Sachstand Grundsteuerreform

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
II/21/212/2 
 
Vorlagen-Nummer  04.12.2020 
 3518/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 07.12.2020 
 
Sachstand Grundsteuerreform 
Als Ergebnis der Sitzung des Finanzausschusses am 11. 02.2019 erhält dieser eine kontinuierliche 
Information über den Sachstand zur Reform der Grundsteuer. 
Die letzte Mitteilung erfolgte zur Sitzung des Finanzausschusses am 30.10.2020 (Vorlagennummer 
3068/2020) und beinhaltete unter anderem die Information, dass das Gesetzespaket der Bundesre-
gierung für eine Reform der Grundsteuer, wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert, zum 
01.01.2020 in Kraft getreten ist. Damit ist sichergestellt, dass die Grundsteuer in ihrer bisherigen 
Form noch bis zum 31.12.2024 erhoben werden kann. 
 
Nach wie vor ist nicht bekannt, ob die Landesregierung NRW von der Länder-Öffnungsklausel 
Gebrauch macht, durch die die Bundesländer selbst darüber entscheiden können, ob sie die im 
Bundesgesetz vorgesehene Berechnungsmethode (werteabhän giges Bundesmodell) übernehmen 
oder ein eigenes Grundsteuerberechnungsmodell entwickeln. 
Erst wenn geklärt ist, welchen Weg NRW geht, kann die Finanzverwaltung die notwendigen 
Vorarbeiten (Neubewertung des Grundbesitzes) vornehmen. Diese Neubewertung ist Voraus-
setzung für die von den Gemeinden vorzunehmende Kalkulation des Hebesatzes, auf dessen 
Grundlage die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 erhoben werden kann. 
Mit Schreiben vom 14.09.2020 haben sich die kommunalen Spitzenverbände besorgt an den Fi-
nanzminister des Landes Nordrhein-Westfalen gewendet und im Hinblick auf die notwendig werden-
den erheblichen Vorarbeiten der Finanzverwaltung eine klare Richtungsentscheidung des Landes 
angemahnt sowie eindringlich um aussagekräftige Informationen zum aktuellen Planungs- und Um-
setzungsstand gebeten.  
Eine Antwort des Finanzministers steht nach hiesiger Kenntnis weiterhin aus. 
 
Sollte das Land NRW von der Öffnungsklausel Gebrauch machen, ist noch ein entsprechendes Ge-
setzgebungsverfahren erforderlich. 
Bei den Bundesländern, die vom Bundesmodell abweichen und von der Öffnungsklausel Gebrauch 
machen wollen, sind verschiedene Varianten beabsichtigt. Das Bundesland Bayern zum Beispiel be-
absichtigt ein reines Flächenmodell, andere Bundesländer ein Flächen-Lage-Modell oder modifizierte 
Bodenwertmodelle.  
Bayern, das gemäß einer Vereinbarung der Länder die bisherigen Programmierungen der 
Grundsteuer vorgenommen hat und auch für die Programmierung der neuen Grundsteuer zu-
ständig ist, hat bereits mitgeteilt, lediglich das Bundesmodell sowie das bayrische Modell, al-
lenfalls mit geringen Modifikationen, rechtzeitig programmieren zu können. 
 
Eine zeitnahe Grundsatzentscheidung darüber, wie die Grundsteuer in NRW ab dem 01.01.2025 er-
hoben werden soll, ist daher notwendige Voraussetzung für die weitere Grundsteuerhebung in NRW, 
sofern NRW nicht entweder das Bundesmodell oder das bayrische Modell 1:1 übernehmen will. Nur 
dann ist gewährleistet, dass die Finanzverwaltung die notwendigen Vorarbeiten möglichst kurzfristig 
beginnen kann. 
In beiden vorgenannten Modellen obliegt es nämlich, wie bisher, der Finanzverwaltung, die Besteue-

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rungsgrundlagen im sogenannten Messbetragsverfahren zu erheben, festzusetzen und unter ande-
rem der Gemeinde als Grundlage für die konkrete Steuerfestsetzung unter Anwendung des kommu-
nalen Hebesatzes mitzuteilen. 
 
Nach dem bayrischen Modell ist die Grundstücksfläche, die Gebäudefläche und die Nutzungsart die 
Grundlage für die Besteuerung. 
Beim Bundesmodell fließt die Grundstücksfläche neben anderen, wertbildenden Faktoren in die Be-
steuerung ein. Diese anderen wertbildenden Faktoren sind Bodenrichtwert (Lage), Immobilienart, 
Mietniveau (Nettokaltmiete), Gebäudefläche und Gebäudealter. 
Hierin liegt der Vorteil des Bundesmodells. Es bildet den Wert des Grundstücks und damit den Steu-
ergegenstand genauer ab als das bayrische Modell. Damit ermöglicht es die Einhaltung des vom 
Bundesverfassungsgericht geforderten Grundsatzes der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit. 
Dies ermöglicht es auch den Gemeinden, den Hebesatz so zu kalkulieren, dass das Gesamtvolumen 
der Grundsteuer, 2019 in Köln von rund 235 Mio €, auch künftig erreicht wird, ohne dass es zu einer 
Überforderung der Eigentümer von größeren, in Randlagen liegenden Grundstücken kommt. 
Zusätzlich ist der gesamte Verwaltungsaufwand beim bayrischen Modell nicht geringer als beim Bun-
desmodell. Denn auch die Länder, die vom Bundesmodell abweichen, müssen alle Daten des Bun-
desmodells erheben. Diese Erhebung erfolgt dann zwar nicht für die Grundsteuer, jedoch für die Be-
rechnung des Länderfinanzausgleichs. In diesen fließt die Grundsteuer auch nach dem 01.01.2025 
ein und zwar so, als ob sie nach dem Bundesmodell erhoben worden wäre. 
 
Mit zunehmendem Zeitablauf verringern sich wegen der notwendigen Programmier- und Vorarbeiten 
daher die möglichen Handlungsoptionen in NRW.  
In diesem Zusammenhang ist wesentlich, dass die Gemeinden Anfang 2024 über genügend Bewer-
tungsdaten der Finanzverwaltung (Messbescheide) verfügen müssen, um auf dieser Grundlage eine 
zielgerichtete Hebesatzkalkulation vornehmen zu können. 
 
Es ist daher dringend notwendig, dass in NRW die Grundsatzentscheidung, nach welchem Modell die 
Grundsteuer ab dem 01.01.2025 erhoben werden soll, kurzfristig getroffen wird. 
 
 
gez. Prof. Dr. Diemert