Mitteilung der Verwaltung zum Potenzialflächenkataster

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/15/152 
152/2 
Vorlagen-Nummer 25.05.2020 
 1438/2020 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 28.05.2020 
 
Potenzialflächenkataster 
Bebaubare Grundstücke veröffentlichen – Baulandkataster einführen. 
Mit Bezug zum Antrag der SPD-Fraktion „Wohnen.Bezahlbar.Machen“ ( AN/0496/2020) vom 
23.04.2020, wonach die Verwaltung beauftragt werden soll, eine Übersicht über bebaubare 
Grundstücke auf der städtischen Internetpräsenz zu veröffentlichen, darin insbesondere Baulü-
cken und mindergenutzte Grundstücke aufzuführen und die Übersicht regelmäßig zu aktualisie-
ren, teilt die Verwaltung folgendes mit: 
1. Sachstand Baulückenkataster 
Sachstand Baulückenprogramm: Datengrundlage für ein Baulückenkataster 
Mit Ratsbeschluss vom 20.12.2016 zur Beschlussvorlage „Neue Flächen für den Wohnungsbau“ 
(Nr. 1028/2015) ist die Verwaltung beauftragt worden, im Rahmen der angestrebten intensiveren 
Innenentwicklung auch die Reaktivierung des Baulückenprogramms zu prüfen.  
Seither wurden die Baulückengrundstücke im Bezirk Innenstadt und weiteren ausgewählten 
Stadtteilen mit hoher privater Baulücken- und Mindernutzungsdichte sukzessive neu erfasst und 
Sachstände aktualisiert (Anlage: Stadtteilübersicht Baulückenberatung). 
Rund 770 Grundstückseigentümer und –eigentümerinnen von Baulücken und minder genutzten 
Grundstücken wurden in zwei Wellen angeschrieben und diesen wurde ein Erstberatungsange-
bot gemacht. Die Ergebnisse der Anschreibeaktionen zum Stand Ende 2017 bzw. Herbst 2018 
wurden dem Stadtentwicklungsausschuss am 26.04.2018 und 13.12.2018 mitgeteilt (Mitteilungen 
0553/2018 und 4016/2018). Es verbleiben 35 Beratungen aus den ersten beiden Anschreibewel-
len, die seit Ende August 2019 noch durchzuführen sind.  
Seit Beginn der Überarbeitung 2017 sind Baugenehmigungen für 71 Baulücken mit insgesamt 
825 Wohneinheiten eingegangen. 
Abzüglich der im Rahmen der Anschreibewellen erfassten 770 Grundstücke verbleiben ungefähr 
1.000 Grundstücke im übrigen Stadtgebiet, die im Baulückenprogramm (Aktenlage) erfasst sind 
und noch nicht systematisch überprüft wurden.  
Durchschnittlich besteht nach den vorliegenden Erfahrungen ein Potenzial für 6,5 WE pro Baulü-
cke. 
 
Sachstand Baulückenkataster  
Im Rahmen der Potenzialflächenermittlung werden bestimmte Flächenkategorien von der Verwal-
tung bereits in geobasierten Datenbeständen nachgehalten. Die Baulücken sind, ihrem Aktuali-
sierungsstand entsprechend, darin enthalten.  
Es besteht die Absicht, darauf aufbauend ein geodatenbasiertes Flächenkataster für Potenzial-
flächen einzuführen. Das nach Kategorien aufgebaute Kataster soll zukünftig die Grundlage für 
den Umgang mit bestehenden und neu erfassten Flächenpotenzialen bilden. Die Kategorie Bau-
lücken würde, als ein Baustein der Innenentwicklung, in das übergeordnete Flächenkataster ein-
geordnet. Zunächst soll das Flächenkataster verwaltungsintern eingeführt werden.

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Umsetzung Internetpräsenz 
Zahlreiche kleinere und größere nordrhein-westfälische Kommunen veröffentlichen auf Ihren In-
ternetseiten ihr Baulückenkataster. Diese umfassen regelmäßig Angaben zu Lage, Größe und 
Planungs-/ oder Baurecht.  
Die bisherigen Erfahrungen bei der Stadt Köln mit dem Baulückenprogramm zeigen, dass die Be-
ratungsprozesse für Baulückengrundstücke regelmäßig komplex und zeitintensiv sind. Vielfach 
können die Erwartungen der Eigentümer aufgrund rechtlicher Vorgaben nicht erfüllt werden. Da-
her haben Erstberatung und begleitende Betreuung der Vorhaben eine große Bedeutung für die 
erfolgreiche Aktivierung von Flächen. 
Eine Veröffentlichung des Flächenkatasters sollte mit ausreichend zeitlichem Vorlauf geplant und 
mit den entsprechenden personellen Ressourcen ausgestattet werden, um inhaltlichen Wider-
sprüchen und rechtlichen Einwänden vorzubeugen. 
- Viele der ‚klassischen‘ Baulücken liegen der Stadt bereits seit 20 Jahren vor. Erwartungs-
gemäß handelt es sich um komplexere Zusammenhänge, die eine aufwändige Beratung 
bis zur Stellung eines Bauantrages nach sich ziehen.  
- Vor einer Veröffentlichung im Internet ist die Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt Köln 
mit Hinweis auf Widerspruchsrecht zwingend erforderlich. Die Aufnahme in ein Kataster ist 
regelmäßig freiwillig. Das Widerspruchsrecht greift zu jeder Zeit vor und nach einer Veröf-
fentlichung. 
- Die personellen Ressourcen für die angestrebte möglichst zeitnahe Aktivierung der Flä-
chen müssen vorhanden sein. Hier ist das Erfordernis einer Stellenzusetzung zu prüfen. 
 
Alternatives Szenario 
Alternativ zu einer Veröffentlichung der Flächen im Internet betreut die Stadt das oben beschrie-
bene Flächenkataster für Potenzialflächen wie bisher mit dem aktivierenden Ansatz. Zusätzlich 
denkbar sind folgende Maßnahmen zur Aktivierung der Flächen: 
- Flächenberatung: Ähnlich einer Akteneinsicht kann das Flächenkataster im Rahmen einer 
Flächenberatung eingesehen werden. 
- Weitere Anschreibewellen in den verbleibenden Stadtteilen durchführen: Das Beratungs-
angebot für die Baulückengrundstücke bleibt weiter bestehen. 
- Verständnis für eine aktive Innenentwicklung erzeugen: Beispiele für gelungene Baulü-
ckenschließungen veröffentlichen.  
- Förderprogramm zur Aktivierung auflegen. 
 
Zum Nachweis der vorhandenen Flächenpotenziale schafft ein Flächenkataster Transparenz. Bei 
einer Veröffentlichung des Katasters ist mit großem Zulauf von Interessenten zu rechnen. Der da-
raus resultierende Personalaufwand ist hoch, da planungs- und eigentumsrechtliche Fragen ohne 
konkrete Bauabsicht geklärt werden müssen. Es steht zu befürchten, dass dies zu Lasten einer 
konstruktiven und erfolgreichen Baulückenberatung nach bisherigem Vorbild geht. 
 
 
Anlage: Stadtteilübersicht Baulückenberatung 
 
gez. Greitemann

Anlage

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