Öffentlich geförderter Mietwohnungsbau

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  Dezernat, Dienststelle V/56/561/2 561/2 Vorlagen-Nummer 08.11.2022 3632/2022 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Unterausschuss Wohnen 08.11.2022 Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 17.11.2022 Stadtentwicklungsausschuss 01.12.2022 Finanzausschuss 05.12.2022 Öffentlich geförderter Mietwohnungsbau Verlängerung des Zinsmoratoriums bis Ende 2025 Nach geltendem Recht können die Zinsen für Darlehen im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau des alten ersten Förderweges -in engen gesetzlichen Grenzen- jährlich erhöht werden. Die Auswir- kung der Zinsanhebung auf die Kostenmiete ist auf maximal 0,05 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Für die seit 2002 nach neuem Förderrecht bewilligten Darlehen gelten im Grunde die vertraglichen Vereinbarungen sowie die Fördermiete mit den Mietsteigerungen nach der Förderzusage. Auch die Stadt Köln hat über die kommunalen Gremien angesichts der anhaltend niedrigen Kapital- marktzinsen, der geringen Nachfrage neuer Fördermittel, der steigenden Zahl vorzeitiger Darlehens- rückzahlungen und der zunehmenden Wohnungsmarktanspannung im preisgünstigen Segment ein Überdenken diese Praxis gefordert. Die NRW.BANK hatte im Juli 2015 die Entscheidung getroffen, für die Jahre 2016 und 2017 auf eine mögliche Zinsanhebung gänzlich zu verzichten (Mitteilung 2581/2015). Im Jahre 2017 wurde ent- schieden den Verzicht auf die Zinsanhebungen bis 2022 zu verlängern (Mitteilung 1131/2017). Somit kam es nicht zu Kostenmieterhöhungen aus diesem Grund. Die Förderungen nach neuem Recht mit Bewilligungsmiete und festen Steigerungssätzen sind nicht betroffen. Im Oktober 2022 hat die NRW.BANK entschieden, auch weiterhin keine Zinsanhebung bei Mietwoh- nungsdarlehen aus öffentlichen Mitteln vorzunehmen. Die NRW.BANK verzichtet auf eine Höherver- zinsung dieser Darlehen und reagiert damit auf das niedrige Marktzinsniveau. Mit dieser Entschei- dung wird das bestehende Zinsmoratorium bis einschließlich 2025 verlängert und eine langfristige und belastbare Entscheidungsgrundlage für Investoren geschaffen. In der Folge werden dadurch auch die Mieten der betroffenen Wohnungen stabilisiert. Die Entscheidung der NRW.BANK gilt nicht für die von den Kommunen ausgegebenen Bestandsdar- lehen der Mietwohnraumförderung. Insbesondere in den Fällen der Förderung durch Land und Kom- mune wird aber seit je her einheitlich vorgegangen. Eine Zinserhöhung für die städtischen Darlehen unter voller Ausschöpfung des Erhöhungsrahmens würde der förderpolitischen Zielsetzung des Lan- des und der Stadt Köln, Mietpreis- und Belegungsbindungen gerade für die Zielgruppe der einkom- mensschwächeren Haushalte nachhaltig zu sichern, entgegenlaufen. Das rein fiskalische Interesse ist als gering zu bewerten. Nach Auswertung der letzten Zinsanpas- sungsdaten 2015 wären bei einer Zinserhöhung ab dem 01.01.2016 nur etwa 60 städtische Darlehen 2 überhaupt für eine Erhöhung in Betracht gekommen. Der maximal erzielbare zusätzliche Zinsertrag hätte bei ca. 30.000 EUR jährlich gelegen. Mit fortschreitender Rückzahlung der städtischen Darlehen mindert sich der Ertrag. Dem gegenüber stünde ein erheblicher Verwaltungsaufwand bei der Kämme- rei und dem Amt für Wohnungswesen. Die Verwaltung geht auch davon aus, dass das Zinsmoratorium dazu beitragen kann, die hohe Zahl vorzeitiger Darlehensrückzahlungen zu mindern. Ein Zinserhöhungsverfahren bringt auch für die In- vestoren beträchtlichen Aufwand mit sich (sog. Kappungsverfahren bei Darlehen des Landes und der Stadt, Anpassung der Wirtschaftlichkeitsberechnung, Geltendmachung der Mieterhöhung). Auch die- sem Verfahren wollen Investoren durch Darlehensrückzahlung entgehen. Das Amt für Wohnungswesen hat daher entschieden, dass sich die Stadt Köln dem Zinsmoratorium vollumfänglich anschließt. Gez. Dr. Rau