Geförderten Wohnungsbau in größeren 34er-BauGB Projekten sicher stellen

Dezernat, Dienststelle  
VI/611/1 
 
Vorlagen-Nummer 29.04.2024 
 1367/2024 
Stellungnahme zu einem Antrag 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 02.05.2024 
 
Geförderten Wohnungsbau in größeren 34er-BauGB Projekten sicher stellen 
Stellungnahme zum Antrag der SPD -Fraktion betreffend "Geförderten Wohnungs-
bau in größeren §34er -BauGB Projekten sicherstellen" - AN/0354/2024 und Beant-
wortung der Fragen laut Niederschrift des Stadtentwicklungsausschusses vom 
14.03.2024. 
 
Der Antrag (AN/0354/2024) fordert, einen Mindestanteil von 30% öffentlich geförder-
ten Wohnungsbau auch auf Projekte beziehungsweise Vorhaben nach §34 BauGB 
auszuweiten und diese mittels städtebaulicher Verträge verbindlich festzusetzen. 
Das Kooperative Baulandmodell Köln findet nur im Rahmen von Bebauungsplanver-
fahren Anwendung. Die Legitimation des Baulandmodells besteht darin, dass durch 
die Bodenwertsteigerung, die durch die Bauleitplanung entsteht, dieser Gewinn für die 
planungsbedingten Folgekosten eingesetzt wird. Diesen Gewinn gibt es bei 34er-Fäl-
len nicht, da beim Vorliegen der Voraussetzungen von § 34 BauGB ein Anspruch auf 
Erteilung der Baugenehmigung besteht. 
Bei Projekten beziehungsweise Vorhaben, die nach §34 BauGB genehmigungsfähig 
sind, können daher die Verpflichtungen des Kooperativen Baulandmodells (Herstel-
lung Bedarf Grün- und Spielflächen, 30% ögW, KiTa) nicht greifen. 
Laut § 11 Abs. (2) S. (2) BauGB gilt das so genannte Kopplungsverbot: „Die Vereinba-
rung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung unzulässig, wenn er auch 
ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte.“ D.h. die Verwaltung kann nicht 
verpflichtend für alle Vorhaben nach §34 BauGB im Rahmen eines städtebaulichen 
Vertrages 30 % öffentlich geförderten Wohnungsbau fordern, da für das Vorhaben 
nach §34 BauGB bereits Baurecht besteht. 
 
Im Rahmen der Diskussion im STEA entstanden weitere Fragen (s. Niederschrift der 
25. Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 14.03.2024).  
 
Diese werden im Folgenden beantwortet: 
 
Wie viele Wohnungsbauprojekte nach §34 gibt es und welche Größenordnung ha-
ben die laufenden Projekte?  
 
Die Verwaltung weist zunächst darauf hin, dass die bislang verwendete Software zur 
Bearbeitung von Bauanträgen nicht auch noch für eine solch spezielle Auswertung

2 
 
von Kennzahlen ausgelegt ist. Daher stellen die nachfolgenden Zahlen keine gesi-
cherten statistischen Daten dar, sondern sind näherungsweise händisch ermittelt wor-
den. 
Um einerseits noch im vertretbaren Aufwandrahmen zu bleiben aber andererseits dem 
Ausschuss ein aussagefähiges Bild zu liefern wurde für die Teilfrage nach bereits zu § 
34 BauGB vorhandenen (=also schon genehmigten) Wohnungsbauprojekten die Zahl 
aller ab 2022 (bis Mitte April 2024) erteilten Baugenehmigungen ausrecherchiert. 
Auf Basis allein des § 34 BauGB beruhende Baugenehmigungen zum Thema Woh-
nungsbau sind seit dem Jahr 2022 bis Mitte April 2024 zu insgesamt 551 Fällen die 
Genehmigungen erteilt worden. Davon umfassen 469 Fälle Projekte zwischen 1 bis 9 
neuen Wohneinheiten; 43 Fälle Projekte zwischen 10 bis 19 neuen Wohneinheiten 
und 39 Fälle mit Projekten von 20 und mehr neuen Wohneinheiten. 
Derzeit befinden sich insgesamt 171 Wohnungsbaufälle allein beruhend auf Basis des 
§ 34 BauGB in laufender Antragsbearbeitung. Dabei umfassen 138 Fälle mit Projekt-
umfang zwischen 1 und 9 neuen Wohneinheiten; 14 Fälle mit Projekten zwischen 10 
und 19 neuen Wohneinheiten und 19 Fälle mit Projekten von 20 und mehr Wohnein-
heiten. 
 
Wie oft wird/wurde bisher öffentlich geförderter Wohnungsbau mittels städtebauli-
chem Vertrag in 34er -Projekte hineinverhandelt?  
Es wurde in sieben Projekten beziehungsweise Vorhaben mittels eines städtebauli-
chen Vertrags jeweils rund 30 Prozent öffentlich geförderter Wohnungsbau sowie dar-
über hinaus gehende Verpflichtungen zu Spielplätzen und Betreuungsangeboten ver-
einbart. Werden die Projekte tatsächlich umgesetzt, entstehen insgesamt rund 1.500 
Wohneinheiten. 
 
Wie schätzt die Verwaltung die Aussicht ein, den Punkt 1 des SPD -Antrags umzu-
setzen?  
Wie sieht die rechtliche Lage aus? Ist der Punkt 1 des SPD -Antrags rechtlich um-
setzbar? 
 
Eine grundsätzliche Verpflichtung der Verwaltung mit Projektträgern in Vorhaben, die 
nach § 34 BauGB genehmigt werden können, verbindliche Vereinbarungen zur Errich-
tung von 30% gefördertem Wohnraum zu treffen, ist rechtlich nicht möglich. Laut § 11 
Abs. (2) S. (2) BauGB ist „Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringen-
den Leistung unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleis-
tung hätte.“ 
Nach § 74 Abs. 1 S. 1 BauO NRW ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem 
Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Für den Bereich 
des Bauplanungsrechts ist insofern zu prüfen, ob entweder ein Bebauungsplan be-
steht und das geplante Vorhaben mit diesem übereinstimmt oder ob sich das Vorha-
ben bei Fehlen eines Bebauungsplanes nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umge-
bung einfügt. Wenn ein Einfügen nach § 34 Abs. 1 BauGB vorliegt, kann eine Bauge-
nehmigung (aus planungsrechtlichen Erwägungen) nicht versagt werden.  
 
Dementsprechend hat der Projektträger (Antragssteller) einen Anspruch auf Erteilung 
der Baugenehmigung.  
 
Wenn der Projektträger einen solchen Anspruch hat, kann er nicht dazu verpflichtet 
werden, über seine genehmigungsfähige Planung hinaus geförderten Wohnraum zu 
errichten. Eine solche „Verpflichtung“ kann allenfalls in Form einer freiwilligen Selbst-
bindung des Projektträgers erfolgen. Ein grundsätzliches Austauschverhältnis der Art, 
dass die Genehmigung nur erteilt wird, wenn der Projektträger sich zur Errichtung öf-

3 
 
fentlich geförderten Wohnraums verpflichtet, widerspricht dem sich aus der Bauord-
nung ergebenden Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Dies ergibt sich 
auch aus § 11 Abs. 2 S. 2 BauGB, wonach die Vereinbarung einer vom Vertrags-
partner zu erbringenden Leistung unzulässig ist, wenn er auch ohne sie einen An-
spruch auf die Gegenleistung hätte. 
 
Entsprechende Vereinbarungen können daher lediglich auf freiwilliger Basis erfolgen. 
Die Verwaltung kann rechtlich insofern lediglich damit beauftragt werden, in Vorhaben, 
in deren Rahmen die Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich aber (noch) nicht 
beabsichtigt ist, auf eine freiwillige Selbstverpflichtung des Projektträgers hinzuwirken. 
Hierbei ist jedoch auch die Funktion der Aufstellung eines Bebauungsplanes und die 
damit einhergehende Öffentlichkeitsbeteiligung, die bei Genehmigungsverfahren nach 
§ 34 BauGB fehlt, zu berücksichtigen. 
 
Wie schätzt die Stadt Köln die Möglichkeit der Sektoralen Bebauungspläne ein, um 
in Zukunft Vorgaben für sozial -geförderten Wohnraum zu sichern?  
 
Das Baulandmobilisierungsgesetz hat mit dem „Sektoralen Bebauungsplan“ § 9 Abs 
2d BauGB befristet ein neues Instrument geschaffen, um geförderten Wohnungsbau 
auch im unbeplanten Innenbereich zu fördern. Das Stadtplanungsamt hat dazu einen 
Vorschlag erarbeitet: In einem Grundsatzbeschluss soll ein Schwellenwert (Anzahl 
Wohneinheiten) festgelegt werden, ab dem im unbeplanten Innenbereich ein Sektora-
ler Bebauungsplan ausgelöst wird. Diskutierte Schwellen lagen bei 75 – 100 Wohnein-
heiten. Um möglichst kurze Verfahrenslaufzeiten zu erhalten, soll Vorhabenträgern die 
Möglichkeit gegeben werden, in einer planabwendenden Vereinbarung (städtebauli-
chem Vertrag) den geförderten Wohnungsbau mit der Stadt zu vereinbaren. Bei nicht 
Mitwirkungsbereiten Vorhabenträgern würde die Stadt einen Sektoralen Bebauungs-
plan aufstellen.  
 
 
 
Gez. Greitemann