Am Bahnhof in Köln-Porz-Wahn; VEP; Beschluss über die Einleitung (vorhabenbezogener Bebauungsplan) und die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung

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Erläuterungen zur Planaufstellung  
vorhabenbezogener Bebauungsplan; 
Arbeitstitel: Am Bahnhof in Köln-Porz-Wahn 
  
 
1. Planungsanlass und Ziel der Planung 
 
Der Vorhaben- und Erschließungsträger, Moritz Freiherr von Eltz-Rübenach aus Köln-Porz-Wahn, 
hat am 08.11.2016 einen Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezo-
gener Bebauungsplan) gestellt. Mit dem Vorhabenträger soll eine Planungsvereinbarung über die 
Ausarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfes getroffen werden, in der unter anderem die Über-
nahme der Planungskosten sowie notwendiger Gutachten verbindlich geregelt werden. Das 
Hauptgrundstück wird aktuell in wesentlichen Teilen durch den Anwendungsbereich des § 35 Bau-
gesetzbuch (BauGB) Bauen im Außenbereich städtebaulich geordnet. Grundsätzlich ist Bauen im 
Außenbereich unzulässig, außer es handelt sich um privilegierte oder begünstigte Vorhaben. Ziel 
ist es, das Grundstück einer Mischnutzung, bestehend aus Büro- und Dienstleistungsangeboten 
sowie Wohnungsbau, zuzuführen. Das vorliegende Nutzungskonzept kann aufgrund der aktuellen 
baurechtlichen Situation nicht umgesetzt werden, so dass ein Erfordernis zur städtebaulichen Pla-
nung besteht. Daher ist die Schaffung von Baurecht durch einen Bebauungsplan erforderlich. Die 
Erschließung ist gesichert. 
 
 
2. Beschreibung des Plangebietes 
 
Die Baufläche liegt im Stadtteil Porz-Wahn im rechtsrheinischen Süden der Stadt Köln, Stadtbezirk 
Porz. Das Plangebiet umfasst eine Fläche von circa 8 000 m² und wird im Norden durch die Straße 
Am Bahnhof, im Osten durch die Frankfurter Straße, im Westen durch die Poststraße und im Sü-
den durch die bestehende Wohnbebauung am Peter-Joseph-Schumacher-Weg begrenzt. Die ge-
naue Lage der Fläche kann dem Lageplan (Anlage 1) entnommen werden. Das Plangebiet um-
fasst die Flurstücke 302, 87,304, 305 und 214, Gemarkung Wahn, Flur 17, und wird zurzeit als 
Ackerland genutzt. 
 
Die Umgebung wird durch den westlich liegenden DB-Bahnhof Wahn geprägt. Im Übergang zum 
Plangebiet befindet sich eine städtebauliche Maßnahme zur Schaffung von zwei- bis dreigeschos-
sigen Wohnungs- und Gewerbeeinheiten seit 2007 im Vollzug. Im Norden, westlich der Gleistras-
se, befindet sich die Kläranlage Wahn. Die hiermit verbundenen Restriktionen bedürfen einer de-
taillierten Untersuchung und Einarbeitung in den Bebauungsplan. Im Norden, östlich der Bahntras-
se, werden die Flächen landwirtschaftlich genutzt. Im Übergang zur Frankfurter Straße wird das 
Ortsbild durch eine ein- bis zweigeschossige Einfamilienhausbebauung geprägt. Diese Struktur 
setzt sich östlich des Plangebietes entlang der Frankfurter Straße weiter fort. Im Süden verstetigt 
sich das Siedlungsbild in Form von zweigeschossigen Reihenhäusern am Peter-Joseph-Schu-
macher-Weg.  
 
 
3. Übergeordnete Planungen, vorhandenes Planungsrecht 
 
Regionalplan 
 
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln ist das Plangebiet als 
Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt.

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Flächennutzungsplan 
 
Im Flächennutzungsplan der Stadt Köln wird das Plangebiet als Wohnbaufläche dargestellt. Die 
geplanten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind aus dem Flächennut-
zungsplan entwickelt. 
 
Landschaftsplan 
 
Der Landschaftsplan setzt für das sich im Außenbereich befindliche Plangebiet den Status eines 
Landschaftsschutzgebietes fest. Im westlichen Randbereich des Grundstückes wird die Maßnah-
me Fortführung der vorhandenen Baumreihe aus Rosskastanien an der Burgallee/Burg Wahn  
(M-Nr. 7.2 - 27) geregelt. Die Maßnahme dient der Erhaltung und Pflege eines kulturhistorischen 
Objektes Wahner Burg. Für den sich im Innenbereich befindliche Plangebietsteil trifft der Land-
schaftsplan keine Regelungen.  
 
Bestehendes Planungsrecht 
 
Das Hauptgrundstück wird aktuell in wesentlichen Teilen durch den Anwendungsbereich des 
§ 35 BauGB Bauen im Außenbereich städtebaulich geordnet. Vorhaben im östlichen Teil entlang 
der Frankfurter Straße werden gemäß § 34 BauGB Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im 
Zusammenhang bebauten Ortsteile beurteilt. Für die Verwirklichung der städtebaulichen Zielset-
zung besteht daher ein Planerfordernis zur Aufstellung eines Bebauungsplanes im Sinne von § 1 
Absatz 3 BauGB. 
 
Westlich angrenzend erfolgt die städtebauliche Ordnung durch den am 06.06.2007 bekannt ge-
machten Bebauungsplan 76360/05 "S-Bahnhof Wahn". Dieser regelt eine gewerbliche und wohn-
bauliche Nutzung entlang einer fußläufigen Grünachse. Das Plangebiet wird im nördlichen Rand-
bereich durch die Festsetzung öffentliche Verkehrsfläche überplant. Die Festsetzung steht dem 
Vorhaben nicht entgegen. Die Regelung soll in die Planung übernommen werden beziehungswei-
se durch eine erneute Abstimmung mit den zuständigen Fachämtern bei Bedarf überplant werden. 
Im Westen trifft der Bebauungsplan 76360/05 "S-Bahnhof Wahn" die Regelung Fuß- und Radweg. 
 
Südlich angrenzend wird die Reihenhausbebauung am Peter-Joseph-Schumacher-Weg durch den 
am 04.10.1999 bekannt gemachten vorhabenbezogenen Bebauungsplan 76367/02 "Poststra-
ße/B 8" planungsrechtlich gesteuert. Der Geltungsbereich wird durch die städtebauliche Planung 
"Am Bahnhof" nicht berührt. 
 
Die städtebaulichen Zielsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Am Bahnhof" tra-
gen den Zielsetzungen der angrenzenden verbindlichen Bauleitpläne Rechnung. Insgesamt setzt 
das städtebauliche Konzept "Am Bahnhof" die Darstellungen des Flächennutzungsplanes für den 
gesamten Ortsteil als vielfältiges Quartier um.  
 
 
4. Städtebauliches Konzept 
 
Zentraler Gedanke für die Planung ist eine städtebauliche Arrondierung der bestehenden Orts-
randbebauung Porz-Wahn. Es ist beabsichtigt, im Übergang zum Gewerbegebiet S-Bahnhof Wahn 
einen nicht störenden gewerblichen Teil mit Verwaltungs- und Dienstleistungsangeboten zu reali-
sieren, im östlichen Teil soll Wohnungsbau entstehen. Insgesamt wird die Fläche als Mischnutzung 
entwickelt. Die Bebauung orientiert sich an den Verläufen der Straße Am Bahnhof sowie der 
Frankfurter Straße, um klare und wahrnehmbare städtebauliche Raumkanten zu schaffen. Im inne-
ren Bereich ergibt sich eine ruhige durchgrünte Zone, die durch ein fußläufiges Wegesystem an 
die bestehenden Wege anschließt und die Umgebung sowohl im Nord-Süd-Richtung, als auch in 
Ost-West-Richtung anbindet. Im Innenbereich ist eine Kleinkinderspielfläche vorgesehen sowie, 
nach Erfordernis, Aufstellflächen für die Feuerwehr. Die Wohnbebauung entlang der Frankfurter 
Straße soll zweigeschossig mit ausgebautem Satteldach errichtet werden. Die Wohnbebauung

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entlang der Straße Am Bahnhof ist dreigeschossig mit Flachdach vorgesehen. Die sich anschlie-
ßende gewerblich genutzte Bebauung soll dreigeschossig mit versetztem Staffelgeschoss errichtet 
werden. 
 
Insgesamt werden auf einer Geschossfläche von 2 500 m² 30 Wohneinheiten umgesetzt, davon 
100 % im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. 
 
Die gewerblichen Bereiche umfassen eine Bruttogeschossfläche von circa 2 100 m². 
 
Die Erschließung der beiden Tiefgaragen erfolgt über die Straße Am Bahnhof im Norden für den 
gewerblichen Teil und über die Frankfurter Straße im Osten für den Wohnungsbau.  
 
 
5. Auswirkungen der Planung 
 
Im weiteren Verfahren ist die Erstellung folgender Fachgutachten geplant:  
 
 Verkehrsuntersuchung mit Ermittlung von DTV-Werten (Bestand/Prognose) für die 
schalltechnische Untersuchung, 
 schalltechnische Untersuchung zum Straßen-, Schienen- und Flugverkehrslärm, Gewerbe-
lärm des Klärwerks Wahn, gegebenenfalls Gewerbelärmlärm Bauunternehmung nördlich 
Straße Am Bahnhof und Gewerbelärm der temporären Stellplatznutzung an der Straße Am 
Bahnhof, 
 artenschutzrechtliche Untersuchung (ASP I), 
 Geruchsuntersuchung zum Klärwerk Wahn (Ausbreitungsrechnung oder gegebenenfalls 
Probantenbegehung), 
 landschaftspflegerischer Fachbeitrag mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung, 
 Umweltprüfung mit Umweltbericht. 
 
 
6. Planverwirklichung 
 
Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und Er-
schließungskosten vom Vorhabenträger übernommen. Der Stadt Köln entstehen durch die Pla-
nung keine Kosten. Es ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. Das Planungs-
recht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB geschaffen 
werden. Das für die Bebauung wesentlich erforderliche Flurstück 302 befindet sich im Eigentum 
des Vorhabenträgers. Die angrenzenden Flurstücke 87,304, 305 und 214 befinden sich in städti-
schem Besitz. Der Vorhabenträger beabsichtigt, die für die Bebauung erforderlichen Grundstücke 
zu erwerben und wird im Rahmen des Erschließungsvertrags eine Regelung bezüglich der plan-
gebietsumgebenden städtischen Verkehrsflächen mit der Stadt treffen. Zwischen der Stadt und 
dem Vorhabenträger wird ein städtebaulicher Vertrag als Durchführungsvertrag abgeschlossen. 
Dieser sichert die Realisierung des geplanten Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist. Der 
Erschließungsvertrag wird Teil des Durchführungsvertrages.

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Änderungsvorschlag BV 7 Stellungnahme der Verwaltung 
  
Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbe-
teiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB auf der 
Grundlage des städtebaulichen Entwurfes nach 
Modell 2 (Bürgerinformationsveranstaltung) und 
nicht nach Modell 1 (Aushang). 
 
Die Verwaltung folgt der Maßgabe. Es wird eine 
Abendveranstaltung gemäß Modell 2 durchge-
führt. Die Kosten trägt der Vorhabenträger. 
Die Wohnbebauung soll als Mehrfamilienhaus-
bebauung ausgeführt werden. 
Eine Mehrfamilienhausbebauung ist bereits um-
gesetzt worden. Eine Anpassung der Planung ist 
nicht notwendig. 
 
Insgesamt soll eine einheitliche Dachform umge-
setzt werden. 
 
Die Verwaltung folgt der Maßgabe. Die Verwal-
tung schlägt vor, ausgehend von der baulichen 
Prägung der südlich angrenzenden Wohngebäu-
de, alle Gebäude mit Satteldächern auszustat-
ten. 
 
Es soll nach Möglichkeiten gesucht werden, auch 
im Gewerbehaus Wohnungen zu zu lassen und 
diese zu verwirklichen. 
Die Verwaltung folgt der Maßgabe. Der gewerb-
lich genutzte Teil trägt den Planungsbedingun-
gen hinsichtlich der Geruchsimmissionen der 
Kläranlage sowie dem Bestreben Kleine und mit-
telständige Unternehmen (KMUs) anzusiedeln 
Rechnung. Die hierfür zu Grunde liegende Un-
tersuchung wird im Rahmen des Planverfahrens 
aktualisiert und fortgeschrieben. Sollte eine 
wohnverträgliche Nutzung unter Berücksichti-
gung der Belange des Wasser- und Bodenver-
bands Wahn im heutigen Gewerbeteil möglich 
sein, wird der Wohnanteil erhöht. Im Vergleich zu 
einer gewerblichen Nutzung, sind die Belange 
der Wohnungsnachfrage stärker zu gewichten.

Anlage 2
Stadtplanungsamt
Städtebauliches Konzept
"Am Bahnhof" in Köln - Porz - Wahn
M 1:1.500<
TG
TG
Am Bahnhof 
W
W
Gewerbegebiet
S-BHF Wahn
GE

Anlage 4 
 
 
Geschäftsführung  
Stadtentwicklungsausschuss 
Frau Michels 
Telefon:  (0221) 221 - 23148  
Fax       :  (0221) 221 - 24447 
E-Mail:  marianne.michels@stadt-koeln.de 
Datum: 17.03.2017 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 22. Sitzung des 
Stadtentwicklungsausschusses vom 09.02.2017 
öffentlich 
5.1 Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) und die Durchführung der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung  
Arbeitstitel: Am Bahnhof in Köln-Porz-Wahn 
4271/2016 
RM De Bellis-Olinger möchte vor einer abschließenden Beschlussfassung zunächst 
das Votum der Bezirksvertretung Porz einholen, denn sie wisse, dass es u.a. Dis-
kussionen zur Geschosshöhe gebe. Insofern möge die Vorlage zunächst ohne Vo-
tum in die Bezirksvertretung Porz gegeben werden. 
 
RM Jahn schließt sich diesem Wunsch an, zumal zwischen der Beratungsfolge nur 2 
Tage liegen. Klar sei jedoch, dass sich das Plangebiet schon aufgrund des S-Bahn-
Anschlusses gut für eine Wohnbebauung eigne. Um eine Beruhigung des Stadtbildes 
zu erreichen, fordere sie jedoch eine einheitliche Dachform, und zwar sollten alle 
Bauten mit einem Satteldach ausgestaltet werden. 
 
Vorsitzender Kienitz hält fest, dass die Vorlage ohne Votum in die Bezirksvertretung 
Porz verwiesen werden soll mit dem Ziel, am 30.03.17 den abschließenden Be-
schluss im Stadtentwicklungsausschuss zu fassen. 
 
Beschluss: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss verweist die Vorlage ohne Votum zur Beratung in 
die Bezirksvertretung Porz und bittet um Wiedervorlage.

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 7 (Porz) 
Frau Radke 
Telefon:  (0221) 221-97327 
Fax:  (0221) 221-97320 
E-Mail:  monika.radke@stadt-koeln.de 
Datum: 17.05.2017 
Beschlussprotokoll 
über die 26. Sitzung der Bezirksvertretung Porz in der Wahlperiode 2014/2020 am 
Dienstag, dem 16.05.2017, 17:00 Uhr bis 20:35 Uhr, Matthias-Chlasta Saal (Raum 
311), Friedrich-Ebert-Ufer 64 - 70, 51143 Köln 
I. Öffentlicher Teil 
7.2.2 Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) und die Durchführung der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung  
Arbeitstitel: Am Bahnhof in Köln-Porz-Wahn 
4271/2016 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanver-
fahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) –Arbeitstitel: Am Bahnhof in Köln-
Porz-Wahn– einzuleiten für das zurzeit landwirtschaftlich genutzte Gebiet südlich 
der Straße Am Bahnhof, im Osten begrenzt durch die Frankfurter Straße, im 
Westen durch die Poststraße und im Süden durch die bestehende Wohnbebau-
ung am Peter-Joseph-Schumacher-Weg gemäß Anlage 1 mit dem Ziel, die pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gemischte Nutzung aus Wohnen 
und Gewerbe zu schaffen; 
2. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 
Absatz 1 BauGB auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfes gemäß Anla-
ge 2 nach Modell 1 (Aushang); als Bürgerinformationsveranstaltung. 
3. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Porz ohne Ein-
schränkung zustimmt. 
Die Verwaltung und der Vorhaben-träger werden gebeten die Häuser an der Frankfur-
ter Str. als Mehrfamilienhäuser in 3-Geschossiger Bauweise auszuführen und im Be-
reich der Straße Am Bahnhof Wohnungs- und Gewerbehaus in einheitlicher Form zu 
gestalten.  
Es soll nach Möglichkeiten gesucht werden, auch im Gewerbehaus Wohnungen zu zu 
lassen und diese zu verwirklichen 
Abstimmungsergebnis:

Bezirksvertretung 7 (Porz) 
 am 16.05.2017 
 - 2 - 
Einstimmig in geänderter Fassung empfohlen. 
Die Bezirksvertretung verweist hierbei auf die Anfrage der CDU-Fraktion unter TOP 
8.2.3 
7.2.2.1 Änderungsantrag der Fraktion die Grünen zu TOP 7.2.2 
AN/0781/2017 
Die Verwaltung und der Vorhaben-träger werden gebeten die Häuser an der Frankfur-
ter Str. als Mehrfamilienhäuser in 3-Geschossiger Bauweise auszuführen und im Be-
reich der Straße Am Bahnhof Wohnungs- und Gewerbehaus in einheitlicher Form zu 
gestalten.  
Es soll nach Möglichkeiten gesucht werden, auch im Gewerbehaus Wohnungen zu zu 
lassen und diese zu verwirklichen 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig in geänderter Form beschlossen.

Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 hüls ma 
 
Vorlagen-Nummer 
4271/2016
Stand: 24.07.2023 
Sachstandsbericht  
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) und die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  
Arbeitstitel: Am Bahnhof in Köln-Porz-Wahn 
Ergänzter Beschluss: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) –Arbeitstitel: Am Bahnhof in Köln-Porz-Wahn– 
einzuleiten für das zurzeit landwirtschaftlich genutzte Gebiet südlich der Straße Am 
Bahnhof, im Osten begrenzt durch die Frankfurter Straße, im Westen durch die Post-
straße und im Süden durch die bestehende Wohnbebauung am Peter-Joseph-Schuma-
cher-Weg gemäß Anlage 1 mit dem Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
eine gemischte Nutzung aus Wohnen und Gewerbe zu schaffen; 
2. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Ab-
satz 1 BauGB auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfes gemäß Anlage 2 nach 
Modell 1 (Aushang); 
3. Die Ausführungen in Anlage 6 sind zu berücksichtigen. Die Umsetzung soll in dreige-
schossiger Bauweise erfolgen. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt. 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Beschluss ist erledigt. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde durchgeführt. 
Nächste Schritte: 
Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs und Offenlage der Planunterlagen.  
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Entfällt.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0D‰VWDEN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des vorhabenbezogenen BebauungsplanesAm BahnhofLQ.|OQ3RU]:DKQ
0 10050 200300 Meter

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61 
613 hüls ma 
Vorlagen-Nummer 
 4271/2016 
Freigabedatum  02.01.2017 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) und die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  
Arbeitstitel: Am Bahnhof in Köln-Porz-Wahn 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) –Arbeitstitel: Am Bahnhof in Köln-Porz-Wahn– einzuleiten für 
das zurzeit landwirtschaftlich genutzte Gebiet südlich der Straße Am Bahnhof, im Osten be-
grenzt durch die Frankfurter Straße, im Westen durch die Poststraße und im Süden durch die 
bestehende Wohnbebauung am Peter-Joseph-Schumacher-Weg gemäß Anlage 1 mit dem Ziel, 
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gemischte Nutzung aus Wohnen und Ge-
werbe zu schaffen; 
2. beschließt die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 
BauGB auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfes gemäß Anlage 2 nach Modell 1 (Aus-
hang); 
3. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Porz ohne Einschränkung zu-
stimmt. 
 
 
Alternative: 
 
Der westliche Hauptteil der Fläche verbleibt im Anwendungsbereich des § 35 Baugesetzbuch 
(BauGB) Bauen im Außenbereich, Vorhaben im östlichen Teil entlang der Frankfurter Straße werden 
gemäß § 34 BauGB Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 
beurteilt.  
Stadtentwicklungsausschuss 09.02.2017 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 28.03.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 30.03.2017

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Problemstellung und Planungsziele: 
 
Der Vorhaben- und Erschließungsträger, Moritz Freiherr von Eltz-Rübenach aus Köln-Porz-Wahn, hat 
am 08.11.2016 einen Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) gestellt. Mit dem Vorhabenträger soll eine Planungsvereinbarung über die Ausarbei-
tung des Bebauungsplan-Entwurfes getroffen werden, in der unter anderem die Übernahme der Pla-
nungskosten sowie notwendiger Gutachten verbindlich geregelt werden. Das Hauptgrundstück wird 
aktuell in wesentlichen Teilen durch den Anwendungsbereich des § 35 BauGB (Baugesetzbuch) 
Bauen im Außenbereich städtebaulich geordnet. Grundsätzlich ist Bauen im Außenbereich unzuläs-
sig, außer es handelt sich um privilegierte oder begünstigte Vorhaben. Ziel ist es, das Grundstück 
einer Mischnutzung, bestehend aus Büro- und Dienstleistungsangeboten sowie Wohnungsbau, zuzu-
führen. Das vorliegende Nutzungskonzept kann aufgrund der aktuellen baurechtlichen Situation nicht 
umgesetzt werden, so dass ein Erfordernis zur städtebaulichen Planung besteht. Daher ist die Schaf-
fung von Baurecht durch einen Bebauungsplan erforderlich. Die Erschließung ist gesichert und erfolgt 
über die Straße Am Bahnhof und über die Frankfurter Straße.  
 
Begründung: 
 
Aufgrund der aktuellen Haushaltsprognose aus Mai 2015 beläuft sich der aktuelle Wohnungsbedarf in 
Köln für den Zeitraum von 2015 bis 2030 (15 Jahre) auf rund 66 000 Wohnungen. Die bekannten 
Umsetzungs- und Potenzialgrößen belaufen sich zurzeit auf 33 400 Wohneinheiten. Um den hohen 
Bedarf an Wohnungen in der wachsenden Stadt Köln decken zu können, soll im Ortsteil Wahn zu-
sätzlicher Wohnraum geschaffen werden, der durch eine gewerbliche Arrondierung einen wohnraum-
verträglichen Übergang zum Gewerbegebiet am S-Bahnhof Wahn gewährleistet. Es ist beabsichtigt, 
die Wohnfunktion zu stärken und diese an städtebaulich integrierter Lage langfristig zu sichern. Durch 
den infrastrukturell gut erschlossenen Standort soll im Übergang zum bestehenden Gewerbegebiet 
ein Dienstleistungs- und Bürostandort entstehen, um das Angebot für Ansiedlungen, Betriebsverlage-
rungen und Existenzgründungen im Kölner Stadtgebiet zu stärken. Zielgruppe sind kleine und mittlere 
Unternehmen (KMU). 
 
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 302, 87,304, 305 und 214, Gemarkung Wahn, Flur 17 und 
wird zurzeit als Ackerland genutzt. Die Fläche umfasst circa 8 000 m² und soll einer erstmaligen bau-
lichen Entwicklung für eine Mischnutzung zugeführt werden. Es ist beabsichtigt, im Übergang zum 
Gewerbegebiet S-Bahnhof Wahn einen nicht störenden gewerblichen Teil mit Verwaltungs- und 
Dienstleistungsangeboten zu realisieren, im östlichen Teil soll Wohnungsbau entstehen. Die Bebau-
ung orientiert sich an den Verläufen der Straße Am Bahnhof sowie der Frankfurter Straße, um klare 
und wahrnehmbare städtebauliche Raumkanten zu schaffen. Im inneren Bereich ergibt sich eine ru-
hige durchgrünte Zone, die durch ein fußläufiges Wegesystem an die bestehenden Verbindungen 
anschließt und die Umgebung sowohl im Nord-Süd-Richtung als auch in Ost-West-Richtung anbindet. 
Im Innenbereich ist eine Kleinkinderspielfläche vorgesehen sowie, nach Erfordernis, Aufstellflächen 
für die Feuerwehr. Die Wohnbebauung entlang der Frankfurter Straße soll zweigeschossig mit aus-
gebautem Satteldach errichtet werden. Die Wohnbebauung entlang der Straße Am Bahnhof ist drei-
geschossig mit Flachdach vorgesehen, die sich anschließende gewerblich genutzte Bebauung soll 
dreigeschossig mit versetztem Staffelgeschoss errichtet werden. 
 
Im Regionalplan ist das Gebiet als allgemeiner Siedlungsbereich ausgewiesen (ASB). Der Flächennut-
zungsplan stellt das Gebiet als Wohnbaufläche (W) dar. Eine Anpassung des Flächennutzungsplanes 
ist nicht erforderlich. Es sind eine Umweltprüfung und ein Umweltbericht erforderlich. Zur Planung wird 
ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag erstellt sowie eine artenschutzrechtliche Prüfung durchge-
führt.

3 
 
Das für die Bebauung wesentlich erforderliche Flurstück 302 befindet sich im Eigentum des Vorhaben-
trägers. Die angrenzenden Flurstücke 87,304, 305 und 214 befinden sich in städtischem Besitz. Der 
Vorhabenträger beabsichtigt, die für die Bebauung erforderlichen Grundstücke zu erwerben und wird 
im Rahmen des Erschließungsvertrags eine Regelung bezüglich der plangebietsumgebenden städti-
schen Verkehrsflächen mit der Stadt treffen. 
 
Das Vorhaben berücksichtigt die Vorgaben des "Kooperativen Baulandmodells" (KoopBLM) der Stadt 
Köln - Ratsbeschluss vom 17.12.2013 -, zu dessen Anwendung der Vorhabenträger seine Grundzu-
stimmung gegenüber dem Stadtplanungsamt erteilt hat. Der Vorhabenträger beabsichtigt, von den 30 
geplanten Wohneinheiten 100 % im Zuge des öffentlich geförderten Wohnungsbaus zu realisieren. 
 
Weitere Erläuterungen, Pläne und Übersichten siehe Anlagen 1 bis 3. 
 
 
 
 
Anlagen 
1 Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
2 Städtebauliches Konzept 
3 Erläuterungen zum städtebaulichen Planungskonzept "Am Bahnhof"