Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2021

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• Anlage 1 - Prüfungsbericht 2021

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  ES EversheimStuible Treuberater GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Prüfunebericht Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 und Lagebericht Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln EversheimStuible TreuberaterGmbH Fritz-Vomfelde-Straße 6, 40547 Düsseldorf Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Telefon (0211) 5235-01 Steuerberatungsgesellschaft Telefax (0211) 5235-100 www.ES-Treuberater.de E-Mail: Duesseldorf@ES-Untemehmensgruppe.de 24500/fb 1 1 ES Treuberater ______ INHALT Seite A. Prüfungsauftrag 3 B. Stellungnahme zur Lagebeurteilung der gesetzlichen Vertreter 4 C. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung 7 D. Feststellungen und Erläuterungen zur Rechnungslegung 10 l. Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung 10 1. Buchführung und weitere geprüfte Unterlagen 10 2. Jahresabschluss 10 3. Lagebericht 11 Il. _ Gesamtaussage des J ahresabschlusses 11 1. Feststellungen zur Gesamtaussage des J ahresabschlusses 11 2. Wesentliche Bewertungsgrundlagen 11 Ill. Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse 12 1. Mehrjahresübersicht 12 2. Vermögenslage 13 3. Finanzlage 15 4. Ertragslage 16 E. Feststellungen gemäß 8 53 HGrG 18 F. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks 19 Anlagen 1: Bilanz zum 31. Dezember 2021 2: Gewinn- und Verlustrechnung in der Zeit vom 1. J anuar bis zum 31. Dezember 2021 3: Anhang für das Wirtschaftsjahr 2021 4: Lagebericht für das Wirtschaftsjahr 2021 5: Aufgliederung und Erläuterung der Posten des ]J ahresabschlusses zum 31. Dezember 2021 6: Objektbestandsliste des im Sondervermögen stehenden Grundvermögens 7. Berichterstattung über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach &$ 53 HGrG 8: Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsge- sellschaften 2 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— Abkürzungsverzeichnis AHO Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung bzw. beziehungsweise d.h. das heißt EigVo NRW Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen etc. et cetera GO NRW Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen EUR Euro GW Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln HGB Handelsgesetzbuch HGrG Haushaltsgrundsätzegesetz HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure IDW Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V., Düsseldorf IDW PS Prüfungsstandard des IDW IDW RS Stellungnahmen zur Rechnungslegung des IDW Mio. Million(en) NRW Nordrhein-Westfalen ÖPP Öffentlich-private Partnerschaft p.a. per anno qm Quadratmeter rd. rund Sog. sogenannt u.a. unter anderem z.B. zum Beispiel Bei der Darstellung von TEUR- und %-Angaben können sich Rundungsdifferenzen ergeben, die sich jedoch nicht auf die Prüfungsergebnisse auswirken. 24500/fb 3 1 ES Treuberater ______ A. Prüfungsauftrag In der Betriebsausschusssitzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln - nachstehend auch kurz „Gebäudewirtschaft“ oder „Einrichtung“ genannt - vom 14. J uni 2021 sind wir zum Abschlussprüfer für das Wirtschaftsjahr 2021 gewählt worden. Die Betriebsleitung erteilte uns den Auftrag, den J ahresabschluss zum 31. Dezember 2021 unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht für das Wirtschaftsjahr 2021 zu prüfen. Der Auftrag erstreckt sich auch auf die Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und der wirtschaftlichen Verhältnisse gemäß & 53 Haushaltsgrundsätzegesetz (HGrG). Die Gebäudewirtschaft ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung verpflichtet, einen Jahresabschluss und Lagebericht nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB gemäß 88 21bis 25 EigVO NRW oder gemäß 8 27 EigVO NRW nach den Vorschriften der GemHVO NRW aufzustellen. Der Jahresabschluss und der Lagebericht, die nach $ 103 GO NRW zu prüfen sind, wurden nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt. Über Gegenstand, Art und Umfang sowie über das Ergebnis der von uns gemäß 88 316 ff. HGB durchgeführten Prüfung erstatten wir den nachfolgenden Bericht, der nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Erstellung von Prüfungsberichten des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V., Düsseldorf, ((DW PS 450 n.F.) erstellt wurde. Der Prüfungsbericht ist an den geprüften Betrieb gerichtet. Die Gebäudewirtschaft hat zum Jahresabschluss einen gesonderten Erläuterungsteil erstellt, der diesem Bericht als Anlage 5 beigefügt ist. Dieser Erläuterungsteil enthält gesetzlich nicht vorgeschriebene Aufgliederungen und Erläuterungen zu den einzelnen Posten des J ahresabschlusses. Femer hat die Gebäudewirtschaft Köln eine Objektliste des im Sondervermögen befind- lichen Grundvermögens erstellt (Anlage 6). Wir bestätigen gemäß 8 321 Abs. 4a HGB, dass wir bei unserer Abschlussprüfung die anwendbaren Vorschriften zur Unabhängigkeit beachtet haben. Für die Durchführung des Auftrags und unsere Verantwortiichkeit sind, auch im Verhält- nis zu Dritten, die vereinbarten und diesem Bericht als Anlage 8 beigefügten Allgemei- nen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften vom 1. J] anuar 2017 maßgebend. 4 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— B. Stellungnahme zur Lagebeurteilung der gesetzlichen Vertreter Nachfolgend nehmen wir vorweg zur Beurteilung der Lage des Betriebs im J] ahresab- schluss und Lagebericht durch die Betriebsleitung Stellung. Die Betriebsleitung geht in ihrer Lagebeurteilung im Einzelnen auf das Geschäftsergeb- nis im Wirtschaftsjahr 2021, die Lage des Betriebs und die Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung wie folgt ein: «e Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 2.500,8 Mio. Sie hat sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2020 (EUR 2.276,3 Mio.) um EUR 224,5 Mio. (9,9%) erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Bau- maßnahmen an eigenen oder angemieteten Objekten sowie der Beschaffung von Schulcontainem. « Die Bilanz der Gebäudewirtschaft wird auf der Aktivseite zu 96 % vom Anlagevermö- gen geprägt und dieses wiederum vom Grundvermögen, das neben den bebauten und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im Bau befindlichen Anlagen umfasst und mit rd. EUR 2.312,4 Mio. allein rd. 92,5 % der Bilanzsumme (Vorjahr: 90,2 %) ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel- und langfristig gebundene Vermögen auf EUR 2.391,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2.120,1 Mio.). «e Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremd- kapital von insgesamt EUR 2.256,2 Mio. (90,3 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vor- jahr: EUR 2.059,6 Mio. bzw. 90,5 %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 1.717,2 Mio.) entfällt der weit überwiegende Teil auf (Darlehens-) Verbindlichkeiten gegenüber Kre- ditinstituten (EUR 1.538,6 Mio.). « Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, beträgt zum 31.12.2021 unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 27,0 %. Ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine ent- sprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 %. «e Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich festverzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt EUR 1.533,8 Mio. Die im Bestand befindlichen Darlehen sind - gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag - durchschnittlich mit 1,26 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 22,77] ahre. « Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 32,4 Mio.) und der Mittelzu- fluss aus der Finanzierungstätigkeit (EUR 195,4 Mio.) reichen in 2021 zur Finanzie- rung des Mittelabflusses aus der Investitionstätigkeit (EUR - 305,5 Mio.) nicht aus. Im Ergebnis überschreiten die Abflüsse die Zuflüsse um insgesamt EUR 77,7 Mio., so dass sich der Finanzmittelfonds / die liquiden Mittel von EUR 74,3 Mio. zu Beginn des Wirtschaftsjahres auf EUR - 3,4 Mio. am Bilanzstichtag vermindem. 24500/fb 5 1 ES Treuberater ______ Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist aufgrund der kurz- und mittelfristigen Liquiditäts- und Finanzplanung auch zu- künftig sichergestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31. Dezem- ber 2021 EUR 75 Mio. «e Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 357,5 Mio. betreffen mit EUR 293,1 Mio. vomehmlich die Hausbewirtschaftung, mit EUR 61,8 Mio. den Betreuungsbereich und mit EUR 2,0 Mio. bzw. Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäude- wirtschaft. «e Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2021 mit einem J ahresergebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,00. (Vorjahr: EUR 0,00). « Angesichts der Vielzahl der zu bewältigenden Widrigkeiten ist die Betriebsleitung mit dem Verlauf des J ahres 2021 gleichwohl mehr als zufrieden. «e Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum 31. Dezember 2021 rd. 100 Stellen zu besetzen waren. Aktuell (Sachstand Septem- ber 2022) sind 127 Stellen vakant, davon ca. 100 im technischen Bereich. Insbeson- dere der für den Betrieb bedeutsame Markt für erfahrene Projektleitungen und Füh- rungskräfte erweist sich als nahezu erschöpft. Neben den schwierigen Marktbedin- gungen konterkarieren stadtinteme Vorgaben die vielfältigen Bemühungen der Gebäudewirtschaft, die Personalsituation zu verbessemn. «e Die mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung von Immobilien verbundenen Risiken sind vielfältig. Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspek- tionen, Wartungen, zeitnahe Instandhaltungen und über flankierende organisatori- sche Maßnahmen können Risiken minimiert werden. « Im Ergebnis einer zuletzt in 2007 durchgeführten Untersuchung belief sich der Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit Gründung der Gebäu- dewirtschaft unternommenen Anstrengungen und erzielten Erfolge ist nicht auszu- schließen, dass der tatsächliche Sanierungsrückstau deutlich höher ist. Selbst bei ei- ner angespannten Haushaltslage sind daher nach wie vor mehr als die üblichen Per- sonalressourcen und Finanzmittel notwendig, um nachhaltige Effekte erzielen zu kön- nen. «e Die unverändert starke Nachfrage nach Bauleistungen und die hohe Auslastung der Bauwirtschaft treffen auf einen Materialengpass u.a. bei Holz-, Stahl- und Dämmstoffen. Diese Materialknappheit führt zu Lieferengpässen und treibt die Rohstoff- bzw. Baupreise zusätzlich in die Höhe. Weitere Verwerfungen ergeben sich u.a. aus der Flutkatastrophe im] uli 2021 und den gravierenden Auswirkungen des Ukraine-Konfliktes auf die Energiepreise. 6 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— «e Aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation und der prognostizierten demografischen Entwicklung der Stadt Köln, geht die Betriebsleitung für die kommen- den Wirtschaftsjahre unverändert von einer hohen Investitionstätigkeit und von einem in der Folge stetig steigendem Umsatzwachstum im Vermietungssegment aus. Mit einem jährlichen Volumen von bis zu EUR 400 Mio. dürfte insbesondere angesichts der genannten innerstädtischen Herausforderungen zur Personalgewinnung eine In- vestitionsgrenze erreicht und ein weiteres Wachstum der eigenen Bautätigkeit kaum mehr zu erwarten. « Infolge der weitreichenden Auswirkungen der Corona-Krise und verstärkt durch den im Februar 2022 ausgebrochenen Ukraine-Korflikt ist die umfassende und zeitgerechte Versorgung der Bauwirtschaft mit den benötigten Materialien und Dienst- leistungen gefährdet. Mit Sachstand September 2022 war ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen, Projekte mit einem J ahresbauvolumen von EUR 297,1 Mio., in irgendeiner Weise von der Corona-Pandemie, dem Starkregenereignis im J uni vergangenen J ahres und / oder dem Krieg in der Ukraine betroffen, d.h. im Ablauf beeinträchtigt. «e Die voraussichtliche Entwicklung der nächsten J ahre wird verhalten optimistisch ein- geschätzt. Zwar ist von nachhaltig steigenden Baukosten, Mieten (Flächenverrech- nungspreisen) und Nebenkosten auszugehen. Zudem besteht aufgrund der vielen Unwägbarkeiten eine erhöhte Gefahr von Planjlst-Abweichungen. Auf der anderen Seite werden betriebliche Prozesse sukzessive verbessert und bestehende Optimierungspotentiale genutzt. Im Ergebnis sind aus heutiger Sicht keine Risiken erkennbar, denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft als solche gefährden. Die Darstellung und die Beurteilung der Lage des Betriebs durch die Betriebsleitung, insbesondere die Annahme des Fortbestandes und die Beurteilung der wesentlichen Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung im) ahresabschluss und im Lagebericht halten wir insgesamt für angemessen und zutreffend. 10 11 24500/fb 7 1 ES Treuberater ______ C. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung Gegenstand der Prüfung Wir haben den J ahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, unter Ein- beziehung der Buchführung und den Lagebericht für das Wirtschaftsjahr vom 1. J] anuar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft. Die Buchführung, die Aufstellung von J ahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung, die dazu eingerichteten internen Kontrollen sowie die uns gegenüber gemachten Angaben liegen in der Verantwortung der Betriebsleitung der Gebäudewirt- schaft Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung unter Einbeziehung der Buchführung und der gemachten Angaben ein Urteil über den J ahresabschluss und den Lagebericht abzugeben. Die Prüfung erstreckte sich fener gemäß $ 53 HGrG auf die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und die wirtschaftlichen Verhältnisse. Gemäß $ 317 Abs. 4a HGB hat sich eine Abschlussprüfung nicht darauf zu erstrecken, ob der Fortbestand des geprüften Unternehmens oder die Wirksamkeit und Wirtschaft- lichkeit der Geschäftsführung zugesichert werden kann. Die Prüfung der Einhaltung anderer gesetzlicher Vorschriften gehört nur insoweit zu den Aufgaben der Abschlussprüfung, als sich aus diesen anderen Vorschriften üblicherweise Rückwirkungen auf den] ahresabschluss oder den Lagebericht ergeben. Die Abschluss- prüfung ist nicht auf die Aufdeckung und Aufklärung strafrechtlicher Tatbestände (Z. B. Unterschlagungen oder sonstige Untreuehandlungen) und außerhalb der Rechnungsle- gung begangener Ordnungswidrigkeiten ausgerichtet. Art und Umfang der Prüfung Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung unter Beachtung der Vorschriften der 88 316 ff. HGB und der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Durchführung von Abschlussprüfungen vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den J ahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichen- der Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche Umfeld des Betriebs 12 13 14 8 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des internen rechnungslegungsbezogenen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, J ahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der Betriebsleitung sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des J ahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffas- sung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil bildet Unsere Prüfungsstrategie wurde auf der Grundlage des risikoorientierten Prüfungsan- satzes entwickelt. Danach ist die Abschlussprüfung darauf auszurichten, dass Prüfungs- aussagen mit hinreichender Sicherheit getroffen werden können. Ziel der Prüfung ist die Entdeckung wesentlicher Fehler. Ausgehend von Auskünften der Betriebsleitung über die wesentlichen Ziele, Strategien und Geschäftsrisiken, der Beurteilung der Betriebs- und Branchenrisiken und des rechnungslegungsbezogenen Kontrollumfeldes haben wir das Fehlerrisiko (Gefahr des Auftretens wesentlicher Fehler) für jede J ahresabschluss- position (Prüffeld) bestimmt. Unter Berücksichtigung dieses Risikoprofils wurde für jedes Prüffeld ein Prüfprogramm entwickelt, das die Art der durchzuführenden P rüfungs- handlungen (Systemprüfungen, analytische Prüfungshandlungen und/oder einzelfall- bezogene Prüfungshandlungen) festlegt sowie die zeitliche Abfolge der Prüfung und den Mitarbeitereinsatz plant. Soweit wir aufgrund funktionsfähiger Kontrollsysteme von der Richtigkeit der zu prüfenden Daten ausgehen konnten, wurde die Untersuchung von Einzelvorgängen eingeschränkt. Die Prüfung des internen Kontrollsystems erstreckte sich vor allem auf folgende Bereiche, die einen engen Bezug zur Rechnungslegung haben: « Kontrollumfeld der Gesellschaft « Einrichtung von Kontrollaktivitäten durch die Untenehmensleitung «e Buchführungssystem sowie untemehmensinteme Kommunikationsprozesse e Überwachung des internen Kontrollsystems durch die Unternehmensleitung Die in unserer Prüfungsstrategie identifizierten kritischen Prüfungsziele führten zu folgenden Schwerpunkten der Prüfung: «e Zugänge zum Sachanlagevermögen « Vorräte (unfertige Leistungen) « sonstige Rückstellungen «e Umsatzerlösrealisierung 15 16 17 18 19 20 21 24500/fb 9 1 ES Treuberater ______ Ausgangspunkt der Prüfung war der von uns geprüfte J] ahresabschluss zum 31. Dezem- ber 2020. Der Vorjahresabschluss wurde mit dem uneingeschränkten Bestätigungs- vermerk versehen und von dem Rat der Stadt Köln am 3. Februar 2022 festgestellt. Bankbestätigungen und versicherungsmathematische Gutachten für personalbezogene Rückstellungen lagen uns lückenlos zum Bilanzstichtag vor. Bei der Auswahl der zu prüfenden Elemente zur Erlangung von Prüfungsnachweisen im Rahmen von Funktions- und Einzelfallprüfungen haben wir überwiegend das bewusste Auswahlverfahren angewandt. Die Prüfung des Lageberichts hat sich auch darauf zu erstrecken, ob die gesetzlichen Vorschriften zur Aufstellung des Lageberichts beachtet worden sind. Die Prüfung erfolgte auf Grundlage der bei unserer Prüfung gewonnenen Erkenntnisse über die innewohnenden Risiken und das inteme Kontrollsystem sowie unter Berücksichtigung der internen Organisation und der Erfolgsfaktoren des Betriebs. Wir haben darüber hinaus die Datenerfassung und -aufbereitung im Lagebericht sowie die Plausibilität der Prognoseannahmen untersucht. Der Prüfung gemäß 8 53 HGrG liegt der IDW-Prüfungsstandard 720 (Berichterstattung über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach 8 53 HGrG) zugrunde. Wir haben die Prüfung in den Monaten August bis Dezember 2022 in den Geschäfts- raumen der Gebäudewirtschaft und in unserem Büro in Düsseldorf durchgeführt. Die Betriebsleitung und die beauftragten Mitarbeiter erteilten uns alle verlangten Aufklärungen und Nachweise. Die Betriebsleitung bestätigte uns die Vollständigkeit von Buchführung, J ahresabschluss und Lagebericht in einer schriftlichen Erklärung. 22 23 10 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— D. Feststellungen und Erläuterungen zur Rechnungslegung l. Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung L _ Buchführung und weitere geprüfte Unterlagen Die Buchführung und das Belegwesen, der J] ahresabschluss sowie der Lagebericht sind nach unseren Feststellungen ordnungsgemäß und entsprechen in allen wesentlichen Belangen den gesetzlichen Vorschriften einschließlich der ergänzenden Bestimmungen der Betriebssatzung. Die aus den geprüften Unterlagen entnommenen Informationen wurden in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß in Buchführung, J ahresab- schluss und Lagebericht abgebildet. Bei unserer Prüfung haben wir keine Sachverhalte festgestellt, die dagegensprechen, dass die von dem Betrieb und der Stadt getroffenen organisatorischen und technischen Maßnahmen geeignet sind, die Sicherheit der rechnungslegungsrelevanten Daten und IT-Systeme zu gewährleisten. Das rechnungslegungsbezogene inteme Kontrollsystem ist nach unseren Feststellun- gen grundsätzlich dazu geeignet, die vollständige und richtige Erfassung, Verarbeitung, Dokumentation und Sicherung des Buchungsstoffs zu gewährleisten. 2. Jahresabschluss Der uns zur Prüfung vorgelegte J] ahresabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde in allen wesentlichen Belangen entsprechend den für die Rechnungslegung geltenden gesetzlichen Vorschriften einschließlich der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung aufgestellt. Größenabhängige, rechtsformgebundene und wirtschaftszweigspezifische Regelungen sowie die Normen der Betriebssatzung wurden beachtet. Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden ordnungsmäßig aus der Buchführung und den weiteren geprüften Unterlagen unter Beachtung des Bewertungs- stetigkeitsgebotes sowie der Ansatz-, Ausweis- und Bewertungsvorschriften in allen wesentlichen Belangen abgeleitet. Der Anhang (Anlage 3) enthält alle nach den gesetzlichen Vorschriften erforderlichen Angaben und Erläuterungen. Soweit Angaben statt in der Bilanz bzw. in der Gewinn- und Verlustrechnung im Anhang gemacht werden können, sind sie im Anhang enthalten. 24 25 26 24500/fb 11 1 ES Treuberater ______ 3. Lagebericht Der Lagebericht für das Wirtschaftsjahr 2021 entspricht in allen wesentlichen Belangen den gesetzlichen Vorschriften. Er steht mit dem J ahresabschluss und unseren bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang und vermittelt insgesamt ein zutreffen- des Bild von der Lage des Betriebs. Er enthält eine ausgewogene und umfassende Analyse des Geschäftsverlaufs und der Lage des Betriebs. Die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung sind im Lagebericht richtig dargestellt. ll. _ Gesamtaussage des J ahresabschlusses 1. _ Feststellungen zur Gesamtaussage des J ahresabschlusses Unsere Prüfung hat ergeben, dass der J ahresabschluss insgesant, d.h. aus dem Zusammenwirken von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang, unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt. 2. Wesentliche Bewertungsgrundlagen Der Anhang enthälteine Darstellung der grundlegenden Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden. Die wesentlichen Bewertungsgrundlagen (Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden, wertbestimmende Parameter, Ausübung von Ermessensspielräumen) blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert. 12 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— Il. Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse L _ Mehrjahresübersicht Die wesentlichen Betriebsdaten stellen sich für die J) ahre 2018 bis 2021 wie folgt dar: 31. Dezember 2021 2020 2019 2018 TEUR TEUR TEUR TEUR Bilanzsumme 2.500.760 2.276.283 1.991.264 1.792.846 Anlagevermögen 2.391.297 2.120.076 1.882.425 1.700.905 Umlaufvermögen 108.886 155.677 108.318 91.941 Eigenkapital 183.572 18.731 181.43 177.922 Working Capital * -135.698 -60.993 -136.204 -49.805 in % der Bilanzsumme: % % % % Sachanlagenintensität 94,0 91,3 932,4 92,6 Eigenkapitalquote ** 9,1 10,3 111 12,4 2021 2020 2019 2018 TEUR TEUR TEUR TEUR Umsatzerlöse 357.527 341.377 320.237 335.781 Gesamtleistung 367.762 335.874 332.822 334.261 Betriebsleistung 385.126 366.956 345.747 340.940 Materialaufwand 272.492 255.699 237.215 243.819 Materialaufwandsquote [%] 76,2 74,9 74,1 72,6 Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter 616 616 593 540 Personalaufwand 48.213 46.505 44.347 37.697 Personalaufwandsquote [%] 13,1 13,8 13,3 11,3 Abschreibungen 25.887 24.564 22.575 24.249 Finanz- und Beteiligungsergebnis -22.621 -25.792 -25.859 -21.911 J ahresergebnis 0 {0} 2.573 0 Eigenkapitalrentabilität [%] 0,0 0,0 14 0,0 Mittelzufluss /-abfluss aus laufender Geschäftstätigkeit 32.375 35.722 109.745 85.393 Investitionstätigkeit -305.525 -267.513 -212.670 -125.251 Finanzierungstätigkeit 195.441 302.418 107.229 91.320 Finanzmittelbestand am J ahresende -3.451 74.258 3.631 -673 * ‚= Umlaufvermögen abzüglich kurzfristiges Fremdkapital ** = Für die Ermittlung der Eigenkapitalquote wurde die Bilanzsumme um den Betrag der Sonderposten für Investitionszuschüsse gekürzt 28 24500/fb 13 1 ES Treuberater ______ 2. _Vermögenslage In der nachfolgenden Übersicht haben wir die zusammengehörenden Bilanzposten nach geeigneten Gruppen zusammengefasst und nach Fristigkeiten gegliedert. 31. Dezember 2021 31. Dezember 2020 Veränderung Vermögen TEUR % TEUR % TEUR Immaterielle Vermögensgegenstände 33 <oOl 431 <01 -98 Sachanlagen 2.350.067 94,1 2.078.384 91,4 +271.683 Finanzanlagen 40.897 16 41.261 1,8 -364 Mittel- und langfristig gebundenes Vermögen 2.391.297 95,7 2.120.076 9,2 +271.221 Vorräte 73.424 2,8 65.468 2,9 +7.956 Forderungen aus Vermietung 21 <Ol 5068 <o1 4313 Forderungen aus Betreuungstätigkeit 14.231 0,6 10.715 0,5 +3.516 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 56 <ol 65 <01 -9 Sonstige Vermögensgegenstände 18.971 0,8 53.469 2,3 -34.498 Liquide Mittel 1.383 0,1 25.451 11 -24.068 Rechnungsabgrenzungsposten 577° <0Ol 530° <o1l +47 Kurzfristig gebundenes Vermögen 109.463 4,3 156.207 6,8 46.744 Summe Vermögen 2.500.760 100,0 2.276.283 100,0 +224.477 Die Sachanlagen sind um TEUR 271.683 gestiegen. Den Zugängen in Höhe von TEUR 308.994 standen Abgänge von TEUR 2.575 sowie Abschreibungen in Höhe von TEUR 34.736 gegenüber. Der Rückgang bei den Finanzanlagen resultiert aus der periodischen Aufzinsung von kapitalisierten Ansprüchen (Erbbauzinsen). Der Zunahme der Vorräte betrifft im Wesentlichen die im Haushaltsjahr mit den Mietern noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten des Vorjahres (TEUR 7.851). Die Forderungen aus Betreuungstätigkeit resultieren im Wesentlichen aus der Baubetreuung von Projekten sowie der baulichen Unterhaltung städtischer bzw. von der Stadt Köln angemieteter Objekte durch die Gebäudewirtschaft. Die Abnahme der sonstigen Vermögensgegenstände ist im Wesentlichen auf die Teilrückzahlung (TEUR -36.394) der im Vorjahr getätigten Tagesgeldanlage in Höhe von TEUR 50.000 bei der Kämmerei der Stadt Köln zurückzuführen. Zur Entwicklung der liquiden Mittel verweisen wir auf die Kapitalflussrechnung. 14 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— 31. Dezember 2021 31. Dezember 2020 ° Veränderung Kapital TEUR % TEUR % TEUR Stammkapital 100 <o,1 100 <oO,1 + Rücklagen 182.572 7,3 181.731 80 4841 J ahresüberschuss {0} 0,0 {0} 0,0 + Eigenkapital 183,572 7,3 182.731 80 +841 Sonderposten für Investitions zuschüsse zum Anlagevermögen 491.588 19,8 494.128 21,7 -2.540 Sonstige Rückstellungen 92.138 3,7 91.216 4,0 4922 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.445.567 57,8 1.245.309 54,7 +200.258 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 43.310 17 46.230 2,0 -2.920 Mittel- und langfristiges Fremdkapital 1581.015 6,2 1.382.755 60,7 +198.260 Sonstige Rückstellungen 15.878 0,6 12.768 0,6 43.110 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 93.024 3,7 74.021 3,3 +19.003 Verbindlichkeiten aus Baubetreuung 20.743 0,8 14.814 0,7 +5.929 Erhaltene Anzahlungen 82.712 3,3 75.058 3,3 +7.654 Verbindlichkeiten aus Vermietungen 4.829 0,2 232 <o1 +4.597 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 23.332 0,9 27.571 1,2 -4.239 Übrige kurzfristige Posten 4.067 0,2 12.207 0,5 -8.140 Kurzfristiges Fremdkapital 244,585 9,7 216.670 9,6 +27.915 Summe Kapital 2.500.760 100,0 2.276.233 100,0 +224.477 Die Zunahme der Rücklagen ist auf Flächen- und Wertkorrekturen sowie Vermögens- Übertragungen im Wirtschaftsjahr 2021 zuzuführen. Der Sonderposten für Zuwendungen erhöhte sich durch Zugänge (TEUR 6.675) und verminderte sich um die planmäßige Auflösung (TEUR -9.074) sowie um Abgänge (TEUR -141). Das mittel- und langfristige Fremdkapital betrifft die Finanzierungsanteile mit einer Restlaufzeit von über einem J ahr. Das kurzfristige Fremdkapital hat eine Restlaufzeit bis zu einem J ahr. Die Zunahme lässt sich im Wesentlichen aus der Entwicklung der Verbindlichkeiten gegenüber Kredit- instituten ableiten. Insgesamt haben diese sich im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der Aufnahme von Kreditmitteln in Höhe von TEUR 290.000, denen Tilgungen in von Höhe von TEUR 74.405 gegenüberstehen, erhöht. 29 24500/fb 3. Finanzlage Die wesentlichen finanzwirtschaftlichen Veränderungen sind in der folgenden Kapital- flussrechnung dargestellt: J ahresergebnis H- H- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens Zunahme/Abnahme der sonstigen Rückstellungen Aktivierte Eigenleistungen Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind Zinserträge Zinsaufwendungen Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagevermögen Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Vermögensgegenständen Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen Auszahlungen aus Zugängen von Finanzanlagen Zinserträge Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit Sonstige Veränderung der Kapitalrücklage Einzahlungen aus Investitionszuschüssen Weiterleitung von Investitionszuschüssen Veränderung der langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (ÖPP-Projekte) Einzahlung aus der Aufnahme von Krediten Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen Zinsaufwendungen Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode 2021 TEUR + +34.961 4.032 -2.277 -9.074 -13 +1.907 -27.330 +5.801 -273 +24.640 432.375 +680 -306.717 + -125 +2.345 -1.981 +273 -305.525 +841 +6.675 -141 -2.920 +290.000 -74.374 -24.640 +195.441 -77.709 +74.258 3.451 2020 TEUR # +32.619 -1.082 -2.921 -8.055 -884 +1.124 +21.476 -34.401 -76 +27.923 +35.722 +1.714 -268.962 # -258 +2.134 -2.217 +76 -267.513 +1.288 +141.490 -270 -3.090 +285.000 -94.077 -27.923 +302.418 +70.627 43.631 +74.258 30 16 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— 4. Ertragslage Die Ertragslage stellt sich wie folgt dar. 2021 2020 Veränderung TEUR % TEUR % TEUR Umsatzerlöse 357.527 92,8 341.377 93,0 +16.150 Bestands veränderung 71.958 2,1 -8.424 -2,2 +16.382 Andere aktivierte Eigenleistungen 2.277 0,6 2.921 0,8 -643 Gesamtleistung 367.762 35,5 335.874 915 31.888 Sonstige betriebliche Erträge 17.364 4,5 31.082 85 -13.719 Betriebsleistung 385.126 100,0 366.956 100,0 +18.171 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 272.492 70,8 255.699 69,7 -16.793 Personalaufwand 48.213 12,5 46.505 12,7 -1.707 Abschreibungen 25.887 6,7 24.564 6,7 -1.323 Sonstige betriebliche Aufwendungen 15.911 41 14.391 3,9 -1.520 Betriebsaufwand 362.503 9,1 341.160 3,1 -21.343 Betriebsergebnis 22.623 59 25.795 69 -3.172 Finanz- und Beteiligungsergebnis -22.621 -5,9 -25.792 -7,0 +4.171 Ergebnis vor Ertragsteuem 2 0,0 3 01 1 Ertragsteuem 2 <o1 3 <01 + J ahresergebnis {1} 00 0 0,0 0 Der Veränderung der Umsatzerlöse setzt sich im Wesentlichen aus einer Zunahme der Erlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von TEUR 12.846 sowie den Erlöse aus der Betreuungstätigkeit in Höhe von TEUR 2.721 zusammen. Die Zunahme der Bestandsveränderung beruht vor allem auf den Bestand der abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten. Maßgeblich für den Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge waren die im Vorjahr hohen Erträge aus Rückstellungsauflösungen (Veränderung zum Vorjahr: TEUR -12.700) und den Erträgen aus Anlagenverkäufen (Veränderung zu Vorjahr: TEUR -800). Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich aus Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung TEUR 224.752 (Vorjahr: TEUR 209.525), aus Aufwendungen für Betreuungstätigkeit TEUR 44.272 (Vorjahr: TEUR 42.652) und Aufwendungen für andere Leistungen und Lieferungen TEUR 3.468 (Vorjahr: TEUR 3.522) zusammen. 24500/fb 17 1 ES Treuberater ______ Der Anstieg des Personalaufwandes (TEUR +1.707) lässt sich im Wesentlichen auf den gestiegenen Personalbestand im Wirtschaftsjahr 2021 zurückführen (Vorjahresver- änderung zu den Bilanzstichtagen: +19 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter). Das Finanzergebnis ist im Wesentlichen durch die Darlehenszinszahlungen an Kredit- instituten in Höhe von TEUR 20.738 (Vorjahr: TEUR 21.668) geprägt. An die Stelle der objektbezogenen und kalkulatorischen Kostenmiete ist seit 2015 ein Flächenverrechnungspreis getreten, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungs- gebäude etc.) bzw. Untersparten (z. B. Schultypen) differenziert und sich ab 2017 im Wesentlichen aus den geplanten Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet. Bedingt durch diesen Ergebnisausgleich ist das J ahresergebnis der Gebäudewirtschaft (im Wesentlichen) ausgeglichen. Überschüsse (Gewinnentstehung) sind konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie bei einkalkulierten, abertatsäch- lich nicht aufgewandten Instandhaltungsmitteln vorgesehen. 3l 18 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— E. Feststellungen gemäß $ 53 HGrG Die gesetzlich und nach den berufsständischen Verlautbarungen geforderten Angaben aus der Erweiterung des Prüfungsauftrages haben wir in Anlage 7 („Berichterstattung über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach 8 53 HGrG [IDW PS 720]) zusammen- gestellt. Nach unserem Ermessen wurden die Geschäfte mit der erforderlichen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit den einschlägigen handelsrechtlichen Vorschriften und des Gesellschaftsvertrages geführt. Unsere Prüfung hat keine Anhaltspunkte ergeben, die nach unserer Auffassung Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung begründen könnten. Femer hat die Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse nach unserem Ermessen keinen Anlass zu Beanstandungen ergeben. 32 24500/fb 19 1 ES Treuberater ______ F. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk wie folgt erteilt: „Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln Prüfungsurteile Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrech- nung für das Wirtschaftsjahr vom 1. ] anuar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für das Wirtschaftsjahr vom 1. J anuar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse « entspricht der beigefügte J ahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfa- len i. V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Betriebs zum 31. De- zember 2021 sowie seiner Ertragslage für das Wirtschaftsjahr vom 1. J] anuar bis zum 31. Dezember 2021 und « vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbe- triebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlä- gigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor- schriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutref- fend dar. Gemäß $ 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwen- dungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des J ahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. 20 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des J ahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstim- mung mit 8 317 HGB und $ 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirt- schaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss- prüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des J ahresab- schlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend be- schrieben. Wir sind von dem Betrieb unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum J ahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den J ahresabschluss und den Lagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des J ahresabschlus- ses, der den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein- Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden han- delsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt Femer sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Auf- stellung eines J] ahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsich- tigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des J ahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verant- wortlich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fort- führung der Betriebstätigkeit zu bilanzieren, sofern demnichttatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. 24500/fb 21 1 ES Treuberater ______ Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lagebe- richts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem ahresabschluss in Einklang steht, den Vorschrif- ten der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor- schriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Femer sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden Vorschriften der Eigenbe- triebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtliichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebe- richt erbringen zu können. Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungs- prozesses des Betriebs zur Aufstellung des J ahresabschlusses und des Lageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des J ahresabschlusses und des Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der J] ahresab- schluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - fal- schen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesantt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem J ahresab- schluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrecht- lichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungs- urteile zum) ahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit stein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit$ 317 HGB und $ 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßi- ger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses J ahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. 22 24500/fb TE ES Treuberater _—__—__—— Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kriti- sche Grundhaltung. Darüber hinaus identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im J ahresabschluss und im Lagebe- richt, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fäl- schungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen intemer Kontrollen beinhalten können. gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des J ahresabschlusses relevanten intemen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme des Betriebs abzugeben. beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter ange- wandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammen- hängenden Angaben. ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebs- leitung angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gege- benheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im J ahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemes- sen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungs- vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegeben- heiten können jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht mehr fortführen kann. 24500/fb 23 ES Treuberater ° beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresab- schlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrun- deliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresab- schluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchfüh- rung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt. ° beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Betriebs. « führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter darge- stellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausrei- chender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ablei- tung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständi- ges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde- liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeid- bares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest- stellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.“ Düsseldorf, den 12. Dezember 2022 ‚ole Trey, a yschaft - OL N es® S 2 67 EversheimStuible Treuberater GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft %, ES ge 177 E/WiRTScHArTs. Fe % Steuerberatungsgesellschaft #| Prürungs. |% 5]? © (GESELLSCHAFT) & Ti: ZN Ex/E chellhorn Semelka “ Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer Eine Verwendung des oben wiedergegebenen Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prü- fungsberichts bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abwei- chenden Form bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestäti- gungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf $ 328 HGB wird verwiesen. Bei dem vorliegenden Prüfungsbericht handelt es sich um ein Ansichtsexemplar. Das rechtlich verbindliche Originalexemplar liegt den gesetzlichen Vertretern vor. Anlagen IA. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte Il. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten . Grundstücke ohne Bauten . Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter . Bauten auf fremden Grundstücken . Betriebs- und Geschäftsausstattung . Anlagen im Bau . Bauvorbereitungskosten SO PwMN III. Finanzanlagen Andere Finanzanlagen Summe Anlagevermögen B. Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte Il. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 4. Sonstige Vermögensgegenstände Ill. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten Summe Umlaufvermögen C. Rechnungsabgrenzungsposten Gebäudewirtschaft der Stadt Köln BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2021 31.12.2020 EUR 431.747,00 31.12.2021 EUR A. 332.299,00 431.747,00 1.525.437.056,36 4.109.035,08 8.875.873,89 24.263.239,00 25.403.101,00 447.276.695,11 43.018.630,36 332.299,00 1.770.770.432,27 4.109.035,08 8.875.873,89|B. 25.818.556,00 37.645.510,00 450.228.357,39 52.619.455,15[C. 2.078.383.630,80 41.261.383,62 41.261.383,62 2.350.067.219,78 40.897.239,46 2.120.076.761,42 65.226.620,93 241.541,45 65.468.162,38 40.897.239,46 2.391.296.758,24 73.184.409,32 239.649,92 73.424.059,24 IE. 508.379,75 10.715.461,00 65.383,66 53.468.862,79 820.775,16 14.231.052,63 56.394,23 18.971.260,66 64.758.087,20 25.450.576,74 25.450.576,74 34.079.482,68 1.382.504,56 155.676.826,32 529.856,32 2.276.283.444,06 1.382.504,56 108.886.046,48 577.062,81 2.500.759.867,53 Passiva Eigenkapital I. Stammkapital ll. Kapitalrücklage Ill. Gewinnrücklage 1. Bauerneuerungsrücklage 2. andere Gewinnrücklagen IV. Jahresüberschuss Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen Rückstellungen Sonstige Rückstellungen . Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten aus Baubetreuung 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6. Sonstige Verbindlichkeiten Rechnungsabgrenzungsposten 31.12.2020 EUR 1.000.000,00 112.552.930,51 2.572.622,38 66.605.094,11 0,00 Anlage 1 31.12.2021 EUR 1.000.000,00 113.394.108,45 2.572.622,38 66.605.094,11 0,00 182.730.647,00 494.127.546,05 183.571.824,94 491.587.651,25 494.127.546,05 103.984.186,63 103.984.186,63 491.587.651,25 108.016.116,26 108.016.116,26 1.319.329.661,26 1.538.590.791,36 14.814.430,35 20.743.297,56 75.057.798,18 82.711.539,34 231.748,98 4.828.497,18 73.800.544,60 66.642.258,03 11.771.457,15 3.635.303,57 1.495.005.640,52 1.717.151.687,04 435.423,86 432.588,04 2.276.283.444,06| 2.500.759.867,53 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln Anlage 2 GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS ZUM 31. DEZEMBER 2021 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus Betreuungstätigkeit c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 2. Verminderung (-) / Erhöhung (+) des Bestands an unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung davon für Altersversorgung: EUR 5.003.299,19 (Vorjahr: EUR 4.691.934,16 ) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- stände des Anlagevermögens und Sachanlagen Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevemögen: EUR 9.073.763,42 (Vorjahr: EUR 8.054.918,90) 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Erträge aus Finanzanlagen 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: EUR 178.861,00 (Vorjahr: EUR 48.515,00) 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: EUR 1.399.858,00 (Vorjahr: EUR 3.648.450,38) 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 13. Ergebnis nach Steuern 14. Jahresüberschuss 280.307.510,54 59.058.460,73| 2.011.403,09 341.377.374,36 -8.424.127,27 2.920.507,93 31.081.844,92 209.524.665,62 42.652.572,84 3.522.253,95 34.945.098,32 11.560.358,93 24.564.300,36| 14.390.719,60 2.109.177,59 75.637,10 27.977.331,96) 34.960.929,05) -9.073.763,42 293.153.031,74 61.779.589,63 2.594.174,19 357.526.795,56 3.113,04 0,00 0,00 7.957.788,39 2.277.105,68 17.363.932,74 224.752.364,08 44.271.947,39 3.467.881,35 36.065.963,65| 12.146.763,94 25.887.165,63 15.910.754,87 1.746.416,28 273.127,80 24.640.186,92 2.138,62 0,00 0,00 Anlage 3/1 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ANHANG Anlage 3/2 A. ALLGEMEINE ANGABEN Der J ahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, für das Wirtschaftsjahr 2021 wurde gemäß den Regelungen in $ 21 EigVO NRW, 8 17 Abs. 2 der Betriebssatzung nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches über die Rech- nungslegung für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft, erfolgt die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des J ahresabschlusses von Wohnungsuntenehmen (FormblattVO). In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Positionen ‚Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Finanzanlagen“, ‚Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ eingefügt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt Um die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für Investitionskostenzu- schüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der immateriellen Vermögensgegen- stände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in einer Vorspalte ausgewiesen. Die Erstellung des J ahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Untemehmensfortführung (8 252 Absatz 1Nr. 2 HGB). Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den Wertansätzen in der Schlussbilanz des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein ($ 252 Absatz 1 Nr.1 HGB). Anlage 3/3 B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten bewertet. Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier ] ahren zugrunde; Aufwendungen für das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Software abge- schrieben. Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmä- ßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt Köln übertrage- nen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise unter Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städtischen Liegenschaftsamt im Rah- men eines standardisierten Bewertungsverfahrens ermittelt worden. Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfassenden Sa- nierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobilienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerlichen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistungen eingerechnet, die in Anlehnung an die HOAI bzw. AHO ermittelt werden. Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter Berück- sichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der voraussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auffremden Grundstücken) abgeschrieben. Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Geschäfts- und anderen Bauten beträgt die unterstellte Nut- zungsdauer grundsätzlich 80 J ahre. Bei Kindertagesstätten - in Ausnahmefällen auch bei Schulen - wurde bei der Ermittlung der (fiktiven) Anschaffungs- und Herstellungs-kosten im Zusammenhang mit der Einbringung der Stadt Köln allerdings zum Teil von einer kürzeren Nutzungsdauer als 80 ] ahre ausgegangen. Bei Fertigbaueinheiten endet die zugrunde gelegte Nutzungsdauer zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. Neue Fertigbauein- heiten werden grundsätzlich über 50 J] ahre abgeschrieben. Anlage 3/4 Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründunggszeitpunkt der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende Restnutzungs- dauer. Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über Rück- stellungen Rechnung getragen. Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen 5 % und 33 % verwendet. Die Bewertung der anderen Finanzanlagen - Ansprüche aus der Bestellung von Erbbaurech- ten - erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. Dezember 2109) zum Barwert. Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechen- barkeit der zu Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistungen durch Bewertungsab- schläge insbesondere aufgrund aktueller Leerstands-Informationen Rechnung getragen. Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu Nominal- werten. Dem Delkredererisiko wird durch angemessene Einzel- und Pauschalwertberichtigun- gen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wurden einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt. Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen erfolgte bei zum Übertragungszeitpunkt fertig gestellten Objekten grundsätzlich zu einer baujahrabhängi- gen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Objekten mit einem Fertig-stel- lungszeitpunkt nach dem 1. J anuar 1998 bemisst sich die Dotierung grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten Fördermittel. Die ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Objektnutzungsdauer wird in der Gewinn- und Verlust- rechnung als Absetzung von den Abschreibungen und damit saldiert ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2021 EUR 9,1 Mio. Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Be- urteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem) ahr werden - nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung - mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst. Anlage 3/5 Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde zum Nennwert eingebucht. Eine Abstands- zahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird über 15 J ahre zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst. C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG l. Bilanz Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliederung und Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt. Anlagennachweis 2021 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln l._Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 5.689.567,45 125.173,99 0,00 0,00 5.814.741,44] 5.257.820,45 224.621,99 0,00 0,00 5.482.442,44| 332.299,00] 431.747,00| ähnliche Rechte und Werte I. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 1.909.537.937,66 43.813.335,72 16.999.162,68 233.260.495,48 2.169.612.606,18| 384.100.881,30 28.279.233,74 16.523.125,43 2.985.184,30 398.842.173,91 1.770.770.432,27| 1.525.437.056,36) mit Geschäfts- und anderen Bauten 2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08| 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08| 4.109.035,08| 3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89] 8.875.873,89| 4. Bauten auf fremden Grundstücken 39.302.344,55 415.973,45 0,00 2.306.648,79 42.024.966,79 15.039.105,55 1.167.305,24 0,00 0,00 16.206.410,79| 25.818.556,00] 24.263.239,00 5. Betriebs- und Geschäftsaustattung 93.178.481,70 1.588.003,40 1.184.555,64 16.027.467,68 109.609.397,14 67.775.380,70 5.289.768,08 1.101.261,64 0,00 71.963.887,14 37.645.510,00] 25.403.101,00 6. Anlagen im Bau 452.465.470,11 235.105.232,26 1.102.320,92 -233.944.901,85 452.523.479,60 5.188.775,00 0,00 468,49 -2.893.184,30 2.295.122,21 450.228.357,39 447.276.695,11 7. Bauvorbereitungskosten 43.786.760,78 28.071.282,87 1.140.771,40 -17.649.710,10 53.067.562,15| 768.130,42 0,00 228.023,42 -92.000,00 448.107,00 52.619.455,15| 43.018.630,36 2.551.255.903,77 308.993.827,70 20.426.810,64 0,00 2.839.822.920,83| 472.872.272,97 34.736.307,06 17.852.878,98 0,00 489.755.701,05| 2.350.067.219,78 2.078.383.630,80 |Zwischensumme I. und Il. 2.556.945.471,22 309.119.001,69 20.426.810,64 0,00 2.845.637.662,27| 478.130.093,42 34.960.929,05 17.852.878,98 0,00 495.238.143,49 2.350.399.518,78 2.078.815.377,80 Il. Finanzanlagen ‚Andere Finanzanlagen 41.261.383,62 1.980.766,40 2.344.910,56 0,00 40.897.239,46 0,00 0,00 0,00 0,00 ‚0,00 40.897.239,46] 41.261.383,62 41.261.383,62 1.980.766,40 2.344.910,56 0,00 40.897.239,46 0,00 0,00 0,00 0,00 ‚0,00 40.897.239,46] 41.261.383,62 Summe 2.598.206.854,84 311.099.768,09 22.771.721,20 0,00 2.886.534.901,73| 478.130.093,42 34.960.929,05 17.852.878,98 0,00 495.238.143,49 2.391.296.758,24]| 2.120.076.761,42 3,86 1,30 0,00 0,00 2,78 4,83) 0,00 0,00 0,00 9 / e ebejuy 5,71 81,62 100,00 100,00 61,44 34,35 99,49 9,16 100,00 1) (Spalte 7 x 100) : Spalte 5; beim Grundvermögen bezogen auf Gebäudewerte 2) (Spalte 12 x 100) : Spalte 5, 3) _ Vor Saldierung mit der auf das Berichtsjahr entfallenden Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse(EUR 9.073.763,42) Anlage 3/7 Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR 70,7 Mio. noch abzurechnende Betriebs- und Heizkosten sowie mit EUR 2,4 Mio. noch abzurechnende Betreuungsleistungen. Die anderen Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an Reparaturmaterial. Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vorjahreswerte in Klam- mem): davon: Forderungen mit Forderungen einer Restlaufzeit >1 Insgesamt gegen die Stadt Köln J ahr EUR EUR EUR Forderungen aus 820.775,16 240.254,98 0,00 Vermietung (508.379,75) (200.479,39) (0,00) Forderungen aus 14.231.052,63 14.231.052,63 0,00 Betreuungstätigkeit (10.715.461,00) (10.715.461,00) (0,00) Forderungen aus anderen 56.394,23 0,00 0,00 Lieferungen und Leistungen (65.383,66) (0,00) (0,00) Sonstige 18.971.260,66 13.870.785,72 0,00 Vermögensgegenstände (53.468.862,79) (50.005.500,00) (0,00) 34.079.482,68 28.342.093,33 0,00 (64.758.087,20) (60.921.440,39) (0,00) Anlage 3/8 Mit Ratsbeschluss vom 03.02.2022 wurde das J ahresergebnis 2020 (EUR 0,00 Mio.) festge- stellt. Unter Berücksichtigung dieses Ergebnisses stellt sich die Zusammensetzung und Ent- wicklung des Eigenkapitals in 2021 wie folgt dar: 01.012021 Zugang eig Abgang 31.12.2021 TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR Stammkapital 1.000 0 0 0 1.000 Kapitalrücklage 112.553 112.553 « _ Kapitalveränderun- _ gen in 2021 879 38 u 113.394 Gewinnrücklagen « Bauemeuerungs- 2.573 f) f) f) 2.573 rücklage “ “ « andere Ge- 66.605 f) h) f) 66.605 winnrücklage 69.178 69.178 182.731 879 0) -38 183.572 Segmentrechnung und Ergebnisausgleich Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Einführung von Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines Ergebnisausglei- ches zwischen der Kemverwaltung und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln einher. Der Ergebnisausgleich umfasstsowohl den Vermietungsbereich als auch das Servicesegment der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - ebenfalls erfolgswirksam - durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der vergangenheits- orientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht vorhersehbare Aus- wirkungen spartenbezogenen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsplanjahr auszuglei- chen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sowie erzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken bleiben bei der Ermittlung der Spartenergeb- nisse unberücksichtigt. Über deren Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln. Anlage 3/9 Das J ahresergebnis entwickelt sich in 2021 wie folgt: Vermietung Verwaltungs- Kindertages- Aufbauten in Summe Service Gesamt gebäude stätten Grünanlagen Vermietung Schulen Unsatzerlöse Bestandsveränderung/ aktivierte Eigenleistung Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für Hausbew irtschaftung Sachaufw endungen für Betreuungstätigkeit Personalaufw.and Abschreibungen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus Finanzanlagen Saldo Zinsaufwand/ - erträge Spartenergebnis Ergebnisausgleich mit Kernverw altung vor Korrekturen Korrektur umkalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhaltungsaufw endungen 0,00 Korrektur um Buchgew inne aus Grundstücksverkäufen 0,00 Ergebnisausgleich bereinigt 9,31 J ahresüberschuss Die Übersicht zeigt, dass der Vermietungsbereich (EUR 9,31 Mio.) wie der Servicebereich (EUR 4,3 Mio.) eine Unterdeckung ausweisen. Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Forderung gegenüber der Kemverwaltung in Höhe von EUR 13,61 Mio. Diese wird in der Bilanz zum 31.12.2021 unter den ‚„Sonstigen Vermö- gensgegenständen“ ausgewiesen. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung ergebniswirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatz- erlöse aus der Hausbewirtschaftung (Mieterlöse)“ bzw. der „Umsatzerlöse aus Betreuungstä- tigkeit“ erfasst. Anlage 3/10 Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszu- schüsse (wirtschaftliches Eigenkapital) beträgt 27,0 % (Vorjahr: 29,7 %); ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 % (Vorjahr: 10,3 %). Anlage 3/11 Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der nach- folgenden Übersicht: 01.01.2021 Auflösung Zuführung Aufzinsung ‚Abzinsung 3112.2021 Entwicklung EUR EUR EUR EUR EUR 14013 01. unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung | 5.010.000,00 5.010.000,00 0,00 5.800.000,00 0,00 0,00 5.800.000,00 02. Risikovorsorge historisches Archiv 526.666,00 0,00 0,00 0,00 2.518,00 0,00 529.184,00 03. Brandschutzverpflichtungen 28.663.052,72 7.944.253,18 4.073.089,52 16.698.460,24 24.990,00 0,00 33.369.160,26 04. Sanierungskosten Schadstoffe 2.186.740,66 103.565,98 399.40149 336.280,81 18.126,00 0,00 2.038.180,00 05. Rückstellung für Dichtigkeitsprüfung und Mängelbeseitigung Kanalisation 34.049.350,00 2.450.240,00 6.764.964,00 4.772.187,00 1.221.497,00 0,00 30.827.830,00 06. Ausstehende Rechnungen Instandhaltung 815.000,00 815.000,00 0,00 1.285.000,00 0,00 0,00 1.285.000,00 07. _Rückbauverpflichtungen 6.860.777,84 17.017,00 3.244.422,00 2.762.267,16 110.345,00 0,00 6.471.951,00 08. Kesselnachrüstung 1.810.000,00 458.036,79 69.717,29 635.754,08 0,00 0,00 1.918.000,00 09. _ungewisse Verbindlichkeiten 18.086.900,00 483.700,00 1.912.725,00 3.638.039,00 0,00 178.861,00 19.149.653,00 10. Prozessrisiken und Prozesskosten 349.966,02 20.000,00 2.535,02 17.223,00 0,00 0,00 344.654,00 11. Jahresabschlussprüfung 50.000,00 47.437,50 1.590,00 49.027,50 0,00 0,00 50.000,00 12. Jahresabschlusserstellung 210.300,00 210.300,00 0,00 187.500,00 0,00 0,00 187.500,00 13. Abrechnungsverpflichtungen 303.257,00 303.257,00 0,00 302.435,00 0,00 0,00 302.435,00 14. Ansprüche aus Überstunden 406.400,00 406.400,00 0,00 517.530,00 0,00 0,00 517.530,00 15. Urlaubsrückstellung 2.969.500,00 2.969.500,00 0,00 3.424.940,00 0,00 0,00 3.424.940,00 16. Altersteilzeit 363.083,00 132.522,00 0,00 100.000,00 0,00 0,00 330.561,00 17. Leistungsorientierte Bezahlung 510.017,08 510.017,08 0 740.262,00 0,00 0,00 740.262,00 18. Aufbewahrungsverpflichtungen 633.293,31 0,00 0,00 23.136,69 6.563,00 0,00 662.993,00 19. Arbeitszeitkonto - Sabbatical - 83.133,00 40.000,00 0,00 20.000,00 0,00 0,00 63.133,00 20. Übrige 6.750,00 12.113,13 82.636,87 1.150,00 0,00 0,00 81.250,00 103.984.186,63 21933.359,66 16.551.081,19 41311.192,48 1.384.039,00 178.861,00 108.016.116,26 Anlage 3/12 Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt (Vor- jahreswerte in Klammern): Insgesamt EUR davon gegenüber der Stadt Köln EUR <1)Jahr EUR 1bis 5) ahre EUR >5) ahre EUR 1.538.590.791,36 0,00| 93.023.196,31 340.807.774,97 1.104.759.820,08 Verbindlichkeiten gegenüber (1.319.329.661,26) (0,00) | (74.020.070,63) (317.248.395,10) (928.061.195,53) Kreditinstituten 20.743.297,56| 20.743.297,56| 20.743.297,56 0,00 0,00 Yerbindlichkeiten | (14.814.430,35)| (14.814.430,35) | (14.814.430,35) 0,00 0,00 Baubetreuung 82.711.539,34| 81.099.720,86| 82.711.539,34 0,00 0,00 ne Anzah-| (75.057.798,18| (73.710.961,20)| (75.057.798,18) 0,00 0,00 een 4.828.497,18 4.523.26127 4.828.497,18 0,00 0,00 (231.748,98) (231.678,98)| (231.748,98) 0,00 0,00 engen 66.642.258,03 2.942.535,58| 23.332.093,86 16.059.642,17 27.250.522,00 und Leistungen (73.800.544,60)| (2.895.221,66)| (27.571.062,84) (14.925.776,40) (31.303.705,36) Bonstige Ver 3.635.303,57 3.630.876,18| 3.635.303,57 0,00 0,00 (11.771.457,15)| (11.677.036,24)\ (11.771.457,15) 0,00 0,00 1717.151.687,04 112.939.691,45 228.273.927,82 356.867.417,14 1.132.010.342,08 (1.495.005.640,52)| (103.329.328,43)| (203.466.568,13) (332.174.171,50) (959.364.900,89) Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR 16,1 Mio. (Restlauf- zeit von mehr als einem ahr) bzw. EUR 27,3 Mio. (Restlaufzeit von mehr als fünf] ahren) auf mittel- bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Errichtung und Sanierung von Schulen im ÖPP-Modell. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von EUR 0,43 Mio. (Vorjahr: EUR 0,44 Mio.) be- trifft im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vorzeitig beendeten Mietver- hältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich vereinbarte vertragliche Rest- mietlaufzeit zeitanteilig aufgelöst Anlage 3/13 ll. _ Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2021 EUR 293,2 Mio. (Vorjahr: EUR 280,3 Mio.). Von den Erlösen betreffen EUR 0,2 Mio. frühere Wirtschaftsjahre. Der Anstieg um insgesamt EUR 12,9 Mio. beruht im Wesentlichen mit EUR 0,3 Mio. auf gestiegenen Mieterlösen und mit auf EUR 12,6 Mio. gestiegenen Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. In den Mieterlösen ist der innerstädtsche Ergebnis- ausgleich im Vermietungssegment, d.h. die Erlöskorrektur um EUR 9,3 Mio. enthalten (Vorjahr EUR - 4,9 Mio.). Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der Erlöskor- rektur im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung des Flächenver- rechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht. Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2021 Umsatzer- löse in Höhe von insgesamt EUR 61,8 Mio. (Vorjahr: EUR 59,1 Mio.) erzielt. Hiervon entfallen EUR 34,7 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 18,4 Mio. auf die Energiebetreuung, EUR 4,4. Mio. auf sonstige Betreuungsleistungen und EUR 4,3 Mio. auf den Ergebnisausgleich im Ser- vicesegment. Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 2021 EUR 2,6 Mio. gegenüber EUR 2,0 Mio. im Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 17,4 Mio.) enthalten mit EUR 16,6 Mio. im Wesent- lichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (vgl. auch die tabellarische Übersicht unter I/11). Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2021 EUR 224,8 Mio. (Vorjahr: EUR 209,5 Mio.). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ist auf um EUR 5,3 Mio. gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen, um EUR 6,8 Mio. gestiegenen P achtaufwendun- gen und umEUR 3,1 Mio. gestiegenen Nebenkosten zurückzuführen. Anlage 3/14 Die Personalaufwendungen setzen sich in 2021 wie folgt zusammen: soziale Abgaben und Aufwendungen Löhne und Gehälter . für Altersversorgung TEUR TEUR Soziale Abgaben Beamtenbezüge 5.387 | - Sozialversicherung 5.963 Gehälter 29.967 | - Unfallversicherung 110 - Veränderung der Rückstellung für leistungsorientierte Bezahlung 33 J ubiläumsgelder 5 Personalkostenerstattung 4 | Altersversorgung - Veränderung der Rückstellung für as . -33 Veränderung der Rückstellungen für Altersteilzeitverpflichtungen - Veränderung der Rückstellung für - Urlaubsansprüche 455 leistungsorientierte Bezahlung 1 - Erstattung von Pensionsaufwen- dungen der Kemverwaltun 2.335 - _ Überstundenvergütung 1 9 9 - Zusatzversorgung - Abrechnungsverpflichtungen 1 der Beschäftigten 2.686 - Leistungsorientierte Unterstützung Bezahlung 184 - Jahresabschlusserstellung -22 |- _ Beihilfeumlage 397 - Erstattung von Beihilfeaufwen- dungen der Kemverwaltung 638 - Sabbatical -20 - Sonstiges 4 36.066 12.147 Anlage 3/15 Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln Mitglied der Kommunalen Zusatzversorgungskasse NRW. Zweck dieser Anstalt ist es, den Arbeitnehmern im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters- und Hinterblie- benenversorgung zu gewähren. Die Zusatzversorgungskasse Köln hat sich bei Begründung der Mitgliedschaft verpflichtet, alle Arbeitnehmer zu versichem, die nach dem Tarifvertrag über die Versorgung der Arbeitnehmer kommunaler Verwaltungen und Betriebe zu versichem sind. Der Umlagesatz der KZVK für 2021 beträgt 9,0 %. Die Umlage wird mit 8,7 % von der Gebäu- dewirtschaft und mit 0,3 % von den Beschäftigten getragen. Im Personalaufwand des Wirt- schaftsjahres 2021 sind EUR 2,6 Mio. erfasst. Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen EUR 15,9 Mio. (Vorjahr EUR 14,4 Mio.) betreffen EUR 4,6 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Standort Ottoplatz, EUR 2,8 Mio. IT-Aufwendungen (incl. weiterbelastete Kosten des städtischen Rechenzentrums) und EUR 1,5 Mio. in Anspruch genommene Serviceleistungen sonstiger städtischer Dienststellen. Von den gesamten Zinsaufwendungen EUR 24,6 Mio. (Vorjahr: EUR 28,0 Mio.) betreffen EUR 20,7 Mio. Zinsen an Kreditinstitute. Anlage 3/16 D. SONSTIGE ANGABEN Bestandsentwicklung Der zum 31. Dezember 2021 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten entwickelte sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt 2019 2020 2021 Eigene Objekte 430 428 426 Angemietete Objekte 70 73 74 500 501 500 2019 2020 2021 qm qm qm Eigene Objekte 1.844.194,77 1.928.628,02 1.971.583,00 Angemietete Objekte 355.917,92 367.140,78 405.087,05 2.200.112,69 2.295.768,80 2.376.670,05 Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag sechs unbebaute Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 11.991 qm. Die eigenen Objekte und ausgewiesenen Flächen umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grundstücke (davon vier bebaut) mit einer Gesamtfläche von 87.937 qm. Die Schulen, die über die jeweils vereinbarte Vertrags- laufzeit von ÖPP-Partnem betrieben werden, werden in der Bestands- und Flächenentwick- lung als Objekte der Gebäudewirtschaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befin- den. Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm Instandhaltung Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergangenheit un- zureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. Darüber hinaus wur- den insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätten Schadstoffbelastungen festgestellt, die entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnahmen notwendig machen. Die Gebäudewirt- schaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhaltungsprogramm für die J ahre 2021 bis 2024 von rund EUR 360,8 Mio. (Wirtschaftsplan 2021; mittelfristige Finanzpla- nung). Anlage 3/17 Bauprogramm Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 2021 im Bau befindlichen Pro- jekte betragen EUR 1.142,8 Mio. Von den bislang angefallenen Baukosten entfallen auf fol- gende, unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte: Art der Maßnahme EUR Schulen Sürther Str. 201 Neubau 40.838.620,07 Leybergstr. 1 Erweiterungsbau 39.347.877,50 Vogelsanger Str. 200 Neubau 35.115.521,20 Kölner Str./Zusestr. Neubau 31.270.596,79 Hansaring 56 Generalinstandsetzung 25.395.281,70 Im Weidenbruch 214 Neubau 21.892.577,43 Palmstr. 1-13 Neubau 17.983.317,40 Übierring 45 Aufstockung 17.272.765,14 Severinswall 4 Neubau 16.319.520,23 Breitenbachstr. 2-18 Neubau 14.797.214,29 Siegburger Str. Neubau 14.640.759,38 Escher Str. 245-247 Erweiterungsbau 14.427.880,31 Neue Sandkaul 29 Erweiterungsbau 14.128.792,78 Übrige 132.861.200,99 436.291.925,21 Verwaltungsgebäude Willy-Brandt-Platz 2 Umbauten 1.241.569,18 Übrige 999.868,10 2.241.437,28 Kindertagesstätten Von-Sparr-Straße 1 Neubau 267.175,52 Sonstige Aufbauten Amsterdamer Straße Tropenhaus 11.427.819,38 450.228.357,39 Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2021 Bauvorbereitungskosten in Höhe von EUR 52,6 Mio. (Vorjahr: EUR 43,0 Mio.) für insgesamt 72 (Vorjahr: 82) in Planung befindliche Baupro- jekte angefallen. Anlage 3/18 Personalbestand und -struktur Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer setzt sich wie folgt zusammen: Beamte 99,25 101,75 Beschäftigte 581,75 592,75 Insgesamt 681,00 694,50 Vollzeit 522,75 520,00 Teilzeit 158,25 174,50 Insgesamt 681,00 694,50 Organe der Gesellschaft Betriebsleitung Erster Betriebsleiter. « Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln Geschäftsführende Betriebsleitung: «e Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln «e Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin Bezüge der Betriebsleitung Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2021 Bezüge (Beamtenbesoldung Frau Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch) von insgesamt EUR 226.836,05 ge- währt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen: «e Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 103.498,68 «e \Nolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 123.337,37 Anlage 3/19 Betriebsausschuss Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft entspricht dem Bauausschuss der Stadt Köln und setzte sich im Wirtschaftsjahr wie folgt zusammen: « Frau Stefanie Ruffen, Architektin, Ausschussvorsitzende und den stimmberechtigten Mitgliedern e Herr) ürgen Kircher, Fachkraft für Arbeitssicherheit, 1. Stellv. Ausschussvorsitzender « Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin, 2. Stellv. Ausschussvorsitzende e Frau Denise Abe, Fraktionsgeschäftsführerin, «e Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand, e HerrRobertSchallehn, Büroleiter, « Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschafliiche Mitarbeiterin, «e Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin, «e Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau, « Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand, « Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin, e Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer, e Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer Bezüge von Mitgliedem des Betriebsausschusses Den Mitgliedem des Betriebsausschusses wurden in 2021 keine Bezüge gewährt. Abschlussprüferhonorar Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2021 auf TEUR 39 und betrifft aus- schließlich Abschlussprüfungsleistungen. Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. $ 285 Nr. 3a HGB Für den Zeitraum 2022 bis 2026 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmietung ei- gengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz und im Kalk- Karree in Höhe von rund EUR 26,5 Mio. Anlage 3/20 Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 782,9 Mio. beauftragt bzw. stehen vor der Be- auftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öffentliche Förde- rung). Nachtragsbericht gem. $ 285 Nr. 33 HGB Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahrs 2021 eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz Berücksichti- gung gefunden haben, ist nicht zu berichten. Zu den Auswirkungen der Corona-P andemie auf die Entwicklung der Gebäudewirtschaft wird auf die Ausführungen im Lagebericht verwiesen. Ergebnisvenwendung Das Wirtschaftsjahr 2021 schließt mit einem] ahresüberschuss von EUR 0,00. Köln, den 12. Dezember 2022 gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin Anlage 4/1 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln LAGEBERICHT für das Wirtschaftsjahr vom 1. J anuar bis zum 31. Dezember 2021 Anlage 4/2 A. GRUNDLAGEN ......uuersnennersennnnensnnnnnennennnnnnennnnnnnnnnnnennnnnnnnnennnnnnnennnnnnnnnnnnnnennennnnennnnnnnennnnnnennennnnannn 3 Historische Entwicklung............sssnennsenssensnennnnennnnnnennnnnnnennnennnnennnennnennnennnonnnenenennnont 3 Aufgabenstellung / Leistungsspektrum...............seesnnenennenennenensnennenennnennnnennnennnennnnnnennnannnn 4 Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen..............sssnnssenensenensenennenennnennnennnnnnnnennnnennnonn 5 B. WIRTSCHAFTSBERICHT .......unsesssersensenennennnnnnnnnnnnnnennennnenennnennnnnnennnnnnnnnennnnnnennnnennnnnnnennennnnnn 6 1. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG .ennnesnnennnnennenennnnennnnennennnnnnnnnnnn 6 II. ENTWICKLUNG DES BETRIEBES ...uaneannennnnenneensennnnennnensenensnnnnnnenennnennnponennnnennnenenennnnnennnennnnennnnntnn 7 1. Allgemeiner Geschäftsverlauf ............ssssnensnenesenenennnnnnennnennnnennnennnnnnnennnennenensennnon 7 2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten ..............nnnennnnennnnenennennnnennnennnennnn 8 3. Neubau- und Modemisierungstätigkeit / Investorenmodelle und Anmietprojekte / Büroflächenmanagement.............eeennnenensesensenennenennenennnennnennnennnonnnennnennnennnnnenenensonenan 17 4. Grundstücksgeschäfte und Verdichtungsmöglichkeiten ....................nnennennnnn 23 5. Dienstleistungen für Dritte..............sssnnnnnsenensenennenennenennnennennnennenennnnnnnennnnnnnnnnnon 24 6. Entwicklungen im Personalbereich..................ussensnensenensenennnennnennnnnnennnnennennnnnn 27 II. WIRTSCHAFTLICHE LAGE .uunnnensnnenensnnnnnennannnnnennnnnnnsnnannnnnsnannnnnsnannnnsnsnnnnsnsannnnsnsnnnnnnnsnnnnnnnsnnnnn 29 1. Vermögens- und Finanzlage ................neensesensnensnensenennnnennnennnennnennnennnennnennnenensonennon 29 2. Ertragslage.............snenennensnnenensenennenennennnnenennnennnennnenenennnennnnennnennnennnnonnnnenenennnnsennanennann 33 €. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT.........uuennrseneenersenennennnnnnnennennnnennennnnnnennnnannen 35 I. RISIKOMANAGEMENT, RISIKOVORSORGE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ.. Il. CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG. 1. Finanzwirtschaftliche Risiken 2. Risiken und Chancen im Personalbereich ....................neeneenneneenseneenenenenennnenennennn 38 3. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie.............. 39 4. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und betreuten Objekten. 40 5. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und im Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten...........ennnensnensenennenennnennnennnennenennnennnennnnonnnnonn 44 III. AUSBLICK .. Anlage 4/3 A. GRUNDLAGEN Historische Entwicklung Stufenweise Gründung Im Zuge der organisatorischen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 1.)anuar 1997 gegründet. Nach Übernahme von Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum1. J) anuar 1998 Schulen und Kindertagesstätten aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln überführt (Stufe 2). Mit der Übemahme von bislang dem Grünflächenamtzugeordneten Objekten (“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grünanlagen) erfolgte zum 1.) anuar 2000 die 3. Stufe der Konzeptumsetzung. Integration Hochbauamt Mit der Zielsetzung, Synergien für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen und marktorientierte Preis-/ Leistungsbeziehungen einzuführen, wurde zum 01.05.2000 das städtische Hochbauantt in die Gebäudewirtschaft integriert. Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten Zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen wurde der Bereich Museumsbauten im April 2018 von der städtischen Kulturverwaltung auf die Gebäudewirtschaft verlagert. Die Gebäudewirtschaft ist für diese Museumsbauten umfassend zuständig und trägt für diese Liegenschaften eine betreiberähnliche Verantwortung. Die Grundstücke und Gebäude gehören nach wie vor nicht zum Sondervermögen. Die Gebäudewirtschaft handelt - trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung - im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt aus dem Kemhaushalt. Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten Mit Wirkung zum 01.01.2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemieteter Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nach wie vor nicht berührt. Anlage 4/4 Aufgabenstellung / Leistungsspektrum Die zentrale Funktion der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung „Gebäudewirtschaft“ besteht darin, die „Dienstleistungsbedarfe der Fachdienststellen im Bereich der Bereitstellung, Verwaltung und Entwicklung der für die Verwaltung für ihre Dienstleistungen und Aufgaben benötigten Gebäude zu erfüllen“ ($ 2 Abs. 1 der Betriebssatzung). Vor dem Hintergrund dieser innerstädtischen Aufgabenstellung ist das Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft sehr umfassend und inhaltlich breit gefächert. Unabhängig von der konkreten organisatorischen Anbindung lassen sich im Einzelnen folgende Teilaufgaben unterscheiden: Bewirtschaftung Bestandsimmobilien werterhaltende und wertverbessernde Maßnahmen an eigenen und (teilweise) angemieteten Objekten Kundenbetreuung / operatives Vermietungs- management (Beratung, Durchsetzung von Vertragsansprüchen) Wahmehmung der Betreiberverantwortung für eigene und (teilweise) für angemietete Objekte Inbetriebnahmemanage- ment Energiemanagement / Prüfungsmanagement Notrufserviceleitstelle/ Werkstatt- und sonstige Facility-Management- leistungen Aufgabenportfolio der Gebäudewirtschaft Bauprojektmanagement « _ Projektmanagementleis- tungen (Projektleitung /- steuerung von Neubau- , Erweiterungs-, General- instandsetzungsmaß- nahmen) « _ Multiprojektmanagement von Bauvorhaben, die mittels General- oder Totaluntemehmer realisiert werden e Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe «e _ Konzeption / Weiter- entwicklung von Bauprodukten (z. B. „Nachhaltiges Bauen‘) «e _ Ingenieurleistungen / fachliche Beratung zu Architektur /Gestaltung, Tragwerksplanung, Geotechnik, Bauphysik und Gebäudetechnik Asset- und Portfoliomanagement Initiierung und Steuerung von Investorenmodellen und Anmietprojekten (im Bereich der Schulen) Strategisches und operatives Anmietmanagement Potentialanalysen / kaufmännische und technische Steuerung des Immobilienbestandes Flächenmanagement und Gebäudedokumentation Markt - und Standortanalysen Immobilienakquise Projekt- und Standortentwicklungen Anlage 4/5 Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen Vermietungssegment Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit 2015 einen sog. Flächenverrechnungspreis, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude, Kitas und Grünanlagen) bzw. Untersparten (Schultypen) differenziert und sich aus den geplanten Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet. Servicesegment Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen vor allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen, die im Wesentlichen die Wahmehmung der Bauherrenaufgabe, aber auch Projektmanagement- und Objektplanungs- leistungen betreffen können. Die Serviceentgelte bzw. Honorare für Planungs- und Baubetreuungsleistungen orientieren sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Architekten (HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der AHO. Für ihre energiewirtschaftlichen Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschreibungen und Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kemverwaltung eine pauschale J ahresvergütung. Ergänzend zur handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung erstellt die Gebäudewirtschaft eine Spartenrechnung, die die beiden vorgenannten Segmente umfasst und Bestandteil des Anhangs ist Ergebnisausgleich / Abführung Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive Spartenergebnisse der Kemverwaltung zufließen, während Spartendefizite grundsätzlich durch die Kemverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei der Verrechnungspreisbildung im Rahmen der Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw. vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr aufzufangen. Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den Instand- haltungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmiittel Anlage 4/6 sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungs-aufwendungen dienen, bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt und werden einer Bauemeuerungsrücklage zugeführt. Unberücksichtigt bleiben auch Buchgewinne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell eine Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen. Das J ahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den beiden vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln, im Rahmen der Beschlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das J ahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wird. B. WIRTSCHAFTSBERICHT l. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als zentraler Maßstab für die wirtschaftliche Leistung einer Volkswirtschaft misst den Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen (Wertschöpfung). Im Jahr 2021 betrug das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands rund 3,6 Billionen Euro. Gegenüber dem J ahr 2020 wuchs es damit preisbereinigt um 2,6 %. Mrd. WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG DER LETZTEN JAHRE 3.800 Bruttoinlandsproukt 3.571 3.600 in Millarden Euro 3.473 3.400 3.267 3.200 3.135 3.000 2.927 2.800 2.694 2.600 2.500 2.400 2.200 2.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland zählt die Baubranche, die mit über 10 % einen wesentlichen Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt leistet. In 2020 konnte allein die Anlage 4/7 Bauwirtschaft eine positive Zuwachsrate verbuchen, während alle übrigen Wirtschaftsbereiche in Deutschland eine rückläufige Wertschöpfung zu verzeichnen hatten. Ungeachtet der andauernden Pandemiiesituation konnte sich die deutsche Wirtschaft in 2021 erholen. Auch in 2021 gingen starke Wachstumsimpulse von der Bauwirtschaft aus. Nach Einschätzung des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung! ermöglichten die anhaltend guten Rahmenbedingungen die hohen Zuwächse im Wohnungsbau. Der Wirtschaftsbau hat sich 2021 von dem pandemiebedingten Einbruch im Vorjahr erholt. Die Industrie investierte in Fabriken und Werkstätten, auch neue Bürogebäude wurden wieder häufiger genehmigt. Die schlechte Finanzlage vieler Kommunen hat den öffentlichen Bau hingegen negativ beeinflusst und dazu geführt, dass sich dieser Baubereich 2021 am schwächsten entwickelt hat. Allerdings bleibt, so das BBSR, der Investitionsbedarf bei Infrastruktur und Digitalisierung unverändert hoch. Il. Entwicklung des Betriebes 1. Allgemeiner Geschäftsverlauf Ein wesentlicher Teil des Kemgeschäftes der Gebäudewirtschaft, die Vermietung und Bewirtschaftung der eigenen und angemieteten Bestandsimmobilien entwickelte sich - gemessen an den Mieterlösen - nahezu planmäßig. Die zweite Säule der Gebäudewirtschaft, der Bereich Neubau und Modermisierung, war nach 2020 auch in 2021 von der Corona-Pandemie und den damit einhergehenden Maßnahmen zur Vermeidung von Infektionen allerdings spürbar betroffen. Dieser Umstand hat - neben anderen Einflussfaktoren, auf die im Weiteren näher eingegangen wird - dazu beigetragen, dass der Baustellenbetrieb stark beeinträchtigt war und das geplante Investitionsniveau im Geschäftsjahr 2021 umrd. 20 % nicht erreicht werden konnte. Aus nahezu gleichen Gründen nicht ganz planmäßig verlief das Geschäftsjahr auch im dritten Kembereich, dem Dienstleistungssegment, das heißt bei den Serviceleistungen, die die Gebäudewirtschaft im Auftrag für andere städtische Dienststellen erbringt. Während die Umsatzerlöse aus der energiewirtschaftlichen Betreuung nur geringfügig unter dem Planansatz ? vgl. Bericht zur Lage und Perspektive der Bauwirtschaft; S.2f.; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Bonn. Anlage 4/8 liegen, blieb die tatsächliche Entwicklung im Bereich der Baubetreuung in 2021 stark hinter den Erwartungen zurück. Angesichts der Vielzahl der zu bewältigenden Widrigkeiten ist die Betriebsleitung mit dem Verlauf des J ahres 2021 gleichwohl mehr als zufrieden. 2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten Entwicklung des Immobilienbestandes und der bewirtschafteten Flächen Der von der Gebäudewirtschaft zum 31.12.2021 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten entwickelte sich wie folgt: Bestandsentwicklung Eigene Objekte Angemietete Objekte 70 73 74 500 501 500 Verwaltungsgebäude Schulen 254 20 274 Kindertagestätten 78 {6} 78 Sonstige Aufbauten 64 {6} 64 426 74 500 Sonstige Aufbauten: u.a. Friedhofsaufbauten, Trauerhallen und Betriebshöfe. Darüber hinaus ist die Gebäudewirtschaft zum Bilanzstichtag für 81 Brunnen (Vorjahr: 81) verantwortlich, die sich ebenfalls in ihrem Sondervermögen befinden. Die verminderte Zahl an eigenen Objekten ist auf den Abriss nicht mehr benötigter Gebäude zurückzuführen. Anlage 4/9 Flächenentwicklung 2019 2020 2021 qm qm qm Eigene Objekte 1.844.194,77 1.928.628,02 1.971.583,00 Angemietete Objekte 355.917,92 367.140,78 405.087,05 2.200.112,69 2.295.768,80 2.376.670,05 Eigene An ietete Objekte Obfekte 2021 qm qm qm Verwaltungsgebäude 172.652,47 351.028,94 523.681,41 Schulen 1.695.660,05 54.058,11 1.749.718,16 Kindertagestätten 65.058,02 0,00 65.058,02 Sonstige Aufbauten 38.212,46 0,00 38.212.46 1.971.583,00 405.087,05 2.376.670,05 Gebäudebestand Mietfläche Anteil je Objektkategorie 13% 15% 17% 55% m Verwaltungsgebäude Kindertagestätten Anteil je Objektkategorie 3% 0% 22% 75% Schulen m Sonstige Aufbauten Anlage 4/10 Entwicklung der Mieterlöse, der Flächenverrechnungspreise und der Leerstandsquote Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieterlöse nach Objektkategorien und verdeutlicht die Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des inner- städtischen Ergebnisausgleichs am) ahresende: 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Plan-Mieterlöse 208,7 216,5 243,4 Mieterlöse für ...Verwaltungsgebäude 72,7 72,4 77,9 ...Schulen 133,1 136,0 141,0 ...Kindertagesstätten 5,6 6,3 71 ...Sonstige Bauten 3,6 2,8 3,1 „..Mieterlöse 215,0 217,5 229,1 vor Erlöskorrektur ...Erlöskorrektur -9,6 -5,0 9,3 Ist-Mieterlöse insgesamt 205,4 212,5 238,4 (nach Erlöskorrektur) Plan- / Ist-Abweichung absolut 3,3 4,0 5,0 prozentual 1,6% 18% 2,1% Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieterlöse in 2021 nach der Erlöskorrektur im Rahmen des Ergebnisausgleiches umEUR 25,9 Mio. bzw. 12,2 % gestiegen. Ursächlich hierfür sind zumeinen die dargestellten Flächenzuwächse bei eigenen und angemieteten Objekten (Mengeneffekt), zum anderen die nachfolgend dargestellten Veränderungen der Flächenverrechnungspreise in den jeweiligen Sparten bzw. Untersparten bei Schulen (Preiseffekt). Anlage 4/11 2019 2020 2021 EUR /qm EUR /qm EUR /qm Verwaltungsgebäude 14,43 13,90 14,52 Schulen 5,94 -7,98 5,57 - 7,95 5,77- 8,10 Kindertagesstätten 7,83 8,80 9,49 Sonstige Aufbauten 9,21 6,64 7,20 Durchschnitt 817 832 871 Die Entwicklung der Flächenverrechnungspreise im Zeitraum 2019 bis 2021 ist in einigen Fällen (z.B. bei den Grünobjekten ? 2019 / 2020) auf einmalige Sondereffekte zurückzuführen. Perspektivisch werden die Flächenverrechnungspreise je Quadratmeter weiter steigen, da sowohl die Anmietkosten/qm als auch die Errichtungskosten/qm, z.B. die eines Quadratmeters Schule, bedingt durch sich stetig verschärfende technische Vorgaben (bzgl. Barrierefreiheit, energetisches Niveau, Luftaustausch etc.) und erhöhten pädagogisch begründeten Anforderungen an das Gebäude / den Gebäudezuschnitt im Zeitablauf zunehmen. Diese Tendenz wird sich durch die derzeitige allgemeine und besondere Preisentwicklung in der Bauwirtschaft noch spürbar verstärken. Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 1,61 % auf 3,49 %. Sie betrifft im Wesentlichen eigene Objekte: | 2019 2020 2021 qm % qm % qm % Eigene Objekte 51.758,65 0,02 | 35.120,91 | 1,56 75.360 | 3,23 Angemietete Objekte 320,27 2,35 1.142,77 | 0,05 6.215 027 52.079,92 2,37| 36.263,68 | 1,61 815755 | 3,49 2 2019: selbständiges Objektcenter für Grünobjekte mit planmäßig stark erhöhter Personalausstattung Anlage 4/12 Leerstand Zusammensetzung nach Objektkategorien 3% - 1% 15% 81% u Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten = Sonstige Aufbauten Rd. 81 % des Leerstands entfällt auf Schulflächen, ca. 15 % betreffen Flächen in Verwaltungs- gebäuden. Ursächlich für den Anstieg gegenüber dem Vorjahr sind bei den Objekten im Sondervermögen insbesondere die Gebäude der Willy-Brandt-Gesantschule, Im Weidenbruch 214, die einem Neubau weichen und abgerissen werden sollen. Für den Leerstand bei den angemieteten Objekte sind vor allem Teilflächen im Betriebshof Stollberger Straße 11 verantwortlich, die aufgrund erheblicher baulicher Mängel gesperrt wurden, perspektivisch aber nicht weiter angemietet werden sollen. Vom gesamten Leerstand in 2021 ist nur ein geringer Teil steuerungsrelevant, d.h. einer zukünftigen städtischen Nutzung überhaupt zuführbar. Er ist im Wesentlichen sanierungsbedingt oder auf leerstehende Objekte mit Reservecharakter zurückzuführen. Der nicht steuerungsrelevante Leerstand entfällt u.a. auf zum Abriss bestimmte Bestandsobjekte. Unter ‚sonstigem Leerstand“ werden leerstehende Immobilien eingeordnet, bei denen eine Entscheidung zur weiteren Nutzung noch aussteht. qm % Steuerungsrelevanter Leerstand 23.209,36 0,99 Nicht steuerungsrelevanter Leerstand 45.292,00 1,94 Sonstiger Leerstand 13.074,02 0,56 81.575,38 3,49 Anlage 4/13 Entwicklung der Instandhaltungsaufwendungen und -ausgaben Eine der wesentlichen Aufgaben der Gebäudewirtschaft besteht in der Versorgung mit einem intakten und nutzungsgerechten Immobilienbestand. Gerade im Vorschul- und Bildungsbereich zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener Instandhaltung und Investitionen nicht nur monetäre, sondern auch gesellschaftliiche Konsequenzen, z. B. auf den Bildungserfolg und die Effektivität des Unterrichts, haben. Im Zeitraum 2019 - 2021 entwickelten sich die Instandhaltungsaufwendungen im Vergleich zu den Planansätzen wie folgt: 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget It. Wirtschaftsplan 70,39 73,10 81,49 Instandhaltungsaufwand « Ausgaben 57,22 62,03 77,89 + Rückstellungseffekte* 10,60 25,80 15,22 67,82 87,83 3,11 Plan- / Ist-Abweichung absolut -2,57 14,73 11,62 prozentual -3,7% 20,2 % 14,3% * Saldo aus dem Verbrauch (-) und der Dotierung (4 von Rückstellungen Der Anstieg der Instandhaltungsausgaben um rd. EUR 15,7 Mio. von 2020 auf 2021 ist im Wesentlichen auf Kosten der Errichtung von angemieteten Interimsbauten zurückzuführen, die neben der Miete für die Container anfallen. Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermögens erfolgt über geplante Instandhaltungsmaßnahmen, aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit primär allerdings über umfassende (investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende Neubauten. Die Rückführung des Rückstaus auf ein unumgängliches und akzeptables Maß gehört trotz der erheblichen Fortschritte in den vergangenen Jahren unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft. Die Herausforderung besteht zudem darin, die neu und generalsanierten Gebäude Wert erhaltend bzw. Wert verbessernd zu bewirtschaften. Anlage 4/14 Sonstige Tätigkeiten und Kenngrößen im Rahmen der Objektbewirtschaftung Die Bewirtschaftung der Immobilien und die damit verbundene Betreiberverantwortung bedingen neben der Bauunterhaltung und Instandsetzung die Wahmehmung einer Vielzahl von weiteren Aufgaben, die sich nicht oder nur bedingt in Ausgaben niederschlagen. Zu denken ist in diesem Zusammenhang beispielsweise an e die Übernahme und Inbetriebnahme neuer oder sanierter Gebäude (incl. Prüfung der Gebäudedokumentation, Gewährleistung etc.), « die Begleitung wiederkehrender Prüfungen durch die Bauaufsicht und Feuerwehr, «e die Teilnahme an J ahresbegehungen mit den Nutzerdienststellen und der Unfallkasse, «e vorbereitende und unterstützende Tätigkeiten im Rahmen von oder im Zusammenhang mit städtischen Task-Forces und Krisenstäben (Unterbringung von Flüchtlingen, Schulnotstand u.a.), « Teilnahme an Workshops, Elternabende etc. zu Sonderprojekten und Einzelthemen wie NOX-Fassaden , Unisex-Toiletten und «e die Zuarbeit zu und die Umsetzung von den Bestand der Gebäudewirtschaft betreffenden Ratsbeschlüssen (Photovoltaikanlagen auf städtischen Dächem, Gründächer / -fassaden, Drogenkonsumraum, Lehrschwimmbäder u.v.a.m.). Exemplarisch näher eingegangen werden soll im Folgenden auf das Energiemanagement und die bei der Gebäudewirtschaft angebundene Notrufserviceleitstelle. Energiemanagement Das Energiemanagement der Gebäudewirtschaft beschäftigt sich seit der Gründung der Gebäudewirtschaft mit der Sicherstellung eines wirtschaftlichen Energieeinsatzes. In diesem Zeitraum konnten sowohl durch energetische Vorgaben bei Neubau und Sanierung, detailliete Gebäudeanalysen, anlagentechnische Optimierungen und über verhaltens- beeinflussende Maßnahmen etc. durchaus signifikante Einspareffekte erzielt werden, wie die Anlage 4/15 beiden dem in 2022 vorgestellten Energiebericht 2021 entnommenen Schaubilder durchaus eindrucksvoll belegen: kwh/m? % 170 30 160 + 13 150 + + 20 140 + 11 130 + + 10 120 + +5 110 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 flächenspezifischer Wert > Einsparung gegenüber dem Startjahr Kennwerte und Einsparung Heizung 2005 - 2020 kwh/m? % 39 36 33 30 27 24 21 + + + + + + + t + + + t t +0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 flächenspezifischer Wert —- Einsparung gegenüber dem Startjahr Kennwerte und Einsparung Strom 2005 - 2020 Der Effekt bei der Einsparung von Heizenergie je Quadratmeter fällt im Vergleich zur Einsparung beim Strom je Quadratmeter höher aus, da den skizzierten Einsparmaßnahmen ein vermehrter Stromverbrauch infolge der zunehmenden Gebäudetechnisierung (u.a. Aufzugs- und Lüftungs- anlagen) gegenübersteht. Anlage 4/16 Absolut betrachtet haben sich die Ausgaben für Energie (incl. Wasser) innerhalb der Nebenkosten für eigene Objekte im Zeitraum 2019 - 2021 wie folgt entwickelt: 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Nebenkosten insgesamt 61,85 59,23 62,33 davon Energiekosten 27,83 26,50 26,73 Anteil der Energiekosten an 45,00 44,74 42,88 den Nebenkosten (in %) Notrufservicdleitstelle Die Notrufseniceleitstelle (NSL) der Gebäudewirtschaft kümmert sich um eigene als auch - im Service - um Objekte anderer Dienststellen. Ende 2021 sind insgesamt über 400 städtische Objekte aufgeschaltet. ENTWICKLUNG DER AN DIE NSL ANGEBUNDENEN OBJEKTE 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Y © x o © A ® & S N 2 NSG Sy N SI IS N NG N N N SV Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y 4 SZ N2 SG & SZ NS2 SG N SG NS2 SG NG SG SG NS SZ N SG NS NG 2 Sondervermögen WMService Die NSL ist sowohl bezogen auf die Technik als auch auf die Zahl der aufgeschalteten Objekte bundesweit eine der größten Leitstellen auf kommunaler Ebene und interveniert Tag und Nacht, sieben Tage die Woche bei kleinen Meldungen ebenso wie großen Gefahrenlagen. Unter anderem bei Störungen des Übertragungsweges der Hauptmelder für die Leitstelle der Berufsfeuerwehr Köln schaltet sie sich ein und übernimmt dann die Alarmierung. Hinzu kommen Anlage 4/17 beispielsweise Servicedienste für diverse Tunnel und über 900 Ampelanlagen. Darüber hinaus wird das Störungsmanagement für eine exteme Wohnungsbaugesellschaft mit rund 50.000 Mieteinheiten wahrgenommen. 3. Neubau- und Modemisierungstätigkeit / Investorenmodelle und Anmietprojekte / Büroflächenmanagement Entwicklung und Zusammensetzung der Bauinvestitionen Dernachfolgenden Tabelle istzu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Bautätigkeit unverändert auf dem Schulbau liegt und dass es der Gebäudewirtschaft im Zeitraum 2019 -2021 gelungen ist, trotz Corona, Flut und Ukraine-Krieg die Investitionen in diesem Bereich abermals zu steigern: 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget It. Wirtschaftsplan 219,53 300,95 398,88 Bauinvestitionen Verwaltungsgebäude 23,08 25,62 19,72 Schulen 182,90 237,34 278,66 Kindertagestätten 1,36 0,83 0,49 Sonstige Aufbauten 6,09 7,66 8,44 213,43 271,45 307,31 (Schul-) Container 0,50 0,09 1,28 213,93 271,54 308,59 Plan- / Ist-Abweichung absolut 5,60 29,41 90,29 prozentual 2,55% 9,77% 22,64% Anlage 4/18 Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung hat die vermehrte Realisierung von Projekten über General- bzw. Totaluntemehmer. Eine erkennbar zunehmende Bedeutung hat auch der Modulbau erlangt. 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Einzelgewerke 163,24 118,89 127,46 GU/TU 49,87 90,52 157,90 OPP 0,25 59,98 15,87 Modulbauten 0,07 2,06 6,08 213,43 271,45 307,31 (Schul-) Container 0,50 0,09 1,28 213,93 271,54 308,59 Bauinvestitionen Bauinvestitionen Anteil je Objektkategorien Anteil je Realisierungsform 0% 3%, 1%-6% 1% Y 41% 51% 90% j m Verwaltungsgebäude Schulen = Einzelgewerke GU/TU Kindertagestätten = m (Schul-) Container Priorisierende Schulbauliste Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildet die organisatorische Klammer Sonstige Aufbauten OPP (Schul-) Container m Modulbauten m Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu zusätzlichen Schulplätzen führt. Sie umfasst im Weiteren alle General- oder Teilsanierungen von bestehenden Schulgebäuden, deren Durchführung dringend zur Sicherung und zum Erhalt bestehender Schulplätze mittelfristig notwendig ist. Nicht erfasst sind in der Schulbauliste die beauftragten Containerprogramme, kleinere Baumaßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende Maßnahmen unterhalb der Teil- bzw. Generalsanierung. Mit Sachstand vom 31.12.2021 befanden sich von den insgesamt 184 Schulbaumaßnahmen 75 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung. Anlage 4/19 Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt acht Prioritätskategorien und bindet die Verwaltung, die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie verdeutlicht zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln imSchulbau noch zu bewältigen sind. Priorität O0 / bereits im Bau oder Teil eines Maßnahmenpakets ” i i i > GI 1/ Maßnahmen, die aus baufachlicher Sicht zeitnah/spätestens in 5] ahren einen 18 [e) [e) [e) 18 Baubeginn erfordern A/ sehr eilig 22 0 0 [e) 22 B / Priorität 10 0 0 0 10 GI 2 - Maßnahmen, die aus baufachlicher Sicht zeitnah/spätestens in 10 Jahren 32 0 [e) [e) 32 einen Baubeginn erfordem C /eilig 13 0 0 0 13 D / wird mittelfristig benötigt 13 [e) [e) [e) 13 TH / Tumhalle 1 0 0 0 1 188 0) 0) 4 184 Der Abgang betrifft die Schulbauvorhaben, die in 2021 fertiggestellt werden konnten. In 2021 konnten hierdurch 213 Schulplätze geschaffen bzw. gesichert werden. Zu beachten ist, dass Teilfertigstellungen aus systematischen Gründen unberücksichtigt bleiben. Projektrealisierung durch Einzelvergabe Der Anteil am Investitionsvolumen, der über Projekte im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken abgewickelt wird, beläuft sich in 2021 auf rd. 41 % und ist damit nach wie vor hoch. Aktuell (Sachstand September 2022) befinden sich die entsprechenden rund 40 Schulbaumaßnahmen, in den unterschiedlichsten Stadien der Planung und Ausführung. Deren Fertigstellung schreitet sukzessive voran. Sobald Maßnahmen übergeben und in Betrieb genommen werden, erfolgt die Aufnahme neuer Projekte aus der Schulbau-maßnahmenliste. Hierbei kann sich um Neu- und Erweiterungsbauten sowie Generalsanierungen handeln. 3 Umgliederungen erfolgen im Falle von Neufestlegungen der Priorität von Projekten. Anlage 4/20 GU/TU Pakete Der Anstieg des von der Gebäudewirtschaft in ihrem Sondervermögen umgesetzten Bauvolumens ist in erster Linie auf GU/TU-Vergaben innerhalb der beiden Schulbau- Maßnahmenpakete zurückzuführen. Erstes Maßnahmenpaket Schulbau In 2017 wurde die Gebäudewirtschaft beauftragt, 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schulstandorten durch Totaluntemehmer (TU) zu planen und zu errichten bzw. durch Generaluntemehmer (GU) errichten zu lassen. Das Maßnahmenpaket wurde um Neu- und Erweiterungsbauten erweitert und zudem aus baufachlichen, logistischen und schulpädagogischen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 ergänzt. Im Ergebnis umfasst das GU/TU-Maßnahmenpaket 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. Insgesamt ist ein finanzielles Projektvolumen von 745 Mio. für die Schaffung und Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen vorgesehen. Zweites Maßnahmenpaket Schulbau Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses aus 2019 wurde ein weiteres GU/TU- Maßnahmenpaket aufgelegt. Das zweite Schulbaumaßnahmenpaket beinhaltet rund 50 Schulbauprojekte an insgesamt 20 Standorten. Das Gesamtziel der Schaffung und Sicherung von rd. 13.000 Schulplätzen bis zum J ahr 2027 beinhaltet, dass aufgrund einiger Komplettauslagerungen von Schulen entsprechende Interinsmaßnahmen geschaffen sind. Das Projektvolumen beläuft sich nach einer qualifizierter Schätzung (Kostenorientierungswert;, Sachstand J uni 2020) auf rd. EUR 1,6 Mrd. bis EUR 1,7 Mrd. Seit Projektbeginn sind an den Standorten umfangreiche Grundlagenermittlungen und Machbarkeitsstudien erfolgt. Hierdurch konnten inzwischen zahlreiche Entscheidungen hinsichtlich der möglichen Projektumsetzung getroffen werden. Dies betrifft an zehn Standorten insbesondere die Entscheidung, ob die Bestandsgebäude saniert oder neugebaut werden. Auch die Unternehmereinsatzform, General- oder Totalunternehmer, wurde in einigen Fällen angepasst um eine möglichst optimale Umsetzung zu gewährleisten‘. * Zur Fortschreibung des zweiten Schulbau-Maßnahmenpaketes vgl. S. 48 f. Anlage 4/21 Öffentlich-Private-Partnerschaft (ÖPP) Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden diverse Projekte auf der Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Losen. Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 8. April 2014 den Beschluss gefasst, ein drittes Los - es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten - zu realisieren. Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 1. J] anuar 2018 auf den Vertragspartner übergegangen. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufenden Schulbetrieb und umfassen komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweiligen Gelände. Mit der abschließenden Fertigstellung wird - trotz diverser Projektverzögerungen - in 2022 gerechnet. Modulbauten Mit der in 2020 verabschiedeten Modulbaurahmenvereinbarung mit unterschiedlichen Totalunternehmem konnten insgesamt an zwölf Standorten insgesamt 20 Maßnahmen projektiert und beauftragt werden. Die Rahmenvereinbarung wird kontinuierlich ausgeschöpft. In 2021 gelang es, an fünf Schulstandorten Containeranlagen aus den politisch beauftragten Paketen fertig zu stellen. Investoren- und Anmietprojekte Zur Deckung des gesamtstädtischen Flächenbedarfs werden neben den vorgenannten GU/TU- Vergaben, ÖPP-Projekten, Modulbauten etc. weitere alternative Realisierungswege e |nvestorenverfahren, e _Umwidmung von angemieteten Objekten (Anmietprojekte), «e Schulbau-Baukasten’ bzw. innovative Bauvertragsmodelle wie e Mehrparteienverträge, «e Partnerschaftsmodelle, 5 Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametemn bei gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung. Anlage 4 / 22 «e Design & Build, beschritten oder geprüft. Im Rahmen von Investorenverfahren werden - ergänzend zum klassischen Grunderwerb und anschließender Bebauung- Grundstückseigentümer bzw. -eigentümerinnen gesucht, die auf eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese an die Stadt Köln vermieten. Dem Ziel, der Schaffung von Schulplätzen, dient auch die Anmietung vorhandener Verwaltungsgebäude, die zu Schulen umgebaut werden. Neben diesen beiden jüngeren Instrumenten im Schulbereich, die erst ab 2022 f. Wirkung nach außen entfalten werden, gibt es eine weitere Initiative der Gebäudewirtschaft im Bereich der Büroflächen - das strategische Büroflächen- bzw. Büroraummanagement: Büroflächenmanagement Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kemverwaltung werden hierzu zukunftsfähige Raum- bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der vorhandenen Änterstrukturen erarbeitet. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiterinnen sowie die digitalen Anforderungen im Fokus. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die sog. Zellenbüro-Nutzung in Form von Einzel- und Doppelbüros sowie ein Multi-Space- Konzept, welches eine Mischung aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für Besprechungen, Team- sowie Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potential von Desk- Sharing auf den Flächenbedarf ermittelt Das Projekt beinhaltet nach Gesamtbetrachtung des Gebäudebestands darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder Kauf von bestehenden Gebäuden. Die Umsetzung des Flächenbedarfs und die erforderlichen Vertragsverhandlungen mit Vermietern und Verkäufem erfolgen durch die Gebäudewirtschaft. Das Projekt „Strategisches Büroflächenmanagement“ verfolgt zusammengefasst das Ziel, eine effiziente Nutzung der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion und einer Verringerung der CO? Emission zu erreichen. Anlage 4 / 23 An- und Abmietungen bei Verwaltungsgebäuden (Vertragsabschlüsse/Kündigungen) 2019 2020 2021 Anmietungen Anzahl Objekte 4 6 3 Flächen (in qm) 21.330 19.455 1.340 Abmietungen Anzahl Objekte 1 1 5 Flächen (in qm) 275 7.120 1.758 4. Grundstücksgeschäfte und Verdichtungsmöglichkeiten Der Erwerb und die Veräußerung von Schul- und sonstigen Grundstücken durch die Gebäudewirtschaft stellt sich im Zeitraum 2019 - 2021 wie folgt dar: 2019 2020 2021 Grunderwerb - Schulgrundstücke Anzahl Grundstücke 1 2 Flächen (in qm) 5.266 26.135 - Sonstige Grundstücke Anzahl Grundstücke - 1 Flächen - 39.953 Veräußerung Anzahl Grundstücke 1 1 Flächen (in qm) 3.830 2.005 Das in 2021 erworbene ‚Sonstige Grundstück“ ist für die Bebauung mit einem städtischen Betriebshof bestimmt. Anlage 4 / 24 Bestandsanalyse / Bebauungsmöglichkeiten im Bereich der Schulen Die im Sondereigentum stehenden Grundstücke von Grundschulen und weiterführenden Schulen wurden - mit Ausnahme der Berufskollegs - in 2020/21 flächendeckend auf Optimierungs- möglichkeiten (Zügigkeitserweiterung) untersucht‘. Der Prozess der Grundstücksanalyse ist abgeschlossen. Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar: Weiterführende Gundschulen Insgesamt Schulen untersuchte Grundstücke 133 90 223 Potential zur Nachverdichtung 43 7 50 davon: aktuell kein Bedarf 32 7 39 Bedarf (Erweiterungsbau / 11 0 11 Aufstockung) 5. Dienstleistungen für Dritte Überblick Neben der Bewirtschaftung von angemieteten und im Sondervermögen befindlichen Objekten gehören auch Dienstleistungen im Auftrag von städtischen Dienststellen zu den Aufgaben der Gebäudewirtschaft. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Serviceleistungen im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung, um die bauliche Unterhaltung städtischer oder von der Stadt Köln angemieteter Objekte und um die Baubetreuung von Großprojekten. Service der Gebäudewirtschaft Energiewirtschaftliche Baubet Sonstige Betreuung aubetreuung Serviceleistungen Bauunterhalt von / Bauleistungen im Service in bzw. an Baubetreuung von Großprojekten Objekten im Sondervermögen sonstigen Objekten Museen 6 Bei GU/TU Projekten wird die Möglichkeit zur Nachverdichtung im Rahmen der Planung / Überprüfung des Bausolls überprüft. Anlage 4 / 25 Energiewirtschaftliche Betreuung Im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung von Objekten außerhalb ihres Sonderver- mögens erbringt die Gebäudewirtschaft diverse Dienstleistungen, u.a. in folgenden Bereichen: «e Energievertragswesen (Ausschreibung / Beschaffung sowie Rechnungskontrolle), «e Energieverbrauchscontrolling (Auswertung / Analyse Verbrauchsdaten), e Automatisierte Zählerauslesung (Implementierung / Überprüfung / Fehlerbehebung), «e Energieleitlinien (Erstellung / Stellungnahmen / Beratung), «e Schulungen und Öffentlichkeitsarbeit (z.B. Energiebericht). Die Umsatzerlöse aus Energiebetreuung umfassen im Wesentlichen von der Gebäudewirtschaft vorfinanzierte und den betreuten Dienststellen im Anschluss weiterbelastete Energiekosten einschließlich des Betreuungshonorars (J ahrespauschale). Sie entwickelten sich wie folgt: 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget It. Wirtschaftsplan 17,75 17,22 19,46 Umsatzerlöse (Ist) 19,55 18,71 18,44 Plan- / Ist-Abweichung absolut 1,80 1,49 -1,02 prozentual 10,1% 8,7% -5,25% 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Abgerechnete Fremdkosten 18,21 17,32 17,10 Honorar () ahrespauschale) 1,20 1,20 1,20 Sonstige 0,14 0,19 0,14 19,55 18,71 18,44 Anlage 4 / 26 Baubetreuung Das Spektrum der von der Gebäudewirtschaft betreuten Baumaßnahmen reicht von der einfachen Bauunterhaltung bis zu komplexen innerstädtischen Großprojekten. Aufgrund Ihrer eigentümerähnlichen Stellung obliegt der Gebäudewirtschaft bei den betreuten Museen auch die Wahmehmung der Betreiberverantwortung. Insofern gehen sowohl das Leistungsspektrum als auch der Verantwortungsbereich der Gebäudewirtschaft hier weit über eine rein auftragsbasierte bauliche Unterhaltung hinaus. Daneben werden im Auftrag sonstiger städtischer Dienststellen Bau- und Bauunterhaltungsleistungen erbracht, die - sofem sie Objekte im Sondervermögens der Gebäudewirtschaft betreffen - auf einem besonderen Nutzerwunsch jenseits der klassischen Instandhaltung basieren. Bei den von der Gebäudewirtschaft betreuten Großbauvorhaben handelt es sich um innerstädtische Projekte wie das Museum im Quartier (MiQua / Archäologische Zone, J üdisches Museum) oder die Generalinstandsetzung des Römisch-Germanischen Museums. Hier ist zu berücksichtigen, dass nur ein Teil der Bauvorhaben vollständige Abbildung im Plan- und Rechnungswesen der Gebäudewirtschaft findet, ein anderer Teil hingegen nur hinsichtlich der erwirtschafteten Projektmanagement-Honorare. Hintergrund ist, dass diese Bauvorhaben unmittelbar über den städtischen Haushalt finanziert werden. 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget It. Wirtschaftsplan 67,60 48,41 74,34 Umsatzerlöse (Ist) 33,61 31,65 34,66 Plan- / Ist-Abweichung absolut -33,99 -16,67 -39,68 prozentual -50,3% -34,6% -53,4% 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Abgerechnete Fremdkosten 26,30 24,73 26,99 Betreuungshonorare 7,31 6,92 7,67 33,31 31,65 34,66 Anlage 4/27 Das Bauvolumen der Großprojekte, die von der Gebäudewirtschaft betreut, aber unmittelbar über den Kernhaushalt finanziert werden, stellt sich in 2021 wie folgt dar: EUR Mio. Plan (Projektplanung)? 45,72 Ist 21,32 Plan- / Ist-Abweichung absolut -24,4 prozentual -53,4 Verantwortlich für die deutlichen Plan- / Ist Abweichungen im Baubetreuungssegment sind neben den übergreifenden Auswirkungen der Corona-Pandemie und der Flutkatastrophe projekt- spezifische Problemlagen wie Schadstofffunde (Feuerwache 5) oder Lieferschwierig- keiten/Ausführungsmängel bei Zentralgewerken (Stahlbauarbeiten MiQua). Darüber hinaus tragen sowohl innerbetriebliche Gründe (u.a. fehlende Personalkapazitäten; neu strukturierte Arbeitsprozesse) als auch Rückstände auf der Auftraggeber-Seite (unklare Finanzierung / fehlende politische Beschlüsse/ausstehende Aufträge) dazu bei, dass geplante Baumaßnahmen nicht oder nur verzögert umgesetzt werden können. 6. Entwicklungen im Personalbereich Eine motivierte und qualifizierte Mitarbeiterschaft ist zur Erfüllung der vielfältigen und anspruchsvollen Aufgaben unerlässlich. Darüber hinaus ist allerdings auch eine hinreichende Personalausstattung, d.h. eine adäquate Anzahl an (besetzten) Stellen, notwendige Voraussetzung, um den eigenen Zielen und Ansprüchen sowie den von außen gestellten Anforderungen gerecht werden. Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschäftigte zum Stichtag 31.12.2021 einschließlich der Geschäftsführenden Betriebsleitung 705 Mitarbeiterfinnen: 2019 2020 2021 Beamte 99 103 102 Beschäftigte 562 583 603 661 686 705 7 Plan- und Ist-Zahlen sind für den Zeitraum 2019-2020 sind nicht verfügbar. Anlage 4 / 28 2019 2020 2021 Vollzeit 518 530 530 Teilzeit 143 156 175 t 661 686 705 Der Personalbestand setzt sich wie folgt zusammen: 2019 2020 2021 Männer 367 393 403 Frauen 294 293 302 t 661 686 705 2019 2020 2021 Bis 20 J ahre 1 0 {0} Bis 30 J ahre 70 77 84 Bis 40 J ahre 131 149 142 Bis 50 J ahre 173 155 160 Bis 60 J ahre 231 242 251 Über 60 J ahre 55 63 68 661 686 705 Im Laufe des J ahres 2021 konnten insgesamt 77 neue Mitarbeiterfinnen eingestellt werden. Im gleichen Zeitraum haben leider 55 Mitarbeiter*innen die Gebäudewirtschaft verlassen, so dass in Summe 19 Mitarbeiterfinnen mehr am Jahresende zu Buche stehen. Die Gründe für das Ausscheiden der Mitarbeiterinnen sind vielfältig und reichen vom Eintritt in den Ruhestand, Eltemzeit bzw. Beurlaubung im Allgemeinen, aber auch Kündigungen sind darunter zu finden. Sofem es sich hierbei um arbeitnehmerseitige Kündigungen handelt, liegt dies oftmals an besseren Verdienstmöglichkeiten außerhalb der Stadt Köln bzw. des öffentlichen Dienstes. Anlage 4/29 Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen ergibt sich zum 31.12.2021 ein Bestand an 628 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) auf besetzten Stellen, die sich wie folgt auf die verschiedenen betrieblichen Aufgaben- bzw. Funktionsbereiche verteilen: Personalbestand (VZÄ) Verteilung auf Funktionsbereiche 125 X 2 a Support (Personal / Finanzen / IT u.a.) m Sonstiger Service Bauunterhaltung und Betriebsmanagement Ankauf und Anmietung kaufmännische Mietverwaltung 253 m Neubau und Generalinstandsetzung Aufgrund der anhaltenden Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung/-erhaltung sind zum Bilanzstichtag insgesamt rd. 100 Stellen vakant, was einer Vakanzenquote von ca. 13,75% entspricht. Il. Wirtschaftliche Lage 1. Vermögens- und Finanzlage Bilanzsumme; Vermögens - und Kapitalstruktur Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 2.500,8 Mio. Sie hat sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2020 (EUR 2.276,3 Mio.) umEUR 224,5 Mio. (9,9 %) erhöht Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Baumaßnahmen an eigenen oder angemieteten Objekten sowie der Beschaffung von Schulcontainern. Wie die nachfolgende Graphik verdeutlicht, wird die Bilanz der Gebäudewirtschaft auf der Aktivseite zu 96 % vom Anlagevermögen geprägt und dieses wiederum vom Grundvermögen, Anlage 4 / 30 das neben den bebauten und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im Bau befindlichen Anlagen umfasst und mit rd. EUR 2.312,4 Mio. allein rd. 92,5 % der Bilanzsumme (Vorjahr: 90,2 %) ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel- und langfristig gebundene Vermögen auf EUR 2.391,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2.120,1 Mio.) 8. Vermögensstruktur Zusammensetzung Aktivseite \ Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremdkapital von insgesamt EUR 2.256,2 Mio. (90,3 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR 2.059,6 Mio. bzw. 90,5 %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 1.717,6 Mio.) entfällt der weit überwiegende Teil auf (Darlehens-) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (EUR 1.538,6 Mio.). Kapitalstruktur Zusammensetzung Passivseite 27% 69% = Eigenkapital inkl. Sonderposten für Investitionszuschüsse m Rückstellungen Verbindlichkeiten 8 Bezüglich der detaillierten Entwicklung des Anlagevermögens kann auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen werden. Anlage 4/31 Eigenkapital und Eigenkapitalquote 2019 2020 2021 in Prozent in Prozent in Prozent Eigenkapitalquote incl. Sonderposten 27,2 29,7 27,0 ...bereinigt 111 10,3 9,1 Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, beträgt zum 31.12.2021 unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 27,0 %. Ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 %. Rückstellungen Die Rückstellungen belaufen sich zum Bilanzstichtag auf EUR 108,2 Mio. und haben sich im Vergleich zum Vorjahr (EUR 104,0 Mio.) damit um rd. EUR 4,0 Mio. erhöht. Hintergrund für die bilanzielle Vorsorge in Form von Rückstellungen sind u.a. drohende Risiken im Zusammenhang mit der Sanierung der Abwasserkanalisation, dem Gebäudebrandschutz oder vertragliche Verpflichtungen zur Instandhaltung oder zum Rückbau angemieteter Objekte. Eine detaillierte Übersicht über die zum 31.12.2021 gebildeten Rückstellungen ist dem Anhang zu entnehmen. Finanzierung und Darlehensportfolio Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaftete Abschreibungen und Zuschüsse, vor allem aber über die Aufnahme von Darlehen am Kapitalmarkt. Die Darlehnsverbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft zum 31.12.2021 betragen insgesamt EUR 1.717,2 Mio. (Vorjahr: EUR 1.495,0 Mio.). Hiervon weisen EUR 228,3 Mio. eine Restlaufzeit von unter einem) ahr auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen. Das Darlehensportffolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich festverzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt EUR 1.533,8 Mio. Die im Bestand befindlichen Darlehen sind - gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag - durchschnittlich mit 1,26% p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 22,77 J ahre. Anlage 4 / 32 Entwicklung der Liquidität / Kapitalflussrechnung Die nachfolgende (zusammengefasste) Kapitalflussrechnung gibt im Vorjahresvergleich Auskunft über die im Wirtschaftsjahr vom Betrieb erwirtschafteten oder der Gebäudewirtschaft von außen zugeflossenen Finanzmittel sowie über deren Verwendung. Sie zeigt im Saldo die Veränderungen der Liquiden Mittel? im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Zu- bzw. Abflüssen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungs- tätigkeit: TEUR TEUR Liquide Mittel zum 01.01. 3.631 74.258 Mittelzu- (-H / bzw. -abfluss (-) aus - laufender Geschäftstätigkeit 35.779 32.375 - Investitionstätigkeit - 267.513 -305.525 - Finanzierungstätigkeit 302.361 195.441 Zahlungswirksame Veränderung der Liquidität (Saldo) 70.627 -77.709 Liquide Mittel zum 31.22. 74.258 -3.451 Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 32,4 Mio.) und der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit (EUR 195,4 Mio.) reichen in 2021 zur Finanzierung des Mittelabflusses aus der Investitionstätigkeit (EUR - 305,5 Mio.) nicht aus. Im Ergebnis überschreiten die Abflüsse die Zuflüsse um insgesamt EUR 77,7 Mio., so dass sich der Finanzmittelfonds / die liquiden Mittel von EUR 74,3 Mio. zu Beginn des Wirtschaftsjahres auf EUR - 3,4 Mio. am Bilanzstichtag vermindern. Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist aufgrund der kurz- und miittelfristigen Liquiditäts- und Finanzplanung auch zukünftig sichergestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31.12.2021 EUR 75 Mio. ° Liquide Mittel: Kassenbestand, Bankguthaben und Tagesgeldanlagen abzgl. Kontokorrentverbindlichkeiten (incl. Zinsabgrenzung). Anlage 4 / 33 2. Ertragslage Zusammensetzung und Entwicklung der Umsatzerlöse 2019 2020 2021 EUR EUR EUR j % j % . % Mio. Mio. Mio. Umsatzerlöse aus der - Hausbewirtschaftung 258,6 80,8 280,3 82,1 293,1 82,0 - Betreuungstätigkeit 59,5 18,6 59,1 17,3 61,8 17,3 - anderen Lieferungen und . 2,1 0,7 2,0 0,6 2,6 0,7 Leistungen 320,2 100,0 3414 100,0 357,5 100,0 Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 357,5 Mio. betreffen mit EUR 293,1 Mio. vornehmlich die Hausbewirtschaftung, mit EUR 61,8 Mio. den Betreuungsbereich und mit EUR 2,0 Mio. bzw. Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäudewirtschaft. Umsatzerlöse Zusammensetzung 0,7% 17,3% 82% Hausbewirtschaftung m Betreuungstätigkeit m anderen Lieferungen und Leistungen Anlage 4 / 34 Segmentergebnisse und Ergebnisausgleich Vermietungssegment Die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen aus Mieterlösen sowie Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Von den Mieten entfällt nur ein geringer Teil auf Mietverhältnisse mit extemen Dritten. 2020 2021 EUR EUR % % % Mio. Mio. Mieterlöse - innerstädtischer Nutzer 209,6 811 212,1 75,7 223,8 76,43 - Ernöskorrektur . -9,6 -3,7 -4,9 -1,8 9,3 3,2 Verrechnungspreismodell 200,0 | 77,4 207,2 73,9 233,1 79,5 Mieten Dritter 5,4 2,0 5,3 1,9 5,3 1,8 205,4 | 79,4 212,5 75,8 238,4 81,3 Abrechnung von Nebenkosten 52,1 20,2 66,4 23,7 53,8 18,4 Sonstige Erlöse 11 0,4 1,3 0,5 0,9 0,3 258,6 | 100,0 280,3 100,0 293,1 100,0 Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am J ahresende beeinflusst. Bedingt durch das negative, von der Kemverwaltung auszugleichende Spartenergebnis haben sich die innerstädtischen Mieterlöse in 2021 von EUR 223,8 Mio. um EUR 9,3 Mio. auf EUR 233,1 Mio. erhöht. Betreuungssegment Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2021 insgesamt EUR 59,1 Mio. (Vorjahr: EUR 59,1 Mio.) Sie setzen sich wie folgt zusammen: 2019 2020 2021 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Energiewirtschaftliche Betreuung 19,6 18,7 18,4 Baubetreuung 33,6 31,7 34,7 Sonstige Serviceleistungen 4,4 4,3 4,4 57,6 54,7 57,5 Erlöskorrektur Verrechnungspreismodell 19 a4 u 59,5 59,1 61,8 Anlage 4 / 35 Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen resultieren im Wesentlichen aus Bewachungs- (EUR 1,9 Mio.) und aus Umzuggsleistungen (EUR 1,5 Mio.). Durch den Ergebnisausgleich am J ahresende haben sich die Erlöse aus Betreuungstätigkeit um das negative, von der Kemnverwaltung auszugleichende Segmentergebnis um EUR 4,3 Mio. erhöht. Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im Anhang wird verwiesen. J ahresergebnis Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2021 mit einem J ahresergebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,00. (Vorjahr: EUR 0,00). C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT I. Risikomanagement, Risikovorsorge und Versicherungsschutz Das Risikomanagement ist als kontinuierlicher Prozess in die betriebliche Steuerung und Kontrolle sowie in das Berichtswesen integriert. Über wesentliche Risiken und Ergebnisse der Geschäftstätigkeit werden der Betriebsausschuss und sonstige Gremien regelmäßig - und im Bedarfsfall auch ad-hoc - informiert Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und einer möglichen Schadenshöhe bewertet Es sind im Rahmen des existierenden Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der Gebäudewirtschaft gefährden. Die Interne Revision unterstützt die Betriebsleitung seit jeher in der Wahmehmung ihrer Überwachungs- und Kontrollfunktion. Die mit externer Beratung angestrebte Neuausrichtung der Internen Revision hat das Ziel, die risikoorientierte Betrachtung von Prozessen in der Prüf- und Beratungstätigkeit der Innenrevison weiter in den Vordergrund zu rücken. Die Gebäudewirtschaft Anlage 4 / 36 wird zudem durch eine neu eingerichtete, bei der Kämmerei angesiedelte Stabstelle ‚Stadtweites Risikomanagement“ unterstützt Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts- und Versicherungsamt ist grundsätzlich gewährneistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen Versicherungsschutz verfügt. Il. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Veränderte Marktbedingungen, neue technische Vorgaben und/oder sich wandelnde politische Schwerpunkte sind nur beispielhaft genannte Ursachen ständig neuer Herausforderungen. Sie sind oft mit spezifischen Risiken verbunden, bieten aber durchaus auch Chancen für die Effizienz und Effektivität betrieblicher Prozesse und damit für die künftige Entwicklung insgesamt. L Finanzwirtschaftliche Risiken Aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit ist die Gebäudewirtschaft auf gesamtbetrieblicher Ebene verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt. Über einen täglichen Finanzstatus, einer monatlich fortgeschriebenen Finanzplanung und über eine laufende Budgetkontrolle und Prognose/Hochrechnung der Investitions-, Instandhaltungs- und Serviceausgaben ist gewährleistet, dass etwaige Liquiditätsrisiken frühzeitig erkannt und bei Bedarf gegengesteuert werden kann. Dem Zinsänderungsrisiko wird bei Umschuldungen und Darlehensneuaufnahmen vor allem durch langfristige Festzinsvereinbarungen zur Sicherung des im langfristigen Vergleich nach wie vor attraktiven Zinsniveaus Rechnung getragen. Sinkende Eigenkapitalquote / zunehmende Zinsbelastung Die Eigenkapitalquote zum 31.12.2021 beträgt 9,1 % (Vorjahr: 10,3 %) der um die passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme. Die Angemessenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustufen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht daher von einer Empfehlung starrer Eigenkapitalquoten ab. Die Anlage 4 / 37 Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10% nicht zu unterschreiten. Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssysterms und bedingt durch die Einführung eines Ergebnisausgleiches ist das bilanzielle Eigenkapital der Gebäudewirtschaft im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kemhaushalt sind konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den Flächenverrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel- bis langfristig zu verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln, über die Ergebnisverwendung zu entscheiden. Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende Wachstum der Bilanzsumme und die Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der Bautätigkeit werden - bei weitgehender Konstanz des nominellen Eigenkapitals - in der Tendenz zu einer sinkenden Eigenkapitalquote und einer stetig steigenden Fremdfinanzierungsquote führen. Dieser Mengeneffekt wird von rapide steigenden Zinssätzen begleitet. Allein im Zeitraum von September 2021 bis September 2022 hat sich der Zins für langfristige Darlehen mehr als vervierfacht. Eine Prognose der künftigen Kapitalmarktentwicklung ist unter diesen Bedingungen schwierig. Angesichts der aktuellen EZB-Entscheidungen ist allerdings von weiteren Zinssatzanhebungen und höheren Zinsbelastungen auszugehen. Neufestlegung der Nutzungs- bzw. Abschreibungsdauer Abschreibungen stellen betriebliche Aufwendungen dar, welche die Wertminderung abbilden sollen, die ein Anlagegut durch die Nutzung im Zeitablauf erfährt. Am Ende der unterstellten Nutzungsdauer sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vollständig abgeschrieben. Im betriebswirtschaftlichen Idealfall entspricht die unterstellte Abschreibungsdauer der tatsächlichen Nutzungsdauer. Die von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten bislang zugrunde gelegte Nutzungsdauer beträgt 80 J ahre. Sie erweist sich gemessen an der betrieblichen Realität als deutlich zu lang, denn im Regelfall übersteigt sie die tatsächliche Nutzungsdauer der Objekte mit der Folge zu niedriger planmäßiger Abschreibungen und zu hoher Gebäuderestbuchwerte. Eine zu lange Abschreibungsdauer birgt damit das Risiko außerplanmäßiger Wertkorrekturen. Eine weitere Konsequenz ist ein strukturell zu hoher Liquiditätsabfluss, da die planmäßig an die Kreditgeber zu leistenden Tilgungszahlungen in der Summe höher sind als die planmäßigen und über die Miete refinanzierten Gebäudeabschreibungen. Anlage 4 / 38 Aus den beiden vorgenannten Gründen wird die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertigstellung ab dem 01.01.2023 von 80 auf 50 J ahre herabgesetzt. Die Nutzungsdauer von Gebäuden, die nach dem 01.01.2022 umfassend ertüchtigt werden (Generalinstandsetzung), beträgt einheitlich 40 J ahre. 2. Risiken und Chancen im Personalbereich Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit, eigenen und fremden Anforderungen zu entsprechen, sind die Erfolge bzw. Schwierigkeiten der Gebäudewirtschaft bei der Personal- gewinnung und -erhaltung. Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum 31.12.2021 rd. 100 Stellen zu besetzen waren. Aktuell (Sachstand September 2022) sind 127 Stellen vakant, davon ca. 100 im technischen Bereich. Insbesondere der für den Betrieb bedeutsame Markt für erfahrene Projektleitungen und Führungskräfte erweist sich als nahezu erschöpft. Neben den schwierigen Marktbedingungen konterkarieren stadtinteme Vorgaben die vielfältigen Bemühungen der Gebäudewirtschaft, die Personalsituation zu verbessem. Vor allem die nachfolgende Regelung erweist sich in der betrieblichen Praxis als außerordentlich restriktiv: Aufgrund ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche Einrichtung ist der Gebäudewirtschaft in 2018 mehr Eigenverantwortung für Organisationsthemen (Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Bewirtschaftung des Stellenbestandes) übertragen worden. Sie ist bei Stellenbewertungen aber weiterhin abhängig von Entscheidungen des Amtes für Personal und Verwaltungsmanagement. Dort liegt - nach wie vor - die gesamtstädtische Zuständigkeit für Stellenbewertungen. Während in der Privatwirtschaft grundsätzlich die Möglichkeit besteht, über frei verhandelbare Gehälter die benötigten Fachkräfte in Anzahl, Quantität und Güte ins Unternehmen zu holen, ist das Gehaltssystem im öffentlichen Dienst im Allgemeinen und der Stadt Köln im Besonderen als starr zu bezeichnen. Die Vergütungs- bzw. Besoldungsstruktur ist zwar durchaus transparent und vergleichbar, allerdings nicht flexibel. Die Stellen der Tarifbeschäftigten sind gemäß Entgeltordnung zum Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöÖD) bewertet, die Stellen der Beamt*innen gemäß KGSt!-Stellenbewertungsmodell. Bei der Einstellung von neuen Fach- und Führungskräften hat die Gebäudewirtschaft als Arbeitgeberin nur wenige Möglichkeiten, um den 10 Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement. Anlage 4 / 39 (guten) Bewerber*innen beim Thema Gehalt entgegen zu kommen Eine Stelle hat eine bestimmte Bewertung und somit ein nahezu vorbestimmtes Gehalt Es kommt daher regelmäßig vor, dass Bewerberfinnen noch nach erfolgreich durchlaufenem Auswahlverfahren abspringen, weil sie woanders mehr verdienen können. 3. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie Die Stadt Köln verfolgt mit einer einheitlichen Digitalisierungsstrategie das Ziel, die städtischen IT Maßnahmen zu priorisieren und nach Möglichkeit zu bündeln. Im Zuge einer allgemeinen, technisch zwingenden SAP-Unmsstellung wird erwogen, alle vorhandenen SAP-Systeme in einem gesamtstädtischen System zu konsolidieren. Aus Sicht der Betriebsleitung wird mit der angestrebten Konsolidierung nach aktuellem Sachstand weder der organisatorischen Eigenständigkeit noch dem bereits erreichten Digitalisierungsgrad der Gebäudewirtschaft angemessen Rechnung getragen. Es steht vielmehr zu befürchten, dass mit ihr diverse Einschränkungen und auch Risiken verbunden sind: e Die gesamtstädtische Zentralisierung und Priorisierung droht den Entscheidungs- und Beschaffungsprozess zu verlangsamen und wird - im Vergleich zum Status quo - voraussichtlich zu einer erheblichen Verzögerung bei der Genehmigung / Umsetzung von EDV-Projekten führen, «e die für die Gebäudewirtschaft entfallende Möglichkeit zu einem eigenverantwortliichen Customizing dürfte zu aufwendigen innerstädtischen Abstimmungen, möglicherweise unbefriedigenden Kompromissen und spürbaren Behinderungen bei der laufenden Weiterentwicklung einer SAP- Landschaft beitragen, die die Kerngeschäftsprozesse in der Bauunterhaltung, in der Betreiberverantwortung und im Bereich Neubau/Sanierung bisher intensiv unterstützt hat, e es besteht zudem die Gefahr, dass im Zuge der SAP-Konsolidierung bewährte, auf die Bedingungen und Bedürfnisse der Gebäudewirtschaft ausgerichtete (Projekt-) Daten und Monitoring- bzw. Reporting-Formate, die auf eigenen Entwicklungen oder Programmierungen durch externe EDV-Berater basieren, verloren gehen. Anlage 4/40 Jenseits dieser gesamtbetrieblichen Problemlagen wird die weitere Geschäftstätigkeit durch die nachfolgend näher beschriebenen Risiken bzw. Chancen bei « derBewirtschaftung des eigenen und betreuten Immobilienbestandes, e bei der Umsetzung von eigenen und betreuten Bau- und Sanierungsmaßnahmen bzw. Investoren- und Anmietprojekten geprägt. 4. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und betreuten Objekten Die Gebäudewirtschaft ist seit ihre Gründung im Rahmen der Objektbewirtschaftung für die Überwachung der Einhaltung einer Vielzahl von Gesetzen, Bestimmungen und Vorschriften zuständig. Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt der Umfang der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen und immer neuer Vorschriften aber auch das Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand jetzt und in Zukunft wirtschaftlich zu verwalten, nachhaltig instand zu halten, Wertverbesserungen durchzuführen und rechtssicher zu betreiben. Die mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung von Immobilien verbundenen Risiken sind vielfältig. Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspektionen, Wartungen, zeitnahe Instandhaltungen und über flankierende organisatorische Maßnahmen können Risiken minimiert werden. Prüf- und Wartungsmanagement Innerhalb der in 2020 neu eingerichteten Abteilung „Betriebsmanagement“ wird das Prüfungsmanagement kontinuierlich ausgebaut und das in Zusammenarbeit mit dem Objektmanagement der Gebäudewirtschaft erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt. Ein Teilziel dieses Konzeptes ist es, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend differenzierten Bestand an betreiberrelevanten Daten und Dokumenten der einzelnen Bestandsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftung weiter Anlage 4/41 optimiert, sondern auch die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert werden. Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist daher eine wesentliche Voraussetzung zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Die Datenauf- nahmen wurden in 2021 in den Stadtbezirken 7 und 8 fortgeführt. In 2021 wurde zudem das Prüfmanagement für einen Stadtbezirk erstmals einem extemen Dienstleister übertragen. Mit der Vergabe des Prüf- und Wartungsmanagements wird diese Aufgabe sukzessive vom Objekt- auf das Betriebsmanagement verlagert In Verbindung mit einem entsprechenden Controlling durch das Prüfungsmanagement der Gebäudewirtschaft soll hiermit.die fristgerechte Durchführung aller notwendigen Prüfungen und Wartungen sichergestellt werden. Im Rahmen des sog. Inbetriebnahme-Managements wurden Teilaspekte der Schnittstellen Neubau / Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell neu definiert. Auch die Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandsetzungen durch Externe wurde festgelegt und verbindlicher Vertragsbestandteil, so dass alle Ingenieur- oder (General-/Total-) Untemehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vorgaben abgeschlossen werden. Die Baumaßnahme „Heliosschule“ fungiert als Pilotprojekt. Die Erfahrungen aus dem Bauvorhaben, die durch einen externen Berater begleitet werden, sollen dazu dienen, ein hauseigenes Inbetriebnahme-Management aufzubauen. Auch die Baumaßnahmen an den zwölf Standorten des 1. Maßnahmenpaketes Schulen dazu beitragen, die Erfahrungsbasis im Inbetriebnahme - Management zu verstärken. Die um die städtischen Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der Gebäudewirtschaft umfasst neben der Bauunterhaltung auch die Betreiberverantwortung für diese Objekte. Die Museen werden damit ebenfalls Teil des Betreiberkonzeptes. Da in der Regel keine aktuellen digitalen Pläne für die Museen vorliegen, müssen entsprechende CAD-Pläne als Grundlage für die Aufnahme der technischen Anlagen und Gebäude ausgeschrieben werden. Datenaufnahme und Ausschreibung des Wartungs- und Prüfungsmanagements folgen im Anschluss an die Bearbeitung der Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Um die Datenaufnahme vorzubereiten, werden gemeinsam mit dem Objektmanagement entsprechende Prozesse und Schnittstellen festgelegt. Angesichts des baulichen Zustandes der Gebäude und des hohen Publikumsverkehrs, der diese Objekte kennzeichnet, ist allerdings noch unklar, inwieweit es gelingen kann, mit den bisherigen Personal- und Finanzbudgets das aus Sicht der Gebäudewirtschaft gebotene Sicherheitsniveau herzustellen. Zumal - in Verbindung mit sehr eingeschränkten Schließzeiten - größere Baumaßnahmen wie die Sanierung wasserführender Anlage 4/42 Leitungen und Lüftungsanlagen oder Brandschutzmaßnahmen anstehen. Im Bedarfsfalle wären von der Kernverwaltung zusätzliche Mittel bereitzustellen. Nach den Objekten im Sondervermögen und den Museumsbauten soll das skizzierte Betreiberkonzept in einem dfritten Schritt auf sämtliche betreute Liegenschaften durch Digitalisierung und Überführung in das CAFM!!-System der Gebäudewirtschaft übertragen werden Abbau des übernommenen Instandsetzungsstaus Die Datenbasis zum Instandsetzungsstau beim Sondervermögen ist nach wie vor verbesserungsfähig und bedarf - entsprechende personelle Ressourcen vorausgesetzt - einer Aktualisierung. Im Ergebnis einer zuletzt in 2007 durchgeführten Untersuchung belief sich der Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit Gründung der Gebäudewirtschaft unternommenen Anstrengungen und erzielten Erfolge ist nicht auszuschließen, dass der tatsächliche Sanierungsrückstau deutlich höher ist Selbst bei einer angespannten Haushaltslage sind daher nach wie vor mehr als die üblichen Personalressourcen und Finanzmittel notwendig, um nachhaltige Effekte erzielen zu können. Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von Gebäuden Gesetzliche Anpassungen und Änderungen erfordern es, zumindest die baulichen Maßnahmen umzusetzen, die notwendig sind, um die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. Aus der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die Verpflichtung zur Dotierung von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tragen und die entsprechenden Rückstellungen beziffern zu können, werden durch strukturierte Begehungen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die notwenigen Anpassungen benannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen kommen wird. Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation Die Verpflichtung zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen von bestehenden Abwasser- leitungen in Wasserschutzgebieten bis zum 31.12.2020 ist nach einer Entscheidung des nordrhein-westfälischen Landtages aufgehoben worden. Grundstückseigentümer müssen ihre privaten Abwasserleitungen durch einen Sachkundigen auf Zustand und Funktionsfähigkeit H CAFM: Computer aided Facility-Management Anlage 4/43 gleichwohl prüfen lassen, wenn diese neu verlegt oder wesentliche Änderungen vorgenommen werden. Davon unabhängig besteht nach dem Wasserhaushaltsgesetz des Bundes, dem Landeswassergesetz NRW und weiteren umweltrechtlichen Vorschriften die Verpflichtung zur Sanierung einer schadhaften Abwasserkanalisation. Bedingt durch das Alter der Abwasserrohre von zum Teil weit über 50 J] ahren muss realistischer Weise auch im nicht zu prüfenden Bestand mit einem hohen Risiko der Inanspruchnahme gerechnet werden. Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller Sanierungen feststehen. Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen / Kanalsanierungen und der hierbei gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere Abschätzung der Kosten zur Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der voraussichtlichen Förderung mit öffentlichen Mitteln möglich. Die Rückstellung zum 31.12.2021 von insgesamt EUR 30,8 Mio. (Vorjahr: EUR 34,0 Mio.) umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 9,4 Mio.) sowie - im Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung- die voraussichtliichen Kosten der Schadensbeseitigung im noch nicht überprüften/sanierten Grundstücksbestand (EUR 21,4 Mio.). Zuwendungen zur Projektförderung können nur für solche Vorhaben bewilligt werden, die noch nicht begonnen worden sind. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags zu sehen. Die Frage eines förderschädlichen Maßnahmenbeginns wird bei einigen Fördermaßnahmen zwischen dem Fördergeber, dem Land Nordrhein-Westfalen, und der Gebäudewirtschaft, die sich bei der Abwicklung der Kanalsanierungsmaßnahmen grundsätzlich der STEB bedient, kontrovers erörtert. Ein abschließendes Ergebnis steht derzeit (Sachstand September 2022) noch aus. Brandschutz Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind. Aus brandschutz- sowie umweltrechtiichen Gründen (Betriebssicherheitsverordnung, Energieeinsparverordnung u.a.) wurde in 2016 eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container vorgenommen, die den Vorgaben nicht Anlage 4 / 44 mehr oder nur noch eingeschränkt entsprechen. Im Ergebnis einer Überprüfung des Bestandes in 2019 ergab sich die Notwendigkeit, zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die brandschutztechnische Ertüchtigung der Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von Fluchttüren etc.) zurückzustellen. Die für Brandschutzverpflichtungen insgesarrt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2021 auf EUR 33,4 Mio. (Vorjahr: EUR 28,7 Mio.). Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten Bei neueren Anmietverträgen obliegt die Instandhaltung regelmäßig dem Vermieter. Abhängig von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft bei einigen älteren Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur Abdeckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von entsprechenden Abgeltungsansprüchen wurde in 2021 vorsorglich eine (Teil-) Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 18,2 Mio. (Vorjahr: EUR 17,5 Mio.) gebildet. 5. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und im Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten Überhitzter Bausektor Die unverändert starke Nachfrage nach Bauleistungen und die hohe Auslastung der Bauwirtschaft treffen auf einen Materialengpass u.a. bei Holz-, Stahl- und Dämmstoffen. Diese Materialknappheit führt zu Lieferengpässen und treibt die Rohstoff- bzw. Baupreise zusätzlich. In die Höhe. Weitere Verwerfungen ergeben sich u.a. aus der Flutkatastrophe im] uli 2021 und den gravierenden Auswirkungen des Ukraine-Konfliktes auf die Energiepreise. Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen Einkaufsprozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch im Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Marktsituation dazu, dass der Öffentliche Dienst kaum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen - auch nach Aufklärungsgesprächen - sowohl bei der gewerkeweisen Vergabe als auch bei größeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach wiederholt werden. Damit stellt die Vergabeverpflichtung nicht nur einen erheblichen Kostentreiber dar, sondem führt darüber hinaus zu kaum kalkulierbaren Terminrisiken. Anlage 4 / 45 Innerstädtische Schnittstellen Der Fortgang einzelner Projekte wird in einem ansteigendem Maße nunmehr durch Kapazitätsengpässe bei anderen innerstädtischen Schnittstellenämtern (z.B. Vergabeamt, Bauaufsichtsamt) determiniert bzw. limitiert. Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen. Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit Bezeichnend für die Flächenkonkurrenzen in einer wachsenden Metropole sind ständige, langwierige politische und öffentliche Diskussionen zu allen Grundstücken, die der Gebäudewirtschaft für Schulneubauten vorgeschlagen werden. Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und kulturelle Nutzung) und dem bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z. B. von zusätzlichen Schulplätzen, besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des Liegenschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Entscheidung der politischen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft werden können oder nicht. Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Schulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen Immobilien- portfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung auszuschöpfen und planungsrechtiiche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der beschriebenen Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, ist es aus Sicht der Gebäudewirtschaft unerlässlich, die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nutzung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als realistische Lösung ins Gespräch zu bringen. Angesichts des zu erwartenden Bedarfs an Gymnasialplätzen zum Start des Schuljahres 2023/2024 wurden im Rahmen einer ämterübergreifende Task-Force beispielsweise die räumlichen Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Einstiegsklassen überprüft. Ergänzend zur Untersuchung der Gymnasial-Standorte wurde auch in deren Umfeld nach Flächen gesucht, um Anlage 4 / 46 zusätzliche, fußläufig erreichbare Räume für den Schulbetrieb errichten oder anmieten zu können. Neuere Entwicklungen im Baubereich: Building Information Modeling / Nachhaltiges Bauen / Zirkuläres Bauen Mit der Einrichtung der Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein weiterer konsequenter Schritt in Richtung einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung des gesamten Aufgabenportffolios gestartet worden. Hier sollen zukünftig nicht nur die Leistungsphasen 1 bis 5 der einzelnen Projekte umgesetzt werden, sondem auch eine sehr viel stärkere Bündelung und Aktualisierung aller notwendigen Planungsvorgaben erzeugt werden. Hinzugekommen sind u.a. die Aufgaben „Projektentwicklung“ und die „Projektgruppe BIM“. Die entsprechenden Teams befinden sich im Aufbau, die Personalgewinnung gestaltet sich äußerst schwierig. Mit den vorhandenen Kompetenzen leistet das Sachgebiet u. a. einen Beitrag in der Task-Force Schulbau und der ämterübergreifenden Zusammenarbeit bei Bauleitplanungen. Das Sachgebiet soll darüber hinaus den Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompetenzen sicherstellen und neue Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten: «e Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Planungsmethode, die bereits in der Leistungsphase 0 eines Projektes ansetzt und mit Hilfe digitaler Datenmodelle mit allen relevanten Informationen ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie genutzt werden kann. Diese digitalen Datenmodelle verfügen bereits in frühen Leistungsphasen über einen hohen Detaillierungsgrad. Sie stellen damit sicher, dass planungsrelevante Punkte betrachtet werden. So können zu einem sehr frühen Zeitpunkt bereits Bauzeiten- und Kostenrisiken definiert werden und Gegensteuerungsmaßnahmen erarbeitet werden. Die lückenlose digitale Dokumentation mit allen notwendigen betreiberrelevanten Informationen ist zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im Rahmen der späteren Objektbewirtschaftung. Im Rahmen eines Forschungsprojektes mit der Bergischen Universität Wuppertal beteiligt sich die Gebäudewirtschaft an der Erarbeitung einer Il. BIM- Handlungsempfehlung zu den Themen Nachhaltigkeit und CAFM. Die Handlungsempfehlung deckt den Informationsbedarf für die schrittweise Einführung und Umsetzung der Methode BIM im öffentlichen kommunalen Hochbau in NRW. Anlage 4/47 e _Umdas Nachhaltige Bauen bei der Gebäudewirtschaft stärker in den Fokus zu bringen, wurde im Sachgebiet eine Stelle geschaffen, die sich ausschließlich dieser Aufgabenstellung widmet. Neben Recherche, Marktbeobachtung und Analyse neuer Technologien und Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit in Architektur und Bau werden auch verschiedene Pilotprojekte durchgeführt, u.a. werden verschiedene Zertifizierungssysteme für Nachhaltiges Bauen getestet. «e ImHinblick auf Preissteigerungen und zunehmende Materialengpässe in der Baubranche und der erforderlichen Einsparung von Ressourcen wird in einem Pilotprojekt “Zirkuläres Bauen“ ein Rückbaukonzept zur Wiederverwendung von Bauteilen erprobt. Nach Aufbau der entsprechenden Fachkompetenz soll das Wissen weitervermittelt und entsprechende Impulse zur innerbetrieblichen Umsetzung gegeben werden. Die mit Realisierungsvarianten und Beschaffungsmodellen verbundenen Chancen und Risiken Einzelvergaben Die klassische Projektrealisierung im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken, ist - bedingt durch die vielen Akteure und Schnittstellen - durch ein erhöhtes Insolvenzrisiko der ausführenden Firmen, einen beträchtlichen Abstimmungs- und Koordinationsbedarf, eine sehr hohe Auftraggeber-Personalbindung und eine relativ langen Bauzeit gekennzeichnet. Sie sind tendenziell weniger wirtschaftlich, lassen allerdings sehr viel Raum für gestalterische Individualität und ermöglichen dem Bauherm eine rasche Reaktion auf sich wandelnde Projektbedingungen. Einzelvergaben sind zudem mittelstandsfreundlich und in bestimmten Fallkonstellationen anderen Umsetzungsvarianten überlegen. Sie werden aus vorgenannten Gründen auch perspektivisch fester Bestandteil im ‚Werkzeugkasten “ der Gebäudewirtschaft sein. GU/TU-Vergaben Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung und Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer sowohl von einer Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer spürbar verkürzten Umsetzung ausgegangen. Der Anteil der GU/TU-Projekte am Bauvolumen der Gebäudewirtschaft beläuft sich in 2021 bereits auf über 50 % und übertrifft damit erstmals den Anlage 4/48 der über Einzelvergaben realisierten Projekte. Er wird sich in der Zukunft nach Maßgabe des Baufortschritts beim Zweiten Maßnahmenpaket Schulen noch weiter erhöhen. Die beiden über GU/TU Vergaben realisierten Schulbaumaßnahmenpakete werden seit Ende 2021 in einer eigenen Abteilung abgewickelt, um der Priorisierung der Baumaßnahmen und der damit verbundenen spezifischen Bearbeitung im Rahmen des Projektmanagements Rechnung zu tragen. Die Themenkonzentration und Synergiebildung führen zur einer einheitlichen strategischen Ausrichtung mit entsprechend angepassten Prozessen und Abläufen. Beim ersten Maßnahmenpaket Schulbau konnte mit Beginn des Schuljahres 2022/23 das anvisierte Ziel der Schaffung bzw. Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen erreicht werden. An einigen Standorten wurden Interimsmaßnahmen notwendig, da logistische Randbedingungen zur Aufrechterhaltung des Schulbetriebes einen teilweisen Komplettauszug der Bestandsschule erforderlich machten. Dies hat zur Folge, dass an vier Standorten noch über den Schulstart 2022/23 hinaus Baumaßnahmen stattfinden. Darüber hinaus wird am Standortort Leybergstrasse noch eine zusätzliche Maßnahme als 2. Bauabschnitt durchgeführt. Der finanzielle Rahmen von EUR 745 Mio. wird nach aktueller Prognose eingehalten. Die Kostenfortschreibung aufgrund signifikanter Bausollerhöhungen beinhaltete bereits eine qualifizierte und quantifizierte Risikovorsorge. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie konnten innerhalb des Risikobudgets kompensiert werden. Aktuelle Risiken und Randbedingungen bedingt durch den Ukrainekrieg, die Energiekrise oder eine hohe Inflation haben das Maßnahmenpaket bislang nur in kleinerem Umfang betroffen. Diese Auswirkungen werden für die noch abzuwickelnden Restmaßnahmen nochmal an Bedeutung gewinnen, führen nach derzeitigen Prognosen aber nicht zu einer Überschreitung des Gesamtkostenrahmens. Die operative Umsetzung des zweiten Gesamtpakets erfolgt aufgeteilt in drei Teilpakete, die jeweils von einem extemen Multiprojektmanagement maßgeblich unterstützt werden. Mit dem Projekt: Neubau Gesamtschule Fitzmauricestrasse befindet sich bereits eines der größten Neubauprojekte im TU-Vergabeverfahren. Die Beauftragung soll Anfang J] anuar 2023 erfolgen. Die übrigen Maßnahmen sollen planmäßig ab Beginn des Jahres 2023 sukzessive in die jeweiligen Vergabeverfahren eingebracht werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass für fünf Standorte noch Interimsgrundstücke gefunden werden müssen, um an den Hauptstandorten mit den Ausschreibungsverfahren beginnen zu können. Ein zusätzlicher Schwerpunkt im Rahmen Anlage 4/49 der Projektbearbeitung wird das Thema Nachhaltigkeit in Verbindung mit klimapolitischen Zielen darstellen. Hierzu werden verschiedene Kriterien bedarfsangepasst in die Vergabeverfahren eingebracht Neben den bisher bereits umgesetzten Themen wie passivhausähnlicher Baustandard, Photovoltaik und Dachbegrünungen rücken weitere Aspekte wie der Einsatz von nachhaltigen Baustoffen und Materialien, kreislaufgerechtes Bauen und die Digitalisierung mittels BIM zur Verbesserung von Prozessqualitäten in den Fokus. Im Rahmen der noch für 2022 geplanten Fortschreibung des ursprünglichen Ratsbeschlusses werden die Bauaufgaben geschärft und aufgrund notwendiger Änderungen erweitert. ImErgebnis kommen drei weitere Standorte und fünf neue Schulbauten hinzu. Trotz dieser Erhöhung des Bausolls beschränkt sich die Fortschreibung zunächst auf die inhaltlichen Notwendigkeiten und Randbedingungen. Eine Anpassung des Kostenorientierungswertes von EUR 1,7 Mrad. ist nicht vorgesehen, da für die zusätzlichen Maßnahmen derzeit noch keine hinreichend gesicherten Grundlagen vorliegen, um eine seriöse vorvertragliche Kostenannahme treffen zu können. Es steht aber bereits heute fest, dass die Preisentwicklung und die Erweiterung des Auftrages (Fortschreibung des GU/TU II-Pakets) zu nicht unerheblichen Mehrkosten führen. Hinzu kommt, dass beim zweiten Maßnahmenpaket gegenüber den bisherigen Risiko- betrachtungen signifikante weitere Aspekte zu betrachten sind. Dies sind im Wesentlichen die nicht vorhersehbaren Auswirkungen des Ukrainekrieges und die damit in Zusammenhang stehende Energiekrise. Zudem werden Themen wie der Fachkräftemangel sowie alle Aspekte rund um die Klimaproblematik in den Vordergrund treten. Die genannten Bedingungen erschweren derzeit eine adäquate Risikoabschätzung und -vorsorge. Auch das Risiko einer Bauzeitverlängerung kann nicht ausgeschlossen werden. Die Umsetzung der Baumaßnahmen durch General- und Totalunternehmer bietet aber einen deutlichen Vorteil. Die beteiligten Firmen sind aufgrund vorausschauender Disposition schon jetzt in der Lage, entsprechende Kompensationen zu schaffen. Öffentliche Private Partnerschaft Bei der Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) erfolgen die Realisierung und der Betrieb von Schulen gemeinsam mit einem privaten Projektpartner. Durch die Bündelung von Planung, Bau, Instandhaltung und langfristigem Betrieb bei einem privaten Anbieter wird dieser über den Anlage 4/50 vorgeschalteten Wettbewerb veranlasst, die Kosten über den Lebenszyklus der Immobilie zu optimieren. Vorteilhaft an einer ÖPP-Realisierung ist zudem die Möglichkeit, Projektrisiken nach der jeweiligen Kompetenz der beiden Projektpartner zu verteilen. Die Konzentration und langfristige Bindung finanzieller Ressourcen auf ausgewählte Standorte wird hingegen kritisch betrachtet. Modulbauten Modulbauten sind durch eine industrielle Vorfertigung gekennzeichnet, die einen geringeren Koordinationsaufwand erfordert und ein weitgehend witterungsunabhängiges Bauen erlaubt. Der effiziente Bauablauf führt zu kürzeren Bauzeiten, der Systembau ermöglicht Kostenvorteile gegenüber einer konventionellen Errichtung und Pauschalfestpreise. Als nachteilig wird bei Modulbauten vor allem der übersichtliche Anbieterkreis, die beschränkten Einflussmöglichkeiten des Bauherrn, die hohen logistischen Herausforderungen (insb. Transport/Aufbau) und die fehlende architektonische Individualität empfunden. Für das Jahr 2022 ist vorgesehen, an vier weiteren Standorten Maßnahmen aus der Modulrahmenvereinbarung zu projektieren und zu beauftragen. Zusätzlich ist der Baubeginn von sechs Modulbauten geplant. Davon sollen drei Standorte noch in 2022 und drei Standorte in 2023 fertiggestellt werden. Der nächste Schritt im Rahmen der Umsetzung in Modulbauweise ist die Ausschreibung und Vergabe von sieben Schulerweiterungen in Holzbauweise. Investorenmodelle und Anmietprojekte Unter den gegebenen Rahmenbedingungen (Schulnotstand / begrenzte Personalkapazitäten) zeichnen sich auch diese beiden Beschaffungsvarianten vor allem durch eine schnellere Realisierbarkeit aus. Die Investoren bzw. Vermieter übernehmen u.a. das Risiko der termingerechten Erstellung und die aus dem Betrieb erwachsenden Risiken (Betreiberverantwortung). Anders als bei einer Eigenrealisierung erzielt die Stadt Köln - trotz hoher laufender (Anmiet-) Kosten - allerdings keinen Vermögenszuwachs. Bei Anmietprojekten kommt neben zusätzlichen Umbaukosten oftmals hinzu, dass die Anforderungen an das Bauprogramm trotz umfassender Umgestaltung nicht vollständig erfüllt werden können und die im Außenbereich zur Verfügung stehenden (Schulhof-) Flächen unzureichend sind. Anlage 4/51 Wegen der sich abzeichnenden, stark zunehmenden Bedeutung wurde die Aufgabe, Investorenmodelle und Anmietprojekte zu initiieren und zu betreuen, inzwischen in einer eigenständigen Organisationseinheit gebündelt und diese als Stabstelle unmittelbar bei der Betriebsleitung angesiedelt. I. Ausblick Aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation und der prognostizierten demografischen Entwicklung der Stadt Köln, geht die Betriebsleitung für die kommenden Wirtschaftsjahre unverändert von einer hohen Investitionstätigkeit und von einem in der Folge stetig steigendem Umsatzwachstum im Vermietungssegment aus. Mit einem jährlichen Volumen von bis zu EUR 400 Mio. dürfte insbesondere angesichts der genannten innerstädtischen Herausforderungen zur Personalgewinnung eine Investitionsgrenze erreicht und ein weiteres Wachstum der eigenen Bautätigkeit kaum mehr zu erwarten. In diesem Zusammenhang ist auf die neu gegründete städtische Schulbaugesellschaft hinzuweisen, die in der Rechtsform einer GmbH flankierend zur Gebäudewirtschaft zum 01.01.2023 den Betrieb aufnehmen wird. Als reine Bauprojektgesellschaft soll sie sich u.a. auf Neubauprojekte fokussieren, die in großen Neubau- und Entwicklungsgebieten der Stadt Köln geplant sind. Die Realisierung der einzelnen Schulbaumaßnahmen erfolgt im Auftrag und in Abstimmung mit der Gebäudewirtschaft, die der GmbH die entstandenen Kosten projektscharf erstattet und - nach Fertigstellung - für die innerstädtische Bewirtschaftung und Vermietung der errichteten Objekte zuständig ist. Es ist zu wünschen, dass es in dieser Konstellation zu keiner Abwanderung von Personal der Gebäudewirtschaft kommt und die Schulbaugesellschaft ihrer politischen Zielsetzung gerecht wird, einen eigenständigen und signifikanten Beitrag zur Bekämpfung des Schulnotstandes zu leisten. Anlage 4/52 Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige und die geplante Entwicklung: Entwicklung der Bauinvestitionen 2015 - 2023 60€ 6:123 €9 0s ort vet 9Lr 697 El 57 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2015-2020: Ist-Zahlen der Vergangenheit 2022: J ahresprognose (Sachstand: September 2022) 2023: Planwert, erstmals einschließlich Plan-Projektanzahlungen an die Schulbaugesellschaft (in Rot; TEUR 800). Bedingt durch die Vielzahl der anstehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur- und Feuerwehrbauten) und einer entsprechenden Auftragslage werden auch im Servicesegment steigende Umsätze erwartet. Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergebnisausgleich ist konzeptionell sichergestellt, dass auch zukünftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird. Infolge der weitreichenden Auswirkungen der Corona-Krise und verstärkt durch den im Februar 2022 ausgebrochenen Ukraine-Konflikt ist die umfassende und zeitgerechte Versorgung der Bauwirtschaft mit den benötigten Materialien und Dienstleistungen gefährdet. Mit Sachstand September 2022 war ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen, Projekte mit einem J ahresbauvolumen von EUR 297,1 Mio., in irgendeiner Weise von der Corona-Pandemie, dem Starkregenereignis im uni vergangenen J ahres und / oder dem Krieg in der Ukraine betroffen, d.h. im Ablauf beeinträchtigt. Die Lieferengpässe bei Holz, Stahl und anderen Baustoffen führen nicht nur zu Verzögerungen im Bauprozess. Sie bewirken stark ansteigende Material und Produktionskosten. Gleiches gilt für den gesamt-gesellschaftliichen Wandel hin zu einer ökologischeren Betrachtung der Innenstädte. Dieser führt in der betrieblichen Praxis vermehrt zu Umsetzungsproblemen, beispielsweise durch Verbote für Baumfällungen auch auf eigenem Anlage 4/53 Grundstück. Eine Verschärfung dieser Thematik und damit verbundene Kostensteigerungen sind zu erwarten. Schließlich werden die allgemeine Inflation und die Baupreisentwicklung im Besonderen - bei einer unverändert hohen Nachfrage nach Bauleistungen - durch einen eklatanten Mangel an Fachkräften und durch galoppierende Energiepreise zusätzlich verschärft. Angesichts dieser Rahmenbedingungen ist die Betriebsleitung mit dem Erreichten mehr als zufrieden. Die voraussichtliche Entwicklung der nächsten J ahre wird verhalten optimistisch eingeschätzt. Zwar ist von nachhaltig steigenden Baukosten, Mieten (Flächenverrechnungspreisen) und Nebenkosten auszugehen. Zudem besteht aufgrund der vielen Unwägbarkeiten eine erhöhte Gefahr von Plan/lst-Abweichungen. Auf der anderen Seite werden betriebliche Prozesse sukzessive verbessert und bestehende Optimierungspotentiale genutzt. Im Ergebnis sind aus heutiger Sicht keine Risiken erkennbar, denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft als solche gefährden. Erheblich schwerer abzuschätzen ist die Entwicklung der Gebäudewirtschaft in der mittel- und langfristigen Perspektive. Mittelfristig ist der Baubedarf hoch. Die Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft wird hoch bleiben und eine selbständig operierende Schulbaugesellschaft zusätzliche Investitionsausgaben bei der Gebäudewirtschaft auslösen. Das langfristig zu bewältigende Investitions- und Baubetreuungsvolumen der Gebäudewirtschaft wird allerdings nicht nur vom Bedarf bestimmt, sondem auch von den finanziellen Möglichkeiten, d.h. insbesondere von der Entwicklung des städtischen Haushaltes. Aussagen, welche unmittelbaren und mittelbaren Kosten- und Einnahmeeffekte langfristig von der Corona- Pandemie, vom Ukraine Konflikt und der Energiepreiskrise etc. ausgehen und welche Finanzierungsspielräume nachhaltig verbleiben, erscheinen zum gegenwärtigen Zeitpunkt verlässlich nicht möglich. Köln, den 12. Dezember 2022 gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

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  Dezernat, Dienststelle VI/26 Vorlagen-Nummer 3454/2022 Freigabedatum 05.06.2023 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2021 Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: 1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den Jahresabschluss zum 31.12. 2021 fest. Das Jahresergebnis 2021 beläuft sich nach Ergebnisausgleich zu Lasten der Kernverwaltung (13.611.033,09 Euro) auf 0,00 Euro. Zur Refinanzierung der überplanmäßigen Instandhaltungsaufwendungen 2021 und des hieraus resultierenden Ergebnisausgleiches wird die aus dem Jahresergebnis 2019 do- tierte Bauerneuerungsrücklage (2.572.622,38 Euro) vollständig aufgelöst und an die Kernverwaltung ausgeschüttet. 2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 05.06.2023 Finanzausschuss 12.06.2023 Rat 15.06.2023 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Ja, investiv Investitionsauszahlungen € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme 2022 13.611.033,09 € Zuwendungen/Zuschüsse (Ausschüttung Bauerneuerungsrücklage) Nein Ja 2023 2.572.622,38 € Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € c) bilanzielle Abschreibungen € Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln) siehe Begründung b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten € Einsparungen: ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € Beginn, Dauer Auswirkungen auf den Klimaschutz X Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Begründung: Der Jahresabschluss 2021 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus den folgenden Anlagen:  Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021,  Bilanz zum 31.12.2021,  Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2021,  Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2021,  Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. 3 Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalkulatorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungs- weise Flächenverrechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrechnungssystems wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwal- tung und der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Ser- vice“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der der jeweiligen Sparte zuzurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich ausgenommen sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungs- aufwendungen sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines Jahrergebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterliegen (Ergebnisverwendung). Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhal- tungsmittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräuße- rungsgewinne aus Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zu- gutekommen sollen. Wirtschaftsplan 2021 Der Erfolgsplan 2021 schließt mit einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätig- keit von 1,40 Mio. Euro. Im Vermietungsbereich wurde mit einem ausgeglichenen Teilergebnis geplant, der für das Servicesegment prognostizierte und planmäßig an die Kernverwaltung abzuführende Überschuss betrug 1,40 Mio. Euro. Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftspla- nung bereitgestellten Instandhaltungsmittel in 2021 vollumfänglich aufgewandt werden und der Umstand, dass in 2021 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant wurden, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädti- schem Ergebnisausgleich genau Null Euro beträgt. Gew inn- und Verlust- beziehungsw eise Segmentrechnung 2021 / Ergebnisausgleich 2021 Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2021 abgeleitete Segmentrechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Unterdeckung von 9,31 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 4,30 Mio. Euro. 4 Wesentliche Ursachen der Unterdeckung im Vermietungssegment sind:  Mehrerlöse/Minderaufwendungen + 14,7 Mio. EUR Auflösung von Rückstellungen + 4,6 Mio. EUR unterplanmäßiger Zinsaufwand  Mindererlöse/Mehraufwendungen - 14,3 Mio. EUR unterplanmäßige Mieterlöse - 3,1 Mio. EUR unterplanmäßige aktivierte Eigenleistungen - 11,6 Mio. EUR überplanmäßige Instandhaltungsaufwendungen Die Unterdeckung im Betreuungssegment ist vor allem auf eine verzögerte Umsetzung geplanter Projekte und - damit einhergehend – unterplanmäßiger Baubetreuungshonorare zurückzuführen. Auf die Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (S. 8 f.) und die Erläuterungen im Lagebericht (insbesondere S. 10 ff. und S. 26 f.) wird verwiesen. Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2021 ein Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft gegenüber der Kernverwaltung von 13,61 Mio. Euro, der in der Bilanz der Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ ausge- wiesen wird. Für diesen an die Gebäudewirtschaft zu zahlenden Ausgleich durch die Kernverwal- tung wurde im Jahresabschluss der Stadt eine entsprechende Rücklage gebildet. Jahresergebnis 2021 In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2021 keine Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da auch die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen (93,11 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2021 kalkulatorisch berücksichtig- ten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (81,49 Mio. Euro) überschritten haben, beträgt das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich genau Null Euro. Auflösung Bauerneuerungsrücklage Zur Refinanzierung der überplanmäßigen Instandhaltungsaufwendungen 2021 und des hieraus resultierenden Ergebnisausgleiches wird die zu diesem Zweck aus dem Jahresergebnis 2019 gebildete Bauerneuerungsrücklage (2,57 Mio. Euro) vollständig aufgelöst und an die Kernverwaltung ausgeschüttet. 5 Eigenkapitalquote Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse beträgt 27,0 % (Vorjahr: 29,7 %). Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 %. Zum 31.12. 2020 betrug diese 10,3% Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt Der Jahresabschluss zum 31.12.2021 und der Lagebericht 2021 wurden vom Abschlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Anlagen

• Sachstandsbericht Rat /Ausschuss

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  Dezernat, Dienststelle VI/26 Vorlagen-Nummer 3454/2022 Stand: 06.08.2024 Sachstandsbericht Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2021 Beschluss: 1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den Jahresabschluss zum 31.12. 2021 fest. Das Jahresergebnis 2021 beläuft sich nach Ergebnis- ausgleich zu Lasten der Kernverwaltung (13.611.033,09 Euro) auf 0,00 Euro. Zur Refinanzierung der überplanmäßigen Instandhaltungsaufwendungen 2021 und des hie- raus resultierenden Ergebnisausgleiches wird die aus dem Jahresergebnis 2019 dotierte Bau- erneuerungsrücklage (2.572.622,38 Euro) vollständig aufgelöst und an die Kernverwaltung ausgeschüttet. 2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. Status in Bearbeitung erledigt Aktueller Bearbeitungsstand: Der Jahresabschluss 2021 ist am 07.09.2023 vom Rat verabschiedet worden. Nächste Schritte: Keine. Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den: Entfällt.

• Anlage 0 - Begründung der Dringlichkeit

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  Anlage 0 Begründung der Dringlichkeit zur Vorlage Jahresabschluss 2021 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln Ein Beschluss ist noch im Rahmen des aktuellen Sitzungslaufes nötig, weil der Jahresabschluss der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung Gebäudewirtschaft im nachfolgenden Jahr vorzulegen ist (§ 21 EigVO NRW). Wird er später vorgelegt, so stehen alle Ausgaben unter den Bedingungen der vorläufigen Haushaltsführung, sodass nur Ausgaben getätigt werden dürfen, zu denen eine rechtliche Verpflichtung besteht. Aufgrund der verwaltungsinternen Abstimmungen war eine fristgerechte Einbringung der Vorlage in die politischen Gremien leider nicht möglich.

• Anlage 2 - Beantwortung einer Nachfrage aus dem FA vom 04.09.2023

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  Anlage 2 zur Beschlussvorlage 3454/2022 Beantwortung einer Nachfrage aus dem Finanzausschuss vom 4. September 2023 In der Sitzung des Finanzausschusses vom 4. September fragte die SPD-Fraktion nach der erwähnten Bauerneuerungsrücklagen-Ausschüttung aus 2019. Antwort der Verwaltung Die aus der Gewinn- und Verlustrechnung 2021 abgeleitete Segmentrechnung der Gebäudewirtschaft endet im Saldo mit einer Unterdeckung von 13,61 Mio. Euro (Servicesegment und Vermietungssegment). Diese wird in der Bilanz der Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ ausgewiesen. Für diesen an die Gebäudewirtschaft zu zahlenden Ausgleich durch die Kernverwaltung wurde im Jahresabschluss eine entsprechende Rücklage gebildet. Das negative Ergebnis im Vermietungssegment wird wesentlich durch überplanmäßige Instandsetzungsaufwendungen in Höhe von 11,6 Mio. Euro beeinflusst. Die 2019 gebildete Bauerneuerungsrücklage (2,57 Mio. Euro) wird zur Refinanzierung der überplanmäßigen Instandsetzungsaufwendungen 2021 und des hieraus resultierenden Ergebnisausgleiches vollständig aufgelöst und an die Kernverwaltung ausgeschüttet. Die Auflösung und Ausschüttung an die Kernverwaltung erfolgt nach dem Beschluss des Rates über die Feststellung des Jahresabschlusses 2021.