Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

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  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle V/56/561/3 Vorlagen-Nummer 25.08.2021 3002/2021 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 26.08.2021 Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales 06.09.2021 Stadtentwicklungsausschuss 09.09.2021 Unterausschuss Wohnen 24.09.2021 Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den ersten Halbjahresb ericht 2021 (6. Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln zum Stichtag 30.06.2021 zur Verfügung. Der Bericht informiert auch über die durchgreifende Rechtsänderung, die zum 01.07.2021 für die Auf- gabe „Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung“ durch das Inkrafttreten des Wohnraumstär- kungsgesetzes Nordrhein-Westfalen (WohnStG NRW) sowie die inhaltlich an dieses Gesetz ange- passte Kölner Wohnraumschutzsatzung eingetreten ist. gez. Dr. Rau

• Halbjahresbericht Wohnungsaufsicht 1/2021

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  Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 6. Bericht (1. Halbjahr 2021) Stand 30.06.2021 Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen Amt für Wohnungswesen [1] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 4. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................... 3 5. Antragsverfahren ........................................................................................................................ 6 6. Aktuelles zu den Rechtsgrundlagen zum Wohnraumschutz .......................................... 8 7. Entwicklung der Zweckentfremdung (ZE) von Wohnraum seit der Einführung der Wohnraumschutzsatzung in Zahlen ............................................................................. 10 [2] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 1. Anlass und Zweck des Berichts Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, gegenüber dem Ausschuss für Soziales und Senioren regelmäßig über die Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen zur Unterbindung von illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. 2. Politische Schwerpunktsetzung Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das „Schwarmverhalten“ der 25 bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil es „in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, die das Angebot bei weitem übersteigt. Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen zur Mangelware. Diese Wohnungsmarktsituation erschwert auch in Köln vielen Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum vor zweckfremden Nutzungen zu schützen. Langfristige Leerstände oder auch gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung ) stellen eine Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf d as ohnehin knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengetreten werden. Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert . Mit der am 01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch deutlich verschärfte Regelungen die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen Wohnraumschutz geschaffen. Zum 01.07.2021 hat sich die Rechtsgrundlage für den Wohnraumschutz nun noch einmal grundlegend weiterentwickelt. Nähere Informationen finden Sie unter Ziff. 6 („Aktuelles zu den Rechtsgrundlagen“). 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht. Das Wohnungsaufsichtsrecht, bislang im Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) und ab 01.07.2021 im Wohnraumstärkungsgeset z (WohnStG NRW) geregelt, gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und Nachbar *innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse (wieder-) hergestellt werden. [3] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 Das Zweckentfremdungsrecht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, beispielsweise als Ferienwohnung (Kurzzeitvermietung) oder als Büro - oder Gewerberaum genutzt werden, leer stehen oder ohne Nachfolgegebäude abgebrochen bzw. zerstört werden. Bis 30.06.2021 fand sich die Ermächtigung für den Erlass der hierfür notwendigen kommunalen Wohnraumschutzsatzungen in § 10 WAG NRW. Ab 01.07.2021 beinhaltet § 12 WohnStG NRW eine (inhaltlich leicht v eränderte) Ermächtigungsgrundlage zum Erlass kommunaler Satzungen zum Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung. Das Gesetz regelt aber darüber hinaus wesentliche Definitionen und Tatbestände der Wohnraumzweckentfremdung unmittelbar und entzieht diese d adurch einer abweichenden Regelung durch eine kommunale Satzung (Weitere Informationen zu den geänderten Rechtsgrundlagen siehe Ziff. 6). Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt zu dem Zeitpunkt, zu dem dieser Bericht erstellt wurde, bereits nach den neuen Rechtsgrundlagen (WohnStG NRW in Verbindung mit der zum 01.07.2021 aktualisierte n Kölner Wohnraumschutzsatzung). Das Amt für Wohnungswesen kann auf dieser Rechtsgrundlage sowohl die Beseitigung häufig bestehender Mängel an Wohnraum, als auch die Wiederzuführung leer stehenden oder zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. 4. Wiederzuführungsverfahren Das Amt für Wohnungswesen drängt angesichts der steigenden Wohnungsnot im Kölner Stadtgebiet verstärkt auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums. Ein solches „ Wiederzuführungsverfahren“ wird eingeleitet, wenn Anhaltspunkte bekannt werden, dass eine Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise werden in jedem Einzelfall überprüft. D ie in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als Ferienwohnung) und länger als sechs1 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum. 1 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW [4] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 (In den Legenden der Grafiken wird „Zweckentfremdung“ durch „ZE“ abgekürzt) Es zeigt sich, dass die Anzahl der Verfahren im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2020 deutlich angestiegen ist. Dabei sind die Fälle der „Umwandlung“ im Vergleich zu „Leerstand“ zurückgegangen. Dies dürfte zumindest teilweise auf die Pandemie zurückzuführen sein , da die Kurzzeitvermietung an Tourist *innen von dem im vergangenen Jahr eingebrochenen Reisemarkt betroffen sein dürfte . Weiterhin hoch dürfte der Anteil der im Homeoffice arbeitenden Kölner*innen sein, die alleine dadurch, dass sie mehr Zeit in Ihren Wohnhäusern verbrachten, leichter auf leerstehende Wohnungen im Haus oder Umfeld aufmerksam wurden. Ziel der Aktivitäten der Wohnungsaufsicht ist es in erster Linie, leer stehenden oder zweckentfremdet genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen und nicht Bußgelder zu verhängen . Gleichwohl stellt d ie Zweckentfremdung von Wohnraum eine Ordnungswidrigkeit dar, die nach der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Ab 01.07.2021 hat auch der Landesgesetzgeber im WohnStG NRW durch die gesetzliche Regelung der Bußgeldtatbestände und nicht zuletzt durch die deutliche Erhöhung des Bußgeldrahmens den schädlichen Auswirkungen dieser Ordnungswidrigkeiten eine hohe Bedeutung zugemessen. Bußgelder stellen ein Sanktionierungsinstrument dar, das den Forderungen der Wohnungsaufsicht Nachdruck verleiht. In der Praxis war es bislan g jedoch oftmals so, dass d er Ausschöpfung des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) durch die Rechtsprechung enge Grenzen gesetzt w urden, so dass das Druckpotential einer Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltet, die eigentlich int endiert und auch notwendig ist. Inwieweit sich die Sichtweise der Gerichtsbarkeit auf Bußgeldverfahren bei Wohnraumzweckentfremdung [5] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 möglicherweise durch die ab 01.07.2021 im WohnStG NRW verstärkt gesetzlich manifestierten Bußgeldbestimmungen wandeln wird, bleibt abzuwarten. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen (zulässigen!) Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grundsätzlich kontrovers zum behördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt. So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der Grundlage der Satzungsregelungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen Entscheidung von besonderer Bedeutung und entsprechend aufwändig . Die rechtlichen Regelungen, abe r auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an die se rechtliche Bewertung. Zur Vorbereitung einer gerichtsfesten Entscheidung des einzelnen Fall es sind dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung von Wohnraum nach den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche Maßnahmen zu ergreifen sind. Die Anzahl der offenen Verfahren hat sich im ersten Halbjahr 2021 weiter erhöht. Wie oben dargestellt, laufen die Verwaltungsverfahren vielfach über längere Zeiträume. Für den fortgesetzten Anstieg der Zahl laufender Verfahren ist – neben den Auswirkungen der Corona- Pandemie – seit mehr als einem Jahr auch ursächlich, dass die sukzessiv erfolg ten Personalzusetzungen im Aufgabengebiet erst zeitverzögert Wirkung zeigen: Die Einarbeitung neuer Mitarbeiter*innen in die komplexe Materie nimmt einige Zeit in Anspruch und dauert noch an. Auch die Rechtsänderung zu m 01.07.2021 wird – je nach Fallkonstellation – eine Neubewertung der Sachverhalte erfordern, was neben der generellen Anpassung der Verwaltungsverfahren an das neue Recht einen zusätzlichen Aufwand verursacht. [6] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 Das Amt für Wohnungswesen hat bereits 2019 auf der Internetseite der Stadt Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen rund um das Thema Wohnraumschutz veröffentlicht, u m die Öffentlichkeit verstärkt für d ieses Thema zu sensibilisieren. Aktuell finden sich dort auch wichtige Informationen zur Rechtsänderung zum 01.07.2021. Ebenfalls ist es über ein dort eingerichtetes Meldeportal auf einfache Weise möglich, das Amt für Wohnungswesen direkt über einen Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum zu informieren. Link: https://formular-server.de/Koeln_FS/findform?shortname=56- F38_WohnRZwEnt&formtecid=3&areashortname=send_html 5. Antragsverfahren In der Mehrzahl der b eim Amt für Wohnungswesen eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden die Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner Stadtgebiet geschaffen wird. Ein Teil der Anträge richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn [7] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 ein hohes öffentlich es Interesse an d ieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. Der im ersten Halbjahr 2021 (im Vergleich zu 2019) noch verzeichnete Rückgang der Antragsverfahren hat sich nicht fortgesetzt. Die Zahl der Verfahren hat im ersten Halbjahr 2021 das Niveau des Jahres vor der Pandemie (1. Halbjahr 2019) überschritten. Die Anzahl eingegangener Anträge orientiert sich inzwischen wieder eher am letzten Jahr vor der Corona-Pandemie, 2019. Die abschließende Bearbeitung der bei der Wohnungsaufsicht anhängigen (laufenden) Antragsverfahren dauert wegen der vielfältigen und komplexe n Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. Informationen über die Zahl aktuell eingegangener Anträge sagen deshalb wenig über die Anzahl laufend bearbeiteter Antragsfälle aus. [8] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 6. Aktuelles zu den Rechtsgrundlagen zum Wohnraumschutz Der Landtag NRW hat am 23.06.2021 das Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG NRW) beschlossen, das zum 01.07.2021 in Kraft getreten ist und das Wohnungsaufsichtsgesetz NRW (WAG NRW) ersetzt. Damit wird z um 01.07.2021 in NRW ( und in Köln zusätzlich durch die zeitgleich in Kraft getretene, auf die neue Rechtsgrundlage abgestimmte, neue Wohnraumschutzsatzung) der Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung auf eine neue rechtliche Grundlage gestellt. Im Unterschied zur bisherigen Rechtsgrundlage im WAG NRW enthält das WohnStG NRW diverse gesetzliche Detailregelungen zur Wohnraumzweckentfremdu ng, die bislang einer Festlegung durch eine kommunale Satzung vorbehalten waren. Die neue Kölner Wohnraumschutzsatzung wurde noch während des im Landtag NRW laufenden Gesetzgebungsverfahrens zum WohnStG NRW erarbeitet. Sie berücksichtigt die durch das Woh nStG NRW geänderte Rechtslage und wurde am 24.06.2021 vom Rat beschlossen. So konnte sie zeitgleich mit dem WohnStG NRW am 01.07.2021 in Kraft treten. Die Stadt Köln verfügt damit als erste Kommune in NRW über eine an die neue Rechtslage angepasste kommunale Satzung zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung. Im WohnStG NRW wird erstmalig eine Wohnraum-Identitätsnummer für Kurzzeitvermietungen (Anzeige- und Registrierungspflicht) eingeführt und damit die Grundlage für mehr Transparenz auf diesem Markt geschaffen. Für die praktische Verwendung der Wohnraum -ID-Nummer soll unter Fed erführung des Landes NRW ein landeseinheitliches IT-Verfahren bereitgestellt werden. Das Gesetz sieht für die Vergabe d ieser Wohnraum -ID-Nummern eine Übergangsfrist von 12 Monaten vor. Die [9] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 Stadt Köln wird mit der Vergabe von Wohnraum -ID-Nummern beginnen, sobald das avisierte IT-Verfahren etabliert ist. Im WohnStG NRW wurde außerdem der Bußgeldrahmen von bislang maximal 50.000 € auf nunmehr maximal 500.000 € erhöht, was ein deutliches Statement des Gesetzgebers bezüglich der Bedeutung von Ordnungswidrigkeit en bei Wohnraumzweckentfremdung darstellt. Die Verwaltung informiert die Bürger*innen auf der Internetseite unter „Wohnen in Köln“ über wesentliche Neuerungen und Veränderungen der Rechtslage im Hinblick auf die Zweckentfremdung von Wohnraum. https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/soziales/wohnen- wohnungshilfen/wohnraumschutz-und-zweckentfremdungsverbot Weiterführende Links: Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut: https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/bekanntmachungen/2021/2021.06.30_0143- 01_wohnraumschutzsatzung_vom_30.06.2021.pdf Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=2&gld_nr=2&ugl_nr=237&bes_id=46087& menu=0&sg=0&aufgehoben=N&keyword=wohnraumst%E4rkungsgesetz#det0 Informationen beim Landtag NRW zum Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens: https://www.landtag.nrw.de/home/dokumente_und_recherche/gesetzgebungsportal/aktuelle- gesetzgebungsverfahr/wohnraumstarkungsgesetz.html [10] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 7. Entwicklung der Zweckentfremdung (ZE) von Wohnraum seit der Einführung der Wohnraumschutzsatzung in Zahlen Eingeleitete Wiederzuführungsverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der Wohneinheiten): Zeitraum ZE-Umwandlung (inkl. Ferienwohnungen) ZE-Leerstand ZE-sonstige (z.B. Prostitution) ZE-gesamt 01.07.2014- 31.12.2014 23 131 1 155 2015 (gesamt) 116 92 11 219 2016 (gesamt) 103 152 9 264 2017 (gesamt) 166 136 6 308 2018 (gesamt) 545 113 1 659 01.01.2018- 30.06.2018 153 47 1 201 01.07.2018- 31.12.2018 392 66 0 458 2019 (gesamt) 436 362 40 838 01.01.2019- 30.06.2019 181 214 9 404 01.07.2019- 31.12.2019 255 148 31 434 2020 (gesamt) 342 278 41 661 01.01.2020- 30.06.2020 130 159 26 315 01.07.2020- 31.12.2020 212 119 15 346 01.01.2021- 30.06.2021 110 241 45 396 Abgeschlossene und offene Wiederzuführungsverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der Wohneinheiten): Zum Stichtag ZE-Eingänge kumuliert ZE-Abschlüsse kumuliert ZE-offene Verfahren 31.12.2014 155 59 96 31.12.2015 374 225 149 31.12.2016 638 352 268 31.12.2017 946 512 434 [11] 1. Halbjahresbericht 2021 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2021 30.06.2018 1146 588 558 31.12.2018 1604 696 908 30.06.2019 2008 918 1090 31.12.2019 2442 1042 1400 30.06.2020 2826 1080 1746 31.12.2020 3174 1145 2029 30.06.2021 3570 1225 2345 Bußgeldverfahren seit 01.07.2014 (Anzahl der Verfahren): Zeitraum Eingeleitete Bußgeldverfahren Erlassene Bußgeldbescheide Anzahl Betrag (€) 01.07.2014- 31.12.2014 6 2 20.000 2015 (gesamt) 34 9 114.500 2016 (gesamt) 30 11 123.000 2017 (gesamt) 25 0 0 2018 (gesamt) 68 11 75.500 01.01.2018- 30.06.2018 12 3 11.000 01.07.2018- 31.12.2018 56 8 64.500 2019 (gesamt) 104 31 387.000 01.01.2019- 30.06.2019 54 20 108.000 01.07.2019- 31.12.2019 50 11 279.000 2020 (gesamt) 69 24 50.500 01.01.2020- 30.06.2020 61 20 40.500 01.07.2020- 31.12.2020 8 4 10.000 01.01.2021- 30.06.2021 34 5 71.000