Bebauungsplan O 21 - Am Oberfeld - Rosenhöhweg - (Satzungsbeschluss)

Wissenschaftsstadt  
Darmstadt 
 
 
 
 
 
 
 
Bebauungsplan mit integriertem Landschaftsplan O 21 
„Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ 
 
Begründung  
(§ 9 Abs. 8 BauGB) 
Mai 2006 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dipl.-Ing. Ulf Begher 
Dipl.-Ing. Tim Schwarz 
Dipl.-Ing. Christiane Winter 
 
 
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT 
Begher, Begher, Lenz, Raabe - Partnerschaftsgesellschaft 
Architekten und Stadtplaner 
 
Alicenstraße 23  64293 Darmstadt 
tel  06151 - 99 500  fax  99 50 22 
mail@planungsgruppeDa.de 
O 21 Begründung.DOC WD 
22.05.2006

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INHALT SEITE 
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 5  
2. Räumlicher Geltungsbereich 5  
3. Rechtsgrundlagen / Planungsrechtliche Situation 7  
3.1 Rechtsgrundlagen 7  
3.2 Planungsrechtliche Situation 7  
3.2.1 Regionalplan 7 
3.2.2 Flächennutzungsplan 7  
3.2.3 Bebauungsplan 7 
3.3 Schutzausweisungen 8  
3.4 Umweltprüfung 8 
4. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 9  
4.1 Lage des Plangebiets 9  
4.2 Bautypologie 9 
4.2.1 Wohnhäuser der 1920er und 30er Jahre 9  
4.2.2 Wohnhäuser der 1950er und 60er Jahre 10  
4.2.3 Bebauung nach 1970 10  
4.3 Gebäudegestalt 10  
4.3.1 Geschossigkeit 10  
4.3.2 Dachformen 11 
4.3.3 Dachaufbauten 11  
4.3.4 Fassaden 12 
4.4 Nutzungsstrukturen 12  
4.4.1 Art der Nutzung 12  
4.4.2 Anzahl der Wohneinheiten 12  
4.4.3 Grundstücksgrößen und -breiten 13  
4.4.4 Überbaute Grundfläche 13  
4.5 Freiflächenstruktur 13  
4.5.1 Private Freiflächen 13  
4.5.2 Baumbestand 14 
4.5.3 Einfriedungen 14 
4.6 Stellplatzsituation 14  
4.6.1 Stellplatzanordnung auf dem Grundstück 14  
4.6.2 Anzahl der Stellplätze 15  
4.7 Erschließung 15 
4.8 Abweichungen von der Bebauungs- und Nutzungsstruktur 15  
5. Emissionen – Immissionen 16  
5.1 Untersuchungsergebnisse 16  
5.2 Schallschutzmaßnahmen 17

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6. Wasserwirtschaftliche Belange 17  
6.1 Wasserversorgung 17  
6.1.1 Derzeitige Versorgungssituation 17  
6.1.2 Löschwasserversorgung 17  
6.1.3 Wasserqualität 17  
6.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz 17  
6.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser 17  
6.4 Abwasser 18 
6.5 Oberirdische Gewässer 18  
6.6 Altlasten 18 
7. Konzept zur weiteren städtebaulichen Entwicklung 19  
7.1 Veränderungstendenzen 19  
7.2 Veränderungen und Verdichtung bei Wahrung des Gebietscharakters 19  
7.3 Städtebauliches Konzept 21  
7.3.1 Allgemeine Ziele 21  
7.3.2 Wohnflächenerweiterung 21  
7.3.3 Bebauungsdichte 22  
7.3.4 Grundstücksgrößen 22  
7.3.5 Freiflächen 23 
7.3.6 Gebäudegestalt 23  
8. Planungsrechtliche Umsetzung des städtebaulichen Konzepts 24  
8.1 Art der baulichen Nutzung 24  
8.2 Maß der baulichen Nutzung 24  
8.2.1 Zahl der Vollgeschosse 24  
8.2.2 Größe der Grundfläche 24  
8.2.3 Größe der Geschossfläche 25  
8.2.4 Höhe baulicher Anlagen 25  
8.3 Bauweise 27 
8.3.1 Hausformen 27 
8.3.2 Abstände zu den seitlichen Grundstücksgrenzen 27  
8.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 27  
8.4.1 Baugrenzen 27 
8.4.2 Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen 28  
8.5 Mindestmaße der Baugrundstücke 29  
8.5.1 Größe der Baugrundstücke 29  
8.5.2 Breite der Baugrundstücke 29  
8.6 Stellplätze und Garagen 29  
8.6.1 Allgemeine Anforderungen an Stellplätze und Garagen 29  
8.6.2 Stellplätze und Garagen in den Vorgartenzonen 29

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8.6.3 Stellplätze und Garagen an Nachbargrenzen / Hinweis auf § 6 HBO 30  
8.6.4 Oberflächen von Stellplätzen 30  
8.7 Nebenanlagen 30  
8.8 Beschränkung der Zahl der Wohneinheiten 30  
8.9 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft 31 
8.9.1 Oberflächenbefestigung 31  
8.9.2 Sicherung, Schutz und Auffüllung von Oberboden 31  
8.10 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von 
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes 32  
8.11 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 32  
8.11.1 Anpflanzen von Bäumen 32  
8.11.2 Vorgärten 32 
8.11.3 Erhaltung von Bäumen 32  
8.12 Mindestanforderungen an Baum-, Strauch und sonstige Anpflanzungen 33  
9. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 33  
9.1 Gestaltung der Dächer 33  
9.1.1 Dachform und Dachneigung 33  
9.1.2 Dacheindeckungen 33  
9.1.3 Dachaufbauten und –einschnitte, Dachgauben 33  
9.1.4 Dachüberstände 34  
9.2 Fassadengestaltung 34  
9.2.1 Gestaltung an bestehenden Gebäuden 34  
9.2.2 Gestaltung von Neubauten 34  
9.3 Einfriedungen 34 
9.3.1 Herstellungspflicht 34  
9.3.2 Gestaltung 35 
9.3.3 Höhe der Einfriedungen 35  
9.4 Gestaltung von Kfz-Stellplätzen 35  
10. Hinweise und Empfehlungen 35  
10.1 Bodendenkmäler 35  
10.2 Artenempfehlungen 35  
10.3 Lärmschutz 35 
11. Verbal-argumentative Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 36  
11.1 Schutzgut Boden 36  
11.2 Schutzgut Wasser 36  
11.3 Schutzgut Klima und Luft 36  
11.4 Schutzgut Flora und Fauna 37  
11.5 Schutzgut Ortsbild und Erholung 37  
11.6 Zusammenfassung der verbal-argumentativen Beschreibung 37

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12. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 38  
12.1 Prüfung von Möglichkeiten zur Vermeidung des Eingriffes 38  
12.2 Minimierung negativer Eingriffsfolgen 38  
12.3 Ausgleich der unvermeidbaren Beeinträchtigungen und Verluste 38  
13. Planungsstatistik 39  
13.1 Hausformen, Anzahl der Wohneinheiten (WE), Wohndichte 39  
13.2 Flächenstatistik 39  
 
 
ABBILDUNGSVERZEICHNIS SEITE 
 
Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans O 21 „Am Oberfeld - Rosenhöhweg“ 6 
Abb. 2: Zweigeschossiges Wohngebäude der 1920er und 30er Jahre, Seitersweg 22 9 
Abb. 3: Zweigeschossige Bebauung der frühen Nachkriegsjahre, Am Oberfeld 11-15 10 
Abb. 4: Typisches Gebäude der 1920-30er Jahre mit untergeordneter Dachgaube,  
 Rosenhöhweg 15 11 
Abb. 5: Fassadengestaltung, Gebäude aus den 1920er und 30er Jahre, Am Löwentor 20 12 
Abb. 6: Für Stellplatzflächen genutzter Vorgartenbereich, Am Löwentor 12 14 
Abb. 7: Beispiel einer architektonisch gelungenen Wohnflächenerweiterung durch seitlichen 
 Anbau an das Bestandsgebäude, Am Oberfeld 12 21 
Abb. 8: Ermittlung der konstruktiv bedingten Gebäudehöhen für eingeschossiges Haus 26 
Abb. 9: Ermittlung der konstruktiv bedingten Gebäudehöhen für zweigeschossiges Haus 26

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1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Bei dem Plangebiet „Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ handelt es sich um einen vollständig 
bebauten Bereich am östlichen Stadtrand von Darmstadt. Ein Bebauungsplan liegt nur für 
einen Teilbereich westlich der Straße Am Löwentor vor. Im überwiegenden Teil des Plan-
gebietes werden Bauvorhaben nach § 34 BauGB beurteilt. In Anbetracht der attraktiven 
Lage des Wohngebietes und des knappen Baulandes in der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt  sowie bedingt durch den bevorstehenden Generations- und Eigentumswechsel ist 
absehbar, dass vermehrt ein Nachverdichtungsdruck auf das Plangebiet zukommen wird.  
Daher wird auf der Grundlage eines im Auftrag der Stadt Darmstadt erstellten Städtebau-
lichen Konzeptes (Planungsgruppe Darmstadt, städtebauliches Konzept „Am Oberfeld - 
Rosenhöhweg“, März 2004) ein Bebauungsplan erstellt, mit dem bauliche Veränderun-
gen, unter Beachtung und Wahrung des städtebaulichen Charakters des Gebietes ge-
steuert werden können. Damit trägt der Bebauungsplan insbesondere der Erhaltung, Er-
neuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sowie der Gestaltung des Orts- und 
Landschaftsbildes nach § 1 Abs. 5 S. 2 Nr. 4 BauGB Rechnung.  
2. Räumlicher Geltungsbereich 
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes wird durch die 
zeichnerische Darstellung bestimmt. 
Der Geltungsbereich hat folgende räumliche Begrenzung: 
- Im Norden:  Dieburger Straße 
- Im Osten: Kleingartengelände am Oberfeld 
- Im Süden: Seitersweg 
- Im Westen: Westliche Grundstücksgrenzen der Bebauung westlich der Straße Am 
Löwentor 
Die Fläche des Plangebietes beträgt ca. 7,5 ha. 
 
Der Geltungsbereich umfasst folgende Parzellen: 
Flur:  10 
Parzellen:  52/3, 52/4, 52/5, 52/6, 52/7, 52/8, 52/9, 52/10, 52/11, 52/12, 52/14, 52/16, 
52/17, 66/6, 79/2, 81/1, 81/2, 81/3, 81/4, 81/5, 82/1, 82/2, 82/3, 82/4, 83/1, 
83/2, 83/3, 83/5, 83/6, 83/7, 84/1, 84/4, 84/5, 84/6, 85/1, 85/2, 85/3, 85/4, 
86/1, 86/2, 86/3, 86/4, 87/2, 87/3, 87/4, 88/2, 88/3, 88/4, 88/5, 88/6, 88/7, 
88/8, 89/1, 89/2, 89/3, 89/4, 89/5, 90/1, 90/2, 90/3, 91/1, 91/2, 91/3, 91/4, 
92/1, 92/2, 92/3, 92/4, 93/1, 93/2, 93/3, 93/4, 93/5, 97/1, 97/2, 97/3, 98/1, 
98/2, 98/4, 98/5, 99/1, 99/2, 99/3, 126/2, 136/1, 140, 141, 142. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Abb. 1: Geltungsbereich des Bebauungsplans O 21 „Am Oberfeld - Rosenhöhweg“ 
M 1:2.500 
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3. Rechtsgrundlagen / Planungsrechtliche Situation 
3.1 Rechtsgrundlagen 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141, berichtigt BGBl. 1998 I 
S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 05.05.2004 (BGBl. I S. 718) 
i.V.m. § 244 Abs. 2 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert 
durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21.06.2005 (BGBl. I S. 1818) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt ge-
ändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) 
 Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 28.09.2005 (GVBl. I S. 662) 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 21.02.1990 (GVBl. I 
S. 49), zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 20.12.2004 (GVBl. I S. 506) 
Hessische Gemeindeordnung i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert 
durch Art. 32b des Gesetzes vom 17.10.2005 (GVBl. I S. 674) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 25.03.2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt 
geändert durch Art. 40 des Gesetzes vom 21.06.2005 (BGBl. I S. 1818) 
Hess. Naturschutzgesetz (HENatG) i.d.F. vom 16.04.1996 (GVBl. I S. 145), zuletzt ge-
ändert durch Art. 10 des Gesetzes vom 29.11.2005 (GVBl. I S. 769) 
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 06.05.2005 (GVBl. I S. 305) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), zu-
letzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 31.10.2001 (GVBl. I S. 434) 
3.2 Planungsrechtliche Situation 
3.2.1 Regionalplan 
Im Regionalplan Südhessen 2000 ist das Plangebiet als bestehender Siedlungsbereich 
dargestellt. Im Norden, Süden und Westen grenzen bestehende Siedlungsbereiche an. 
Die Kleingartenfläche im Westen ist als Bereich für Landschaftsnutzung und -pflege sowie 
als Regionaler Grünzug dargestellt.  
Damit ist der Bebauungsplan an die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also 
dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 BauGB. 
3.2.2 Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 rechtskräftige Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt weist das Plangebiet als Wohnbaufläche aus.  
Damit trägt der Bebauungsplan dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB Rech-
nung.  
3.2.3 Bebauungsplan 
Für einen Teilbereich westlich der Straße am Löwentor gilt der rechtskräftige Bebauungs-
plan O 18 „Wolfskehlstraße“, rechtsverbindlich seit dem 19.11.1997. Der Bebauungsplan 
O 21 „Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ ersetzt den bisherigen Bebauungsplan innerhalb 
seines Geltungsbereiches. 
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3.3 Schutzausw eisungen 
Die Gebäude Seitersweg 20 und 22 und Am Löwentor 24 bilden zusammen eine Ge-
samtanlage gemäß § 2 Abs. 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz 
Schutzausweisungen nach dem Naturschutzrecht sind im Plangebiet nicht gegeben. 
3.4 Umw eltprüfung 
Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes O 21 „Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ handelt 
es sich gemäß dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) Anlage 1 Nr. 
18.8 um ein „Städtebauprojekt für sonstige bauliche Anlagen in einem sonstigen Gebiet“. 
Damit sind Gebiete gemeint, die nicht im Außenbereich nach § 35 BauGB gelegen sind. 
Demnach ist gemäß § 3c Abs. 1 i.V.m. Anlage 1 Nr. 18.8 des UVPG eine allgemeine Vor-
prüfung des Einzelfalls erforderlich, so weit eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 
Abs. 2 der BauNVO oder eine festgesetzte Größe der Grundfläche von insgesamt 20.000 
m² erreicht oder überschritten wird. 
Im Plangebiet befinden sich 79 Baugrundstücke. Die Größe der Grundfläche für die 
Summe aller baulichen Anlagen auf einem Baugrundstück wird im Bebauungsplan auf 
200 m² begrenzt. Damit ergibt sich eine Summe von 15.800 m² überbaubare Grundfläche 
nach § 19 Abs. 2 BauGB. Als Mindestgrundstücksgröße wird eine Größe von 700 m² im 
Bebauungsplan festgesetzt. Dadurch ergibt sich faktisch bei zwei Grundstücken im Gel-
tungsbereich die Möglichkeit zur Teilung, wodurch nochmals 400 m² überbaubare Grund-
stücksfläche entstehen kann. Damit ergibt sich eine Gesamtsumme von 16.200 m² 
überbaubare Grundstücksfläche.  
Der Schwellenwert von 20.000 m² überbaubare Fläche, der eine Vorprüfung nach § 3c 
UVPG (Screeningverfahren) auslöst, wird damit nicht erreicht. Eine Notwendigkeit zur 
Durchführung einer Umweltprüfung bzw. einer Vorprüfung zur Feststellung der UVP-
Pflicht ergibt sich daher nicht. 
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4. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
4.1 Lage des Plangebiets 
Das Plangebiet bildet den östlichen Stadtrand von Darmstadt. Im Osten ist es begrenzt 
durch das Kleingartengelände am Oberfeld. Der südlich gelegene Park Rosenhöhe und 
die westlich der Bahnlinie gelegene Mathildenhöhe sind fußläufig erreichbar.  
4.2 Bauty pologie 
Die typische Baustruktur im Plangebiet bilden die freistehenden ein- bis zweigeschossi-
gen Gebäude aus den 20er und 30er Jahren und der Nachkriegszeit des letzten Jahrhun-
derts.  
4.2.1 Wohnhäuser der 1920er und 30er Jahre 
Die Gebäude aus den 1920er und 30er Jahren knüpfen von der Grundstücks- und Bau-
struktur an die Villen der Gründerzeit an, die zum Beispiel in der Villenkolonie in Eberstadt 
zu finden sind. Die Gebäude befinden sich meist auf größeren Grundstücken mit 1.000 m² 
oder mehr Fläche. Die überbaute Grundfläche der freistehenden Gebäude beträgt zwi-
schen 120 und 140 m². Prägendes Merkmal dieses Gebäudetypus ist die Zweigeschos-
sigkeit der Bebauung und ein Walmdach mit einer Dachneigung zwischen 35° und 40°.  
Dieser Bautypus findet sich vor allem im südlichen Bereich der Straße am Löwentor und 
entlang des Seitersweges. 
 
Abb. 2: Zweigeschossiges Wohngebäude der 1920er und 30er Jahre, Seitersweg 22 
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4.2.2 Wohnhäuser der 1950er und 60er Jahre 
Die Bebauung der frühen Nachkriegsjahre ist durch freistehende ein- bis zweigeschossige 
Satteldachgebäude geprägt. Die Grundstücke haben im Durchschnitt eine Größe zwi-
schen 700 und 800 m². Die überbaute Grundfläche beträgt ca. 100 m². Die Dachneigung 
liegt zwischen 35° und 40°.  
Dieser Gebäudetypus ist im ganzen Plangebiet verteilt. 
 
Abb. 3: Zweigeschossige Bebauung der frühen Nachkriegsjahre, Am Oberfeld 11-15 
4.2.3 Bebauung nach 1970 
Die relativ einheitliche Baustruktur bis in die 60er Jahre wurde zum Teil durch Gebäude 
nach 1970 durchbrochen. Beispiele hierfür sind Flachdachgebäude in ein- oder zweige-
schossiger Bebauung sowie Doppelhäuser, die vereinzelt im Plangebiet vorkommen. Zum 
Teil wurden die Bauformen aus den 1920er und 30er Jahren sowie der frühen 
Nachkriegsjahre aber auch wieder aufgenommen.  
In neuerer Zeit entstanden auch vereinzelt Mehrfamilienhäuser im Plangebiet, die auf-
grund ihrer Kubatur und der Anzahl der Wohneinheiten das einheitliche städtebauliche 
Erscheinungsbild veränderten.  
4.3 Gebäudegestalt 
Im Folgenden sollen die wesentlichen Gestaltelemente der Gebäude betrachtet werden. 
4.3.1 Geschossigkeit  
Das Plangebiet ist durch eine ein- bis zweigeschossige Bebauung geprägt. Die Dachge-
schosse der Gebäude sind in der Regel ausgebaut.  
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Lediglich zwei Gebäude im Plangebiet wirken dreigeschossig. Hierbei handelt es sich um 
das Gebäude Am Löwentor 9 und die Aufstockung eines Gebäudes an der Dieburger 
Straße 113. Hierbei handelt es sich jedoch wahrscheinlich um keine Vollgeschosse nach 
der Hessischen Bauordnung HBO.  
Östlich des Rosenhöhwegs sind die Gebäude durchgehend eingeschossig mit ausgebau-
tem Dachgeschoss. 
4.3.2 Dachformen 
Am Seitersweg sowie dem südlichen Teil der Straße Am Löwentor dominieren deutlich die 
Gebäude mit Walmdach. Am Rosenhöhweg, der Dieburger Straße und Am Oberfeld sind 
Gebäude mit Satteldach prägend.  
Bei den Gebäuden aus den 1920er und 30er Jahren überwiegen deutlich steile Dachnei-
gungen der Hauptdächer bis 45°. Bei den Gebäuden nach 1950 sind Dachneigungen zwi-
schen 35° bis 45° üblich. 
Flachdächer bilden die Ausnahme und sind nur bei zwei Gebäuden im Plangebiet vor-
handen (Dieburger Straße 105, Am Oberfeld 18). Auffällig ist die Dachform des Gebäudes 
am Rosenhöheweg 20, bei dem ein Satteldach angedeutet wird. 
4.3.3 Dachaufbauten 
Die Dachgauben der ursprünglichen Bebauung bis in die 1960er Jahre ordnen sich in 
Form und Ausmaß deutlich den Dachflächen unter. Von den Dachrändern werden im All-
gemeinen deutliche Abstände eingehalten. Bei den zweigeschossigen Gebäuden mit 
Walmdach sowie den eingeschossigen Satteldachgebäuden nehmen die Gauben selten 
mehr als ein Drittel der Trauflänge in Anspruch.  
 
Abb. 4: Typisches Gebäude der 1920-30er Jahre mit untergeordneter Dachgaube,  
Rosenhöhweg 15 
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Bei den Eindeckungen dominieren im Plangebiet rotbraune bis dunkelbraune Dachziegel. 
Abweichungen ergeben sich bei neueren Gebäuden mit Eindeckungen aus Metall oder 
anderen Materialien. 
4.3.4 Fassaden 
Prägend für die meisten Gebäude sind flächige, gegliederte Lochfassaden und helle Putz-
flächen. Bei Gebäuden der 1920er und 30er Jahren sind oftmals Vorsprünge für Balkone 
vorhanden. Die Wandflächen sind durch relativ wenige Fenster- und Türöffnungen geglie-
dert.  
 
Abb. 5: Fassadengestaltung, Gebäude aus den 1920er und 30er Jahren, Am Löwentor 20 
Abweichungen von diesem Prinzip ergeben sich bei Gebäuden mit großflächigen Vergla-
sungen (Am Löwentor 12) oder stark gegliederten Neubauten (Am Löwentor 7 und 9). 
4.4 Nutzungsstrukturen 
4.4.1 Art der Nutzung  
Im Plangebiet überwiegen die Gebäude mit einer reinen Wohnnutzung. Lediglich an der 
Dieburger Straße sind zwei Wohngebäude mit einer Arztpraxis (Dieburger Straße 111, 
113) und ein Wohngebäude mit dem Büro einer Bauunternehmung vorhanden (Dieburger 
Straße 173).  
4.4.2 Anzahl der Wohneinheiten  
Die meisten Wohngebäude haben ein bis zwei Wohneinheiten. Vereinzelt sind bei größe-
ren Gebäude auch drei bis vier Wohneinheiten vorhanden. Fünf Wohneinheiten befinden 
sich in den Gebäuden am Löwentor 12 und Dieburger Straße 173. Sieben Wohneinheiten 
befinden sich in dem Mehrfamilienhaus Am Löwentor 9.  
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4.4.3 Grundstücksgrößen und -breiten 
Die kleinsten Grundstücke im Plangebiet haben eine Größe zwischen 400 und 650 m². 
Der überwiegende Teil der Grundstücke besitzt eine Größe zwischen 650 und 1000 m². 
Vereinzelt gibt es im Plangebiet Grundstücke mit 1000 bis ca. 1500 m² Fläche. Drei 
Grundstücke haben eine Größe über 1500m². Hierbei handelt es sich um Grundstücke, 
die bereits in den 1920er und 30er Jahren bebaut wurden. 
Der überwiegende Anteil der Grundstücke besitzt eine Breite zwischen 15,00 m und 
22,00 m. Bei diesen Grundstücken hält die Bebauung stets einen Grenzabstand von 
3,00 m bis 5,00 m zur seitlichen Grundstücksgrenze ein.  
Bei Grundstücken mit einer Breite unter 15,00 m handelt es sich meist um geteilte 
Grundstücke, auf denen ein Doppelhaus oder ein zweites Gebäude errichtet wurde. Bei 
diesen wird lediglich ein Mindestabstand von 3,00 m zur seitlichen Nachbargrenze ein-
gehalten. 
Häufig finden sich im Plangebiet auch Grundstücke mit einer Breite über 22,00 m. Bei 
diesen Grundstücken wird eine seitliche Abstandsfläche von mindestens 5,00 m eingehal-
ten. 
4.4.4 Überbaute Grundfläche 
Die durchschnittliche überbaute Fläche beträgt 20 %, was einer GRZ von ca. 0,21 ent-
spricht. 
Aufgrund der großen Grundstücke, die jeweils nur mit einem Wohngebäude bebaut sind, 
ergibt sich damit eine relativ geringe Bebauungsdichte. Bei mehr als der Hälfte der 
Grundstücke liegt die Grundflächenzahl GRZ unter 0,21. Bei ca. 40% liegt die GRZ zwi-
schen 0,21 bis 0,31. Nur bei fünf Grundstücken liegt die GRZ über 0,31. Hierbei handelt 
es sich um Neubauten aus den 70er und 90er Jahren oder um Erweiterungen von älteren 
Gebäuden. Das Gebäude am Löwentor 27 aus den 1920er bis 30er Jahren erreicht auf-
grund seiner kleinen Grundstücksfläche eine GRZ von 0,35. Eine GRZ von 0,40 wird 
durch die Neubebauung auf dem Grundstück Am Löwentor 9 erreicht.  
4.5 Freiflächenstruktur 
4.5.1 Private Freiflächen 
Das Plangebiet wird durch freistehende Häuser auf großzügigen Grundstücken mit einem 
hohen Freiflächenanteil und einer intensiven Durchgrünung geprägt.  
Typisch ist die Aufteilung der Freiflächen in einen Vor- und einen Hauptgarten. Die Vor-
gärten haben eine Tiefe von 5,00 m bis maximal 10,00 m. Die Hauptgärten sind hinter den 
Häusern angeordnet und haben eine Tiefe von mindestens 15,00 m. Im Bereich der Die-
burger Straße sind die Häuser weiter von der Straße zurückversetzt, so dass sich hier 
Vorgartenbereiche von etwa 10-12 m Tiefe ergeben. Diese Freiflächenstruktur mit Vorgar-
ten und Hauptgarten hinter dem Haus trifft auf etwa zwei Drittel der Grundstücke im Plan-
gebiet zu.  
Als Sonderform tritt bei breiteren Grundstücken die Anordnung des Hauptgartens seitlich 
neben dem Haus auf. Direkt vor den Häusern ergeben sich zusätzlich Vorgartenbereiche. 
Weiterhin gibt es Grundstücke, bei denen die Häuser in der Mitte des Grundstückes an-
geordnet sind. Somit gibt es keine klare Trennung in Vor- und Hauptgarten. 
Bei einigen Grundstücken sind die Häuser im rückwärtigen Grundstücksbereich angeord-
net und die Hauptgärten zur Straßenseite orientiert. Dadurch kommt es zu einer günstige-
ren West- bzw. Südexposition der Hauptgartenbereiche. Bei diesen Grundstücken über-
nehmen somit die eigentlichen Vorgärten die Funktion der Hauptgärten. 
Als eine störende Fehlentwicklung in der Freiflächenausprägung ist die in Ansätzen vor-
handene Tendenz anzusehen, Vorgartenbereiche zu versiegeln und als PKW-Stellplätze 
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Begründung  Seite 14 
 
O 21 Begründung.DOC WD 
zu nutzen. Ein komplett versiegelter und als Stellplatzfläche genutzter Vorgartenbereich 
findet sich Am Löwentor 12. 
 
Abb. 6: Für Stellplatzflächen genutzter Vorgartenbereich, Am Löwentor 12 
4.5.2 Baumbestand 
Prägend für das Plangebiet ist der Baumbestand in den Gärten, der für eine intensive 
Durchgrünung sorgt und entscheidend zu dem Charakter des Plangebietes als stark 
durchgrüntes Wohnviertel beiträgt. Der Anteil an Laub- und Nadelbäumen ist in etwa 
gleich groß. Auffällig ist das vermehrte Vorkommen von Birken auf den Grundstücken. 
Die Gärten im Plangebiet sind überwiegend als Ziergärten ausgeprägt.  
4.5.3 Einfriedungen 
Die Einfriedungen im Plangebiet sind vielgestaltig ausgeprägt. Kennzeichnend für die Ge-
bäude aus den 1920er bis 30er Jahren sind Mauern mit aufgesetzten senkrecht geglieder-
ten Metallzäunen. Einfriedungen in Form von Mauern sind im Bereich der Dieburger Stra-
ße vorzufinden.  
Eine schlichtere Art der Einfriedung bilden Zäune ohne Mauern aus Metall, Holz, oder 
Maschendrahtzaun. Diese Materialien werden oft bei den Grundstücken mit einer Bebau-
ung aus den 1950er und 60er Jahren verwendet.  
Grundstücke ohne Einfriedung bilden die Ausnahmen im Plangebiet.  
4.6 Stellplatzsituation 
4.6.1 Stellplatzanordnung auf dem Grundstück 
Im Plangebiet überwiegen die im vorderen Grundstückteil angeordneten Stellplätze. Diese 
befinden sich meist an einer seitlichen Grundstücksgrenze und sind an das Hauptgebäu-
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Begründung  Seite 15 
 
O 21 Begründung.DOC WD 
de angelagert. Zum Teil lassen sich aber auch im hinteren Gartenbereich angeordnete 
Stellplätze feststellen. Bei diesen wird der Stellplatz über eine Zufahrt erreicht, die an der 
seitlichen Grundstücksgrenze verläuft. Aufgrund der Größe der Grundstücke und der Gar-
tenflächen ist jedoch durch diese Stellplatzanordnung keine erhebliche Beeinträchtigung 
der Freiflächen gegeben. 
4.6.2 Anzahl der Stellplätze 
Die Anzahl der notwendigen Stellplätze im Plangebiet wurde auf der Grundlage der Stell-
platzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 23. Mai 1995 sowie der Anzahl der 
Wohneinheiten erfasst. Von besonderem Interesse sind hier insbesondere die Mehrfamili-
enhäuser mit drei oder mehr Wohneinheiten, bei denen pro Wohneinheit 1,2 Stellplätze 
nachzuweisen sind. Zum Teil ergibt sich bei einigen Grundstücken daraus die Notwendig-
keit zum Nachweis von vier oder mehr Stellplätzen auf dem Grundstück. Aufgrund der 
Größe der Grundstücke ist davon auszugehen, dass auch diese Stellplätze auf den 
Grundstücken nachgewiesen werden können. Ein Nachteil entsteht jedoch dann, wenn 
zur Errichtung der Stellplätze die Vorgartenzone weitgehend in Anspruch genommen wird. 
Dies ist zum Beispiel bei dem Mehrfamilienhaus am Löwentor 12 der Fall. Dadurch ver-
ändert sich deutlich der Charakter des Straßenraumes, der durch die durchgehende Vor-
gartenzone gekennzeichnet ist.  
4.7 Erschließung 
Das Plangebiet ist über die vorhandenen Straßen vollständig erschlossen. Die Straßen 
sind im Trennprinzip gestaltet. Der Bürgersteig ist mit einem Plattenbelag oder mit einer 
wassergebundenen Wegedecke befestigt. Im Bereich der Straße am Löwentor und am 
Oberfeld sind Fußgängerbereiche mit einer wassergebundenen Wegedecke und asphal-
tierte Fahrbahn nahezu niveaugleich. Die Trennung von Fahrbahn und Fußgängerberei-
chen entsteht hier durch die unterschiedlichen Materialien der Befestigung.  
Der Straßenraum wird von den Anwohnern oder Besuchern als Parkraum genutzt.  
4.8 Abweichungen von der Bebauungs- und Nutzungsstruktur 
Prägend für das Gebiet ist das Bebauungsprinzip des freistehenden ein- oder zweige-
schossigen Wohngebäudes mit einer durchschnittlichen Obergrenze der überbauten Flä-
che von ca. 20 %, was einer GRZ von 0,21 entspricht.  
Von diesem Prinzip wurde nur vereinzelt abgewichen:  
- Zwei Gebäude sind als Doppelhäuser errichtet. 
- Zwei Gebäude im Plangebiet wirken wie dreigeschossige Gebäude aufgrund von  
Aufstockungen oder der Firsthöhe.  
- Drei Gebäude besitzen eine atypische Dachform. Hierunter sind zwei Flachdächer, ein 
Gebäude besitzt ein angedeutetes Satteldach. 
- Bei drei Gebäuden sind neben der Wohnnutzung Büros bzw.  
Praxisräume eingerichtet.  
- In drei Wohngebäuden sind mehr als vier Wohneinheiten pro Wohngebäude  
untergebracht. 
- Auf fünf Grundstücken wird eine GRZ über 0,31 erreicht.  
- Ein Grundstück weist eine für das Gebiet atypische Anordnung der Stellplätze im Vor-
gartenbereich mit einem größeren Gemeinschaftsstellplatz in Form eines Carports auf 
(Am Löwentor 12). 
Von den 80 Gebäuden im Plangebiet betreffen diese Abweichungen insgesamt 12 Ge-
bäude bzw. Grundstücke. Deutlich zu erkennen ist eine Häufung der Abweichungen im 
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nördlichen Bereich der Straße Am Löwentor. Da für diesen Bereich zum Teil schon ein 
Bebauungsplan vorliegt, müssen die Festsetzungen dieses Bebauungsplans kritisch  
überprüft und gegebenenfalls angepasst werden, um den städtebaulichen Charakter des 
Plangebietes zu erhalten. 
5. Emissionen – Immissionen 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrsgeräusche der Dieburger Straße belastet. Die 
Ermittlung der Geräuscheinwirkungen durch den Straßenverkehr erfolgt überschlägig an-
hand eines vereinfachten Ermittlungsverfahrens nach DIN 18005 (Schallschutz im Städ-
tebau). 
5.1 Untersuchungsergebnisse  
Grundlage der Berechnung der Immissionspegel des Straßenverkehrs, sind die von der 
Stadt zur Verfügung gestellten Verkehrsdaten. 
Die Verkehrsbelastung der Dieburger Straße liegt bei einer durchschnittlichen täglichen 
Verkehrsmenge (DTV) von ca. 11.000 KFZ/24h. Da die Dieburger Straße eine innerörtli-
che Straße ist, kann gewährleistet werden, dass Geschwindigkeiten von ca. 50 km/h er-
zielt werden. Somit wird von dieser Geschwindigkeit ausgegangen. 
Damit ergeben sich nach überschlägiger Ermittlung aufgrund der Eingangsdaten 
• Schwerverkehrsanteil tags 10 % und nachts 3 %  
• Straßenoberfläche nicht geriffelter Gussasphalt 
• Freie Schallausbreitung 
• Längsneigung der Straße maximal 5 % 
• Entfernung zur nächsten LSA-geregelten Einmündung oder Kreuzung größer als 
100 m 
folgende Mittelungspegel je nach Entfernung von der Straßenachse der Dieburger Straße. 
Die Werte wurden hierbei leicht gerundet. 
Abstände zur Straße Mittelungspegel tags Mittelungspegel nachts 
20 m Abstand  66 dB (A) 56 dB (A) 
50 m Abstand  61 dB (A) 51 dB (A) 
100 m Abstand  56 dB (A) 47 dB (A) 
150 m Abstand  54 dB (A) 45 dB (A) 
200 m Abstand  51 dB (A) 42 dB (A) 
Unter Berücksichtigung der schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für Rei-
ne Wohngebiete von tagsüber 50 dB(A) und nachts 40 dB(A) ergeben sich für das Plan-
gebiet Überschreitungen von maximal 16 dB(A) tagsüber und 16 dB(A) nachts im direkten 
Umfeld der Dieburger Straße.  
Hierbei wird von ungehinderter Schallausbreitung ausgegangen. Durch die teilweise mas-
siven Einfriedungsmauern unmittelbar entlang der Dieburger Straße und die Bebauung 
dürften die Lärm-Immissionen etwas geringer sein.  
Da es sich bei der DIN 18005 um Orientierungswerte handelt, die gegenüber den verbind-
lichen Grenzwerten der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) um 5 dB(A) niedri-
ger liegen, wird dieser Differenzwert von 5 dB(A) in der Praxis als Abwägungsspielraum 
gesehen. Das heißt, unter Berücksichtigung dieses Abwägungsspielraumes ergäben sich 
tagsüber und nachts Überschreitungen des Orientierungswertes um 11 dB(A). Dieser Ab-
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wägungsspielraum befreit jedoch nicht davon, verschiedene Lärmschutzmaßnahmen zu 
prüfen und soweit möglich und sinnvoll, diese auch festzusetzen. 
5.2 Schallschutzmaßnahmen 
Da im Plangebiet aufgrund der bestehenden Strukturen keine aktiven Lärmschutzmaß-
nahmen möglich sind, müssen passive Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden. Im we-
sentlichen handelt es sich hierbei um die Ausrüstung der Gebäude mit Lärmschutzfens-
tern, Schalldämmung von Rollladenkästen etc. Gegebenenfalls sind auch Maßnahmen an 
den Hausfassaden oder im Bereich der Dächer vorzusehen. 
Daher wird auf die DIN 4109 als Grundlage für die Dimensionierung der passiven Schall-
schutzmaßnahmen verwiesen, die u.a. die Schalldämm-Maße für Fenster und Außen-
wände angibt. Nach dieser DIN ergeben sich in Abhängigkeit vom zugrunde gelegten 
„maßgeblichen Außenlärmpegel“ Schalldämm-Maße für Fenster und Außenwände für 
Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume u.ä. sowie Büroräume. Aus-
schlaggebend für die Dimensionierung ist ferner der Anteil der Fensterflächen. Da die DIN 
4109 ein allgemein gültiges Regelwerk darstellt, braucht sie nicht im Wortlaut als Festset-
zung in den Bebauungsplan aufgenommen zu werden.  
Die Bemessung der Luftschalldämmung ist erst im Rahmen der Genehmigungsplanung 
der Gebäude vorzunehmen. Dabei obliegt die Entscheidung, welche konkreten baulichen 
oder technischen Vorkehrungen an den einzelnen Gebäuden vorgenommen werden, dem 
Bauherrn. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 
hinsichtlich des Außenlärms zu führen. 
6. Wasserw irtschaftliche Belange 
Nach dem gemeinsamen Erlass vom 23. Juni 1997 der zuständigen Ministerien (St.Anz. 
25/1997 S. 1803) müssen Belange der Wasserwirtschaft bei der Bauleitplanung ange-
messen berücksichtigt werden. Auf Grundlage der im o.g. gemeinsamen Erlass enthalte-
nen Gliederung werden im folgenden die wasserwirtschaftlichen Belange zum Bebau-
ungsplan „Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ dargestellt. 
6.1 Wasserversorgung 
6.1.1 Derzeitige Versorgungssituation 
Die Versorgung des Plangebietes mit Trink- und Löschwasser ist über die vorhandenen 
Versorgungseinrichtungen und Leitungen gesichert. 
6.1.2 Löschw asserversorgung 
Für die Bereiche des Wohngebietes ist eine Löschwassermenge von 1600 l/min entspre-
chend 26,7 l/sek. über einen Zeitraum von 2 Std. bereitzustellen. 
6.1.3 Wasserqualität 
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den Anforde-
rungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 
6.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen 
Wassergesetz. 
6.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser 
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Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung sind den textlichen Festsetzungen zu ent-
nehmen. Es werden folgende Regelungen getroffen: 
„Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze sind, so 
weit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegen stehen, als teilversiegelte Flächen an-
zulegen (z.B.: Rasenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen). Werden die Flächen nicht 
teilversiegelt angelegt, ist das anfallende Niederschlagswasser in angrenzende Grund-
stücksfreiflächen zu versickern.“  
6.4 Abw asser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (Kanal, Rückhaltebecken und Klär-
anlage) angeschlossen. 
6.5 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
Der Molkenbach verläuft verrohrt durch die Parzelle 79/2, den Rosenhöhweg und weiter in 
der Dieburger Straße. 
6.6 Altlasten 
Gemäß der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie 
sind folgende Altflächen (Altstandort, Altablagerungen), schädliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden im Plangeltungsbereich vorhanden: 
411.000.030.001.203: Seitersweg 16 
     Firma Soler & Palau GmbH 
     Handel mit elektronischen Geräten aller Art 
     - Elektrotechnische Erzeugnisse, Großhandel - 
     An-/Abmeldung: 03.1990 / 02.1993 
411.000.030.001.014: Dieburger Straße 113 
     Firma Cavalho Leal 
     Teppichreinigung 
     An-/Abmeldung: 04.1990 / 06.1991 
Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische 
Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die 
auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend 
das Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. Umwelt Darmstadt (Dez. IV/Da 41.5) zu infor-
mieren. 
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schädliche Bodenveränderungen 
und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist das Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. 
Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5 (zuständige Bodenschutzbehörde) zu beteiligen. 
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O 21 Begründung.DOC WD 
7. Konzept zur weiteren städtebaulichen Entwicklung  
7.1 Veränderungstendenzen 
Bei Betrachtung der vorhandenen Baustrukturen und des aktuellen Baugeschehens ist 
damit zu rechnen, dass das Plangebiet zunehmend einem Veränderungs- und Verdich-
tungsdruck ausgesetzt sein wird. 
Dies hat verschiedene Ursachen: 
─ Das Plangebiet ist ein Wohnstandort mit hoher Attraktivität. Im Stadtgebiet von Darm-
stadt sind nur wenige Wohnstandorte mit einer vergleichbaren Qualität vorhanden. 
─ Ein Großteil der Wohngebäude wurde in den 1950er und 1960er Jahren oder früher 
errichtet. Mit dem anstehenden bzw. schon laufenden Generationswechsel ist auch 
häufig ein Eigentümerwechsel verbunden, wenn die Erben das Haus nicht selbst be-
wohnen wollen oder wegen der Erbauseinandersetzungen das Haus veräußert wer-
den soll. Die neuen Eigentümer fühlen sich aber aufgrund der Grundstückspreise zu 
einer höheren wirtschaftlicheren Ausnutzung gezwungen. 
7.2 Veränderungen und Verdichtung bei Wahrung des Gebietscharakters 
Die Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans O 21 „Am O-
berfeld – Rosenhöhweg“ besteht darin, den Veränderungs- und Verdichtungstendenzen in 
einem vertretbaren Umfang Raum zu geben und dabei den Gebietscharakter so weit wie 
möglich zu bewahren. Die prägenden Elemente des Gebietscharakters wurden in Kapitel 
4 „Städtebauliche Situation“ bereits beschrieben.  
Maßgeblich für die Erstellung eines Konzeptes zur weiteren baulichen Entwicklung des 
Plangebietes sind folgende Aspekte: 
─ Einheitliche Bebauungsstruktur 
Die typische Bebauungsstruktur im Plangebiet bildet das freistehende ein- bis zwei-
geschossige Gebäude.  
─ Bebauungsdichte  
Die bauliche Ausnutzung des überwiegenden Teils (90%) der Grundstücke beträgt 
ca. 20 %; dies entspricht einer GRZ von 0,21. Die Gebäude haben eine Grundfläche 
von ca. 100 m² bis 140 m². 
─ Grundstücksstruktur 
Die meisten Grundstücke besitzen eine Größe zwischen 650 und 1000 m². Größere 
Grundstücke im ganzen Plangebiet verteilt. Grundstücke unter 650 m² kommen nur 
vereinzelt vor. Die Grundstücksbreiten betragen in der Regel 15,00 m bis 22,00 m. 
Die Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen betragen bei den Grundstücken mit ei-
ner Breite zwischen 15,00 m und 22,00 m mindestens 3,00 m. Bei den Grundstücken 
mit einer Breite über 22,00 m betragen die Abstandsflächen in der Regel mehr als 
5,00 m. 
─ Freiflächenprinzip 
Die Gebäude befinden sich überwiegend im straßenseitigen Drittel des Grundstücks. 
Die Grundstücke besitzen immer einen Vorgartenbereich mit einer Tiefe von ca. 
5,00 m. Zum Teil ist dieser Vorgartenbereich größer, wenn Vorgärten die Funktion 
des Hauptgartens übernehmen. Dann besitzen diese eine Tiefe von ca. 15,00 m.  
Die rückwärtigen Gartenflächen haben eine Mindesttiefe von 15,00 m. Lediglich bei 
Eckgrundstücken ist die Tiefe des rückwärtigen Gartens geringer.  
─ Anzahl der Wohneinheiten 
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Der Großteil der Wohngebäude im Plangebiet sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Zum 
Teil besitzen die größeren Gebäude aus den 20er und 30er Jahren drei Wohneinhei-
ten. Nur vereinzelt kommen vier oder mehr Wohneinheiten pro Wohngebäude vor.  
─ Gestalterische Merkmale 
Typische gestalterische Merkmale der Bebauung im Plangebiet sind das Sattel- oder 
Walmdach mit einer Dachneigung zwischen 35° und 45°. Die Dacheindeckungen sind 
in der Regel aus Dachziegel mit roter, rotbrauner oder dunkelbrauner Farbe. Dach-
aufbauten nehmen in der Regel ein Drittel der Firstlänge ein. Die Gebäude besitzen 
eine schlichte verputzte Lochfassade mit hellem Putz. 
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7.3 Städtebauliches Konzept 
7.3.1 Allgemeine Ziele 
Mit dem angestrebten städtebaulichen Entwicklungskonzept sollen zweierlei Dinge 
ermöglicht werden: 
─ Möglichkeiten zur Wohnflächenerweiterung und zur Nachverdichtung im Plangebiet. 
─ Wahrung des Gebietscharakters und Beachtung der besonderen grünordnerischen 
Gegebenheiten. 
7.3.2 Wohnflächenerw eiterung 
Eine Wohnflächenerweiterung durch Anbauten an bestehende Gebäude ist für alle 
Grundstücke zu ermöglichen. Auch die Aufstockung bisher eingeschossiger Gebäude um 
ein zweites Vollgeschoss ist mit dem Gebietscharakter vereinbar. Durch den Bebauungs-
plan sollten diese Erweiterungsmöglichkeiten vorrangig vorgesehen werden.  
Eine Nachverdichtung in Form von Doppelhäusern ist nur bedingt zu befürworten, da hier 
die Gefahr besteht, dass die Gebietscharakteristik deutlich verändert wird. Denkbar wäre 
eine Zulässigkeit von Doppelhäusern in Form von ungeteilten Grundstücken als Woh-
nungseigentum.  
Grundstücksteilungen sind nur bei größeren Grundstücken zu ermöglichen, um sicherzu-
stellen, dass die neu entstehenden Grundstücke entsprechend der vorhandenen Bebau-
ungsstruktur bebaut werden können.  
Eine Nachverdichtung in Form einer Neubebauung mit Reihen- oder Mehrfamilienhäusern 
ist durch den Bebauungsplan auszuschließen, da dies den Charakter des Gebietes erheb-
lich verändern würde.  
 
Abb. 7: Beispiel einer architektonisch gelungenen Wohnflächenerweiterung durch seitlichen 
Anbau an das Bestandsgebäude, Am Oberfeld 12 
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7.3.3 Bebauungsdichte 
Um die oben genannten Erweiterungsmöglichkeiten unter Wahrung des Gebietscharak-
ters zu ermöglichen, wird im Konzept die Vorgabe einer maximal überbaubaren Grundflä-
che in Verbindung mit anderen planungsrechtlichen Festsetzungen vorgeschlagen. Die 
Festsetzung einer Grundflächenzahl GRZ erscheint nicht geeignet, da so unterschiedliche 
Kubaturen auf den Grundstücken in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße ermöglicht 
werden. Insbesondere bei größeren Grundstücken über 1000 m² Fläche würden sich 
selbst bei einer GRZ von 0,3 überbaubare Flächen von 300 m² und mehr ergeben. Da-
durch könnten Gebäude entstehen, welche die vorhandene Bebauungsstruktur deutlich 
verändern. Um die vorhandene Baustruktur der freistehenden Ein- bis Zweifamilienhäuser 
zu erhalten bzw. weiterzuentwickeln erscheint daher die Vorgabe einer maximal überbau-
baren Grundstücksfläche als geeignetes Instrument.  
Die überbaute Grundfläche im Plangebiet reicht von 120 m² bis 140 m² bei Gebäuden aus 
den 1920er und 1930er Jahren und 100 m² bis 120 m² bei Gebäuden aus der Nach-
kriegszeit. Um angemessene Erweiterungsmöglichkeiten zu eröffnen wird daher vorge-
schlagen eine maximal überbaubare Fläche von ca. 200 m² festzusetzen. Diese überbau-
bare Grundstücksfläche ist zwar doppelt so groß wie die der Gebäude aus den 1950er 
und 1960er Jahren, fügt sich aber immer noch in die vorhandene Bebauungsstruktur ein.  
Um zu verhindern, dass die maximal überbaubare Grundfläche über mehrere Vollge-
schosse voll ausgenutzt werden kann, wird vorgeschlagen die maximalen Geschossfläche 
auf 300 m² zu begrenzen.  
Dies bedeutet, dass bei einem eingeschossigen Gebäude die gesamte überbaubare Flä-
che von 200 m² in der Fläche in Anspruch genommen werden kann. Aufgrund der Grund-
stücksgrößen im Plangebiet erscheint dies bei einer eingeschossigen Bebauung mit dem 
Gebietscharakter vereinbar.  
Soll bei einem zweigeschossigen Gebäude die Geschossfläche des Erdgeschosses die 
maximal überbaubare Grundfläche von 200 m² voll ausnutzen, kann das zweite Vollge-
schoss nur eine Geschossfläche von 100 m² einnehmen. In diesem Fall wird das zweite 
Vollgeschoss flächenmäßig kleiner als das Erdgeschoss (erstes Vollgeschoss). Dadurch 
wird eine zu große für das Plangebiet untypische Kubatur vermieden.  
Sollen bei einem zweigeschossigen Gebäude beide Vollgeschosse die gleiche Fläche 
einnehmen, kann die Geschossfläche jeweils 150 m² betragen. damit entspricht die über-
baute Fläche den Gebäudekubaturen aus den 1920er und 30er Jahren.  
7.3.4 Grundstücksgrößen  
Die Vorgabe einer Mindestgröße der Grundstücke dient dem Zweck bei einer Nachver-
dichtung durch Grundstücksteilung eine dem Plangebiet adäquate Grundstückgröße so-
wie Bebauungsstruktur zu sichern. Die Mindestgröße der Grundstücke sollte sich daher 
an den durchschnittlichen Grundstücken im Bestand orientieren. Diese besitzen eine 
Größe von 650 bis 1000 m². Daher wird vorgeschlagen, die Mindestgrundstücksgröße auf 
700 m² festzusetzen. Damit ist bei einer Grundstücksteilung die Bebaubarkeit mit einem 
freistehenden Gebäude und die Einhaltung ausreichender Gartenflächen möglich, die 
dem Gebietscharakter entsprechen.  
Als Grundstücksmindestbreite werden 18,00 m vorgeschlagen. Dadurch ergibt sich bei 
Einhaltung der nach HBO einzuhaltenden Mindestabstände zur seitlichen Grundstücks-
grenze von 3,00 m eine maximale Gebäudebreite von 12,00 m. Bei einem Baufenster mit 
einer Tiefe von ca. 17,00 m ergibt sich damit eine überbaubare Fläche von 204 m², wo-
durch die vorgeschlagene überbaubare Grundfläche von 200 m² voll genutzt werden 
kann.  
Bei allen Grundstücken wird zur seitlichen Grundstücksgrenze der nach der HBO vorge-
schriebene Mindestabstand von 3,00 m eingehalten. Zum Teil werden auch größere Ab-
standsflächen von ca. 5,00 m zu den seitlichen Nachbargrenzen eingehalten. Die dadurch 
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freistehenden Gebäude prägen deutlich den Charakter des Plangebietes, der durch den 
Bebauungsplan erhalten werden soll.  
Eine Sicherung des Mindestabstandes von 3,00 m wird über die Anwendung der HBO be-
reits gewährleistet, soweit nur Einzelhäuser in der offenen Bauweise errichtet werden dür-
fen. Eine größere seitliche Abstandsfläche von ca. 5,00 m kann bei breiteren Grundstü-
cken über 22,00 m vorgegeben werden.  
7.3.5 Freiflächen 
Wichtig für die Erhaltung der typischen Gebietsstruktur ist die Erhaltung prägender Frei-
flächenstrukturen. Charakteristisches Merkmal des Gebiets ist eine durchgehende Vorgar-
tenzone von ca. 5,00 m die durch den Bebauungsplan gesichert werden sollte. Notwendi-
ge Zufahrten, Stellplätze sowie Zugänge zum Gebäude sind in der Vorgartenzone zu er-
möglichen.  
Weiter ist eine rückwärtige Gartenzone von ca. 15,00 m zu sichern, die wesentlich zur 
Durchgrünung des Plangebiets beiträgt. Auf verschiedenen Grundstücken nehmen die 
Vorgärten zwischen Straße und Gebäude die Funktion des Hauptgartens ein. Hier wird 
vorgeschlagen, die Vorgärten mit einer Breite von ca. 15,00 m zu sichern.  
7.3.6 Gebäudegestalt 
Zur Sicherung der prägenden gestalterischen Merkmale im Plangebiet sollten im Bebau-
ungsplan verschiedene Festsetzungen zur Dachform, Dachneigung und -eindeckung, 
Dachaufbauten sowie zu den Fassaden und Einfriedungen getroffen werden.  
 
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8. Planungsrechtliche Umsetzung des städtebaulichen Konzepts 
8.1 Art der baulichen Nutzung 
Aufgrund der fast ausschließlichen Wohnnutzungen wird das Plangebiet als Reines 
Wohngebiet mit Nutzungseinschränkungen (WR/N) nach § 3 BauNVO festgesetzt. Die 
ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 3 Abs. 3 BauNVO werden gemäß 
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Dadurch werden mögli-
che Nutzungskonflikte oder Beeinträchtigungen der vorhandenen Wohnnutzung ausge-
schlossen.  
Freie Berufe sind nach § 13 BauNVO im Reinen Wohngebiet (WR) nur in Räumen zuläs-
sig. Dies bedeutet, dass für die Berufsausübung nicht alle Räume und damit das Gebäu-
de insgesamt in Anspruch genommen werden dürfen. Die Rechtssprechung des BVerwG 
grenzt dies flächenmäßig dahingehend ab, dass maximal 50 % der Anzahl der Wohnun-
gen bzw. maximal 50 % der jeweiligen Wohnfläche eines Gebäudes durch freiberufliche 
Nutzungen in Anspruch genommen werden dürfen (BVerwG Urteil vom 20.01.84 – 4 C 
56.80 – = BauR 84, 267). 
8.2 Maß der baulichen Nutzung 
8.2.1 Zahl der Vollgeschosse 
Die Zahl der Vollgeschosse wird für das Plangebiet auf zwei begrenzt. Da im Plangebiet 
eine Mischung aus ein- bis zweigeschossigen Gebäuden besteht, erscheint die Aufsto-
ckung von eingeschossigen Gebäuden um eine zweite Nutzungsebene unproblematisch. 
Aufgrund der seitlichen Abstände zu den Nachbargrenzen kann eine Verschattung von 
Nachbargärten ausgeschlossen werden. 
Der Bereich östlich des Rosenhöhweges, der unmittelbar an die Fläche des Kleingarten-
geländes anschließt, wird auf ein zulässiges Vollgeschoss begrenzt. Diese Festsetzung 
erfolgt, um einen städtebaulichen Übergang zu der Kleingartennutzung herzustellen. 
8.2.2 Größe der Grundfläche 
Im Bebauungsplan wird eine maximal überbaubare Grundfläche (GR) von 200 m² für die 
Summe aller baulichen Anlagen festgesetzt. Dadurch wird für alle Grundstücke, unabhän-
gig von der Grundstücksgröße, die überbaubare Grundstücksfläche geregelt.  
Über die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ), welche die überbaubare Fläche im 
Verhältnis zur Grundstücksgröße regelt, würden sich aufgrund der unterschiedlichen 
Grundstücksgrößen im Plangebiet, insbesondere bei Grundstücken über 1.000 m², teil-
weise sehr große überbaubare Flächen ergeben. Daher wird die überbaubare Grundflä-
che für alle Baugrundstücke einheitlich geregelt und damit die vorhandene Gebäudestruk-
tur gesichert. Gleichzeitig wird ein ausreichender Spielraum für Erweiterungen in der Flä-
che eröffnet.  
Die festgesetzte überbaubare Grundfläche (GR) von 200 m² entspricht bei einem Grund-
stück von ca. 700 m² einer GRZ von 0,3. Somit wird die Obergrenze von 0,4 nach § 17 
Abs. 1 BauNVO für ein Reines oder Allgemeines Wohngebiet eingehalten.  
Bezüglich der festgesetzten Grundfläche (GR) ist im Zusammenhang mit den festgesetz-
ten Baugrenzen auf Folgendes hinzuweisen:  
Ist die zulässige Grundfläche größer als die durch Baugrenzen festgesetzte überbaubare 
Grundstücksfläche, kann die Grundfläche GR nicht voll ausgeschöpft werden. Ist die zu-
lässige Grundfläche kleiner als die durch Baugrenzen festgesetzte überbaubare Grund-
stücksfläche, kann letztere nicht voll ausgeschöpft werden. 
Diese Vorgehensweise ist durch ein Urteil des OVG Koblenz vom 29.07.1999 gedeckt. 
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O 21 Begründung.DOC WD 
Da im Plangebiet vereinzelt Gebäude aus den 1920er und 30er Jahren eine höhere 
Grundfläche als 200 m² aufweisen, wird im Bebauungsplan die Ausnahme festgesetzt, 
dass eine größere Grundfläche zulässig ist, wenn das Bestandsgebäude auf dem Grund-
stück bereits eine größere Grundfläche als 200 m² einnimmt. Die Größe der Grundfläche 
darf jedoch nicht größer sein als die des Bestandsgebäudes. Damit wird ein Neubau mit 
der gleichen Grundfläche ermöglicht.  
8.2.3 Größe der Geschossfläche  
Analog zur Regelung der zulässigen Grundfläche wird die Größe der Geschossfläche 
(GF) im Bebauungsplan bei einem zulässigen Vollgeschoss auf 200 m², bei zwei zulässi-
gen Vollgeschossen auf 300 m² begrenzt. Bei der Bemessung der Geschossflächenzahl 
bei zwei zulässigen Vollgeschossen wurde ganz bewusst die überbaubare Grundfläche 
(GR) von 200 m² nicht verdoppelt. Der Grund hierfür liegt in der Größe der sich hieraus 
ergebenden Baukörper, die dann auf den Baugrundstücken möglich wären. Bei der fest-
gesetzten Größe der Geschossfläche (GF) von 300 m² kann bei einer eingeschossigen 
Bebauung die überbaubare Grundfläche (GR) von 200 m² in der ersten Nutzungsebene 
(erstes Vollgeschoss) als Geschossfläche vollständig in Anspruch genommen werden. 
Zusätzlich sind in der zweiten Nutzungsebene (zweites Vollgeschoss) noch 100 m² Ge-
schossfläche realisierbar. In diesem Fall ist die zweite Nutzungsebene in der Größe deut-
lich kleiner als im Erdgeschoss. Der so entstehende Baukörper weist zwar in diesem Fall 
eine doppelt so große Grundfläche wie die Baukörper aus den 1950er und 1960er Jahren 
auf. Aufgrund der großen Grundstücksflächen im Plangebiet erscheinen jedoch 200 m² 
Geschossfläche in der ersten Nutzungsebene als städtebaulich vertretbar, zumal die 
zweite Nutzungsebene in ihrer Größe dann deutlich untergeordnet ist.  
Soll die Geschossfläche bei einer zweigeschossigen Bebauung auf beiden Nutzungsebe-
nen (erstes und zweites Vollgeschoss) gleich groß sein, kann diese jeweils 150 m² betra-
gen. Damit ist ein Baukörper möglich, der sich an der zweigeschossigen Bebauung der 
Gebäude aus den 1920er und 30er Jahren orientiert.  
Da einzelne Gebäude aus den 1920er und 30er Jahren eine Geschossfläche über 300 m² 
aufweisen, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass als Ausnahme eine größere Ge-
schossfläche zulässig ist, wenn das Bestandsgebäude auf dem Grundstück bereits eine 
größere Geschossfläche als 300 m² hat. Die Größe der Geschossfläche darf jedoch nicht 
größer sein als die des Bestandsgebäudes. Damit wird ein Neubau mit gleicher Ge-
schossfläche ermöglicht.  
8.2.4 Höhe baulicher Anlagen 
Die Begrenzung der Außenwandhöhen (Traufhöhen) und der Gebäudehöhen ist notwen-
dig, da alleine durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse die Höhen-
entwicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist. Im Plangebiet wurden bereits 
Gebäude errichtet, die zumindest wie dreigeschossige Gebäude wirken und sich dadurch 
in ihren Gebäudeausformungen deutlich von der umgebenden Bebauung unterscheiden. 
Zur Sicherung eines geordneten Stadtbildes für das Plangebiet werden daher aus städte-
baulichen Gründen Festsetzungen nach § 18 BauNVO zu den Höhen baulicher Anlagen 
getroffen.  
Zur Bestimmung der Höhenbegrenzungen wurden zunächst die konstruktiv bedingten 
Höhen ermittelt, die für ein- oder zweigeschossige Gebäude sinnvoll und angemessen 
sind. Diese sind in Systemschnitten dargestellt. 
Erläuterung der Dachgeschossregelung: 
Nach § 2 Abs. 4 HBO ist ein Dachgeschoss (ein Geschoss mit mindestens einer geneig-
ten Dachfläche) nur dann ein Vollgeschoss, wenn es eine Höhe von 2,30 m über mehr als 
drei Viertel der Bruttogrundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. 
 
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Abb. 8: Ermittlung der konstruktiv bedingten Gebäudehöhen für ein eingeschossiges Haus 
 
 
Abb. 9: Ermittlung der konstruktiv bedingten Gebäudehöhen für ein zweigeschossiges Haus  
 
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8.3 Bauw eise 
Entsprechend der städtebaulichen Konzeption und orientiert am Bestand, wird im gesam-
ten Plangebiet die abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Die 
abweichende Bauweise beinhaltet Festsetzungen zu den Hausformen und Festsetzungen 
zu den Abständen an den seitlichen Grundstücksgrenzen. 
8.3.1 Hausformen 
Die abweichende Bauweise wird dahingehend definiert, dass die Gebäude mit seitlichem 
Grenzabstand, ausschließlich als Einzelhäuser (E) im Sinne von § 22 Abs. 2 BauNVO er-
richtet werden dürfen.  
Zur Definition des Einzelhauses sei auf die Kommentierungen im Kommentar zur Bau-
nutzungsverordnung von Fickert / Fieseler verwiesen: „Einzelhäuser sind – im Gegensatz 
zu Doppel- oder Reihenhäusern – allseits frei stehende Gebäude von höchstens 50 m 
Länge mit städtebaulich gefordertem Abstand zu den seitlichen und rückwärtigen Nach-
bargrenzen, dessen Tiefe (Abstandsflächen) sich nach Landesrecht bemisst.“ (Rn 6.2 
§ 22 BauNVO).  
Mit dieser Festsetzung wird erreicht, dass die bestehende Bebauungsstruktur, die geprägt 
ist durch freistehende Gebäude, erhalten bleibt. Die bereits vorhandenen Doppelhäuser 
sind im Bestand geschützt. Es können jedoch keine weiteren Doppelhäuser auf geteilten 
Grundstücken entstehen. 
8.3.2 Abstände zu den seitlichen Grundstücksgrenzen 
Wie bereits in Kapitel 4 „Städtebauliche Situation“ beschrieben, ist das Plangebiet geprägt 
durch freistehende Gebäude auf relativ großen Grundstücken. Dabei halten die meisten 
Gebäude den nach der HBO vorgeschriebenen Mindestabstand von 3,00 m zu den seitli-
chen Grundstücksgrenzen ein.  
Bei Grundstücken mit einer Breite über 22,00 m ist festzustellen, dass diese einen Ab-
stand von mindestens 5,00 m zur seitlichen Nachbargrenze einhalten. Diese größere Ab-
standsflächen sind ein charakteristisches Merkmal der Grundstücke, die mit Villengebäu-
den aus den 1920er und 30er Jahren bebaut sind. Um dieses städtebauliche Merkmal zu 
erhalten, wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die Baugrundstücke mit einer Breite 
über 22,00 m einen Mindestabstand von 5,00 m zu den seitlichen Nachbargrenzen einzu-
halten haben. Dadurch ist bei einem Grundstück mit einer Breite von 23,00 m unter Ein-
haltung von jeweils 5,00 m Grenzabstand eine Gebäudebreite von 13,00 m realisierbar.  
Bei den Grundstücken unter 22,00 m Breite ist ein Mindestabstand von 3,00 m einzuhal-
ten. Damit wird der Mindestabstand der HBO eingehalten. Bei der festgesetzten Mindest-
grundstücksbreite von 18,00 m ist dadurch ein Baukörper mit einer Breite von 12,00 m re-
alisierbar.  
Bei diesen Regelungen handelt es sich jedoch nur um Mindestabstände, die einzuhalten 
sind. Die Abstandsflächen zu den seitlichen Nachbargrenzen sind weiterhin gemäß 
§ 6 HBO zu ermitteln. Ergibt sich aufgrund der Ermittlung nach der HBO eine größere Ab-
standsfläche ist diese einzuhalten.  
8.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 
8.4.1 Baugrenzen 
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch vordere und hintere Baugrenzen 
festgesetzt. Die Baufelder haben eine Tiefe von 17,00 m. Damit ergibt sich bei der als 
Mindestbreite von 18,00 m festgesetzten Grundstücksbreite und der Einhaltung von je-
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weils 3,00 m Abstandsflächen eine überbaubare Fläche von 204 m². Somit kann die  
überbaubare Grundfläche voll ausgenutzt werden.  
Entsprechend der städtebaulichen Konzeption hält die vordere Baugrenze zur öffentlichen 
Verkehrsfläche einen Abstand von 5,00 m. Dadurch wird ein Vorgartenbereich mit einer 
Mindestbreite von 5,00 m gesichert.  
Bei den Grundstücken, bei denen der Vorgarten die Funktion des Hauptgartens über-
nimmt, wird zwischen vorderer Baugrenze und öffentlicher Verkehrsfläche ein Abstand 
von 15,00 m eingehalten, um diese Funktion zu sichern. 
Von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen ergeben sich aufgrund der Tiefe der Baufens-
ter von 17,00 m unterschiedliche Abstände. Im Durchschnitt kann eine nicht überbaubare 
Grundstücksfläche von 15,00 m entsprechend der Zielsetzung der städtebaulichen Kon-
zeption freigehalten werden. Diese Fläche übernimmt in der Regel die Funktion des 
Hauptgartens.  
8.4.2 Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen  
Die Ausstattung der Wohngebäude mit verglasten An- und Vorbauten, Wintergärten, Bal-
konen, Loggien und Terrassen trägt wesentlich zu einem qualitätsvollen Wohnen bei. De-
ren Bau sollte daher erleichtert werden. Im Bebauungsplan wird aus diesem Grund eine 
Überschreitung der zeichnerisch festgesetzten Baugrenzen durch diese Anlagen um bis 
zu 4,00 m ermöglicht.  
Die durch die abweichende Bauweise festgesetzten Mindestabstände zu den Nachbar-
grenzen dürfen jedoch auch durch diese baulichen Anlagen nicht unterschritten werden. 
Ebenso ist in der Vorgartenzone eine nicht überbaubare Zone von 5,00 m von jeglichen 
baulichen Anlagen freizuhalten. Dies erfolgt zur Sicherung der Vorgartenzone und zum 
Erhalt der seitlichen Abstandsflächen, die prägend für den Gebietscharakter sind.  
Ungeachtet der Zulässigkeit dieser Anlagen außerhalb der als überbaubar festgesetzten 
Grundstücksflächen sind diese baulichen Anlagen im Allgemeinen bei der Ermittlung der 
überbauten Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO als Teile der Hauptanlagen anzu-
rechnen. Balkone, Loggien und Terrassen bleiben jedoch gemäß § 20 Abs. 4 BauNVO bei 
der Ermittlung der Geschossfläche unberücksichtigt.  
Definition Wintergarten 
Zur Klarstellung wird der Begriff des Wintergartens definiert, da hierfür keine allgemeingül-
tige baurechtliche Definition vorliegt. Zur Abgrenzung gegenüber den verglasten An- und 
Vorbauten wird hier der Wintergarten als ein verglaster Anbau definiert, der eng mit dem 
Wohngebäude verbunden ist und der Erweiterung der Gebäudenutzung z.B. der Wohn-
nutzung dient. Die Verbindung mit dem angrenzenden Aufenthaltsraum kann z.B. aus ei-
ner verglasten Wand mit Glastüre bestehen.  
Ein Wintergarten in der definierten Form wird im Allgemeinen ein Aufenthaltsraum sein, 
d.h. ein Raum, der zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt und geeignet ist 
und im Allgemeinen überwiegend Wohnzwecken dient. 
Diese Klarstellung erfolgt, um deutlich zu machen, dass auch allseits verglaste Anbauten, 
die als Aufenthaltsräume bestimmt und geeignet sind, in die Regelung der Baugrenzen-
überschreitung einbezogen sind. In einem Zusatz wird darauf hingewiesen, dass Winter-
gärten in der definierten Form als Aufenthaltsräume bei der Ermittlung der Grundfläche 
und der Geschossfläche anzurechnen sind, nach gängiger Rechtsprechung auch dann, 
wenn der Raum nicht heizbar ist (siehe hierzu Fickert / Fieseler, Rn 10.2 und 10.3 § 14 
BauNVO) 
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8.5 Mindestmaße der Baugrundstücke 
8.5.1 Größe der Baugrundstücke 
Um eine zu starke Verdichtung im Plangebiet zu verhindern und das städtebauliche Er-
scheinungsbild zu wahren, wird eine Mindestgröße von 700 m² für die Grundstücke fest-
gesetzt. Diese Festsetzung orientiert sich an der durchschnittlichen Grundstücksgröße im 
Plangebiet. Faktisch sind damit nur noch zwei Grundstücke im Plangebiet teilbar. Dies er-
scheint jedoch zur Wahrung des städtebaulichen Charakters des Quartiers angemessen.  
8.5.2 Breite der Baugrundstücke 
Ebenfalls mit dem Ziel der Vermeidung einer zu starken Nachverdichtung, die das städte-
bauliche Erscheinungsbild verändern würde, wird eine Mindestbreite von 18,00 m für die 
Grundstücke im Plangebiet festgesetzt. Bei der gewählten Grundstücksbreite kann bei 
Einhaltung von jeweils 3,00 m Abstand zu den seitlichen Nachbargrenzen ein Baukörper 
mit einer Breite von 12,00 m realisiert werden.  
8.6 Stellplätze und Garagen 
Die Anlage von Stellplätzen und Garagen prägen das städtebauliche Erscheinungsbild ei-
nes Gebietes in besonderem Maße. Bei der bisher vorherrschenden Nutzungsstruktur im 
Plangebiet, geprägt durch Ein- und Zweifamilienhäuser und der Grundstücksgrößen, ist 
die Unterbringung der Stellplätze auf dem Grundstück relativ problemlos, da meist nur 
drei Stellplätze erforderlich sind. 
Durch bauliche Verdichtungen verschärft sich naturgemäß die Problematik. Um zu ver-
meiden, dass die Freiflächen unangemessen durch Stellplatzanlagen in Anspruch ge-
nommen werden, werden daher verschiedene Festsetzungen getroffen.  
Direkten Einfluss auf die Anzahl der Stellplätze hat die Anzahl der Wohneinheiten, die im 
Bebauungsplan festgesetzt werden kann. Im Bebauungsplan „Oberfeld – Rosenhöhweg“ 
wird die Anzahl der Wohneinheiten im Verhältnis zur Grundstücksgröße festgesetzt. Da-
durch sind in den meisten Fällen zwei bis drei Wohneinheiten auf den Grundstücken mög-
lich. Gemäß der derzeit gültigen Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt sind 
damit zwei bzw. drei Stellplätze notwendig. Dies entspricht meist der bereits schon vor-
handenen Anzahl der Stellplätze auf den Grundstücken.  
Bei großen Grundstücken sind aufgrund der Regelung zur Anzahl der Wohneinheiten 
auch drei oder maximal vier Wohneinheiten möglich. Hieraus ergibt sich die Notwendig-
keit zur Herstellung von vier bis fünf Stellplätzen. In diesen Fällen ist die Unterbringung 
der Stellplätze aufgrund der Größe der Grundstücke jedoch unproblematisch.  
8.6.1 Allgemeine Anforderungen an Stellplätze und Garagen 
Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass vor Garagen und Carports in deren Zufahrtsflä-
chen offene, nicht überdachte Stellplätze zulässig sind. Damit soll die flächensparende 
Ausnutzung der Zufahrtsfläche von Garagen und Carports als Stellplatzfläche ermöglicht 
werden, auch wenn dadurch sogenannte gefangene Stellplätze entstehen. Die Regelung 
schließt auch Stellplätze auf Zufahrten zu hinterliegenden Stellplätzen mit ein.  
8.6.2 Stellplätze und Garagen in den Vorgartenzonen 
Charakteristisch für das Plangebiet „Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ sind die Vorgartenzo-
nen zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und Gebäuden. Diese tragen wesentlich zur 
Durchgrünung und damit auch zur Wohnqualität des Quartiers bei. Um zu vermeiden, 
dass die Vorgartenzonen vorrangig durch Parkierungsanlagen in Anspruch genommen 
werden, und um den offenen grünen Charakter der Vorgartenzone zu sichern, wird daher 
festgesetzt, dass Zufahrten, Stellplätze, Carports und Garagen lediglich 25 % der Vorgar-
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tenzone ausmachen dürfen.  
Bei einem 20,00 m breiten Grundstück sind bei einer Vorgartenbreite von 5,00 m dadurch 
innerhalb der 100 m² großen Vorgartenzone maximal 25 m² für Zufahrten und Stellplätze 
nutzbar. Dies entspricht zwei Stellplätzen mit jeweils 12,5 m² Fläche oder einer Zufahrt 
und einem Stellplatz mit jeweils der gleichen Fläche.  
Weiter wird festgesetzt, dass in den Vorgartenzonen Garagen und Carports erst in einem 
Abstand von 5,00 m, gemessen von der straßenseitigen Grundstücksgrenze, zulässig 
sind. Damit wird vermieden, dass diese Baukörper im Straßenraum bzw. in der Vorgar-
tenzone zu stark in Erscheinung treten.  
8.6.3 Stellplätze und Garagen an Nachbargrenzen / Hinweis auf § 6 HBO 
Zur Klarstellung wird in der Begründung darauf hingewiesen, dass auch innerhalb der 
durch die abweichende Bauweise festgesetzten Abstandsflächen Stellplätze und Garagen 
sowie Nebenanlagen im Rahmen der rechtlichen Regelungen von § 6 Abs. 10 HBO wie 
folgt zulässig sind: Ohne Abstandsfläche sind unter anderem Garagen einschließlich Ab-
stellraum an einer Nachbargrenze bis 9,00 m Länge und bis zu 3 Stellplätze an einer 
Nachbargrenze zulässig. Die Länge der Grenzbebauung (Garage, Abstellraum, überdach-
te Zufahrt zur Tiefgarage, Stellplatz, Nebengebäude) darf hierbei insgesamt 12,00 m nicht 
überschreiten. 
Garagen und Carports sind gemäß § 6 Abs. 10 HBO ohne Abstandsfläche nur an einer 
Nachbargrenze zulässig. Diese Regelung der HBO wird besonders hervorgehoben, da ein 
wesentlicher Aspekt des Gebietscharakters die offene Bauweise mit durchgrünten seitli-
chen Abstandsflächen ist. Bei einer Anordnung von Garagen und auch Carports direkt auf 
beiden Nachbargrenzen würde sehr leicht der Eindruck einer fast geschlossenen Bauwei-
se entstehen.  
8.6.4 Oberflächen von Stellplätzen 
Zur Sicherung eines ansprechenden Erscheinungsbildes insbesondere der in der Vorgar-
tenzone sichtbaren Stellplätze, aber auch aus ökologischen Gründen zur Grundwasseran-
reicherung und Entlastung der Regenwasserkanäle wurden Festsetzungen zur Oberflä-
chengestaltung der offenen Stellplätze getroffen.  
8.7 Nebenanlagen  
Die zulässigen Nebenanlagen sind auf Anlagen zur Gartengestaltung und –bewirtschaf-
tung sowie Freiflächengestaltung z.B. Pergolen, Lauben, Geräteschuppen, Pavillons oder 
Kellerersatzräume beschränkt. Die Beschränkung auf diese Arten von Nebenanlagen er-
folgt, um Nutzungen auszuschließen, die nicht im Zusammenhang mit der Garten- oder 
Freiflächengestaltung stehen.  
Die Zulässigkeit von Nebenanlagen wird zur Minimierung der Versiegelung auf 12 m² 
Grundfläche sowie 30 m³ umbauten Raum begrenzt.  
8.8 Beschränkung der Zahl der Wohneinheiten 
Als weiterer wesentlicher Baustein zur Sicherung des Gebietscharakters sind Regelungen 
zur Anzahl der Wohnungen aus folgenden Gründen erforderlich: 
─ Im Plangebiet haben bereits unerwünschte Umstrukturierungen der städtebaulichen 
Eigenart durch die Errichtung von Gebäuden mit fünf und mehr Wohnungen in dem 
durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägten Bereich eingesetzt. Dieser Entwicklung 
soll künftig Einhalt geboten werden, um damit die typische Struktur des Plangebietes 
zu sichern. Auch hat sich gezeigt, dass durch das Nebeneinander von Ein- und Zwei-
familienhäusern und Mehrfamilienhäusern größeren Ausmaßes erhebliche Spannun-
gen nicht nur bodenrechtlicher Art entstehen. 
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─ Durch die Einschränkung der Anzahl der Wohnungen soll auch sichergestellt werden, 
dass die nach Stellplatzsatzung erforderliche Anzahl an Stellplätzen auf den privaten 
Baugrundstücken untergebracht werden kann, ohne die Grundstücksfreiflächen allzu 
sehr durch Stellplatzanlagen zu belasten. Es muss sichergestellt sein, dass in ausrei-
chendem Maß unversiegelte Gartenflächen verbleiben. 
 
Die Einschränkung der Zahl der Wohnungen pro Grundstück wird zunächst durch die Be-
grenzung der Gebäudegröße pro Grundstück und der damit verbundenen Einschränkung 
der verfügbaren Nutzfläche erreicht. Da die maximale Gebäudegröße durch die Begren-
zung der Summe der Grundflächen aller baulichen Anlagen sowie die Begrenzung der 
Geschossfläche auf 300 m² pro Grundstück geregelt ist, kann keine unerwünscht hohe 
Verdichtung entstehen. 
Weiter wird im Bebauungsplan geregelt, dass im Plangebiet in Wohngebäuden je ange-
fangene 500 m² Grundstücksfläche höchstens eine Wohnung zulässig ist. Diese Festset-
zung ist durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 8. Oktober 1998 – 4 C 
1.97) – (OVG Lüneburg) =  BauR 1999, S. 148 gedeckt.  
Mit der Festsetzung der Zahl der Wohnungen durch eine Verhältniszahl wird eine flexible 
Regelung ermöglicht, die bei den durchschnittlichen Grundstücksgrößen von ca. 650 m² 
bis 1000 m² zwei bis maximal drei Wohneinheiten zulässt. Bei größeren Grundstücken 
über 1000 m² sind dadurch drei bis maximal vier Wohnungen, bei dem Grundstück am 
Oberfeld 22 mit über 2000 m² Grundfläche fünf Wohnungen möglich.  
Durch diese Regelung wird im Plangebiet eine städtebaulich vertretbare Wohndichte er-
reicht, die sich im Wesentlichen am Bestand orientiert. Mehrfamilienhäuser sind dadurch 
nur bei sehr großen Grundstücken möglich, z.B. im Bereich der Villengebäude am Sei-
tersweg, die bereits heute 3 oder 4 Wohneinheiten aufweisen.  
Gleichzeitig wird verhindert, dass aufgrund einer zu hohen Zahl der Wohnungen Stellplät-
ze in erheblichem Umfang notwendig sind, wodurch wiederum Freiflächen versiegelt wer-
den müssten.  
8.9 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft 
8.9.1 Oberflächenbefestigung  
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegel-
ten Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung 
gemacht. Vollständige Versiegelung führt zum Aufheizen von Flächen im Sommer, Er-
wärmung der Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall und schnellem Ab-
fluss des Niederschlagswassers.  
Daher sind befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stell-
plätze, so weit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegen stehen, als teilversiegelte 
Flächen anzulegen (z.B.: Rasenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen). Werden die 
Flächen nicht teilversiegelt angelegt, ist das anfallende Niederschlagswasser in angren-
zende Grundstücksfreiflächen zu versickern. 
8.9.2 Sicherung, Schutz und Auffüllung von Oberboden  
Der Oberboden sowie der kulturfähige Unterboden sind zu sichern, damit bei einer Neu-
bebauung diese belebten Bodenmassen nicht verloren gehen und an geeigneter Stelle 
sinnvoll eingesetzt werden können.  
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8.10 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung 
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes 
Im Einwirkungsbereich der Dieburger Straße werden im Plangebiet die Orientierungswer-
te der DIN 18005 durch Verkehrslärm überschritten. Im Hinblick auf die Überschreitungen 
der Orientierungswerte der DIN 18005 sind zur Minderung der Geräuscheinwirkungen 
bauliche Schallschutzmaßnahmen erforderlich. 
Da im Plangebiet aufgrund der bestehenden Strukturen keine aktiven Lärmschutzmaß-
nahmen möglich sind, müssen passive Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden. Im we-
sentlichen handelt es sich hierbei um die Ausrüstung der Gebäude mit Lärmschutzfens-
tern, Schalldämmung von Rollladenkästen etc.. Gegebenenfalls sind auch Maßnahmen 
an den Hausfassaden oder im Bereich der Dächer vorzusehen. 
Durch die Festsetzung Nr. 11 „Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Ver-
meidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissions-
schutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) wird geregelt, dass bei Neu-, Um- und Erweite-
rungsbauten aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für Wohnungen und Aufent-
haltsräume bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen sind. Dies ist auf Grund-
lage der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise, Ausgabe 
1989) ohnehin erforderlich: Nach DIN 4109 sind zum Schutz von Aufenthaltsräumen ge-
gen Außenlärm die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß 
Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 einzuhalten.  
Festsetzung Nr. 11 wird durch Hinweis Nr. 5 ergänzt. Nach der DIN 4109 ergeben sich in 
Abhängigkeit vom zugrunde gelegten „maßgeblichen Außenlärmpegel“ Schalldämm-
Maße für Fenster und Außenwände für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungs-
räume u.ä. sowie Büroräume. Hinweis Nr. 5 enthält Angaben, von welchen Lärmpegelbe-
reichen im Plangebiet auszugehen ist. 
Ergänzend wird darauf verwiesen, dass für Räume, die dem dauerhaften Aufenthalt im 
Nachtzeitraum dienen (Schlafzimmer, Kinderzimmer) und die direkt zur Dieburger Straße 
orientiert sind, zusätzlich der Einbau schallgedämpfter Lüftungselemente erforderlich wird. 
8.11 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen  
Wesentlich für die Qualität des Wohnquartiers „Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ sind die 
vorhandenen Freiflächen und der Baumbestand.  
8.11.1 Anpflanzen von Bäumen 
Die festgesetzte Grundstücksbepflanzung gewährleistet bei einer Neubebauung eines 
Grundstückes eine dem Plangebiet adäquate Durchgrünung der Privatgrundstücke. 
Gleichzeitig wird eine ausreichende Besonnung der Gebäude gesichert.  
8.11.2 Vorgärten 
Die grüne Vorgartenzone trägt ebenfalls wesentlich zum städtebaulichen Bild und der 
Wohnqualität im Plangebiet bei.  
Neben den Vorgaben für die Bepflanzung dient vor allem die Regelung, dass Stellplätze, 
Garagen und Carports und Zufahrten höchstens 25 % der Vorgartenzone zwischen stra-
ßenseitiger Baugrenze und straßenseitiger Grundstücksgrenze belegen dürfen, der Siche-
rung der durchgrünten Vorgartenzone. Hierzu wird auch auf die Erläuterungen in Kapitel 
8.6.2 hingewiesen.  
8.11.3 Erhaltung von Bäumen 
Zum Schutz des Baumbestandes im Plangebiet ist die Satzung zum Schutz des Baumbe-
standes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 5. April 2004 zu beachten.  
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8.12 Mindestanforderungen an Baum-, Strauch- und sonstige Anpflanzungen 
Die Festsetzung von heimischen Pflanzen ist Voraussetzung dafür, dass die festgesetzten 
Anpflanzungen ihre positiven Wirkungen für das Boden- und biotische Potenzial entfalten 
(Förderung der Bodenlebewesen, Lebensraum- und Nahrungsangebot für heimische 
Pflanzen und Tierwelt) und somit der Kompensation von Eingriffen dienen können. 
9. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Zur Sicherung der vorhandenen gestalterischen Merkmale bei Umbauten oder Neupla-
nungen im Plangebiet sind eine Reihe von gestalterischen Festsetzungen erforderlich. 
9.1 Gestaltung der Dächer 
Von besonderer Bedeutung für das Ortsbild ist die Dachlandschaft eines Stadtquartiers. 
Daher befasst sich ein Großteil der gestalterischen Regelungen mit der Gestaltung der 
Dächer. 
9.1.1 Dachform und Dachneigung 
Durch die Festsetzung der Dachformen soll ein geordnetes städtebaulichen Erschei-
nungsbild erreicht werden. Als gestalterische Grundregel wird festgelegt, dass die im 
Plangebiet dominierenden Dachformen auch für Neubauten bindend sind. Es werden da-
her Satteldächer oder Walmdächer bindend vorgegeben.  
Für die Dachneigung werden ebenfalls die dominierenden Dachneigungen zwischen 30° 
und höchstens 45° festgelegt.  
Bei eingeschossigen Anbauten an bestehenden Gebäuden können auch flacher geneigte 
Dächer und Flachdächer zugelassen werden. Im Plangebiet gibt es gelungene Beispiele 
solcher zurückhaltend dimensionierten Anbauten. Daher darf bei eingeschossigen Anbau-
ten von der generellen Regel des Sattel- oder Walmdaches abgewichen werden.  
9.1.2 Dacheindeckungen 
Zur Sicherung einer harmonischen Dachlandschaft im Plangebiet wird die zur Verfügung 
stehende Material- und Farbpalette dahingehend eingeschränkt, dass nur rote, rotbraune, 
braune und graue Dacheindeckungen aus Tonziegeln oder Dachsteinen zulässig sind. 
Damit werden solche Materialien und Farben zugelassen, die das Plangebiet prägen. Da 
die Festsetzung relativ offen ist, werden damit im wesentlichen nur extreme Gestaltungs-
wünsche ausgeschlossen.  
9.1.3 Dachaufbauten und –einschnitte, Dachgauben 
Die Festsetzungen zu den Dachaufbauten und Dacheinschnitten orientieren sich an den 
Architekturelementen, die im Plangebiet anzutreffen sind. Prägend sind Dachaufbauten, 
die in Bezug zur Dachfläche sehr zurückhaltend sind. Die Dachfläche dominiert, die Gau-
ben fügen sich deutlich unter.  
Andererseits sollen in den Dachräumen auch zeitgemäße Wohnungen entstehen können. 
Dem Erhalt der bestehenden Wohngebäude wird generell der Vorzug gegeben. Daher soll 
durch die Festsetzungen zur Gestalt der Dächer ein Ausbau das Daches nicht unnötig er-
schwert werden. Es wird daher darauf verzichtet, die vorhandene kleinteilige Struktur der 
Dachaufbauten festzuschreiben.  
Daher wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die gesamte Breite der Dachaufbauten 
und -einschnitte maximal 50 % der Dachbreite und 50 % der Dachhöhe betragen darf.  
Weiter wird festgesetzt, dass zur Traufe, zum Ortgang und zum First jeweils 1,20 m Min-
destabstand einzuhalten ist, um zu gewährleisten, dass sowohl Dachaufbauten als auch 
22.05.2006

Begründung  Seite 34 
 
O 21 Begründung.DOC WD 
Dacheinschnitte die Form des Daches nicht unterbrechen bzw. beeinträchtigen. Die Dach-
fläche soll als solche markant erkennbar sein.  
Da bei Walmdächern die Einhaltung des Mindestabstandes des Gaubendaches vom 
Dachgrat zu unverhältnismäßig schmalen und damit erschwert nutzbaren Gauben führen 
würde, wurde bei Walmdächern die Ausnahmeregel vorgesehen, dass hier der Mindest-
abstand zwischen Gaubendach und Dachgrat 0,60 m betragen muss. 
9.1.4 Dachüberstände 
Die Dachlandschaft wird auch durch die Dachüberstände geprägt. Daher wird in Anleh-
nung an den Bestand festgesetzt, dass Dachüberstände bei Satteldächern sowohl am 
Ortgang als auch an der Traufe 0,50 m nicht überschreiten dürfen. Bei Walmdächern darf 
der Dachüberstand 1,00 m an der Traufe nicht überschreiten. 
9.2 Fassadengestaltung 
Der Ausschluss bestimmter Fassadenmaterialien dient zur Wahrung des vorhandenen 
gestalterischen Charakters der Siedlung. Prägend sind im Plangebiet gegliederte Loch-
fassaden und helle Putzflächen (vgl. Kap 4.3.4.).  
9.2.1 Gestaltung an bestehenden Gebäuden 
Um die Fassaden von Bestandsgebäuden in ihrer charakteristischen Wirkung zu erhalten 
bzw. neu zu gestalten, sind diese in Maßstäblichkeit und Material dem Baustil des Ge-
bäudes und des Straßenbildes anzupassen.  
9.2.2 Gestaltung von Neubauten 
Für Neubauten wird zur Erhaltung der vorherrschenden Gestaltmerkmale festgesetzt, 
dass Gebäudefassaden als flächige Lochfassaden auszubilden sind, d.h. der geschlosse-
ne Wandanteil muss größer als der Anteil der Öffnungen (Fenster und Türen) sein; der 
Anteil der Öffnungen darf 40 % der einzelnen Fassadenseiten nicht übersteigen.  
Balkone, Loggien, verglaste An- und Vorbauten und Wintergärten sind an den vom öffent-
lichen Straßenraum einsehbaren Gebäudefassaden nur als Ausnahme zulässig, wenn 
diese Bauteile als filigrane Bauteile durch Materialwechsel von der Fassade deutlich ab-
gesetzt sind. Hiervon ausgenommen sind Loggien, verglaste An- und Vorbauten und Win-
tergärten im Erdgeschoss. An den Gebäudefassaden, welche direkt zum öffentlichen 
Straßenraum hin orientiert sind, sind Balkone, Loggien, verglaste An- und Vorbauten und 
Wintergärten jeweils nur bis zu einer Breite von 6,00 m zulässig. 
Ausnahmen zu den Gebäudefassaden sowie zu den Anbauten sind zulässig, sofern sie 
vom öffentlichen Straßenraum nicht einsehbar sind.  
9.3 Einfriedungen  
Die Einfriedungen zum öffentlichen Raum sind ein charakteristisches Merkmal des Quar-
tiers Am Oberfeld – Rosenhöhweg, die wesentlich zur städtebaulichen Einheit beitragen. 
Daher werden differenzierte Regelungen zur Einfriedung der Grundstücke an der zum öf-
fentlichen Straßenraum zugewandten Seite getroffen. Die Festsetzungen orientieren sich 
dabei an den bereits vorhandenen Einfriedungen im Plangebiet. 
9.3.1 Herstellungspflicht 
Zunächst wird die Herstellungspflicht geregelt. Bis auf einzelne Ausnahmen sind bereits 
alle Grundstücke mit einer Einfriedung versehen. Die Einfriedungspflicht bezieht sich auf 
die dem öffentlichen Straßenraum zugewandte Grundstücksgrenze. An den Grundstücks-
zugängen bzw. Einfahrten und Stellplätzen sind entsprechend Tore herzustellen.  
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O 21 Begründung.DOC WD 
9.3.2 Gestaltung 
Die vorgegebene Gestaltung der Einfriedungen orientiert sich am vorhandenen Bestand. 
Zulässig sind:  
- Zäune auf Mauersockel mit oder ohne Mauerpfosten,  
- Zäune ohne Mauer, 
- Mauern und 
- Hecken. 
9.3.3 Höhe der Einfriedungen 
Abschließend werden die Höhen der Einfriedungen geregelt. Die Mindesthöhe der Ein-
friedigungen beträgt 1,00 m, die Maximalhöhe 1,50 m, jeweils gemessen von der Geh-
wegoberkante an der Grundstücksgrenze. Diese Festsetzung orientiert sich am vorhan-
denen Bestand.  
9.4 Gestaltung von Kfz-Stellplätzen 
Die Festlegung von bestimmten Materialien bei der Ausführung der Carports trägt zu einer 
einheitlichen Gestaltung im Plangebiet bei. 
Die anzupflanzenden Kletterpflanzen an Garagen und Carports dienen der Belebung und 
Begrünung des Erschließungsraumes und der Verbesserung des Kleinklimas. 
10. Hinweise und Empfehlungen 
10.1 Bodendenkmäler 
Auf Anregung der Denkmalbehörden wird in die textlichen Festsetzungen der Hinweis 
aufgenommen, dass im Plangebiet jederzeit Bodendenkmäler entdeckt werden können. 
Auf Grundlage von § 20 HDSchG sind diese unverzüglich den zuständigen Denkmal-
schutzbehörden zu melden.  
10.2 Artenempfehlungen 
Zur Bewahrung und Schaffung von Lebens- und Nahrungsraum für die heimische Pflan-
zen- und Tierwelt ist teilweise die Verwendung von heimischen Pflanzen festgesetzt. Die 
Artenempfehlung stellt eine Auswahl der wesentlichen vorwiegend heimischen Arten zu-
sammen. 
10.3 Lärmschutz 
Mit Hinweis Nr. 5 wird auf die DIN 4109 als Grundlage für die Dimensionierung der passi-
ven Schallschutzmaßnahmen verwiesen, die u.a. die Schalldämm-Maße für Fenster und 
Außenwände angibt. Der Hinweis ergänzt Festsetzung Nr. 11. Nach dieser DIN ergeben 
sich in Abhängigkeit vom zugrunde gelegten „maßgeblichen Außenlärmpegel“ Schall-
dämm-Maße für Fenster und Außenwände für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Über-
nachtungsräume u.ä. sowie Büroräume. Der Hinweis enthält Angaben, von welchen 
Lärmpegelbereichen im Plangebiet auszugehen ist. 
Ausschlaggebend für die Dimensionierung ist ferner der Anteil der Fensterflächen. Da die 
DIN 4109 ein allgemein gültiges Regelwerk darstellt, braucht sie nicht im Wortlaut als 
Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen zu werden.  
Die Bemessung der Luftschalldämmung ist erst im Rahmen der Genehmigungsplanung 
der Gebäude vorzunehmen. Dabei obliegt die Entscheidung, welche konkreten baulichen 
22.05.2006

Begründung  Seite 36 
 
O 21 Begründung.DOC WD 
oder technischen Vorkehrungen an den einzelnen Gebäuden vorgenommen werden, dem 
Bauherrn. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 
hinsichtlich des Außenlärms zu führen. 
11. Verbal-argumentative Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 
Im Folgenden werden, bezogen auf die einzelnen Schutzgüter, in zusammengefasster 
Form die durch die Aufstellung des Bebauungsplans ermöglichten Eingriffe und Auswir-
kungen auf den Naturhaushalt beschrieben und abschließend die Erheblichkeit dieser 
Eingriffe beurteilt. 
Die Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung soll die Beurteilung über potenziell notwendige 
Ausgleichsmaßnahmen erleichtern. 
11.1 Schutzgut Boden 
Die bauliche Ausnutzung der Grundstücke im Bestand beträgt im Durchschnitt etwa 20 %. 
Daraus ergibt sich eine GRZ von ca. 0,20. Bei einer Grundstücksfläche von insgesamt 
67.700 m² ergibt sich damit eine versiegelte Fläche von ca. 13.540 m².  
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird pro Grundstück eine überbaubare Flä-
che von 200 m² festgesetzt. Bei 79 Grundstücken ergibt sich damit eine mögliche über-
baubare Fläche von insgesamt 15.800 m². Zusätzlich ergibt sich noch bei zwei Grundstü-
cken die Möglichkeit einer Grundstücksteilung, wodurch nochmals 400 m² überbaubare 
Fläche hinzukommen. Damit ergibt sich eine überbaubare Fläche von 16.200 m². Dies 
bedeutet eine zusätzliche Versiegelung von 2.660 m², bezogen auf die privaten Grund-
stücksflächen. Durch den Verlust bisher unversiegelter Bodenbereiche mit ihren vielfälti-
gen positiven Funktionen für den Naturhaushalt kommt es zu Eingriffen in das Schutzgut 
Boden. 
Da jedoch auch nach Umsetzung des Bebauungsplanes großzügige unversiegelte Freibe-
reiche mit ihren positiven Auswirkungen auf den Naturhaushalt auf den Grundstücken 
verbleiben, und die Erhöhung der versiegelten Fläche in Relation zu den verbleibenden 
unversiegelten Bereichen als gering einzuschätzen ist, werden die Beeinträchtigungen 
des Schutzgutes Boden als nicht erheblich eingestuft. Zudem handelt es sich bei dem 
Plangebiet um ein bereits bebautes Gebiet, in dem das Bodenpotenzial durch die bereits 
vorhandene Bebauung und Erschließung als beeinträchtigt einzustufen ist. 
11.2 Schutzgut Wasser 
Durch die Anbauten oder Neubauten im Plangebiet und die damit verbundene Erhöhung 
der überbauten und versiegelten Flächen kommt es zu negativen Auswirkungen auf den 
lokalen Wasserkreislauf. 
Zur Minimierung der negativen Auswirkungen durch die Erhöhung der Versiegelungsrate 
ist die Verwendung wasserdurchlässiger Oberflächenbefestigungen auf den privaten 
Grundstücksflächen festgesetzt. Somit kommt es durch die Umsetzung der Planung zu 
keinen erheblichen Beeinträchtigungen des Wasserpotenzials. 
11.3 Schutzgut Klima und Luft 
Durch zusätzliche Überbauung oder Neubebauung kann es eventuell zu einer Änderung 
der kleinklimatischen Verhältnisse kommen. Zur Zeit offene und begrünte Flächen werden 
überbaut. In Relation zu den vorhandenen großzügigen Garten- und Grünflächen kommt 
es nur zu einer geringfügigen Steigerung der Flächenversiegelungen mit negativen klima-
tischen Auswirkungen. 
Der Eingriff in das Klimapotenzial wird daher insgesamt als nicht erheblich bewertet. Die-
ses begründet sich darin, dass auch nach Umsetzung des Bebauungsplanes großzügige 
22.05.2006

Begründung  Seite 37 
 
O 21 Begründung.DOC WD 
o-Garten- und Grünflächen verbleiben und der vorhandene Großbaumstand mit seinen p
sitiven Auswirkungen auf das Lokalklima gesichert wird. 
11.4 Schutzgut Flora und Fauna 
Das Plangebiet ist durch eine intensive Durchgrünung gekennzeichnet und wird durch 
große zusammenhängende Gartenflächen mit teilweise wertvollem, älteren Großbaumbe-
stand geprägt. 
Durch die zu erwartende Verdichtung im Plangebiet wird sich die Freiflächenstruktur nicht 
ändern. Es ist gewährleistet, dass weiterhin großzügige Gartenflächen verbleiben. Zum 
Schutz des vorhandenen, wertvollen Baumbestandes sind Festsetzungen getroffen wor-
den, die den Erhalt der Großbäume sichern. 
Somit kommt es durch die Aufstellung des Bebauungsplanes zu keinen erheblichen Be-
einträchtigungen des Schutzgutes Flora und Fauna. 
11.5 Schutzgut Ortsbild und Erholung 
Durch den Bebauungsplan wird das derzeitige stark durchgrünte Ortsbild, in dem die vor-
handene Bebauung gut in die Grünstrukturen integriert ist, weitgehend unverändert gelas-
sen. Auf einen hohen Durchgrünungsgrad des Gebietes und den Erhalt des prägenden 
Baumbestandes wird durch entsprechende Festsetzungen geachtet.  
Deshalb kommt es zu keinen erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Ortsbild 
und Erholung. 
11.6 Zusammenfassung der verbal-argumentativen Beschreibung 
Insgesamt haben die durch den Bebauungsplan ermöglichten Änderungen im Plangebiet 
keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf den Naturhaushalt. Lediglich für das 
Schutzgut Boden kann es durch zusätzliche Versiegelungen zu Beeinträchtigungen kom-
men. Diese sind jedoch nicht als erheblich zu beurteilen, da es sich um ein bereits bebau-
tes Gebiet handelt und sichergestellt wird, dass auf den Grundstücken großzügige unver-
siegelte Freibereiche mit ihren positiven Auswirkungen für den Naturhaushalt verbleiben. 
22.05.2006

Begründung  Seite 38 
 
O 21 Begründung.DOC WD 
12. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 
In seiner Zielsetzung verfolgt der vorliegende Bebauungsplan die Umsetzung der im Bun-
desnaturschutzgesetz vorgegebenen Hierarchie zum Schutz der Leistungsfähigkeit des 
Naturhaushaltes: 
1. Prüfung von Möglichkeiten zur Vermeidung des Eingriffes 
2. Minimierung negativer Eingriffsfolgen 
3. Ausgleich der unvermeidbaren Beeinträchtigungen und Verluste 
12.1 Prüfung von Möglichkeiten zur Vermeidung des Eingriffes 
An der Aufstellung des Bebauungsplanes O 21 „Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ besteht 
aufgrund der in Kapitel 1 dargelegten Aspekte ein öffentliches Interesse.  
Hervorzuheben ist insbesondere, dass durch die Aufstellung des Bebauungsplans die be-
stehende Bebauungssituation gesichert werden soll und somit das Ortsbild sowie die Frei-
flächenstruktur erhalten bleibt. Insofern trägt der Bebauungsplan auch zur Erhaltung und 
Entwicklung des Ortsbildes und der Freiflächen, die für das Plangebiet prägend sind, bei.  
Damit besteht das Erfordernis zur Aufstellung des Bebauungsplanes. Aus diesen Grün-
den ist der Eingriff im Plangebiet nicht vermeidbar. 
Durch die vorgesehenen Erweiterungsmöglichkeiten entstehen Eingriffe in Natur und 
Landschaft, die jedoch durch Maßnahmen im Plangebiet größtenteils wieder kompensiert 
werden können. 
12.2 Minimierung negativer Eingriffsfolgen 
Die Minimierung negativer Eingriffsfolgen wird im Plangebiet u.a. durch folgende Maß-
nahmen angestrebt: 
− Beschränkung der überbaubaren Grundfläche (GR) auf 200 m². 
− Erhalt von großen Freiflächen und des schützenswerten Baumbestandes auf den 
privaten Grundstücksflächen. 
− Verwendung wasserdurchlässiger Befestigungen bei Herstellung von befestigten Flä-
chen anstelle von Vollversiegelungen. 
− Beibehaltung der vorhandenen Gebäudehöhen und damit Vermeidung einer Beein-
trächtigung des Ortsbildes. 
− Berücksichtigung solarenergetischer Aspekte durch Wintergärten. 
− Schutz des Oberbodens und Wiederverwendung des Bodenaushubes. 
12.3 Ausgleich der unvermeidbaren Beeinträchtigungen und Verluste 
Die bei der Umsetzung des Bebauungsplans entstehenden Eingriffe in Natur und Land-
schaft beschränken sich hauptsächlich auf die zusätzlichen Versiegelungen, die durch die 
Festsetzung einer maximal überbaubaren Grundfläche von 200 m² ermöglicht werden. 
Dieser Eingriff kann durch Maßnamen im Plangebiet zwar nicht vollständig ausgeglichen 
werden, ist jedoch in Relation zu der Gesamtgröße des Plangebietes und des verbleiben-
den hohen Anteils an unversiegelten Bodenbereichen mit ihren positiven Auswirkungen 
für den Naturhaushalt als nicht erheblich anzusehen. 
Somit sind für die Aufstellung des Bebauungsplanes O 21 „Am Oberfeld – Rosenhöhweg“ 
keine externen Ausgleichsmaßnahmen notwendig. 
22.05.2006

Begründung  Seite 39 
 
O 21 Begründung.DOC WD 
13. Planungsstatistik 
13.1 Hausformen, Anzahl der Wohneinheiten (WE), Wohndichte 
 
Hausformen, WE Anzahl der Gebäude Anzahl der WE 
Einzelhäuser mit einer WE 35 35 
Einzelhäuser mit zwei WE 26 52 
Einzelhäuser, mit mehr als zwei WE 15 56 
Doppelhäuser 4 5 
Summe Gesamtgebiet 80 148 
Gesamtfläche 7,5 ha  ≈ 19,5 WE/ha 
13.2 Flächenstatistik 
Geltungsbereich (gesamt)  7,49 ha = 100,0% 
a) Nettobauland 
 Summe Wohngebiet  6,77 ha = 90,4% 
b) Öffentliche Verkehrsflächen 
 Summe öffentliche Verkehrsflächen  0,72 ha = 9,6% 
 
 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
22.05.2006

Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 
Magistratsvorlage 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
07.06.2006 
an den Magistrat Beteiligt vor Dezernat VI 
Amt: Stadtplanungsamt 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
Magistrats-
beschlussfassung: 
  
Vorlage-Nr. 2006/0371 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
 
  
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
 OBW zur Befassung 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
 zur abschließenden Beschluss- 
 fassung Fachausschuss 
Internet  ja  nein 
 
Tagesordnung  I  II 
Verteiler: 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung 
Magistrat 
 
Betreff: Bebauungsplan O 21  -  Am Oberfeld - Rosenhöhweg  -  (Satzungsbeschluss) 
 
Vorlage vom: 29.05.2006 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die zum offengelegten Entwurf des Bebauungsplans O 21 vorgebrachten Anregungen und 
Stellungnahmen der/des 
 
1.1. Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstr. 1-3, 64283 Darmstadt vom 
12.04.2006 
 
1.2. HSE, Dornheimer Weg 24, 64293 Darmstadt vom 25.04.2006 
 
werden im Sinne der jeweiligen Stellungnahme berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt. 
2. Der Bebauungsplan O 21  – Am Oberfeld – Rosenhöhweg  – mit Satzung über die Gestaltung 
baulicher Anlagen und integriertem Landschaftsplan sowie Begründung vom 22.05.2006 wird 
zur Satzung beschlossen. 
 
 
Anlagen:  
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
 
... 
Begründungsseite zur Magistratsvorlage VI vom 29.05.2006: 
 
Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 22.05.2003 beschlossen, für den 
vorliegenden Bereich einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 BauGB aufzustellen. Der 
Aufstellungsbeschluss wurde am 28.05.2003 im Darmstädter Echo und am 30.05.2003 in der 
Südhessen-Woche bekannt gemacht.  
 
Der Magistrat hat am 24.08.2005 dem Vorentwurf zum Bebauungsplan O 21 – Am Oberfeld 
– Rosenhöhweg  –  und der Darlegung der Ziele und Zwecke der Planung zugestimmt. Die 
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB wurde nach Bekanntmachung 
im Darmstädter Echo am 07.09.2005 in der Zeit vom 07.09.2005 bis einschl. 07.10.2005 
durchgeführt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 
27.09.2005 gemäß § 4 (1) BauGB über die Aufstellung des Bebauungsplans unterrichtet. 
 
Am 14.02.2006 hat die Stadtverordnetenversammlung die Offenlage des Entwurfs zum 
Bebauungsplan und der dazugehörigen Begründung beschlossen. Die Offenlage erfolgte 
nach öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo am 21.02.2006 in der Zeit vom 
01.03.2006 bis 03.04.2006. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden 
am 10.03.2006 gemäß § 3 (2) BauGB über die Offenlage informiert und gemäß § 4 (2) 
BauGB um Stellungnahme gebeten. 
 
 
Zu 1.:
 
 
Im Rahmen der Offenlage und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange wurden folgende Anregungen und Stellungnahmen vorgebracht: 
 
 Anregungen und Stellungnahmen:  
 
 Abwägung: 
 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 
Wilhelminenstr. 1-3,64283 Darmstadt  
(Schreiben vom 12.04.2006): 
 
Die Bauleitplanung sei nach § 1 Abs. 4 
BauGB den Zielen der Raumordnung 
angepasst. 
 
Oberflächenwasser (Abflussregelung , 
Hoch-wasserschutz): 
 
Der Verlauf des verrohrten 
Molkenbaches sei im Bebauungsplan 
eingezeichnet. Baumaßnahmen, die im 
Anschluss an die Böschungs-
oberkanten eines Gewässers geplant 
seien und innerhalb bebauter Ortsteile 
lägen, bedürften keiner 
wasserrechtlichen Befreiung mehr. Es 
läge in der Selbstverantwortung der 
Kommune, eine Entscheidung über die 
Zulässigkeit einer möglichen Bebauung 
mit ihrer Auswirkung auf den 
Wasserabfluss zu treffen. Maßnahmen 
im Abflussprofil des Gewässers bis zu 
den Böschungs-oberkanten seien gem. 
§§ 12 und 14 Hess. Wassergesetz 
  
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
 
 
 
 
Die Hinweise werden zur Kenntnis 
genommen.

3 
 
... 
unzulässig. Die Funktion des Gewässers 
sei zu erhalten und dürfe nicht beein-
trächtigt werden. 
 
Immissionsschutz: 
 
Es wird auf die Stellungnahme vom 
24.10.2005 verwiesen. Weiterhin werde 
empfohlen, die Festsetzungen der 
Planung dahingehend zu ändern, dass 
der Einbau von Schallschutzfenstern 
entlang der Dieburger Straße zwingend 
vorgeschrieben werde. Auch der Einbau 
von Zwangslüftungen solle 
vorgeschrieben werden, damit die 
Räume auch bei geschlossenen 
Fenstern ausreichend belüftet werden 
könnten. Die vorhandenen 
Überschreitungen lägen noch über den 
Grenzwerten der 16. BlmSchV, was 
zweifelsohne das Vorhandensein von 
schädlichen Umwelteinwirkungen 
bedeute und Neubauten in diesem 
Bereich sogar ausschließe. Diesen 
feststehenden Sachverhalt aus der 
Bauleitplanung heraushalten zu wollen 
und den Bauherren für „ konkrete 
bauliche oder technische“ Vorkehrungen 
zu überlassen, stelle keine sachgerechte 
Abwägung dar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Anregung wurde berücksichtigt. 
Die textlichen Festsetzungen wurden 
ergänzt durch Ziffer I.11 „Bauliche und 
sonstige technische Vorkehrungen zur 
Vermeidung oder Minderung von 
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. 
BImSchG.“ (§ 9(1) Nr. 24 BauGB).Die 
nach DIN 4109 ermittelten 
Lärmpegelbereiche wurden als Hinweis 
unter Punkt 5 übernommen. 
1.2 
HSE, Dornheimer Weg 24, 64293 
Darmstadt (Schreiben vom 25.04.2006): 
 
Hinsichtlich der geplanten 
Anpflanzungsmaßnahmen im Bereich 
der Leitungstrasse sei zu beachten, 
dass tiefwurzelnde Bäume lt. DIN 18920 
und den technischen Richtlinien GW 125 
einen Mindestabstand von 2,5 m zu den 
Versorgungsleitungen der HSE 
aufweisen müssten. Werde dieser 
Abstand unterschritten, so seien die 
Leitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu 
sichern oder die Standorte der Bäume 
dementsprechend zu verschieben. 
Pflanzmaßnahmen im Nahbereich der 
Betriebsmittel seien mit der HSE 
abzustimmen. Es wird beantragt, 
Leitungs- bzw. Baumschutzmaßnahmen 
in den planungsrechtlichen 
Festsetzungen zum Bebauungsplan 
aufzunehmen. 
 
Sparte Gas 
Die Gasversorgung des Plangebietes 
  
 
 
 
Im Bereich der Leitungstrassen sind keine 
Anpflanzungsmaßnahmen festge-setzt.

4 
 
... 
sei gesichert.  
Bei evtl. geplanten Pflanzungen sei das 
DVGW-Regelwerk GW 125 zu 
beachten. 
 
Sparte Wasser 
Die Trinkwasserversorgung sei 
gesichert. 
 
Hinsichtlich der Löschwasserversorg-
ung wird auf das Schreiben der HSE 
vom 26.10.2005 verwiesen. 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
 
 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
Das genannte Schreiben wurde in die 
Abwägung zur Offenlage eingestellt. 
 
 
Zu 2.:
 
 
Der Bebauungsplan O 21 ist nach § 10 BauGB als Satzung zu beschließen; er wird danach 
durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft gesetzt. 
 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
Anlage:
 
 
• Begründung zum Bebauungsplan O 21 
 
Zu den Sitzungen werden ausgelegt bzw. aufgehängt: 
 
• Bebauungsplan O 21 
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters) 
• 14 Exemplare des Bebauungsplans O 21 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
Darmstadt, den 29.05.2006 
VI/61.4 zim Nst. 2603