1. Änderung Altes Polizeipräsidium in Köln-Altstadt/Süd -Neufassung-; 67440/07; Einleitungsbeschluss

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   0546/2011  
 
Rechtskräftiger Bebauungsplan von 2008

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611/2klau3159-2018 
 
 
Begründung nach § 2a Baugesetzbuch (BauGB)  
zur 1. Änderung des Bebauungsplanes 67440/07; 
Arbeitstitel: "1. Änderung Altes Polizeipräsidium" in Köln-Altstadt/Süd 
  
 
1. Anlass und Ziel der Planung, Innenentwicklung  
 
Das städtebaulich exponierte ehemalige Gelände des Polizeipräsidiums Köln lag seit der 
Verlagerung der Behörde im Jahre 2000 nach Köln-Kalk brach. Erst 2006 gelang es zu-
sammen mit dem damaligen Eigentümer, konkrete Überlegungen zur Nachnutzung und zur 
städtebaulichen Neuordnung des Geländes anzustellen und ein Plangutachten (begrenzter 
Architektenwettbewerb) durchzuführen.  
 
Bereits bei den Vorgaben für das Wettbewerbsverfahren wurde bestimmt, dass auf dem 
Areal zukünftig eine Mischnutzung aus Hotel, Gewerbe, Einzelhandel und Wohnen mit ei-
ner Fläche von etwa 42 000 m² Bruttogeschossfläche (BGF) angesiedelt werden soll. Der 
Altbestand auf dem Gelände sollte bis auf das Hochhaus an der Ecke Blaubach/Waidmarkt 
nicht weiter berücksichtigt werden. Der Erhalt des Hochhauses begründet sich aus der ho-
hen Ausnutzung auf geringer Fläche. 
 
Aus dem Wettbewerbsverfahren ging einstimmig der Bebauungsvorschlag des Architektur-
büros Bieling und Bieling aus Kassel als erster Preisträger hervor.    
 
In der Folge wurde 2007 das Bebauungsplanverfahren eingeleitet mit dem Ziel, das Wett-
bewerbsergebnis und somit auch das bestehende Hochhaus planungsrechtlich zu sichern. 
Der Rat hat am 25.09.2008 den Bebauungsplan einstimmig als Satzung beschlossen, so 
dass dieser nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln seit dem 29.10.2008 
rechtsverbindlich ist. 
 
Die Aufstellung des Bebauungsplanes 2008 dient der Wiedernutzbarmachung und Nach-
verdichtung im Innenbereich und erfüllt die Anwendungsvoraussetzungen des § 13a Ab-
satz 1 Nummer 1 BauGB (weniger als 20 000 m² Grundfläche). Mit dem gültigen Bebau-
ungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchfüh-
rung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglich-
keitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des Landes Nordrhein-
Westfalen (UVPG NRW) unterliegen. Auch Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 
§ 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemein-
schaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete) bestehen nicht. 
 
Durch die 2011 bekannt gewordenen Pläne der damaligen Vorhabenträgerin, das beste-
hende Hochhaus entgegen der ursprünglichen Absicht nunmehr abzureißen und durch ei-
nen Neubau gleicher Dimension zu ersetzen, ergab sich im Sinne der geordneten und 
nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung das Erfordernis, den Bebauungsplan 67440/07 
insbesondere bezüglich des Bestandshochhauses zu ändern. Der Stadtentwicklungsaus-
schuss hat folglich in seiner Sitzung am 31.03.2011 den Beschluss zur Einleitung der 1. 
Änderung des Bebauungsplanes 67440/07 gefasst.  
 
Da der Bebauungsplan 67440/07 im beschleunigten Verfahren aufgestellt wurde und auch 
mit der Bebauungsplanänderung keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Umweltverträglichkeitsgesetz des 
Landes Nordrhein-Westfalen (UVPG NRW) unterliegen, kann in der Folge auch die Ände-

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rung des Planes im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Hierzu können die Ver-
fahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch ge-
nommen werden. Außerdem kann von der Erstellung eines Umweltberichtes abgesehen 
werden. Insofern wird im Rahmen der Bebauungsplanänderung keine Umweltprüfung 
durchgeführt, die in einem Umweltbericht dokumentiert wird. Gegebenenfalls werden aber 
relevante Umweltbelange in die Abwägung eingestellt. 
 
 
2. Bestand 
 
2.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes 
 
 Das circa 1,5 ha große Plangebiet liegt im Süden der Kölner Altstadt. Es ist umgrenzt von 
der Tel-Aviv-Straße (Nord-Süd-Fahrt), dem Blaubach (Zufahrt zur Deutzer Brücke) und 
dem Waidmarkt bzw. der Severinstraße. Südlich schließt sich das Friedrich-Wilhelm-
Gymnasium an. 
 
2.2 Städtebauliche Situation im Plangebiet und in der unmittelbaren Umgebung 
 
 Die Einordnung in den Stadtraum 
 
 Das Plangebiet liegt am Schnittpunkt der Severinstraße mit der Begrenzung der römischen 
Stadt im Verlauf der ehemaligen Bäche. Im heutigen Stadtgefüge bildet das Grundstück ein 
städtebauliches Bindeglied zwischen der City (Hohe Straße, Hohe Pforte) und dem südlich 
angrenzenden Severinsviertel. Der Straßenzug entlang der ehemaligen Bäche dient heute 
ebenso wie die westlich angrenzende Tel-Aviv-Straße (Nord-Süd-Fahrt) als überörtliche 
Hauptverkehrsstraße. 
 
 Das Gelände des ehemaligen Polizeipräsidiums 
 
 Das Plangebiet war 2011 noch mit einem vierzehngeschossigen Bürohochhaus (circa 48 m 
hoch) an der Einmündung Blaubach - Waidmarkt bebaut. An der südlichen Grenze des 
Plangebietes befindet sich ein gemischt genutztes Gebäude, das im Erdgeschoss (= Stra-
ßenniveau Severinstraße) als Turnhalle für das angrenzende Friedrich-Wilhelm-
Gymnasium genutzt wird. Das Untergeschoss war seinerzeit nach Norden hin - das heißt 
zum früher tiefer liegenden Betriebsgelände des ehemaligen Polizeipräsidiums - geöffnet 
(Stützen, Hallentore). Hier wurden zuletzt Dienstfahrzeuge der Polizei abgestellt. Die übri-
gen Gebäude des ehemaligen Polizeipräsidiums waren 2011 nahezu vollständig abgebro-
chen und beseitigt worden. 
 
 Auf der Grundlage des 2011 eingeleiteten Bebauungsplan-Änderungsverfahrens wurden 
die Planungen der einzelnen Bauvorhaben angepasst und entsprechend genehmigt. Zwi-
schenzeitlich sind alle Baumaßnahmen abgeschlossen und die Nutzung der Gebäude ist 
erfolgt, so dass das Vorhaben insgesamt als abgeschlossen einzuordnen ist.   
 
 Die öffentlichen Straßenräume 
 
 Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes schließt auch Teile der angrenzenden Straßen-
räume mit ein, da diese im Zuge der Neubaumaßnahmen verändert werden mussten. Die 
Verkehrsflächen im westlichen Teil des Waidmarktes dienen gegenwärtig als Baustellenein-
richtung für die U-Bahnbaustelle der Nord-Süd-Stadtbahn. Im Norden und Westen grenzen 
jeweils Gehwege an.  
 
 Die unmittelbare Umgebung 
 
 Nördlich und östlich des Plangebietes schließt sich eine kleinteilig gegliederte, vier- bis 
fünfgeschossige geschlossene Blockrandbebauung mit überwiegend gewerblich genutzter 
Erdgeschosszone an (beispielsweise mit Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie). In

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den Obergeschossen wird überwiegend gewohnt. Jenseits der Tel-Aviv-Straße liegt das Fi-
nanzamt Köln Mitte sowie eine in den letzten Jahren errichtete Wohnbebauung. Im Süden 
grenzt das zwei- bis viergeschossige Friedrich-Wilhelm-Gymnasium mit seinem Sportplatz 
(Tartanbahn) an das Plangebiet. Unmittelbar gegenüber des ehemaligen Polizeipräsidiums, 
an der Ostseite des Waidmarktes, verleiht das Ensemble der St. Georg Kirche mit dem 
Hermann-Joseph-Brunnen dem Stadtraum ein besonderes Erscheinungsbild. Südöstlich 
grenzt der Waidmarkt an die Einsturzstelle des Historischen Archivs der Stadt Köln. Er ist 
damit eng mit diesem Unglück, das sich im März 2009 ereignet hat, verbunden. 
 
2.3 Verkehr, Ver- und Entsorgung 
 
 Öffentlicher Personennahverkehr 
 
 Die Haltestelle der Stadtbahnlinien 3, 4 und 17 "Severinstraße" befindet sich wenige hun-
dert Meter südlich des Plangebietes. Das Plangebiet ist hervorragend an den öffentlichen 
Personennahverkehr angeschlossen. 
 
 Motorisierter Individualverkehr 
 
 Die bis zu sechsspurigen Hauptverkehrsstraßen Tel-Aviv-Straße und Blaubach weisen ein 
sehr hohes Verkehrsaufkommen auf. Der Knotenpunkt Neuköllner Straße/Blaubach/Tel-
Aviv-Straße ist sehr stark belastet. Das Verkehrsaufkommen in der Severinstraße ist erheb-
lich geringer. Gegenwärtig gehen hier erhebliche Störungen des Verkehrsablaufes mit der 
Stadtbahnbaustelle und der Einsturzstelle des Stadtarchivs einher.  
 
 Ver- und Entsorgung, vorhandene Leitungstrassen 
 
 Das Plangebiet ist an die bestehende Mischkanalisation angeschlossen. In den umgeben-
den Straßenräumen sind alle erforderlichen Versorgungsmedien vorhanden (Gas, Wasser, 
elektrische Energie, Telekom).  
 
 
3. Planungsvorgaben, bestehendes Planungsrecht, sonstige Fachplanungen 
 
 Flächennutzungsplan - FNP 
 
 Das Plangebiet ist im wirksamen FNP der Stadt Köln als Wohnbaufläche (W) dargestellt. 
Das südlich angrenzende Gelände des Friedrich-Wilhelm-Gymnasiums ist als Fläche für 
Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule" und "Sportanlage" dargestellt. 
 
 Die Tel-Aviv-Straße ist aufgrund ihrer gesamtstädtischen Verkehrsbedeutung (Nord-Süd-
Fahrt) als Fläche für die örtlichen Hauptverkehrszüge dargestellt. 
 
 Das Plangebiet ist nicht von aktuellen Änderungen des Flächennutzungsplanes betroffen. 
 
 Entwicklungskonzept Innenstadt 
 
 Das Entwicklungskonzept Innenstadt sieht das Plangebiet als mögliche Reservefläche für 
größere Büronutzungen vor.  
 
Höhenkonzept 
 
 Das Höhenkonzept der Stadt Köln für die linksrheinische Innenstadt, das am 15.05.2007 
vom Rat beschlossen wurde, gibt für das Wirkungsfeld der romanischen Kirche Sankt 
Georg vor, dass die zukünftige Bebauung nicht höher sein soll, als die Traufkante der Kir-
che (12,80 m). Falls die bestehende Bebauung niedriger als die Traufkante (Hauptschiff) 
der Kirche sein sollte, gilt darüber hinaus der Zusatz, dass sich die Höhe nach der beste-
henden Bebauung richten soll.

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Als Rahmenkonzept verfolgt das Höhenkonzept ausschließlich städtebauliche Ziele und 
entfaltet keine fachliche Wirkung in der Form einer "Ausprägung des denkmalrechtlichen 
Umgebungsschutzes". Für das Plangebiet trifft das Höhenkonzept somit insbesondere die 
Aussage, dass die zukünftige Bebauung am Waidmarkt nicht höher sein soll als 12,80 m. 
Die vorgegebenen Höhenbeschränkungen beziehen sich bei geneigten Dächern auf die 
Traufhöhe und bei Flachdächern auf die Höhe des Hauptgesimses des obersten Vollge-
schosses (Attikahöhe). Bei Gebäuden mit einem Flachdach soll nach dem Höhenkonzept 
zusätzlich ein 3,20 m hohes und mindestens 2,00 m zurück gestaffeltes oberstes Geschoss 
zulässig sein. 
  
 Bebauungspläne im Geltungsbereich und in der Umgebung 
 
 Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des als Bebauungsplan übergeleiteten Durchfüh-
rungsplanes 6644 Sd/05 (67440/05) aus dem Jahre 1958, auf dessen Grundlage ein weit-
läufiges Gebiet südlich des Blaubachs in der Nachkriegszeit städtebaulich neu geordnet 
wurde. Der Plan ist allerdings im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 67440/07 seit dem 
29.10.2008 aufgehoben, denn es gilt der gewohnheitsrechtlich anerkannte Grundsatz, dass 
eine neue Norm automatisch, d. h. ohne einen speziellen auf die Aufhebung zielenden Wil-
len des Rates, eine den selben Bereich regelnde alte Norm außer Kraft setzt. 
 
 Östlich des Plangebietes setzt der als Bebauungsplan übergeleitete Durchführungsplan 
6644 Sd 1/03 (67443/03) aus dem Jahre 1959 ein "Reines Wohngebiet" mit ein- bis zwei-
geschossiger Bebauung fest (Wiederaufbau der Kirche St. Georg). 
 
 Für die Blockrandbebauung Nordseite der Straße Blaubach setzt der Bebauungsplan 
67445/13 (Hohe Pforte) aus dem Jahre 2010 aufgrund der Bestandssituation eine fünfge-
schossige Flachdachbebauung mit einer Höhenentwicklung bis etwa 19,60 m über Stra-
ßenhöhe fest (Vorgabe des Höhenkonzeptes 22,50 m). Daran schließt sich im Westen, 
zwischen dem Krummen Büchel und der Neuköllner Straße ein Mischgebiet nach Bundes-
baugesetz an (Bebauungsplan 67445/11 aus dem Jahre 1976, drei- bis fünfgeschossige 
Blockrandbebauung). Südwestlich des Plangebietes ist für die Westseite der Tel-Aviv-
Straße der Bebauungsplan 67441/10 seit dem 14.01.2015 rechtswirksam.  
 
 Sonstige Satzungen, Baulasten 
 
 Im Plangebiet liegen keine weiteren Ortssatzungen nach der Landesbauordnung 
(BauO NRW) oder BauGB vor. Im Plangebiet sind keine Baulasten eingetragen. 
  
 Planfeststellungsverfahren für die Nord-Süd-Stadtbahn 
 
 Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen am Waidmarkt befinden sich im Bereich der ge-
planten und im Bau befindlichen unterirdischen Nord-Süd-Stadtbahn. Durch das Planfest-
stellungsverfahren wurden die öffentlichen Platzflächen als Baustelleneinrichtung festge-
schrieben. Der Abschluss der Baumaßnahmen für die Nord-Süd-Stadtbahn kann gegen-
wärtig nicht bestimmt werden. 
 
 
4. Inhalte der Bebauungsplanänderung 
 
 Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplanes von 2008 basiert auf dem preisgekrön-
ten Wettbewerbsbeitrag des Architekturbüros Bieling und Bieling (Kassel) und soll im Rah-
men dieser Bebauungsplanänderung in der Höhe des Hochhauses am Waidmarkt geändert 
werden. Darüber hinaus ist vorgesehen, im Änderungsverfahren insbesondere bereits er-
teilte Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes (zulässige Geschossflä-
che, Tiefgaragenzu- und -ausfahrt sowie Teilung des Grundstücks) zu berücksichtigen und 
zum weiteren Ausgleich für die Reduzierung der Geschossfläche des Hochhauses auch die

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überbaubare Grundstücksfläche am Blaubach (unmittelbar westlich an das Hochhaus an-
grenzend) zu vergrößern. 
 Die 2011 bestandene realistische Aussicht, dass das Bestandshochhaus nicht erhalten 
wird, wurde als städtebauliche Chance gewertet, die Eckbebauung Blaubach/Waidmarkt 
nunmehr in erheblich verbesserter Weise, insbesondere im Hinblick auf die Höhenentwick-
lung, in das städtebauliche Umfeld einzufügen. Unter der Beibehaltung des Bebauungs-
grundrisses des Wettbewerbsergebnisses am Waidmarkt, welches an die historische Platz-
begrenzung anknüpft, wird somit auch die Raumbegrenzung gegenüber der romanischen 
Kirche St. Georg im Maßstab verbessert. Das Planungsrecht ist entsprechend an die tat-
sächlich erfolgte Bebauung des Areals anzupassen.  
 
4.1 Art der baulichen Nutzung 
 
 Die Art der baulichen Nutzungen wird gegenüber dem Bebauungsplan 67440/07 nicht ge-
ändert und bleibt deshalb im Rahmen der Änderung planungsrechtlich erhalten. Insbeson-
dere wird damit weiterhin die Ansiedlung von zusätzlichen großflächigen Einzelhandelsbe-
trieben und von Vergnügungsstätten ausgeschlossen.  
  
4.2 Maß der baulichen Nutzung 
 
Grundflächenzahl (GRZ) 
 
Die Festsetzung der GRZ = 1,0 für die Kerngebiete wird nicht geändert. 
 
Geschossflächenzahl (GFZ), Anrechnung der Tiefgaragenflächen 
 
Zur Wiedernutzbarmachung einer Brachfläche und zur verträglichen Nachverdichtung im 
Schwerpunkt innerstädtischer Quartiere mit hervorragendem Anschluss an den ÖPNV ist 
eine dem Ort angemessene Verdichtung anzustreben. Diese städtebauliche Zielsetzung 
bleibt weiterhin maßgebend. 
 
Im Bebauungsplan 67440/07 wurde die bauliche Nutzbarkeit des damals ungeteilten Ge-
samtbaugrundstücks an der Obergrenze der Baunutzungsverordnung für Kerngebiete 
(GFZ = 3,0) orientiert. Auch diese Zielsetzung soll weiterhin Gültigkeit haben. Allerdings wur-
den durch Teilung inzwischen Bereiche geschaffen, die eine deutlich höhere GFZ ergeben, 
da die nicht überbaubaren Flächen teilweise abgetrennt wurden. Mit der Bebauungsplanän-
derung wird diese Grundstücksteilung berücksichtigt, in dem die GFZ nach den neuen 
Grundstückzuschnitten festgesetzt werden soll. Im Einzelfall ergibt sich damit eine GFZ bis 
zu 7,0 (Hochhaus Waidmarkt). In der Gesamtbetrachtung der überbaubaren und nicht über-
baubaren Grundstücksflächen bleibt die GFZ von 3,0 als Obergrenze maßgebend.  
 
Im Rahmen der Bebauungsplan-Änderung wird aber auch der so genannte "Tiefgaragenbo-
nus" gemäß § 21a BauNVO, wie er in der textlichen Festsetzung Ziffer 2.2 mit 4 500 m² be-
stimmt ist, überprüft und gegebenenfalls etwas erhöht werden, denn nur unter Berücksichti-
gung der festgesetzten Erhöhung der zulässigen Geschossfläche durch Anrechnung eines 
Teils der Tiefgaragenfläche konnte 2008 die Obergrenze der GFZ von 3,0 im Bebauungsplan 
eingehalten werden.  
 
Die Festsetzungen im Plangebiet sollen unter der Berücksichtigung der Planänderungen 
zum Maß der baulichen Nutzung somit weiterhin mindestens eine Ausnutzung von insge-
samt 42 000 m² Bruttogeschossfläche ermöglichen. Dies wird mit den Änderungen auch er-
reicht. 
 
Insgesamt betrachtet, soll der Bebauungsplan dem städtebaulichen Leitgedanken dienen, 
sparsam und schonend mit Grund und Boden umzugehen. Dieser Belang ist in § 1a BauGB 
in herausragender Weise durch den Gesetzgeber bestimmt worden. Die so genannte "Bo-
denschutzklausel" bestimmt, dass zur Vermeidung der zusätzlichen Inanspruchnahme von

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Flächen für bauliche Nutzungen unter anderem die Möglichkeiten der Nachverdichtung der 
Innenstädte zu nutzen sind. 
 
 Geschosszahl und Höhe baulicher Anlagen 
 
 Der Bebauungsplan 67440/07 orientiert sich mit seinen Höhenfestsetzungen grundsätzlich 
an Regelbaukörpern, die nicht höher als 22,50 m über dem Straßenniveau errichtet werden 
sollen. Der Bebauungsplan überschreitet lediglich an zwei Stellen aus städtebaulichen 
Gründen diese Vorgabe: 
 
- Bei dem vorhandenen Hochhaus am Waidmarkt (Höhe 49,22 m über dem Straßenni-
veau am Waidmarkt) und 
 
- bei der geplanten Betonung der Eckbebauung an der Kreuzung Blaubach/Tel-Aviv-
Straße (Höhe 26,50 m Höhe über dem Straßenniveau = 75,60 m ü NN).  
 
Ausgehend von den damaligen städtebaulichen Zielen war bereits im Bebauungsplan von 
2008, die am 15.05.2007 mit dem Höhenkonzept beschlossene Höhenbegrenzung am 
Waidmarkt auf 12,80 m (Traufkante St. Georg) nicht übernommen worden, denn diese Be-
grenzung würde im angesprochenen Planbereich eine lediglich drei- bis viergeschossige 
Bebauung ermöglichen (mit einer entsprechend reduzierten Gesamtgeschossfläche).  
 
Das angesprochene Höhenkonzept entfaltet keine unmittelbare Rechtsverbindlichkeit wie 
eine Ortssatzung und darf den Rat der Stadt Köln bei seiner Abwägungsentscheidung im 
Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht von vornherein binden. Vielmehr ist das Hö-
henkonzept nach § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB als sonstige städtebauliche Planung bei 
der Aufstellung des Bebauungsplanes in das Abwägungsmaterial einzustellen. Die Intention 
des Höhenkonzeptes als städtebauliche Planung kommt im Kapitel "Ziele der Regelungen" 
(Anlage 6 des Höhenkonzeptes) unter anderem wie folgt zum Ausdruck:  
 
"Es ist eine wichtige Forderung an die Stadtplanung, das charakteristische und unverwech-
selbare Stadtbild Kölns auch für die Zukunft zu bewahren, aber auch Möglichkeiten aufzu-
zeigen, wie eine historisch geprägte Stadt nachhaltig weiterentwickelt werden kann.  
 
Auch zukünftig müssen Änderungen im Stadtgefüge möglich sein, damit sich die Stadt er-
neuern kann und lebensfähig bleibt. Es muss jedoch dafür Sorge getragen werden, dass 
die notwendigen Erneuerungen und Umstrukturierungen so vonstatten gehen, dass die Po-
tentiale erkannt und gehoben werden können und sie für die Stadt und Stadtgesellschaft 
ein Beitrag zur Qualitätsverbesserung sind. Das Höhenkonzept für die linksrheinische Köl-
ner Innenstadt ist eine Möglichkeit, mit der die bauliche Entwicklung gesteuert werden 
kann." 
 
Somit kommt nur dem Bebauungsplan unter der Abwägung der öffentlichen und privaten 
Belange gegeneinander und untereinander insbesondere die Aufgabe zu, festzulegen, in 
welcher konkreten Ausformung das Höhenkonzept von 2007 im Sinne der Planungsopti-
mierung rechtsverbindlichen Charakter erlangen und gegebenenfalls bestimmte Abwei-
chungen zugelassen werden sollen. 
 
Vor diesem Hintergrund soll die Höhenvorgabe von 12,80 m aus dem Höhenkonzept auch im 
Rahmen dieses Änderungsverfahrens nicht verbindlich übernommen werden. Vielmehr soll 
aus den bereits dargelegten städtebaulichen Gründen eine siebengeschossige Bebauung für 
das zu überplanende Hochhaus festgesetzt werden. Die Höhe dieser baulichen Anlage soll 
von zwingend 49,22 m auf das Mindest- und Höchstmaß von 26,00 m bis 27,15 m (über dem 
Bezugspunkt 2 = 48,60 m ü NN) geändert werden. Das Höchstmaß von 27,15 m über Stra-
ßenfläche Waidmarkt (entspricht 75,75 m ü NN) ergibt sich aus dem städtebaulichen Ansatz, 
dass das neue Gebäude am Waidmarkt nahezu die gleiche Höhe über Normalnull (ü NN)  
erreichen können soll (aber auch nicht erheblich unterschreitet), wie die bereits erwähnte 
und genehmigte Betonung der Eckbebauung an der Kreuzung Blaubach/Tel-Aviv-Straße mit

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75,60 m ü NN. Die im Höhenkonzept genannte durchschnittliche Geschosshöhe von 3,75 m 
wird somit geringfügig auf maximal 3,88 m erhöht. Ein Staffelgeschoss soll bei der Höhen-
festlegung nicht berücksichtigt werden, da textlich im Bebauungsplan die Ausnahme  
festgesetzt ist, dass technische Aufbauten die festgesetzten Höhen um 3,2 m überschreiten 
können, wenn sie mindestens 2,0 m von der straßenseitigen Außenwand zurücktreten. Diese 
Ausnahmeregelung soll bestehen bleiben. 
 
Die geplante Halbierung der Geschosszahl für das Hochhaus bedeutet rechnerisch die Ver-
ringerung der BGF um circa 3 500 m², die aber insgesamt durch die vorgenannten weiteren 
Bebauungsplanänderungen mehr als ausgeglichen werden wird. 
 
Hierzu zählt, dass im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren in den Bereichen an der 
Tel-Aviv-Straße und am Blaubach jeweils gegenüber den Festsetzungen des Bebauungs-
planes ein zusätzliches Geschoss genehmigt wurde. Diese Befreiungen wurden erforder-
lich, da bei Einhaltung der festgesetzten Gebäudehöhe aufgrund geringerer erforderlicher 
Geschosshöhen ein Geschoss mehr als die festgesetzte Anzahl von sechs Geschossen 
beantragt wurde. Diese Befreiungen werden in den Änderungsentwurf übernommen.    
 
Zwingende Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen 
 
 Die Höhenentwicklung der Gebäude wurde entsprechend der gestalterischen Zielvorstel-
lung des zugrundeliegenden Wettbewerbsergebnisses zwingend festgesetzt, wo dies zur 
Durchsetzung stadträumlicher Absichten erforderlich ist. Die nur mit wenigen Spielräumen 
festgesetzte Höhenentwicklung am Waidmarkt ermöglicht eine einheitlich gestaltete Platz-
wand am Waidmarkt und respektiert die kleinteiligere Baustruktur rund um die romanische 
Kirche St. Georg. Eine gestalterische Beeinträchtigung der romanischen Kirche ist nicht zu 
befürchten. 
 
4.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Baulinien und Baugrenzen  
- Blockrandbebauung und Immissionsschutz - 
 
 Geschlossene Bauweise 
 
 Die festgesetzte geschlossene Bauweise wird nicht geändert. 
 
 Baulinien und Baugrenzen 
 
Ähnlich wie die Formulierung eng begrenzter Spielräume bei der Höhe baulicher Anlagen 
ist auch die präzise Festsetzung der horizontalen Lage der geplanten Baukörper Ausdruck 
des stadträumlichen und architektonischen Gestaltungswillens. Die zwingende Festsetzung 
(Baulinie) zur Lage der geplanten Bebauung soll – zusammen mit den zwingenden Fest-
setzungen zur Höhe baulicher Anlagen – eine kontrollierte und aufeinander abgestimmte 
Kubatur der Baukörper sicherstellen, um als einheitliches Ensemble wahrgenommen zu 
werden.  
 
4.4 Unterbringung der Stellplätze in einer Gemeinschaftstiefgarage 
 
Die notwendigen Stellplätze sollen in einer Tiefgarage untergebracht werden, um die ober-
irdischen Freiflächen auf den Baugrundstücken von der Stellplatz- und Garagennutzung 
möglichst zu entlasten und als Grün- und Erholungsbereiche zu erhalten (Wohnumfeldqua-
lität). Daneben wird die Luftschadstoff- und Lärmbelastung im Blockinnenraum vermindert.  
 
Der Bebauungsplan eröffnet die Möglichkeit, nahezu das gesamte Baugebiet mit einer 
Tiefgarage (auch in mehreren Ebenen) zu bebauen. Die Planungen sahen 2008 zwei Un-
tergeschosse mit circa 540 Stellplätzen vor. Genehmigt und erforderlich wurden aufgrund 
der Nutzungen aber nur circa 370 Stellplätze.

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4.5 Erschließung 
 
 Festsetzung der Zufahrtsbereiche zur Tiefgarage 
 
 Angesichts des hohen Verkehrsaufkommens in der Tel-Aviv-Straße (Nord-Süd-Fahrt) und 
am Blaubach ist es erforderlich, geeignete Bereiche verbindlich festzulegen, die zur Er-
schließung der angrenzenden Baugrundstücke genutzt werden können, ohne dass es 
dadurch zu einer Störung des Verkehrs auf den innerstädtischen Hauptverkehrsstraßen 
kommt.  
 
 Unverändert gegenüber dem Bebauungsplan von 2008 bleibt, dass in einem festgesetzten 
Zufahrtsbereich an der Tel-Aviv-Straße lediglich eine Vorfahrt und die Anlieferung für das 
geplante Hotel, sowie eine rückwärtige Anlieferung für den geplanten Supermarkt am 
Waidmarkt vorgesehen werden. Die Fahrzeuge verlassen dazu den öffentlichen Straßen-
raum. Die Abwicklung der Lieferverkehre an der Tel-Aviv-Straße erfolgt vollständig auf pri-
vatem Grundstück, so dass keine Rangiervorgänge im öffentlichen Straßenraum zu be-
fürchten sind. Auch Fußgänger auf dem wenig frequentierten Gehweg östlich der Tel-Aviv-
Straße werden dadurch nicht gefährdet. Die vorgenannte Signalisierung ermöglicht dabei 
ein sicheres Anfahren der Hotelvorfahrt beziehungsweise der Anlieferzone. Tiefgaragenzu-
fahrten sind aufgrund der starken Verkehrsbelastung und der komplexen Verkehrsbezie-
hungen an dieser Stelle nicht zulässig. 
 
 Abweichend vom rechtskräftigen Bebauungsplan soll Am Blaubach unmittelbar an der 
Westfront des Bestandshochhauses am Waidmarkt die alleinige Tiefgaragenzufahrt für alle 
Nutzer (Büro, Hotel, Wohnen) des Areals festgesetzt werden. Diese Änderung entspricht 
der Bauausführung.  
 
 Um den besonders hohen Schutzansprüchen des Reinen Wohngebietes östlich des Waid-
marktes und des südlich angrenzenden Grundstückes des Friedrich-Wilhelm-Gymnasiums 
gerecht zu werden (Bereich um St. Georg), soll auf eine Tiefgaragenzufahrt am Waidmarkt 
nunmehr verzichtet werden. Die Anlieferung für die geplanten kleinflächigen Läden in MK 3 
erfolgt weiterhin über den Waidmarkt. 
 
 Neuordnung des öffentlichen Straßenraums, Unterbauung 
 
Durch die Änderung der Bauflächen des Bebauungsplanes am Blaubach war eine gering-
fügige Anpassungen der öffentlichen Verkehrsflächen erforderlich. Hierzu wurden circa 
11 m² städtische Flächen an den Investor veräußert, wobei davon jedoch 10,5 m² durch 
den Bebauungsplan von 2008 von der Stadt erworben wurden, die rückerworben werden 
mussten. 
 
Der Bebauungsplan 67440/07 sieht am Blaubach auf einer Länge von circa 90 m eine Un-
terbauung öffentlicher Verkehrsflächen durch Teile der geplanten Tiefgarage vor. Im Rah-
men des Änderungsverfahrens soll diese Möglichkeit aufgehoben werden.  
 
4.6 Bepflanzung und Naturschutz 
 
Zu erhaltender Einzelbaum 
 
Der Bebauungsplan von 2008 sicherte den damals vorhandenen Baum westlich des Hoch-
hauses wegen seiner stadtbildprägenden Wirkung. Diese Festsetzung soll im Änderungs-
bebauungsplan aufgehoben werden, da dieser Baum einerseits durch die genehmigte neue 
Tiefgarageneinfahrt betroffen war und zwischenzeitlich gefällt wurde.

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Ersatzpflanzungen im Rahmen der Baumschutzsatzung 
 
Wie bereits bei den übrigen im Plangebiet weggefallenen Bäumen, wurden Ersatzpflan-
zung/Ausgleichzahlungen über die Baumschutzsatzung geregelt. 
 
4.7 Private Grünfläche, Spielplatzbedarf 
 
Durch den Bebauungsplan wurde ein Bedarf an Kinderspielflächen ausgelöst. Gemäß der 
Satzung der Stadt Köln für private Spielflächen für Kleinkinder ist im Plangebiet eine ge-
staltbare private Spielfläche für Kleinkinder von mindestens 420 m² erforderlich. Durch die 
zusätzliche Wohnbebauung wird gemäß Jugendhilfeplan zudem eine Fläche von ca. 
1 000 m² brutto für einen öffentlichen Spielplatz benötigt. 
   
Allein im nordwestlichen Plangebiet, zwischen dem gewerblich genutzten Blockrand an der 
Tel-Aviv-Straße beziehungsweise am Blaubach und der Wohnbebauung im Innern, konnte 
eine circa 500 m² große Fläche als "Private Grünfläche" mit der Zweckbestimmung Kinder-
spielplatz festgesetzt werden. Innerhalb dieser Grünfläche steht aufgrund der notwendigen 
Bewegungs- und Aufstellflächen für die Feuerwehr lediglich ein Kernbereich von circa 
250 m² Größe zur Anordnung von Sandkästen, Sitzgelegenheiten oder Spielgeräten zur 
Verfügung. Wegen mangelnder Pflegekapazitäten der Stadt Köln und der damaligen Ab-
sicht des Grundstückseigentümers, die Gestaltungsqualität und die Unterhaltung des Spiel-
platzes nach städtischen Erfordernissen sicherzustellen, wurde die private Spielplatzfläche 
zusätzlich als Fläche, die mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten ist, 
festgesetzt. Damit wurden sowohl die öffentlichen Belange einer Nutzungssicherung und 
allgemeinen Zugänglichkeit wie auch die privaten Belange des Eigentumsschutzes und der 
Eigentümerbefugnisse hinsichtlich der Spielplatzfläche gerecht zum Ausgleich gebracht.  
 
Die tatsächliche Gestaltung des Spielplatzes sowie das ausgewählte Spielangebot entspre-
chen allerdings heute inhaltlich nicht den pädagogischen Erfordernissen, die an eine öffent-
liche Spielplatznutzung zu stellen sind. Aufgrund der geänderten Eigentumsverhältnisse 
(die damalige Vorhabenträgerin ist nicht mehr Alleineigentümerin beziehungsweise Mitglied 
der heutigen Eigentümergemeinschaft) kann eine bauliche Veränderung des Spielplatzes 
im Sinne der öffentlichen Erfordernisse nicht mehr mit rechtlicher Sicherheit eingefordert 
und umgesetzt werden. Die überlagernde öffentliche Nutzung durch das Gehrecht für die 
Allgemeinheit im Blockinnenbereich ist somit wegen der Unterschreitung der qualitativen 
Mindestanforderungen und der wenig vorteilhaften sowie versteckten Lage aufheben. 
 
Wie bereits in der Abwägungsentscheidung zum Bebauungsplan von 2008 ausgeführt, wird 
aufgrund überwiegender städtebaulicher Belange nur die private Spielplatznutzung im Zu-
sammenwirken mit der „Privaten Grünfläche“ festgesetzt und auf die Festsetzung darüber 
hinausgehender öffentlicher Spiel- und Aufenthaltsflächen für Kinder im Bebauungsplan 
verzichtet. Diese Abwägung berücksichtigt ergänzend, dass sich die Vorhabenträgerin zur 
Übernahme von zusätzlichen Spielplatzkosten der Stadt Köln verpflichtet, die Folgen des 
Vorhabens sind.  
 
Es besteht die Absicht, im Umkreis von circa 200 m zum Plangebiet neue Kinderspielplatz-
flächen planungsrechtlich zu sichern und herzustellen beziehungsweise bestehende Ein-
richtungen qualitativ aufzuwerten, so dass mittelfristig ein deutlich verbessertes Spielplatz-
angebot im Georgsviertel zur Verfügung stehen wird. Aufgrund dieser Mehraufwendungen, 
insbesondere für den Wegfall der Spielplatznutzung für die Allgemeinheit im Blockinnenbe-
reich der Bebauung am Waidmarkt, wird sich die Vorhabenträgerin in einem städtebauli-
chen Vertrag zur Leistung eines den gesamten Umständen angemessenen Geldbetrages 
verpflichten.

- 10 - 
 
 
 
5. Auswirkungen der Bebauungsplanänderung 
 
Das 2008 noch vorhandene Bestandshochhaus wird, wie dargelegt, planungsrechtlich nicht 
mehr gesichert, sondern es wird die tatsächlich ausgeführte siebengeschossige Bebauung 
festgesetzt.  
 
Durch die vorgenannten Änderungen des Bebauungsplanes 67440/07 wird die bauliche 
Nutzung nach Art und Maß unter besonderer Berücksichtigung der tatsächlichen Bauaus-
führung planungsrechtlich korrigiert und gesichert. Dies gilt gleichermaßen auch hinsichtlich 
der Spielplatznutzung für die Allgemeinheit im Plangebiet.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0D‰VWDEN
StadtplanungsamtbQGHUXQJGHV%HEDXXQJVSODQHV1UbQGHUXQJ$OWHV3ROL]HLSUlVLGLXPLQ.|OQ$OWVWDGW6G
0 10050 200300 Meter

A N L A G E  4 
  3159/2018 
 
 
 
Blockinnenbereich „Waidmarkt“ mit Kinderspielplatz (Istzustand)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
611/2 klau ma 
Vorlagen-Nummer 
 3159/2018 
Freigabedatum 
06.11.2018  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung betreffend die 1. Änderung des Bebauungsplanes 67440/07 
Arbeitstitel: 1. Änderung Altes Polizeipräsidium in Köln-Altstadt/Süd -Neufassung- 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, gemäß § 2 Absatz 1 in Verbindung mit § 1 Absatz 8 
Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB für das 
Gebiet zwischen Tel-Aviv-Straße, Blaubach, Waidmarkt und Nordseite des Friedrich-Wilhelm-
Gymnasiums (Turnhalle) in Köln-Altstadt/Süd —Arbeitstitel: 1. Änderung Altes Polizeipräsidium in 
Köln-Altstadt/Süd— einzuleiten mit dem Ziel, insbesondere die vierzehngeschossig festgesetzte Be-
bauung (Hochhaus) am Waidmarkt auf höchstens sieben Geschosse zu begrenzen und die zulässige 
Gebäudehöhe entsprechend zu reduzieren, am Blaubach die überbaubare Grundstücksfläche um 
circa 400 m² zu vergrößern, die Geschossfläche insgesamt im Plangebiet leicht zu erhöhen sowie das 
festgesetzte Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit ersatzlos aufzuheben mit der Folge, dass eben-
falls die Nutzung des festgesetzten privaten Kinderspielplatzes für die Allgemeinheit entfällt. 
 
 
 
Alternative: keine Neufassung des Einleitungsbeschlusses von 2011 und Beibehaltung des heute 
vorhandenen Gehrechts für die Allgemeinheit im Blockinnenbereich einschließlich der Spielplatznut-
zung.  
 
 
 
 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 06.12.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 13.12.2018

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Anlass für die Einleitung der 1. Änderung des vorgenannten Bebauungsplanes war 2011 der damali-
ge Bauantrag der Vorhabenträgerin zum Abriss des alten Hochhauses des ehemaligen Polizeipräsi-
diums und Neuerrichtung eines vierzehngeschossigen Hochhauses für das Eckgrundstück Blau-
bach/Waidmarkt. Der Stadtentwicklungsausschuss hatte den geplanten Neubau des Hochhauses 
gegenüber der romanischen Kirche St. Georg einstimmig als "unerwünscht" bewertet. Mit der 
Planänderung soll insbesondere die Neubebauung auf maximal sieben Geschosse begrenzt werden. 
 
In der Folgezeit wurden auf der Grundlage des bereits sehr konkret beschlossenen Umfangs der Än-
derungen die Bauvorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes genehmigt und auch abschlie-
ßend realisiert, so dass das eingeleitete Änderungsverfahren wegen der Priorisierung anderer Verfah-
ren noch nicht zum Abschluss gebracht wurde.   
 
In den vergangenen Jahren ist die ehemalige Vorhabenträgerin mit dem Vorschlag auf die Stadt zu-
gekommen, einerseits die von der Allgemeinheit im Blockinnenbereich nutzbare Kleinkinderspielflä-
che und andererseits die 2008 vertraglich vereinbarte Kostenbeteiligung in Höhe von 50 000,00 € an 
noch durch die Stadt zu errichtenden Kinderspielflächen im Bereich Löwengasse/Weberstraße durch 
Zahlung eines Gesamtbetrages von 100 000,00 € aufzuheben.  
 
Hintergrund ist bezüglich der Kleinkinderspielfläche im Bereich Waidmarkt der Umstand, dass dieser 
Spielplatz nicht nach den Mindestanforderungen der Stadt Köln/Amt für Kinder, Jugend und Familie 
hergestellt wurde und aufgrund der fehlenden vertraglichen Bindung von den heutigen Eigentümern 
auch eine entsprechende Herstellung nicht eingefordert und durchgesetzt werden kann. Bezüglich 
der Kostenbeteiligung an den im Bereich Löwengasse/Weberstraße geplanten Kinderspielflächen ist 
anzumerken, dass eine Umsetzung auf Jahre noch ausgeschlossen sein dürfte, da wesentliche Flä-
chen durch den noch nicht fertiggestellten Stadtbahnbau im Abschnitt Heumarkt – Severinstraße als 
Baustelleneinrichtung blockiert sind. 
 
Die Verwaltung schlägt vor, das Zahlungsangebot der ehemaligen Vorhabenträgerin anzunehmen 
und diesen Geldbetrag für zukünftige städtische Maßnahmen der Spielplatzverbesserung bezie-
hungsweise für -Neubauten im Umfeld des Waidmarktes einzusetzen.  
 
Wie im Beschlussvorschlag ausgeführt, soll die Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfah-
ren nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Sofern im Rahmen der vorgesehenen frühzeitigen Be-
teiligung der Öffentlichkeit im Sinne des § 13a, Absatz 3 Nummer 2. BauGB (Öffentlichkeit kann sich 
innerhalb einer zweiwöchigen Frist zur Planung äußern), keine abwägungsrelevanten Stellungnah-
men zur Aufgabe der öffentlichen Nutzung des Kleinkinderspielplatzes/Gehrechts eingehen, sollen 
die Grunddienstbarkeiten betreffend den Kinderspielplatz im Blockinnenbereich und auch das dazu-
gehörige Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit im Grundbuch nach Zahlung des Ablösebetrages von 
100 000,00 € gelöscht werden. 
 
Im Bebauungsplan 67440/07 wurde 2008 auch der Bedarf an schulischen Nutzungen berücksichtigt. 
Die auf dieser Grundlage heute vorhandenen schulischen Nutzungen werden durch die vorgenannte 
Änderung des Bebauungsplanes nicht berührt. Insbesondere bleibt der an das Friedrich-Wilhelm-
Gymnasium angrenzende Baukörper (MK 5) mit der dort realisierten Schulerweiterung unverändert. 
Gleiches gilt auch für die Fläche für Gemeinbedarf mit der Turnhalle für den Schulsport und dem öst-
lich angrenzenden Ergänzungsbau für ein Treppenhaus.

3 
 
Vorberatungen 
 
Beschlussfassung über die Einleitung der 1. Änderung des Bebauungsplanes 67440/07  
(Vorlagen Nummer 0546/2011)  
BV 1  24.03.2011  TOP 7.9 einstimmig zugestimmt  
StEA  31.03.2011  TOP 13.4 einstimmig zugestimmt  
 
 
 
Anlagen 
Anlage 1 Übersichtsplan (Befangenheit) 
Anlage 2 Begründung nach § 2a BauGB 
Anlage 3 Bebauungsplan 67440/07 von 2008 (Verkleinerung aus Vorlage 0546/2011) 
Anlage 4 Foto Blockinnenbereich "Waidmarkt" mit Kinderspielplatz (Istzustand)