Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2021

ES

EversheimStuible Treuberater GmbH

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft

Prüfunebericht

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021
und Lagebericht

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln,
Köln

EversheimStuible TreuberaterGmbH  Fritz-Vomfelde-Straße 6, 40547 Düsseldorf
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Telefon (0211) 5235-01
Steuerberatungsgesellschaft Telefax (0211) 5235-100

www.ES-Treuberater.de E-Mail: Duesseldorf@ES-Untemehmensgruppe.de

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INHALT
Seite
A.  Prüfungsauftrag 3
B. Stellungnahme zur Lagebeurteilung der gesetzlichen Vertreter 4
C. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung 7
D. Feststellungen und Erläuterungen zur Rechnungslegung 10
l. Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung 10
1. Buchführung und weitere geprüfte Unterlagen 10
2. Jahresabschluss 10
3. Lagebericht 11
Il. _ Gesamtaussage des J ahresabschlusses 11
1. Feststellungen zur Gesamtaussage des J ahresabschlusses 11
2. Wesentliche Bewertungsgrundlagen 11
Ill. Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse 12
1. Mehrjahresübersicht 12
2.  Vermögenslage 13
3. Finanzlage 15
4. Ertragslage 16
E. Feststellungen gemäß 8 53 HGrG 18
F. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks 19
Anlagen
1: Bilanz zum 31. Dezember 2021
2: Gewinn- und Verlustrechnung in der Zeit vom 1. J anuar bis zum 31. Dezember 2021
3: Anhang für das Wirtschaftsjahr 2021
4: Lagebericht für das Wirtschaftsjahr 2021
5: Aufgliederung und Erläuterung der Posten des ]J ahresabschlusses
zum 31. Dezember 2021
6: Objektbestandsliste des im Sondervermögen stehenden Grundvermögens

7.  Berichterstattung über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach &$ 53 HGrG

8: Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsge-
sellschaften

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Abkürzungsverzeichnis

AHO Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und
Architekten für die Honorarordnung

bzw. beziehungsweise

d.h. das heißt

EigVo NRW Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen

etc. et cetera

GO NRW Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen

EUR Euro

GW Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln

HGB Handelsgesetzbuch

HGrG Haushaltsgrundsätzegesetz

HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

IDW Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V., Düsseldorf

IDW PS Prüfungsstandard des IDW

IDW RS Stellungnahmen zur Rechnungslegung des IDW

Mio. Million(en)

NRW Nordrhein-Westfalen

ÖPP Öffentlich-private Partnerschaft

p.a. per anno

qm Quadratmeter

rd. rund

Sog. sogenannt

u.a. unter anderem

z.B. zum Beispiel

Bei der Darstellung von TEUR- und %-Angaben können sich Rundungsdifferenzen ergeben, die
sich jedoch nicht auf die Prüfungsergebnisse auswirken.

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A.  Prüfungsauftrag
In der Betriebsausschusssitzung der

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln
- nachstehend auch kurz „Gebäudewirtschaft“ oder „Einrichtung“ genannt -

vom 14. J uni 2021 sind wir zum Abschlussprüfer für das Wirtschaftsjahr 2021 gewählt
worden. Die Betriebsleitung erteilte uns den Auftrag, den J ahresabschluss zum
31. Dezember 2021 unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht für das
Wirtschaftsjahr 2021 zu prüfen. Der Auftrag erstreckt sich auch auf die Prüfung der
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und der wirtschaftlichen Verhältnisse gemäß
& 53 Haushaltsgrundsätzegesetz (HGrG).

Die Gebäudewirtschaft ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung verpflichtet, einen
Jahresabschluss und Lagebericht nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden
Vorschriften des HGB gemäß 88 21bis 25 EigVO NRW oder gemäß 8 27 EigVO NRW nach
den Vorschriften der GemHVO NRW aufzustellen. Der Jahresabschluss und der
Lagebericht, die nach $ 103 GO NRW zu prüfen sind, wurden nach den für große
Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt.

Über Gegenstand, Art und Umfang sowie über das Ergebnis der von uns gemäß
88 316 ff. HGB durchgeführten Prüfung erstatten wir den nachfolgenden Bericht, der
nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Erstellung von Prüfungsberichten des Instituts
der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V., Düsseldorf, ((DW PS 450 n.F.) erstellt wurde.
Der Prüfungsbericht ist an den geprüften Betrieb gerichtet.

Die Gebäudewirtschaft hat zum Jahresabschluss einen gesonderten Erläuterungsteil
erstellt, der diesem Bericht als Anlage 5 beigefügt ist. Dieser Erläuterungsteil enthält
gesetzlich nicht vorgeschriebene Aufgliederungen und Erläuterungen zu den einzelnen
Posten des J ahresabschlusses.

Femer hat die Gebäudewirtschaft Köln eine Objektliste des im Sondervermögen befind-
lichen Grundvermögens erstellt (Anlage 6).

Wir bestätigen gemäß 8 321 Abs. 4a HGB, dass wir bei unserer Abschlussprüfung die
anwendbaren Vorschriften zur Unabhängigkeit beachtet haben.

Für die Durchführung des Auftrags und unsere Verantwortiichkeit sind, auch im Verhält-
nis zu Dritten, die vereinbarten und diesem Bericht als Anlage 8 beigefügten Allgemei-
nen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften
vom 1. J] anuar 2017 maßgebend.

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B. Stellungnahme zur Lagebeurteilung der gesetzlichen Vertreter

Nachfolgend nehmen wir vorweg zur Beurteilung der Lage des Betriebs im J] ahresab-
schluss und Lagebericht durch die Betriebsleitung Stellung.

Die Betriebsleitung geht in ihrer Lagebeurteilung im Einzelnen auf das Geschäftsergeb-
nis im Wirtschaftsjahr 2021, die Lage des Betriebs und die Chancen und Risiken
der künftigen Entwicklung wie folgt ein:

«e Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 2.500,8
Mio. Sie hat sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2020 (EUR 2.276,3 Mio.) um
EUR 224,5 Mio. (9,9%) erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Bau-
maßnahmen an eigenen oder angemieteten Objekten sowie der Beschaffung von
Schulcontainem.

« Die Bilanz der Gebäudewirtschaft wird auf der Aktivseite zu 96 % vom Anlagevermö-
gen geprägt und dieses wiederum vom Grundvermögen, das neben den bebauten
und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im Bau befindlichen Anlagen umfasst
und mit rd. EUR 2.312,4 Mio. allein rd. 92,5 % der Bilanzsumme (Vorjahr: 90,2 %)
ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel- und langfristig gebundene Vermögen
auf EUR 2.391,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2.120,1 Mio.).

«e Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremd-
kapital von insgesamt EUR 2.256,2 Mio. (90,3 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vor-
jahr: EUR 2.059,6 Mio. bzw. 90,5 %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 1.717,2 Mio.)
entfällt der weit überwiegende Teil auf (Darlehens-) Verbindlichkeiten gegenüber Kre-
ditinstituten (EUR 1.538,6 Mio.).

« Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, beträgt zum
31.12.2021 unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse
27,0 %. Ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine ent-
sprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 %.

«e Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag
ausschließlich festverzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem
Volumen von insgesamt EUR 1.533,8 Mio. Die im Bestand befindlichen Darlehen sind
- gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag -
durchschnittlich mit 1,26 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im
Durchschnitt 22,77] ahre.

« Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 32,4 Mio.) und der Mittelzu-
fluss aus der Finanzierungstätigkeit (EUR 195,4 Mio.) reichen in 2021 zur Finanzie-
rung des Mittelabflusses aus der Investitionstätigkeit (EUR - 305,5 Mio.) nicht aus. Im
Ergebnis überschreiten die Abflüsse die Zuflüsse um insgesamt EUR 77,7 Mio., so
dass sich der Finanzmittelfonds / die liquiden Mittel von EUR 74,3 Mio. zu Beginn des
Wirtschaftsjahres auf EUR - 3,4 Mio. am Bilanzstichtag vermindem.

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Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben
und ist aufgrund der kurz- und mittelfristigen Liquiditäts- und Finanzplanung auch zu-
künftig sichergestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31. Dezem-
ber 2021 EUR 75 Mio.

«e Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 357,5 Mio. betreffen mit EUR 293,1 Mio.
vomehmlich die Hausbewirtschaftung, mit EUR 61,8 Mio. den Betreuungsbereich
und mit EUR 2,0 Mio. bzw. Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäude-
wirtschaft.

«e Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2021 mit einem
J ahresergebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,00. (Vorjahr: EUR 0,00).

« Angesichts der Vielzahl der zu bewältigenden Widrigkeiten ist die Betriebsleitung mit
dem Verlauf des J ahres 2021 gleichwohl mehr als zufrieden.

«e Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum
31. Dezember 2021 rd. 100 Stellen zu besetzen waren. Aktuell (Sachstand Septem-
ber 2022) sind 127 Stellen vakant, davon ca. 100 im technischen Bereich. Insbeson-
dere der für den Betrieb bedeutsame Markt für erfahrene Projektleitungen und Füh-
rungskräfte erweist sich als nahezu erschöpft. Neben den schwierigen Marktbedin-
gungen konterkarieren stadtinteme Vorgaben die vielfältigen Bemühungen der
Gebäudewirtschaft, die Personalsituation zu verbessemn.

«e Die mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung von Immobilien verbundenen Risiken
sind vielfältig. Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität
sowie die Qualität der technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspek-
tionen, Wartungen, zeitnahe Instandhaltungen und über flankierende organisatori-
sche Maßnahmen können Risiken minimiert werden.

« Im Ergebnis einer zuletzt in 2007 durchgeführten Untersuchung belief sich der
Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit Gründung der Gebäu-
dewirtschaft unternommenen Anstrengungen und erzielten Erfolge ist nicht auszu-
schließen, dass der tatsächliche Sanierungsrückstau deutlich höher ist. Selbst bei ei-
ner angespannten Haushaltslage sind daher nach wie vor mehr als die üblichen Per-
sonalressourcen und Finanzmittel notwendig, um nachhaltige Effekte erzielen zu kön-
nen.

«e Die unverändert starke Nachfrage nach Bauleistungen und die hohe Auslastung
der Bauwirtschaft treffen auf einen Materialengpass u.a. bei Holz-, Stahl- und
Dämmstoffen. Diese Materialknappheit führt zu Lieferengpässen und treibt die
Rohstoff- bzw. Baupreise zusätzlich in die Höhe. Weitere Verwerfungen ergeben sich
u.a. aus der Flutkatastrophe im] uli 2021 und den gravierenden Auswirkungen des
Ukraine-Konfliktes auf die Energiepreise.

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«e Aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation und der prognostizierten
demografischen Entwicklung der Stadt Köln, geht die Betriebsleitung für die kommen-
den Wirtschaftsjahre unverändert von einer hohen Investitionstätigkeit und von einem
in der Folge stetig steigendem Umsatzwachstum im Vermietungssegment aus. Mit
einem jährlichen Volumen von bis zu EUR 400 Mio. dürfte insbesondere angesichts
der genannten innerstädtischen Herausforderungen zur Personalgewinnung eine In-
vestitionsgrenze erreicht und ein weiteres Wachstum der eigenen Bautätigkeit kaum
mehr zu erwarten.

« Infolge der weitreichenden Auswirkungen der Corona-Krise und verstärkt durch den
im Februar 2022 ausgebrochenen Ukraine-Korflikt ist die umfassende und
zeitgerechte Versorgung der Bauwirtschaft mit den benötigten Materialien und Dienst-
leistungen gefährdet. Mit Sachstand September 2022 war ein erheblicher Teil der
Baumaßnahmen, Projekte mit einem J ahresbauvolumen von EUR 297,1 Mio., in
irgendeiner Weise von der Corona-Pandemie, dem Starkregenereignis im J uni
vergangenen J ahres und / oder dem Krieg in der Ukraine betroffen, d.h. im Ablauf
beeinträchtigt.

«e Die voraussichtliche Entwicklung der nächsten J ahre wird verhalten optimistisch ein-
geschätzt. Zwar ist von nachhaltig steigenden Baukosten, Mieten (Flächenverrech-
nungspreisen) und Nebenkosten auszugehen. Zudem besteht aufgrund der vielen
Unwägbarkeiten eine erhöhte Gefahr von Planjlst-Abweichungen. Auf der anderen
Seite werden betriebliche Prozesse sukzessive verbessert und bestehende
Optimierungspotentiale genutzt. Im Ergebnis sind aus heutiger Sicht keine Risiken
erkennbar, denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die Geschäftstätigkeit
der Gebäudewirtschaft als solche gefährden.

Die Darstellung und die Beurteilung der Lage des Betriebs durch die Betriebsleitung,
insbesondere die Annahme des Fortbestandes und die Beurteilung der wesentlichen
Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung im) ahresabschluss und im Lagebericht
halten wir insgesamt für angemessen und zutreffend.

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C. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung
Gegenstand der Prüfung

Wir haben den J ahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, unter Ein-
beziehung der Buchführung und den Lagebericht für das Wirtschaftsjahr vom 1. J] anuar
bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Die Buchführung, die Aufstellung von J ahresabschluss und Lagebericht nach den
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der
Satzung, die dazu eingerichteten internen Kontrollen sowie die uns gegenüber
gemachten Angaben liegen in der Verantwortung der Betriebsleitung der Gebäudewirt-
schaft Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung
unter Einbeziehung der Buchführung und der gemachten Angaben ein Urteil über den
J ahresabschluss und den Lagebericht abzugeben.

Die Prüfung erstreckte sich fener gemäß $ 53 HGrG auf die Ordnungsmäßigkeit der
Geschäftsführung und die wirtschaftlichen Verhältnisse.

Gemäß $ 317 Abs. 4a HGB hat sich eine Abschlussprüfung nicht darauf zu erstrecken,
ob der Fortbestand des geprüften Unternehmens oder die Wirksamkeit und Wirtschaft-
lichkeit der Geschäftsführung zugesichert werden kann.

Die Prüfung der Einhaltung anderer gesetzlicher Vorschriften gehört nur insoweit zu den
Aufgaben der Abschlussprüfung, als sich aus diesen anderen Vorschriften üblicherweise
Rückwirkungen auf den] ahresabschluss oder den Lagebericht ergeben. Die Abschluss-
prüfung ist nicht auf die Aufdeckung und Aufklärung strafrechtlicher Tatbestände (Z. B.
Unterschlagungen oder sonstige Untreuehandlungen) und außerhalb der Rechnungsle-
gung begangener Ordnungswidrigkeiten ausgerichtet.

Art und Umfang der Prüfung

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung unter Beachtung der Vorschriften der
88 316 ff. HGB und der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Durchführung von Abschlussprüfungen vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und
Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den J ahresabschluss unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichen-
der Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die
Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche Umfeld des Betriebs

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sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des internen rechnungslegungsbezogenen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, J ahresabschluss und Lagebericht
überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die
Beurteilung der angewandten Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen der Betriebsleitung sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des J ahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffas-
sung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil
bildet

Unsere Prüfungsstrategie wurde auf der Grundlage des risikoorientierten Prüfungsan-
satzes entwickelt. Danach ist die Abschlussprüfung darauf auszurichten, dass Prüfungs-
aussagen mit hinreichender Sicherheit getroffen werden können. Ziel der Prüfung ist die
Entdeckung wesentlicher Fehler. Ausgehend von Auskünften der Betriebsleitung über
die wesentlichen Ziele, Strategien und Geschäftsrisiken, der Beurteilung der Betriebs-
und Branchenrisiken und des rechnungslegungsbezogenen Kontrollumfeldes haben wir
das Fehlerrisiko (Gefahr des Auftretens wesentlicher Fehler) für jede J ahresabschluss-
position (Prüffeld) bestimmt. Unter Berücksichtigung dieses Risikoprofils wurde für
jedes Prüffeld ein Prüfprogramm entwickelt, das die Art der durchzuführenden P rüfungs-
handlungen (Systemprüfungen, analytische Prüfungshandlungen und/oder einzelfall-
bezogene Prüfungshandlungen) festlegt sowie die zeitliche Abfolge der Prüfung und den
Mitarbeitereinsatz plant. Soweit wir aufgrund funktionsfähiger Kontrollsysteme von der
Richtigkeit der zu prüfenden Daten ausgehen konnten, wurde die Untersuchung von
Einzelvorgängen eingeschränkt.

Die Prüfung des internen Kontrollsystems erstreckte sich vor allem auf folgende
Bereiche, die einen engen Bezug zur Rechnungslegung haben:

« Kontrollumfeld der Gesellschaft
« Einrichtung von Kontrollaktivitäten durch die Untenehmensleitung
«e Buchführungssystem sowie untemehmensinteme Kommunikationsprozesse

e Überwachung des internen Kontrollsystems durch die Unternehmensleitung

Die in unserer Prüfungsstrategie identifizierten kritischen Prüfungsziele führten zu
folgenden Schwerpunkten der Prüfung:

«e Zugänge zum Sachanlagevermögen
« Vorräte (unfertige Leistungen)
« sonstige Rückstellungen

«e Umsatzerlösrealisierung

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Ausgangspunkt der Prüfung war der von uns geprüfte J] ahresabschluss zum 31. Dezem-
ber 2020. Der Vorjahresabschluss wurde mit dem uneingeschränkten Bestätigungs-
vermerk versehen und von dem Rat der Stadt Köln am 3. Februar 2022 festgestellt.

Bankbestätigungen und versicherungsmathematische Gutachten für personalbezogene
Rückstellungen lagen uns lückenlos zum Bilanzstichtag vor.

Bei der Auswahl der zu prüfenden Elemente zur Erlangung von Prüfungsnachweisen im
Rahmen von Funktions- und Einzelfallprüfungen haben wir überwiegend das bewusste
Auswahlverfahren angewandt.

Die Prüfung des Lageberichts hat sich auch darauf zu erstrecken, ob die gesetzlichen
Vorschriften zur Aufstellung des Lageberichts beachtet worden sind. Die Prüfung
erfolgte auf Grundlage der bei unserer Prüfung gewonnenen Erkenntnisse über die
innewohnenden Risiken und das inteme Kontrollsystem sowie unter Berücksichtigung
der internen Organisation und der Erfolgsfaktoren des Betriebs. Wir haben darüber
hinaus die Datenerfassung und -aufbereitung im Lagebericht sowie die Plausibilität der
Prognoseannahmen untersucht.

Der Prüfung gemäß 8 53 HGrG liegt der IDW-Prüfungsstandard 720 (Berichterstattung
über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach 8 53 HGrG) zugrunde.

Wir haben die Prüfung in den Monaten August bis Dezember 2022 in den Geschäfts-
raumen der Gebäudewirtschaft und in unserem Büro in Düsseldorf durchgeführt.

Die Betriebsleitung und die beauftragten Mitarbeiter erteilten uns alle verlangten
Aufklärungen und Nachweise. Die Betriebsleitung bestätigte uns die Vollständigkeit von
Buchführung, J ahresabschluss und Lagebericht in einer schriftlichen Erklärung.

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D. Feststellungen und Erläuterungen zur Rechnungslegung
l. Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung
L _ Buchführung und weitere geprüfte Unterlagen

Die Buchführung und das Belegwesen, der J] ahresabschluss sowie der Lagebericht sind
nach unseren Feststellungen ordnungsgemäß und entsprechen in allen wesentlichen
Belangen den gesetzlichen Vorschriften einschließlich der ergänzenden Bestimmungen
der Betriebssatzung. Die aus den geprüften Unterlagen entnommenen Informationen
wurden in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß in Buchführung, J ahresab-
schluss und Lagebericht abgebildet.

Bei unserer Prüfung haben wir keine Sachverhalte festgestellt, die dagegensprechen,
dass die von dem Betrieb und der Stadt getroffenen organisatorischen und technischen
Maßnahmen geeignet sind, die Sicherheit der rechnungslegungsrelevanten Daten und
IT-Systeme zu gewährleisten.

Das rechnungslegungsbezogene inteme Kontrollsystem ist nach unseren Feststellun-
gen grundsätzlich dazu geeignet, die vollständige und richtige Erfassung, Verarbeitung,
Dokumentation und Sicherung des Buchungsstoffs zu gewährleisten.

2. Jahresabschluss

Der uns zur Prüfung vorgelegte J] ahresabschluss zum 31. Dezember 2021 wurde in allen
wesentlichen Belangen entsprechend den für die Rechnungslegung geltenden
gesetzlichen Vorschriften einschließlich der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung
aufgestellt. Größenabhängige, rechtsformgebundene und wirtschaftszweigspezifische
Regelungen sowie die Normen der Betriebssatzung wurden beachtet.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden ordnungsmäßig aus der
Buchführung und den weiteren geprüften Unterlagen unter Beachtung des Bewertungs-
stetigkeitsgebotes sowie der Ansatz-, Ausweis- und Bewertungsvorschriften in allen
wesentlichen Belangen abgeleitet.

Der Anhang (Anlage 3) enthält alle nach den gesetzlichen Vorschriften erforderlichen
Angaben und Erläuterungen. Soweit Angaben statt in der Bilanz bzw. in der Gewinn-
und Verlustrechnung im Anhang gemacht werden können, sind sie im Anhang enthalten.

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3. Lagebericht

Der Lagebericht für das Wirtschaftsjahr 2021 entspricht in allen wesentlichen Belangen
den gesetzlichen Vorschriften. Er steht mit dem J ahresabschluss und unseren bei der
Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang und vermittelt insgesamt ein zutreffen-
des Bild von der Lage des Betriebs. Er enthält eine ausgewogene und umfassende
Analyse des Geschäftsverlaufs und der Lage des Betriebs. Die wesentlichen Chancen
und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung sind im Lagebericht richtig dargestellt.

ll. _ Gesamtaussage des J ahresabschlusses
1. _ Feststellungen zur Gesamtaussage des J ahresabschlusses

Unsere Prüfung hat ergeben, dass der J ahresabschluss insgesant, d.h. aus dem
Zusammenwirken von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang, unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Betriebs vermittelt.

2. Wesentliche Bewertungsgrundlagen

Der Anhang enthälteine Darstellung der grundlegenden Bilanzierungs- und Bewertungs-
methoden. Die wesentlichen Bewertungsgrundlagen (Bilanzierungs- und Bewertungs-
methoden, wertbestimmende Parameter, Ausübung von Ermessensspielräumen)
blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert.

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Il. Analyse der wirtschaftlichen Verhältnisse
L _ Mehrjahresübersicht

Die wesentlichen Betriebsdaten stellen sich für die J) ahre 2018 bis 2021 wie folgt dar:

31. Dezember
2021 2020 2019 2018
TEUR TEUR TEUR TEUR
Bilanzsumme 2.500.760 2.276.283 1.991.264 1.792.846
Anlagevermögen 2.391.297 2.120.076 1.882.425 1.700.905
Umlaufvermögen 108.886 155.677 108.318 91.941
Eigenkapital 183.572 18.731 181.43 177.922
Working Capital * -135.698 -60.993 -136.204 -49.805
in % der Bilanzsumme: % % % %
Sachanlagenintensität 94,0 91,3 932,4 92,6
Eigenkapitalquote ** 9,1 10,3 111 12,4
2021 2020 2019 2018
TEUR TEUR TEUR TEUR
Umsatzerlöse 357.527 341.377 320.237 335.781
Gesamtleistung 367.762 335.874 332.822 334.261
Betriebsleistung 385.126 366.956 345.747 340.940
Materialaufwand 272.492 255.699 237.215 243.819
Materialaufwandsquote [%] 76,2 74,9 74,1 72,6
Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter 616 616 593 540
Personalaufwand 48.213 46.505 44.347 37.697
Personalaufwandsquote [%] 13,1 13,8 13,3 11,3
Abschreibungen 25.887 24.564 22.575 24.249
Finanz- und Beteiligungsergebnis -22.621 -25.792 -25.859 -21.911
J ahresergebnis 0 {0} 2.573 0
Eigenkapitalrentabilität [%] 0,0 0,0 14 0,0
Mittelzufluss /-abfluss aus
laufender Geschäftstätigkeit 32.375 35.722 109.745 85.393
Investitionstätigkeit -305.525 -267.513 -212.670 -125.251
Finanzierungstätigkeit 195.441 302.418 107.229 91.320
Finanzmittelbestand am J ahresende -3.451 74.258 3.631 -673

* ‚= Umlaufvermögen abzüglich kurzfristiges Fremdkapital
** = Für die Ermittlung der Eigenkapitalquote wurde die Bilanzsumme um den Betrag der
Sonderposten für Investitionszuschüsse gekürzt

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2. _Vermögenslage

In der nachfolgenden Übersicht haben wir die zusammengehörenden Bilanzposten nach
geeigneten Gruppen zusammengefasst und nach Fristigkeiten gegliedert.

31. Dezember 2021 31. Dezember 2020 Veränderung

Vermögen TEUR % TEUR % TEUR

Immaterielle Vermögensgegenstände 33 <oOl 431 <01 -98
Sachanlagen 2.350.067 94,1 2.078.384 91,4 +271.683
Finanzanlagen 40.897 16 41.261 1,8 -364

Mittel- und langfristig

gebundenes Vermögen 2.391.297 95,7 2.120.076 9,2 +271.221
Vorräte 73.424 2,8 65.468 2,9 +7.956
Forderungen aus Vermietung 21 <Ol 5068 <o1 4313
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 14.231 0,6 10.715 0,5 +3.516
Forderungen aus Lieferungen

und Leistungen 56 <ol 65 <01 -9
Sonstige Vermögensgegenstände 18.971 0,8 53.469 2,3 -34.498
Liquide Mittel 1.383 0,1 25.451 11 -24.068
Rechnungsabgrenzungsposten 577° <0Ol 530° <o1l +47
Kurzfristig gebundenes Vermögen 109.463 4,3 156.207 6,8 46.744
Summe Vermögen 2.500.760 100,0 2.276.283 100,0 +224.477

Die Sachanlagen sind um TEUR 271.683 gestiegen. Den Zugängen in Höhe von
TEUR 308.994 standen Abgänge von TEUR 2.575 sowie Abschreibungen in Höhe von
TEUR 34.736 gegenüber.

Der Rückgang bei den Finanzanlagen resultiert aus der periodischen Aufzinsung von
kapitalisierten Ansprüchen (Erbbauzinsen).

Der Zunahme der Vorräte betrifft im Wesentlichen die im Haushaltsjahr mit den Mietern
noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten des Vorjahres (TEUR 7.851).

Die Forderungen aus Betreuungstätigkeit resultieren im Wesentlichen aus der
Baubetreuung von Projekten sowie der baulichen Unterhaltung städtischer bzw. von der
Stadt Köln angemieteter Objekte durch die Gebäudewirtschaft.

Die Abnahme der sonstigen Vermögensgegenstände ist im Wesentlichen auf die
Teilrückzahlung (TEUR -36.394) der im Vorjahr getätigten Tagesgeldanlage in Höhe von
TEUR 50.000 bei der Kämmerei der Stadt Köln zurückzuführen.

Zur Entwicklung der liquiden Mittel verweisen wir auf die Kapitalflussrechnung.

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31. Dezember 2021 31. Dezember 2020 ° Veränderung

Kapital TEUR % TEUR % TEUR
Stammkapital 100 <o,1 100 <oO,1 +
Rücklagen 182.572 7,3 181.731 80 4841
J ahresüberschuss {0} 0,0 {0} 0,0 +
Eigenkapital 183,572 7,3 182.731 80 +841
Sonderposten für Investitions

zuschüsse zum Anlagevermögen 491.588 19,8 494.128 21,7 -2.540
Sonstige Rückstellungen 92.138 3,7 91.216 4,0 4922
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.445.567 57,8 1.245.309 54,7 +200.258
Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen 43.310 17 46.230 2,0 -2.920
Mittel- und langfristiges Fremdkapital 1581.015 6,2 1.382.755 60,7 +198.260
Sonstige Rückstellungen 15.878 0,6 12.768 0,6 43.110
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 93.024 3,7 74.021 3,3 +19.003
Verbindlichkeiten aus Baubetreuung 20.743 0,8 14.814 0,7 +5.929
Erhaltene Anzahlungen 82.712 3,3 75.058 3,3 +7.654
Verbindlichkeiten aus Vermietungen 4.829 0,2 232 <o1 +4.597
Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen 23.332 0,9 27.571 1,2 -4.239
Übrige kurzfristige Posten 4.067 0,2 12.207 0,5 -8.140
Kurzfristiges Fremdkapital 244,585 9,7 216.670 9,6 +27.915
Summe Kapital 2.500.760 100,0 2.276.233 100,0 +224.477

Die Zunahme der Rücklagen ist auf Flächen- und Wertkorrekturen sowie Vermögens-
Übertragungen im Wirtschaftsjahr 2021 zuzuführen.

Der Sonderposten für Zuwendungen erhöhte sich durch Zugänge (TEUR 6.675) und
verminderte sich um die planmäßige Auflösung (TEUR -9.074) sowie um Abgänge
(TEUR -141).

Das mittel- und langfristige Fremdkapital betrifft die Finanzierungsanteile mit einer
Restlaufzeit von über einem J ahr.

Das kurzfristige Fremdkapital hat eine Restlaufzeit bis zu einem J ahr. Die Zunahme
lässt sich im Wesentlichen aus der Entwicklung der Verbindlichkeiten gegenüber Kredit-
instituten ableiten. Insgesamt haben diese sich im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der
Aufnahme von Kreditmitteln in Höhe von TEUR 290.000, denen Tilgungen in von Höhe
von TEUR 74.405 gegenüberstehen, erhöht.

29

24500/fb

3.

Finanzlage

Die wesentlichen finanzwirtschaftlichen Veränderungen sind in der folgenden Kapital-
flussrechnung dargestellt:

J ahresergebnis

H-
H-

Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens

Zunahme/Abnahme der sonstigen Rückstellungen

Aktivierte Eigenleistungen

Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse

Gewinne aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind

Zinserträge

Zinsaufwendungen

Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit

Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagevermögen

Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
Einzahlungen aus Abgängen von immateriellen Vermögensgegenständen
Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen

Auszahlungen aus Zugängen von Finanzanlagen

Zinserträge

Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit

Sonstige Veränderung der Kapitalrücklage

Einzahlungen aus Investitionszuschüssen

Weiterleitung von Investitionszuschüssen

Veränderung der langfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(ÖPP-Projekte)

Einzahlung aus der Aufnahme von Krediten

Auszahlungen aus der Tilgung von Darlehen

Zinsaufwendungen

Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang der Periode

Finanzmittelbestand am Ende der Periode

2021
TEUR

+
+34.961
4.032
-2.277
-9.074
-13
+1.907

-27.330

+5.801
-273
+24.640

432.375

+680
-306.717
+

-125
+2.345
-1.981
+273

-305.525
+841
+6.675
-141
-2.920
+290.000
-74.374
-24.640
+195.441

-77.709
+74.258

3.451

2020
TEUR

#
+32.619
-1.082
-2.921
-8.055
-884
+1.124

+21.476

-34.401
-76
+27.923

+35.722

+1.714
-268.962
#

-258
+2.134
-2.217
+76

-267.513
+1.288
+141.490
-270
-3.090
+285.000
-94.077
-27.923
+302.418

+70.627
43.631

+74.258

30

16 24500/fb
TE ES Treuberater _—__—__——

4.  Ertragslage

Die Ertragslage stellt sich wie folgt dar.

2021 2020 Veränderung
TEUR % TEUR % TEUR

Umsatzerlöse 357.527 92,8 341.377 93,0 +16.150
Bestands veränderung 71.958 2,1 -8.424 -2,2 +16.382
Andere aktivierte Eigenleistungen 2.277 0,6 2.921 0,8 -643
Gesamtleistung 367.762 35,5 335.874 915 31.888
Sonstige betriebliche Erträge 17.364 4,5 31.082 85 -13.719
Betriebsleistung 385.126 100,0 366.956 100,0 +18.171
Aufwendungen für bezogene

Lieferungen und Leistungen 272.492 70,8 255.699 69,7 -16.793
Personalaufwand 48.213 12,5 46.505 12,7 -1.707
Abschreibungen 25.887 6,7 24.564 6,7 -1.323
Sonstige betriebliche Aufwendungen 15.911 41 14.391 3,9 -1.520
Betriebsaufwand 362.503 9,1 341.160 3,1 -21.343
Betriebsergebnis 22.623 59 25.795 69 -3.172
Finanz- und Beteiligungsergebnis -22.621 -5,9 -25.792 -7,0 +4.171
Ergebnis vor Ertragsteuem 2 0,0 3 01 1
Ertragsteuem 2 <o1 3 <01 +
J ahresergebnis {1} 00 0 0,0 0

Der Veränderung der Umsatzerlöse setzt sich im Wesentlichen aus einer Zunahme der
Erlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von TEUR 12.846 sowie den Erlöse aus
der Betreuungstätigkeit in Höhe von TEUR 2.721 zusammen.

Die Zunahme der Bestandsveränderung beruht vor allem auf den Bestand der
abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten.

Maßgeblich für den Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge waren die im
Vorjahr hohen Erträge aus Rückstellungsauflösungen (Veränderung zum Vorjahr:
TEUR -12.700) und den Erträgen aus Anlagenverkäufen (Veränderung zu Vorjahr:
TEUR -800).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen setzen sich aus
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung TEUR 224.752 (Vorjahr: TEUR 209.525),
aus Aufwendungen für Betreuungstätigkeit TEUR 44.272 (Vorjahr: TEUR 42.652) und
Aufwendungen für andere Leistungen und Lieferungen TEUR 3.468 (Vorjahr:
TEUR 3.522) zusammen.

24500/fb 17
1 ES Treuberater ______

Der Anstieg des Personalaufwandes (TEUR +1.707) lässt sich im Wesentlichen auf
den gestiegenen Personalbestand im Wirtschaftsjahr 2021 zurückführen (Vorjahresver-
änderung zu den Bilanzstichtagen: +19 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter).

Das Finanzergebnis ist im Wesentlichen durch die Darlehenszinszahlungen an Kredit-
instituten in Höhe von TEUR 20.738 (Vorjahr: TEUR 21.668) geprägt.

An die Stelle der objektbezogenen und kalkulatorischen Kostenmiete ist seit 2015 ein
Flächenverrechnungspreis getreten, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungs-
gebäude etc.) bzw. Untersparten (z. B. Schultypen) differenziert und sich ab 2017 im
Wesentlichen aus den geplanten Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet.

Bedingt durch diesen Ergebnisausgleich ist das J ahresergebnis der Gebäudewirtschaft
(im Wesentlichen) ausgeglichen. Überschüsse (Gewinnentstehung) sind konzeptionell
nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie bei einkalkulierten, abertatsäch-
lich nicht aufgewandten Instandhaltungsmitteln vorgesehen.

3l

18 24500/fb
TE ES Treuberater _—__—__——

E. Feststellungen gemäß $ 53 HGrG

Die gesetzlich und nach den berufsständischen Verlautbarungen geforderten Angaben
aus der Erweiterung des Prüfungsauftrages haben wir in Anlage 7 („Berichterstattung
über die Erweiterung der Abschlussprüfung nach 8 53 HGrG [IDW PS 720]) zusammen-
gestellt.

Nach unserem Ermessen wurden die Geschäfte mit der erforderlichen Sorgfalt und in
Übereinstimmung mit den einschlägigen handelsrechtlichen Vorschriften und des
Gesellschaftsvertrages geführt.

Unsere Prüfung hat keine Anhaltspunkte ergeben, die nach unserer Auffassung Zweifel
an der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung begründen könnten.

Femer hat die Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse nach unserem Ermessen keinen
Anlass zu Beanstandungen ergeben.

32

24500/fb 19
1 ES Treuberater ______

F. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir den uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk wie folgt erteilt:

„Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln
Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln,
- bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrech-
nung für das Wirtschaftsjahr vom 1. ] anuar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem
Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden -
geprüft Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt
Köln für das Wirtschaftsjahr vom 1. J anuar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

« entspricht der beigefügte J ahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den
Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfa-
len i. V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden
handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Betriebs zum 31. De-
zember 2021 sowie seiner Ertragslage für das Wirtschaftsjahr vom 1. J] anuar bis
zum 31. Dezember 2021 und

« vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der
Lage des Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in
Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbe-
triebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlä-
gigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor-
schriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutref-
fend dar.

Gemäß $ 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwen-
dungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des J ahresabschlusses und des Lageberichts
geführt hat.

20 24500/fb
TE ES Treuberater _—__—__——

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des J ahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstim-
mung mit 8 317 HGB und $ 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirt-
schaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss-
prüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen
ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des J ahresab-
schlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend be-
schrieben. Wir sind von dem Betrieb unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen
handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen
deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir
sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und
geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum J ahresabschluss und
zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den
J ahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des J ahresabschlus-
ses, der den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-
Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden han-
delsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass
der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt Femer sind die gesetzlichen Vertreter
verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen
Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Auf-
stellung eines J] ahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsich-
tigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des J ahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verant-
wortlich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen.
Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der
Fortführung der Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind
sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fort-
führung der Betriebstätigkeit zu bilanzieren, sofern demnichttatsächliche oder rechtliche
Gegebenheiten entgegenstehen.

24500/fb 21
1 ES Treuberater ______

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lagebe-
richts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in
allen wesentlichen Belangen mit dem ahresabschluss in Einklang steht, den Vorschrif-
ten der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den
einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor-
schriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend
darstellt. Femer sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und
Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines
Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden Vorschriften der Eigenbe-
triebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V.m. den einschlägigen
deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtliichen Vorschriften zu
ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebe-
richt erbringen zu können.

Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungs-
prozesses des Betriebs zur Aufstellung des J ahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des J ahresabschlusses
und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der J] ahresab-
schluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - fal-
schen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesantt ein zutreffendes Bild von der
Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem J ahresab-
schluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den
Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen
i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrecht-
lichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungs-
urteile zum) ahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit stein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass
eine in Übereinstimmung mit$ 317 HGB und $ 103 GO NRW unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßi-
ger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets
aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren
und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte,
dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses J ahresabschlusses und
Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

22

24500/fb

TE ES Treuberater _—__—__——

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kriti-
sche Grundhaltung. Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder
unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im J ahresabschluss und im Lagebe-
richt, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken
durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind,
um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass
wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen
höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fäl-
schungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw.
das Außerkraftsetzen intemer Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des J ahresabschlusses
relevanten intemen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts
relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen,
die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem
Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme des Betriebs abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter ange-
wandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem
gesetzlichen Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammen-
hängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebs-
leitung angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der
Betriebstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob
eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gege-
benheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur
Fortführung der Betriebstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss
kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im
Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im J ahresabschluss und
im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemes-
sen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere
Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungs-
vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegeben-
heiten können jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht
mehr fortführen kann.

24500/fb 23
ES Treuberater

° beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresab-
schlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrun-
deliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresab-
schluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchfüh-
rung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt.

° beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine
Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des
Betriebs.

« führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter darge-
stellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausrei-
chender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die
den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde
gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ablei-
tung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständi-
ges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde-
liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeid-
bares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten
Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den
geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfest-
stellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während
unserer Prüfung feststellen.“

Düsseldorf, den 12. Dezember 2022

‚ole Trey,
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EversheimStuible Treuberater GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

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Eine Verwendung des oben wiedergegebenen Bestätigungsvermerks außerhalb dieses Prü-
fungsberichts bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe
des Jahresabschlusses und/oder des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abwei-
chenden Form bedarf es zuvor unserer erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestäti-
gungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf $ 328 HGB wird verwiesen.

Bei dem vorliegenden Prüfungsbericht handelt es sich um ein Ansichtsexemplar. Das rechtlich
verbindliche Originalexemplar liegt den gesetzlichen Vertretern vor.

Anlagen

IA. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und
ähnliche Rechte und Werte

Il. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten
. Grundstücke ohne Bauten
. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
. Bauten auf fremden Grundstücken
. Betriebs- und Geschäftsausstattung
. Anlagen im Bau
. Bauvorbereitungskosten

SO PwMN

III. Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen

Summe Anlagevermögen
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen
2. Andere Vorräte

Il. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung

2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit

3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
4. Sonstige Vermögensgegenstände

Ill. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

Summe Umlaufvermögen
C. Rechnungsabgrenzungsposten

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2021

31.12.2020
EUR

431.747,00

31.12.2021
EUR
A.

332.299,00

431.747,00

1.525.437.056,36
4.109.035,08
8.875.873,89
24.263.239,00
25.403.101,00
447.276.695,11
43.018.630,36

332.299,00

1.770.770.432,27
4.109.035,08
8.875.873,89|B.
25.818.556,00
37.645.510,00
450.228.357,39
52.619.455,15[C.

2.078.383.630,80

41.261.383,62
41.261.383,62

2.350.067.219,78

40.897.239,46

2.120.076.761,42

65.226.620,93
241.541,45
65.468.162,38

40.897.239,46
2.391.296.758,24

73.184.409,32
239.649,92
73.424.059,24 IE.

508.379,75
10.715.461,00
65.383,66
53.468.862,79

820.775,16
14.231.052,63
56.394,23
18.971.260,66

64.758.087,20
25.450.576,74
25.450.576,74

34.079.482,68

1.382.504,56

155.676.826,32
529.856,32
2.276.283.444,06

1.382.504,56
108.886.046,48
577.062,81

2.500.759.867,53

Passiva

Eigenkapital
I. Stammkapital
ll. Kapitalrücklage
Ill. Gewinnrücklage
1. Bauerneuerungsrücklage
2. andere Gewinnrücklagen
IV. Jahresüberschuss

Sonderposten für Investitionszuschüsse

zum Anlagevermögen

Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen

. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

2. Verbindlichkeiten aus Baubetreuung

3. Erhaltene Anzahlungen

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
6. Sonstige Verbindlichkeiten

Rechnungsabgrenzungsposten

31.12.2020
EUR

1.000.000,00
112.552.930,51

2.572.622,38
66.605.094,11
0,00

Anlage 1

31.12.2021
EUR

1.000.000,00
113.394.108,45

2.572.622,38
66.605.094,11
0,00

182.730.647,00

494.127.546,05

183.571.824,94

491.587.651,25

494.127.546,05

103.984.186,63

103.984.186,63

491.587.651,25

108.016.116,26

108.016.116,26

1.319.329.661,26

1.538.590.791,36

14.814.430,35 20.743.297,56
75.057.798,18 82.711.539,34
231.748,98 4.828.497,18
73.800.544,60 66.642.258,03
11.771.457,15 3.635.303,57
1.495.005.640,52 1.717.151.687,04
435.423,86 432.588,04
2.276.283.444,06| 2.500.759.867,53

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

Anlage 2

GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS ZUM 31. DEZEMBER 2021

1. Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

2. Verminderung (-) / Erhöhung (+)
des Bestands an unfertigen Leistungen
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und für Unterstützung
davon für Altersversorgung: EUR 5.003.299,19 (Vorjahr: EUR 4.691.934,16 )
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse

zum Anlagevemögen: EUR 9.073.763,42 (Vorjahr: EUR 8.054.918,90)

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
9. Erträge aus Finanzanlagen
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen:
EUR 178.861,00 (Vorjahr: EUR 48.515,00)
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen:
EUR 1.399.858,00 (Vorjahr: EUR 3.648.450,38)
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
13. Ergebnis nach Steuern

14. Jahresüberschuss

280.307.510,54
59.058.460,73|
2.011.403,09

341.377.374,36

-8.424.127,27
2.920.507,93
31.081.844,92

209.524.665,62

42.652.572,84

3.522.253,95

34.945.098,32

11.560.358,93

24.564.300,36|

14.390.719,60
2.109.177,59
75.637,10

27.977.331,96)

34.960.929,05)

-9.073.763,42

293.153.031,74
61.779.589,63
2.594.174,19

357.526.795,56

3.113,04

0,00

0,00

7.957.788,39
2.277.105,68
17.363.932,74

224.752.364,08

44.271.947,39

3.467.881,35

36.065.963,65|

12.146.763,94

25.887.165,63

15.910.754,87
1.746.416,28
273.127,80

24.640.186,92

2.138,62

0,00

0,00

Anlage 3/1

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

ANHANG

Anlage 3/2

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Der J ahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt
Köln, für das Wirtschaftsjahr 2021 wurde gemäß den Regelungen in $ 21 EigVO NRW, 8 17
Abs. 2 der Betriebssatzung nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches über die Rech-
nungslegung für große Kapitalgesellschaften aufgestellt.

Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft, erfolgt die Gliederung der Bilanz
sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmungen der Verordnung
über Formblätter für die Gliederung des J ahresabschlusses von Wohnungsuntenehmen
(FormblattVO).

In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Positionen
‚Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Finanzanlagen“,
‚Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ eingefügt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt Um
die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für Investitionskostenzu-
schüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der immateriellen Vermögensgegen-
stände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in einer Vorspalte ausgewiesen.

Die Erstellung des J ahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Untemehmensfortführung
(8 252 Absatz 1Nr. 2 HGB).

Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den Wertansätzen in der Schlussbilanz
des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein ($ 252 Absatz 1 Nr.1 HGB).

Anlage 3/3

B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS- UND
BEWERTUNGSMETHODEN

Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten bewertet.
Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier ] ahren zugrunde; Aufwendungen für das
Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Software abge-
schrieben.

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmä-
ßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt Köln übertrage-
nen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den Grundstücken ohne
Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise unter Verwendung von
Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städtischen Liegenschaftsamt im Rah-
men eines standardisierten Bewertungsverfahrens ermittelt worden.

Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfassenden Sa-
nierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobilienwirtschaftlichen
Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerlichen Rechtsprechung. In die
Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistungen eingerechnet, die in Anlehnung an
die HOAI bzw. AHO ermittelt werden.

Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter Berück-
sichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der voraussichtlichen
Vertragsdauer (Bauten auffremden Grundstücken) abgeschrieben. Bei den Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten mit Geschäfts- und anderen Bauten beträgt die unterstellte Nut-
zungsdauer grundsätzlich 80 J ahre. Bei Kindertagesstätten - in Ausnahmefällen auch bei
Schulen - wurde bei der Ermittlung der (fiktiven) Anschaffungs- und Herstellungs-kosten im
Zusammenhang mit der Einbringung der Stadt Köln allerdings zum Teil von einer kürzeren
Nutzungsdauer als 80 ] ahre ausgegangen. Bei Fertigbaueinheiten endet die zugrunde gelegte
Nutzungsdauer zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Ersatzbeschaffung. Neue Fertigbauein-
heiten werden grundsätzlich über 50 J] ahre abgeschrieben.

Anlage 3/4

Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründunggszeitpunkt der Gebäudewirtschaft der
Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende Restnutzungs-
dauer. Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über Rück-

stellungen Rechnung getragen.

Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden Abschreibungssätze zwischen 5 % und

33 % verwendet.

Die Bewertung der anderen Finanzanlagen - Ansprüche aus der Bestellung von Erbbaurech-
ten - erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. Dezember 2109) zum
Barwert. Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechen-
barkeit der zu Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistungen durch Bewertungsab-
schläge insbesondere aufgrund aktueller Leerstands-Informationen Rechnung getragen.

Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu Nominal-
werten. Dem Delkredererisiko wird durch angemessene Einzel- und Pauschalwertberichtigun-
gen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forderungen wurden einheitlich mit einem Satz

von 5 % pauschal wertberichtigt.

Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen erfolgte bei
zum Übertragungszeitpunkt fertig gestellten Objekten grundsätzlich zu einer baujahrabhängi-
gen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Objekten mit einem Fertig-stel-
lungszeitpunkt nach dem 1. J anuar 1998 bemisst sich die Dotierung grundsätzlich nach der
Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten Fördermittel. Die ratierliche Auflösung des
Sonderpostens über die verbleibende Objektnutzungsdauer wird in der Gewinn- und Verlust-
rechnung als Absetzung von den Abschreibungen und damit saldiert ausgewiesen. Sie beträgt
im Wirtschaftsjahr 2021 EUR 9,1 Mio.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren Risiken und
ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Be-
urteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von
mehr als einem) ahr werden - nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung - mit
dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst.

Anlage 3/5

Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wurde zum Nennwert eingebucht. Eine Abstands-
zahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird über 15 J ahre zeitanteilig
zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und Mietvorauszahlungen werden
im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst.

C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN-
UND VERLUSTRECHNUNG

l. Bilanz

Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliederung und
Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt.

Anlagennachweis 2021 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

l._Immaterielle Vermögensgegenstände

Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 5.689.567,45 125.173,99 0,00 0,00 5.814.741,44] 5.257.820,45 224.621,99 0,00 0,00 5.482.442,44| 332.299,00] 431.747,00|
ähnliche Rechte und Werte
I. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 1.909.537.937,66 43.813.335,72  16.999.162,68 233.260.495,48 2.169.612.606,18| 384.100.881,30 28.279.233,74 16.523.125,43 2.985.184,30 398.842.173,91 1.770.770.432,27| 1.525.437.056,36)
mit Geschäfts- und anderen Bauten
2. Grundstücke ohne Bauten 4.109.035,08 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08| 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.109.035,08| 4.109.035,08|
3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89] 8.875.873,89|
4. Bauten auf fremden Grundstücken 39.302.344,55 415.973,45 0,00 2.306.648,79 42.024.966,79 15.039.105,55 1.167.305,24 0,00 0,00 16.206.410,79| 25.818.556,00] 24.263.239,00
5. Betriebs- und Geschäftsaustattung 93.178.481,70 1.588.003,40 1.184.555,64 16.027.467,68 109.609.397,14 67.775.380,70 5.289.768,08 1.101.261,64 0,00 71.963.887,14 37.645.510,00] 25.403.101,00
6. Anlagen im Bau 452.465.470,11 235.105.232,26 1.102.320,92 -233.944.901,85 452.523.479,60 5.188.775,00 0,00 468,49 -2.893.184,30 2.295.122,21 450.228.357,39 447.276.695,11
7. Bauvorbereitungskosten 43.786.760,78 28.071.282,87 1.140.771,40 -17.649.710,10 53.067.562,15| 768.130,42 0,00 228.023,42 -92.000,00 448.107,00 52.619.455,15| 43.018.630,36
2.551.255.903,77 308.993.827,70 20.426.810,64 0,00 2.839.822.920,83| 472.872.272,97 34.736.307,06 17.852.878,98 0,00 489.755.701,05| 2.350.067.219,78 2.078.383.630,80
|Zwischensumme I. und Il. 2.556.945.471,22 309.119.001,69 20.426.810,64 0,00 2.845.637.662,27| 478.130.093,42 34.960.929,05 17.852.878,98 0,00 495.238.143,49 2.350.399.518,78 2.078.815.377,80
Il. Finanzanlagen
‚Andere Finanzanlagen 41.261.383,62 1.980.766,40 2.344.910,56 0,00 40.897.239,46 0,00 0,00 0,00 0,00 ‚0,00 40.897.239,46] 41.261.383,62
41.261.383,62 1.980.766,40 2.344.910,56 0,00 40.897.239,46 0,00 0,00 0,00 0,00 ‚0,00 40.897.239,46] 41.261.383,62
Summe 2.598.206.854,84 311.099.768,09 22.771.721,20 0,00 2.886.534.901,73| 478.130.093,42 34.960.929,05 17.852.878,98 0,00 495.238.143,49 2.391.296.758,24]| 2.120.076.761,42

3,86

1,30

0,00

0,00

2,78

4,83)

0,00

0,00

0,00

9 / e ebejuy

5,71

81,62

100,00

100,00

61,44

34,35

99,49

9,16

100,00

1) (Spalte 7 x 100) : Spalte 5; beim Grundvermögen bezogen auf Gebäudewerte

2) (Spalte 12 x 100) : Spalte 5,

3) _ Vor Saldierung mit der auf das Berichtsjahr entfallenden Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse(EUR 9.073.763,42)

Anlage 3/7

Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR 70,7 Mio. noch abzurechnende Betriebs- und
Heizkosten sowie mit EUR 2,4 Mio. noch abzurechnende Betreuungsleistungen. Die anderen
Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an Reparaturmaterial.

Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen
Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vorjahreswerte in Klam-
mem):

davon: Forderungen mit
Forderungen einer Restlaufzeit >1
Insgesamt gegen die Stadt Köln J ahr
EUR EUR EUR
Forderungen aus 820.775,16 240.254,98 0,00
Vermietung (508.379,75) (200.479,39) (0,00)
Forderungen aus 14.231.052,63 14.231.052,63 0,00
Betreuungstätigkeit
(10.715.461,00) (10.715.461,00) (0,00)
Forderungen aus anderen 56.394,23 0,00 0,00
Lieferungen und Leistungen
(65.383,66) (0,00) (0,00)
Sonstige 18.971.260,66 13.870.785,72 0,00
Vermögensgegenstände (53.468.862,79) (50.005.500,00) (0,00)
34.079.482,68 28.342.093,33 0,00

(64.758.087,20) (60.921.440,39) (0,00)

Anlage 3/8

Mit Ratsbeschluss vom 03.02.2022 wurde das J ahresergebnis 2020 (EUR 0,00 Mio.) festge-
stellt. Unter Berücksichtigung dieses Ergebnisses stellt sich die Zusammensetzung und Ent-
wicklung des Eigenkapitals in 2021 wie folgt dar:

01.012021 Zugang eig Abgang 31.12.2021
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Stammkapital 1.000 0 0 0 1.000
Kapitalrücklage 112.553 112.553
« _ Kapitalveränderun- _
gen in 2021 879 38 u
113.394
Gewinnrücklagen
«  Bauemeuerungs- 2.573 f) f) f) 2.573
rücklage “ “
« andere Ge- 66.605 f) h) f) 66.605
winnrücklage
69.178 69.178
182.731 879 0) -38 183.572

Segmentrechnung und Ergebnisausgleich

Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Einführung
von Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines Ergebnisausglei-
ches zwischen der Kemverwaltung und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln einher.

Der Ergebnisausgleich umfasstsowohl den Vermietungsbereich als auch das Servicesegment
der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der
Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - ebenfalls erfolgswirksam - durch die
Kernverwaltung auszugleichen sind.

Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der vergangenheits-
orientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht vorhersehbare Aus-
wirkungen spartenbezogenen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsplanjahr auszuglei-
chen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sowie erzielte
Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken bleiben bei der Ermittlung der Spartenergeb-
nisse unberücksichtigt. Über deren Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln.

Anlage 3/9

Das J ahresergebnis entwickelt sich in 2021 wie folgt:

Vermietung

Verwaltungs- Kindertages- Aufbauten in Summe Service Gesamt
gebäude stätten Grünanlagen Vermietung

Schulen

Unsatzerlöse

Bestandsveränderung/
aktivierte Eigenleistung

Sonstige betriebliche
Erträge

Aufwendungen für
Hausbew irtschaftung

Sachaufw endungen
für Betreuungstätigkeit

Personalaufw.and
Abschreibungen

Sonstige betriebliche
Aufwendungen

Erträge aus
Finanzanlagen

Saldo Zinsaufwand/ -
erträge

Spartenergebnis

Ergebnisausgleich mit Kernverw altung vor Korrekturen

Korrektur umkalkulierte, aber nicht aufgew andte Instandhaltungsaufw endungen 0,00
Korrektur um Buchgew inne aus Grundstücksverkäufen 0,00
Ergebnisausgleich bereinigt 9,31

J ahresüberschuss

Die Übersicht zeigt, dass der Vermietungsbereich (EUR 9,31 Mio.) wie der Servicebereich
(EUR 4,3 Mio.) eine Unterdeckung ausweisen.

Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Forderung gegenüber der Kemverwaltung in Höhe
von EUR 13,61 Mio. Diese wird in der Bilanz zum 31.12.2021 unter den ‚„Sonstigen Vermö-
gensgegenständen“ ausgewiesen. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der
Kernverwaltung ergebniswirksam verrechneten Spartenergebnisse als Korrektur der „Umsatz-
erlöse aus der Hausbewirtschaftung (Mieterlöse)“ bzw. der „Umsatzerlöse aus Betreuungstä-
tigkeit“ erfasst.

Anlage 3/10

Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszu-
schüsse (wirtschaftliches Eigenkapital) beträgt 27,0 % (Vorjahr: 29,7 %); ohne Einbeziehung
des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine
bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 % (Vorjahr: 10,3 %).

Anlage 3/11

Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der nach-

folgenden Übersicht:

01.01.2021 Auflösung Zuführung Aufzinsung ‚Abzinsung 3112.2021
Entwicklung EUR EUR EUR EUR EUR 14013
01. unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung | 5.010.000,00 5.010.000,00 0,00 5.800.000,00 0,00 0,00 5.800.000,00
02. Risikovorsorge historisches Archiv 526.666,00 0,00 0,00 0,00 2.518,00 0,00 529.184,00
03. Brandschutzverpflichtungen 28.663.052,72 7.944.253,18 4.073.089,52 16.698.460,24 24.990,00 0,00 33.369.160,26
04. Sanierungskosten Schadstoffe 2.186.740,66 103.565,98 399.40149 336.280,81 18.126,00 0,00 2.038.180,00
05. Rückstellung für Dichtigkeitsprüfung und
Mängelbeseitigung Kanalisation 34.049.350,00 2.450.240,00 6.764.964,00 4.772.187,00 1.221.497,00 0,00 30.827.830,00
06. Ausstehende Rechnungen Instandhaltung 815.000,00 815.000,00 0,00  1.285.000,00 0,00 0,00  1.285.000,00
07. _Rückbauverpflichtungen 6.860.777,84 17.017,00  3.244.422,00 2.762.267,16 110.345,00 0,00 6.471.951,00
08. Kesselnachrüstung 1.810.000,00 458.036,79 69.717,29  635.754,08 0,00 0,00 1.918.000,00
09. _ungewisse Verbindlichkeiten 18.086.900,00 483.700,00 1.912.725,00 3.638.039,00 0,00 178.861,00 19.149.653,00
10. Prozessrisiken und Prozesskosten 349.966,02 20.000,00 2.535,02 17.223,00 0,00 0,00 344.654,00
11. Jahresabschlussprüfung 50.000,00 47.437,50 1.590,00 49.027,50 0,00 0,00 50.000,00
12. Jahresabschlusserstellung 210.300,00 210.300,00 0,00 187.500,00 0,00 0,00 187.500,00
13. Abrechnungsverpflichtungen 303.257,00 303.257,00 0,00 302.435,00 0,00 0,00 302.435,00
14. Ansprüche aus Überstunden 406.400,00 406.400,00 0,00 517.530,00 0,00 0,00 517.530,00
15. Urlaubsrückstellung 2.969.500,00 2.969.500,00 0,00 3.424.940,00 0,00 0,00  3.424.940,00
16. Altersteilzeit 363.083,00 132.522,00 0,00 100.000,00 0,00 0,00 330.561,00
17. Leistungsorientierte Bezahlung 510.017,08 510.017,08 0 740.262,00 0,00 0,00 740.262,00
18. Aufbewahrungsverpflichtungen 633.293,31 0,00 0,00 23.136,69 6.563,00 0,00 662.993,00
19. Arbeitszeitkonto - Sabbatical - 83.133,00 40.000,00 0,00 20.000,00 0,00 0,00 63.133,00
20. Übrige 6.750,00 12.113,13 82.636,87 1.150,00 0,00 0,00 81.250,00
103.984.186,63 21933.359,66 16.551.081,19 41311.192,48 1.384.039,00 178.861,00 108.016.116,26

Anlage 3/12

Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt (Vor-

jahreswerte in Klammern):

Insgesamt

EUR

davon

gegenüber der

Stadt Köln
EUR

<1)Jahr

EUR

1bis 5) ahre

EUR

>5) ahre

EUR

1.538.590.791,36 0,00| 93.023.196,31 340.807.774,97 1.104.759.820,08
Verbindlichkeiten

gegenüber (1.319.329.661,26) (0,00) | (74.020.070,63) (317.248.395,10) (928.061.195,53)
Kreditinstituten

20.743.297,56| 20.743.297,56| 20.743.297,56 0,00 0,00

Yerbindlichkeiten | (14.814.430,35)| (14.814.430,35) | (14.814.430,35) 0,00 0,00
Baubetreuung

82.711.539,34| 81.099.720,86| 82.711.539,34 0,00 0,00

ne Anzah-|  (75.057.798,18| (73.710.961,20)| (75.057.798,18) 0,00 0,00

een 4.828.497,18 4.523.26127 4.828.497,18 0,00 0,00

(231.748,98) (231.678,98)| (231.748,98) 0,00 0,00

engen 66.642.258,03 2.942.535,58| 23.332.093,86 16.059.642,17 27.250.522,00

und Leistungen (73.800.544,60)| (2.895.221,66)| (27.571.062,84) (14.925.776,40) (31.303.705,36)

Bonstige Ver 3.635.303,57 3.630.876,18| 3.635.303,57 0,00 0,00

(11.771.457,15)| (11.677.036,24)\ (11.771.457,15) 0,00 0,00

1717.151.687,04 112.939.691,45 228.273.927,82 356.867.417,14 1.132.010.342,08

(1.495.005.640,52)| (103.329.328,43)| (203.466.568,13) (332.174.171,50) (959.364.900,89)

Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR 16,1 Mio. (Restlauf-

zeit von mehr als einem ahr) bzw. EUR 27,3 Mio. (Restlaufzeit von mehr als fünf] ahren) auf

mittel- bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Errichtung und Sanierung von
Schulen im ÖPP-Modell.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von EUR 0,43 Mio. (Vorjahr: EUR 0,44 Mio.) be-

trifft im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vorzeitig beendeten Mietver-

hältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprünglich vereinbarte vertragliche Rest-

mietlaufzeit zeitanteilig aufgelöst

Anlage 3/13

ll. _ Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2021
EUR 293,2 Mio. (Vorjahr: EUR 280,3 Mio.). Von den Erlösen betreffen EUR 0,2 Mio. frühere
Wirtschaftsjahre. Der Anstieg um insgesamt EUR 12,9 Mio. beruht im Wesentlichen mit
EUR 0,3 Mio. auf gestiegenen Mieterlösen und mit auf EUR 12,6 Mio. gestiegenen Erlösen
aus der Abrechnung von Nebenkosten. In den Mieterlösen ist der innerstädtsche Ergebnis-
ausgleich im Vermietungssegment, d.h. die Erlöskorrektur um EUR 9,3 Mio. enthalten (Vorjahr
EUR - 4,9 Mio.).

Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der Erlöskor-
rektur im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung des Flächenver-
rechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht.

Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2021 Umsatzer-
löse in Höhe von insgesamt EUR 61,8 Mio. (Vorjahr: EUR 59,1 Mio.) erzielt. Hiervon entfallen
EUR 34,7 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 18,4 Mio. auf die Energiebetreuung, EUR 4,4. Mio.
auf sonstige Betreuungsleistungen und EUR 4,3 Mio. auf den Ergebnisausgleich im Ser-
vicesegment.

Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen in 2021 EUR 2,6 Mio.
gegenüber EUR 2,0 Mio. im Vorjahr.

Die sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 17,4 Mio.) enthalten mit EUR 16,6 Mio. im Wesent-
lichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (vgl. auch die tabellarische Übersicht
unter I/11).

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 2021 EUR 224,8 Mio.
(Vorjahr: EUR 209,5 Mio.). Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ist auf um EUR 5,3 Mio.
gestiegenen Instandhaltungsaufwendungen, um EUR 6,8 Mio. gestiegenen P achtaufwendun-
gen und umEUR 3,1 Mio. gestiegenen Nebenkosten zurückzuführen.

Anlage 3/14

Die Personalaufwendungen setzen sich in 2021 wie folgt zusammen:

soziale Abgaben und Aufwendungen

Löhne und Gehälter .
für Altersversorgung
TEUR TEUR
Soziale Abgaben
Beamtenbezüge 5.387 | - Sozialversicherung 5.963
Gehälter 29.967 | - Unfallversicherung 110
- Veränderung der Rückstellung für
leistungsorientierte Bezahlung 33
J ubiläumsgelder 5
Personalkostenerstattung 4 | Altersversorgung
- Veränderung der Rückstellung für
as . -33
Veränderung der Rückstellungen für Altersteilzeitverpflichtungen
- Veränderung der Rückstellung für
-  Urlaubsansprüche 455 leistungsorientierte Bezahlung 1
- Erstattung von Pensionsaufwen-
dungen der Kemverwaltun 2.335
- _ Überstundenvergütung 1 9 9
- Zusatzversorgung
-  Abrechnungsverpflichtungen 1 der Beschäftigten 2.686
- Leistungsorientierte
Unterstützung
Bezahlung 184
-  Jahresabschlusserstellung -22 |- _ Beihilfeumlage 397
- Erstattung von Beihilfeaufwen-
dungen der Kemverwaltung 638
- Sabbatical -20
- Sonstiges 4
36.066 12.147

Anlage 3/15

Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln
Mitglied der Kommunalen Zusatzversorgungskasse NRW. Zweck dieser Anstalt ist es, den
Arbeitnehmern im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters- und Hinterblie-
benenversorgung zu gewähren. Die Zusatzversorgungskasse Köln hat sich bei Begründung
der Mitgliedschaft verpflichtet, alle Arbeitnehmer zu versichem, die nach dem Tarifvertrag über
die Versorgung der Arbeitnehmer kommunaler Verwaltungen und Betriebe zu versichem sind.

Der Umlagesatz der KZVK für 2021 beträgt 9,0 %. Die Umlage wird mit 8,7 % von der Gebäu-
dewirtschaft und mit 0,3 % von den Beschäftigten getragen. Im Personalaufwand des Wirt-
schaftsjahres 2021 sind EUR 2,6 Mio. erfasst.

Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen EUR 15,9 Mio. (Vorjahr EUR 14,4 Mio.)
betreffen EUR 4,6 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Standort Ottoplatz, EUR 2,8 Mio.
IT-Aufwendungen (incl. weiterbelastete Kosten des städtischen Rechenzentrums) und
EUR 1,5 Mio. in Anspruch genommene Serviceleistungen sonstiger städtischer Dienststellen.

Von den gesamten Zinsaufwendungen EUR 24,6 Mio. (Vorjahr: EUR 28,0 Mio.) betreffen
EUR 20,7 Mio. Zinsen an Kreditinstitute.

Anlage 3/16

D. SONSTIGE ANGABEN

Bestandsentwicklung
Der zum 31. Dezember 2021 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten

entwickelte sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt

2019 2020 2021
Eigene Objekte 430 428 426
Angemietete Objekte 70 73 74
500 501 500
2019 2020 2021
qm qm qm
Eigene Objekte 1.844.194,77 1.928.628,02 1.971.583,00
Angemietete Objekte 355.917,92 367.140,78 405.087,05
2.200.112,69 2.295.768,80 2.376.670,05

Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag sechs unbebaute Grundstücke
mit einer Gesamtfläche von 11.991 qm. Die eigenen Objekte und ausgewiesenen Flächen
umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grundstücke (davon vier bebaut) mit
einer Gesamtfläche von 87.937 qm. Die Schulen, die über die jeweils vereinbarte Vertrags-
laufzeit von ÖPP-Partnem betrieben werden, werden in der Bestands- und Flächenentwick-
lung als Objekte der Gebäudewirtschaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befin-

den.

Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm

Instandhaltung

Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergangenheit un-
zureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. Darüber hinaus wur-
den insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätten Schadstoffbelastungen festgestellt, die
entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnahmen notwendig machen. Die Gebäudewirt-
schaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhaltungsprogramm für die
J ahre 2021 bis 2024 von rund EUR 360,8 Mio. (Wirtschaftsplan 2021; mittelfristige Finanzpla-

nung).

Anlage 3/17

Bauprogramm

Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 2021 im Bau befindlichen Pro-
jekte betragen EUR 1.142,8 Mio. Von den bislang angefallenen Baukosten entfallen auf fol-
gende, unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte:

Art der Maßnahme EUR
Schulen
Sürther Str. 201 Neubau 40.838.620,07
Leybergstr. 1 Erweiterungsbau 39.347.877,50
Vogelsanger Str. 200 Neubau 35.115.521,20
Kölner Str./Zusestr. Neubau 31.270.596,79
Hansaring 56 Generalinstandsetzung 25.395.281,70
Im Weidenbruch 214 Neubau 21.892.577,43
Palmstr. 1-13 Neubau 17.983.317,40
Übierring 45 Aufstockung 17.272.765,14
Severinswall 4 Neubau 16.319.520,23
Breitenbachstr. 2-18 Neubau 14.797.214,29
Siegburger Str. Neubau 14.640.759,38
Escher Str. 245-247 Erweiterungsbau 14.427.880,31
Neue Sandkaul 29 Erweiterungsbau 14.128.792,78
Übrige 132.861.200,99
436.291.925,21
Verwaltungsgebäude
Willy-Brandt-Platz 2 Umbauten 1.241.569,18
Übrige 999.868,10
2.241.437,28
Kindertagesstätten
Von-Sparr-Straße 1 Neubau 267.175,52
Sonstige Aufbauten
Amsterdamer Straße Tropenhaus 11.427.819,38
450.228.357,39

Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2021 Bauvorbereitungskosten in Höhe von EUR 52,6
Mio. (Vorjahr: EUR 43,0 Mio.) für insgesamt 72 (Vorjahr: 82) in Planung befindliche Baupro-
jekte angefallen.

Anlage 3/18

Personalbestand und -struktur

Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer setzt sich
wie folgt zusammen:

Beamte 99,25 101,75
Beschäftigte 581,75 592,75
Insgesamt 681,00 694,50
Vollzeit 522,75 520,00
Teilzeit 158,25 174,50
Insgesamt 681,00 694,50

Organe der Gesellschaft

Betriebsleitung

Erster Betriebsleiter.

« Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln

Geschäftsführende Betriebsleitung:

«e Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln

«e Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin

Bezüge der Betriebsleitung

Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2021 Bezüge (Beamtenbesoldung Frau
Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch) von insgesamt EUR 226.836,05 ge-
währt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen:

«e Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 103.498,68
«e  \Nolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 123.337,37

Anlage 3/19

Betriebsausschuss
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft entspricht dem Bauausschuss der Stadt Köln und
setzte sich im Wirtschaftsjahr wie folgt zusammen:

« Frau Stefanie Ruffen, Architektin, Ausschussvorsitzende

und den stimmberechtigten Mitgliedern

e Herr) ürgen Kircher, Fachkraft für Arbeitssicherheit, 1. Stellv. Ausschussvorsitzender
« Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin, 2. Stellv. Ausschussvorsitzende
e Frau Denise Abe, Fraktionsgeschäftsführerin,

«e Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand,

e HerrRobertSchallehn, Büroleiter,

« Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschafliiche Mitarbeiterin,

«e Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin,

«e Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau,

« Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand,

« Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin,

e Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer,

e Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer

Bezüge von Mitgliedem des Betriebsausschusses

Den Mitgliedem des Betriebsausschusses wurden in 2021 keine Bezüge gewährt.

Abschlussprüferhonorar
Das Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich in 2021 auf TEUR 39 und betrifft aus-
schließlich Abschlussprüfungsleistungen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. $ 285 Nr. 3a HGB

Für den Zeitraum 2022 bis 2026 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmietung ei-
gengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz und im Kalk-
Karree in Höhe von rund EUR 26,5 Mio.

Anlage 3/20

Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 782,9 Mio. beauftragt bzw. stehen vor der Be-
auftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öffentliche Förde-
rung).

Nachtragsbericht gem. $ 285 Nr. 33 HGB

Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahrs 2021
eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz Berücksichti-
gung gefunden haben, ist nicht zu berichten. Zu den Auswirkungen der Corona-P andemie auf
die Entwicklung der Gebäudewirtschaft wird auf die Ausführungen im Lagebericht verwiesen.

Ergebnisvenwendung
Das Wirtschaftsjahr 2021 schließt mit einem] ahresüberschuss von EUR 0,00.

Köln, den 12. Dezember 2022

gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger

Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

Anlage 4/1

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

LAGEBERICHT

für das Wirtschaftsjahr vom 1. J anuar bis zum 31. Dezember 2021

Anlage 4/2

A. GRUNDLAGEN ......uuersnennersennnnensnnnnnennennnnnnennnnnnnnnnnnennnnnnnnnennnnnnnennnnnnnnnnnnnnennennnnennnnnnnennnnnnennennnnannn 3
Historische Entwicklung............sssnennsenssensnennnnennnnnnennnnnnnennnennnnennnennnennnennnonnnenenennnont 3
Aufgabenstellung / Leistungsspektrum...............seesnnenennenennenensnennenennnennnnennnennnennnnnnennnannnn 4
Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen..............sssnnssenensenensenennenennnennnennnnnnnnennnnennnonn 5

B. WIRTSCHAFTSBERICHT .......unsesssersensenennennnnnnnnnnnnnnennennnenennnennnnnnennnnnnnnnennnnnnennnnennnnnnnennennnnnn 6

1. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG .ennnesnnennnnennenennnnennnnennennnnnnnnnnnn 6
II. ENTWICKLUNG DES BETRIEBES ...uaneannennnnenneensennnnennnensenensnnnnnnenennnennnponennnnennnenenennnnnennnennnnennnnntnn 7
1. Allgemeiner Geschäftsverlauf ............ssssnensnenesenenennnnnnennnennnnennnennnnnnnennnennenensennnon 7
2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten ..............nnnennnnennnnenennennnnennnennnennnn 8

3. Neubau- und Modemisierungstätigkeit / Investorenmodelle und Anmietprojekte /

Büroflächenmanagement.............eeennnenensesensenennenennenennnennnennnennnonnnennnennnennnnnenenensonenan 17

4. Grundstücksgeschäfte und Verdichtungsmöglichkeiten ....................nnennennnnn 23

5. Dienstleistungen für Dritte..............sssnnnnnsenensenennenennenennnennennnennenennnnnnnennnnnnnnnnnon 24

6. Entwicklungen im Personalbereich..................ussensnensenensenennnennnennnnnnennnnennennnnnn 27

II. WIRTSCHAFTLICHE LAGE .uunnnensnnenensnnnnnennannnnnennnnnnnsnnannnnnsnannnnnsnannnnsnsnnnnsnsannnnsnsnnnnnnnsnnnnnnnsnnnnn 29

1. Vermögens- und Finanzlage ................neensesensnensnensenennnnennnennnennnennnennnennnennnenensonennon 29

2. Ertragslage.............snenennensnnenensenennenennennnnenennnennnennnenenennnennnnennnennnennnnonnnnenenennnnsennanennann 33

€. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT.........uuennrseneenersenennennnnnnnennennnnennennnnnnennnnannen 35

I. RISIKOMANAGEMENT, RISIKOVORSORGE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ..

Il. CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG.
1. Finanzwirtschaftliche Risiken

2. Risiken und Chancen im Personalbereich ....................neeneenneneenseneenenenenennnenennennn 38
3. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie.............. 39
4. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und betreuten Objekten. 40
5. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und im Zusammenhang
mit Investoren- und Anmietprojekten...........ennnensnensenennenennnennnennnennenennnennnennnnonnnnonn 44

III. AUSBLICK ..

Anlage 4/3

A. GRUNDLAGEN

Historische Entwicklung

Stufenweise Gründung

Im Zuge der organisatorischen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde die
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 1.)anuar 1997 gegründet. Nach Übernahme von
Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum1. J) anuar 1998 Schulen und Kindertagesstätten aus
dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln überführt
(Stufe 2). Mit der Übemahme von bislang dem Grünflächenamtzugeordneten Objekten (“sonstige
Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grünanlagen) erfolgte zum 1.) anuar 2000 die 3. Stufe der
Konzeptumsetzung.

Integration Hochbauamt

Mit der Zielsetzung, Synergien für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen und
marktorientierte Preis-/ Leistungsbeziehungen einzuführen, wurde zum 01.05.2000 das
städtische Hochbauantt in die Gebäudewirtschaft integriert.

Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten

Zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen wurde der Bereich
Museumsbauten im April 2018 von der städtischen Kulturverwaltung auf die Gebäudewirtschaft
verlagert. Die Gebäudewirtschaft ist für diese Museumsbauten umfassend zuständig und trägt für
diese Liegenschaften eine betreiberähnliche Verantwortung. Die Grundstücke und Gebäude
gehören nach wie vor nicht zum Sondervermögen. Die Gebäudewirtschaft handelt - trotz ihrer
eigentümerähnlichen Stellung - im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die entsprechenden
Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. Die Finanzierung der
Maßnahmen erfolgt aus dem Kemhaushalt.

Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten

Mit Wirkung zum 01.01.2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemieteter
Kindertagesstätten von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie
übertragen. Die im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind
von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nach wie vor nicht berührt.

Anlage 4/4

Aufgabenstellung / Leistungsspektrum

Die zentrale Funktion der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung „Gebäudewirtschaft“ besteht darin,
die „Dienstleistungsbedarfe der Fachdienststellen im Bereich der Bereitstellung, Verwaltung und
Entwicklung der für die Verwaltung für ihre Dienstleistungen und Aufgaben benötigten Gebäude
zu erfüllen“ ($ 2 Abs. 1 der Betriebssatzung). Vor dem Hintergrund dieser innerstädtischen
Aufgabenstellung ist das Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft sehr umfassend und
inhaltlich breit gefächert. Unabhängig von der konkreten organisatorischen Anbindung lassen
sich im Einzelnen folgende Teilaufgaben unterscheiden:

Bewirtschaftung
Bestandsimmobilien

werterhaltende und
wertverbessernde
Maßnahmen an eigenen
und (teilweise)
angemieteten Objekten
Kundenbetreuung /
operatives Vermietungs-
management (Beratung,
Durchsetzung von
Vertragsansprüchen)
Wahmehmung der
Betreiberverantwortung für
eigene und (teilweise) für
angemietete Objekte
Inbetriebnahmemanage-
ment
Energiemanagement /
Prüfungsmanagement
Notrufserviceleitstelle/
Werkstatt- und sonstige
Facility-Management-
leistungen

Aufgabenportfolio der
Gebäudewirtschaft

Bauprojektmanagement

« _ Projektmanagementleis-

tungen (Projektleitung /-

steuerung von Neubau- ,

Erweiterungs-, General-
instandsetzungsmaß-
nahmen)

« _ Multiprojektmanagement

von Bauvorhaben, die
mittels General- oder
Totaluntemehmer
realisiert werden

e Wahrnehmung der
Bauherrenaufgabe

«e _ Konzeption / Weiter-
entwicklung von
Bauprodukten (z. B.
„Nachhaltiges Bauen‘)

«e _ Ingenieurleistungen /
fachliche Beratung zu
Architektur /Gestaltung,
Tragwerksplanung,
Geotechnik, Bauphysik
und Gebäudetechnik

Asset- und

Portfoliomanagement

Initiierung und Steuerung
von Investorenmodellen
und Anmietprojekten (im
Bereich der Schulen)
Strategisches und
operatives
Anmietmanagement
Potentialanalysen /
kaufmännische und
technische Steuerung des
Immobilienbestandes
Flächenmanagement und
Gebäudedokumentation
Markt - und
Standortanalysen
Immobilienakquise
Projekt- und
Standortentwicklungen

Anlage 4/5

Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Vermietungssegment

Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit 2015 einen sog.
Flächenverrechnungspreis, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude, Kitas und
Grünanlagen) bzw. Untersparten (Schultypen) differenziert und sich aus den geplanten
Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet.

Servicesegment

Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen vor
allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen, die im Wesentlichen die
Wahmehmung der Bauherrenaufgabe, aber auch Projektmanagement- und Objektplanungs-
leistungen betreffen können. Die Serviceentgelte bzw. Honorare für Planungs- und
Baubetreuungsleistungen orientieren sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am
allgemeinen Preisrecht für Architekten (HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der
AHO. Für ihre energiewirtschaftlichen Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen
Versorgungsunternehmen, Ausschreibungen und Preisverhandlungen etc.) erhält die
Gebäudewirtschaft von der Kemverwaltung eine pauschale J ahresvergütung.

Ergänzend zur handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung erstellt die Gebäudewirtschaft
eine Spartenrechnung, die die beiden vorgenannten Segmente umfasst und Bestandteil des
Anhangs ist

Ergebnisausgleich / Abführung

Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive Spartenergebnisse
der Kemverwaltung zufließen, während Spartendefizite grundsätzlich durch die Kemverwaltung
auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei der
Verrechnungspreisbildung im Rahmen der Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw.
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr
aufzufangen.

Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den Instand-
haltungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des
Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmiittel

Anlage 4/6

sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungs-aufwendungen dienen,
bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt und werden
einer Bauemeuerungsrücklage zugeführt. Unberücksichtigt bleiben auch Buchgewinne der
Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell eine
Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen.

Das J ahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den beiden
vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln, im Rahmen der
Beschlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das
J ahresergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den
städtischen Haushalt abgeführt wird.

B. WIRTSCHAFTSBERICHT

l. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung

Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als zentraler Maßstab für die wirtschaftliche Leistung einer
Volkswirtschaft misst den Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen
(Wertschöpfung). Im Jahr 2021 betrug das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands rund
3,6 Billionen Euro. Gegenüber dem J ahr 2020 wuchs es damit preisbereinigt um 2,6 %.

Mrd. WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG DER LETZTEN JAHRE

3.800

Bruttoinlandsproukt 3.571

3.600 in Millarden Euro 3.473

3.400 3.267
3.200 3.135
3.000 2.927
2.800 2.694
2.600 2.500
2.400
2.200
2.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland zählt die Baubranche, die mit über
10 % einen wesentlichen Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt leistet. In 2020 konnte allein die

Anlage 4/7

Bauwirtschaft eine positive Zuwachsrate verbuchen, während alle übrigen Wirtschaftsbereiche in
Deutschland eine rückläufige Wertschöpfung zu verzeichnen hatten.

Ungeachtet der andauernden Pandemiiesituation konnte sich die deutsche Wirtschaft in 2021
erholen. Auch in 2021 gingen starke Wachstumsimpulse von der Bauwirtschaft aus. Nach
Einschätzung des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung! ermöglichten die
anhaltend guten Rahmenbedingungen die hohen Zuwächse im Wohnungsbau. Der
Wirtschaftsbau hat sich 2021 von dem pandemiebedingten Einbruch im Vorjahr erholt. Die
Industrie investierte in Fabriken und Werkstätten, auch neue Bürogebäude wurden wieder
häufiger genehmigt. Die schlechte Finanzlage vieler Kommunen hat den öffentlichen Bau
hingegen negativ beeinflusst und dazu geführt, dass sich dieser Baubereich 2021 am
schwächsten entwickelt hat. Allerdings bleibt, so das BBSR, der Investitionsbedarf bei
Infrastruktur und Digitalisierung unverändert hoch.

Il. Entwicklung des Betriebes

1. Allgemeiner Geschäftsverlauf

Ein wesentlicher Teil des Kemgeschäftes der Gebäudewirtschaft, die Vermietung und
Bewirtschaftung der eigenen und angemieteten Bestandsimmobilien entwickelte sich
- gemessen an den Mieterlösen - nahezu planmäßig.

Die zweite Säule der Gebäudewirtschaft, der Bereich Neubau und Modermisierung, war nach
2020 auch in 2021 von der Corona-Pandemie und den damit einhergehenden Maßnahmen zur
Vermeidung von Infektionen allerdings spürbar betroffen. Dieser Umstand hat - neben anderen
Einflussfaktoren, auf die im Weiteren näher eingegangen wird - dazu beigetragen, dass der
Baustellenbetrieb stark beeinträchtigt war und das geplante Investitionsniveau im Geschäftsjahr
2021 umrd. 20 % nicht erreicht werden konnte.

Aus nahezu gleichen Gründen nicht ganz planmäßig verlief das Geschäftsjahr auch im dritten
Kembereich, dem Dienstleistungssegment, das heißt bei den Serviceleistungen, die die
Gebäudewirtschaft im Auftrag für andere städtische Dienststellen erbringt. Während die
Umsatzerlöse aus der energiewirtschaftlichen Betreuung nur geringfügig unter dem Planansatz

? vgl. Bericht zur Lage und Perspektive der Bauwirtschaft; S.2f.; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Bonn.

Anlage 4/8

liegen, blieb die tatsächliche Entwicklung im Bereich der Baubetreuung in 2021 stark hinter den
Erwartungen zurück.

Angesichts der Vielzahl der zu bewältigenden Widrigkeiten ist die Betriebsleitung mit dem Verlauf
des J ahres 2021 gleichwohl mehr als zufrieden.

2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten

Entwicklung des Immobilienbestandes und der bewirtschafteten Flächen

Der von der Gebäudewirtschaft zum 31.12.2021 bewirtschaftete Bestand an eigenen und
angemieteten Objekten entwickelte sich wie folgt:

Bestandsentwicklung
Eigene Objekte
Angemietete Objekte 70 73 74
500 501 500

Verwaltungsgebäude

Schulen 254 20 274

Kindertagestätten 78 {6} 78

Sonstige Aufbauten 64 {6} 64
426 74 500

Sonstige Aufbauten: u.a. Friedhofsaufbauten, Trauerhallen und Betriebshöfe.

Darüber hinaus ist die Gebäudewirtschaft zum Bilanzstichtag für 81 Brunnen (Vorjahr: 81)
verantwortlich, die sich ebenfalls in ihrem Sondervermögen befinden.

Die verminderte Zahl an eigenen Objekten ist auf den Abriss nicht mehr benötigter Gebäude
zurückzuführen.

Anlage 4/9

Flächenentwicklung
2019 2020 2021
qm qm qm
Eigene Objekte 1.844.194,77 1.928.628,02 1.971.583,00
Angemietete Objekte 355.917,92 367.140,78 405.087,05
2.200.112,69 2.295.768,80 2.376.670,05
Eigene An ietete
Objekte Obfekte 2021
qm qm qm
Verwaltungsgebäude 172.652,47 351.028,94 523.681,41
Schulen 1.695.660,05 54.058,11 1.749.718,16
Kindertagestätten 65.058,02 0,00 65.058,02
Sonstige Aufbauten 38.212,46 0,00 38.212.46
1.971.583,00 405.087,05 2.376.670,05
Gebäudebestand Mietfläche

Anteil je Objektkategorie

13%

15%

17%

55%

m Verwaltungsgebäude

Kindertagestätten

Anteil je Objektkategorie
3% 0%

22%

75%

Schulen

m Sonstige Aufbauten

Anlage 4/10

Entwicklung der Mieterlöse, der Flächenverrechnungspreise und der Leerstandsquote

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieterlöse nach
Objektkategorien und verdeutlicht die Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des inner-
städtischen Ergebnisausgleichs am) ahresende:

2019 2020 2021

EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Plan-Mieterlöse 208,7 216,5 243,4
Mieterlöse für
...Verwaltungsgebäude 72,7 72,4 77,9
...Schulen 133,1 136,0 141,0
...Kindertagesstätten 5,6 6,3 71
...Sonstige Bauten 3,6 2,8 3,1
„..Mieterlöse 215,0 217,5 229,1
vor Erlöskorrektur
...Erlöskorrektur -9,6 -5,0 9,3
Ist-Mieterlöse insgesamt 205,4 212,5 238,4
(nach Erlöskorrektur)
Plan- / Ist-Abweichung
absolut 3,3 4,0 5,0
prozentual 1,6% 18% 2,1%

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieterlöse in 2021 nach der Erlöskorrektur im Rahmen des
Ergebnisausgleiches umEUR 25,9 Mio. bzw. 12,2 % gestiegen. Ursächlich hierfür sind zumeinen
die dargestellten Flächenzuwächse bei eigenen und angemieteten Objekten (Mengeneffekt), zum
anderen die nachfolgend dargestellten Veränderungen der Flächenverrechnungspreise in den
jeweiligen Sparten bzw. Untersparten bei Schulen (Preiseffekt).

Anlage 4/11

2019 2020 2021
EUR /qm EUR /qm EUR /qm
Verwaltungsgebäude 14,43 13,90 14,52
Schulen 5,94 -7,98 5,57 - 7,95 5,77- 8,10
Kindertagesstätten 7,83 8,80 9,49
Sonstige Aufbauten 9,21 6,64 7,20
Durchschnitt 817 832 871

Die Entwicklung der Flächenverrechnungspreise im Zeitraum 2019 bis 2021 ist in einigen Fällen
(z.B. bei den Grünobjekten ? 2019 / 2020) auf einmalige Sondereffekte zurückzuführen.
Perspektivisch werden die Flächenverrechnungspreise je Quadratmeter weiter steigen, da
sowohl die Anmietkosten/qm als auch die Errichtungskosten/qm, z.B. die eines Quadratmeters
Schule, bedingt durch sich stetig verschärfende technische Vorgaben (bzgl. Barrierefreiheit,
energetisches Niveau, Luftaustausch etc.) und erhöhten pädagogisch begründeten
Anforderungen an das Gebäude / den Gebäudezuschnitt im Zeitablauf zunehmen. Diese
Tendenz wird sich durch die derzeitige allgemeine und besondere Preisentwicklung in der

Bauwirtschaft noch spürbar verstärken.

Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 1,61 % auf 3,49 %. Sie betrifft im
Wesentlichen eigene Objekte:

| 2019 2020 2021
qm % qm % qm %
Eigene Objekte 51.758,65 0,02 | 35.120,91 | 1,56 75.360 | 3,23
Angemietete Objekte 320,27 2,35 1.142,77 | 0,05 6.215 027
52.079,92 2,37| 36.263,68 | 1,61 815755 | 3,49

2 2019: selbständiges Objektcenter für Grünobjekte mit planmäßig stark erhöhter Personalausstattung

Anlage 4/12

Leerstand
Zusammensetzung nach Objektkategorien

3% - 1%

15%

81%

u Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten = Sonstige Aufbauten

Rd. 81 % des Leerstands entfällt auf Schulflächen, ca. 15 % betreffen Flächen in Verwaltungs-
gebäuden. Ursächlich für den Anstieg gegenüber dem Vorjahr sind bei den Objekten im
Sondervermögen insbesondere die Gebäude der Willy-Brandt-Gesantschule, Im Weidenbruch
214, die einem Neubau weichen und abgerissen werden sollen. Für den Leerstand bei den
angemieteten Objekte sind vor allem Teilflächen im Betriebshof Stollberger Straße 11
verantwortlich, die aufgrund erheblicher baulicher Mängel gesperrt wurden, perspektivisch aber
nicht weiter angemietet werden sollen.

Vom gesamten Leerstand in 2021 ist nur ein geringer Teil steuerungsrelevant, d.h. einer
zukünftigen städtischen Nutzung überhaupt zuführbar. Er ist im Wesentlichen sanierungsbedingt
oder auf leerstehende Objekte mit Reservecharakter zurückzuführen. Der nicht
steuerungsrelevante Leerstand entfällt u.a. auf zum Abriss bestimmte Bestandsobjekte. Unter
‚sonstigem Leerstand“ werden leerstehende Immobilien eingeordnet, bei denen eine
Entscheidung zur weiteren Nutzung noch aussteht.

qm %
Steuerungsrelevanter Leerstand 23.209,36 0,99
Nicht steuerungsrelevanter Leerstand 45.292,00 1,94
Sonstiger Leerstand 13.074,02 0,56
81.575,38 3,49

Anlage 4/13

Entwicklung der Instandhaltungsaufwendungen und -ausgaben

Eine der wesentlichen Aufgaben der Gebäudewirtschaft besteht in der Versorgung mit einem
intakten und nutzungsgerechten Immobilienbestand. Gerade im Vorschul- und Bildungsbereich
zeigt sich, dass die Folgewirkungen unterlassener Instandhaltung und Investitionen nicht nur
monetäre, sondern auch gesellschaftliiche Konsequenzen, z. B. auf den Bildungserfolg und die
Effektivität des Unterrichts, haben.

Im Zeitraum 2019 - 2021 entwickelten sich die Instandhaltungsaufwendungen im Vergleich zu

den Planansätzen wie folgt:

2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.

Budget It. Wirtschaftsplan 70,39 73,10 81,49

Instandhaltungsaufwand
« Ausgaben 57,22 62,03 77,89
+ Rückstellungseffekte* 10,60 25,80 15,22
67,82 87,83 3,11

Plan- / Ist-Abweichung

absolut -2,57 14,73 11,62
prozentual -3,7% 20,2 % 14,3%

* Saldo aus dem Verbrauch (-) und der Dotierung (4 von Rückstellungen

Der Anstieg der Instandhaltungsausgaben um rd. EUR 15,7 Mio. von 2020 auf 2021 ist im
Wesentlichen auf Kosten der Errichtung von angemieteten Interimsbauten zurückzuführen, die

neben der Miete für die Container anfallen.

Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermögens
erfolgt über geplante Instandhaltungsmaßnahmen, aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und
Nachhaltigkeit primär allerdings über umfassende (investive) Generalinstandsetzungen und
bestandsersetzende Neubauten. Die Rückführung des Rückstaus auf ein unumgängliches und
akzeptables Maß gehört trotz der erheblichen Fortschritte in den vergangenen Jahren
unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft. Die Herausforderung
besteht zudem darin, die neu und generalsanierten Gebäude Wert erhaltend bzw. Wert

verbessernd zu bewirtschaften.

Anlage 4/14

Sonstige Tätigkeiten und Kenngrößen im Rahmen der Objektbewirtschaftung

Die Bewirtschaftung der Immobilien und die damit verbundene Betreiberverantwortung bedingen
neben der Bauunterhaltung und Instandsetzung die Wahmehmung einer Vielzahl von weiteren
Aufgaben, die sich nicht oder nur bedingt in Ausgaben niederschlagen.

Zu denken ist in diesem Zusammenhang beispielsweise an

e die Übernahme und Inbetriebnahme neuer oder sanierter Gebäude (incl. Prüfung der
Gebäudedokumentation, Gewährleistung etc.),

« die Begleitung wiederkehrender Prüfungen durch die Bauaufsicht und Feuerwehr,

«e die Teilnahme an J ahresbegehungen mit den Nutzerdienststellen und der Unfallkasse,

«e  vorbereitende und unterstützende Tätigkeiten im Rahmen von oder im Zusammenhang
mit städtischen Task-Forces und Krisenstäben (Unterbringung von Flüchtlingen,
Schulnotstand u.a.),

« Teilnahme an Workshops, Elternabende etc. zu Sonderprojekten und Einzelthemen wie
NOX-Fassaden , Unisex-Toiletten und

«e die Zuarbeit zu und die Umsetzung von den Bestand der Gebäudewirtschaft betreffenden
Ratsbeschlüssen (Photovoltaikanlagen auf städtischen Dächem, Gründächer / -fassaden,
Drogenkonsumraum, Lehrschwimmbäder u.v.a.m.).

Exemplarisch näher eingegangen werden soll im Folgenden auf das Energiemanagement und
die bei der Gebäudewirtschaft angebundene Notrufserviceleitstelle.

Energiemanagement

Das Energiemanagement der Gebäudewirtschaft beschäftigt sich seit der Gründung der
Gebäudewirtschaft mit der Sicherstellung eines wirtschaftlichen Energieeinsatzes.

In diesem Zeitraum konnten sowohl durch energetische Vorgaben bei Neubau und Sanierung,
detailliete Gebäudeanalysen, anlagentechnische Optimierungen und über verhaltens-
beeinflussende Maßnahmen etc. durchaus signifikante Einspareffekte erzielt werden, wie die

Anlage 4/15

beiden dem in 2022 vorgestellten Energiebericht 2021 entnommenen Schaubilder durchaus

eindrucksvoll belegen:

kwh/m? %
170 30
160 + 13
150 + + 20
140 + 11
130 + + 10
120 + +5
110 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

flächenspezifischer Wert > Einsparung gegenüber dem Startjahr

Kennwerte und Einsparung Heizung 2005 - 2020

kwh/m? %

39

36

33

30

27

24

21

+ + + + + + + t + + + t t +0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
flächenspezifischer Wert —- Einsparung gegenüber dem Startjahr

Kennwerte und Einsparung Strom 2005 - 2020

Der Effekt bei der Einsparung von Heizenergie je Quadratmeter fällt im Vergleich zur Einsparung

beim Strom je Quadratmeter höher aus, da den skizzierten Einsparmaßnahmen ein vermehrter

Stromverbrauch infolge der zunehmenden Gebäudetechnisierung (u.a. Aufzugs- und Lüftungs-

anlagen) gegenübersteht.

Anlage 4/16

Absolut betrachtet haben sich die Ausgaben für Energie (incl. Wasser) innerhalb der

Nebenkosten für eigene Objekte im Zeitraum 2019 - 2021 wie folgt entwickelt:

2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Nebenkosten insgesamt 61,85 59,23 62,33
davon Energiekosten 27,83 26,50 26,73
Anteil der Energiekosten an
45,00 44,74 42,88

den Nebenkosten (in %)

Notrufservicdleitstelle

Die Notrufseniceleitstelle (NSL) der Gebäudewirtschaft kümmert sich um eigene als auch
- im Service - um Objekte anderer Dienststellen. Ende 2021 sind insgesamt über 400 städtische
Objekte aufgeschaltet.

ENTWICKLUNG DER AN DIE NSL ANGEBUNDENEN OBJEKTE

500
450
400
350
300
250
200
150
100

50

Y © x o © A ® & S N 2
NSG Sy N SI IS N NG N N N SV
Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
4 SZ N2 SG & SZ NS2 SG N SG NS2
SG NG SG SG NS SZ N SG NS NG 2
Sondervermögen WMService

Die NSL ist sowohl bezogen auf die Technik als auch auf die Zahl der aufgeschalteten Objekte
bundesweit eine der größten Leitstellen auf kommunaler Ebene und interveniert Tag und Nacht,
sieben Tage die Woche bei kleinen Meldungen ebenso wie großen Gefahrenlagen. Unter
anderem bei Störungen des Übertragungsweges der Hauptmelder für die Leitstelle der
Berufsfeuerwehr Köln schaltet sie sich ein und übernimmt dann die Alarmierung. Hinzu kommen

Anlage 4/17

beispielsweise Servicedienste für diverse Tunnel und über 900 Ampelanlagen. Darüber hinaus
wird das Störungsmanagement für eine exteme Wohnungsbaugesellschaft mit rund 50.000
Mieteinheiten wahrgenommen.

3. Neubau- und Modemisierungstätigkeit / Investorenmodelle und
Anmietprojekte / Büroflächenmanagement

Entwicklung und Zusammensetzung der Bauinvestitionen

Dernachfolgenden Tabelle istzu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Bautätigkeit unverändert
auf dem Schulbau liegt und dass es der Gebäudewirtschaft im Zeitraum 2019 -2021 gelungen ist,
trotz Corona, Flut und Ukraine-Krieg die Investitionen in diesem Bereich abermals zu steigern:

2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Budget It. Wirtschaftsplan 219,53 300,95 398,88
Bauinvestitionen
Verwaltungsgebäude 23,08 25,62 19,72
Schulen 182,90 237,34 278,66
Kindertagestätten 1,36 0,83 0,49
Sonstige Aufbauten 6,09 7,66 8,44
213,43 271,45 307,31
(Schul-) Container 0,50 0,09 1,28
213,93 271,54 308,59
Plan- / Ist-Abweichung
absolut 5,60 29,41 90,29
prozentual 2,55% 9,77% 22,64%

Anlage 4/18

Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung hat die vermehrte Realisierung von Projekten

über General- bzw. Totaluntemehmer. Eine erkennbar zunehmende Bedeutung hat auch der

Modulbau erlangt.

2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Einzelgewerke 163,24 118,89 127,46
GU/TU 49,87 90,52 157,90
OPP 0,25 59,98 15,87
Modulbauten 0,07 2,06 6,08
213,43 271,45 307,31
(Schul-) Container 0,50 0,09 1,28
213,93 271,54 308,59
Bauinvestitionen Bauinvestitionen
Anteil je Objektkategorien Anteil je Realisierungsform
0% 3%, 1%-6% 1%
Y 41%
51%
90% j
m Verwaltungsgebäude Schulen = Einzelgewerke GU/TU

Kindertagestätten =
m (Schul-) Container

Priorisierende Schulbauliste

Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildet die organisatorische Klammer

Sonstige Aufbauten

OPP

(Schul-) Container

m Modulbauten

m

Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu zusätzlichen Schulplätzen

führt. Sie umfasst im Weiteren alle General- oder Teilsanierungen von bestehenden

Schulgebäuden, deren Durchführung dringend zur Sicherung und zum Erhalt bestehender
Schulplätze mittelfristig notwendig ist. Nicht erfasst sind in der Schulbauliste die beauftragten

Containerprogramme, kleinere Baumaßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende

Maßnahmen unterhalb der Teil- bzw. Generalsanierung. Mit Sachstand vom 31.12.2021

befanden sich von den insgesamt 184 Schulbaumaßnahmen 75 Projekte in Bearbeitung /

Umsetzung.

Anlage 4/19

Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt acht Prioritätskategorien und bindet die Verwaltung,
die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie verdeutlicht
zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln imSchulbau noch zu bewältigen

sind.

Priorität

O0 / bereits im Bau oder Teil eines

Maßnahmenpakets ” i i i >

GI 1/ Maßnahmen, die aus baufachlicher

Sicht zeitnah/spätestens in 5] ahren einen 18 [e) [e) [e) 18

Baubeginn erfordern

A/ sehr eilig 22 0 0 [e) 22

B / Priorität 10 0 0 0 10

GI 2 - Maßnahmen, die aus baufachlicher

Sicht zeitnah/spätestens in 10 Jahren 32 0 [e) [e) 32

einen Baubeginn erfordem

C /eilig 13 0 0 0 13

D / wird mittelfristig benötigt 13 [e) [e) [e) 13

TH / Tumhalle 1 0 0 0 1
188 0) 0) 4 184

Der Abgang betrifft die Schulbauvorhaben, die in 2021 fertiggestellt werden konnten. In 2021
konnten hierdurch 213 Schulplätze geschaffen bzw. gesichert werden. Zu beachten ist, dass
Teilfertigstellungen aus systematischen Gründen unberücksichtigt bleiben.

Projektrealisierung durch Einzelvergabe

Der Anteil am Investitionsvolumen, der über Projekte im Wege der Vergabe von einzelnen
Gewerken abgewickelt wird, beläuft sich in 2021 auf rd. 41 % und ist damit nach wie vor hoch.
Aktuell (Sachstand September 2022) befinden sich die entsprechenden rund 40
Schulbaumaßnahmen, in den unterschiedlichsten Stadien der Planung und Ausführung. Deren
Fertigstellung schreitet sukzessive voran. Sobald Maßnahmen übergeben und in Betrieb
genommen werden, erfolgt die Aufnahme neuer Projekte aus der Schulbau-maßnahmenliste.
Hierbei kann sich um Neu- und Erweiterungsbauten sowie Generalsanierungen handeln.

3 Umgliederungen erfolgen im Falle von Neufestlegungen der Priorität von Projekten.

Anlage 4/20

GU/TU Pakete

Der Anstieg des von der Gebäudewirtschaft in ihrem Sondervermögen umgesetzten

Bauvolumens ist in erster Linie auf GU/TU-Vergaben innerhalb der beiden Schulbau-

Maßnahmenpakete zurückzuführen.

Erstes Maßnahmenpaket Schulbau

In 2017 wurde die Gebäudewirtschaft beauftragt, 15 Schulbaumaßnahmen an 11
Schulstandorten durch Totaluntemehmer (TU) zu planen und zu errichten bzw. durch
Generaluntemehmer (GU) errichten zu lassen. Das Maßnahmenpaket wurde um Neu-
und Erweiterungsbauten erweitert und zudem aus baufachlichen, logistischen und
schulpädagogischen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 ergänzt.
Im Ergebnis umfasst das GU/TU-Maßnahmenpaket 22 Maßnahmen an insgesamt 11
Schulstandorten. Insgesamt ist ein finanzielles Projektvolumen von 745 Mio. für die
Schaffung und Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen vorgesehen.

Zweites Maßnahmenpaket Schulbau

Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses aus 2019 wurde ein weiteres GU/TU-
Maßnahmenpaket aufgelegt. Das zweite Schulbaumaßnahmenpaket beinhaltet rund 50
Schulbauprojekte an insgesamt 20 Standorten. Das Gesamtziel der Schaffung und
Sicherung von rd. 13.000 Schulplätzen bis zum J ahr 2027 beinhaltet, dass aufgrund
einiger Komplettauslagerungen von Schulen entsprechende Interinsmaßnahmen
geschaffen sind. Das Projektvolumen beläuft sich nach einer qualifizierter Schätzung
(Kostenorientierungswert;, Sachstand J uni 2020) auf rd. EUR 1,6 Mrd. bis EUR 1,7 Mrd.

Seit Projektbeginn sind an den Standorten umfangreiche Grundlagenermittlungen und
Machbarkeitsstudien erfolgt. Hierdurch konnten inzwischen zahlreiche Entscheidungen
hinsichtlich der möglichen Projektumsetzung getroffen werden. Dies betrifft an zehn
Standorten insbesondere die Entscheidung, ob die Bestandsgebäude saniert oder
neugebaut werden. Auch die Unternehmereinsatzform, General- oder Totalunternehmer,
wurde in einigen Fällen angepasst um eine möglichst optimale Umsetzung zu
gewährleisten‘.

* Zur Fortschreibung des zweiten Schulbau-Maßnahmenpaketes vgl. S. 48 f.

Anlage 4/21

Öffentlich-Private-Partnerschaft (ÖPP)
Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden diverse Projekte auf der
Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Losen.

Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 8. April 2014 den Beschluss gefasst, ein drittes
Los - es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten -
zu realisieren. Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 1. J] anuar 2018 auf den Vertragspartner
übergegangen. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufenden
Schulbetrieb und umfassen komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweiligen
Gelände.

Mit der abschließenden Fertigstellung wird - trotz diverser Projektverzögerungen - in 2022
gerechnet.

Modulbauten

Mit der in 2020 verabschiedeten Modulbaurahmenvereinbarung mit unterschiedlichen
Totalunternehmem konnten insgesamt an zwölf Standorten insgesamt 20 Maßnahmen projektiert
und beauftragt werden.

Die Rahmenvereinbarung wird kontinuierlich ausgeschöpft. In 2021 gelang es, an fünf
Schulstandorten Containeranlagen aus den politisch beauftragten Paketen fertig zu stellen.

Investoren- und Anmietprojekte

Zur Deckung des gesamtstädtischen Flächenbedarfs werden neben den vorgenannten GU/TU-

Vergaben, ÖPP-Projekten, Modulbauten etc. weitere alternative Realisierungswege

e  |nvestorenverfahren,
e _Umwidmung von angemieteten Objekten (Anmietprojekte),

«e Schulbau-Baukasten’

bzw. innovative Bauvertragsmodelle wie
e  Mehrparteienverträge,

«e Partnerschaftsmodelle,

5 Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametemn bei gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung.

Anlage 4 / 22

«e Design & Build,

beschritten oder geprüft.

Im Rahmen von Investorenverfahren werden - ergänzend zum klassischen Grunderwerb und
anschließender Bebauung- Grundstückseigentümer bzw. -eigentümerinnen gesucht, die auf
eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese an die Stadt Köln vermieten.
Dem Ziel, der Schaffung von Schulplätzen, dient auch die Anmietung vorhandener
Verwaltungsgebäude, die zu Schulen umgebaut werden.

Neben diesen beiden jüngeren Instrumenten im Schulbereich, die erst ab 2022 f. Wirkung nach
außen entfalten werden, gibt es eine weitere Initiative der Gebäudewirtschaft im Bereich der
Büroflächen - das strategische Büroflächen- bzw. Büroraummanagement:

Büroflächenmanagement

Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kemverwaltung werden hierzu
zukunftsfähige Raum- bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der
vorhandenen Änterstrukturen erarbeitet. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiterinnen
sowie die digitalen Anforderungen im Fokus. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die
sog. Zellenbüro-Nutzung in Form von Einzel- und Doppelbüros sowie ein Multi-Space- Konzept,
welches eine Mischung aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für
Besprechungen, Team- sowie Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potential von Desk-
Sharing auf den Flächenbedarf ermittelt Das Projekt beinhaltet nach Gesamtbetrachtung des
Gebäudebestands darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder
Kauf von bestehenden Gebäuden. Die Umsetzung des Flächenbedarfs und die erforderlichen

Vertragsverhandlungen mit Vermietern und Verkäufem erfolgen durch die Gebäudewirtschaft.

Das Projekt „Strategisches Büroflächenmanagement“ verfolgt zusammengefasst das Ziel, eine
effiziente Nutzung der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion und

einer Verringerung der CO? Emission zu erreichen.

Anlage 4 / 23

An- und Abmietungen bei Verwaltungsgebäuden (Vertragsabschlüsse/Kündigungen)

2019 2020 2021
Anmietungen
Anzahl Objekte 4 6 3
Flächen (in qm) 21.330 19.455 1.340
Abmietungen
Anzahl Objekte 1 1 5
Flächen (in qm) 275 7.120 1.758

4. Grundstücksgeschäfte und Verdichtungsmöglichkeiten

Der Erwerb und die Veräußerung von Schul- und sonstigen Grundstücken durch die
Gebäudewirtschaft stellt sich im Zeitraum 2019 - 2021 wie folgt dar:

2019 2020

2021
Grunderwerb
- Schulgrundstücke
Anzahl Grundstücke 1 2
Flächen (in qm) 5.266 26.135
- Sonstige Grundstücke
Anzahl Grundstücke - 1
Flächen - 39.953
Veräußerung
Anzahl Grundstücke 1 1
Flächen (in qm) 3.830 2.005

Das in 2021 erworbene ‚Sonstige Grundstück“ ist für die Bebauung mit einem städtischen
Betriebshof bestimmt.

Anlage 4 / 24

Bestandsanalyse / Bebauungsmöglichkeiten im Bereich der Schulen

Die im Sondereigentum stehenden Grundstücke von Grundschulen und weiterführenden Schulen
wurden - mit Ausnahme der Berufskollegs - in 2020/21 flächendeckend auf Optimierungs-
möglichkeiten (Zügigkeitserweiterung) untersucht‘. Der Prozess der Grundstücksanalyse ist
abgeschlossen. Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar:

Weiterführende

Gundschulen Insgesamt
Schulen
untersuchte Grundstücke 133 90 223
Potential zur Nachverdichtung 43 7 50
davon:
aktuell kein Bedarf 32 7 39
Bedarf (Erweiterungsbau /
11 0 11
Aufstockung)

5. Dienstleistungen für Dritte
Überblick

Neben der Bewirtschaftung von angemieteten und im Sondervermögen befindlichen Objekten
gehören auch Dienstleistungen im Auftrag von städtischen Dienststellen zu den Aufgaben der
Gebäudewirtschaft. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Serviceleistungen im Rahmen
der energiewirtschaftlichen Betreuung, um die bauliche Unterhaltung städtischer oder von der
Stadt Köln angemieteter Objekte und um die Baubetreuung von Großprojekten.

Service der

Gebäudewirtschaft

Energiewirtschaftliche Baubet Sonstige
Betreuung aubetreuung Serviceleistungen

Bauunterhalt von /
Bauleistungen im Service
in bzw. an

Baubetreuung von
Großprojekten

Objekten im
Sondervermögen

sonstigen
Objekten

Museen

6 Bei GU/TU Projekten wird die Möglichkeit zur Nachverdichtung im Rahmen der Planung / Überprüfung des
Bausolls überprüft.

Anlage 4 / 25

Energiewirtschaftliche Betreuung

Im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung von Objekten außerhalb ihres Sonderver-
mögens erbringt die Gebäudewirtschaft diverse Dienstleistungen, u.a. in folgenden Bereichen:

«e  Energievertragswesen (Ausschreibung / Beschaffung sowie Rechnungskontrolle),

«e  Energieverbrauchscontrolling (Auswertung / Analyse Verbrauchsdaten),

e Automatisierte Zählerauslesung (Implementierung / Überprüfung / Fehlerbehebung),
«e Energieleitlinien (Erstellung / Stellungnahmen / Beratung),

«e Schulungen und Öffentlichkeitsarbeit (z.B. Energiebericht).

Die Umsatzerlöse aus Energiebetreuung umfassen im Wesentlichen von der Gebäudewirtschaft
vorfinanzierte und den betreuten Dienststellen im Anschluss weiterbelastete Energiekosten
einschließlich des Betreuungshonorars (J ahrespauschale). Sie entwickelten sich wie folgt:

2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Budget It. Wirtschaftsplan 17,75 17,22 19,46
Umsatzerlöse (Ist) 19,55 18,71 18,44
Plan- / Ist-Abweichung
absolut 1,80 1,49 -1,02
prozentual 10,1% 8,7% -5,25%
2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Abgerechnete Fremdkosten 18,21 17,32 17,10
Honorar () ahrespauschale) 1,20 1,20 1,20
Sonstige 0,14 0,19 0,14
19,55 18,71 18,44

Anlage 4 / 26

Baubetreuung

Das Spektrum der von der Gebäudewirtschaft betreuten Baumaßnahmen reicht von der

einfachen Bauunterhaltung bis zu komplexen innerstädtischen Großprojekten.

Aufgrund Ihrer eigentümerähnlichen Stellung obliegt der Gebäudewirtschaft bei den betreuten
Museen auch die Wahmehmung der Betreiberverantwortung. Insofern gehen sowohl das
Leistungsspektrum als auch der Verantwortungsbereich der Gebäudewirtschaft hier weit über
eine rein auftragsbasierte bauliche Unterhaltung hinaus. Daneben werden im Auftrag sonstiger
städtischer Dienststellen Bau- und Bauunterhaltungsleistungen erbracht, die - sofem sie Objekte
im Sondervermögens der Gebäudewirtschaft betreffen - auf einem besonderen Nutzerwunsch

jenseits der klassischen Instandhaltung basieren.

Bei den von der Gebäudewirtschaft betreuten Großbauvorhaben handelt es sich um
innerstädtische Projekte wie das Museum im Quartier (MiQua / Archäologische Zone, J üdisches
Museum) oder die Generalinstandsetzung des Römisch-Germanischen Museums. Hier ist zu
berücksichtigen, dass nur ein Teil der Bauvorhaben vollständige Abbildung im Plan- und
Rechnungswesen der Gebäudewirtschaft findet, ein anderer Teil hingegen nur hinsichtlich der
erwirtschafteten Projektmanagement-Honorare. Hintergrund ist, dass diese Bauvorhaben
unmittelbar über den städtischen Haushalt finanziert werden.

2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Budget It. Wirtschaftsplan 67,60 48,41 74,34
Umsatzerlöse (Ist) 33,61 31,65 34,66
Plan- / Ist-Abweichung
absolut -33,99 -16,67 -39,68
prozentual -50,3% -34,6% -53,4%
2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Abgerechnete Fremdkosten 26,30 24,73 26,99
Betreuungshonorare 7,31 6,92 7,67
33,31 31,65 34,66

Anlage 4/27

Das Bauvolumen der Großprojekte, die von der Gebäudewirtschaft betreut, aber unmittelbar über
den Kernhaushalt finanziert werden, stellt sich in 2021 wie folgt dar:

EUR Mio.
Plan (Projektplanung)? 45,72
Ist 21,32

Plan- / Ist-Abweichung
absolut -24,4
prozentual -53,4

Verantwortlich für die deutlichen Plan- / Ist Abweichungen im Baubetreuungssegment sind neben
den übergreifenden Auswirkungen der Corona-Pandemie und der Flutkatastrophe projekt-
spezifische Problemlagen wie Schadstofffunde (Feuerwache 5) oder Lieferschwierig-
keiten/Ausführungsmängel bei Zentralgewerken (Stahlbauarbeiten MiQua). Darüber hinaus
tragen sowohl innerbetriebliche Gründe (u.a. fehlende Personalkapazitäten; neu strukturierte
Arbeitsprozesse) als auch Rückstände auf der Auftraggeber-Seite (unklare Finanzierung /
fehlende politische Beschlüsse/ausstehende Aufträge) dazu bei, dass geplante Baumaßnahmen
nicht oder nur verzögert umgesetzt werden können.

6. Entwicklungen im Personalbereich

Eine motivierte und qualifizierte Mitarbeiterschaft ist zur Erfüllung der vielfältigen und
anspruchsvollen Aufgaben unerlässlich. Darüber hinaus ist allerdings auch eine hinreichende
Personalausstattung, d.h. eine adäquate Anzahl an (besetzten) Stellen, notwendige
Voraussetzung, um den eigenen Zielen und Ansprüchen sowie den von außen gestellten
Anforderungen gerecht werden.

Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschäftigte zum Stichtag 31.12.2021 einschließlich der
Geschäftsführenden Betriebsleitung 705 Mitarbeiterfinnen:

2019 2020 2021
Beamte 99 103 102
Beschäftigte 562 583 603
661 686 705

7 Plan- und Ist-Zahlen sind für den Zeitraum 2019-2020 sind nicht verfügbar.

Anlage 4 / 28

2019 2020 2021
Vollzeit 518 530 530
Teilzeit 143 156 175
t 661 686 705
Der Personalbestand setzt sich wie folgt zusammen:
2019 2020 2021
Männer 367 393 403
Frauen 294 293 302
t 661 686 705
2019 2020 2021
Bis 20 J ahre 1 0 {0}
Bis 30 J ahre 70 77 84
Bis 40 J ahre 131 149 142
Bis 50 J ahre 173 155 160
Bis 60 J ahre 231 242 251
Über 60 J ahre 55 63 68
661 686 705

Im Laufe des J ahres 2021 konnten insgesamt 77 neue Mitarbeiterfinnen eingestellt werden. Im
gleichen Zeitraum haben leider 55 Mitarbeiter*innen die Gebäudewirtschaft verlassen, so dass in
Summe 19 Mitarbeiterfinnen mehr am Jahresende zu Buche stehen. Die Gründe für das
Ausscheiden der Mitarbeiterinnen sind vielfältig und reichen vom Eintritt in den Ruhestand,
Eltemzeit bzw. Beurlaubung im Allgemeinen, aber auch Kündigungen sind darunter zu finden.
Sofem es sich hierbei um arbeitnehmerseitige Kündigungen handelt, liegt dies oftmals an
besseren Verdienstmöglichkeiten außerhalb der Stadt Köln bzw. des öffentlichen Dienstes.

Anlage 4/29

Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen ergibt sich zum 31.12.2021 ein Bestand an
628 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) auf besetzten Stellen, die sich wie folgt auf die verschiedenen
betrieblichen Aufgaben- bzw. Funktionsbereiche verteilen:

Personalbestand (VZÄ)
Verteilung auf Funktionsbereiche

125
X 2

a Support (Personal / Finanzen / IT u.a.) m Sonstiger Service
Bauunterhaltung und Betriebsmanagement Ankauf und Anmietung kaufmännische Mietverwaltung

253

m Neubau und Generalinstandsetzung

Aufgrund der anhaltenden Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung/-erhaltung sind zum
Bilanzstichtag insgesamt rd. 100 Stellen vakant, was einer Vakanzenquote von ca. 13,75%
entspricht.

Il. Wirtschaftliche Lage

1. Vermögens- und Finanzlage

Bilanzsumme; Vermögens - und Kapitalstruktur

Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 2.500,8 Mio. Sie hat
sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2020 (EUR 2.276,3 Mio.) umEUR 224,5 Mio. (9,9 %)
erhöht Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Baumaßnahmen an eigenen oder
angemieteten Objekten sowie der Beschaffung von Schulcontainern.

Wie die nachfolgende Graphik verdeutlicht, wird die Bilanz der Gebäudewirtschaft auf der
Aktivseite zu 96 % vom Anlagevermögen geprägt und dieses wiederum vom Grundvermögen,

Anlage 4 / 30

das neben den bebauten und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im Bau befindlichen
Anlagen umfasst und mit rd. EUR 2.312,4 Mio. allein rd. 92,5 % der Bilanzsumme (Vorjahr:
90,2 %) ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel- und langfristig gebundene Vermögen auf
EUR 2.391,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2.120,1 Mio.) 8.

Vermögensstruktur
Zusammensetzung Aktivseite

\

Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremdkapital von
insgesamt EUR 2.256,2 Mio. (90,3 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR 2.059,6 Mio.
bzw. 90,5 %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 1.717,6 Mio.) entfällt der weit überwiegende Teil
auf (Darlehens-) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (EUR 1.538,6 Mio.).

Kapitalstruktur
Zusammensetzung Passivseite

27%

69%

= Eigenkapital inkl. Sonderposten für Investitionszuschüsse
m Rückstellungen
Verbindlichkeiten

8 Bezüglich der detaillierten Entwicklung des Anlagevermögens kann auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen
werden.

Anlage 4/31

Eigenkapital und Eigenkapitalquote

2019 2020 2021
in Prozent in Prozent in Prozent
Eigenkapitalquote
incl. Sonderposten 27,2 29,7 27,0
...bereinigt 111 10,3 9,1

Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, beträgt zum 31.12.2021
unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 27,0 %. Ohne Einbeziehung
des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine
bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 %.

Rückstellungen

Die Rückstellungen belaufen sich zum Bilanzstichtag auf EUR 108,2 Mio. und haben sich im
Vergleich zum Vorjahr (EUR 104,0 Mio.) damit um rd. EUR 4,0 Mio. erhöht. Hintergrund für die
bilanzielle Vorsorge in Form von Rückstellungen sind u.a. drohende Risiken im Zusammenhang
mit der Sanierung der Abwasserkanalisation, dem Gebäudebrandschutz oder vertragliche
Verpflichtungen zur Instandhaltung oder zum Rückbau angemieteter Objekte. Eine detaillierte
Übersicht über die zum 31.12.2021 gebildeten Rückstellungen ist dem Anhang zu entnehmen.

Finanzierung und Darlehensportfolio

Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaftete
Abschreibungen und Zuschüsse, vor allem aber über die Aufnahme von Darlehen am
Kapitalmarkt.

Die Darlehnsverbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft zum 31.12.2021 betragen insgesamt EUR
1.717,2 Mio. (Vorjahr: EUR 1.495,0 Mio.). Hiervon weisen EUR 228,3 Mio. eine Restlaufzeit von
unter einem) ahr auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen.

Das Darlehensportffolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich
festverzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt EUR
1.533,8 Mio. Die im Bestand befindlichen Darlehen sind - gewichtet mit der jeweiligen
Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag - durchschnittlich mit 1,26% p.a. zu verzinsen. Die
Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 22,77 J ahre.

Anlage 4 / 32

Entwicklung der Liquidität / Kapitalflussrechnung

Die nachfolgende (zusammengefasste) Kapitalflussrechnung gibt im Vorjahresvergleich Auskunft
über die im Wirtschaftsjahr vom Betrieb erwirtschafteten oder der Gebäudewirtschaft von außen
zugeflossenen Finanzmittel sowie über deren Verwendung. Sie zeigt im Saldo die
Veränderungen der Liquiden Mittel? im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Zu- bzw.
Abflüssen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzierungs-
tätigkeit:

TEUR TEUR
Liquide Mittel zum 01.01. 3.631 74.258

Mittelzu- (-H / bzw. -abfluss (-) aus

- laufender Geschäftstätigkeit 35.779 32.375

- Investitionstätigkeit - 267.513 -305.525

- Finanzierungstätigkeit 302.361 195.441
Zahlungswirksame Veränderung der Liquidität (Saldo)

70.627 -77.709

Liquide Mittel zum 31.22. 74.258 -3.451

Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 32,4 Mio.) und der Mittelzufluss aus der
Finanzierungstätigkeit (EUR 195,4 Mio.) reichen in 2021 zur Finanzierung des Mittelabflusses
aus der Investitionstätigkeit (EUR - 305,5 Mio.) nicht aus. Im Ergebnis überschreiten die Abflüsse
die Zuflüsse um insgesamt EUR 77,7 Mio., so dass sich der Finanzmittelfonds / die liquiden Mittel
von EUR 74,3 Mio. zu Beginn des Wirtschaftsjahres auf EUR - 3,4 Mio. am Bilanzstichtag

vermindern.

Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist
aufgrund der kurz- und miittelfristigen Liquiditäts- und Finanzplanung auch zukünftig
sichergestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31.12.2021 EUR 75 Mio.

° Liquide Mittel: Kassenbestand, Bankguthaben und Tagesgeldanlagen abzgl.
Kontokorrentverbindlichkeiten (incl. Zinsabgrenzung).

Anlage 4 / 33

2. Ertragslage

Zusammensetzung und Entwicklung der Umsatzerlöse

2019 2020 2021
EUR EUR EUR
j % j % . %
Mio. Mio. Mio.
Umsatzerlöse aus der
-  Hausbewirtschaftung 258,6 80,8 280,3 82,1 293,1 82,0
-  Betreuungstätigkeit 59,5 18,6 59,1 17,3 61,8 17,3
- anderen Lieferungen und
. 2,1 0,7 2,0 0,6 2,6 0,7
Leistungen
320,2 100,0 3414 100,0 357,5 100,0

Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 357,5 Mio. betreffen mit EUR 293,1 Mio. vornehmlich die
Hausbewirtschaftung, mit EUR 61,8 Mio. den Betreuungsbereich und mit EUR 2,0 Mio. bzw.
Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäudewirtschaft.

Umsatzerlöse
Zusammensetzung

0,7%
17,3%

82%

Hausbewirtschaftung m Betreuungstätigkeit

m anderen Lieferungen und Leistungen

Anlage 4 / 34

Segmentergebnisse und Ergebnisausgleich

Vermietungssegment

Die Erlöse aus der Hausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen aus Mieterlösen sowie
Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Von den Mieten entfällt nur ein geringer Teil auf
Mietverhältnisse mit extemen Dritten.

2020 2021
EUR EUR
% % %
Mio. Mio.
Mieterlöse
-  innerstädtischer Nutzer 209,6 811 212,1 75,7 223,8 76,43
-  Ernöskorrektur
. -9,6 -3,7 -4,9 -1,8 9,3 3,2
Verrechnungspreismodell
200,0 | 77,4 207,2 73,9 233,1 79,5
Mieten Dritter 5,4 2,0 5,3 1,9 5,3 1,8
205,4 | 79,4 212,5 75,8 238,4 81,3
Abrechnung von Nebenkosten 52,1 20,2 66,4 23,7 53,8 18,4
Sonstige Erlöse 11 0,4 1,3 0,5 0,9 0,3
258,6 | 100,0 280,3 100,0 293,1 100,0

Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am J ahresende
beeinflusst. Bedingt durch das negative, von der Kemverwaltung auszugleichende
Spartenergebnis haben sich die innerstädtischen Mieterlöse in 2021 von EUR 223,8 Mio. um EUR
9,3 Mio. auf EUR 233,1 Mio. erhöht.

Betreuungssegment

Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2021 insgesamt EUR 59,1 Mio. (Vorjahr: EUR
59,1 Mio.) Sie setzen sich wie folgt zusammen:

2019 2020 2021
EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.

Energiewirtschaftliche Betreuung 19,6 18,7 18,4
Baubetreuung 33,6 31,7 34,7
Sonstige Serviceleistungen 4,4 4,3 4,4

57,6 54,7 57,5
Erlöskorrektur
Verrechnungspreismodell 19 a4 u

59,5 59,1 61,8

Anlage 4 / 35

Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen resultieren im Wesentlichen aus Bewachungs-
(EUR 1,9 Mio.) und aus Umzuggsleistungen (EUR 1,5 Mio.).

Durch den Ergebnisausgleich am J ahresende haben sich die Erlöse aus Betreuungstätigkeit um
das negative, von der Kemnverwaltung auszugleichende Segmentergebnis um EUR 4,3 Mio.
erhöht.

Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im
Anhang wird verwiesen.

J ahresergebnis

Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 2021 mit einem
J ahresergebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,00. (Vorjahr: EUR 0,00).

C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT

I. Risikomanagement, Risikovorsorge und Versicherungsschutz

Das Risikomanagement ist als kontinuierlicher Prozess in die betriebliche Steuerung und
Kontrolle sowie in das Berichtswesen integriert. Über wesentliche Risiken und Ergebnisse der
Geschäftstätigkeit werden der Betriebsausschuss und sonstige Gremien regelmäßig - und im
Bedarfsfall auch ad-hoc - informiert

Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der
eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit
und einer möglichen Schadenshöhe bewertet Es sind im Rahmen des existierenden
Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der
Gebäudewirtschaft gefährden.

Die Interne Revision unterstützt die Betriebsleitung seit jeher in der Wahmehmung ihrer
Überwachungs- und Kontrollfunktion. Die mit externer Beratung angestrebte Neuausrichtung der
Internen Revision hat das Ziel, die risikoorientierte Betrachtung von Prozessen in der Prüf- und
Beratungstätigkeit der Innenrevison weiter in den Vordergrund zu rücken. Die Gebäudewirtschaft

Anlage 4 / 36

wird zudem durch eine neu eingerichtete, bei der Kämmerei angesiedelte Stabstelle ‚Stadtweites
Risikomanagement“ unterstützt

Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts- und Versicherungsamt ist
grundsätzlich gewährneistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen Versicherungsschutz
verfügt.

Il. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Veränderte Marktbedingungen, neue technische Vorgaben und/oder sich wandelnde politische
Schwerpunkte sind nur beispielhaft genannte Ursachen ständig neuer Herausforderungen. Sie
sind oft mit spezifischen Risiken verbunden, bieten aber durchaus auch Chancen für die Effizienz
und Effektivität betrieblicher Prozesse und damit für die künftige Entwicklung insgesamt.

L Finanzwirtschaftliche Risiken

Aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit ist die Gebäudewirtschaft auf gesamtbetrieblicher Ebene
verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt.

Über einen täglichen Finanzstatus, einer monatlich fortgeschriebenen Finanzplanung und über
eine laufende Budgetkontrolle und Prognose/Hochrechnung der Investitions-, Instandhaltungs-
und Serviceausgaben ist gewährleistet, dass etwaige Liquiditätsrisiken frühzeitig erkannt und bei
Bedarf gegengesteuert werden kann. Dem Zinsänderungsrisiko wird bei Umschuldungen und
Darlehensneuaufnahmen vor allem durch langfristige Festzinsvereinbarungen zur Sicherung des
im langfristigen Vergleich nach wie vor attraktiven Zinsniveaus Rechnung getragen.

Sinkende Eigenkapitalquote / zunehmende Zinsbelastung

Die Eigenkapitalquote zum 31.12.2021 beträgt 9,1 % (Vorjahr: 10,3 %) der um die passivierten
Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme. Die Angemessenheit der
Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere von der Art und
Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustufen, wenn der Betrieb
nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Das Institut der Wirtschaftsprüfer
in Deutschland e.V. (IDW) sieht daher von einer Empfehlung starrer Eigenkapitalquoten ab. Die

Anlage 4 / 37

Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10% nicht zu
unterschreiten.

Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz- und Abrechnungssysterms und bedingt durch
die Einführung eines Ergebnisausgleiches ist das bilanzielle Eigenkapital der Gebäudewirtschaft
im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kemhaushalt sind konzeptionell nur noch
bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, dass es der
Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den Flächenverrechnungspreis zur Verfügung
gestellten Instandhaltungsmittel mittel- bis langfristig zu verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen
dem Rat der Stadt Köln, über die Ergebnisverwendung zu entscheiden.

Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende Wachstum der Bilanzsumme und die
Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der Bautätigkeit werden - bei
weitgehender Konstanz des nominellen Eigenkapitals - in der Tendenz zu einer sinkenden
Eigenkapitalquote und einer stetig steigenden Fremdfinanzierungsquote führen. Dieser
Mengeneffekt wird von rapide steigenden Zinssätzen begleitet. Allein im Zeitraum von September
2021 bis September 2022 hat sich der Zins für langfristige Darlehen mehr als vervierfacht. Eine
Prognose der künftigen Kapitalmarktentwicklung ist unter diesen Bedingungen schwierig.
Angesichts der aktuellen EZB-Entscheidungen ist allerdings von weiteren Zinssatzanhebungen
und höheren Zinsbelastungen auszugehen.

Neufestlegung der Nutzungs- bzw. Abschreibungsdauer

Abschreibungen stellen betriebliche Aufwendungen dar, welche die Wertminderung abbilden
sollen, die ein Anlagegut durch die Nutzung im Zeitablauf erfährt. Am Ende der unterstellten
Nutzungsdauer sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vollständig abgeschrieben. Im
betriebswirtschaftlichen Idealfall entspricht die unterstellte Abschreibungsdauer der tatsächlichen
Nutzungsdauer.

Die von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten bislang zugrunde gelegte
Nutzungsdauer beträgt 80 J ahre. Sie erweist sich gemessen an der betrieblichen Realität als
deutlich zu lang, denn im Regelfall übersteigt sie die tatsächliche Nutzungsdauer der Objekte mit
der Folge zu niedriger planmäßiger Abschreibungen und zu hoher Gebäuderestbuchwerte. Eine
zu lange Abschreibungsdauer birgt damit das Risiko außerplanmäßiger Wertkorrekturen. Eine
weitere Konsequenz ist ein strukturell zu hoher Liquiditätsabfluss, da die planmäßig an die
Kreditgeber zu leistenden Tilgungszahlungen in der Summe höher sind als die planmäßigen und
über die Miete refinanzierten Gebäudeabschreibungen.

Anlage 4 / 38

Aus den beiden vorgenannten Gründen wird die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertigstellung
ab dem 01.01.2023 von 80 auf 50 J ahre herabgesetzt. Die Nutzungsdauer von Gebäuden, die
nach dem 01.01.2022 umfassend ertüchtigt werden (Generalinstandsetzung), beträgt einheitlich
40 J ahre.

2. Risiken und Chancen im Personalbereich

Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit, eigenen und fremden Anforderungen zu
entsprechen, sind die Erfolge bzw. Schwierigkeiten der Gebäudewirtschaft bei der Personal-
gewinnung und -erhaltung.

Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum 31.12.2021 rd.
100 Stellen zu besetzen waren. Aktuell (Sachstand September 2022) sind 127 Stellen vakant,
davon ca. 100 im technischen Bereich. Insbesondere der für den Betrieb bedeutsame Markt für
erfahrene Projektleitungen und Führungskräfte erweist sich als nahezu erschöpft. Neben den
schwierigen Marktbedingungen konterkarieren stadtinteme Vorgaben die vielfältigen
Bemühungen der Gebäudewirtschaft, die Personalsituation zu verbessem.

Vor allem die nachfolgende Regelung erweist sich in der betrieblichen Praxis als außerordentlich
restriktiv: Aufgrund ihrer organisatorischen Sonderstellung als eigenbetriebsähnliche Einrichtung
ist der Gebäudewirtschaft in 2018 mehr Eigenverantwortung für Organisationsthemen (Aufbau-
und Ablauforganisation sowie die Bewirtschaftung des Stellenbestandes) übertragen worden. Sie
ist bei Stellenbewertungen aber weiterhin abhängig von Entscheidungen des Amtes für Personal
und Verwaltungsmanagement. Dort liegt - nach wie vor - die gesamtstädtische Zuständigkeit für
Stellenbewertungen.

Während in der Privatwirtschaft grundsätzlich die Möglichkeit besteht, über frei verhandelbare
Gehälter die benötigten Fachkräfte in Anzahl, Quantität und Güte ins Unternehmen zu holen, ist
das Gehaltssystem im öffentlichen Dienst im Allgemeinen und der Stadt Köln im Besonderen als
starr zu bezeichnen. Die Vergütungs- bzw. Besoldungsstruktur ist zwar durchaus transparent und
vergleichbar, allerdings nicht flexibel. Die Stellen der Tarifbeschäftigten sind gemäß
Entgeltordnung zum Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst (TVöÖD) bewertet, die Stellen der
Beamt*innen gemäß KGSt!-Stellenbewertungsmodell. Bei der Einstellung von neuen Fach- und
Führungskräften hat die Gebäudewirtschaft als Arbeitgeberin nur wenige Möglichkeiten, um den

10 Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement.

Anlage 4 / 39

(guten) Bewerber*innen beim Thema Gehalt entgegen zu kommen Eine Stelle hat eine bestimmte
Bewertung und somit ein nahezu vorbestimmtes Gehalt Es kommt daher regelmäßig vor, dass
Bewerberfinnen noch nach erfolgreich durchlaufenem Auswahlverfahren abspringen, weil sie
woanders mehr verdienen können.

3. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie

Die Stadt Köln verfolgt mit einer einheitlichen Digitalisierungsstrategie das Ziel, die städtischen
IT Maßnahmen zu priorisieren und nach Möglichkeit zu bündeln. Im Zuge einer allgemeinen,
technisch zwingenden SAP-Unmsstellung wird erwogen, alle vorhandenen SAP-Systeme in einem
gesamtstädtischen System zu konsolidieren.

Aus Sicht der Betriebsleitung wird mit der angestrebten Konsolidierung nach aktuellem
Sachstand weder der organisatorischen Eigenständigkeit noch dem bereits erreichten
Digitalisierungsgrad der Gebäudewirtschaft angemessen Rechnung getragen. Es steht vielmehr
zu befürchten, dass mit ihr diverse Einschränkungen und auch Risiken verbunden sind:

e Die gesamtstädtische Zentralisierung und Priorisierung droht den Entscheidungs- und
Beschaffungsprozess zu verlangsamen und wird - im Vergleich zum Status quo -
voraussichtlich zu einer erheblichen Verzögerung bei der Genehmigung / Umsetzung
von EDV-Projekten führen,

«e die für die Gebäudewirtschaft entfallende Möglichkeit zu einem eigenverantwortliichen
Customizing dürfte zu aufwendigen innerstädtischen Abstimmungen, möglicherweise
unbefriedigenden Kompromissen und spürbaren Behinderungen bei der laufenden
Weiterentwicklung einer SAP- Landschaft beitragen, die die Kerngeschäftsprozesse in
der Bauunterhaltung, in der Betreiberverantwortung und im Bereich Neubau/Sanierung
bisher intensiv unterstützt hat,

e es besteht zudem die Gefahr, dass im Zuge der SAP-Konsolidierung bewährte, auf die
Bedingungen und Bedürfnisse der Gebäudewirtschaft ausgerichtete (Projekt-) Daten
und Monitoring- bzw. Reporting-Formate, die auf eigenen Entwicklungen oder
Programmierungen durch externe EDV-Berater basieren, verloren gehen.

Anlage 4/40

Jenseits dieser gesamtbetrieblichen Problemlagen wird die weitere Geschäftstätigkeit durch die
nachfolgend näher beschriebenen Risiken bzw. Chancen bei

« derBewirtschaftung des eigenen und betreuten Immobilienbestandes,
e bei der Umsetzung von eigenen und betreuten Bau- und Sanierungsmaßnahmen bzw.
Investoren- und Anmietprojekten

geprägt.

4. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und
betreuten Objekten

Die Gebäudewirtschaft ist seit ihre Gründung im Rahmen der Objektbewirtschaftung für die
Überwachung der Einhaltung einer Vielzahl von Gesetzen, Bestimmungen und Vorschriften
zuständig. Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt der
Umfang der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen und immer
neuer Vorschriften aber auch das Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand jetzt und in
Zukunft wirtschaftlich zu verwalten, nachhaltig instand zu halten, Wertverbesserungen
durchzuführen und rechtssicher zu betreiben.

Die mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung von Immobilien verbundenen Risiken sind vielfältig.
Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der
technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspektionen, Wartungen, zeitnahe
Instandhaltungen und über flankierende organisatorische Maßnahmen können Risiken minimiert
werden.

Prüf- und Wartungsmanagement

Innerhalb der in 2020 neu eingerichteten Abteilung „Betriebsmanagement“ wird das
Prüfungsmanagement kontinuierlich ausgebaut und das in Zusammenarbeit mit dem
Objektmanagement der Gebäudewirtschaft erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten
umgesetzt.

Ein Teilziel dieses Konzeptes ist es, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend
differenzierten Bestand an betreiberrelevanten Daten und Dokumenten der einzelnen
Bestandsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftung weiter

Anlage 4/41

optimiert, sondern auch die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert
werden. Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist daher eine wesentliche
Voraussetzung zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betreiberverantwortung. Die Datenauf-
nahmen wurden in 2021 in den Stadtbezirken 7 und 8 fortgeführt.

In 2021 wurde zudem das Prüfmanagement für einen Stadtbezirk erstmals einem extemen
Dienstleister übertragen. Mit der Vergabe des Prüf- und Wartungsmanagements wird diese
Aufgabe sukzessive vom Objekt- auf das Betriebsmanagement verlagert In Verbindung mit
einem entsprechenden Controlling durch das Prüfungsmanagement der Gebäudewirtschaft soll
hiermit.die fristgerechte Durchführung aller notwendigen Prüfungen und Wartungen sichergestellt
werden.

Im Rahmen des sog. Inbetriebnahme-Managements wurden Teilaspekte der Schnittstellen
Neubau / Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell neu definiert. Auch
die Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandsetzungen durch
Externe wurde festgelegt und verbindlicher Vertragsbestandteil, so dass alle Ingenieur- oder
(General-/Total-) Untemehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vorgaben abgeschlossen
werden. Die Baumaßnahme „Heliosschule“ fungiert als Pilotprojekt. Die Erfahrungen aus dem
Bauvorhaben, die durch einen externen Berater begleitet werden, sollen dazu dienen, ein
hauseigenes Inbetriebnahme-Management aufzubauen. Auch die Baumaßnahmen an den zwölf
Standorten des 1. Maßnahmenpaketes Schulen dazu beitragen, die Erfahrungsbasis im
Inbetriebnahme - Management zu verstärken.

Die um die städtischen Museen und sonstige Kulturbauten erweiterte Zuständigkeit der
Gebäudewirtschaft umfasst neben der Bauunterhaltung auch die Betreiberverantwortung für
diese Objekte. Die Museen werden damit ebenfalls Teil des Betreiberkonzeptes. Da in der Regel
keine aktuellen digitalen Pläne für die Museen vorliegen, müssen entsprechende CAD-Pläne als
Grundlage für die Aufnahme der technischen Anlagen und Gebäude ausgeschrieben werden.
Datenaufnahme und Ausschreibung des Wartungs- und Prüfungsmanagements folgen im
Anschluss an die Bearbeitung der Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft. Um die
Datenaufnahme vorzubereiten, werden gemeinsam mit dem Objektmanagement entsprechende
Prozesse und Schnittstellen festgelegt. Angesichts des baulichen Zustandes der Gebäude und
des hohen Publikumsverkehrs, der diese Objekte kennzeichnet, ist allerdings noch unklar,
inwieweit es gelingen kann, mit den bisherigen Personal- und Finanzbudgets das aus Sicht
der Gebäudewirtschaft gebotene Sicherheitsniveau herzustellen. Zumal - in Verbindung mit sehr
eingeschränkten Schließzeiten - größere Baumaßnahmen wie die Sanierung wasserführender

Anlage 4/42

Leitungen und Lüftungsanlagen oder Brandschutzmaßnahmen anstehen. Im Bedarfsfalle wären
von der Kernverwaltung zusätzliche Mittel bereitzustellen.

Nach den Objekten im Sondervermögen und den Museumsbauten soll das skizzierte
Betreiberkonzept in einem dfritten Schritt auf sämtliche betreute Liegenschaften durch
Digitalisierung und Überführung in das CAFM!!-System der Gebäudewirtschaft übertragen
werden

Abbau des übernommenen Instandsetzungsstaus

Die Datenbasis zum Instandsetzungsstau beim Sondervermögen ist nach wie vor
verbesserungsfähig und bedarf - entsprechende personelle Ressourcen vorausgesetzt - einer
Aktualisierung. Im Ergebnis einer zuletzt in 2007 durchgeführten Untersuchung belief sich der
Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit Gründung der Gebäudewirtschaft
unternommenen Anstrengungen und erzielten Erfolge ist nicht auszuschließen, dass der
tatsächliche Sanierungsrückstau deutlich höher ist Selbst bei einer angespannten Haushaltslage
sind daher nach wie vor mehr als die üblichen Personalressourcen und Finanzmittel notwendig,
um nachhaltige Effekte erzielen zu können.

Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von
Gebäuden

Gesetzliche Anpassungen und Änderungen erfordern es, zumindest die baulichen Maßnahmen
umzusetzen, die notwendig sind, um die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. Aus der
Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die Verpflichtung zur Dotierung von
Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tragen und die
entsprechenden Rückstellungen beziffern zu können, werden durch strukturierte Begehungen im
Rahmen von Prüfungen und Wartungen die notwenigen Anpassungen benannt. Es ist zu
erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen kommen wird.

Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation

Die Verpflichtung zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen von bestehenden Abwasser-
leitungen in Wasserschutzgebieten bis zum 31.12.2020 ist nach einer Entscheidung des
nordrhein-westfälischen Landtages aufgehoben worden. Grundstückseigentümer müssen ihre
privaten Abwasserleitungen durch einen Sachkundigen auf Zustand und Funktionsfähigkeit

H CAFM: Computer aided Facility-Management

Anlage 4/43

gleichwohl prüfen lassen, wenn diese neu verlegt oder wesentliche Änderungen vorgenommen
werden. Davon unabhängig besteht nach dem Wasserhaushaltsgesetz des Bundes, dem
Landeswassergesetz NRW und weiteren umweltrechtlichen Vorschriften die Verpflichtung zur
Sanierung einer schadhaften Abwasserkanalisation. Bedingt durch das Alter der Abwasserrohre
von zum Teil weit über 50 J] ahren muss realistischer Weise auch im nicht zu prüfenden Bestand
mit einem hohen Risiko der Inanspruchnahme gerechnet werden.

Die genauen Kosten der Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller Sanierungen
feststehen. Auf der Grundlage der seit 2011 durchgeführten Dichtigkeitsprüfungen /
Kanalsanierungen und der hierbei gewonnenen Erkenntnisse ist eine immer verlässlichere
Abschätzung der Kosten zur Beseitigung von Dichtigkeitsmängeln im Gesamtbestand und der
voraussichtlichen Förderung mit öffentlichen Mitteln möglich.

Die Rückstellung zum 31.12.2021 von insgesamt EUR 30,8 Mio. (Vorjahr: EUR 34,0 Mio.)
umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 9,4 Mio.) sowie - im
Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung- die
voraussichtliichen Kosten der Schadensbeseitigung im noch nicht überprüften/sanierten
Grundstücksbestand (EUR 21,4 Mio.).

Zuwendungen zur Projektförderung können nur für solche Vorhaben bewilligt werden, die noch
nicht begonnen worden sind. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluss eines der
Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags zu sehen. Die Frage eines
förderschädlichen Maßnahmenbeginns wird bei einigen Fördermaßnahmen zwischen dem
Fördergeber, dem Land Nordrhein-Westfalen, und der Gebäudewirtschaft, die sich bei der
Abwicklung der Kanalsanierungsmaßnahmen grundsätzlich der STEB bedient, kontrovers
erörtert. Ein abschließendes Ergebnis steht derzeit (Sachstand September 2022) noch aus.

Brandschutz

Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen
Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von
der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind.

Aus brandschutz- sowie umweltrechtiichen Gründen (Betriebssicherheitsverordnung,
Energieeinsparverordnung u.a.) wurde in 2016 eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von
EUR 13,5 Mio. auf Fertigbaueinheiten und Container vorgenommen, die den Vorgaben nicht

Anlage 4 / 44

mehr oder nur noch eingeschränkt entsprechen. Im Ergebnis einer Überprüfung des Bestandes
in 2019 ergab sich die Notwendigkeit, zusätzlich EUR 3,8 Mio. für die brandschutztechnische
Ertüchtigung der Container / Fertigbaueinheiten (Einbau von Fluchttüren etc.) zurückzustellen.

Die für Brandschutzverpflichtungen insgesarrt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2021 auf
EUR 33,4 Mio. (Vorjahr: EUR 28,7 Mio.).

Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten

Bei neueren Anmietverträgen obliegt die Instandhaltung regelmäßig dem Vermieter. Abhängig
von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft bei einigen
älteren Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur
Abdeckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von entsprechenden
Abgeltungsansprüchen wurde in 2021 vorsorglich eine (Teil-) Rückstellung für ungewisse
Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 18,2 Mio. (Vorjahr: EUR 17,5 Mio.) gebildet.

5. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und im
Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten

Überhitzter Bausektor

Die unverändert starke Nachfrage nach Bauleistungen und die hohe Auslastung der
Bauwirtschaft treffen auf einen Materialengpass u.a. bei Holz-, Stahl- und Dämmstoffen. Diese
Materialknappheit führt zu Lieferengpässen und treibt die Rohstoff- bzw. Baupreise zusätzlich. In
die Höhe. Weitere Verwerfungen ergeben sich u.a. aus der Flutkatastrophe im] uli 2021 und den
gravierenden Auswirkungen des Ukraine-Konfliktes auf die Energiepreise.

Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen
Einkaufsprozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch
im Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Marktsituation dazu, dass der
Öffentliche Dienst kaum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen - auch
nach Aufklärungsgesprächen - sowohl bei der gewerkeweisen Vergabe als auch bei größeren
Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach wiederholt
werden. Damit stellt die Vergabeverpflichtung nicht nur einen erheblichen Kostentreiber dar,
sondem führt darüber hinaus zu kaum kalkulierbaren Terminrisiken.

Anlage 4 / 45

Innerstädtische Schnittstellen

Der Fortgang einzelner Projekte wird in einem ansteigendem Maße nunmehr durch
Kapazitätsengpässe bei anderen innerstädtischen Schnittstellenämtern (z.B. Vergabeamt,
Bauaufsichtsamt) determiniert bzw. limitiert.

Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess
hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische
und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen.

Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit

Bezeichnend für die Flächenkonkurrenzen in einer wachsenden Metropole sind ständige,
langwierige politische und öffentliche Diskussionen zu allen Grundstücken, die der
Gebäudewirtschaft für Schulneubauten vorgeschlagen werden.

Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für
den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und kulturelle Nutzung) und dem
bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z. B. von zusätzlichen Schulplätzen,
besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise
aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des
Liegenschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Entscheidung der
politischen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft
werden können oder nicht.

Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der
Schaffung neuer Schulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen Immobilien-
portfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung auszuschöpfen und
planungsrechtiiche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der beschriebenen
Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, ist es aus Sicht der Gebäudewirtschaft
unerlässlich, die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nutzung von
Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als realistische Lösung ins Gespräch zu bringen.

Angesichts des zu erwartenden Bedarfs an Gymnasialplätzen zum Start des Schuljahres
2023/2024 wurden im Rahmen einer ämterübergreifende Task-Force beispielsweise die
räumlichen Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Einstiegsklassen überprüft. Ergänzend zur
Untersuchung der Gymnasial-Standorte wurde auch in deren Umfeld nach Flächen gesucht, um

Anlage 4 / 46

zusätzliche, fußläufig erreichbare Räume für den Schulbetrieb errichten oder anmieten zu
können.

Neuere Entwicklungen im Baubereich: Building Information Modeling / Nachhaltiges
Bauen / Zirkuläres Bauen

Mit der Einrichtung der Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein weiterer
konsequenter Schritt in Richtung einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung
des gesamten Aufgabenportffolios gestartet worden. Hier sollen zukünftig nicht nur die
Leistungsphasen 1 bis 5 der einzelnen Projekte umgesetzt werden, sondem auch eine sehr viel
stärkere Bündelung und Aktualisierung aller notwendigen Planungsvorgaben erzeugt werden.
Hinzugekommen sind u.a. die Aufgaben „Projektentwicklung“ und die „Projektgruppe BIM“. Die
entsprechenden Teams befinden sich im Aufbau, die Personalgewinnung gestaltet sich äußerst

schwierig.

Mit den vorhandenen Kompetenzen leistet das Sachgebiet u. a. einen Beitrag in der Task-Force
Schulbau und der ämterübergreifenden Zusammenarbeit bei Bauleitplanungen. Das Sachgebiet
soll darüber hinaus den Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompetenzen
sicherstellen und neue Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten:

«e Building Information Modeling (BIM) bezeichnet eine Planungsmethode, die bereits in der
Leistungsphase 0 eines Projektes ansetzt und mit Hilfe digitaler Datenmodelle mit allen
relevanten Informationen ganzheitlich, d.h. über den gesamten Lebenszyklus einer
Immobilie genutzt werden kann. Diese digitalen Datenmodelle verfügen bereits in frühen
Leistungsphasen über einen hohen Detaillierungsgrad. Sie stellen damit sicher, dass
planungsrelevante Punkte betrachtet werden. So können zu einem sehr frühen Zeitpunkt
bereits Bauzeiten- und Kostenrisiken definiert werden und Gegensteuerungsmaßnahmen
erarbeitet werden. Die lückenlose digitale Dokumentation mit allen notwendigen
betreiberrelevanten Informationen ist zudem die Grundlage zur Verwertung der Daten im
Rahmen der späteren Objektbewirtschaftung.

Im Rahmen eines Forschungsprojektes mit der Bergischen Universität Wuppertal beteiligt
sich die Gebäudewirtschaft an der Erarbeitung einer Il. BIM- Handlungsempfehlung zu
den Themen Nachhaltigkeit und CAFM. Die Handlungsempfehlung deckt den
Informationsbedarf für die schrittweise Einführung und Umsetzung der Methode BIM im
öffentlichen kommunalen Hochbau in NRW.

Anlage 4/47

e _Umdas Nachhaltige Bauen bei der Gebäudewirtschaft stärker in den Fokus zu bringen,
wurde im Sachgebiet eine Stelle geschaffen, die sich ausschließlich dieser
Aufgabenstellung widmet. Neben Recherche, Marktbeobachtung und Analyse neuer
Technologien und Entwicklungen im Bereich Nachhaltigkeit in Architektur und Bau
werden auch verschiedene Pilotprojekte durchgeführt, u.a. werden verschiedene
Zertifizierungssysteme für Nachhaltiges Bauen getestet.

«e ImHinblick auf Preissteigerungen und zunehmende Materialengpässe in der Baubranche
und der erforderlichen Einsparung von Ressourcen wird in einem Pilotprojekt “Zirkuläres
Bauen“ ein Rückbaukonzept zur Wiederverwendung von Bauteilen erprobt.

Nach Aufbau der entsprechenden Fachkompetenz soll das Wissen weitervermittelt und
entsprechende Impulse zur innerbetrieblichen Umsetzung gegeben werden.

Die mit Realisierungsvarianten und Beschaffungsmodellen verbundenen Chancen und
Risiken

Einzelvergaben

Die klassische Projektrealisierung im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken, ist - bedingt
durch die vielen Akteure und Schnittstellen - durch ein erhöhtes Insolvenzrisiko der ausführenden
Firmen, einen beträchtlichen Abstimmungs- und Koordinationsbedarf, eine sehr hohe
Auftraggeber-Personalbindung und eine relativ langen Bauzeit gekennzeichnet. Sie sind
tendenziell weniger wirtschaftlich, lassen allerdings sehr viel Raum für gestalterische
Individualität und ermöglichen dem Bauherm eine rasche Reaktion auf sich wandelnde

Projektbedingungen.

Einzelvergaben sind zudem mittelstandsfreundlich und in bestimmten Fallkonstellationen
anderen Umsetzungsvarianten überlegen. Sie werden aus vorgenannten Gründen auch
perspektivisch fester Bestandteil im ‚Werkzeugkasten “ der Gebäudewirtschaft sein.

GU/TU-Vergaben

Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung und
Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer sowohl von
einer Entlastung der betrieblichen Personalressourcen als auch von einer spürbar verkürzten
Umsetzung ausgegangen. Der Anteil der GU/TU-Projekte am Bauvolumen der
Gebäudewirtschaft beläuft sich in 2021 bereits auf über 50 % und übertrifft damit erstmals den

Anlage 4/48

der über Einzelvergaben realisierten Projekte. Er wird sich in der Zukunft nach Maßgabe des
Baufortschritts beim Zweiten Maßnahmenpaket Schulen noch weiter erhöhen.

Die beiden über GU/TU Vergaben realisierten Schulbaumaßnahmenpakete werden seit Ende
2021 in einer eigenen Abteilung abgewickelt, um der Priorisierung der Baumaßnahmen und der
damit verbundenen spezifischen Bearbeitung im Rahmen des Projektmanagements Rechnung
zu tragen. Die Themenkonzentration und Synergiebildung führen zur einer einheitlichen
strategischen Ausrichtung mit entsprechend angepassten Prozessen und Abläufen.

Beim ersten Maßnahmenpaket Schulbau konnte mit Beginn des Schuljahres 2022/23 das
anvisierte Ziel der Schaffung bzw. Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen erreicht werden. An
einigen Standorten wurden Interimsmaßnahmen notwendig, da logistische Randbedingungen zur
Aufrechterhaltung des Schulbetriebes einen teilweisen Komplettauszug der Bestandsschule
erforderlich machten. Dies hat zur Folge, dass an vier Standorten noch über den Schulstart
2022/23 hinaus Baumaßnahmen stattfinden. Darüber hinaus wird am Standortort Leybergstrasse
noch eine zusätzliche Maßnahme als 2. Bauabschnitt durchgeführt.

Der finanzielle Rahmen von EUR 745 Mio. wird nach aktueller Prognose eingehalten. Die
Kostenfortschreibung aufgrund signifikanter Bausollerhöhungen beinhaltete bereits eine
qualifizierte und quantifizierte Risikovorsorge. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie konnten
innerhalb des Risikobudgets kompensiert werden. Aktuelle Risiken und Randbedingungen
bedingt durch den Ukrainekrieg, die Energiekrise oder eine hohe Inflation haben das
Maßnahmenpaket bislang nur in kleinerem Umfang betroffen. Diese Auswirkungen werden für
die noch abzuwickelnden Restmaßnahmen nochmal an Bedeutung gewinnen, führen nach
derzeitigen Prognosen aber nicht zu einer Überschreitung des Gesamtkostenrahmens.

Die operative Umsetzung des zweiten Gesamtpakets erfolgt aufgeteilt in drei Teilpakete, die
jeweils von einem extemen Multiprojektmanagement maßgeblich unterstützt werden. Mit dem
Projekt: Neubau Gesamtschule Fitzmauricestrasse befindet sich bereits eines der größten
Neubauprojekte im TU-Vergabeverfahren. Die Beauftragung soll Anfang J] anuar 2023 erfolgen.
Die übrigen Maßnahmen sollen planmäßig ab Beginn des Jahres 2023 sukzessive in die
jeweiligen Vergabeverfahren eingebracht werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass für fünf
Standorte noch Interimsgrundstücke gefunden werden müssen, um an den Hauptstandorten mit

den Ausschreibungsverfahren beginnen zu können. Ein zusätzlicher Schwerpunkt im Rahmen

Anlage 4/49

der Projektbearbeitung wird das Thema Nachhaltigkeit in Verbindung mit klimapolitischen Zielen
darstellen. Hierzu werden verschiedene Kriterien bedarfsangepasst in die Vergabeverfahren
eingebracht Neben den bisher bereits umgesetzten Themen wie passivhausähnlicher
Baustandard, Photovoltaik und Dachbegrünungen rücken weitere Aspekte wie der Einsatz von
nachhaltigen Baustoffen und Materialien, kreislaufgerechtes Bauen und die Digitalisierung mittels
BIM zur Verbesserung von Prozessqualitäten in den Fokus.

Im Rahmen der noch für 2022 geplanten Fortschreibung des ursprünglichen Ratsbeschlusses
werden die Bauaufgaben geschärft und aufgrund notwendiger Änderungen erweitert. ImErgebnis
kommen drei weitere Standorte und fünf neue Schulbauten hinzu. Trotz dieser Erhöhung des
Bausolls beschränkt sich die Fortschreibung zunächst auf die inhaltlichen Notwendigkeiten und
Randbedingungen.

Eine Anpassung des Kostenorientierungswertes von EUR 1,7 Mrad. ist nicht vorgesehen, da für
die zusätzlichen Maßnahmen derzeit noch keine hinreichend gesicherten Grundlagen vorliegen,
um eine seriöse vorvertragliche Kostenannahme treffen zu können. Es steht aber bereits heute
fest, dass die Preisentwicklung und die Erweiterung des Auftrages (Fortschreibung des GU/TU
II-Pakets) zu nicht unerheblichen Mehrkosten führen.

Hinzu kommt, dass beim zweiten Maßnahmenpaket gegenüber den bisherigen Risiko-
betrachtungen signifikante weitere Aspekte zu betrachten sind. Dies sind im Wesentlichen die
nicht vorhersehbaren Auswirkungen des Ukrainekrieges und die damit in Zusammenhang
stehende Energiekrise. Zudem werden Themen wie der Fachkräftemangel sowie alle Aspekte
rund um die Klimaproblematik in den Vordergrund treten. Die genannten Bedingungen
erschweren derzeit eine adäquate Risikoabschätzung und -vorsorge. Auch das Risiko einer
Bauzeitverlängerung kann nicht ausgeschlossen werden. Die Umsetzung der Baumaßnahmen
durch General- und Totalunternehmer bietet aber einen deutlichen Vorteil. Die beteiligten Firmen
sind aufgrund vorausschauender Disposition schon jetzt in der Lage, entsprechende
Kompensationen zu schaffen.

Öffentliche Private Partnerschaft

Bei der Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) erfolgen die Realisierung und der Betrieb von
Schulen gemeinsam mit einem privaten Projektpartner. Durch die Bündelung von Planung, Bau,
Instandhaltung und langfristigem Betrieb bei einem privaten Anbieter wird dieser über den

Anlage 4/50

vorgeschalteten Wettbewerb veranlasst, die Kosten über den Lebenszyklus der Immobilie zu
optimieren. Vorteilhaft an einer ÖPP-Realisierung ist zudem die Möglichkeit, Projektrisiken nach
der jeweiligen Kompetenz der beiden Projektpartner zu verteilen. Die Konzentration und
langfristige Bindung finanzieller Ressourcen auf ausgewählte Standorte wird hingegen kritisch
betrachtet.

Modulbauten

Modulbauten sind durch eine industrielle Vorfertigung gekennzeichnet, die einen geringeren
Koordinationsaufwand erfordert und ein weitgehend witterungsunabhängiges Bauen erlaubt. Der
effiziente Bauablauf führt zu kürzeren Bauzeiten, der Systembau ermöglicht Kostenvorteile
gegenüber einer konventionellen Errichtung und Pauschalfestpreise. Als nachteilig wird bei
Modulbauten vor allem der übersichtliche Anbieterkreis, die beschränkten Einflussmöglichkeiten
des Bauherrn, die hohen logistischen Herausforderungen (insb. Transport/Aufbau) und die
fehlende architektonische Individualität empfunden.

Für das Jahr 2022 ist vorgesehen, an vier weiteren Standorten Maßnahmen aus der
Modulrahmenvereinbarung zu projektieren und zu beauftragen. Zusätzlich ist der Baubeginn von
sechs Modulbauten geplant. Davon sollen drei Standorte noch in 2022 und drei Standorte in 2023
fertiggestellt werden. Der nächste Schritt im Rahmen der Umsetzung in Modulbauweise ist die
Ausschreibung und Vergabe von sieben Schulerweiterungen in Holzbauweise.

Investorenmodelle und Anmietprojekte

Unter den gegebenen Rahmenbedingungen (Schulnotstand / begrenzte Personalkapazitäten)
zeichnen sich auch diese beiden Beschaffungsvarianten vor allem durch eine schnellere
Realisierbarkeit aus. Die Investoren bzw. Vermieter übernehmen u.a. das Risiko der
termingerechten Erstellung und die aus dem Betrieb erwachsenden Risiken
(Betreiberverantwortung). Anders als bei einer Eigenrealisierung erzielt die Stadt Köln - trotz
hoher laufender (Anmiet-) Kosten - allerdings keinen Vermögenszuwachs. Bei Anmietprojekten
kommt neben zusätzlichen Umbaukosten oftmals hinzu, dass die Anforderungen an das
Bauprogramm trotz umfassender Umgestaltung nicht vollständig erfüllt werden können und die
im Außenbereich zur Verfügung stehenden (Schulhof-) Flächen unzureichend sind.

Anlage 4/51

Wegen der sich abzeichnenden, stark zunehmenden Bedeutung wurde die Aufgabe,
Investorenmodelle und Anmietprojekte zu initiieren und zu betreuen, inzwischen in einer
eigenständigen Organisationseinheit gebündelt und diese als Stabstelle unmittelbar bei der
Betriebsleitung angesiedelt.

I. Ausblick

Aufgrund der bereits angespannten Flächenbedarfssituation und der prognostizierten
demografischen Entwicklung der Stadt Köln, geht die Betriebsleitung für die kommenden
Wirtschaftsjahre unverändert von einer hohen Investitionstätigkeit und von einem in der Folge
stetig steigendem Umsatzwachstum im Vermietungssegment aus. Mit einem jährlichen Volumen
von bis zu EUR 400 Mio. dürfte insbesondere angesichts der genannten innerstädtischen
Herausforderungen zur Personalgewinnung eine Investitionsgrenze erreicht und ein weiteres
Wachstum der eigenen Bautätigkeit kaum mehr zu erwarten.

In diesem Zusammenhang ist auf die neu gegründete städtische Schulbaugesellschaft
hinzuweisen, die in der Rechtsform einer GmbH flankierend zur Gebäudewirtschaft zum
01.01.2023 den Betrieb aufnehmen wird. Als reine Bauprojektgesellschaft soll sie sich u.a. auf
Neubauprojekte fokussieren, die in großen Neubau- und Entwicklungsgebieten der Stadt Köln
geplant sind. Die Realisierung der einzelnen Schulbaumaßnahmen erfolgt im Auftrag und in
Abstimmung mit der Gebäudewirtschaft, die der GmbH die entstandenen Kosten projektscharf
erstattet und - nach Fertigstellung - für die innerstädtische Bewirtschaftung und Vermietung der
errichteten Objekte zuständig ist.

Es ist zu wünschen, dass es in dieser Konstellation zu keiner Abwanderung von Personal der
Gebäudewirtschaft kommt und die Schulbaugesellschaft ihrer politischen Zielsetzung gerecht
wird, einen eigenständigen und signifikanten Beitrag zur Bekämpfung des Schulnotstandes zu
leisten.

Anlage 4/52

Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige und die geplante Entwicklung:

Entwicklung der Bauinvestitionen
2015 - 2023

60€
6:123

€9
0s
ort
vet
9Lr
697
El 57

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

2015-2020: Ist-Zahlen der Vergangenheit

2022: J ahresprognose (Sachstand: September 2022)

2023: Planwert, erstmals einschließlich Plan-Projektanzahlungen an die Schulbaugesellschaft
(in Rot; TEUR 800).

Bedingt durch die Vielzahl der anstehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur-
und Feuerwehrbauten) und einer entsprechenden Auftragslage werden auch im Servicesegment

steigende Umsätze erwartet.

Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten
Ergebnisausgleich ist konzeptionell sichergestellt, dass auch zukünftig ein ausgeglichenes

Gesamtergebnis erzielt wird.

Infolge der weitreichenden Auswirkungen der Corona-Krise und verstärkt durch den im Februar
2022 ausgebrochenen Ukraine-Konflikt ist die umfassende und zeitgerechte Versorgung der
Bauwirtschaft mit den benötigten Materialien und Dienstleistungen gefährdet. Mit Sachstand
September 2022 war ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen, Projekte mit einem
J ahresbauvolumen von EUR 297,1 Mio., in irgendeiner Weise von der Corona-Pandemie, dem
Starkregenereignis im uni vergangenen J ahres und / oder dem Krieg in der Ukraine betroffen,
d.h. im Ablauf beeinträchtigt. Die Lieferengpässe bei Holz, Stahl und anderen Baustoffen führen
nicht nur zu Verzögerungen im Bauprozess. Sie bewirken stark ansteigende Material und
Produktionskosten. Gleiches gilt für den gesamt-gesellschaftliichen Wandel hin zu einer
ökologischeren Betrachtung der Innenstädte. Dieser führt in der betrieblichen Praxis vermehrt zu

Umsetzungsproblemen, beispielsweise durch Verbote für Baumfällungen auch auf eigenem

Anlage 4/53

Grundstück. Eine Verschärfung dieser Thematik und damit verbundene Kostensteigerungen sind
zu erwarten.

Schließlich werden die allgemeine Inflation und die Baupreisentwicklung im Besonderen - bei
einer unverändert hohen Nachfrage nach Bauleistungen - durch einen eklatanten Mangel an
Fachkräften und durch galoppierende Energiepreise zusätzlich verschärft.

Angesichts dieser Rahmenbedingungen ist die Betriebsleitung mit dem Erreichten mehr als
zufrieden.

Die voraussichtliche Entwicklung der nächsten J ahre wird verhalten optimistisch eingeschätzt.
Zwar ist von nachhaltig steigenden Baukosten, Mieten (Flächenverrechnungspreisen) und
Nebenkosten auszugehen. Zudem besteht aufgrund der vielen Unwägbarkeiten eine erhöhte
Gefahr von Plan/lst-Abweichungen. Auf der anderen Seite werden betriebliche Prozesse
sukzessive verbessert und bestehende Optimierungspotentiale genutzt. Im Ergebnis sind aus
heutiger Sicht keine Risiken erkennbar, denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die
Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft als solche gefährden.

Erheblich schwerer abzuschätzen ist die Entwicklung der Gebäudewirtschaft in der mittel- und
langfristigen Perspektive. Mittelfristig ist der Baubedarf hoch. Die Investitionstätigkeit der
Gebäudewirtschaft wird hoch bleiben und eine selbständig operierende Schulbaugesellschaft
zusätzliche Investitionsausgaben bei der Gebäudewirtschaft auslösen.

Das langfristig zu bewältigende Investitions- und Baubetreuungsvolumen der Gebäudewirtschaft
wird allerdings nicht nur vom Bedarf bestimmt, sondem auch von den finanziellen Möglichkeiten,
d.h. insbesondere von der Entwicklung des städtischen Haushaltes. Aussagen, welche
unmittelbaren und mittelbaren Kosten- und Einnahmeeffekte langfristig von der Corona-
Pandemie, vom Ukraine Konflikt und der Energiepreiskrise etc. ausgehen und welche
Finanzierungsspielräume nachhaltig verbleiben, erscheinen zum gegenwärtigen Zeitpunkt
verlässlich nicht möglich.

Köln, den 12. Dezember 2022

gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger
Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 3454/2022 
Freigabedatum 
05.06.2023  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 
31.12.2021  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen 
(EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
den Jahresabschluss zum 31.12. 2021 fest. Das Jahresergebnis 2021 beläuft sich nach 
Ergebnisausgleich zu Lasten der Kernverwaltung (13.611.033,09 Euro) auf 0,00 Euro. 
Zur Refinanzierung der überplanmäßigen Instandhaltungsaufwendungen 2021 und des 
hieraus resultierenden Ergebnisausgleiches wird die aus dem Jahresergebnis 2019 do-
tierte Bauerneuerungsrücklage (2.572.622,38 Euro) vollständig aufgelöst und an die 
Kernverwaltung ausgeschüttet.  
2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. 
 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 05.06.2023 
Finanzausschuss 12.06.2023 
Rat 15.06.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme 2022   13.611.033,09  
€ 
 Zuwendungen/Zuschüsse  (Ausschüttung Bauerneuerungsrücklage)  Nein  Ja 
    2023     2.572.622,38 
€ 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln)   siehe Begründung 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
X  Nein 
 Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) 
 Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) 
 
 
 
Begründung:  
 
Der Jahresabschluss 2021 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht aus den  
folgenden Anlagen: 
 
 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021, 
 Bilanz zum 31.12.2021, 
 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2021, 
 Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 
2021, 
 Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.

3 
 
Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich  
 
Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, 
kalkulatorischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungs-
weise Flächenverrechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und 
Abrechnungssystems wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwal-
tung und der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Ser-
vice“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar 
der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – 
noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug 
der der jeweiligen Sparte zuzurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich 
ausgenommen sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungs-
aufwendungen sowie Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als  
Bestandteile eines Jahrergebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den 
Rat der Stadt Köln unterliegen (Ergebnisverwendung). 
 
Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhal-
tungsmittel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft 
verbleiben und einer entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräuße-
rungsgewinne aus Grundstücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zu-
gutekommen sollen. 
 
Wirtschaftsplan 2021 
 
Der Erfolgsplan 2021 schließt mit einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätig-
keit von 1,40 Mio. Euro. Im Vermietungsbereich wurde mit einem ausgeglichenen 
Teilergebnis geplant, der für das Servicesegment prognostizierte und planmäßig an 
die Kernverwaltung abzuführende Überschuss betrug 1,40 Mio. Euro.  
 
Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftspla-
nung bereitgestellten Instandhaltungsmittel in 2021 vollumfänglich aufgewandt werden 
und der Umstand, dass in 2021 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken 
eingeplant wurden, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädti-
schem Ergebnisausgleich genau Null Euro beträgt. 
 
Gew inn- und Verlust- beziehungsw eise Segmentrechnung 2021 / Ergebnisausgleich 
2021 
 
Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2021 abgeleitete  
Segmentrechnung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer 
Unterdeckung von 9,31 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung 
von 4,30 Mio. Euro.

4 
Wesentliche Ursachen der Unterdeckung im Vermietungssegment sind:  
 
 Mehrerlöse/Minderaufwendungen 
 
+ 14,7 Mio. EUR Auflösung von Rückstellungen 
+   4,6 Mio. EUR unterplanmäßiger Zinsaufwand 
 
 Mindererlöse/Mehraufwendungen 
 
- 14,3 Mio. EUR unterplanmäßige Mieterlöse 
-   3,1 Mio. EUR unterplanmäßige aktivierte Eigenleistungen 
- 11,6 Mio. EUR überplanmäßige Instandhaltungsaufwendungen 
 
 
Die Unterdeckung im Betreuungssegment ist vor allem auf eine verzögerte  
Umsetzung geplanter Projekte und - damit einhergehend – unterplanmäßiger  
Baubetreuungshonorare zurückzuführen. Auf die Herleitung der Segmentergebnisse 
im Anhang (S. 8 f.) und die Erläuterungen im Lagebericht (insbesondere S. 10 ff. und 
S. 26 f.) wird verwiesen. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2021 ein Ausgleichsanspruch der 
Gebäudewirtschaft gegenüber der Kernverwaltung von 13,61 Mio. Euro, der in der  
Bilanz der Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ ausge-
wiesen wird.  
 
Für diesen an die Gebäudewirtschaft zu zahlenden Ausgleich durch die Kernverwal-
tung wurde im Jahresabschluss der Stadt eine entsprechende Rücklage gebildet. 
 
Jahresergebnis 2021  
 
In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2021 keine Gewinne 
aus der Veräußerung von Grundstücken erzielt.  
Da auch die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen (93,11 Mio. Euro) die im 
Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2021 kalkulatorisch berücksichtig-
ten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (81,49 Mio. Euro) überschritten haben,  
beträgt das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich genau Null Euro.  
 
Auflösung Bauerneuerungsrücklage  
 
Zur Refinanzierung der überplanmäßigen Instandhaltungsaufwendungen 2021 und 
des hieraus resultierenden Ergebnisausgleiches wird die zu diesem Zweck aus dem 
Jahresergebnis 2019 gebildete Bauerneuerungsrücklage (2,57 Mio. Euro) vollständig 
aufgelöst und an die Kernverwaltung ausgeschüttet.

5 
Eigenkapitalquote 
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für  
Investitionszuschüsse beträgt 27,0 %  (Vorjahr: 29,7 %).  
Ohne Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse ergibt sich -  
bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - zum Bilanzstichtag eine  
bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1 %. Zum 31.12. 2020 betrug diese 10,3%  
 
Test der Wirtschaftsprüfer / Abschließender Vermerk der Gemeindeprüfungsanstalt 
 
Der Jahresabschluss zum 31.12.2021 und der Lagebericht 2021 wurden vom  
Abschlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk  
versehen. 
 
Anlagen

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
3454/2022
Stand: 06.08.2024 
Sachstandsbericht  
Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 
31.12.2021 
Beschluss: 
 
1. Der Rat stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nordrhein-Westfalen 
(EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln den 
Jahresabschluss zum 31.12. 2021 fest. Das Jahresergebnis 2021 beläuft sich nach Ergebnis-
ausgleich zu Lasten der Kernverwaltung (13.611.033,09 Euro) auf 0,00 Euro. 
Zur Refinanzierung der überplanmäßigen Instandhaltungsaufwendungen 2021 und des hie-
raus resultierenden Ergebnisausgleiches wird die aus dem Jahresergebnis 2019 dotierte Bau-
erneuerungsrücklage (2.572.622,38 Euro) vollständig aufgelöst und an die Kernverwaltung 
ausgeschüttet.  
2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Der Jahresabschluss 2021 ist am 07.09.2023 vom Rat verabschiedet worden. 
Nächste Schritte: 
Keine. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Entfällt.

Anlage 0 
Begründung der Dringlichkeit zur Vorlage  
Jahresabschluss 2021 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
Ein Beschluss ist noch im Rahmen des aktuellen Sitzungslaufes nötig, weil der 
Jahresabschluss der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung Gebäudewirtschaft im 
nachfolgenden Jahr vorzulegen ist (§ 21 EigVO NRW). Wird er später vorgelegt, so 
stehen alle Ausgaben unter den Bedingungen der vorläufigen Haushaltsführung, 
sodass nur Ausgaben getätigt werden dürfen, zu denen eine rechtliche Verpflichtung 
besteht. 
Aufgrund der verwaltungsinternen Abstimmungen war eine fristgerechte Einbringung 
der Vorlage in die politischen Gremien leider nicht möglich.

Anlage 2 zur Beschlussvorlage 3454/2022 
Beantwortung einer Nachfrage aus dem Finanzausschuss vom 4. September 
2023 
 
In der Sitzung des Finanzausschusses vom 4. September fragte die SPD-Fraktion 
nach der erwähnten Bauerneuerungsrücklagen-Ausschüttung aus 2019. 
Antwort der Verwaltung  
Die aus der Gewinn- und Verlustrechnung 2021 abgeleitete Segmentrechnung der 
Gebäudewirtschaft endet im Saldo mit einer Unterdeckung von 13,61 Mio. Euro 
(Servicesegment und Vermietungssegment). Diese wird in der Bilanz der 
Gebäudewirtschaft unter den „Sonstigen Vermögensgegenständen“ ausgewiesen. 
Für diesen an die Gebäudewirtschaft zu zahlenden Ausgleich durch die 
Kernverwaltung wurde im Jahresabschluss eine entsprechende Rücklage gebildet. 
Das negative Ergebnis im Vermietungssegment wird wesentlich durch 
überplanmäßige Instandsetzungsaufwendungen in Höhe von 11,6 Mio. Euro 
beeinflusst. 
Die 2019 gebildete Bauerneuerungsrücklage (2,57 Mio. Euro) wird zur 
Refinanzierung der überplanmäßigen Instandsetzungsaufwendungen 2021 und des 
hieraus resultierenden Ergebnisausgleiches vollständig aufgelöst und an die 
Kernverwaltung ausgeschüttet. 
Die Auflösung und Ausschüttung an die Kernverwaltung erfolgt nach dem Beschluss 
des Rates über die Feststellung des Jahresabschlusses 2021.