelhandels mit zentren- und nahversor-
gungsrelevanten Sortimenten in Planbereich 1 sowie vollständiger Ausschluss 
des Einzelhandels mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten in 
Planbereich 2 
 
Gemäß § 9 Absatz 2a BauGB wird festgesetzt, dass im Geltungsbereich des Bebauungs-
plans in Planbereich 1 großflächiger Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevan-
ten Sortimenten und in Planbereich 2 Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevan-
ten Sortimenten in jeglicher Form ausgeschlossen ist. Die zentren- und nahversorgungsrele-
vanten Sortimente ergeben sich aus der "Kölner Sortimentsliste" (Ratsbeschluss vom 
17.12.2013). 
 
Die "Kölner Sortimentsliste", (Ratsbeschluss vom 17.12.2013) und die "Klassifikation der 
Wirtschaftszweige" (Ausgabe 2003), auf die in der textlichen Festsetzung des Bebauungs-
planes verwiesen wird,  werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, 
Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während 
der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
 
 
 
"Kölner Sortimentsliste" vom Rat der Stadt Köln beschlossen am 17.12.2013 
 
Anhaltspunkte für die Zentrenrelevanz von Einzelhandelssortimenten ergeben sich aus dem 
Angebotsbestand in den zentralen Versorgungsbereichen in Verbindung mit städtebaulichen 
Kriterien. Die Nummerierung wurde auf der Grundlage der für das Einzelhandels- und Zen-
trenkonzept gewählten Systematik verfeinert. Sie basiert auf der "Klassifikation der Wirt-
schaftszweige" des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003. Hieraus resultieren gering-
fügige Änderungen gegenüber der vom Rat am 28.08.2008 beschlossenen Kölner Sorti-
mentsliste. 
 
Zentrenrelevante Sortimente und Sortimentsgruppen sind:  
 
1. Bücher, Zeitschriften und Antiquariate (52.47.2),  
 
2. Handarbeiten, Schneidereibedarf, Kurzwaren, Stoffe, Nähmaschinen (52.41.2), Be-
kleidung ohne ausgeprägten Schwerpunkt (52.42.1), Bekleidung Herren (52.42.2), 
Bekleidung Damen (52.42.3), Spezialbekleidung und Zubehör (z. B. Berufsbeklei-
dung, Übergrößen, Karnevalsbekleidung, Hüte, Socken) (52.42.6), Schuhe (52.43.1), 
Leder- und Täschnerwaren, Pelze (52.43.2), 
 
3. Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten ohne elektrogroßgerätelektrotechni-
schen  Erzeugnissen, Unterhaltungselektronik, Computerspiele etc. (52.45), Compu-
ter, Computer-teile, Software und Büromaschinen (52.49.5), Kommunikationselektro-
nik, Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone (52.49.6), 
 
4. Leuchten (52.44.2),

5. Augenoptiker, Hörakustik (52.49.3), Foto- und optische Erzeugnisse (52.49.4), 
Schmuck, Uhren, Edelmetallwaren (52.48.5), Spielwaren (52.48.6), Musikinstrumente 
und Zubehör  (auch Noten) (52.45.3), 
 
6. Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen und kunstgewerbliche Erzeugnisse 
(52.48.21), 
 Antiquitäten (52.50), 
 
7. Haushaltswaren (Besteck, Töpfe, Glaswaren, Porzellan, Keramik) (52.44.3), Ge-
schenkartikel  (52.48.22), Briefmarken und Münzen (52.48.23), 
 
8. Haushaltstextilien, Wäsche (z. B. Bettwäsche, Handtücher, Tischdecken, Bettdecken) 
 (52.41.1), Heimtextilien, Raumausstatter (z. B. Gardinen, Polsterstoffe) (52.44.7), 
 
9. Bekleidung Kinder und Säuglinge (52.42.4), Babymarkt (52.48.7), 
 
10. Sport- und Campingartikel (auch Sportbekleidung und Sportschuhe sowie  
Angelartikel, Jagdartikel und Reitartikel ohne Sportgroßgeräte) (52.49.8),  
sonstiger Facheinzelhandel  
 (z. B. Waffen, Erotikartikel) (52.49.92), 
 
11. Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör (52.49.7), 
 
12. Zoologischer Bedarf und lebende Tiere (52.49.2), 
 
13. Gebrauchtwaren der hier aufgeführten Sortimente. 
 
Nahversorgungsrelevante Sortimente sind vor allem die Waren des täglichen Bedarfs, die 
der Grundversorgung - insbesondere mit Lebensmitteln - dienen. Sie können auch zentren-
relevant sein. 
 
 
Nahversorgungs- (gegebenenfalls auch zentren-)relevante Sortimente und  
Sortimentsgruppen sind: 
 
14. Nahrungs- und Genussmittel Obst, Gemüse, Kartoffeln (52.21), Fleisch, Fleischwa-
ren, Geflügel, Wild (52.22), Fisch, Meeresfrüchte und Fischerzeugnisse (52.23), 
Backwaren (52.24.1), Süßwaren (52.24.2), Getränkemärkte (52.25), Wein, Sekt, Spi-
rituosen (52.25.1), Kaffee, Tee, sonstige Getränke (52.25.2), Tabakwaren (52.26), 
Reformwaren,  
Biowaren (52.27.1), sonstige Nahrungsmittel (52.27.5), 
 
15. Gesundheits- und Körperpflegeartikel Pharmazeutische Artikel, Apotheken (52.31), 
medizinische und orthopädische Artikel (52.32), kosmetische Erzeugnisse und Kör-
perpflegemittel (52.33.1), Drogeriewaren (auch Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) 
(52.33.2), 
 
16. Blumen, Kränze (52.49.11), 
 
17. Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel, Bastelzubehör, Zeitungen (
 52.47.11). 
 
 
Übrig bleiben demnach als nicht zentrenrelevante Sortimente: 
 
1. Möbel (auch Teppiche, Teppichböden, Matratzen und Lattenroste) (52.44.1),

2. Bau- und Heimwerkerbedarf (52.46), 
 
3. Pflanzen- und Gartenbedarf (Gartencenter, Gärtnereien) (52.49.12), 
 
4. Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (nur Elektrogroßgeräte/weiße Ware) 
(52.45  teilw.), 
 
 
5. Sportartikel (nur Sportgroßgeräte wie Kanus, Ruder-, Motor- und Segelboote sowie  
 Turngeräte wie Barren, Pferde, Böcke und Vergleichbares) (52.49.8 teilw.), 
 
6. Auto- und Motorradhandel (50.1), 
 
7. Auto- und Motorrad-Zubehör (50.4), 
 
8. Gebrauchtwaren dieser Sortimente.

Anlage 3
Stadtplanungsamt
Carlebachstraße 75405/03
verkleinerter Bebauungsplan - Entwurf
in Köln - Porz - Eil

Begründung nach § 4a Absatz 3 in Verbindung mit  
§ 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
zum Bebauungsplan-Entwurf 75405/03 
Arbeitstitel: Carlebachstraße in Köln-Porz-Eil 
(im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB zur Erhaltung und Entwicklung zentraler  
Versorgungsbereiche gemäß § 9 Absatz 2 a BauGB) 
 
 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
Der Bebauungsplan wird zur Erhaltung und Entwicklung der beiden fußläufig nahegelegenen 
zentralen Versorgungsbereiche "Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nah-
versorgungszentrum Finkenberg" gemäß § 9 Absatz 2a BauGB aufgestellt. Demnach ist als 
Festsetzungsmöglichkeit lediglich vorgesehen, innerhalb des Geltungsbereichs des Bebau-
ungsplans künftig nur bestimmte Arten der gemäß § 34 Absatz 1 BauGB zulässigen bauli-
chen Nutzungen zuzulassen, nicht zuzulassen oder ausnahmsweise zuzulassen. Weitere 
Festsetzungsmöglichkeiten gemäß BauGB oder Baunutzungsverordnung (BauNVO) kom-
men bei der Anwendung des § 9 Absatz 2a BauGB nicht in Betracht. 
 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich der Discounter Aldi mit 799,92 m² 
Verkaufsfläche. Der Einzelhandelsbetrieb beabsichtigt eine Nutzungsänderung der Lagerflä-
che und damit die Erweiterung der Verkaufsfläche auf insgesamt 1 033,34 m². Das Vorhaben 
wird durch die geplante Erweiterung großflächig und widerspricht somit dem Steuerungs-
schema des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (EHZK) der Stadt Köln. 
 
Eine Erweiterung der Verkaufsfläche ist hier aus Gründen des Zentrenschutzes zu vermei-
den. Erklärtes Ziel des vom Rat der Stadt Köln am 17.12.2013 beschlossenen Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzeptes (EHZK) ist es, die Versorgungsfunktion und Funktionsfähigkeit 
der zentralen Versorgungsbereiche zu sichern, zu stärken und weiter zu entwickeln. Standor-
te wie hier an der Carlebachstraße, entfalten schädliche Auswirkungen auf die zentralen 
Versorgungsbereiche, da sie Kaufkraft von diesen abziehen, auch da sie in der Regel über 
ein komfortableres Stellplatzangebot verfügen. 
 
Der Standort an der Carlebachstraße befindet sich in Randlage zum Wohnbereich Eil, au-
ßerhalb der im EHZK ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche „Nahversorgungszent-
rum Eil, Frankfurter Straße“ und Nahversorgungszentrum Finkenberg“, aber innerhalb der 
jeweiligen 700 m Radien beider Zentren. Laut Steuerungsschema des EHZK sind jedoch 
großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten aus den 
700 m-Radien um zentrale Versorgungsbereiche generell auszuschließen. 
 
Hinzu kommt, dass der Aldi-Markt nach EHZK im Sonderstandort Eil liegt. An Sonderstand-
orten soll sich großflächiger nicht zentrenrelevanter Einzelhandel konzentrieren. Das EHZK 
enthält zum Sonderstandort Eil folgende Aussage: „Ein weiterer Ausbau der nahversor-
gungs- und zentrenrelevanten Angebote in den Sonderstandorten des Bezirks Porz sollte 
mittels B-Plan-Festsetzungen ausgeschlossen werden, um so zusätzliche negative Auswir-
kungen auf die Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsmöglichkeiten umliegender zentraler 
Versorgungsbereiche zu vermeiden.“

Das Vorhaben widerspricht auch Ziel 6.5-2 LEP NRW (Standorte des großflächigen Einzel-
handels mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur in zentralen Versorgungsbereichen). 
Aus den zuvor genannten Gründen ist jeglicher Ausbau des zentren- und nahversorgungsre-
levanten Einzelhandels im Plangebiet zwingend zu vermeiden. 
 
Es besteht dringender Handlungsbedarf, da am 12.07.2016 eine Voranfrage zur Klärung des 
Planungsrechts (Bebauungsgenehmigung) für einen großflächigen Einzelhandel - hier: Er-
weiterung der Verkaufsfläche durch Nutzungsänderung einer Lagerfläche von 799,92 m² auf 
insgesamt 1 033,34 m² - gestellt wurde. Zuvor wurde 2011 der Discounter an der Neue Eiler 
Straße  41 mit einer Verkaufsfläche von knapp 800 m² sowie einer Geschossfläche von circa 
1 550 m² errichtet. Aufgrund  des Standortes des Discounters, (er liegt in direkter Nachbar-
schaft eines großflächigen Baumarktes, Bauhaus), müsste der Antrag in der Beurteilung 
nach § 34 Abs.1 BauGB genehmigt werden.  
 
Um im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine weitere Entwicklung mit zentren- und 
nahversorgungsrelevatem Einzelhandel zu unterbinden, wird das Plangebiet in zwei Berei-
che mit unterschiedlichen Festsetzungen aufgeteilt. Im Planbereich 1 wird großflächiger Ein-
zelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausgeschlossen. D.h. 
eine Erweiterung der Verkaufsfläche des zurzeit bestehenden kleinflächigen Lebensmittel-
Discounters wird nicht zugelassen. Im Planbereich 2 wird Einzelhandel mit nahversorgungs- 
und zentrenrelevanten Sortimenten generell ausgeschlossen, um zu vermeiden, dass hier 
eine Einzelhandelsagglomeration im zentren- und nahversorgungsrelevanten Bereich ent-
steht (s. LEP NRW Ziel 6.5-8 Einzelhandelsagglomerationen). 
 
§ 1 Absatz 6 Nummer 4 BauGB hebt die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungs-
bereiche als eigenständigen Belang der Bauleitplanung hervor. Die Erhaltung und die Ent-
wicklung zentraler Versorgungsbereiche in den Städten und Gemeinden sind von hoher 
städtebaulicher Bedeutung und zwar zur Stärkung der Innenentwicklung und der Urbanität 
der Städte sowie zur Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung. Letztere bedarf ange-
sichts der demografischen Entwicklung eines besonderen Schutzes, vor allem auch wegen 
der geringeren Mobilität älterer Menschen. 
 
Zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche wurde mit dem § 9 Absatz 2a BauGB (2007) ein 
neues Planungsinstrument geschaffen. Der einfache Bebauungsplan dient nicht nur dem 
Schutz und der Erhaltung, sondern auch der Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche 
"Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg". 
 
Da der Bebauungsplan lediglich Festsetzungen nach § 9 Absatz 2a BauGB enthält, kann 
gemäß § 13 Absatz 1 BauGB das vereinfachte Verfahren angewandt werden. Durch den 
Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung 
einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, vorbereitet oder begründet, und es sind 
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB ge-
nannten Schutzgüter vorhanden. Auch bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchti-
gung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeu-
tung und der europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes.  
Des Weiteren bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Ver-
meidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Abs.1 Bun-
desimmissionsschutzgesetzt-BImSchG- zu beachten sind. 
Damit liegen keine Ausschlussgründe für das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB vor. 
Eine Umweltprüfung und eine zusammenfassende Erklärung sind nach § 13 Absatz 3 Satz 1 
BauGB nicht erforderlich. 
 
Am 10.11.2016 hat der Stadtentwicklungsausschuss nachfolgend die am 06.10.2016 be-
schlossene Dringlichkeitsentscheidung genehmigt, für den Bereich Carlebachstraße einen 
Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren aufzustellen mit dem Ziel, den Ausschluss von 
Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Geltungsbereich

des Bebauungsplans festzusetzen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 12.10.2016 im 
Amtsblatt veröffentlicht. 
 
 
2. Planungsalternativen  
 
Einziges Ziel des Bebauungsplanes ist die Erhaltung und Entwicklung der zentralen Versor-
gungsbereiche "Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszent-
rum Finkenberg" durch Steuerung der derzeitigen Einzelhandelsentwicklung im Plangebiet. 
Dazu werden im Plangebiet Regelungen zur künftigen Zulässigkeit von zentren- und nahver-
sorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen getroffen. 
 
Die Entwicklung verschiedener Planvarianten ist vor diesem Hintergrund nicht zielführend. 
Aufgrund der ausschließlichen Zielsetzung des Bebauungsplans, im Plangebiet Einzelhan-
delsnutzungen mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten zum Erhalt und zur 
Entwicklung der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche  zu begrenzen, ergeben sich 
keine sinnvollen alternativen Planungsvarianten. 
 
 
3. Beschreibung des Bebauungsplangebiets  
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst den Bereich zwischen dem nördlich ge-
legenen Bauhaus, begrenzt im Osten durch die Neue Eiler Straße, im Süden durch die 
Carlebachstraße und im Westen durch die angrenzende Grünfläche (Grundstücke Gemar-
kung Eil, Flur 16, Flurstücke 879 und 904, Grundstück Neue Eiler Straße 41) in Köln-Porz-
Eil. Innerhalb des Geltungsbereiches befindet sich ein Aldi-Markt mit Parkplätzen und einer 
Grünfläche. 
 
Das Plangebiet befindet sich in Randlage zum Wohnbereich Eil. Es liegt überdies außerhalb 
der im Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche, 
aber innerhalb der jeweiligen 700 m-Radien beider Zentren, so dass im Falle einer  Erweite-
rung der bereits vorhandenen Verkaufsfläche zusätzliche Umsatzumverteilungen zu erwar-
ten sind. Die Nahversorgung der plangebietsumgebenden Wohnbereiche kann durch das 
„Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße“ und das „Nahversorgungszentrum Finken-
berg“ gewährleistet werden. Ziel ist es, die Nahversorgungsfunktion der vorgenannten zent-
ralen Versorgungsbereiche zu sichern und weiterzuentwickeln. Insbesondere der zentrale 
Versorgungsbereich  „Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße“ soll seine Nahversor-
gungsfunktion in Zukunft verstärkt wahrnehmen. Ziel ist hier insbesondere die Wiederansied-
lung eines Lebensmittelmarktes. Eine Voraussetzung dafür, dass dies gelingen kann, ist der 
konsequente Ausschluss von Neuansiedlungen sowie Erweiterungen von Lebensmittelmärk-
ten in städtebaulich nicht integrierter Lage, wie hier im Sonderstandort Eil, und zudem im 
sensiblen 700 m-Radius um den zentralen Versorgungsbereich. 
 
 
4. Charakterisierung der zentralen Versorgungsbereiche  
 
"Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" 
 
Das gewachsene Nahversorgungszentrum Eil ist zentral im Stadtteil Porz-Eil gelegen und 
erstreckt sich beidseits entlang der stark befahrenen Frankfurter Straße (B 8) über etwa 600 
m zwischen den Einmündungen Bochumer Straße im Süden und Hirschgraben im Norden. 
Nutzungsschwerpunkte mit geschlossenem Geschäftsbesatz befinden sich im Teilbereich 
zwischen Bergerstraße und Leidenhausener Straße sowie in der einheitlich konzipierten La-
denzeile südlich der Kirche St. Michael. Zugeordnetes Versorgungsgebiet sind die Stadtvier-
tel Eil und Eil-Süd mit rund 9 000 Einwohnern, die zum überwiegenden Teil im fußläufigen 
Einzugsbereich des Zentrums (Fußweg von weniger als 700 m) wohnen. Im Stadtteil Porz-Eil

ist in den Jahren bis 2025 mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen (siehe kleinräumige 
Bevölkerungsprognose für Köln). Der Einzelhandelsbesatz ist äußerst kleinteilig und durch 
Fachgeschäfte geprägt. Die Verkaufsflächenausstattung entspricht dem Orientierungswert 
für ein Nahversorgungszentrum. Qualitativ verfügt das Zentrum über ein gutes Angebot im 
kurzfristigen Bedarf mit mehreren Bäckereien und sogar einem Metzger, Floristen, Apothe-
ken sowie Schreibwaren /Zeitungen. Darüber hinaus gibt es im langfristigen Bedarf mehrere 
Anbieter von Elektrowaren sowie einen Hörakustiker und einen Optiker. Jedoch fehlt ein leis-
tungsfähiger Magnetbetrieb im Lebensmittelbereich. Ein sehr kleinflächiger Netto hat den 
Standort verlassen. Auch deshalb erreicht der kurzfristige Bedarfsbereich zurzeit (Ende 
2016) nur knapp 50% der Verkaufsfläche. Bei den Komplementärnutzungen Dienstleistun-
gen und Gastgewerbe liegt die Ausstattung deutlich über den Orientierungswerten. Hier fällt 
insbesondere die ungewöhnlich hohe Anzahl von Fachärzten auf. 
 
Durch das Fehlen eines leistungsstarken Magnetbetriebs, der die Funktion eines Frequenz-
bringers für den Facheinzelhandel übernehmen könnte, ist das Zentrum Eil besonders von 
der Kundentreue abhängig. Perspektivisch ist ein Ausbau des Angebots vor allem quantitativ 
zwingend geboten und Ziel der städtischen Zentrenplanung. Ansiedlungsbegehren insbe-
sondere von Vollsortimentern und Discountern sind konsequent auf den zentralen Versor-
gungsbereich zu lenken. Wegen der beengten räumlichen Situation sind vorhandene Poten-
zialflächen im nördlichen Zentrenbereich jedoch realistisch erst mittelfristig zu mobilisieren. 
Bis dahin ist zum Schutz des kleinteiligen Bestands ein konsequenter Ausschluss der Neu-
ansiedlung und der Erweiterung konkurrierenden, nicht zentrenintegrierten Einzelhandels im 
Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereichs zwingend notwendig. 
 
 
"Nahversorgungszentrum Finkenberg" 
 
Bei diesem zentralen Versorgungsbereich handelt es sich um ein mit der Entwicklung des 
Stadtteils Finkenberg in den 1960/70er Jahren geplantes Nahversorgungszentrum in zentra-
ler und integrierter Lage im nordöstlichen Bereich des Stadtteils. Zugeordnetes Versor-
gungsgebiet ist der gesamte Stadtteil Finkenberg mit rund 6 700 Einwohnern. Für die Jahre 
bis 2025 prognostiziert die kleinräumige Bevölkerungsprognose für Köln für den Stadtteil 
Finkenberg eine überdurchschnittliche Zunahme der Bevölkerung (das heißt mehr als 9,5 
%). Aufgrund der kompakten Bebauung der Großwohnsiedlung ist der gesamte Stadtteil fuß-
läufig, das heißt mit maximal 700 m Fußweg an das Zentrum angebunden. 
 
Zum Zeitpunkt der Erhebung zum EHZK (2008) im zentralen Versorgungsbereich lag der 
Einzelhandel sowohl bezüglich der Anzahl der Betriebe als auch der Quadratmeter Verkaufs-
fläche (VKF) leicht über den Orientierungswerten für ein Nahversorgungszentrum. Die Aus-
stattung mit Komplementärnutzungen (hier insbesondere Dienstleistungen und Gastronomie) 
lag hingegen insgesamt unter den Orientierungswerten. Als Magnetbetrieb fungierte ein 
Plus-Discounter mit wenig wettbewerbsfähigem Marktauftritt (circa 600 m² VKF). Ergänzt 
wurde das Angebot im kurzfristigen Bedarf (unter anderem Bäcker, Obst- und Gemüseanbie-
ter, Apotheke, Schreibwaren, Blumen) sowie durch einzelne Betriebe des mittel- und langfris-
tigen Bedarfs. 
 
Im Rahmen eines städtebaulichen Sanierungsgebiets ist ab 2010 eine umfangreiche bauli-
che Umgestaltung und damit Aufwertung des gesamten Zentrenbereichs erfolgt. Der Mag-
netbetrieb Plus, heute Netto, hat sich innerhalb des Zentrums auf die dafür vorgesehene 
Potenzialfläche verlagert und dabei die VKF deutlich erweitern können. An den ehemaligen 
Plus-Standort wechselte ein bereits im Nahversorgungszentrum vorhandener russischer Le-
bensmittelmarkt, der seine VKF dabei ebenfalls vergrößert hat. Jedoch hat sich das Angebot 
an ergänzenden Fachgeschäften reduziert (Stand: Ende 2016). Es gibt zwar zusätzlich einen 
orientalischen Supermarkt, aber keinen Drogeriemarkt mehr. Verblieben sind die Apotheke, 
der Bäcker, ein Kiosk sowie der Discounter T€Di. Insgesamt ist die Zahl der Einzelhandels-
standorte weniger geworden und es gibt mehrere Leerstände. Das Angebot im langfristigen

Bedarf ist gering. Dem entsprechend erreicht der kurzfristige Bedarfsbereich einen Anteil von 
76% an der Verkaufsfläche, was dem Orientierungswert für ein Nahversorgungszentrum ent-
spricht. Das Angebot an Dienstleistungen hat sich deutlich erhöht, auch gibt es einen leich-
ten Zuwachs an gastronomischen Angeboten. 
 
Angesichts der Leerstände und im Hinblick auf den Rückgang ergänzender Fachgeschäfte 
ist es umso wichtiger, dass durch einen konsequenten Ausschluss der Neuansiedlung und 
der Erweiterung von Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten 
in nicht integrierter Lage, die Chance einer positiven Entwicklung des NVZ erhalten bleibt. 
 
 
5. Darstellung der planungsrechtlichen Situation 
 
 
Ziel ist es zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel nach den Steuerungsregeln 
des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Köln  im Planbereich 1 nur bis zur 
Schwelle der Großflächigkeit zuzulassen und im Planbereich 2 vollständig auszuschließen. 
Als geeignetes Instrument dient ein einfacher Bebauungsplan gemäß § 9 Absatz 2a BauGB. 
Anwendungsvoraussetzung ist, dass es sich bei dem Plangebiet um einen im Zusammen-
hang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB handelt. 
Daher ist eine Teilaufhebung des Bebauungsplans 75409/02 Neue Eiler Str. in Porz-Eil er-
forderlich. Das Teilaufhebungsverfahren wird parallel zur Planaufstellung zum Bebauungs-
plan-Entwurf 75405/03 Arbeitstitel: Carlebachstraße in Köln-Porz-Eil bearbeitet.  
 
Nach Abschluss der Bauleitplanverfahren soll die städtebauliche Ordnung des Plangebietes 
auf Grundlage von § 34 Abs.1 BauGB in Verbindung mit dem einfachen Bebauungsplan 
75405/03 Arbeitstitel: Carlebachstraße in Köln-Porz-Eil erfolgen.  
 
 
6. Begründung der Planinhalte 
 
Mit dem § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch ist die Möglichkeit gegeben, innerhalb im Zusam-
menhang bebauter Ortsteile zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, 
auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenent-
wicklung der Gemeinde, in einem Bebauungsplan festzusetzen, dass nur bestimmte Nut-
zungsarten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden 
können. Auf diese Weise kann der Schutz und die Entwicklung zentraler Versorgungsberei-
che sichergestellt werden. Die Aufstellung eines Bebauungsplans mit Festsetzungen nach § 
9 Absatz 2a BauGB kann im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgen. 
 
Aus diesem Grund sind zur Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sowohl 
die Teilaufhebung des Bebauungsplans 75409/02 als auch die Aufstellung eines neuen Be-
bauungsplans notwendig.  
 
Um eine weitere Entwicklung  im Plangebiet durch die Erweiterung des vorhandenen Disco-
unters oder die Neuansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe  mit zentren- und nahversor-
gungsrelevantem Einzelhandel zu unterbinden, wird die Absicht verfolgt, im Plangebiet Ein-
zelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Sinne der "Kölner Sor-
timentsliste" vom 17.12.2013 im Planbereich 1 nur bis zur Schwelle der Großflächigkeit zuzu-
lassen und im Planbereich 2 vollständig auszuschließen. Diese Festsetzungen dienen der 
Erhaltung und Entwicklung der benachbarten zentralen Versorgungsbereiche "Nahversor-
gungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg". Es ist da-
von auszugehen, dass ohne Verhinderung der Erweiterung der Verkaufsfläche des Aldi-
Marktes und ohne Verhinderung der Neuansiedlung von weiterem zentren- und nahversor-
gungsrelevantem Einzelhandel im Plangebiet die Aussicht auf die Ansiedlung von Lebens-
mittelmärkten in den angrenzenden Nahversorgungszentren deutlich verringert wird. Letzte-

res gilt insbesondere für die gewünschte Wiederansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
„NVZ Eil, Frankfurter Straße“. 
 
Das EHZK  bildet als räumlich-funktionales Bezugssystem den Entwicklungsrahmen für alle 
im weiteren Sinne einzelhandelsrelevanten Planungen der Stadt. Das Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept (EHKZ) gliedert das polyzentrische Kölner Zentrensystem unter räumlich-
funktionalen Kriterien in City, Bezirks- und Bezirksteilzentren, Stadtteil- und Nahversor-
gungszentren. Mit der Differenzierung der Zentren nach Größe, Funktion und Versorgungs-
grad sowie der Unterscheidung der Versorgungsbereiche nach Angebot und Vielfalt als Be-
reiche für die tägliche, periodische und aperiodische Versorgung der Bevölkerung wird der 
Aufgabe Rechnung getragen, eine ausreichende, umfassende und bedarfsorientierte Ver-
sorgung, orientiert an den Siedlungsschwerpunkten, sicherzustellen. Durch die Konzentrati-
on von Einzelhandel und Komplementärnutzungen (wie Dienstleistungen, Gastronomie, Kul-
tur- und Freizeiteinrichtungen) auf die zentralen Versorgungsbereiche werden diese gesi-
chert und gestärkt. Dabei übernehmen Lebensmittel-Discounter und Supermärkte, die ihren 
Standort innerhalb der Geschäftszentren haben, die wichtige Funktion als Frequenzbringer 
für den benachbarten Facheinzelhandel. Ein vielfältiges Angebot, fußläufige Erreichbarkeit 
und eine  gute ÖPNV-Anbindung sorgen dafür,  dass die Zentren  ihre Versorgungsfunktion 
erfüllen und darüber hinaus Mittelpunkte  des öffentlichen Lebens, der Identifikation und der 
Kommunikation sind. 
 
Der im Geltungsbereich liegende Aldi wird durch den Bebauungsplan als Lebensmittel-
Discounter mit einer Verkaufsfläche, die unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit liegt, 
über den passiven Bestandsschutz hinaus planungsrechtlich gesichert. 
Hiermit wird dem Interesse des Discounters an einem Erhalt des Baurechts im Umfang des 
genehmigten Bestandes Rechnung getragen. 
 
Die Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche "Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter 
Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg" ist ein grundsätzlich tragfähiges städte-
bauliches Ziel, das die Begrenzung des vorhandenen Lebensmitteldiscounters auf die Klein-
flächigkeit sowie die Verhinderung der Neuansiedlung zentren- und nahversorgungsrelevan-
ten Einzelhandels rechtfertigt. Im Rahmen der Abwägung wird daher den öffentlichen Belan-
gen zur Sicherung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche Vorrang vor den pri-
vaten Eigentümerinteressen und dessen Erweiterungs- und ggf. Neuansiedlungsbegehren 
gegeben. 
 
Dieser Bebauungsplan dient auch dazu, die städtebaulichen Ziele für die Zukunft zu fassen 
und aktiv auf eine Änderung des städtebaulichen Status quo hinzuwirken. Insofern ist die 
Stadt zur Erreichung ihres Ziels, die zentralen Versorgungsbereiche "Nahversorgungszent-
rum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg" zu stärken und wei-
terzuentwickeln, nicht darauf beschränkt, nur solche Nutzungsarten in nicht zentralen Lagen 
zu unterbinden, die in den Zentren bereits in nennenswertem Umfang anzutreffen sind. Es ist 
gewollt, "zentrumsbildende" Nutzungsarten, die es in den Nahversorgungszentren bisher 
nicht oder nur in geringem Umfang gibt, im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit dem 
Ziel zu begrenzen, eventuelle Neuansiedlungen den Nahversorgungszentren zuzuführen, um 
hier die Attraktivität zu erhalten und zu steigern. 
 
Da gemäß § 9 Absatz 2a BauGB  der vorhandene Discounter als Einzelhandel mit zentren- 
und nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf den genehmigten nicht großflächigen Be-
stand begrenzt und darüber hinaus nur die Neuansiedlung von zentren- und nahversor-
gungsrelevantem Einzelhandel ausgeschlossen wird, bedeutet dies bezogen auf das gesam-
te Plangebiet, dass bei Neubauten oder Nutzungsänderungen das gesamte breite Spektrum 
zulässiger Nutzungen weiterhin in dem zuvor gegebenen Umfang nach § 34 Abs. 1 BauGB 
erhalten bleibt. Unter Zugrundelegung der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungsplans 
ist die Reduzierung der bisherigen Nutzungschancen kein unverhältnismäßiger Eingriff in die

grundrechtlich geschützten Eigentümerpositionen, sondern liegt im Rahmen des zulässigen 
Abwägungsspektrums. 
 
 
 
 
7. Textliche Festsetzung:  
 
Ausschluss des großflächigen Einzelhandels mit zentren- und nahversor-
gungsrelevanten Sortimenten in Planbereich 1 sowie vollständiger Ausschluss 
des Einzelhandels mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten in 
Planbereich 2 
 
Gemäß § 9 Absatz 2a BauGB wird festgesetzt, dass im Geltungsbereich des Bebauungs-
plans in Planbereich 1 großflächiger Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevan-
ten Sortimenten und in Planbereich 2 Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevan-
ten Sortimenten in jeglicher Form ausgeschlossen ist. Die zentren- und nahversorgungsrele-
vanten Sortimente ergeben sich aus der "Kölner Sortimentsliste" (Ratsbeschluss vom 
17.12.2013). 
 
Die "Kölner Sortimentsliste", (Ratsbeschluss vom 17.12.2013) und die "Klassifikation der 
Wirtschaftszweige" (Ausgabe 2003), auf die in der textlichen Festsetzung des Bebauungs-
planes verwiesen wird,  werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, 
Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, während 
der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. 
 
 
 
"Kölner Sortimentsliste" vom Rat der Stadt Köln beschlossen am 17.12.2013 
 
Anhaltspunkte für die Zentrenrelevanz von Einzelhandelssortimenten ergeben sich aus dem 
Angebotsbestand in den zentralen Versorgungsbereichen in Verbindung mit städtebaulichen 
Kriterien. Die Nummerierung wurde auf der Grundlage der für das Einzelhandels- und Zen-
trenkonzept gewählten Systematik verfeinert. Sie basiert auf der "Klassifikation der Wirt-
schaftszweige" des Statistischen Bundesamtes, Ausgabe 2003. Hieraus resultieren gering-
fügige Änderungen gegenüber der vom Rat am 28.08.2008 beschlossenen Kölner Sorti-
mentsliste. 
 
Zentrenrelevante Sortimente und Sortimentsgruppen sind:  
 
1. Bücher, Zeitschriften und Antiquariate (52.47.2),  
 
2. Handarbeiten, Schneidereibedarf, Kurzwaren, Stoffe, Nähmaschinen (52.41.2), Be-
kleidung ohne ausgeprägten Schwerpunkt (52.42.1), Bekleidung Herren (52.42.2), 
Bekleidung Damen (52.42.3), Spezialbekleidung und Zubehör (z. B. Berufsbeklei-
dung, Übergrößen, Karnevalsbekleidung, Hüte, Socken) (52.42.6), Schuhe (52.43.1), 
Leder- und Täschnerwaren, Pelze (52.43.2), 
 
3. Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten ohne elektrogroßgerätelektrotechni-
schen  Erzeugnissen, Unterhaltungselektronik, Computerspiele etc. (52.45), Compu-
ter, Computer-teile, Software und Büromaschinen (52.49.5), Kommunikationselektro-
nik, Telekommunikationsendgeräte und Mobiltelefone (52.49.6), 
 
4. Leuchten (52.44.2),

5. Augenoptiker, Hörakustik (52.49.3), Foto- und optische Erzeugnisse (52.49.4), 
Schmuck, Uhren, Edelmetallwaren (52.48.5), Spielwaren (52.48.6), Musikinstrumente 
und Zubehör  (auch Noten) (52.45.3), 
 
6. Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen und kunstgewerbliche Erzeugnisse 
(52.48.21), 
 Antiquitäten (52.50), 
 
7. Haushaltswaren (Besteck, Töpfe, Glaswaren, Porzellan, Keramik) (52.44.3), Ge-
schenkartikel  (52.48.22), Briefmarken und Münzen (52.48.23), 
 
8. Haushaltstextilien, Wäsche (z. B. Bettwäsche, Handtücher, Tischdecken, Bettdecken) 
 (52.41.1), Heimtextilien, Raumausstatter (z. B. Gardinen, Polsterstoffe) (52.44.7), 
 
9. Bekleidung Kinder und Säuglinge (52.42.4), Babymarkt (52.48.7), 
 
10. Sport- und Campingartikel (auch Sportbekleidung und Sportschuhe sowie  
Angelartikel, Jagdartikel und Reitartikel ohne Sportgroßgeräte) (52.49.8),  
sonstiger Facheinzelhandel  
 (z. B. Waffen, Erotikartikel) (52.49.92), 
 
11. Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör (52.49.7), 
 
12. Zoologischer Bedarf und lebende Tiere (52.49.2), 
 
13. Gebrauchtwaren der hier aufgeführten Sortimente. 
 
Nahversorgungsrelevante Sortimente sind vor allem die Waren des täglichen Bedarfs, die 
der Grundversorgung - insbesondere mit Lebensmitteln - dienen. Sie können auch zentren-
relevant sein. 
 
 
Nahversorgungs- (gegebenenfalls auch zentren-)relevante Sortimente und  
Sortimentsgruppen sind: 
 
14. Nahrungs- und Genussmittel Obst, Gemüse, Kartoffeln (52.21), Fleisch, Fleischwa-
ren, Geflügel, Wild (52.22), Fisch, Meeresfrüchte und Fischerzeugnisse (52.23), 
Backwaren (52.24.1), Süßwaren (52.24.2), Getränkemärkte (52.25), Wein, Sekt, Spi-
rituosen (52.25.1), Kaffee, Tee, sonstige Getränke (52.25.2), Tabakwaren (52.26), 
Reformwaren,  
Biowaren (52.27.1), sonstige Nahrungsmittel (52.27.5), 
 
15. Gesundheits- und Körperpflegeartikel Pharmazeutische Artikel, Apotheken (52.31), 
medizinische und orthopädische Artikel (52.32), kosmetische Erzeugnisse und Kör-
perpflegemittel (52.33.1), Drogeriewaren (auch Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) 
(52.33.2), 
 
16. Blumen, Kränze (52.49.11), 
 
17. Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel, Bastelzubehör, Zeitungen (
 52.47.11). 
 
 
Übrig bleiben demnach als nicht zentrenrelevante Sortimente: 
 
1. Möbel (auch Teppiche, Teppichböden, Matratzen und Lattenroste) (52.44.1),

2. Bau- und Heimwerkerbedarf (52.46), 
 
3. Pflanzen- und Gartenbedarf (Gartencenter, Gärtnereien) (52.49.12), 
 
4. Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (nur Elektrogroßgeräte/weiße Ware) 
(52.45  teilw.), 
 
 
5. Sportartikel (nur Sportgroßgeräte wie Kanus, Ruder-, Motor- und Segelboote sowie  
 Turngeräte wie Barren, Pferde, Böcke und Vergleichbares) (52.49.8 teilw.), 
 
6. Auto- und Motorradhandel (50.1), 
 
7. Auto- und Motorrad-Zubehör (50.4), 
 
8. Gebrauchtwaren dieser Sortimente. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Bebauungsplan-Entwurf 75405/03 wird gemäß § 4a Absatz 3 i.V.m. 
§ 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) mit dieser Begründung öffentlich 
ausgelegt. 
 
 
Köln, den 03.07.2019 
 
 
 
 
Beigeordneter

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Dint Az 
Vorlagen-Nummer  24.06.2019 
 2070/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 04.07.2019 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 04.07.2019 
 
Erneute Offenlage nach § 4a Absatz 3 in Verbindung mit § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
Bebauungsplan-Entwurf 75405/03 
Arbeitstitel: Carlebachstraße in Köln-Porz-Eil 
Anlass und Ziel 
 
 
Da am 12.07.2016 eine Voranfrage zur Klärung des Planungsrechts (Bebauungsgenehmigung) für 
einen großflächigen Einzelhandel- hier: Nutzungsänderung der Lagerfläche und Erweiterung der Ver-
kaufsfläche von 799,92 m² auf insgesamt 1 033,34 m² - beim Bauaufsichtsamt einging, wurde zur 
Erhaltung und Entwicklung der beiden fußläufig nahegelegenen zentralen Versorgungsbereiche 
"Nahversorgungszentrum Eil, Frankfurter Straße" und "Nahversorgungszentrum Finkenberg" ein Be-
bauungsplanverfahren mit Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB erforderlich. 
 
Am 10.11.2016 hat der Stadtentwicklungsausschuss nachfolgend die am 06.10.2016 beschlossene 
Dringlichkeitsentscheidung genehmigt, für den Bereich Carlebachstraße, einen Bebauungsplan im 
vereinfachten Verfahren aufzustellen mit dem Ziel, den Ausschluss von Einzelhandel mit nahversor-
gungs- und zentrenrelevanten Sortimenten im Geltungsbereich des Bebauungsplans festzusetzen. 
Der Aufstellungsbeschluss wurde am 12.10.2016 im Amtsblatt veröffentlicht. 
 
Zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich, hat der Rat der Stadt Köln am 11.07.2017 
den Erlass einer Veränderungssperre beschlossen. Mit der öffentlichen Bekanntmachung dieser Sat-
zung am 04.10.2017, wurde die Voranfrage für die Erweiterung des bestehenden Discounters an der 
Neue Eiler Straße am 05.10.2017 abgelehnt. 
 
Die Beteiligung der Dienststellen und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Absatz 2 BauGB ist in der 
Zeit vom 16.02. bis zum 21.03.2017 erfolgt. Es wurden keine planungsrelevanten Bedenken einge-
bracht.  
 
Eine erste Offenlegung des Bebauungsplan-Entwurfs 75405/03 –Arbeitstitel: Carlebachstraße in 
Köln-Porz-Eil– mit dem Ziel, den zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel auszuschlie-
ßen, fand gemäß § 3 Absatz 2 BauGB in der Zeit vom 07.09. bis einschließlich 07.10.2017 statt. 
 
Um die Entwicklung im Geltungsbereich des Bebauungsplan-Entwurfes für großflächigen Einzelhan-
del weiter zu steuern, werden jetzt Ergänzungen innerhalb der textlichen Festsetzung sowie eine 
Überarbeitung der Begründung notwendig. 
 
 Daher wird gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 3 Absatz 2 BauGB eine erneute Offenla-
ge des Bebauungsplan-Entwurfes 75405/03 –Arbeitstitel: Carlebachstraße- in Köln Porz-Eil erforder-
lich.

2 
 
 
Um im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine weitere Entwicklung mit zentren- und nahversor-
gungsrelevatem Einzelhandel zu unterbinden,  wird das Plangebiet in zwei Bereiche mit unterschied-
lichen Festsetzungen aufgeteilt.  
 
Im Planbereich 1 (das Gebäude ALDI) wird großflächiger Einzelhandel mit nahversorgungs- und zen-
trenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen; d.h. eine Erweiterung der Verkaufsfläche des zurzeit 
bestehenden kleinflächigen Lebensmittel-Discounters wird nicht zugelassen.  
Der zurzeit bestehende kleinflächige Discounter ALDI wird über den passiven Bestandsschutz hinaus 
planungsrechtlich gesichert; eine weitere Entwicklung zur Großflächigkeit dieses Betriebs wird aller-
dings unterbunden. 
 
Im Planbereich 2 wird Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten generell 
ausgeschlossen, um zu vermeiden, dass hier eine Einzelhandelsagglomeration entsteht (s. LEP NRW 
Ziel 6.5-8 Einzelhandelsagglomerationen). 
 
Ziel ist es, nahversorgungs- und zentrenrelvanten Einzelhandel, nach den Steuerungsregeln des Ein-
zelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Köln den Planbereich 1 unterhalb der Großflächigkeit zu 
begrenzen und im Planbereich 2 den Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sor-
timenten generell auszuschließen.  
 
Als geeignetes Instrument dient der einfache Bebauungsplan mit Festsetzungen gemäß § 9 Absatz 
2a BauGB. 
 
Da die Veränderungssperre abläuft, muss die Offenlage vor oder während der Sommerferien erfolgen 
und kann gemäß § 4a Abs.3 Satz 3 BauGB in verkürzter Dauer von zwei Wochen durchgeführt wer-
den, damit der Satzungsbeschluss in der Ratssitzung am 28.08.2019 gefasst werden kann.  
 
 
gez. Greitemann 
 
 
Anlage 1: Übersichtsplan: Darstellung Geltungsbereich des Bebauungsplanes