Mehrfachbeauftragung im kooperativen Verfahren - Tuchtinsel

APS/143/2025 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Beschlussvorlage 
Betrifft: 
Mehrfachbeauftragung im kooperativen Verfahren - Tuchtinsel - Vorbereitung einer 
Mehrfachbeauftragung und Öffentlichkeitsbeteiligung 
Fachbereich: 
61 - Stadtplanungsamt     
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke      
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Bezirksvertretung 1 05.12.2025 Anhörung 
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 28.01.2026 Entscheidung

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Sitzung des APS am 28.01.2026 Vorlage Nr. APS/143/2025 
 
Mehrfachbeauftragung im  Vorbereitung einer  
kooperativen Verfahren Mehrfachbeauftragung und  
- Tuchtinsel - Öffentlichkeitsbeteiligung

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Vorlage Nr. APS/143/2025 
 
 
 
Mehrfachbeauftragung im kooperativen Verfahren 
- Tuchtinsel -  
 
 
- Vorbereitung einer Mehrfachbeauftragung im kooperativen Verfahren 
-  Durchführung einer Öffentlichkeitsbeteiligung 
 
 
 
 
 
Beschlussentwurf: 
 
BV  Die Bezirksvertretung 1 wird hiermit gemäß § 3 Abs. 10 Nr. 3 der 
Bezirkssatzung zur Vorbereitung einer Mehrfachbeauftragung im 
kooperativen Verfahren - Tuchtinsel – sowie Vorbereitung einer 
Öffentlichkeitsbeteiligung angehört und empfiehlt dem Ausschuss für 
Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung. 
 
 
APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung unterstützt das in der 
Sachdarstellung aufgezeigte Vorgehen zur weiteren Entwicklung der 
sogenannten Tuchtinsel und begrüßt den Vorschlag einer 
Mehrfachbeauftragung im kooperativem Verfahren durch den 
Vorhabenträger. Die Verwaltung wird beauftragt, die beschriebenen 
Prozesse, insbesondere auch die Durchführung einer 
Öffentlichkeitsbeteiligung, zu begleiten und fortzuführen.

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Sachdarstellung: 
 
Mehrfachbeauftragung im kooperativen Verfahren  
– Tuchtinsel –   
 
 
 Luftbild mit Umring des Plangebietes; Quelle: Landeshauptstadt Düsseldorf  
 
 
Kurzbeschreibung des Projektes  
 
Anlass und Ziele des Verfahrens 
Der städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerb Kö-Bogen II hat im Jahr 2009 
bereits eine Weiterentwicklung der Tuchtinsel vorgesehen, die bislang – auch 
aufgrund mehrerer Eigentümer – nicht gesamtheitlich umgesetzt werden konnte. 
Während die Realisierung des Kö-Bogen I und II voranschritt und weitere 
Entwicklungen (Ingenhoven Tal, Alte Leipziger, aktuelle Opernentwicklung, etc.) die 
Transformation der Innenstadt voranbrachten, kamen die Bemühungen zur 
städtebaulich-architektonischen Qualifizierung der Tuchtinsel bislang über Ideen 
nicht hinaus.  
 
Nach einer Klärung der eigentumsrechtlichen Voraussetzungen soll nun der 
Lückenschluss vollzogen werden. Ziel des Projektentwicklers ist es, die Tuchtinsel 
sowohl zukunftsweisend architektonisch zu qualifizieren als auch einen Mehrwert für 
die Stadt(-gesellschaft) zu generieren. Die Tuchtinsel soll als urbaner Knotenpunkt 
zwischen Schadowstraße, Berliner Allee, Immermannstraße und Kö-Bogen fungieren. 
Neben dem neuen Opernhaus, das einen wichtigen städtebaulichen Impuls am 
östlichen Ende der Schadowstraße setzen wird, soll die Entwicklung der Tuchtinsel 
einen weiteren, zukunftsweisenden Baustein im urbanen Gefüge des Rheinboulevards 
ausbilden.  
 
 
Plangebiet und Umgebung 
Die sogenannte Tuchtinsel befindet sich in der zentralen Innenstadt, im nahen 
Umfeld architektonischer Ikonen, wie Dreischeibenhaus und Schauspielhaus. Das

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direkte Gegenüber bildet das sogenannte „Ingehoven-Tal“.  
 
Die Tuchtinsel liegt südlich der Schadowstraße. Im Osten grenzt das Grundstück an 
die Zufahrt in den Kö-Bogen-Tunnel, im Westen an die Berliner Allee. Zum 
Plangebiet gehören ebenso zwei Grundstücke östlich der Zufahrt in den Kö-Bogen-
Tunnel.  
 
In unmittelbarer Nähe des Plangebietes sind alle zentralen, innerstädtischen 
Nutzungen verortet. Neben kulturellen Einrichtungen, befinden sich dort hochwertige 
Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie Wohnnutzungen. Die Tuchtinsel ist 
aufgrund seiner zentralen Lage, insbesondere auch durch den öffentlichen 
Personennahverkehr, sehr gut erreichbar.   
 
 
Bestehendes Planungsrecht 
Die Vorhabengrundstücke liegen im Geltungsbereich des rechtskräftigen 
Bebauungsplanes 5477/125 „Kö-Bogen 2. BA“. An der Stelle weist der 
Bebauungsplan zwei Kerngebiete aus. Das Maß der Nutzung ist nicht festgesetzt und 
wird demnach gemäß § 34 BauGB beurteilt.  
 
 
Hochhausrahmenplan 
Der Hochhausrahmenplan (HRP) definiert für das Plangebiet, aufgrund der Lage 
innerhalb des zentralen Bereichs, der durch Hochhäuser vorgeprägt ist (Raumprinzip: 
einzelne Solitäre an Achsen), allgemein ein Entwicklungspotenzial. Das Areal 
Tuchtinsel an den Achsen der Berliner Allee und Schadowstraße ist im HRP als 
Untersuchungsstandort dargestellt.  
 
Aus einer ersten Beratung – zu einem anderen projektierten Vorhaben an diesem 
Standort - im Hochhausbeirat am 15.09.2020 gingen folgende generelle 
Empfehlungen zum Grundstück: „Die Tuchtinsel wird als Standort für ein höheres 
Gebäude grundsätzlich bestätigt. Eine Auseinandersetzung mit dem städtebaulichen 
Wettbewerb aus dem Jahr 2009 erscheint wichtig.“ Generell ist am Standort mit 
besonderer Sensibilität auf den städtebaulichen Kontext Bezug zu nehmen, einerseits 
auf das Dreischeibenhaus (Baudenkmal) und andererseits auf die Achse der Berliner 
Allee mit Johanniskirche und bestehenden Hochhaus-Solitären. 
 
Neben den bestätigten Standortvoraussetzungen muss jedes neue Hochhaus mit 
dem Quartier korrespondieren und einen Stadtbaustein ergänzen, der das Plangebiet 
oder den Kontext qualitativ aufwertet. Dieser Mehrwert für die Nachbarschaft bzw. 
die Stadtgesellschaft ist individuell für jedes Vorhaben auszuhandeln („social & 
sustainable return“) und ist im weiteren Prozess, ggf. auch durch Impulse aus der 
Öffentlichkeitsbeteiligung näher zu definieren.  
 
 
Verfahren 
In Anlehnung an die Richtlinie für Planungswettbewerbe, soll eine 
Mehrfachbeauftragung im kooperativen Verfahren durchgeführt werden. Der

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Vorhabenträger hat mit der Verwaltung eine Liste möglicher Teams – und 
Nachrücker – abgestimmt (siehe nö-Vorlage APS/144/2025), die zeitnah für eine 
Bearbeitung der Aufgabenstellung angefragt werden sollen. Das Verfahren soll nicht-
anonym sein, so dass ein offener, transparenter Austausch zwischen teilnehmenden 
Teams, Jury und Öffentlichkeit stattfinden kann. 
 
Begleitet wird das Verfahren durch eine breit angelegte Öffentlichkeitsbeteiligung, 
die bereits mit einer Phase Null, also vor Finalisierung der Aufgabenstellung, beginnt. 
Die eigentliche Aufgabenstellung wird mit den hierbei gewonnenen Anregungen der 
Bürgerschaft und Erkenntnissen aus der Diskussion dann gesondert durch die 
Gremien der Stadt Düsseldorf vor Bearbeitungsstart beschlossen. 
 
 
Öffentlichkeitsbeteiligung 
Für das Verfahren ist eine zweistufige Öffentlichkeitsbeteiligung vorgesehen. Bereits 
zur Erstellung der Aufgabenstellung soll die Stadtgesellschaft in einer sogenannten 
Phase Null durch analoge und digitale Formate eingebunden werden.  
 
Aktuell ist geplant, die Phase Null in drei Schritten durchzuführen. Ein 
öffentlichkeitswirksamer Auftakt leitet in die Beteiligungsphase ein, die durch vor-
Ort-Format gekennzeichnet sein soll, das im weiteren Verlauf der Planung noch 
auszuarbeiten ist. Den Abschluss soll eine Veranstaltung bilden, in der den 
Bürgerinnen und Bürgern die Ideensammlung der Beteiligung vorgestellt werden soll. 
Sie wird zudem Teil der Aufgabenstellung sein, so dass die teilnehmenden Teams 
über das Ergebnis der Beteiligung in Kenntnis gesetzt sind. Die Phase Null wird durch 
eine digitale Beteiligung begleitet.  
 
 
Schematische Darstellung Phase Null der Öffentlichkeitsbeteiligung; Quelle: AS & P 
 
 
In einer zweiten Phase soll den Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit gegeben 
werden, ihre Meinung und Anregungen zu den Entwürfen zu äußern, bevor die Jury 
die finale Entscheidung über die Preisträger fällt. Die Ausgestaltung der zweiten 
Phase der Beteiligung ist derzeit in Erarbeitung. Eine detaillierte Beschreibung wird in 
der Beschlussvorlage zur Aufgabenstellung (2. Quartal 2026) erfolgen.  
 
 
Verfahrensablauf 
Bis zum Start der Phase Null der Öffentlichkeitsbeteiligung, die voraussichtlich nach 
Ostern 2026 beginnt, werden Grundlagen ermittelt und die Belange der Fachämter

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erfragt und aufbereitet. Die Ergebnisse der breit angelegten Beteiligung der 
Bürgerinnen und Bürger fließen in die Aufgabenstellung der Mehrfachbeauftragung 
ein. Diese wird den politischen Gremien im zweiten Quartal 2026 zur 
Beschlussfassung vorgelegt, so dass die Teams über den Sommer Zeit zur 
Bearbeitung ihrer Entwurfsideen für die Tuchtinsel haben.  
 
Vor der finalen Jurysitzung im vierten Quartal 2026 erfolgt eine erneute 
Öffentlichkeitsbeteiligung, deren Feedback den Entscheidungsträgern zur Kenntnis 
gegeben wird. Das Planungsrecht wird anschließend auf Grundlage des 
Siegerentwurfes neu aufgestellt. 
 
 
Schematische Darstellung Verfahrensablauf; Quelle: AS & P 
 
 
 
Entwicklung eines zentralen Stadtbausteins 
Der Vorhabenträger hat sich bei seinen Entwicklungen zur Aufgabe gemacht, 
innerstädtische Immobilien neu zu denken – weg von Monofunktionalität hin zu 
multifunktionalen, hochwertigen Architekturen im Kontext mit dem umgebenen 
Stadtraum. Durch die längst überfällige Entwicklung der bislang wenig attraktiven 
Tuchtinsel im Zusammenspiel mit dem benachbarten Grundstück östlich des 
Tunnelmunds an der Berliner Allee 2 und 8 sowie dem angrenzenden Stadtraum, soll 
das Areal als ein bedeutender Stadtbaustein in prominenter Innenstadtlage deutlich 
an Qualität und Attraktivität gewinnen. Die Neubebauung soll die Stadtgestalt positiv 
prägen und sich an den Vorgaben des Hochhausrahmenplans orientieren. Aus dem 
Vorhaben sollen sowohl neue Impulse für die direkte Umgebung und das gesamte 
Quartier resultieren und zudem die Funktion der Innenstadt als lebendiger, 
vielfältiger und nachhaltiger Stadtraum gestärkt werden. 
 
Multifunktionales Nutzungskonzept und Belebung 
Das Nutzungskonzept für den Stadtbaustein soll zukunftsfähig und wirtschaftlich 
tragfähig gestaltet werden. Von Seiten des Entwicklers ist vorgesehen, einen 
Gebäudekomplex zu errichten, der eine Mischnutzung („Multi-Use“) anbietet und 
insbesondere eine Belebung und Aufwertung der Innenstadt unterstützt, weshalb 
auch über innovative Funktionen nachgedacht wird. Dabei sollen in einem 
mehrgeschossigen Sockel publikumsintensive Angebote aus Einzelhandel, 
Gastronomie und Service, öffentliche Einrichtungen, Flächen für Events aber auch 
Funktionen wie Sport, Kultur, Gesundheit oder Weiterbildung angesiedelt sein. Dieser

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Ansatz unterstützt immanent den Lückenschluss in der Schadowstraße, verbunden 
mit einer Stabilisierung dieser wichtigen Einkaufsstraße und damit die Idee des 
„Rheinboulevard“. In den oberen Geschossen des Gebäudekomplexes sind 
innenstadtaffine Nutzungen wie z.B. Themen-Hotel, „Wohnen auf Zeit“, hochwertige 
Büroflächen sowie Dienstleistungen oder zentrale Einrichtungen vorgesehen.  
 
Die öffentlichkeitswirksamen Nutzungen sollen dazu beitragen, den angrenzenden 
öffentlichen Raum auch außerhalb der Einkaufszeiten zu beleben. Das Ziel besteht 
darin, unterstützt durch den Input der Bürgerinnen und Bürger sowie Akteure in der 
Phase Null ein Nutzungskonzept zu entwickeln, das einen spürbaren Mehrwert für 
den Stadtraum, Stadtgesellschaft und die Innenstadt bietet und ökonomisch 
umsetzbar ist. Auf dieser Basis soll im Rahmen der Mehrfachbeauftragung die 
bestmögliche stadträumliche Gestaltung gefunden werden, die zudem zeitgemäße 
nachhaltige Prinzipien aus Städtebau und Architektur aufgreift.