Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 514 - Kenntnisnahme des Entwurfs

V/0637/2008 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 514: Haus Lütkenbeck 
Kenntnisnahme des Entwurfs 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
19.08.2008 Bezirksvertretung Münster-Südost Bericht
20.08.2008 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Die Verwaltung beabsichtigt, den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 514: 
Haus Lütkenbeck öffentlich auszulegen. 
 
Wesentliches Planungsziel ist, unter Berücksichtigung der denkmalschutzrechtlichen Anforde-
rungen, die Neuerrichtung eines das heute bestehende Bauernhaus ersetzenden Wohngebäu-
des. Im Zusammenhang mit der bestehenden historischen, denkmalwerten Gesamtanlage soll 
das städtebauliche Ensemble somit neu geordnet und in seiner barocken Ausprägung und visuel-
len Wahrnehmbarkeit neu interpretiert und verbessert werden. 
 
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wurden im Rahmen der Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange von der Bezirksregierung Münster landesplanerische Be-
denken geltend gemacht: Die geplante Wohnbebauung widerspräche den Zielen der Raumord-
nung und Landesplanung, da dieser Stadtbereich im aktuell geltenden Regionalplan nicht als 
Siedlungsbereich dargestellt ist. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan sei nicht aus dem gel-
tenden Flächennutzungsplan der Stadt entwickelt und widerspreche den Darstellungen des Re-
gionalplans. In Kenntnis der Bedenken der Bezirksregierung schlägt die Verwaltung gleichwohl 
vor, in den formalen Schritt der Offenlegung zu gehen, da sie die Auffassung der Bezirksregie-
rung nicht teilt und ff. Argumente für die Planung ins Feld führt: 
 
• es handelt sich um keine klassische oder gar flächige Wohngebietsplanung, sondern im Kern 
um einen auf die Realisierung eines Gebäudes mit der Hauptnutzung Wohnen beziehenden 
Vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Vorhaben- und Objektbezug; strikte Nutzungsfixierung); 
 
• eine aktuell mögliche Genehmigung auf Grundla ge von § 35 BauGB zur Umnutzung der land-
wirtschaftlichen Bestandsgebäude ermöglichte eine größere Anzahl an Wohneinheiten, als es 
durch die auch quantitative Nutzungsbegrenzung im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan bei 
dessen Realisierung erfolgte – insofern resultiert aus der Planung in keiner Weise eine Nut-
zungsintensivierung gegenüber dem planungsrechtlichen Status Quo; 
Vorlagen-Nr.: 
V/0637/2008 
Auskunft erteilt: 
Herr Krause / Herr Husmann 
Ruf: 
492 61 20 / 492 61 94 
E-Mail: 
Husmann@stadt-muenster.de 
Datum: 
06.08.08 
Öffentliche Berichtsvorlage

2 
V/0637/2008 
 
 
• vergleichbare Beispiele zum sogar aktiv den planungsrechtlichen Bestand ergänzenden Woh-
nen im vorherigen Außenbereich wurden im Rahmen z.B. des Bebauungsplans Nr. 410 - Gie-
venbecker Reihe - nicht von der Bezirksregierung beanstandet; sogar nutzungsintensivierende 
Projekte per Bauleitplanung im Außenbereich, die z.B. einer Optimierung und Vergrößerung 
von Ausflugsgaststätten oder Landhotels dienen, wurden bis dato von der Bezirksregierung 
mitgetragen; 
 
• der ohne Frage gegebene Einzelfall ist insbes. deshalb begründet, da die Planung unter städ-
tebaulichen und denkmalpflegerischen Gesichtspunkten zu einer neuinterpretierten Wieder-
herstellung der historisch ursprünglichen Situation der Gesamtanlage der Wasserburg Haus 
Lütkenbeck beiträgt. 
 
Nach vorheriger Information des Planungsausschusses wurde die Information über das Pla-
nungsvorhaben und damit die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung in das Programm zum 
"Tag des offenen Denkmals" aufgenommen. Über das auch als Flyer ausliegende Programm 
wurde einschl. der Einzelveranstaltungen in der Lokalpresse ausführlich berichtet. Insofern fand 
am 09.09.2007 von 10-12 Uhr die öffentliche Vorstellung der Ergebnisse über das dem Bebau-
ungsplanverfahren vorgelaufene Städtebaulich-Hochbauliche Optimierungsverfahren statt: Unter 
dem Titel "Neuorientierung - Vorstellung der Ergebnisse des Wettbewerbs Haus Lütkenbeck". Im 
Rahmen dieser öffentlichen Informationsveranstaltung wurden von Seiten der interessierten Bür-
gerinnen und Bürger keine planungsrelevanten Hinweise zur Planung gegeben: Im Grundtenor 
wurden die Planungsziele positiv kommentiert. 
 
Weitere Einzelheiten zur Planung können den beigefügten Anlagen sowie der Vorlage Nr. 
V/0637/2008 (Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan) entnommen werden. 
 
Der Vorhabenträger ist Träger des sich aus dem Bebauungsplan ergebenden Erschließungsauf-
wandes. 
 
Die Offenlegung soll im September 2008 erfolgen. 
 
 
I. V. 
gez. 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1. Begründung 
2. Planverkleinerung

Anlage 1  
zur Vorlage Nr. V/0637/2008 
 
 
 
 
 
BEGRÜNDUNG 
zum Entwurf des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 514 
und Vorhaben- und Erschließungsplans 
Haus Lütkenbeck  
 
Inhalt  
Seite 
 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen     2 
 
2. Geltungsbereich    
2 
 
3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan    2 
  
4. Räumliche Situation    3 
 
5. Planungsziele    
3 
 
6. Inhalte des Bebauungsplans    
3 
 
6.1 Grundzüge der Planung    3 
6.2 bauliche Nutzung und Baugestaltung    4 
6.3 Ver- und Entsorgung      4 
6.4 Flächen für Wald    4 
6.5 Ausgleichsflächen      5 
 
7. Immissionsschutz    5 
 
8. Altlasten / Altstandorte    5 
 
9. Denkmalschutz / Archäologie    5 
 
10. Auswirkungen auf die Umwelt / Umweltbericht    7 
 
10.1 Rahmen der Umweltprüfung    
7 
 10.2 Kurzdarstellung der Planung                                                         7 
 10.3 Fachgesetzliche Ziele und Vorgaben des Umweltsc hutzes          7 
 10.4 Umweltbeschreibung/Umweltbewertung u Wirkungs prognose     8 
 10.5 Wechselwirkungen                                                                       11 
 10.6 Nichtdurchführung der Planung                                                    11 
 10.7 Anderweitige Planungsmöglichkeiten                                           12 
 10.8 Überwachung (Monitoring)                                                            12 
 10.9 Zusammenfassung                                                                       12 
 
11. Gesamtabwägung   
13 
 
12. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahme n   13

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Verfahrensstand ENTWURF  – 30.07.2008  
  -   Vorhabenbezogener  Bebauungsplan Nr. 514 - BEGRÜNDUNG / Seite       2 
 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen 
 
Als Eigentümer der Flächen im Plangebiet beabsichti gt der Vorhabenträger, den 
Haupttrakt der bisher landwirtschaftlich genutzten Gebäude innerhalb der Gesamtan- 
lage Wasserburg Haus Lütkenbeck durch einen Neubau zu ersetzen, der ausschließ- 
lich zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Das Vorhab en ist nach § 35 BauGB nicht 
genehmigungsfähig. Zur Realisierung des Vorhabens w ird Planungsrecht durch Auf- 
stellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ge schaffen und damit ein soli- 
tärer Projektbezug zu einem konkreten Einzel-Bauvor haben samt zugehöriger Frei- 
raumplanung hergestellt.  
 
 
 
2. Geltungsbereich 
 
Der Geltungsbereich des Plangebietes umfasst das nä here Umfeld der barocken An- 
lage Haus Lütkenbeck, in der Flur 156, auf Teilfläc hen der Flurstücke 446/45. Er wird 
begrenzt im Südwesten und im Nordwesten durch die i nnere Böschungskante der 
Gräfte, im Nordosten durch den Vorfluter des Forstb ereiches „Sternbusch“ und im 
Südosten durch landwirtschaftliche Flächen, südöstlich der beiden Feuerlöschteiche.  
 
 
 
3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 
 
Der FNP stellt für die Plangebietsflächen Grünfläch e mit der Zweckbestimmung 
Parkanlage dar. Angrenzend sind Waldflächen dargestellt.  
Da Gegenstand der vorhabenbezogenen Planung die Neu errichtung alleinig eines 
neuen Gebäudes, im Kern die Grundfläche der dort be stehenden Gebäudesubstanz 
ersetzend, ist und insoweit im B-Plan auf die Fests etzung eines Baugebietes gem. 
BauNVO verzichtet werden kann, können die bisherige n Darstellungen des FNP 
beibehalten werden. Die Gründzüge des FNP werden du rch das Vorhaben nicht be- 
rührt: 

 es handelt sich um keine klassische oder gar fläch ige Wohngebietspla- 
nung, sondern im Kern um einen auf die Realisierung  eines  Gebäudes 
mit der Hauptnutzung Wohnen beziehenden Vorhabenbez ogenen Be- 
bauungsplan (Vorhaben- und Objektbezug; strikte Nutzungsfixierung); 

 eine aktuell mögliche Genehmigung auf Grundlage vo n § 35 BauGB zur 
Umnutzung der landwirtschaftlichen Bestandsgebäude ermöglichte eine 
größere  Anzahl an Wohneinheiten, als es durch die auch qua ntitative 
Nutzungsbegrenzung im Vorhabenbezogenen Bebauungspl an bei des- 
sen Realisierung erfolgte - insofern resultiert aus  der Planung in keiner 
Weise eine Nutzungsintensivierung gegenüber dem pla nungsrechtli- 
chen Status Quo; durch Abbruch von Gebäudlichkeiten  wird der Ver- 
siegelungsgrad gegenüber dem baulichen Status Quo f erner deutlich 
reduziert; 

 die Stützung einer einzelnen Wohngebäudeplanung pe r Bebauungs- 
planung im Außenbereich ist insbes. deshalb begründ et, da die Pla- 
nung unter städtebaulichen und denkmalpflegerischen  Gesichtspunkten 
zu einer neuinterpretierten Wiederherstellung der h istorisch ursprüngli-

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  -   Vorhabenbezogener  Bebauungsplan Nr. 514 - BEGRÜNDUNG / Seite       3 
chen Situation der Gesamtanlage der Wasserburg Haus  Lütkenbeck 
beiträgt – in dieser Argumentation stellt sie ohne Frage einen Einzel- 
und Sonderfall dar. 
 
Eine Änderung des FNP ist insofern nicht erforderlich. Die Planung ist insoweit gem. 
§ 8 (3) BauGB aus den Darstellungen des FNP entwickelt.  
 
 
 
 
4.   Räumliche Situation 
 
Das Plangebiet liegt im Südosten der Innenstadt, ca . 3 km von der Altstadt entfernt, 
in einem Bereich des radialen, südöstlichen Grünzug es, umgeben von landwirt- 
schaftlichen Flächen, Waldgebieten und Grünflächen sowie Parkanlagen, Kleingar- 
ten- und Sportanlagen. Lage und Ausrichtung der bau lichen Anlagen innerhalb des 
Plangebietes, die axiale, symmetrische Anordnung in  Verlängerung der Hauptachse 
Lütkenbecker Weg mit der orthogonalen Ausrichtung g en Dom und Horsteberg ver- 
deutlichen ihren hohen, historischen Stellenwert.  
Das nächste Nahversorgungszentrum an der Wolbecker Straße liegt in ca. 1 km 
Luftlinie vom Plangebiet entfernt, kann jedoch nur über einen Umweg von ca. 2,5 
km erreicht werden. In Übereinstimmung mit den Ziel en des „Landschaftsplaneri- 
schen Entwicklungskonzeptes Haus Lütkenbeck“ ist vo rgesehen durch einen Fuß- 
und Radweg das Versorgungszentrum auf kürzerem Wege anzubinden.  
 
 
 
 
5.   Planungsziele 
 
Wesentliches Planungsziel ist, unter Berücksichtigu ng der denkmalschutzrechtli- 
chen Anforderungen, die Neuerrichtung eines das heu te bestehende Bauernhaus 
ersetzenden Wohngebäudes. Im Zusammenhang mit der b estehenden historischen, 
denkmalwerten Gesamtanlage soll das städtebauliche Ensemble somit neu geord- 
net und in seiner barocken Ausprägung und visuellen  Wahrnehmbarkeit neu inter- 
pretiert und verbessert werden. Mit der Planung wir d insofern das übergeordnete 
Ziel der mittel- und langfristigen Stärkung der Ges amtanlage Wasserburg Haus Lüt- 
kenbeck unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten verfolgt. 
 
 
 
 
6.   Inhalte des Bebauungsplans 
 
 
 
6.1   Grundzüge der Planung  
 
Als Grundzüge der Planung sind die Festsetzungen de r Größe und Lage des Neu- 
baus, seine Gestaltung (Architektur) und die Freifl ächengestaltung von besonderer 
Bedeutung.

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6.2 Bauliche Nutzung und Baugestaltung 
 
Das dem Bebauungsplan zugrundeliegende Vorhaben ist  das Ergebnis eines Städ- 
tebaulich-hochbaulichen Optimierungsverfahrens (Meh rfachbeauftragung). Die 
vorhabenbezogen fokussierte Art der baulichen Nutzu ng mit der max. Zahl der 
Wohnungen, die Lage von Gebäude und Stellplätzen, d ie Höhenentwicklung von 
Außenwänden und First, die Materialität sowie die A rchitektur entsprechen dem 
Wettbewerbsergebnis.  
 
Der Neubau soll 2½ Geschosse mit zugehörigem Sattel dach aufweisen:  Lage, 
Größe, Höhe, Dachform und Außenmaterial stehen in v ollem Einklang mit den An- 
forderungen an den Umgebungsschutz des Baudenkmals (vgl. Kap.9.): Mit der Pla- 
nung wird - im Zusammenhang mit der bestehenden his torischen, denkmalwerten 
Gesamtanlage - das städtebauliche Ensemble neu geor dnet und in seiner barocken 
Ausprägung und visuellen Wahrnehmbarkeit neu interpretiert und verbessert. 
 
Die Lage, Fläche und Ausrichtung des geplanten Gebä udes sind im Bebauungsplan 
durch Roteintragungen eindeutig definiert. Der fest gesetzte Neubau zu Wohnzwe- 
cken, mit fixierten max. 12 Wohneinheiten, einer fe stgesetzten Firsthöhe von 15,80 
m - präzisiert festgesetzt auf xx,xx m über Normalnull (NN) - und einer festgesetzten 
Traufenhöhe von 7,40 m - präzisiert festgesetzt auf  xx,xx m über Normalnull - ist in 
seiner Architektur gemäß der im Plan dargestellten Ansichtszeichnungen zu errich- 
ten. Die dem Vorhaben zugehörigen Stellplätze sind,  ausreichend in der Anzahl, in- 
nerhalb der festgesetzten abgegrenzten ST-Flächen anzulegen.  
 
Die Außenflächen sind – funktional sinnvoll zugeord net, teilweise bestehende Ne- 
bengebäude intelligent wiedernutzend und flächensparend - gem. Freiflächengestal- 
tungsplan, der Gegenstand des Durchführungsvertrages wird, herzurichten.  
 
 
 
6.3 Ver- und Entsorgung  
 
Innerhalb des Plangebietes, nördlich des Einfahrtsb ereiches, befindet sich ein Pum- 
penschacht, der für die technische Entwässerung des  anfallenden Schmutzwassers 
sorgt. Das Planzeichen „Abwasser“ bezeichnet den Standort des Pumpenschachtes 
im B-Plan.   
Die Oberflächenentwässerung erfolgt über die vorhandene Gräfte in den Honebach.  
Ebenso ist die vorhandene Trafostation im südöstlic hen Teil des Plangebietes für 
die sichere Stromversorgung des Grundstücks Haus Lü tkenbeck und der umliegen- 
den Grundstücke sowie des Schmutzwasserpumpwerkes d er Stadt Münster unver- 
zichtbar. Das Planzeichen „Elektrizität“ bezeichnet den Standort der Trafostation im 
B-Plan.   
 
 
 
6.4 Flächen für Wald 
 
Eine im Südwesten des Plangebiets befindliche Teilf läche des Areals Haus Lütken- 
beck ist Wald i.S. des Landesforstgesetzes. Sie wir d dementsprechend als Fläche 
für Wald festgesetzt und auch planungsrechtlich gesichert.

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6.5 Ausgleichsflächen 
 
Aufgrund der bestehende Gebäudlichkeiten ersetzende n Bauplanung und der damit 
verbundenen Beseitigung noch weiterer, bestehender baulicher Anlagen ist eine 
positive Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung festzustellen.  
 
Die Ergebnisse der Bilanzierung erfordern insofern keine Ausweisung von Kompen- 
sationsflächen (zu weitergehenden Ausführungen vgl. Kap. 10). 
 
 
 
 
7.   Immissionsschutz 
 
Auf den Bereich des Bebauungsplans wirken gemäß der  Daten der Lärmminde- 
rungsplanung nachts relevante Lärmimmissionen aus d em Schienenverkehr (Um- 
gehungsbahn, WLE) ein. Der Orientierungswert für Al lgemeine Wohngebiete wird 
nachts um max. 3 dB(A) überschritten. Auf eine Fest setzung des Lärmpegelbe- 
reichs II (passiver Schallschutz) wird im Bebauungs plan verzichtet, da Bauteile, die 
den allgemeinen Anforderungen des Wärmeschutzes ent sprechen, auch die Anfor- 
derungen dieses Lärmpegelbereiches erfüllen. Weiter e relevante Immissionen be- 
stehen nicht (zu weitergehenden Ausführungen vgl. Kap. 10). 
 
Die Überschreitung der Orientierungswerte wird zum einen durch Vergleichbarkeit 
mit „Wohnen im Außenbereich“ relativiert (Störungen durch ordnungsgemäße Land- 
und Forstwirtschaft) und ist in der Gesamtabwägung als verträglich zu bewerten (zu 
weitergehenden Ausführungen vgl. Kap. 10). 
 
 
 
8. Altlasten / Altstandorte 
 
Innerhalb des Plangebietes sind umweltschädigende u nd/oder nutzungsbezogen 
problematische Bodenbelastungen nicht bekannt.  
 
 
 
 
9. Denkmalschutz / Archäologie 
 
 

 Bodendenkmale 
 
Innerhalb des Plangebietes befinden sich nach derze itigem Kenntnisstand keine 
Bodendenkmale im Sinne des Denkmalschutzes NW. Bei Bodeneingriffen in einer 
über Jahrhunderte hinweg besiedelten Kulturlandscha ft können jedoch jederzeit ar- 
chäologische Funde und Befunde auftreten sowie Bode ndenkmale entdeckt wer- 
den. Dies gilt im besonderen Maße für das Plangebie t, weil sich innerhalb der baro- 
cken Hofanlage die Reste eines umgräfteten Adelssit zes erhalten haben, der dem 
späteren Hof vorausgeht. Dies zeugt von einer inten siven Nutzung des Geländes in 
Mittelalter und früher Neuzeit.

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Ein Hinweis bezüglich der Entdeckung von Bodendenkm alen ist Bestandteil des 
Bebauungsplanes (Signalwirkung).  
 
 

 Baudenkmale 
 
Von der barocken Wasserburganlage Haus Lütkenbeck, die um 1700 neben der 
verfallenden karolingischen Burg Lütkenbeck erricht et wurde, sind Großteile der 
Vorburg erhalten. Die Architektur, die verwendeten Materialien und die Bauorna- 
mentik bei den Gebäuden aus dem Anfang des 18. Jahr hunderts auf Haus Lütken- 
beck sind Beispiele der Gestaltung des späten Baroc ks. Sie sind durch Symmetrie 
und hierarchisch gegliederte Ordnungsschemen gepräg t. In barocker Zeit wird 
durch die Einbeziehung der gestalteten Landschaft m it Gräften, Alleen und Gärten 
ein Gesamtkunstwerk geschaffen. Durch das Zusammens piel zwischen Architektur 
und Umgebung, zwischen Städtebau und Gartenanlage e rfolgt eine festlich insze- 
nierte Selbstdarstellung im barocken Zeitgeist. Das  Herrenhaus wurde im Jahre 
1720 durch Brand zerstört und vollständig abgebroch en. Die Vorburg besteht aus 
einer spiegelbildlichen Anlage mit zwei achteckigen  Pavillons (Kapelle und Gericht), 
die über viertelkreisförmige Arkadengänge mit dem Funktionsbauten Zehnthaus und 
Bauhaus verbunden waren. Nach einem Brand im Jahre 1847 wurde das Bauhaus 
durch ein Gebäude ersetzt, das aufgrund seiner Abme ssungen und Gestaltung dem 
Typ eines westfälischen Bauernhauses entspricht und  aus dem streng barocken 
Ensemble ausbricht. Das Bauernhaus einschließlich d er Änderungen der 1950er 
Jahre, bestimmt heute das Erscheinungsbild des nörd lichen Bereichs von Haus Lüt- 
kenbeck. Nur an den Fassaden zum barocken Innenhof werden Materialien ver- 
wandt, die sich in das barocke Gesamtbild einfügen.  
 
Das Baudenkmal ist im Bebauungsplan nachrichtlich ü bernommen. Es erfasst das 
Zehnthaus, die beiden Arkadengänge mit ihren Pavill ons und die Südwestfassade 
des Bauernhauses. Zur Verwirklichung des Vorhabens ist die Südfassade des Bau- 
ernhauses aus dem Denkmalschutz zu entlassen.  
 
Die Gestaltung, der bauliche Zustand und die einges chränkte Nutzbarkeit der vor- 
handenen Substanz (Bauernhaus) unterstützen auch au s denkmalpflegerischer 
Sicht die Planungsabsicht, hier einen Neubau zu sch affen, der sich in Größe und 
Kubatur in das barocke Ordnungsschema einfügt und e s neu interpretiert: Es ent- 
steht, die bestehende Gebäudesubstanz ersetzend, ei n neuer Baukörper, der mit 
Mitteln der heutigen Architektur einen deutlicheren  Bezug zu den barocken Ord- 
nungssystemen der Gebäude, der Außenanlagen und der  gestalteten Landschaft 
nimmt als im baulichen Status quo vorhanden (Typus eines westfälischen Bauern- 
hauses, s.o.). Die Überplanung der denkmalwerten Fa ssade des Bestandsgebäu- 
des ist insofern in der Gesamtabwägung vertretbar, da der städtebauliche und 
denkmalpflegerische Nutzen der Neuplanung dahingehe nd höher einzuschätzen ist, 
als mit der baulichen Neuordnung (einschl. Abbruch der verunklarenden Nebenge- 
bäudlichkeiten) die Wahrnehmbarkeit der barocken Au sprägung der Gesamtanlage 
und deren visuelle Wahrnehmbarkeit deutlich unterstützt und verbessert wird. 
 
Eine qualitätvolle Freiraumplanung soll im Einklang mit der denkmalgeschützten An- 
lage und dem „Landschaftspflegerischen Entwicklungs konzept Haus Lütkenbeck“ 
die barocke Gesamtanlage erhalten und aufwerten. Di e Realisierung des Freiraum- 
konzeptes wird im Rahmen des abzuschließenden Durch führungsvertrages verbind- 
lich fixiert werden.

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 Naturdenkmale   
 
Die als Naturdenkmale mit der Nummer 1-2.3.34 im Ve rzeichnis der Naturdenkmale 
des Landschaftsplanes Werse eingetragenen 7 Linden sind im Bebauungsplan 
nachrichtlich übernommen. 
 
 
 
 
10.  Auswirkungen auf die Umwelt  /  Umweltbericht gem. § 2 a BauGB 
 
 
 
 
10.1. Rahmen der Umweltprüfung  
 
Der vorliegende Umweltbericht ist auf Basis einer Umweltprüfung gemäß der Anlage 
zu § 2 Abs. 4 und § 2a des Baugesetzbuches erstellt  worden. Die Ergebnisse resul- 
tieren aus vorhandenen Daten und Fachplanungen wie Umweltkataster, Grünord- 
nung und Lärmminderungsplanung sowie dem Bericht „E rmittlung der Eingriffe in 
Natur und Landschaft“ und der Untersuchung der Nutz ung der abzureißenden Ge- 
bäude durch Vögel und Fledermäuse.   
  
 
10.2 Kurzdarstellung der Planung  
 
Auf der Fläche der Wasserburganlage Haus Lütkenbeck  soll die planungsrechtliche 
Voraussetzung für die Errichtung von 12 Wohnungen i n einem zweigeschossigen 
Wohnhaus anstelle eines abgängigen, landwirtschaftl ich genutzten Gebäudes ge- 
schaffen werden. Zu diesem Zweck soll der vorhabenb ezogene Bebauungsplan im 
bisherigen Außenbereich aufgestellt werden. Im Bere ich der heutigen Hoffläche so- 
wie in der ehemaligen Scheune werden Stellplätze ge schaffen. Der zentrale Hofbe- 
reich wird als Grünfläche hergestellt. Im Zuge der Planung werden weitere, nicht 
mehr benötigte landwirtschaftliche Gebäude abgeriss en. Der vorhabenbezogene 
Bebauungsplan umfasst den zentralen, mit Gebäuden b estandenen Teil der Park- 
anlage von Haus Lütkenbeck.   
 
 
10.3 Fachgesetzliche Ziele und Vorgaben des Umwelts chutzes  
 
Von den im § 1 Abs. 6 Nr. 7g BauGB genannten Umwelt schutzzielen in Fach-
gesetzen und -plänen sind für die Änderung des Beba uungsplans neben den 
Vorschriften des Baugesetzbuches im wesentlichen fo lgende relevant und zu 
berücksichtigen:  

 Bundesimmissionsschutzgesetz und seine Verordnunge n: Berücksichtigung 
der Lärmimmissionssituation.  

 Bundesnaturschutzgesetz: Prüfung der Eingriffsrele vanz und Berück-
sichtigung artenschutzrechtlicher Belange. 
Die Art und Weise, wie die mit den Fachgesetzen ver bundenen Ziele im Rahmen 
des Verfahrens berücksichtigt werden, wird jeweils bei den einzelnen Schutzgütern 
dargelegt.

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Verfahrensstand ENTWURF  – 30.07.2008  
  -   Vorhabenbezogener  Bebauungsplan Nr. 514 - BEGRÜNDUNG / Seite       8 
Das Plangebiet liegt innerhalb der Grenzen des Land schaftsplans Werse, der für 
den Bereich um Haus Lütkenbeck als Entwicklungsziel  die Anreicherung einer im 
Ganzen erhaltungswürdigen Landschaft mit gliedernden und belebenden Elementen 
darstellt. Diese Anreicherung wird über die Inhalte  des Landschaftspflegerischen 
Entwicklungskonzeptes für den Raum Lütkenbeck sukzessive vollzogen.   
 
Im zentralen Bereich des vorhabenbezogenen Bebauung splans stehen 7 Linden, 
die im Landschaftsplan Werse als Naturdenkmal festg esetzt sind (ND 1-2.3.34). 
Unter Denkmalschutz stehen das dem geplanten Neubau  gegenüberliegende 
Wohngebäude, die Arkadengänge, die beiden achteckig en Pavillons sowie die 
Südwestseite des zu ersetzenden Bauernhauses.  
 
Innerhalb der Grenzen des Bebauungsplans bestehen a nsonsten keine speziellen 
Schutzausweisungen des Natur- und Umweltschutzes. G ebiete von 
gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete) oder Europäische Vogelschutzgebiete 
im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes sind von der Planung nicht betroffen.  
 
 
 
10.4 Umweltbeschreibung / Umweltbewertung und Wirku ngsprognose  
 
 

 Menschen  
 
Der Bebauungsplan sieht einen Neubau zu Wohnzwecken , die bestehende Gebäu- 
desubstanz ersetzend, mit maximal 12 Wohneinheiten vor. Mit der Planung verbun- 
den ist der Abriss der nicht mehr benötigten landwi rtschaftlichen Gebäuden (Haupt- 
haus mit ehem. Kuhstall, ehem. Speicher und Schwein estall, Remise sowie ein An- 
bau an der Scheune). Hinsichtlich der Nutzbarkeit f ür Wohnzwecke findet durch den 
Neubau und die Neugestaltung eine Aufwertung gegenüber der Ist-Situation statt.  
 
Immissionsschutz  
 
Auf den Bereich des Bebauungsplans wirken gemäß der  Daten der Lärmminde- 
rungsplanung nachts relevante Lärmimmissionen aus d em Schienenverkehr (Um- 
gehungsbahn, WLE) ein. Die Orientierungswerte der D IN 18005, Teil 1, für allge- 
meine Wohngebiete (WA) und damit grundsätzlich dem Wohnen verträgliche Werte 
liegen bei 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) nachts hins ichtlich Lärm durch Straßen- 
und Schienenverkehr. An der Fassade des bestehenden  Wohngebäudes im Südos- 
ten des Bebauungsplangebietes werden nachts max. ru nd 48 dB(A) erreicht. Der 
Orientierungswert wird nachts demnach um max. 3 dB( A) überschritten. Auf eine 
Festsetzung des Lärmpegelbereichs II wird im Bebauungsplan verzichtet, da Bautei- 
le, die den allgemeinen Anforderungen des Wärmeschu tzes entsprechen, auch die 
Anforderungen dieses Lärmpegelbereiches erfüllen. W eitere relevante Lärmimmis- 
sionen über den Orientierungswerten der DIN 18005, Teil 1, für allgemeine Wohn- 
gebiete sind gemäß der Lärmminderungsplanung aus de m Straßen- und Schienen- 
verkehr nicht zu erwarten.  
Hinsichtlich der maßgeblichen verkehrsbedingten Luf tschadstoffe (Stickstoffdioxid, 
Feinstaub) ist im Plangebiet von einer siedlungsrau mtypischen Hintergrundbelas- 
tung auszugehen. Eine relevante Erhöhung der Luftsc hadstoffsituation ist durch die 
Planung nicht zu erwarten.

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung  - Bebauungsplanung                                                              
Verfahrensstand ENTWURF  – 30.07.2008  
  -   Vorhabenbezogener  Bebauungsplan Nr. 514 - BEGRÜNDUNG / Seite       9 

 Pflanzen und Tiere / biologische Vielfalt  
 
Pflanzen / Biotope  
 
Die gesamte Parkanlage von Haus Lütkenbeck ist aufg rund ihrer ökologischen Wer- 
tigkeit als schutzwürdiger Biotop im Biotopkataster  erfasst. Es handelt sich um eine 
typische münsterländische Gutshaus-Gräftenanlage mi t Gewässern und Grünland-
Waldkomplex. Die Parkanlage liegt innerhalb des Grü nzuges Lütkenbeck-
Loddenbach und des 2. Grünringes der Grünordnung Mü nster. Innerhalb des Be- 
bauungsplangebietes stehen zwischen den Gebäuden 7 als Naturdenkmal ge- 
schützte Linden (ND 1-2.3.34). Diese werden in den Bebauungsplan nachrichtlich 
übernommen. Die ökologischen Wertigkeiten der Parka nlage Haus Lütkenbeck sind 
durch die Planung jedoch nicht relevant betroffen, da die Neubebauung und Versie- 
gelung von Flächen nur in bereits bebauten bzw. ver siegelten Bereichen erfolgt. 
Dies ist in der folgenden Eingriffsbilanzierung im Einzelnen dargelegt: 
 
Eingriffsbilanzierung  
 
Die im unmittelbaren Hofbereich überwiegend versiegelten Hof- und Zufahrtsflächen 
werden durch eine voll- bzw. teilversiegelte Erschl ießung sowie gärtnerisch gestal- 
tete Bereiche ersetzt. Insgesamt reduzieren sich di e versiegelten Flächen um 1.160 
qm auf 2.516 qm. Dies entspricht einer Entsiegelung squote innerhalb der von der 
Planung betroffenen Bereiche von rund 18 %.  
Die landschaftsökologische Bewertung des von den Fe stsetzungen des VBP betrof- 
fenen Bereiches ergibt im Bestand 16.121 Werteinhei ten bzw. eine Wertstufe von 
2,48 für die Biotoptypen. Aus der Bewertung des Pla nentwurfs gehen 18.477 Wert- 
einheiten hervor, was einer durchschnittlichen land schaftsökologischen Wertstufe 
von 2,84 entspricht.  
Nach § 18 BNatSchG ist der Verursacher eines Eingri ffs verpflichtet, vermeidbare 
Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft im Rahm en der Planung zu unterlas- 
sen bzw. auszuräumen und zu minimieren. Im Planentw urf des Freiflächengestal- 
tungsplans sind als solche insbesondere die Festleg ung von versickerungsfähigen 
Wegebelägen im Bereich der Scheunenumfahrt und der Parkplätze sowie die Aus- 
sagen zur gärtnerischen Gestaltung des Areals (Baum - und Heckenpflanzung, Ra- 
seneinsaat) zu werten.  
Der Abgleich der Wertsummen zwischen Bestand und Pl anung ergibt eine Wert- 
steigerung von 2.356 Werteinheiten. In der Bilanz s ind die Maßnahmen zur Ein- 
griffsvermeidung und -minimierung bereits enthalten . Aufgrund des Ergebnisses ist 
eine Ausweisung von Kompensationsflächen nicht erfo rderlich. Weitere Informatio- 
nen können dem Bericht „Ermittlung der Eingriffe in  Natur und Landschaft“ entnom- 
men werden.   
 
Tiere  
 
Generell zeigt die Parkanlage von Haus Lütkenbeck a ufgrund ihrer Ausstattung mit 
Wald, Grünland, Gewässern etc. eine hohe Eignung als Lebensraum für Tiere.  
Aufgrund von potenziellen Nutzungsmöglichkeiten der  von der Planung betroffenen 
landwirtschaftlichen Gebäude für streng geschützte Vogel- und Fledermausarten er- 
folgte eine Untersuchung im Oktober 2007. Die Dachb öden und die im Erdgeschoss 
liegenden Gebäudeteile des Kuhstalls, des Haupthaus es (Bauernhaus), des Spei- 
chers mit Schweinestall und der Scheune sowie eine Remise wurden bei dieser Be- 
gehung begutachtet. Die im Erdgeschoss liegenden Be reiche waren frei von Tier- 
spuren. Auf dem Dachboden des Kuhstalls, des Haupth auses und des Speichers

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Verfahrensstand ENTWURF  – 30.07.2008  
  -   Vorhabenbezogener  Bebauungsplan Nr. 514 - BEGRÜNDUNG / Seite       10  
fanden sich Kotspuren und einige Gewölle der Schlei ereule. Es besteht jedoch nur 
eine untergeordnete Bedeutung als Schlafplatz für d ie Schleiereule. Aus arten- 
schutzrechtlicher Sicht ist die Beseitigung des Schlafplatzes einer Schleiereule nach 
§ 42 (5) BNatSchG kraft Gesetzes von den Zugriffsve rboten des § 42 (1) BNatSchG 
ausgenommen, weil die ökologische Funktion der betr offenen Ruhestätte im räumli- 
chen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird: Bei Verlu st gibt es auch nach gutachter- 
licher Einschätzung im näheren Umfeld noch genügend  Ausweichmöglichkeiten, 
z.B. im Kreuzgang. Als Lebensraum für Vögel werden die Gebäude aus gutachterli- 
cher Sicht insgesamt als uninteressant eingestuft. In den Gebäuden existierten kei- 
nerlei Hinweise auf Fledermäuse. Außerhalb der Gebä ude wurden zwei Fleder- 
mausarten angetroffen (Bart- und Zwergfledermaus).  
Relevante Auswirkungen auf streng geschützte Vogel-  bzw. Fledermausarten sind 
auf Basis der Untersuchungsergebnisse nicht zu erwa rten. Weitere Informationen 
können dem Ergebnisbericht „Begehungsprotokoll Haus  Lütkenbeck“ entnommen 
werden.  
 
 

 Boden / Altlasten  
 
Gemäß einer Übersicht anhand der Bodenkarte 1:50.00 0 handelt es sich bei dem 
Boden im Bebauungsplangebiet um einen grund- und st auwassergeprägten Gley-
Pseudogley mit einem Grundwasserflurabstand von 80 bis 130 cm. Gemäß dem 
Freiflächengestaltungsplan ist eine Befestigung der  geplanten 18 Parkplätze für Be- 
sucher und Anwohner sowie der Umfahrt der Scheune mit versickerungsoffenen Git- 
tersteinen geplant. Im Ergebnis des Abgleichs der V ersiegelung zwischen Bestand 
und Planung ergibt sich eine positive Versiegelungs bilanz. Erhebliche negative 
Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind demnach nicht zu erwarten.  
Eine Luftbildauswertung der Unteren Bodenschutzbehö rde ergab, dass sich im 
Plangebiet diverse verfüllte Bombentrichter befinde n. Da Hinweise auf verunreinig- 
tes Verfüllmaterial nicht vorliegen, sind Untersuch ungen zur Gefährdungsabschät- 
zung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht vorgesehen. 
 
 

 Wasser  
 
Im Nordosten und Südosten des Plangebietes befindet  sich jeweils ein Teich (rund 
730 qm / 500 qm Fläche). Beide Stillgewässer sind i m Umweltkataster als naturfern 
eingestuft. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan  sind keine relevanten Ver- 
änderungen an den Gewässern verbunden. Durch den Abriss der Remise, die direkt 
an den nordöstlichen Teich grenzt, werden dort die Lichtverhältnisse etwas besser. 
Allerdings ist eine Besonnung des Teiches durch die  Ufergehölze bereits einge- 
schränkt.  
 
Hinsichtlich der Grundwassersituation sind durch di e Planung keine relevanten Än- 
derungen ersichtlich. Die unter Punkt Boden genannt e Befestigung von Flächen mit 
versickerungsfähigen Materialien stellt eine Eingriffsminimierungsmaßnahme dar.  
 
 

 Klima / Luft  
 
Der Freiraum um Haus Lütkenbeck ist aufgrund seiner  ausgleichenden Klimafunkti- 
onen Teil eines klimaökologischen Ausgleichsraumes.  Durch die Planung im Be-

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Verfahrensstand ENTWURF  – 30.07.2008  
  -   Vorhabenbezogener  Bebauungsplan Nr. 514 - BEGRÜNDUNG / Seite       11  
reich der Bestandsbebauung und -versiegelung entstehen keine relevanten Eingriffe 
in diese Klimafunktion.  
Durch die Ausrichtung des Neubaus ist auf der südwe stlichen bzw. südöstlichen 
Seite (zum Innenhof hin) grundsätzlich passive Sola renergienutzung möglich. Aktive 
Sonnenenergienutzung der Dach- und Fassadenflächen ist aufgrund des Denkmal- 
schutzes ausgeschlossen.  
 
 

 Landschaft / Ortsbild  
 
Die Anlage von Haus Lütkenbeck mit der land- und fo rstwirtschaftlich genutzten 
Umgebung zeichnet sich durch die besondere Situatio n des siedlungsnahen Frei- 
raums als Kultur- und Erholungslandschaft aus. In d er Grünordnung Münster ist der 
Landschaftspark Lütkenbeck ausgewiesen. Durch die a n die vorhandene Bebauung 
angepasste Architektur des geplanten Wohngebäudes s owie die Nutzung der be- 
reits im Bestand bebauten und versiegelten Flächen sind keine relevanten Ände- 
rungen hinsichtlich des Landschaftsbildes zu erwarten.  
 
 

 Kultur- und sonstige Sachgüter  
 
Unter Denkmalschutz stehen das dem geplanten Neubau  gegenüberliegende 
Wohngebäude, die Arkadengänge, die beiden achteckig en Pavillons sowie die 
Südwestseite des zu ersetzenden Bauernhauses. Diese  Denkmale werden in den 
Bebauungsplan nachrichtlich übernommen. Es ist vorg esehen, den Denkmalschutz 
für die Südwestfassade des abzureißenden Gebäudes a ufzuheben. Die Überein- 
stimmung der Planung mit den denkmalrechtlichen Bel angen als Ergebnis eines 
Wettbewerbsverfahrens stellt die Basis für die Umse tzung der Planung dar (vgl. 
Kap. 9). 
Innerhalb des Plangebietes sind keine Bodendenkmale  im Sinne des Denkmal- 
schutzes NRW bekannt. Der Bebauungsplan enthält ein en Hinweis zur Vorgehens- 
weise im Falle der Entdeckung von Bodendenkmalen.  
.  
 
 
10.5 Wechselwirkungen  
 
Zu beachtende und voraussichtlich beeinträchtigte W echselwirkungen sind über die 
bei den einzelnen Schutzgütern genannten Wirkungen nicht ersichtlich und nicht zu 
vermuten.  
 
 
 
10.6 Nichtdurchführung der Planung  
 
Im Falle der Nichtdurchführung der Planung ist im G eltungsbereich des vorhaben- 
bezogenen Bebauungsplans von keiner relevanten Ände rung der Umweltverhältnis- 
se im Vergleich zur heutigen Situation auszugehen.

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10.7 Anderweitige Planungsmöglichkeiten  
 
Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist ein Archite ktenwettbewerb vorange- 
gangen. Im Ergebnis wurden drei Arbeiten vom Preisg ericht ausgezeichnet und ei- 
ner dieser Entwürfe wurde als Grundlage für die vor liegende Planung ausgewählt. 
Weitere anderweitige Planungsmöglichkeiten drängen sich nicht auf und wurden 
daher nicht untersucht.  
 
 
 
10.8 Überwachung (Monitoring)  
 
Gemäß § 4c BauGB sind die erheblichen Umweltauswirk ungen, die auf Grund der 
Durchführung der Bauleitpläne eintreten, zu überwac hen, um insbesondere unvor- 
hergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu 
sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen.  Zu diesem Zweck sind die In- 
formationen der Behörden nach § 4 Abs. 3 BauGB zu nutzen. 
 
Erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen, die Über wachungsmaßnahmen erfor- 
derlich machen würden, sind im Rahmen der Umweltprü fung für den vorhabenbe- 
zogenen Bebauungsplan nicht erkennbar. Daher verble iben als Gegenstand eines 
Monitoring lediglich die unvorhergesehenen Umweltau swirkungen, über die nach 
Abschluss des Bebauungsplanverfahrens die Gemeinde ggf. durch die zuständigen 
Behörden unterrichtet wird.  
 
 
 
10.9 Zusammenfassung  
 
Auf der Fläche der Wasserburganlage Haus Lütkenbeck  soll die planungsrechtliche 
Voraussetzung für die Errichtung von 12 Wohnungen i n einem zweigeschossigen 
Wohnhaus anstelle eines abgängigen, landwirtschaftl ich genutzten Gebäudes ge- 
schaffen werden. Bestehende Schutzausweisungen als Naturdenkmal bzw. Bau- 
denkmal werden in den Bebauungsplan nachrichtlich ü bernommen bzw. es ist vor- 
gesehen, den Denkmalschutz der Südwestfassade des a bzureißenden Gebäudes 
aufzuheben.  
 
Gemäß der Daten der Lärmminderungsplanung der Stadt  Münster werden die Ori- 
entierungswerte der DIN 18005, Teil 1 für allgemein e Wohngebiete als grundsätz- 
lich dem Wohnen verträgliche Werte nachts maximal u m 3 dB(A) überschritten. Auf 
eine Festsetzung des Lärmpegelbereichs II wird verz ichtet, da Bauteile, die den all- 
gemeinen Anforderungen des Wärmeschutzes entspreche n, auch die Anforderun- 
gen dieses Lärmpegelbereiches erfüllen.  
Die Eingriffsbilanzierung verdeutlicht, dass im Erg ebnis der Planung eine positive 
Versiegelungsbilanz erreicht wird. Eine relevante N utzung der abzureißenden Ge- 
bäude durch geschützte Tierarten liegt nicht vor. A us diesen Gründen sind die Aus- 
weisung von Kompensationsflächen bzw. artenschutzre chtliche Maßnahmen nicht 
erforderlich.  
 
Erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen, die Über wachungsmaßnahmen erfor- 
derlich machen würden, sind im Rahmen der Umweltprü fung für den vorhabenbe- 
zogenen Bebauungsplan nicht erkennbar.

Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung  - Bebauungsplanung                                                              
Verfahrensstand ENTWURF  – 30.07.2008  
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11.  Gesamtabwägung 
 
 
Mit der Realisierung des Vorhabens entstehen keine nachteiligen Umweltauswir- 
kungen; Kompensationsmaßnahmen sind nicht erforderlich.  
 
Das geplante Vorhaben geht mit den (öffentlichen) B elangen und Zielen des Denk- 
malschutzes konform: Die bestehende Bausubstanz des  Bauernhauses ist funktio- 
nal schwer möglich und damit nicht wirtschaftlich t ragbar. In der Folge käme eine 
„Umnutzung“ unter Negierung wirtschaftlicher Belange auch einem Neubau gleich. 
Wiederum in der Konsequenz verlöre die denkmalwerte  Fassade dann ihre Wertig- 
keit i.S. des Denkmalschutzes. Die Überplanung der denkmalwerten Fassade des 
Bestandsgebäudes ist insofern in der Gesamtabwägung  nicht nur vertretbar: Der 
mittel- und langfristige denkmalpflegerische Nutzen  der Neuplanung ist dahinge- 
hend sogar höher zu bewerten, als mit der baulichen  Neuordnung (einschl. Abbruch 
der verunklarenden Nebengebäudlichkeiten) die Wahrn ehmbarkeit der barocken 
Ausprägung der Gesamtanlage und deren visuelle Wahr nehmbarkeit deutlich und 
dauerhaft unterstützt und verbessert wird. 
 
Die Planung stellt i.S. dieser  Darstellungen - mit  dem Ziel der Stärkung der Ge- 
samtanlage Wasserburg Haus Lütkenbeck unter denkmal pflegerischen Gesichts- 
punkten - einen Sonder- und Einzelfall dar. Die Bel ange des Freiraumschutzes im 
Außenbereich werden nicht negativ berührt. Unter En tsiegelungsgesichtspunkten ist 
die Bilanz mit Realisierung des Vorhabens deutlich positiv. Eine Nutzungsintensivie- 
rung findet nicht statt, da im Falle einer theoreti schen Umnutzung des Bauernhau- 
ses samt zugehöriger Nebengebäude im planungsrechtl ichen Status quo (§ 35 
BauGB) eine deutlich höhere Anzahl an Wohneinheiten  realisierbar wäre, als dies 
bei Verwirklichung des Vorhabenbezogenen Bebauungsp lans, gekoppelt an ent- 
sprechende Abbrüche von Nebengebäuden, umgesetzt wird. 
 
 
 
 
 
12.  Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnah men 
 
Die Realisierung der Planung wird über einen zwisch en Stadt und Vorhabenträger 
abzuschließenden Durchführungsvertrag geregelt.  Ne ben der Realisierungsver- 
pflichtung für das Vorhaben wird dieser u.a. auch d ie Realisierung einer qualitätvol- 
len und denkmalgerechten Freiflächenplanung öffentl ich-rechtlich flankierend fixie- 
ren. 
 
Diese Begründung dient gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch als Anlage zum Entwurf 
des Bebauungsplanes Nr. 514 – Haus Lütkenbeck 
  
  
Münster, __________ 
Der Oberbürgermeister 
In Vertretung 
  
  
 Schultheiß 
Stadtdirektor

Wohngebäude, die bestehende 
Bausubstanz ersetzend 
Firsthöhe          15,80 m 
Traufhöhe          7,40 m 
                           
D
St 
St 
                      max.         12  WE 
Gestaltung entsprechend 
den dargestellten 
Ansichtszeichnungen                        
L 
45 
101 
II 
Haus Lütkenbeck 
Flur 156 
446 
II 
II 
100 
32 
Weg 
50 
becker  Telgen 
Anlage 2 
zur Vorlage Nr. V/0637/2008 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 514 Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
Haus Lütkenbeck    Planverkleinerung Maßstab 1:2000 ST ADT M TÜNS ER