Nachfragen zum Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer  09.03.2021 
 0761/2021 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Si tzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 11.03.2021 
 
Nachfragen zum Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
Nachfragen von Herrn Frenzel zu TOP 18.10 aus der letzten Sitzung des Stadtentwicklungsaus-
schusses vom 28.01.2021: 
 
Er fragt, nach welchen Kriterien die Verwaltung festgestellt habe, dass die Notwendigkeit zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung in Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbü-
ros nicht anderweitig durch Angebote auf dem Markt der Gewerbeimmobilien gedeckt werden 
könne und wie hoch die Zahl der entsprechenden Genehmigungen in den Jahren 2016-2020, auf-
geschlüsselt nach Jahr und Grund der Zweckentfremdung, sei. In diesem Zusammenhang möchte 
er wissen, inwiefern nach Aufgabe dieser Nutzungen die Genehmigung zur gewerblichen Nutzung 
von Wohnraum erlischt. 
 
Er führt aus, dass die Zahl der offenen Wiederzuführungsverfahren im Saldo bis zum 30.06.2020 
nur um 38 Fälle abgenommen habe, während noch über 1.000 Fälle offen gewesen seien. Er 
stellt fest, dass dies de facto bedeute, dass man rechnerisch beim Bearbeitungsstand bei den An-
trägen aus Mitte 2017 stagniere. Seit 2014 seien insgesamt weniger Fälle bearbeitet worden, als 
Stand 30.06.2020 offen seien. Daher fragt die SPD-Fraktion, wie schon in den Vorjahren, erneut, 
ob aus Sicht des Wohnungsamtes die Stellenausstattung für die Bearbeitung der Wohnraum-
zweckentfremdung auskömmlich sei, um das Ziel des Schutzes von Wohnraum zu erreichen, wel-
che Verjährungsfristen für die offenen Verfahren einschlägig und ggf. schon eingetreten und wie 
viele Fälle davon betroffen seien. 
 
 
Die Verwaltung teilt hierzu das Folgende mit: 
 
Im Halbjahresbericht heißt es unter Punkt 5 „Antragsverfahren“ im zweiten Absatz: „Der kleinere 
Teil der Anträge richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohn-
raum durch Umwandlung der Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten. Hier werden Genehmigungen 
in aller Regel erteilt, wenn ein hohes öffentliches Interesse an der Umwandlung besteht, bei-
spielsweise bei Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros.“ 
 
Zum Vergleich hierzu lässt sich folgendes feststellen: 
 
- vom 01.01.2016 bis zum 30.06.2020 gab es insgesamt 181 Anträge auf Zweckentfremdung 
durch Umwandlung 
 
- hierzu wurden vom 01.01.2016 bis zum 30.06.2020 17 Genehmigungen zur Umwandlung auf-
grund der Bereitstellung von Ersatzwohnraum sowie 19 Genehmigungen aufgrund von öffent-
lichen Interesses erteilt (2016 = 3, 2017 = 5, 2018 = 5, 2019 = 4, 2020 = 2) 
 
Ob es sich dabei um eine Umwandlung in eine Arztpraxis, eine Kita oder ein Sozialbüro handelte,

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kann derzeit durch die Software zur statistischen Erfassung nicht ermittelt werden. Eine entspre-
chende Softwareerweiterung für eine differenziertere Darstellung ist jedoch bereits beauftragt. 
 
Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung wegen eines vorran-
gigen öffentlichen Interesses nach § 5 Abs. 2 Wohnraumschutzsatzung werden nur selten erteilt.  
 
Die Anforderungen an die Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum 
durch Umwandlung aufgrund eines öffentlichen Interesses sind sehr hoch. So ist von dem An-
tragstellenden beispielsweise nachzuweisen, dass geeigneter Gewerberaum nicht zur Verfügung 
steht. Die Angaben werden von der Verwaltung überprüft. Bei der geplanten Umwandlung in eine 
Kita ist zudem eine Bescheinigung des Jugendamtes erforderlich, die eine aussagekräftige Be-
gründung zum Bedarf in einem bestimmten Gebiet ausweist. Bei einer geplanten Umwandlung in 
eine Arztpraxis ist unter anderem eine Bescheinigung der kassenärztlichen Vereinigung vorzule-
gen, die den Bedarf der ärztlichen Fachrichtung in einem bestimmten Bereich bescheinigt. Bei der 
geplanten Umwandlung in ein Sozialbüro wird im Vorfeld geprüft, ob es sich um einen „sozialen 
Brennpunkt“ handelt und die Einrichtung sozialarbeiterischer und sozialpsychologischer Beratun-
gen zu einer Stabilisierung der dort lebenden Bewohnerschaft und zu einer Entlastung des nach-
barschaftlichen Umfeldes führen kann. Bestandteil von Genehmigungen aufgrund öffentlichen In-
teresses sind immer eine auf den Einzelfall abgestimmte Beschränkung auf eine Person oder Or-
ganisation sowie eine an den Erfordernissen des Einzelfalles bemessene Befristung. Das bedeu-
tet, dass der zweckentfremdete Wohnraum nach Erlöschen der Genehmigung wieder unter den 
Schutzbereich der Wohnraumschutzsatzung fällt und dem Wohnungsmarkt wieder zugeführt wer-
den muss. Das Amt für Wohnungswesen kann dies notfalls mit ordnungsbehördlichen Mitteln 
durchsetzen. 
 
Zur Nachfrage der Zahl der offenen Wiederzuführungsverfahren lässt sich das Folgende ausfüh-
ren: 
 
Alle Verfahren müssen aus Gründen der Kontrolle und Gewährleistung eines gesamten verwal-
tungs- und ordnungsrechtlichen Ablaufes durch eine Führungskraft schlussgezeichnet werden. 
Diese Überprüfung vor der Schlusszeichnung stellte einen zeitlich erheblichen Aufwand dar. Hier-
für stand bis 09/2020 nur eine Sachgebietsleitung zur Verfügung. 
 
Ab 09/2020 wurden zwei Stellen für Teamleitungen geschaffen, die ebenfalls teilweise- die Be-
fugnis zur Schlusszeichnung haben. Inzwischen konnten bei der Personalgewinnung weitere Er-
folge erzielt werden, sodass die Abschlüsse der Verfahren zukünftig weiter beschleunigt werden 
können. Allerdings benötigen die zahlreichen neuen Stellenbesetzungen noch eine zeitaufwendi-
ge Einarbeitungsphase in die komplexe Thematik des Wohnraumschutzes. 
 
Grundsätzlich verjähren Verstöße gegen die Mitwirkungs-, Duldungs- und Auskunftspflichten erst 
zwei Jahre nach Beendigung der ordnungswidrigen Handlung. Verstöße gegen die Wohnraum-
schutzsatzung wegen einer ordnungswidrigen Zweckentfremdung von Wohnraum verjähren sogar 
erst drei Jahre nach Beendigung der Dauerordnungswidrigkeit. Trotz der in der Vergangenheit 
teilweise angespannten Personalsituation im Sachgebiet, wurden bislang noch keine Verfahren 
wegen des Eintritts der Verjährung beendet. 
 
gez. Dr. Rau