1. Änderung des Flächennutzungsplans, Teilbereich 2: Bürgerpark Nord zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg (Offenlagebeschluss)

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt 30. August 2007  
Der Magistrat 
 
Offenlage Entwurf 
der 1. Änderung des Flächennutzungsplans 
gem. § 3 (2) Baugesetzbuch 
 
Geltungsbereich II: Bürgerpark Nord, zwischen Kastanienallee und Elfeicherweg 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ausschnitt aus der Stadtkarte zur Übersicht 
 
 
 
 
1. Änderung des Flächennutzungsplans, Teilbereich II, M: 1: 10 000

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
05.09.2007 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  
 
Amt: Stadtplanungsamt  
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 OBW bei abschl. Beschluss-
fassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein 
Öffentlich:     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2007/0519 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
584  
 
 
Betreff: 1. Änderung des Flächennutzungsplans, Teilbereich 2: Bürgerpark Nord zwischen Kas-
tanienallee und Elfeicher Weg  (Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 30.08.2007 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die zum offengelegten Vorentwurf der 1. Änderung des Flächennutzungsplans zum Teilbereich 2 (Bür-
gerpark Nord zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg) vorgebrachten Anregungen und Hinweise 
der/des 
 
1.1 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt vom  
      06.12.2006 
1.2 Bundesnetzagentur, Sonderstelle Darmstadt, Auf der Ludwigshöhe 204, 64285 Darmstadt 
      vom 11.12.2006 
1.3 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstr. 1-3, 64283 Darmstadt vom 19.12.2006 
1.4 Untere Naturschutzbehörde beim Grünflächen- und Umweltamt der Wissenschaftsstadt  
      Darmstadt, Bessunger Str. 125, 64295 Darmstadt vom 21.12.2006 
 
werden im Sinne der jeweiligen Stellungnahme berücksichtigt/nicht berücksichtigt. 
 
2. Dem vorliegenden, entsprechend den Ergebnissen der Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 (1) BauGB) 
und der Träger öffentlicher Belange (§ 4 (1) BauGB) erarbeiteten Entwurf zur 1. Änderung des Flä-
chennutzungsplans, Teilbereich 2 (Bürgerpark Nord zwischen Kastanienallee und Elfeicher Weg) und 
dem zugehörigen Erläuterungsbericht wird zugestimmt. 
 
3. Der Entwurf und der Erläuterungsbericht zur 1. Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbe-
reich 2 für das Gebiet im Bürgerpark Nord zwischen der Kastanienallee und dem Elfeicher Weg sind 
gem. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen.

2 
... 
 
 
Anlagen: Übersichtsplan FNP mit Änderunsbereich 1-2 
Teilbereich 2 mit den geänderten Darstellungen 
Erläuterungsbericht mit Umweltbericht zu der Änderung 1-2 
 
Beschluss des Magistrats vom 19.09.2007 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

3 
... 
 
 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage vom 30.08.2007: 
 
Im Dezember 2006 hat die Stadtverordnetenversammlung den Aufstellungsbeschluss zur 
1. Änderung des Flächennutzungsplanes gefasst. Diese Änderung ist notwendig, um die ordnungs-
gemäße Abwicklung von verschiedenen Bauleitplanverfahren zu gewährleisten. 
 
Der Aufstellungsbeschluss umfasst vier Änderungsbereiche; in diesem Verfahren wird der Ände-
rungsbereich 1.2 Bürgerpark-Nord, zwischen Kastanienallee und Elfeicherweg weiter vorange-
bracht. Die anderen drei Änderungsbereiche werden mit den jewe iligen Bauleitplanverfahren paral-
lel bearbeitet bzw. der Flächennutzungsplan wird im Wege der Berichtigung angepasst. 
 
Die Änderung ist erforderlich, da die Bebauungsplaninhalte im Widerspruch zum wirksamen Flä-
chennutzungsplan stehen. 
 
Im Geltungsbereich II soll eine im rechtskräftigen Bebauungsplan N 8.4 ausgewiesene Grünfläche 
in eine Wohnbaufläche umgewandelt werden. Dies entspricht nicht den Inhalten des wirksamen 
Flächennutzungsplanes, so dass dieser im Teilbereich der Grünfläche eine Änderung in eine 
Wohnbaufläche erfahren soll. Die Flächengröße beträgt ca. 3,0 ha. 
 
Der Geltungsbereich ist im parallelen Bebauungsplanverfahren um die Fläche des vorhandenen 
Biergartens nach Westen um ca. 1,0 ha erweitert worden. Für die bestehende Gartenwirtschaft, den 
Bayerischen Biergarten, ist kein planerischer Eingriff in den Bestand vorgesehen. Die Aufnahme in 
das Bebauungsplanverfahren erfolgt, um im Rahmen der Neuordnung des Nachbargrundstücks alle 
Umgebungsfaktoren prüfen und bei der Umsetzung der Maßnahme berücksichtigen zu können. 
 
Die Änderung des Geltungsbereiches 1.2 Bürgerpark Nord umfasst die neue Darstellung einer 
Wohnbaufläche für den Bereich der geplanten Wohnungen und die Darstellung des Planzeichens 
„Sonstige Freizeit- und Erholungseinrichtungen“ innerhalb der Grünfläche Bürgerpark Nord. Die 
Darstellung der Wohnbaufläche arrondiert die vorhandene Wohnbebauung nach Westen und führt 
diese zum Abschluss. Der Biergarten wird durch die Darstellung als Freizeit- und Erholungseinrich-
tung in seinem Bestand gesichert. Die öffentliche Durchwegung wird durch eine Grünverbindung 
dargestellt. 
 
Am 7.12.2006 hat die Stadtverordnetenversammlung dem Aufstellungsbeschluss und der Darlegung 
der Ziele und Zwecke der 1. Änderung zum Flächennutzungsplan zugestimmt. Die frühzeitige Öf-
fentlichkeitsbeteiligung fand nach Bekanntmachung im „Darmstädter Echo“ am 27.11.2006 in der 
Zeit vom 27.11.2006 bis 27.12.2006 einschließlich statt. Die Träger öffentlicher Belange wurden am 
24.11.2006 über die Darlegung benachrichtigt und gemäß § 4 (1) BauGB beteiligt.

4 
... 
 
Zu 1.: 
 
Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung wurden folgende Anregungen 
vorgebracht und abgewogen: 
 
 
Lfd. Nr. Anregungen Abwägungen 
1.1 Landesamt für Denkmalpflege Hessen , 
Schloss/Glockenbau, 64283 Darmstadt 
(Schreiben vom 06.12.2006): 
 
1.1.1 Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein 
Hinweis auf § 20 HDSchG wie folgt aufzu-
nehmen: 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler be-
kannt werden, so ist dies dem Landesamt für 
Denkmalpflege Hessen, Abteilung Archäolo-
gische Denkmalpflege, oder der Unteren 
Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzu-
zeigen.“ 
 
Der Hinweis wird im Bebauungsplan-
verfahren aufgenommen.  
1.2 Bundesnetzagentur, Sonderstelle Darm-
stadt, Auf der Ludwigshöhe 204, 64285 
Darmstadt 
(Schreiben vom 11.12.2006): 
 
1.2.1 Die Behörde unterhält in Darmstadt hochwer-
tige technische Anlagen, die für unterschied-
lichste Aufgaben im Bereich der elektromag-
netischen Verträglichkeit von Funkdiensten 
und sonstigen elektrischen und elektroni-
schen Einrichtungen eingesetzt werden. 
Die räumliche Entkoppelung der technischen 
Einrichtungen zu Bauwerken muss gewähr-
leistet sein. Ebenso muss die „funktechnische 
Entkoppelung“ zu Sendefunkanlagen gewähr-
leistet sein. 
Aus diesen Gründen wird darauf hin gewie-
sen, dass die Betreiber geplanter Sendefunk-
anlagen (z. B. für GSM/UMTS Mobilfunk, 
Rundfunksender oder Richtfunkstrecken) 
verpflichtet sind, rechtzeitig vor Inbetriebnah-
me einen Antrag zur Ausstellung einer Stand-
ortbescheinigung gemäß der Verordnung zum 
Nachweis der Begrenzung elektromagneti-
scher Felder (BEMFV) bei der Bundesnetz-
agentur vorzulegen. 
 
 
Die Stellungnahme bezieht sich laut telefo-
nischer Nachfrage bei der Bundesnetz-
agentur nur auf Bauvorhaben im unmittel-
baren Umfeld der Ludwigshöhe. 
 
Die dargelegten Änderungen des Flächen-
nutzungsplanes betreffen Bereiche, die 
sich nicht im unmittelbaren Umfeld der 
Ludwigshöhe befinden. 
 
1.3 Regierungspräsidium Darmstadt ,  
Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darmstadt 
(Schreiben vom 19.12.2006):

5 
... 
1.3.1 Die Plangebiete 1.1, 1.2 und 1.3 liegen im 
Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaf-
tungsplanes Hessisches Ried. Bei einer künf-
tigen Bebauung sind großflächige Grundwas-
seraufspiegelungen möglich. Die Bemes-
sungsgrundwasserstände sind im Rahmen 
der Planung zu berücksichtigen. Die Wasser-
versorgung wird als gesichert angesehen. 
Die Anregung wird in den jeweiligen Be-
bauungsplanverfahren entsprechend be-
rücksichtigt. 
1.3.2 Eine Beurteilung der Abwasserbeseitigung ist 
zum derzeitigen Planungsstand nicht möglich. 
In der weiteren Planung sind Aussagen über 
Abfall und dessen Entsorgung zu treffen. 
Die Anregung wird in den jeweiligen Be-
bauungsplanverfahren entsprechend be-
rücksichtigt. 
1.3.3 Oberflächengewässer 
(Abflussregelung, Hochwasserschutz, Hydro-
logie): 
Für den Geltungsbereich 1.2 wird auf den 
§ 12 HWG hingewiesen. Es gelten die Verbo-
te des § 14 HWG. 
 
 
 
Die §§ 12 und 14 HWG beziehen sich auf 
Vorhaben, die dem Außenbereich zuzu-
ordnen sind. Das Gebiet der FNP-
Änderung 1-2 liegt innerhalb eines rechts-
kräftigen Bebauungsplans gem. 
§ 30 BauGB und kann somit dem Innenbe-
reich zugeordnet werden. Die §§ 12 und 
14 HWG finden hier keine Anwendung. 
1.3.4 Bodenschutz: 
Die frühere Stellungnahme gilt weiterhin. 
 
Stellungnahme vom 29.10.2003: 
Für den Planbereich enthalte die Altflächen-
datei (ALTIS) des Hess. Landesamtes für 
Umwelt und Geologie 3.046 Einträge. Dabei 
handele es sich um 29 Altablagerungen und 
3.017 Altstandorte bzw. Grundwasserscha-
densfälle. Bei Eingriffen oder sonstigen Ver-
änderungen an Altablagerungen sollte das 
Regierungspräsidium, Abt. Staatliches Um-
weltamt, Dez. 41.5, beteiligt werden. 
 
Stellungnahme vom 25.08.2005: 
Bei allen Eingriffen in den Boden ist auf sen-
sorische Auffälligkeiten zu achten. Auffällige 
Bodenveränderungen können schädlich sein. 
Sollten Veränderungen vorhanden sein, ist 
umgehend das RP, Abteilung Umwelt Darm-
stadt, Dez. IV/Da 41.5, zu informieren. 
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflä-
chen, schädliche Bodenveränderungen, 
und/oder Grundwasserschäden betreffen 
können, ist das RP, Dez. IV/Da 41.5 als zu-
ständige Bodenschutzbehörde zu beteiligen. 
 
 
 
 
 
Der Hinweis auf die 29 Altablagerungen ist 
im Erläuterungsbericht zum rechtswirksa-
men Flächennutzungsplan enthalten. 
Im Geltungsbereich 1.2 Bürgerpark-Nord 
wird in der Umweltprüfung die Altablage-
rung berücksichtigt. Siehe Pkt. 2.4.2 
(Schutzgut Boden) 
 
 
 
 
 
Durch den Flächennutzungsplan werden 
keine Bodenveränderungen bewirkt. Diese 
werden durch Bebauungsplanverfahren 
vorbereitet und sind auf dieser Ebene zu 
berücksichtigen. Ein entsprechender Hin-
weis wurde im Bebauungsplanentwurf auf-
genommen (Ziffer V.2). 
 
 
Die Beteiligung im Bauantragsverfahren 
wird von der Bauaufsichtsbehörde durch-
geführt. Ein entsprechender Hinweis wurde 
im Bebauungsplanentwurf aufgenommen

6 
... 
Im Rahmen der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 
4 BauGB sind Aussagen zu vorhandenen 
Altflächen, Altlasten, schädlichen Bodenver-
änderungen und/oder Grundwasserschäden 
im Geltungsbereich aufzunehmen. 
Die Bewertung des Gefährdungspotentials für 
die vorgesehene bauliche Nutzung bei Altflä-
chen sei darzustellen. 
(Ziffer V.2). 
 
Wird in der Umweltprüfung zum Geltungs-
bereich 1.2 Bürgerpark-Nord berücksich-
tigt. Siehe Pkt. 2.4.2 (Schutzgut Boden) 
 
 
Wird in der Umweltprüfung zum Geltungs-
bereich 1.2 Bürgerpark-Nord berücksich-
tigt. Siehe Pkt. 2.4.2 (Schutzgut Boden) 
1.3.5 Für die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 
BauGB ist Folgendes zu beachten: 
 
Es sind Angaben darüber zu machen, ob die 
Planung Auswirkungen auf gewerbliche Anla-
gen oder entsprechend genutzte bzw. geplan-
te Flächen haben kann oder ob die Planung 
selbst Auswirkungen von gewerblichen Anla-
gen oder entsprechend genutzten bzw. ge-
planten Flächen ausgesetzt sein kann. Hier 
ist insbesondere auch auf die Problematik in 
der Umgebung vorhandener Störfallbetriebe 
einzugehen, Weiter sind Angaben zu Lärm, 
insbesondere Verkehrslärm, Lufthygiene 
(Staub/Geruch), Erschütterungen, Licht, 
Strahlung, Klima und die vorhandenen Stör-
fallbetriebe zu machen. Hinsichtlich des Um-
fangs und Detaillierungsgrads der Umweltprü-
fung genügt eine angemessene allgemeine, 
zusammenfassende (qualitative) Form (Text-
form). 
 
 
 
 
In der Offenlage wird die Umweltprüfung 
für die einzelnen Änderungsbereiche bear-
beitet und der Begründung hinzugefügt. 
Siehe Pkt. 2 des Erläuterungsberichts. 
1.4 Untere Naturschutzbehörde beim Grünflä-
chen- und Umweltamt der Wissenschafts-
stadt Darmstadt, Bessunger Str. 125, 64295 
Darmstadt 
(Schreiben vom 21.12.2006): 
 
1.4.1 Geltungsbereich II: 
Zur Änderung 1.2 Bürgerpark-Nord bestehen 
aus naturschutzrechtlicher Sicht Bedenken 
hinsichtlich eines gesetzlich geschützten Bio-
tops.  
 
Die Planung betrifft einen naturnahen Bereich 
in der Uferzone des bestehenden Teiches. 
 
Die Kastanienallee mit dem beidseitigen Kas-
tanienbestand ist als Naturdenkmal ausge-
wiesen. 
 
Im Plangebiet liegen keine Schutzgebiete 
gemäß § 12 bis § 15 und § 15 d des Hes-
sischen Naturschutzgesetzes.  
 
 
Der 0,6 ha große Teich ist naturfern zum 
Teil mit unnatürlichen Ufern und ohne U-
fervegetation. Er hat einen geringen Bio-
topwert. 
Im Flächennutzungsplan sind die ge-
schützten Biotope und die flächenhaften 
Naturdenkmale dargestellt, die Kastanien-
allee fällt nicht in diese Kategorie.

7 
... 
Das Naturdenkmal wird jedoch nachricht-
lich in den Vorhabenbezogenen Bebau-
ungsplan aufgenommen. 
 
Zu 2. und 3.: 
 
Nach dem Verfahren gem. § 3 (1) BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behör-
den und sonstigen Träger öffentlicher Belange) erfolgt nun die Offenlage des Entwurfs zur 1. Ände-
rung des Flächennutzungsplans für den Teilbereich 2 (Bürgerpark-Nord) gem. § 3 (2) BauGB. 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
Anlagen:
 
 
Entwurf zur 1. Änderung des Flächennutzungsplanes im Geltungsbereich 1-2 gemäß 
§ 3 (2) Baugesetzbuch mit: 
 
- Übersichtsplan FNP mit Änderungsbereich 1-2 (farbig) 
- Teilbereich 2 mit den geänderten Darstellungen (farbig) 
- Erläuterungsbericht mit Umweltbericht zu der Änderung 1-2 
 
 
Hinweis:
 
 
Die farbigen Unterlagen können bei der Magistratsgeschäftsstelle im Original eingesehen werden. 
 
 
Darmstadt,  den 30.08.2007 
VI/61.1 la Nst. 2612 
VI/61.4 zim Nst. 2603

Erläuterungsbericht und Umweltbericht zur Änderung 1.2 des Flächennutzungsplanes 
(Bürgerpark-Nord) 
 
 
Inhalt 
 
1. Erläuterungsbericht 
 
1.1 Rechtsgrundlagen 
1.2 Geltungsbereich 
1.3 Ziele und Zwecke der Planung 
 
2. Umweltbericht 
 
2.1. Anlass und Grundlagen 
2.1.1 Anlass 
2.1.2 Größe und Lage des Gebietes 
2.2. Ziele und Inhalt e des Bauleitplanes 
2.3. Gesetzliche und planerische Vorgaben 
2.4. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, Maßnahmen 
2.4.1 Verwendete Verfahren und Schwierigkei ten bei der Aufstellung des Umweltberichtes 
2.4.2 Schutzbezogene Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 
einschließlich der Prognose bei Durchführung der Planung 
2.4.3 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 
2.4.4 Planungsalternativen 
2.5. Maßnahmen zur Vermeidung , Verminderung und Ausgleich 
2.6. Maßnahmen zur Überwachung 
2.7.  Zusammenfassung

1. Erläuterungsbericht 
 
 
1.1 Rechtsgrundlagen 
 
Das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungs planes richtet sich na ch den Vorschriften 
des Baugesetzbuches in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414). 
 
 
1.2 Geltungsbereich 
 
Das Änderungsverfahren umfasst den Bereich im  Bürgerpark-Nord, zwischen Kastanienallee 
und Elfeicherweg. 
 
 
1.3 Ziele und Zwecke der Planung 
 
Im Geltungsbereich 1.2 soll eine im rechtskräftigen Bebauungsplan  N 8.4. ausgewiesene 
Grünfläche in eine Wohnbaufläc he umgewandelt werden. Dies entspricht nicht den Inhalten 
des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes, so dass dieser im Bereich der Grünfläche des 
Bürgerparks Nord eine Umwandlung in eine Wo hnbaufläche erfahren so ll. Die Flächengröße 
beträgt ca. 3,0 ha. Im Verfahren hat sich geze igt, dass die zu erwartende Lärmproblematik 
zwischen der vorhandenen Freizeitnutzung de s Biergartens zwischen  Kastanienallee und 
Elfeicher Weg und dem geplanten Wohnbereich nur durch ein bauleitplanerisches Verfahren 
gelöst werden kann. Der Geltungsbereich wurde nach Westen um die Fläche des Biergartens 
um ca. 1,0 ha erweitert. Der Bebauun gsplan wird entsprechend geändert. 
 
Durch das Änderungsverfahren besteht nun die Möglichkeit, dass das bisher hermetisch 
abgeschlossene Planungsgebiet geöffnet und damit in die offene Parklandschaft des 
Bürgerparks einbezogen wird. Alle vorhandenen blickdichten Hecken und Zäune werden 
zugunsten der weit in das Grundstück hinein reichenden Blickachsen entfernt. Der Bürgerpark 
wird damit optisch vergrößert. 
Nach Möglichkeit soll die Durchwegung des Bürgerparks ergänzt und im Sinne des 
vorhandenen Gesamtkonzeptes weiter über das Planungsgebiet hinweg verknüpft werden. Ein 
neuer Fuß- und Radweg für die Allgemeinheit verbindet die Kastanienallee mit dem Elfeicher 
Weg.  
 
Die im Flächennutzungsplan dargestellte Grünfläche wird in eine Wohnbaufläche umgewandelt, 
da die geplante Wohnbebauung eine dem Park angemessene geringe Dichte aufweist ist die 
Reduzierung der Grünflächen in der Flächenbilanzierung mit insgesamt ca. 3,0 ha vertretbar. 
Die Fläche des Biergartens mit ca. 1,0 ha bleibt in der Flächendarstellung als Grünfläche 
bestehen und erhält zusätzlich den Eintrag als sonstige Freizeit- und Erholungseinrichtungen, 
die dem Konzept des Bürgerpark Nord zuträglich sind. 
 
Die neu geschaffene Durchwegung zum Elfeicher Weg wird als Grünverbindung dargestellt.

Der Erläuterungsbericht zum rechtswirksamen Fl ächennutzungsplan wird in der Flächenbilanz 
im Teil D aufgrund der Flächenumwandlungen geändert. Die Flächenbilanz weist folgende 
Werte auf (geänderte Werte sind in kursiv gedruckt): 
 
 
 
   derzeitige Realnutzung  geplante Nutzung 2015 
 
 
Nutzungsart 
   ha %    ha % 
Wohnbaufläche 1.520 12 1.593 (1590 
vorher) 
13 
Gemischte Baufläche    115 1    168 1,5 
Gewerbliche Baufläche    558 5   536 4 
Sonderbaufläche    204 2    230 2 
Gemeinbedarfsfläche    123 1    117 1 
Bahn, S-Bahn, Depot    199 2    199 2 
Hauptverkehrsstraßen    287 2    274 2 
Ver- und Entsorgungsfläche      44       47  
künstl. 
Grundwasseranreicherung 
 
     10 
 
 
 
     10 
 
 
Grünfläche    850 7    927 (930 
vorher) 
8 
• besiedelte Fläche         3.910     32,0           4.101 33,5 
Wasserfläche      38       38  
Landwirtschaft 1.592 13 1.307 11 
Ökologisch wertvolles Grünland  
   595 
 
5 
 
   713 
 
6 
Streuobstwiese    125 1    165 1 
Waldfläche 5.668 47 5.640 46 
Aufforstungsfläche        29  
waldartige Brache      35       44  
Dünen, Trockenrasen    158 1    187 2 
Brache mit Gehölzgruppe    103 1   
• unbesiedelte Fläche         8.314     68,0           8.123 66,5 
Gesamtfläche 12.224 100 12.224 100

2. Umweltbericht 
 
 
2.1 Anlass und Grundlagen   
 
2.1.1 Anlass  
Ein Vorhabenträger hat vor, auf einem zum Te il bebauten Grundstück im Bürgerpark Nord 
eine „Wohnanlage für alte Menschen“ zu erri chten. Darüber hinaus soll der angrenzende 
Biergarten erhalten werden.  
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Grünfläche/Parkanlage 
dargestellt. Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes sollen die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen zur Realisierung des Wohnb auvorhabens und zur Bestandssicherung des 
Biergartens geschaffen werden. 
Parallel zur FNP-Änderung wird ein neuer Bebauungsplan (N 8.4.2) aufgestellt.  
 
 
2.1.2 Größe und Lage des Gebietes  
Das Plangebiet liegt im nördlichen Bürgerpark Nord und gehört naturräumlich zum Flugsand- 
und Dünengebiet der Hessischen Rheinebene bzw. dem Griesheim-Weiterstädter Sand.  
Es wird begrenzt von der Kastanienallee im Süden, dem Elfeicher Weg im Norden sowie dem 
Müllersteich mit Grünverbindung und Fußweg im Osten. 
Das Änderungsgebiet hat eine Gesamtgröße von 39.334 m². Das private Baugrundstück ist  
22.058 m² groß inklusive eines 5.800 m² großen Teiches.  
 
 
2.2 Ziele und Inhalte des Bauleitplanes  
 
Die Änderung des Flächennutzungsplanes dient der Vorbereitung des Vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes N 8.4.2  - An der Kastanienallee - und hat folgende Ziele: 
 
Im östlichen Teil des Plangebietes soll ein neues Wohngebiet entstehen. Geplant sind 10 
Einzelgebäude mit Serviceeinrichtungen für alte Menschen. Die Gebäude sollen in offener 
Bauweise mit maximal 2 Geschossen erstellt werden. Südlich der Kastanienallee ist ein 
Parkplatz geplant. Das geplante Wohngebiet soll gut in den Bürgerpark integriert werden. 
 
Im westlichen Teil des Plangebietes soll der vorhandene Biergarten als öffentliche Grünfläche 
in seinem Bestand gesichert werden.  
 
 
2.3 Gesetzliche und planerische Vorgaben  
 
Im Regionalplan Südhessen (2004) ist das Plangebiet als "Bereich für Landschaftsnutzung und 
Landschaftspflege" dargestellt. Laut Landschaftsrahmenplan Südhessen (2000) ist er Teil einer 
"Hauptachse des innerörtlichen Freiflächensystems", südlich der Kastanienallee sind "zu 
schützende und zu entwickelnde Grünflächen" dargestellt (geplanter Parkplatz).  
Im Flächennutzungsplan der Stadt Darmstadt (2006) und im Landschaftsplan (2004) sowie im 
rechtskräftigen Bebauungsplan N 8.4 ist für das Plangebiet Grünfläche dargestellt. 
 
Laut Landschaftsplan Darmstadt liegt das Plangebiet in dem übergeordneten Grünzug 
Bürgerpark Nord-Nordbahnhof-Auf der Haardt. Der Bürgerpark Nord ist ein wertvoller

wohnungsnaher Erholungsraum und örtlicher Erholungsschwerpunkt mit einem vielfältigen 
Angebot an Sport- und Freizeitanlagen und großen Parkanlagen. Das Änderungsgebiet ist Teil 
des Grünzugs und soll als Parkanlage ausgebaut werden.  
Die übrigen Aussagen des Landschaftsplanes werden im Zusammenhang mit den Schutzgütern 
(Kapitel 4.2) bewertet.  
 
 
Bundesimmissionsschutzgesetz  
 
Es sind Unfallgefahren zu berücksichtigen, die auf das Gebiet einwirken können. Hierbei sind 
die Richtlinien 2003/105/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 
2003 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (Seveso-
II-Richtlinie) und ihre Umsetzung durch § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz zu 
berücksichtigen, wonach bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die Nutzungen 
einander so zuzuordnen sind, dass schädliche Umweltauswirkungen und von schweren 
Unfällen in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirklungen auf die ausschließlich oder 
überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete 
soweit wie möglich vermieden werden. 
 
Die hier zu berücksichtigenden nächstgelegenen Störfallanlagen nach dem 
Bundesimmissionsschutzgesetz und der 12. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz 
(12. BlmSchV, Störfallverordnung) befinden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. Merck, 
welches westlich des Plangebietes in einer Entfernung (Luftlinie) von mindestens ca. 960 m an 
der Frankfurter Landstraße gelegen ist. 
 
Das „Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Fa. Merck mit den Planungen in 
dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Artikel 12 der Seveso-II-
Richtlinie“, erstellt im Juni 2006 vom TÜV Nord, berücksichtigt sämtliche Anlagen der Fa. 
Merck und errechnet einen Achtungsabstand zur Fa. Merck für sensible Nutzungen.  
 
Planungen, die außerhalb der Achtungsgrenze liegen, sind unter dem Gesichtspunkt des 
§ 50 BImSchG nicht betroffen. Der Achtungsabstand beträgt ca. 800 m vom Betriebsbereich 
der Fa. Merck.  
 
Bewertung:  
 
Die Zielsetzung der übergeordn eten Planungen ist es, im Änderungsgebiet Grünflächen zu 
erhalten und auszubauen, was bei de r Planung zu berücksichtigen ist. 
Ein ausreichend großer Abstand zum Betriebsgelände der Firma Merck ist einzuhalten.  
 
 
2.4 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, Maßnahmen   
 
2.4.1 Verwendete Verfahren und Schwierigkeite n bei der Aufstellung des Umweltberichtes  
 
Im Anschluss wird das Plangebiet in Bezug auf die Landschaftspotenziale verbal-argumentativ 
bewertet. Die Umweltprüfung erfolgt durch den Vergleich der Darstellung als Grünfläche im 
rechtskräftigen Flächennutzungsplan mit der geplanten Darstellung als Wohngebiet. Für den 
Biergarten ist lediglich eine Bestandssicherung als Grünfläche/sonstige Freizeit- und 
Erholungsanlage geplant. Er muss deshalb nicht in die Umweltprüfung einbezogen werden.

Die Bewertung stützt sich unter anderem auf die im Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt erarbeiteten Ergebnisse ("Abschichtung"). Parallel zur Flächennutzungsplanände-
rung ist ein Umweltbericht zu dem Bebauungsplan N 8.4.2 erstellt worden, dessen Ergebnisse 
angepasst an den Maßstab des FNP für die Umweltprüfung verwendet wurden.  
 
2.4.2 Schutzgutbezogene Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen  
einschließlich der Prognose bei Durchführung der Planung  
 
Schutzgut Boden 
Vorherrschender Bodentyp im Plangebiet sind tiefgründige, sandige Braunerden mit lehmigen 
Bändern, die ältere (kalkreiche) Flugsande und diluviale Tone überlagern. Die 
wasserdurchlässigen Flugsande bzw. schwach lehmigen Sande eignen sich für die 
Versickerung, sind aber wegen des hoch anstehenden Grundwassers empfindlich gegen 
Verunreinigungen (geringes Puffervermögen). Die natürliche Fruchtbarkeit ist gering.  
Laut Altflächendatei (Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie) ist im Plangebiet mit 
Altlasten eines Baugeschäftes (Bausanierung) zu rechnen. Im Südwesten (Parkplatz 
Kastanienallee) werden Müllablagerungen vermutet.  
 
Die zulässige zu bebauende Grundfläche beträgt maximal 0,3. Daraus ergibt sich eine 
maximale Versiegelung von 30 %. Gegenüber dem Bestand nimmt der Versiegelungsgrad um 
27 % zu. Bodendenkmale sind nicht vorhanden.  
 
Die Freiflächen im Biergarten bestehen überwiegend aus Kies- und Schotterflächen. Am 
Elfeicher Weg befindet sich ein befestigter Parkplatz. Im Nordosten des Grundstücks liegen 
Restaurant, Bewirtschaftungsgebäude und ein Wohnhaus.  
 
Auswirkungen der FNP-Änderung:  
70 % des Baugrundstückes bleiben als Freifläche oder Grünfläche erhalten. Mit der Änderung 
der Bodennutzung sind Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen verbunden, die als gering 
eingestuft werden können. Die Böden sind durch Schadstoffeintrag u. a. von Altlasten und 
durch baubedingte Auswirkungen (z. B. Bodenverdichtung, Auf- und Abtrag von Boden) 
gefährdet. Der Versiegelungsgrad auf dem Biergartengelände ist gering.  
 
 
Schutzgut Wasser:  
Laut Regionalplan Südhessen liegt das Plangebiet in der Hessischen Rheinebene, wo die 
Grundwasserneubildung und Grundwasserqualität zu sichern sind. Die im Untergrund 
liegenden Trinkwasservorräte sind im Plangebiet wenig ergiebig und Wasserschutzgebiete sind 
nicht ausgewiesen. Das Grundwasser steht bei ca. 3 m unter Flur an und ist durch 
Grundwasserentnahme abgesenkt. Gemäß der Flurabstandskarte von Hessenwasser (2004) 
kann der Grundwasserstand unter ungünstigen Voraussetzungen (Einstellung der 
Grundwasserförderung, niederschlagsreiche Jahre) langfristig auf ca. 0,5 m bis 1,00 m unter 
Flur ansteigen. 
 
Mittig im geplanten Wohngebiet liegt ein ca. 0,6 ha großer Grundwassersee, der durch 
Tonabbau entstanden ist. Der See ist nährstoffreich (eutroph) und als naturfern zu bezeichnen. 
Fließgewässer sind nicht vorhanden.

Auswirkungen der FNP-Änderung:  
Durch die geplante Bebauung wird die Grundwasserneubildung reduziert und es besteht wegen 
des hohen Grundwasserstandes die Gefahr von Grundwasserverunreinigung. Bei der geplanten 
Nutzungsänderung ist von geringen Auswirkungen auf das Grundwasser auszugehen, da bei 
einer geringen Baudichte Möglichkeiten zur Versickerung des anfallenden Oberflächenwassers 
bestehen.  
Der Grundwasserteich ist vor zusätzlichem Schadstoffeintrag (Düngung) zu schützen.  
 
 
Schutzgut Klima/Luft  
Das Plangebiet liegt innerhalb des lufthygienisch belasteten Siedlungsbereiches, wo der 
Luftaustausch zwischen Siedlungsflächen und klimaaktiven Grünflächen besonders wichtig ist. 
Im Plangebiet haben die Grünflächen laut Landschaftsplan nur eine geringe bis mittlere 
Bedeutung für den lokalen Luftaustausch. Kaltluft-Leitbahnen sind nicht vorhanden.  
 
Auswirkungen der FNP-Änderung:  
Kleinklimatisch ausgleichende Flächen wie der See, Gehölze und Rasen können zum großen 
Teil erhalten werden. Mit einer Verschlechterung der kleinklimatischen Situation ist kaum zu 
rechnen.  
 
 
Schutzgut Pflanzen und Tiere  
Dominierende Biotoptypen im Plangebiet sind laut Biotoptypenkartierung arten- und 
strukturarme Hausgärten (Biotop-Nr. 11.221) und südlich der Kastanienallee Wiese im 
besiedelten Bereich (Biotop-Nr. 11.225). Der 0,6 ha große Teich ist naturfern zum Teil mit 
unnatürlichen Ufern und ohne Ufervegetation. Er hat einen geringen Biotopwert (Biotop-Nr. 
05.342).  
Im Plangebiet befinden sich zahlreiche Gehölze (Einzelbäume, Baumgruppen, 
Gebüschpflanzungen).Es handelt sich im Wesentlichen um gärtnerisch geprägte mit 
naturfernen Arten durchsetzte Bestände. Laut Landschaftsplan Darmstadt ist der Biotopwert 
im Plangebiet insgesamt gering.  
Wegen des angrenzenden naturnahen Müllersteiches und der naturnahen Parklandschaft ist 
von einer gewissen faunistischen Vielfalt auszugehen, wobei vermutlich häufig vorkommende 
Arten (ubiquitäre) Arten dominieren. Es gab Hinweise auf ein Vorkommen des nach FFH-
Richtlinie besonders geschützten Eisvogels. Dieses wurde durch ein entsprechendes Gutachten 
geprüft. Ein Vorkommen des Eisvogels wurde nicht festgestellt. 
 
Auf dem Biergartengelände befindet sich ein alter Baumbestand. 
 
Naturschutzrechtliche Vorgaben: 
Die Baumallee an der Kastanienallee ist als Naturdenkmal geschützt und laut Landschaftsplan 
als lineares Vernetzungselement von Bedeutung.  
Im Plangebiet liegen keine Schutzgebiete gemäß §§ 21 bis 27 und § 31 des Hessischen 
Naturschutzgesetzes (Ausnahme ND). Schutzgebiete nach europäischem Recht (Natura 2000) 
sind von der Planung nicht betroffen. 
 
Auswirkungen der FNP-Änderungen:  
Von der Planung sind nur Biotope mit geringem ökologischen Wert (Biotopwert) betroffen, so 
dass der Eingriff als nicht erheblich eingestuft wird.

Durch naturnahe Gestaltung der Grünflächen kann ein Ausgleich erreicht werden. Der Verlust 
von wertvollen Gehölzbeständen insbesondere Bäumen kann durch Neupflanzungen 
ausgeglichen werden. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine gravierenden Auswirkungen 
auf die Fauna zu erwarten.  
 
 
Schutzgut Erholung / Landschaftsbild: 
 
Das geplante Wohngebiet liegt als private Grünfläche isoliert innerhalb des Grünzuges 
Bürgerpark Nord. Es grenzen sowohl intensiv genutzte Freizeitanlagen ( u.a., Kleingärten, 
Grillplatz) als auch naturnahe Parkanlagen (u.a. Müllersteich, Lärmschutzlandschaft) an. Die 
Anbindung an das Fuß- und Radwegenetz im Bürgerpark Nord ist gut.  
Das private Baugrundstück ist nicht öffentlich zugänglich und ist durch hohe Fichtenhecken 
und Sichtschutzzäune an den Grundstücksgrenzen nicht einsehbar. Laut Landschaftsplan 
Darmstadt hat das Plangebiet eine mittlere bis hohe natürliche Erholungseignung. Die südlich 
gelegene Kastanienallee ist landschaftsprägend. 
 
Der Biergarten ist öffentlich zugänglich und ein attraktives Freizeitangebot im Bürgerpark 
Nord.  
 
Auswirkungen der FNP-Änderungen:  
Insgesamt ist bei Realisierung des Bauvorhabens von einer mittleren bis hohen Erheblichkeit 
auszugehen. 
Die Auswirkungen auf das Landschaftsbild und Erholung hängen vor allem von der Anzahl und 
Anordnung der geplanten Gebäude ab. Geht man von der geplanten lockeren Bebauung mit 
geringer Höhe und hohem Freiflächenanteil aus, so ist eine landschaftsverträgliche Umsetzung 
vorstellbar. Es muss sichergestellt werden, dass der Anteil der nicht bebaubaren Flächen bzw. 
Grünflächen offenen Charakter haben und ausreichend groß sind. Minimierungsmaßnahmen 
sollen darauf abzielen, das Gelände stärker in die Erholungslandschaft einzubeziehen und für 
die Öffentlichkeit zugänglich und erlebbar zu machen. Die geplante Bebauung ist in Gestalt 
und Nutzung in die Landschaft einzufügen (Vergleich Kap. 5.).  
 
Der Biergarten ist öffentlich zugänglich. Seine Erhaltung trägt wesentlich zur Attraktivität des 
Freizeitangebotes im Bürgerpark bei.  
 
 
Schutzgut Mensch:  
Die großen Freiflächen auf dem Baugrundstück mit stillgelegten Gewerbe- und 
Industriegebäuden und wenigen Wohngebäuden werden überwiegend gärtnerisch genutzt. Die 
öffentliche Nutzung des Privatgrundstückes ist stark eingeschränkt. 
Das Gebiet wird von Süden von der Kastanienallee und von Norden vom Elfeicher Weg 
erschlossen.  
 
Lärm, Immissionen:  
 
Durch Freizeitaktivitäten wie Sportveranstaltungen kommt es im Umfeld des Plangebietes 
zeitweise zu Lärmbelastungen. Wegen des hohen Lärmschutzwalles zum Martin- Luther- King-
Ring kann von einer geringen Lärmbelastung durch den Straßenverkehr ausgegangen werden. 
Problematisch ist die unmittelbare Nachbarschaft von Biergarten und geplantem Wohngebiet.

Durch den Besucherverkehr vor allem in den Abendstunden ist mit einer erheblichen 
Lärmbelastung zu rechnen. 
Das Plangebiet liegt von der Firma Merck ca.970 m entfernt. Gemäß TÜV-Gutachten (Juni 
2006) ist ein Abstand von 800 m zum Betriebsgelände der Firma Merck notwendig.  
 
Auswirkungen der FNP-Änderung: 
Das geplante Wohngebiet liegt in ausreichend großer Entfernung zur Firma Merck, sodass die 
Seveso-II-Richtlinie keine Bedeutung für die geplante Wohnbebauung hat.  
Durch die geplante Nutzungsänderung kann das Plangebiet zumindest teilweise für die 
Öffentlichkeit als Grünfläche nutzbar werden und zugleich ein attraktives Wohngebiet für ältere 
Menschen entstehen. Die unmittelbare Nachbarschaft von Biergarten und geplanter 
Wohnbebauung ist problematisch. Ein Lärmgutachten ist erforderlich. Dieses wurde im 
Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erstellt.  
 
 
Kultur und Sachgüter:  
Der Teich (ehemalige Abgrabungsfläche) ist als Zeugnis der Zeitgeschichte zu erhalten.  
 
Wechselwirkungen: 
Erhebliche zusätzliche negative Effekte durch Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 
werden nicht festgestellt.  
 
 
2.4.3 Entwicklung bei Nichtd urchführung der Planung  
 
Wird die Planung nicht realisiert, muss davon ausgegangen werden, dass die bisherige 
Nutzung als private Grünfläche weiter bestehen bleibt und zusätzlich einzelne neue 
Wohnhäuser entstehen.  
 
 
2.4.4 Planungsalternativen  
 
Alternative Standorte für das geplante Wohngebiet für ältere Menschen wurden nicht 
untersucht. Das Baugrundstück eignet sich auf Grund seiner landschaftlich bevorzugten Lage 
und der bereits vorhandenen Bebauung gut für die Neuschaffung von hochwertigem Wohnraum 
für alte Menschen.  
Unter der Prämisse, das Wohngebiet gut in die Erholungslandschaft einzubinden, sind 
verschiedene Planungsvarianten hinsichtlich der Anzahl und Stellung der Gebäude und deren 
Gestaltung untersucht worden.  
 
 
2.5 Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und Ausgleich   
 
Um die negativen Auswirkungen der Planungen zu reduzieren, sind folgende Ziele und 
Maßnahmen bei der Aufstellung des Bebauungsplanes zu berücksichtigen: 
 
ƒ Erhalt ausreichend großer Grün- und Freiflächen durch Begrenzung der Baudichte und 
Versiegelung

ƒ Verbesserung der Einsehbarkeit, Erlebbarkeit und öffentlichen Durchgängigkeit unter 
anderem durch die Beseitigung optisch störender Zäune und Hecken und der Schaffung von 
Ein- und Durchblicken 
 
ƒ Maßnahmen zur Förderung der natürlichen Versickerung u. a. wasserdurchlässiger Wege, 
Dachbegrünung  
 
ƒ Erhalt des wertvollen Gehölzbestandes und Gestaltung  
 
ƒ Erstellung eines Lärmgutachtens sowie eines faunistischen Gutachtens 
 
ƒ Erhalt des parkartigen Grünflächencharakters des Biergartens insbesondere des 
Baumbestandes  
 
ƒ Vermeidung von Schäden durch mögliche Altlasten 
 
Der naturschutzrechtliche Ausgleich soll vorrangig innerhalb des Geltungsbereiches des 
Plangebietes erfolgen Das Kompensationsdefizit für das geplante Wohngebiet beträgt gemäß 
Hessischer Kompensationsverordnung ca. 33.000 Wertpunkte.  
 
 
2.6 Maßnahmen zur Überwachung  
 
Maßnahmen zur Überwachung können auf der Ebene des Flächennutzungsplanes nicht 
festgelegt werden, da wegen dessen Rechtswirkung keine Ableitung unmittelbarer 
Umweltauswirkungen folgen kann.  
 
 
2.7 Zusammenfassung  
 
Ein Privatgrundstück ist im aktuellen Flächennutzungsplan als Grünfläche dargestellt und soll 
zu einem Wohngebiet entwickelt werden. Da diese Darstellung nicht dem rechtswirksamen 
Flächennutzungsplan entspricht, muss der Flächennutzungsplan geändert werden. 
Der angrenzende Biergarten wird nur in seinem Bestand als Grünfläche gesichert und muss 
nicht in die Umweltprüfung einbezogen werden. 
 
Aufgabe war es, den vorhandenen Zustand als Grünfläche den Auswirkungen der Planänderung 
gegenüberzustellen. Der landschaftsökologische Wert des Plangebietes hängt im Wesentlichen 
von seiner Bedeutung als Teil des Grünzuges Bürgerpark Nord ab. Zusammenfassend wird die 
Eingriffserheblichkeit in folgender Tabelle dargestellt:  
 
Schutzgut  Erheblichkeit  
Boden  gering  
Wasser  gering  
Klima/Luft  gering 
Pflanzen/Tiere  gering  
Erholung/Landschaftsbild  mittel bis hoch   
Mensch  mittel bis hoch  
Kultur- und Sachgüter  keine

Die negativen Auswirkungen der mit der FNP-Änderung verbundenen Baumaßnahmen können 
durch die vorgeschlagenen Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen vor allem hinsichtlich 
der Erholung ausgeglichen werden. Besonders wichtig ist der Erhalt ausreichend großer 
Grünflächen, angepasste Bauformen sowie die landschaftliche und stadträumliche Integration 
in den Bürgerpark Nord. 
Durch ein Gutachten ist zu klären, welche Maßnahmen zum Lärmschutz zwischen Biergarten 
und geplanter Wohnbebauung notwendig sind. 
Der Eingriff kann vollständig innerhalb des Plangebietes ausgeglichen werden. 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat

Wissenschaftsstadt Darmstadt Darmstadt 30. August 2007  
Der Magistrat 
 
Offenlage Entwurf 
der 1. Änderung des Flächennutzungsplans 
gem. § 3 (2) Baugesetzbuch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Änderung 1.2 des Flächennutzungsplans, Übersichtsplan