Änderungsantrag zur Vorlage 1203/2019, Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung)

SPD-Fraktion im Rat der Stadt Köln 
Gruppe BUNT im Rat der Stadt Köln 
 
 
An die  
Vorsitzende des Rates 
Frau Oberbürgermeisterin Reker 
 
An den  
Vorsitzenden des Stadtentwicklungsausschusses 
Herrn Niklas Kienitz  
 
 
 
 
Eingang beim Amt der Oberbürgermeisterin: 15.05.2019 
 
AN/0705/2019 
 
Änderungs- bzw. Zusatzantrag gem. § 13 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Stadtentwicklungsausschuss 16.05.2019 
Rat 21.05.2019 
 
Änderungsantrag zur Vorlage 1203/2019, Satzung zum Schutz und Erhalt von 
Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung) 
Sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin, 
sehr geehrter Herr Kienitz, 
 
wir bitten Sie, folgenden Änderungs- und Zusatzantrag zur o.g. Vorlage in die Tagesordnun-
gen der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 16.05.2019 und der Sitzung des 
Rates am 21.05.2019 aufzunehmen: 
 
 
Beschluss: 
 
Der Beschlussvorschlag der Verwaltung wird wie folgt ersetzt: 
 
1. In Anbetracht des fortbestehenden erhöhten Wohnungsbedarfs in Köln und im Interesse 
der Rechts- und Planungssicherheit für die Wohnungswirtschaft beschließt der Rat den 
Erlass der als Anlage 01a beigefügten Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in 
Köln (Wohnraumschutzsatzung) mit Gültigkeit vom 01.07.2019 bis zum 30.06.2024 mit 
folgenden Ergänzungen: 
 
a) § 3 „Wohnraum“ wird in Absatz 3 Nr. 2 um folgende Sätze 2 und 3 ergänzt: 
 
„. Dieser wohnungsrechtliche Schutz bestehender Nutzungen gilt im Hinblick auf die 
gewerbliche Nutzung als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung längstens bis 
zum 30.06.2021. Der Bestandsschutz entfällt ebenso bei Eigentümerwechsel.“  
 
b) § 7 „Genehmigung aufgrund von Ersatzwohnraum“ wird in Absatz 2 Nr. 1 um folgen-
den Satz 2 ergänzt:

- 2 - 
 
„Die Gestellung von Ersatzwohnraum hat in der Regel in dem Stadtbezirk zu erfolgen, 
in dem die Zweckentfremdung erfolgt beziehungsweise erfolgen soll.“ 
 
c) § 7 „Genehmigung aufgrund von Ersatzwohnraum“ wird in Absatz 2 Nr. 4 um folgen-
de Sätze 3 und 4 ergänzt: 
 
„Der Ersatzwohnraum muss dem Kölner Wohnungsmarkt zu angemessenen Bedingun-
gen zur Verfügung gestellt werden. Die Höhe der Miete des Ersatzwohnraums orientiert 
sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist bei Antragstellung darzulegen.“ 
 
2.   Die Verwaltung wird beauftragt, einen besonderen Gebührentarif für die Genehmigung 
von Zweckentfremdungen einzuführen, der höher ist als die allgemeine Gebühr für Ge-
nehmigungen, Erlaubnisse, Ausnahmebewilligungen und ähnliche Amtshandlungen 
(Gebührentarif, I. Allgemeiner Teil, Ziff. 1). Die Allgemeine Verwaltungsgebührensatzung 
der Stadt Köln ist entsprechend anzupassen. 
 
3. Die Landesregierung Nordrhein-Westfalens und der Landtag Nordrhein-Westfalen wer-
den aufgefordert, in das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG) entsprechend den Zweckent-
fremdungsverbots- bzw. Wohnraumschutzgesetzen in den Stadtstaaten Berlin und 
Hamburg eine Regelung aufzunehmen, durch die die Kommunen eine durchsetzbare 
und kontrollierbare Anzeige- und Registrierungspflicht für die Vermietung von Ferien-
wohnungen einführen können. Das Gesetz muss insbesondere Regelungen zur Erhe-
bung, Verarbeitung und Weitergabe von Daten und zu Auskunftspflichten von Online-
Plattformen vorsehen.  
 
4. Die Landesregierung Nordrhein-Westfalens und der Landtag Nordrhein-Westfalen wer-
den zudem aufgefordert, den Bußgeldtatbestand für Wohnraumzweckentfremdungen 
von 50.000 € auf 500.000 € zu erhöhen. Die Verwaltung wird beauftragt, § 12 Abs. 1 der 
Wohnraumschutzsatzung entsprechend anzupassen, sobald eine Erhöhung des Buß-
geldtatbestandes im WAG erfolgt ist. 
 
 
Begründung: 
 
Zu 1.a): Ein unbefristeter Bestandsschutz für die Nutzung von Wohnungen als Ferienwoh-
nungen oder zur Fremdenbeherbergung ist nicht sachgerecht. Der Bestandsschutz ist daher 
angemessen zu befristen und für die Zukunft zu beenden. Das Bundesverfassungsgericht 
entscheidet in diesem Jahr über die Verfassungsmäßigkeit einer vergleichbaren Norm des 
Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes. Welche Auswirkung diese Entscheidung auf 
die vorgeschlagene Satzungsergänzung hat, ist im Nachhinein zu überprüfen. „Vorauseilen-
der Gehorsam“ ist jedenfalls nicht angebracht. 
Auf Vertrauensschutz kann sich ebenso ein neuer Wohnungseigentümer nicht berufen. 
 
§ 3 Abs. 3 Nr. 2 der Satzung lautet dann vollständig: 
 
(3) Nicht geschützter Wohnraum liegt vor, wenn 
(…) 
2. dieser vor Inkrafttreten dieser Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen als 
Wohnzwecken diente. Dieser wohnungsrechtliche Schutz bestehender Nutzungen gilt im 
Hinblick auf die gewerbliche Nutzung als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherber-
gung längstens bis zum 30.06.2021. Der Bestandsschutz entfällt ebenso bei Eigentü-
merwechsel. 
(…)

- 3 - 
 
 
Zu 1.b): Um die Möglichkeit der Umwandlung von bestehendem Wohnraum bei Gestellung 
von Ersatzwohnraum unattraktiver zu machen, ist die Schaffung von Ersatzwohnraum in der 
Regel auf denselben Bezirk zu beschränken, in dem die Zweckentfremdung erfolgt bezie-
hungsweise erfolgen soll. Köln folgt damit einer ähnlichen Regelung Berlins. Die Formulie-
rung „in der Regel“ impliziert, dass der Ersatzwohnraum ausnahmsweise im restlichen 
Stadtgebiet gestellt kann. Der von der Verwaltung zitierten Rechtsprechung des Bundesver-
waltungsgerichts wird damit zur Genüge Rechnung getragen. 
 
§ 7 Abs. 2 Nr. 1 der Satzung lautet dann vollständig: 
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die fol-
genden Voraussetzungen erfüllt sind: 
1. Der Ersatzwohnraum wird im Stadtgebiet neu geschaffen. Die Gestellung von Ersatz-
wohnraum hat in der Regel in dem Stadtbezirk zu erfolgen, in dem die Zweckentfrem-
dung erfolgt beziehungsweise erfolgen soll. 
 
Zu 1.c): Die Antragsteller halten die Ausführungen der Verwaltung, dass eine Auflage, die 
Gestellung von Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu fordern, insbesondere 
die Miete des Ersatzwohnraums an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, verfas-
sungswidrig sein soll, für nicht zwingend. Angesichts der Lage auf dem Kölner Wohnungs-
markt ist eine solche Auflage sehr wohl geboten und hat gute Aussichten auf Erfolg, vor dem 
Verwaltungsgericht Köln Bestand zu haben. „Vorauseilender Gehorsam“ ist hier ebenfalls 
nicht angebracht. 
 
 § 7 Abs. 2 Nr. 4 der Satzung lautet dann vollständig: 
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die 
folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: 
(…) 
4. Der neu zu schaffende Wohnraum enthält grundsätzlich nicht weniger Wohnfläche 
als der zweckentfremdete Wohnraum. Zuschnitt und Standard müssen für die allge-
meine Wohnversorgung geeignet sein. Der Ersatzwohnraum muss dem Kölner Woh-
nungsmarkt zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt werden. Die Hö-
he der Miete des Ersatzwohnraums orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmie-
te und ist bei Antragstellung darzulegen.  
 
 
Zu 2.: Auch über das Gebührenrecht gilt es, Wohnraumzweckentfremdungen unattraktiv zu 
machen. Der Verwaltung entsteht ein hoher Aufwand für die Kontrolle und Nachverfolgung 
der Zweckentfremdungen. Der Gebührentarif für Genehmigungen ist daher – im Rahmen 
des kommunalabgabenrechtlich Erlaubten – anzuheben.  
 
Zu 3.: Ohne gesetzliche Grundlage im Wohnungsaufsichtsgesetz kann eine durchsetzbare 
und kontrollierbare Anzeige- und Registrierungspflicht für Anbieter von Ferienwohnungen in 
Köln nicht eingeführt werden. Eine solche halten die Antragsteller weiterhin für sinnvoll. Ins-
besondere Fragen des Datenschutzes und von Auskunftspflichten sind explizit zu regeln (vgl. 
Stellungnahme des Städtetags NRW, Anlage 3 der Vorlage, S. 7) Ansonsten kann die Ver-
waltung nicht effektiv überprüfen, ob die Vermittlung von Wohnraum als Ferienwohnung 
ausnahmsweise – da nicht gewerblich – zulässig ist. 
 
Zu 4.: Um eine höhere Abschreckung zu erreichen, ist der nordrhein-westfälische Landesge-
setzgeber aufgefordert, den Bußgeldtatbestand für Zweckentfremdungen ohne erforderliche

- 4 - 
 
Genehmigung auf 500.000 Euro zu erhöhen. Als Vorbild dienen insbesondere Art. 4 des 
Zweckentfremdungsgesetzes Bayern, § 15 Abs. 3 des Hamburgischen Wohnraumschutzge-
setzes und § 7 Abs. 4 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes Berlin. 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
gez. Dr. Barbara Lübbecke 
SPD-Fraktionsgeschäftsführerin 
gez. Thomas Hegenbarth 
Sprecher Ratsgruppe BUNT