Soziale Wohnraumförderung; Bereitstellung von zwei Darlehen für die Bauprojekte der Stiftung Hofgut Oberfeld in der Erbacher Straße 125 C + 125 D in Darmstadt

HOFGUT OBERFELD
Wohnen und Arbeiten für Menschen mit und ohne
Behinderungen

1. Behindertenarbeit auf Hofqgut Oberfeld - die beteiligten Organisationen
Auf dem Hofgut Oberfeld planen die Stiftung Hofgut Oberfeld und der Heydenmühle

e.V. die Schaffung von insgesamt 24 Wohnplätzen und 30 Werkstattplätzen für
behinderte Menschen, in enger Abstimmung mit der Stadt Darmstadt, dem
Landeswohlfahrtsverband und dem hessischen Sozialministerium.

Die 24 Wohnplätze unterteilen sich in 12 Plätze Stationär Begleitetes Wohnen und
12 Plätze Ambulant Betreutes Wohnen. Ergänzend entsteht Wohnraum für
Mitarbeiter des Heydenmühle e.V..

Die Stiftung Hofgut Oberfeld, als Eigentümerin des Hofgutes, wird Bauherrin und
später Vermieterin, der Heydenmühle e.V. wird Betreiber der Wohn- und
Werkstattplätze.

Beide Organisationen haben ihre Zusammenarbeit in einer
„Kooperationsvereinbarung“ festgeschrieben (dem HSM und LWV vorgelegt am
05.06.2007).

Der Elternverein „Lebensweg e.V.“ unterstützt als Förderverein das Projekt. Seine
Aktion „Echo Hilft“ mit der Darmstädter Tageszeitung hat unserem Vorhaben zu einer
großen öffentliche Aufmerksamkeit verholfen. Das Interesse und Wohlwollen vieler
Menschen in der Region drückt sich nicht zuletzt in der sehr erfolgreichen
Spendensammlung des Lebensweg e.V. aus.

2. Konzeptioneller Überblick
Auf dem Hofgut Oberfeld wird eine Hofgemeinschaft von Menschen mit und ohne

Behinderungen entstehen, ein Treffpunkt für jene Menschen, die dort ihren
Lebensmittelpunkt haben und für Besucher und Freunde. So kann das Hofgut am
Oberfeld zu einem besonderen kulturellen Ort für die Region werden.

Wir sehen in jedem Menschen dessen Einzigartigkeit und Entwicklungsfähigkeit,
unabhängig von den Erschwernissen oder Behinderungen, die zu seinem Leben
gehören. Wir verstehen uns als partnerschaftliche Begleiter von Menschen, deren
persönlichste Wünsche und Intentionen wir versuchen wahrzunehmen, zu verstehen
und in die Förderung ihrer Entwicklung mit einzubeziehen. Wir achten jeden als
gleichwertigen Mitmenschen und sind uns bewusst, dass der, dem wir Hilfe
zukommen lassen, auch unsere Entwicklung fördert und unser Leben bereichert.
Unsere Arbeit mit und für Menschen mit Behinderungen baut auf dem
anthroposophischen Menschenbild auf.

Zur Förderung eines integrativen Zusammenlebens von Menschen mit und ohne
Behinderung soll am Hofgut eine Einrichtung geschaffen werden, die einen
Lebensort und eine Arbeitsgemeinschaft für Menschen bildet. Die Lebensgestaltung
der Bewohner mit Begleitungsbedarf und der Mitarbeiter im Umgang miteinander
geschieht in Achtung vor dem Menschen als körperliches, seelisches und geistiges
Wesen mit einem nicht von der Behinderung betroffenen unversehrten geistigen
Wesenskern.

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Durch das Zusammenleben von Menschen mit und ohne Behinderung ist ein hohes
Maß an Lebensqualität möglich. Im gemeinsamen rhythmischen Erleben des Tages-,
Wochen- und Jahreslaufes mit den christlichen Festeszeiten bildet sich die
Gemeinschaft. Dem gegenüber steht der einzelne Mensch mit seinen individuellen
Entwicklungsbedürfnissen, zu deren Entfaltung er persönlichen Freiraum benötigt
und Unterstützung erhält. Die für Bewohner/innen wie Mitarbeitende überschaubaren
Haus- und Wohngemeinschaften sollen dem Einzelnen ein Leben in der
Gemeinschaft gleichermaßen ermöglichen wie ihm auch persönlichen
Rückzugsraum bieten.

Eingebunden in das Gesamtkonzept eines ökologischen Landwirtschaftsbetriebs mit
Direktvermarktung selbst erzeugter und hochwertiger ökologischer Produkte aus der
Region sollen auf dem Hofgut 30 Arbeitsplätze für Menschen mit geistiger
Behinderung als Zweigstelle der Werkstatt für behinderte Menschen (WfbM) an der
Heydenmühle in Otzberg-Lengfeld entstehen. Die therapeutischen Qualitäten
landwirtschaftlicher und landwirtschaftsnaher Arbeitsprozesse, insbesondere der
Umgang mit und das unmittelbare Erleben von Großvieh und anderen Tieren auf
dem Bauernhof, können hier ideal mit dem Ziel der Eingliederung behinderter
Menschen verbunden werden.

So soll die Gemeinschaft am Hofgut für viele verschiedene Menschen ein echtes
„Zuhause“ werden.

3. Das Wohnangebot
Die geplanten 24 Wohnplätze für Menschen mit Behinderung untergliedern sich in

12 Plätze Stationär Begleitetes Wohnen (SBW) und 12 Plätze Ambulant Betreutes
Wohnen (ABW).

In einem geplanten Neubau auf dem Hofgut sollen 12 Plätze SBW und 7 Plätze ABW
unter einem Dach entstehen. Hierbei wird planerisch eine räumliche Trennung der
Bereiche (z.B. durch verschiedene Etagen) umgesetzt werden.

Die weiteren 5 Plätze des ABW sollen in Bestandsbauten des Hofgutes errichtet
werden.

3.1 Stationär Begleitetes Wohnen (SBW)

Das SBW soll als Hausgemeinschaft verwirklicht werden, wie sie z.B. an der
Heydenmühle in ähnlicher Form bereits existiert. 12 Bewohner/innen sollen in einem
Haus zusammenleben. Diese große Zahl von Bewohner/innen in einem Haus
streben wir an, um sowohl den Bau als auch den Betrieb möglichst wirtschaftlich
durchführen zu können. Wir möchten jedoch angesichts der Bewohnerzahl das
persönliche Wohnumfeld für den Einzelnen attraktiv und individuell gestalten. Zwei
der Plätze planen wir für Rollstuhlfahrer, so dass wir von einem
Gesamtflächenbedarf von insgesamt 500 qm Nettogrundfläche ausgehen (10 x 40
qm + 2x 50 qm).

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3.2 Ambulant Betreutes Wohnen (ABW)

Das ABW wird in einem nachbarschaftlichen Verhältnis zum SBW realisiert. So
sollen auch die Bewohner/innen des ABW eingeladen werden, sich als Teil der
Hofgemeinschaft zu verstehen.

Für die 7 Plätze des ABW, die im Neubau errichtet werden, ist die Schaffung von drei
1-er Appartements und zwei 2-er Appartements geplant.

Die 5 Plätze im zu renovierenden Altbestand des Hofgutes sollen durch die
Schaffung eines 1-er Appartement und zwei 2-er Appartements umgesetzt werden.
Im Alten Milchhaus möchten wir kurzfristig den Wohnraum für 4 Menschen schaffen.
Diese Pioniergruppe soll für weitere Menschen mit Behinderung und nicht zuletzt für
Spender und die Öffentlichkeit den Beginn des Wohnangebotes auf dem Hofgut
zeigen.

In Anlehnung an die Bestimmungen zur sozialen Wohnraumförderung im
Mietwohnungsbau planen wir die Wohnflächen im Neubau für die 1-er Appartements
bis 45 qm und für die 2-er Appartements bis 60 qm

Auch in den Bestandsgebäuden soll versucht werden die förderfähigen Wohnflächen
einzuhalten.

3.3 Wohnraum für Mitarbeiter

Als ergänzendes Angebot zu den Wohn- und Arbeitsplätzen für behinderte
Menschen soll auf dem Hofgut auch Wohnraum für Mitarbeiter geschaffen werden.
Dieser wird in Abhängigkeit der noch zu erfolgenden Planung voraussichtlicht
räumlich über dem Werkstattbereich angeordnet werden.

/ 25.04.2008 J.Leitner

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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
07.07.2009 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat V Dezernat II an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Amt für Wohnungs-
wesen  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. Beschluss-
fassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2009/0276 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Soziale Wohnraumförderung; 
Bereitstellung von zwei Darlehen für die Bauprojekte der Stiftung Hofgut Oberfeld in 
der Erbacher Straße 125 C + 125 D in Darmstadt 
 
Vorlage vom: 29.06.2009 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die Stadt Darmstadt fördert im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung die im Miet-
wohnungsbau von der Stiftung Hofgut Oberfeld geplanten Bauvorhaben in der Erbacher 
Straße 125 C mit 2 Wohnungen und 125 D mit 5 Wohnungen durch die Bereitstellung 
städtischer Darlehen in Höhe von 30.000,00 Euro und 75.000,00 Euro. 
 
2. Die Stadt übernimmt in Höhe vorrangiger Förderungsmittel des Landes Hessen sowohl 
von bis zu 121.400,00 Euro als auch von bis zu 289.700,00 Euro je eine Kommunalbürg-
schaft und stimmt der vorzeitigen Valutierung der Förderungsmittel  durch die Lan-
destreuhandstelle Hessen zu. 
 
Da es sich um eine Maßnahme des Städte- und Wohnungsbaus handelt, ist gemäß § 104 
Abs. 2 in Verbindung mit § 104 Abs. 4 HGO zur Übernahme dieser Bürgschaften keine 
Zustimmung des Regierungspräsidenten erforderlich. 
 
3. Zur Sicherheit der städtischen Bürgschaften erfolgen die Grundbucheintragungen zu

2 
... 
Gunsten der Stadt in Höhe der beiden Baudarlehen des Landes Hessen an Stelle der 
Landestreuhandstelle Hessen an erster Stelle, wobei ein Vorrang von bis zu 775.000,00 
Euro zu Gunsten erforderlicher Kapitalmarktmittel eingeräumt wird. 
 
4. Im Zuge der Finanzierungsbete iligung erhält die Stadt Darmstadt das Belegungsrecht an 
den geförderten Wohnungen für die Dauer der Mietpreis- und Belegungsbindung von 20 
Jahren. Es ist vorgesehen dieses Belegungsrecht in Verbindung mit der Stiftung Hofgut 
Oberfeld und/oder dem Verein Heydenmühle e.V. - Ambulant betreutes Wohnen am Hof-
gut Oberfeld - wahrzunehmen. 
 
5. Die Darlehen werden für die Dauer des Belegungsrechtes zinslos bei 100 %iger Auszah-
lung und mit einer jährlichen Tilgung von 1 % gewährt. Daneben wird ein jährlicher Ver-
waltungskostenbeitrag von 0,3 % der Darlehenssumme erhoben. Danach gelten die Dar-
lehensbedingungen des Landesdarlehens auch als Grundlage für das städtische Darle-
hen. 
 
6. Die erforderlichen Mittel stehen unter der Kostenstelle 910-020-1000 unter der Investiti-
onsnummer 08020-9001 bereit. 
 
 
Anlagen: Hofgut Oberfeld 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage vom 29. Juni 2009 
 
 
Begründung: 
 
Die Stiftung Oberfeld und der Verein Heydenmühle e.V. planen auf dem Hofgut Oberfeld die 
Schaffung von insgesamt 24 Wohnplätzen und 30 Werkstättenplätzen für behinderte Men-
schen. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die beigefügte Konzeption verwiesen (An-
lage). 
 
Ein Teil dieser Wohnungen soll im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung errichtet wer-
den. Dazu hat das Land Hessen mit Erlass vom 6. November 2008 für das Programmjahr 
2008 Mittel zur Förderung der geplanten Bauvorhaben wie folgt bereitgestellt: 
 
• für die Errichtung von 2 Wohnungen durch Ausbau des historischen Milchhauses ein 
Landesdarlehen von 121.400,00 Euro (Erbacher Straße 125 C) 
 
• und für den Neubau von 5 geförderten Wohnung ein Landesdarlehen von 289.700,00 
Euro (Erbacher Straße 125 D) 
 
zusammen 7 geförderte Mietwohnungen mit Landesdarlehen über 411.100,00 Euro. 
 
Bedingung des Landes Hessen für die Bereitstellung der zinsgünstigen Baudarlehen ist, 
dass sich die Gemeinde angemessen an der Finanzierung bete iligt, mindestens mit 
10.000,00 Euro je Wohneinheit, und zwar zu Konditionen, die gegenüber den Landesmitteln 
nicht ungünstiger sind.  
 
Wie bereits bei früheren Projekten fordert die Landestreuhandstelle Hessen eine Kommunal-
bürgschaft in Höhe der Förderungsmittel des Landes Hessen als Sicherheit. Aus der Wirt-
schaftlichkeitsberechnung für die Projekte ergibt sich, dass die Rückzahlung der Förde-
rungsmittel des Landes als gesichert anzusehen ist. Gleiches gilt für vorrangige Darlehen der 
Banken und die städtischen Darlehen. Insoweit erscheint die Übernahme der Bürgschaften 
als unbedenklich. Sie sind notwendig, um die Finanzierung der Projekte zu sichern. 
 
Durch die Zustimmung der Stadt zur vorzeitigen Valutierung der Baudarlehen des Landes 
können erhebliche Kosten, die sonst zur Zwischenfinanzierung erforderlich würden, einge-
spart werden. 
 
Wegen der städtischen Kommunalbürgschaften verzichtet die Landesbank auf eine dingliche 
Sicherung ihrer Forderungen. Die Stiftung Hofgut Oberfeld hat der Stadt daher die Beleihung 
des Objektes an Stelle des Landes angeboten. Davon soll Gebrauch gemacht werden. Dabei 
sollen Fremdmittel der Banken von bis zu 775.000,00 Euro, die zur Finanzierung der freifi-
nanzierten Wohnungen und Wohnheimplätze benötigt werden, den städtischen Forderungen 
im Grundbuch vorgehen. 
 
Nach den Förderrichtlinien des Landes unterliegen die neu errichteten Wohnungen einer 
Mietpreisbindung. Die höchstzulässige Miete darf die ortsübliche Miete, abzüglich 15 % nicht 
überschreiten. Diese liegt bei dem geplanten Bauvorhaben bei durchschnittlich ca. 8,00 Euro 
monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche. Durch die städti- 
 
sche Finanzierungsbeteiligung in Höhe von 105.000,00 Euro wird diese Miete auf 6,00 Eu-
ro/qm gesenkt.  
 
Daneben unterliegen die Wohnungen einer Belegungsbindung. Durch ihre Beteiligung si-
chert sich die Stadt Darmstadt auf die Dauer von 20 Jahren ab Bezugsfertigkeit ein Bele-

4 
... 
gungsrecht für Wohnungssuchende, die die Einkommensgrenze nach dem Wohnraumförde-
rungsgesetz nicht überschreiten.  
 
Es ist vorgesehen, dieses Belegungsrecht in Verbindung mit der Stiftung Hofgut Oberfeld 
und dem Verein Heydenmühle e.V. - Ambulant Betreutes Wohnen am Hofgut Oberfeld - 
wahrzunehmen. Nach der Konzeption sollen die geförderten Wohnungen Menschen mit Be-
hinderungen überlassen werden. Es ist daher davon auszugehen, dass die Belegung der 
Wohnungen in erster Linie von dort erfolgt, wobei Bürgerinnen und Bürgern aus Darmstadt 
der Vorrang einzuräumen ist. Durch den Abschluss des Mietvertrages wird keine Verpflich-
tung zur Betreuung durch den Verein Heydenmühle e.V. begründet. Die Bewohnerinnen und 
Bewohner können diese Angebote annehmen, sind ansonsten aber frei in ihren Entschei-
dungen hinsichtlich der persönlichen Betreuung.  
 
Ersatzweise können von der städtischen Wohnungsvermittlungsstelle, für die Dauer des Be-
legungsrechtes an den 7 geförderten Wohnungen, Wohnungssuchende benannt werden. 
 
Die Darlehensbedingungen des Landes sehen nach Ablauf der Bindungen eine kapital-
marktübliche Verzinsung, mindestens jedoch 2,5 % p. a., vor. Diese Konditionen sollten auch 
dem städtischen Darlehen zugrunde gelegt werden. Sofern die wohnungswirtschaftlichen 
Verhältnisse es erfordern, kann zum gegebenen Zeitpunkt auch über eine Verlängerung der 
Laufzeit der Bindungen und die Verzinsung des städtischen Darlehens verhandelt werden. 
 
 
Darmstadt, 29. Juni 2009 
64 bin 
 
 
Dezernat II    Dezernat V 
 
 
 
 
Wolfgang Glenz    Jochen Partsch 
Bürgermeister    Stadtrat