Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 14.02.2006 Verlegung des Fußballstadions am Böllenfalltor

Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 
Magistratsvorlage 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
02.06.2006 
an den Magistrat Beteiligt vor Dezernat I 
Amt: Sportamt 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
Magistrats-
beschlussfassung: 
Dezernat VI  
Vorlage-Nr. 2006/0348 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
 
  
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
 OBW zur Befassung 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
 zur abschließenden Beschluss- 
 fassung Fachausschuss 
Internet  ja  nein 
 
Tagesordnung  I  II 
Verteiler: 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung 
Magistrat 
 
Betreff: Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 14.02.2006  
Verlegung des Fußballstadions am Böllenfalltor  
 
Vorlage vom: 18.05.06 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Der Magistrat nimmt von dem Bericht Kenntnis. 
 
 
 
Anlagen: Anlagen zu Verlegung des Fußballstadions am Böllenfalltor 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründungsseite zur Magistratsvorlage vom 18.05.2006: 
 
Am 14. Februar 2006 hat die Stadtverordnetenversammlung folgenden Antrag beschlossen: 
 
„Der Magistrat wird beauftragt, zu prüfen, in welchem Zeit- und Kostenrahmen eine 
Verlegung des Fußballstadions am Böllenfalltor nach Arheilgen-West möglich wäre.“ 
 
I. Insbesondere ist für den bisherigen Standort darzustellen: 
 
a) welchen Anteil die Stadt am Grundeigentum hat (Stadiongelände incl. Nebenfelder und 
Parkplatz) und ob für die übrigen Geländeteile eine Ausgleichsabgabe nach §§ 165-171 
BauGes vorgesehen werden kann. 
b) welche planungsrechtlichen Schritte nötig sind, um an der Nieder-Ramstädter Straße 
Mischnutzung (Läden, Arztpraxen usw.) und ansonsten Wohnbebauung möglich zu 
machen. 
c) ob ggf. andere Eigentümer bei einer Neuausweisung als Wohngebiet zu einer 
Ausgleichsabgabe herangezogen werden können. 
d) ob der Reinertrag der Umnutzung zum Wohngebiet zweckgebunden für die Kosten von 
Verlegung bzw. Neubau verwendet werden kann. 
 
II. Für den neuen Standort ist zu prüfen: 
 
a) wie die Grundeigentumsverhältnisse im skizzierten Bereich südlich Weiterstädter 
Landstraße sind (siehe Planskizze in der Anlage). 
b) wie die planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen werden können, um auf diesem 
Gelände sowohl Gewerbenutzung wie auch eine Multifunktionsarena mit allen 
Nebenflächen realisieren zu können. 
c) ob am neuen Standort alle Auflagen des DFB für einen vollen Lizenzbetrieb erfüllt 
werden können. 
d) wie unter Einbeziehung des Betrags, der durch Flächennutzung am alten Standort 
erwirtschaftet wurde, eine ansonsten für die Stadt kostenneutrale Lösung mit einem 
Investor in einer PPP-Lösung dargestellt werden kann. 
e) für welche anderen Sportarten außer Fußball diese neuen Flächen mitgenutzt werden 
könnten. 
 
Die Beantwortung des Antrages ist durch Beiträge und Stellungnahmen der nachfolgenden 
Ämter entstanden: 
Stadtplanungsamt, Liegenschaftsamt, Amt für Wirtschaft- und Stadtentwicklung und 
Sportamt.

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Zusammenfassender Bericht:       24.05.2006 
 
Verlegung des Fußballstadions am Böllenfalltor - Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom 14.02.2006 
 
In die Beantwortung des Prüfauftrages gehen Stellungnahmen des Bauaufsichtsamtes, des 
Liegenschaftsamtes, des Grünflächen- und Umweltamtes, des Stadtplanungsamtes und des 
Amtes für Wirtschaft und Stadtentwicklung ein, da fachübergreifende Anforderungen und 
Belange bei der Einschätzung und Bewertung der alternativen Standorte notwendig und zu 
berücksichtigen sind. 
 
Eingangs ist festzustellen, dass eine Bewertung zu einer Verlegung des Fußballstadions am 
Böllenfalltor nach Arheilgen-West  - wie im Prüfauftrag beschrieben – immer unter dem 
Gesichtspunkt der planungsrechtlichen Vorgaben und der schwierigen 
Grundstücksverhältnisse zu betrachten ist.  
 
Zu den Punkten im Prüfauftrag ist im Einzelnen zu berichten: 
 
I. a) Im Bereich des Böllenfalltorstadions verfügt die Stadt Darmstadt über einen 
Grundbesitz in einer Größe von rund 43 000 qm. Hierbei handelt es sich um den 
Parkplatz vor der Sporthalle, das Grundstück der Sporthalle selbst, den 
Stadionbereich mit der Tribüne, die Zufahrt zum Stadion sowie das Nebenfeld südlich 
der Tankstelle an der Nieder-Ramstädter-Straße (siehe Anlage 1).  
 
Im grob skizzierten Bereich  des  zu prüfenden Entwicklungskonzeptes (s. Anlage 2, 
Darstellung aus dem Antrag), das für eine Neunutzung zur Verfügung stehen soll, 
befinden sich nur ca. 25.000 qm im städtischen Eigentum.  
Alle weiteren Flächen, die für eine potentielle Wohnbebauung ausgewiesen sind, 
liegen im Eigentum des Landes Hessen und des TEC Darmstadt. 
 
Zum  angesprochenen Aspekt der Ausgleichsabgabe ist zunächst folgendes 
festzustellen: 
Die Ausgleichsabgabe ist das Instrument einer städtebaulichen 
Entwicklungsmaßnahme. Die Anwendungsmöglichkeiten dieses Instrumentes sind 
durch § 165 BauGes vorgegeben. 
Folgende Vorraussetzungen müssen demnach erfüllt sein, um ein Gebiet als 
städtebaulichen Entwicklungsbereich festzulegen: 
• Die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der 
Gemeinde. 
• Das Wohl der Allgemeinheit, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs 
an Wohn- und Arbeitstätten.  
• Dass die angestrebten Ziele durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden 
können. 
• Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander 
gerecht abzuwägen.   ... 
Soweit mit der Ausgleichsabgabe der Ausgleichsbetrag nach § 166 (3) 2. gemeint 
sein sollte, so ist dieser zunächst für die Kosten und die Finanzierung der 
Entwicklungsmaßnahme zu verwenden. Ein evtl. Überschuss ist nach § 171 (1) an 
die Alteigentümer zu verteilen. 
 
Ohne eine weitere Prüfung dieses Instrumentes vorzunehmen, ist festzuhalten, dass 
die Erlöse standortgebunden also nur für Gemeinbedarfseinrichtungen einer 
Entwicklungsmaßnahme „Wohnen am Böllenfalltor“ zu verwenden sind. 
 
b) Um die Flächen des derzeitigen Standortes des Stadions als Mischgebiet bzw. 
Wohngebiet auszuweisen, sind folgende planungsrechtlichen Schritte notwendig. Das 
Areal ist derzeit als Grünfläche im Flächennutzungsplan dargestellt, zur Ausweisung

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eines Mischgebietes und Wohngebietes ist die Änderung des Flächennutzungsplanes 
notwendig. Ebenso ist hier ein Bebauungsplan notwendig, da der Gebietscharakter 
sich ändert. 
 
c) Wie unter a) bereits erwähnt, ist als weiterer  Eigentümer der im Antrag skizzierten 
Entwicklungsfläche (Anlage 2) das Land Hessen zu nennen. Hinzu kommt eine kleine 
private Parzelle. 
 
d) Die skizzierte Entwicklungsfläche zur Neunutzung des Geländes am Böllenfalltor 
schließt nur ca. 2,5 ha Fläche ein, die sich im Eigentum der Stadt Darmstadt befindet 
(s.o. unter a)).  
Um sich Vorstellungen über den „Reinertrag“ aus dem Grundstücksgeschäft machen 
zu können, ist der Ansatz eines realistisch zu erzielenden Preises für das noch zu 
entwickelnde Grundstück, also der Wert des baureifen Entwicklungsgeländes zu 
erarbeiten. D. h., der Richtwert ist um die Kosten der Baureifmachung zu reduzieren. 
Fachsprachlich handelt es sich um die „deduktive Ableitung eines 
Bauerwartungslandwertes“. Für eine annäherungsweise, grobe Berechnung wurde 
ein Grundstücksw ert in Höhe von 420,00 Euro/qm für das gesamte Grundstück 
angenommen. Gemäß branchenüblicher Methodik sind vom Richtwert diverse 
Positionen, wie z. B. Abbruchkosten, aber auch die Kosten für die Schaffung von 
Infrastruktur für die künftige Wohnnutzung in Abzug zu bringen. 
 
Aus einer  diesen Annahmen abgeleiteten, ersten Überschlagsrechnung verbleibt 
einen Betrag von ca. 200,00 Euro/qm für das erschlossene Bauerwartungsland. 
Den getroffenen Annahmen gemäß könnte folglich ein Betrag von ca. 5 Mio. Euro 
erlöst werden. 
 
Demgegenüber zu stellen sind die Ersatzinvestitionen für die wegfallenden 
Sportflächen und die Parkplätze, die für eine weitere qualifizierte Nutzung der 
Sporthalle erforderlich sind.  Kosten für neu zu schaffende Verkehrsinfrastruktur  sind 
hier noch nicht in die Berechnungen eingeflossen und müssten am neuen Standort  
ermittelt werden. 
 
Das weitere Vorgehen in Bezug auf die Böllenfalltorhalle ist laut Antrag noch offen. In 
diesem Falle sollte Klarheit darüber hergestellt werden, dass die Kosten für den 
Neubau an anderer Stelle bei weitem die zu erwartenden Erlöse des 
Grundstücksgeschäftes übersteigen werden. 
 
Ohne auch nur annähernd die Kosten für Grunderwerb und Infrastruktur am neuen 
Standort beziffern zu können, ist davon auszugehen, dass allein die Kosten für 
Ersatzbeschaffung der Anlagen des jetzigen Standortes Böllenfalltor ausreichen, um 
die potenziellen Erlöse aus dem Grundstücksgeschäft aufzuzehren 
 
 
II. a) Im Standortgebiet zwischen dem Brühlgraben und der Weiterstädter Landstraße 
befinden sich städtische Flächen von etwa 170 000 qm, das sind ca. 50% der 
Gesamtfläche. Der übrige Grundbesitz befindet sich in Privateigentum (s. Anlage 3)  
Eine differenzierte Erfassung der privaten Flächen kann aufgrund der Vielzahl von 
Eigentümern nur sehr zeitaufwendig erfolgen und wurde zur Beantwortung und 
Behandlung dieses Antrages zum jetzigen Zeitpunkt zurückgestellt. Der städtische 
Grundbesitz ist aus der beigefügten Lageskizze (Anlage 3) ersichtlich. 
 
b) Das Gebiet südlich der Weiterstädter Straße ist im Regionalplan als regionaler 
Grünzug ausgewiesen. Zur Beplanung dieses Areals ist ein Abweichungsantrag und 
die entsprechende Beschlussfassung bei der Regionalversammlung notwendig. 
Im Flächennutzungsplan ist das Untersuchungsgebiet als landwirtschaftliche Fläche 
mit Aufwertung zu Grünland dargestellt. Folglich müsste eine  Änderung des 
Flächennutzungsplanes bei der Planung eines „Fußballstadions“ erfolgen.

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c) Selbstverständlich können an einem neuen Standort die notwendigen Auflagen des 
DFB/DFL erfüllt werden, da eine grundlegende Berücksichtigung und Umsetzung der 
differenzierten Vorgaben im Zuge einer Neurealisierung erfolgen wird.. 
 
d) Zu den Erwartungen hinsichtlich eines Betrages, der durch die Umnutzung zu 
Wohnbebauung am Böllenfalltor sich ergeben könnte, verweisen wir auf die 
Erläuterungen unter Pkt. I.d). 
Gleich welche  PPP-Lösung in Erwägung gezogen wird, so ist festzustellen, dass kein 
privater Investor das finanzielle Risiko für Bau und Betrieb am alten oder auch an 
einem neuen Standort allein übernehmen wird. Unternehmerische Betätigung erfolgt 
nur unter Voraussetzung der Verzinsung des eingesetzten Kapitals. 
 
e) In einem Sportstadion sind künftig außerhalb des Fußballs selbstverständlich auch 
andere Durchführungen von Sportveranstaltungen sinnvoll und wünschenswert. 
Beispielsweise durch American Football (Darmstadt Diamonds) könnte ein solches 
Stadion genutzt werden. Aber auch andere aufstrebende Fußballvereine in Darmstadt 
hätten grundlegend im Damen- und Herrenbereich hier Möglichkeiten, die 
Sportinfrastruktur zu nutzen. 
 
Denkbar sind auch Nutzungen von Seiten der einschlägigen Verbände auf nationaler 
und internationaler Ebene. 
 
Darmstadt, 24.05.2006 
 
Dezernat I      Dezernat VI 
 
 
 
Walter Hoffmann     Dieter Wenzel 
Oberbürgermeister     Stadtrat 
 
 
Anlagen

Anlage 1
Legende: Stadt Darmstadt Land Hessen

Anlage 2

Anlage 3
Legende: Stadt Darmstadt