Umbau Stadion Darmstadt

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
12.07.2013 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat II Dezernat I 
Dezernat III 
Dezernat IV 
an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Dezernat II 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2013/0144 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.:       
Kostenstelle:       Investitionsnummer:       
Kostenträger:       Sachkonto:       
 
Betreff: Umbau Stadion Darmstadt 
 
Vorlage vom: 02.07.2013 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Die Machbarkeitsstudie der ISF – Institut für Sportstättenberatung GmbH – vom 27.6.2013 wird 
zur Kenntnis genommen. 
2. Von der Errichtung eines Stadions an den Alternativstandorten Arheilgen und Eschollbrücker 
Straße wird Abstand genommen. 
3. Dem Umbau/Ausbau des Stadions am Standort Böllenfalltor in der in der Machbarkeitsstudie 
vorgeschlagenen Form sowie der Auslösung der in der Begründung zur Magistratsvorlage unter 
Ziffer IV. dargestellten Schritte wird zugestimmt. 
Die Zustimmung steht unter der Bedingung, dass durch den Magistrat sichergestellt wird, dass 
Baukosten i. H. von 14 Mio. Euro entweder durch Landeszuschuss oder/und durch einen 
Investor/Sponsor finanziert werden. 
4. Der Magistrat wird beauftragt, verbindlich abzuklären, ob und in welcher Höhe das Land Hessen 
einen Zuschuss gewährt.

- 2 - 
5. Über die Gründung der Bau- und Projektgesellschaft ist mit gesonderter Magistratsvorlage zu 
beschließen. Das gilt auch für das zu erarbeitende Finanzierungskonzept (inklusive Business-
Plan) und eine eventuell notwendig werdende Bürgschaft der Stadt. 
6. Eine angemessene Bürgerbeteiligung ist sicherzustellen. 
 
 
Anlagen: Machbarkeitsstudie Stand: 27.06.13 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 02.07.2013  
 
 
I. Derzeitiger Zustand des Stadions am Böllenfalltor
 
 
Das städtische Stadion am Böllenfalltor entspricht in keiner Weise den Anforderungen, die an ein 
modernes Stadion gestellt werden müssen. 
In den vergangenen Jahren musste die Stadt erhebliche finanzielle Aufwendungen erbringen, um die 
Verkehrssicherheit des Stadions sicherzustellen und seine Nutzung zu ermöglichen.  
So mussten allein in den letzten drei Jahren rund 1,3 Mio. Euro in die Substanz des Stadions 
investiert werden, u. a. 220.000,00 Euro für Flutlicht, 120.000,00 Euro für Sitzplätze im Gästeblock, 
240.000,00 Euro für den Gästezugang und 80.000,00 Euro für die Stufen der Stehtribüne. 
 
Im derzeitigen Bestand wären unverzüglich Maßnahmen i. H. von 3,4 Mio. Euro aufgrund rechtlicher 
Vorgaben (Versammlungsstättenrichtlinien) einzuleiten, um eine weitere verkehrssichere Nutzung zu 
gewährleisten: 
 
Haupttribüne: 1.230.000,00 € brutto inkl. Baunebenkosten
 
- Lüftungsanlage einschl. Brandschutzklappen 
- Panikverriegelung/Brandschutztüren 
- Elektrohauptverteilung 
- Abtrennung Lagerraum F90 unter Tribüne 
- Sanierung Tribünendach 
- bauliche Maßnahmen 
 
Gegentribüne: 250.000,00 € brutto inkl. Baunebenkosten
 
- Toilettencontainer Gästeblock 
- Überarbeitung der Sektorenzäune 
- Wellenbrecher 
 
Nordkurve: 540.000,00 € brutto inkl. Baunebenkosten
 
- Wellenbrecher 
- Umfahrung Rettungswege 
- Sanierung Marathontor 
 
Südkurve: 470.000,00 € brutto inkl. Baunebenkosten
 
- Wellenbrecher 
- Umfahrung Rettungswege 
 
Sonstiges: 930.000,00 € brutto inkl. Baunebenkosten
 
- Beleuchtung Böllenfalltorweg/Atzwinkelweg 
- Überflurhydrant, Löschwasserversorgung 
- Maßnahmen zur Erfüllung der Technikprüfverordnung 
- Feuerwehrzufahrten 
 
Gesamtkosten: 3.420.000,00 € brutto inkl. Baunebenkosten
 
 
Trotz angenommener Durchführung dieser unaufschiebbaren kurzfristigen Maßnahmen ist eine 
weitere dauerhafte Nutzung des städtischen Stadions in Zukunft nicht mehr möglich. 
            .  .  .

- 4 - 
 
Die Genehmigung auf der Grundlage der Versammlungsstättenrichtlinie (Sicherheit) würde nicht mehr 
erteilt werden. Darüber hinaus ist ein wirtschaftliches Betreiben des jetzigen Stadions nicht möglich (z. 
B. ohne VIP-Räume). 
 
Darüber hinaus sind Investitionen in neue Sanitäranlagen (insbesondere Damentoiletten), zur 
Befestigung der abgängigen Stufen auf der Gegengeraden sowie zur Anpassung des Haupt-
spielfeldes an geforderte Standards notwendig. Die Kosten dafür sind mit 120.000,00 Euro zu 
veranschlagen. 
 
Für den reinen laufenden Betrieb des Stadions  einschließlich Unterhaltungs- und Instand-
setzungsmaßnahmen (ohne Investitionskosten) fallen zur Zeit jährlich 500.000,00 Euro an, die sich 
wie folgt zusammensetzen: 
 
– Personalkosten ca. 165.000,00 Euro 
– Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen ca. 295.000,00 Euro (Energiekosten, Wasser, 
Materialaufwand für Außenanlagen und Gebäude, Instandhaltung, Unterhaltung der Fahrzeuge, 
Wartungen, Versicherungen usw.)  
– Abschreibungen ca. 9.000,00 Euro 
– Sonstiges ca. 31.000,00 Euro (bei wiederkehrender Reparatur der Mähwerke, die älter als 20 
Jahre sind, Wassereinbruch in den Räumen unter der Tribüne, Duschanlagen, die nach 
Jahrzehnten nicht mehr funktionieren usw.). 
 
 
II. Wesentlicher Inhalt der Machbarkeitsstudie
 
 
Aufgrund des erheblichen Sanierungsbedarfs stellt sich die Frage, ob das Stadion am bisherigen Ort 
in dem vor beschriebenen Umfang saniert werden soll oder der grundlegende Umbau des Stadions 
am Standort oder der Neubau eines Stadions an einem Alternativstandort die ökonomischste Lösung 
ist. 
 
Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 11.10.2012 wurde daher das Institut für 
Sportstättenberatung GmbH (IFS) beauftragt, eine Machbarkeitsstudie für ein künftiges Stadion in 
Darmstadt zu erstellen. 
 
Folgende drei Standorte sollten untersucht werden:  
 
• Sportpark Böllenfalltor 
• Konversionsgrundstück an der Eschollbrücker Straße 
• Arheilgen-West südlich Weiterstädter Straße/Röntgenstraße 
Unter Einbeziehung der städtischen Verwaltung, der Polizei und der TU Darmstadt hat das Institut 
Bedarfs- und Nutzungskonzepte erarbeitet und in die Machbarkeitsstudie, die jetzt den Gremien 
vorgelegt werden kann, eingearbeitet. 
 
a) 
 
Die Machbarkeitsstudie des Instituts für Sportstättenberatung vom 27.06.2013 empfiehlt keinen 
Neubau, sondern den Umbau am Standort Böllenfalltor. 
            .  .  .

- 5 - 
 
Zur Begründung werden in der Studie  im Wesentlichen die folgenden Punkte aufgeführt: 
 
 Am vorhandenen Standort im Sportpark Böllenfalltor  ist ein Stadionbau/Umbau zu den    
           niedrigsten Kosten realisierbar. 
 
 Er ist der einzige Standort, an dem keine neuen planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen 
werden müssen, so dass eine Realisierung in der kürzesten Zeit im Vergleich zu den 
Alternativstandorten realistisch ist (vgl. S. 14, 49). 
 
Für den Umbau des vorhandenen Stadions sind Herstellungskosten inkl. der Baunebenkosten  in 
Höhe von 27,6 Mio. Euro zu veranschlagen. Zur Zusammensetzung dieser Kosten wird verwiesen auf 
das Baukonzept auf den Seiten 30 bis 32 der Studie von IFS. Grunderwerbs- und 
Erschließungskosten werden nicht in die Berechnung einbezogen, da die Stadt Eigentümerin des 
erschlossenen Grundstückes ist. 
 
In den Berechnungen für die Alternativstandorte werden neben den gleichbleibenden Kosten für die 
Erstellung des Stadions auch Grunderwerbs- und Erschließungskosten in Ansatz gebracht. Die 
Gesamtkosten für die Errichtung eines Stadions am Standort in Arheilgen betragen gemäß der 
Machbarkeitsstudie knapp 33 Mio. Euro (Baukonzept Seite 33) und für den Standort an der 
Eschollbrücker Straße 38,5 Mio. Euro (Baukonzept Seite 34). 
 
Im Falle des Neubaus an einem der Alternativstandorte wurde darüber hinaus die Aufgabe gestellt, 
den abgängigen Standort Böllenfalltor hinsichtlich seiner immobilienwirtschaftlichen Verwertbarkeit zu 
untersuchen. Dieser Ansatz geht von der Annahme einer Räumung des gesamten Umfeldes des 
Stadions aus, das sich im städtischen Eigentum befindet.  
 
Die Studie bezieht daher in einem zweiten Schritt kalkulatorische Kosten für die Verlagerung von 
komplementären Nutzungen aus dem Sportpark Böllenfalltor mit ein. Dazu gehören die erforderlichen 
Nebenplätze für den allgemeinen Spiel- und Trainingsbetrieb, insbesondere im Jugendbereich und für 
den Breitensport, und auch der Neubau einer Sporthalle. 
 
Die entsprechenden Kosten sind an den alternativen Standorten zu berücksichtigen und werden als 
erweiterte Berechnung in der Untersuchung (Seite 36 bis 39) dargestellt. 
 
Die Machbarkeitsstudie kommt zu dem Ergebnis, dass infolge der dadurch ausgelösten zusätzlichen 
Grundstücks- und Baukosten die Gesamt-Herstellungskosten am Standort Eschollbrücker Straße auf 
57,9 Mio. Euro steigen und in Arheilgen auf 44,7 Mio. Euro anwachsen. 
 
Untersucht wurde im Gegenzug der mögliche Erlös aus dem Verkauf der sich im Eigentum der Stadt 
befindlichen Flächen am Böllenfalltor von ca. 93.000 qm, die nach Änderung der städtischen 
Flächennutzungsplanung einer Wohnnutzung zugeführt werden könnten.  
 
In der Studie wird ausgeführt, dass nach Aussagen eines unabhängigen Projektentwicklers der bei 
Veräußerung verbleibende Gewinn (Erlös) nach Abzug von Kosten für die öffentliche Erschließung auf 
ca. 15 Mio. Euro geschätzt wird (Seite 37 bzw. Seite 39). 
 
 
 
. . .

- 6 - 
Dieser Erlös deckt die zusätzlichen aus der Verlagerung resultierenden Kosten nicht ab und reicht 
auch für den Bau des eigentlichen Stadions nicht aus. Selbst bei günstiger  
Grundstücksbeschaffung, die beim Standort Arheilgen angesetzt wird, stellt die Studie keine 
zusätzlichen Kompensationsmittel im Fall der Komplettverlagerung und immobilien-wirtschaftlicher 
Verwertung der städtischen Liegenschaften am Böllenfalltor in Aussicht. 
 
b) 
 
Neben den geschilderten wirtschaftlichen sprechen auch die zeitlichen Überlegungen gegen eine 
Verlagerung des Stadions an einen der grundsätzlich für eine solche Nutzung geeigneten 
Alternativstandorte an der Eschollbrücker Straße und Arheilgen-West. 
 
Die Machbarkeitsstudie geht davon aus, dass der Umbau im Sportpark Böllenfalltor am gleichen Ort 
planungsrechtlich zulässig ist. Durch die geschlossene Form des neuen Baukörpers wird eine 
Verringerung der Immissionsbelastung der angrenzenden Wohnbebauung erreicht werden können. 
 
An den Alternativstandorten fehlen jegliche planungsrechtliche Voraussetzungen für die künftige 
Nutzung als Fußballstadion. Daher ist jeweils ein zeitintensives Bauleitplanverfahren bis zum 
Satzungsbeschluss eines Bebauungsplans dem eigentlichen Baugenehmigungsverfahren 
vorzuschalten. 
 
 
III. Aspekte zur Standortbewertung
  
 
a) Der Standort Sportpark Böllenfalltor ist ein etablierter und funktionaler Standort in 
harmonischer Nachbarschaft, beginnend mit dem Schul- und Sportgelände der Georg-
Büchner-Schule über das gerade in den letzten Jahren aufgewertete Hochschulstadion mit 
neuem Bad, das Kletterzentrum des Alpenvereins, den Klettergarten und das Tennis- und 
Hockeygelände des TEC Darmstadt mit der städtischen Sportanlage Stadion mit 
Nebenplätzen und Sporthalle. Dieses sinnvolle, gewachsene und traditionelle Ganze kann mit 
dem Umbau/Ausbau des Stadions am Böllenfalltor erhalten werden. 
 
b) Für die Nutzung als Sportstadion muss am Standort Böllenfalltor keine neue Grundlage durch 
Bauleitplanung geschaffen werden. Die bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Zulässigkeit 
der im Nutzungskonzept beschriebenen – über eine rein sportliche Nutzung hinausgehenden 
– (Neben-)Veranstaltungen ist allerdings zu prüfen. 
 
c) Die Bewertungen der Studie für das Konversionsareal an der Eschollbrücker Straße beruhen 
auf Angaben des Vermessungsamtes aus der Bewertung ehemals militärischer Flächen in 
Darmstadt im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für eine städtebauliche 
Entwicklungsmaßnahme. Für den Bereich der Kelley-Barracks an der Eschollbrücker Straße 
wurden dabei erschließungsbeitragsfreie Werte aus der direkten, das Bewertungsgebiet 
umgebenden Nachbarschaft (Gewerbe) für die Berechnungen angesetzt. 
 
 
 
            .  .  .  
 
 
Selbst wenn dem Grunderwerbspreis – entgegen der Annahme in der Studie – hier keine 
Gewerbeflächen zugrunde zu legen wären, ist dieser Standort für einen Neubau aus folgenden 
Gründen ungeeignet:

- 7 - 
 
Für die Zukunftssicherung der Stadt und des Wirtschaftsstandortes ist eine ausreichende 
Verfügbarkeit attraktiver Gewerbeflächen notwendig, um bestehenden Unternehmen eine 
Erweiterungsmöglichkeit zu bieten und auch in Zukunft Neuansiedlungen zu ermöglichen. 
 
Da Flächenneuausweisungen im Stadtgebiet aus bekannten Gründen ausscheiden, ist die 
Stadtentwicklung auf die Verwertung bereits genutzter und zur Konversion verfügbarer Flächen 
angewiesen. 
Die Flächen der ehemaligen Kelley-Barracks und des Nathan-Hale-Depots sind dafür bereitzuhalten 
und liegen auch bereits im Focus konkreter Flächennachfragen durch ortsansässige und externe 
Unternehmen.   
 
d) Nach Angaben des Vermessungsamtes sind die in der Studie genannten, auf Angaben eines 
Projektentwicklers beruhenden Verwertungserlöse für die städtischen Grundstücke am 
Böllenfalltor am oberen Rande einer realistischen Bandbreite angesetzt. Voraussetzung für 
eine Wohnbebauung ist aber eine Umwandlung der im Flächennutzungsplan derzeit als 
Waldfläche ausgewiesenen Flächen in Wohnnutzung.  
 
Ferner ist es aus städtebaulicher Sicht für die Ausweisung eines neuen Wohnquartiers 
geboten, dass das gesamte Gebiet nördlich des Traisaer Weges in Wohnbauland 
umgewandelt wird.  Das bedeutet, dass auch die Nutzungen auf den Landesflächen (TEC 
Darmstadt) in die Verlagerungsüberlegungen mit einbezogen werden müssten. Eine 
kurzfristige Realisierungsperspektive erscheint aus diesen Gründen ausgeschlossen. 
 
Nicht berücksichtigt in der Studie ist bei den möglichen Verkaufserlösen schließlich, dass 
infolge der Wohnnutzung Folgekosten für die Schaffung von sozialer Infrastruktur 
(Grundschule, Kita-Plätze) entstehen.  Wie allgemein bei der Neuausweisung von 
Wohngebieten politisch gefordert, sind diese Kosten nicht dem allgemeinen Haushalt 
anzulasten, sondern über den Grundstückswertzuwachs zu bestreiten und damit auch von 
dem o. g. Ertrag von 15 Mio. Euro in Abzug zu bringen.  
 
Unter Berücksichtigung der genannten Aspekte  wird empfohlen, von einer Errichtung eines neuen 
Stadions an einem der Alternativstandorte Abstand zu nehmen und für den Standort im Sportpark 
Böllenfalltor die 2. Phase der Arbeitsschritte aus der Machbarkeitsstudie (Projektentwicklung) 
einzuleiten. Diese Zustimmung sollte allerdings unter dem Vorbehalt erteilt werden, dass durch den 
Magistrat sichergestellt wird, dass Baukosten in Höhe von 14 Mio. Euro entweder durch 
Landeszuschuss oder/ und durch einen Investor/Sponsor finanziert werden. Wie sich aus der 
Finanzierungsübersicht auf Seite 45 der Studie ergibt, ist das Projekt ohne diesen 
Finanzierungsbaustein nicht realisierbar. 
 
 
 
 
 
 
. . . 
 
 
IV. Auslösung der Phase 2
 
 
Die wichtigsten Schritte in Phase 2 sind:

- 8 - 
a) Errichtung einer Bau- und Projektgesellschaft 
 
b) Entwicklung des Finanzierungskonzeptes (inklusive Business-Plan) durch die Bau- und 
    Projektgesellschaft 
 
c) Lösung der Problemfelder am Standort Böllenfalltor:  
/square4 Prüfung der bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit 
/square4 Verbesserte ÖPNV-Anbindung 
/square4 Parkkonzept für Heim- und Gästefans 
/square4 Entwicklung und Umsetzung Anwohnerschutzkonzept 
 
d) Ausschreibung und Vergabeverfahren für Planung und den Bau durch die Projektgesellschaft 
 
 
Zu a) und b) 
Hinsichtlich der in der Machbarkeitsstudie (Seite 41) vorgesehenen Gründung einer Bau- und 
Projektgesellschaft sind die üblichen kommunalrechtlichen Vorgaben zu berücksichtigen, die erfüllt 
werden können.  
 
Ob die Stadt Mit- oder Alleingesellschafterin wird, bedarf ebenso der Prüfung wie die Frage der 
gesellschaftsrechtlichen Ausgestaltung im Übrigen. 
 
Als in der Machbarkeitsstudie vorgesehene Bauherrin und Betreiberin ist es Aufgabe der Gesellschaft, 
als erstes ein detailliertes Finanzierungskonzept aufzustellen. Liegt dieses vor und wird es von der 
Stadt als dominierende Gesellschafterin genehmigt, sind anschließend die Ausschreibung und die 
weiteren Bauherrenaufgaben durchzuführen. Der notwendige Einfluss und die 
Überwachungsmöglichkeiten der Stadt diesbezüglich sind gesellschaftsvertraglich sicherzustellen. 
Hierzu und zu allen übrigen mit der Gesellschaftsgründung verbundenen Fragen wird das 
Beteiligungsmanagement der Stadt eingebunden. 
 
Nach Abschluss aller Prüfungen wird die Zustimmung der städtischen Gremien zur 
Gesellschaftsgründung eingeholt.  
 
Die Stadtverordnetenversammlung ist bei der Freigabe des Finanzierungskonzeptes ebenso zu 
beteiligen. 
 
Soweit das von der Gesellschaft zu erstellende Finanzierungskonzept wegen der Aufnahme von 
Darlehen/Bürgschaften der Stadt dies erfordert, werden hierzu ebenfalls gesonderte Vorlagen zur 
Zustimmung durch Magistrat und Stadtverordnetenversammlung erstellt.  
 
Zu c) 
Ein erster Ansatz zur Verbesserung der ÖPNV-Maßnahmen ist mit dem Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung am 27.6.2013 zur Errichtung einer Straßenbahnlinie Campus TU-
Lichtwiese getroffen worden. 
 
. . . 
 
 
Diese neue Straßenbahnlinie kann die Gäste-Fans befördern, damit diese über den Waldeingang ins 
Stadion gelangen können.

- 9 - 
Zur Verbesserung der Parkplatzsituation sind bereits Gespräche mit der TU Darmstadt geführt 
worden. 
 
Zu d) 
Für die Ausschreibung und das Vergabeverfahren für Planung und Bau benötigt die Gesellschaft ca. 
400.000,00 Euro, die sie und nicht die Stadt aufbringen muss. 
 
 
 
Darmstadt, den 2.7.2013 
 
Dezernent I  Dezernent II  Dezernent III      Dezernent IV 
      i .  V .  
 
 
 
 
Jochen Partsch Rafael Reißer  Jochen Partsch     André Schellenberg 
Oberbürgermeister Bürgermeister  Oberbürgermeister     Stadtkämmerer

Neu-/Umbau Stadion Darmstadt 
Machbarkeitsstudie 
27. Juni 2013

Inhaltsübersicht 
 Einleitung 
 Markt- und Bedarfsanalyse   
 Standortanalyse 
 Nutzungskonzept 
 Baukonzept 
 Realisierungsstruktur 
 Finanzierungskonzept 
 Zusammenfassung und Empfehlung 
 
 
 
 
 
 
2

1. Bauliche Situation 
 Das Stadion am Böllenfalltor hat einen erheblichen Sanierungsbedarf (Bausubstanz, Wellenbrecher) 
 Um eine nachhaltige Nutzung zu erreichen muss es modernisiert/ertüchtigt werden 
(Drittnutzungsmöglichkeiten, fehlende Konkurrenzfähigkeit Verein) 
 
2. Infrastruktur 
 Der Standort hat eine unbefriedigende Erschließungssituation (z.B. Gästeführung/Sicherheit, 
Verkehrsführung, Parken, Anwohnerschutz) 
 Die infrastrukturellen Probleme sind bei Neubau zu lösen 
 
3. Betrieb 
 Zur Zeit verursacht das Stadion der Stadt jährliche Betriebskosten (ohne Sanierung und 
Modernisierung) von ca. 0,5 Mio. € 
 Mit einem modernisierten Stadion könnte eine ausgeglichenes Betriebsergebnis erreicht werden 
 
4. Schlussfolgerung 
 Ohne Investition ist die zukünftige Nutzung des Stadions gefährdet 
 
 
 
3 
Einleitung 
Begründung der Machbarkeitsstudie

4 
Markt- und Bedarfsanalyse

5 
Markt- und Bedarfsanalyse 
30 Km / 50 Km - Radius 
*Frankfurt am Main, Bergstraße, 
Darmstadt-Dieburg, Groß Gerau, 
Odenwaldkreis, Landkreis Offenbach  
Benachbarte Kreise und Städte*:                               
ca. 1,9 Mio. Einwohner 
30 Km Radius:                           
ca. 1,7 Mio. Einwohner  
Wissenschaftsstadt Darmstadt: 
ca. 150.000 Einwohner 
50 Km Radius:                           
ca. 2,65 Mio. Einwohner 
0 
400000 
800000 
1200000 
1600000 
2000000 
2400000 
2800000

Tagungs-, Messe-, Kongress- und Veranstaltungsstätten 
Einrichtung Größte Besucherkapazität  Erläuterung 
Böllenfalltorhalle 2.000 Auch für Großveranstaltungen geeignet, Catering möglich 
Wissenschafts- und Kongresszentrum 
Darmstadt 1.677 Gastronomie vorhanden, kein Fremdcatering 
Bürgermeister-Pohl-Haus Wixhausen 700 gehobene Gastronomie (keine Eigenversorgung möglich), Restaurant 
im Nebengebäude (direkter Zugang) 
Maritim Konferenzhotel Darmstadt 620 Gastronomie auf Anfrage 
Orangerie 468 gehobene Gastronomie (keine Eigenversorgung möglich), Restaurant 
im Nebengebäude (direkter Zugang) 
Centralstation Kultur 398 integrierte Gastronomie vorhanden 
Cinemaxx Darmstadt 378 Gastronomie vorhanden 
Maritim Rhein-Main Hotel Darmstadt 300 Gastronomie auf Anfrage 
Altes Schalthaus 299 Gastronomie vorhanden 
Justus-Liebig-Haus 285 
Ernst-Ludwig-Saal Eberstadt 
(Schwanensaal) 256 Gastronomieküche zur Eigenversorgung (Brauereibindung) 
Bürgerzentrum Zum Goldnen Löwen 250 Gastronomieküche zur Eigenversorgung (Brauereibindung) 
Welcome Hotel Darmstadt 221 Gastronomie vorhanden 
Comedy Hall 210 Gastronomie vorhanden 
Bessunger Jagdhofkeller 200 Historisches Kellergewölbe, französische Gastronomie 
InterCityHotel Darmstadt 190 Gastronomie vorhanden 
Staatsarchiv, Karolinensaal, Vortragssaal 180 Gastronomie vorhanden, kein Fremdcatering 
Weststadtbar 160 Gastronomie vorhanden 
Burg Frankenstein Restaurant und Event 120 Große Spiel- und Eventfläche in der Burgruine, Gastronomie 
vorhanden  
Schlösschen im Prinz-Emil-Garten 100 Nur Fremdcatering möglich 
Jugendherberge am Woog 80 Gastronomie vorhanden 
Best Western Hotel Darmstadt 60 Catering möglich 
Bockshaut Historisches Hotel Restaurant 60 Gastronomie vorhanden 
Ramada Hotel Darmstadt 40 Gastronomie vorhanden 6 
Markt- und Bedarfsanalyse 
Infrastruktur Veranstaltungsstätten

Beschäftigungsgrößenklassen 
1 bis 9 
sozialversicherungs
-pflichtig 
Beschäftigte 
10 bis 49 
sozialversicherungs
-pflichtig 
Beschäftigte 
50 bis 249 
sozialversicherungs
-pflichtig 
Beschäftigte 
250 und mehr 
sozialversicherungs
-pflichtige 
Beschäftigte 
Anzahl Betriebe Anzahl Betriebe Anzahl Betriebe Anzahl Betriebe 
Darmstadt, Wissenschaftsstadt 7.388 745 218 41 
Bergstraße 12.774 951 166 17 
Darmstadt Dieburg, Landkreis 12.655 877 149 19 
Groß-Gerau 9.605 795 210 35 
Odenwaldkreis 4.250 298 51 9 
Landkreis Offenbach 17.528 1.254 308 44 
Summe 64.200 4.920 1.102 165 
7 
Markt- und Bedarfsanalyse 
Wirtschaftsstruktur Darmstadt (Stand: 31.12.2011)

8 
Verkehrliche Infrastruktur 
Markt- und Bedarfsanalyse 
 Pkw-Anbindung über die Autobahnen 5, 67 und 661 
 Zweitgrößter Fernverkehrsbahnhof in Hessen 
 Überörtlicher ÖPNV hat eine sehr gute Anbindung an den DB-Regionalverkehr (S-Bahn-Netz) 
 Sehr gutes ÖPNV Nahverkehrsnetz mit Straßenbahn- und Buslinien 
 25 Km Entfernung zum Flughafen Frankfurt

 Bevölkerungspotential im Einzugsgebiet mit ca. 2,65 Millionen Menschen (50 Km) bzw. 1,7 
Millionen Menschen (30 Km) 
 Die Zahl der Kleinbetriebe (ca. 70.000) und der Unternehmen mit mehr als 50 Mitarbeitern (ca. 
1.250) im unmittelbarer Umgebung von Darmstadt lassen auf hohes Vermarktungspotential für 
qualifizierte Zuschauerangebote und Drittnutzungen schließen 
 Sehr gutes überörtliches Straßennetz, gute ÖPNV-Anbindung 
 Veranstaltungsraumangebot für bis zu 2.000 Besucher bestuhlt (Böllenfalltorhalle), aber 
Angebotslücke im Bereich 500 – 1.500 Besucher und für mehr als 2.000 Besucher 
 
 
 
9 
Markt- und Bedarfsanalyse 
Zusammenfassende Bewertung

10 
Standortanalyse

11 
Größe und Zuschnitt der vorhandenen Fläche ausreichend 
Erschließungssituation (Medien, ÖPNV, Individualverkehr, PKW-Stellplätze, Sicherheit)       ) 
Grundstücksverfügbarkeit und -kosten 
Planungsrechtliche Situation, insbesondere Immissionsschutz 
Wirtschaftliche Potentiale für Betreiber (Synergien, komplementäre Nutzungen) 
01 
02 
03 
04 
05 
Standortanalyse 
Standortkriterien

Arheilgen West 
12 
Standortanalyse 
Übersicht Standorte 
Am Böllenfalltor 
Eschollbrücker 
Straße

13 
Standortanalyse 
Am Böllenfalltor

14 
Standortanalyse 
Am Böllenfalltor 
 Grundstück grundsätzlich geeignet und verfügbar 
 Erschließungssituation für den Individualverkehr nicht optimal, keine direkte Autobahnanbindung 
 Geringe Anzahl Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Stadionnähe 
 Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmittel ist gut (15 min mit der Straßenbahn vom Hbf.) 
 Höchstaufwendige Gästeführung durch die Polizei vom Bhf. Darmstadt Süd zum Stadion; unter 
Sicherheitsaspekten schwierig 
 Planungsrechtlich zulässig, Verringerung der Immissionsbelastung der angrenzenden Wohnbebauung             
-> Aufstellung B-Plan nicht notwendig 
 Synergieeffekte mit der benachbarten Böllenfalltorhalle

15 
Standortanalyse 
Eschollbrücker Straße

16 
Standortanalyse 
Eschollbrücker Straße 
 Grundstück grundsätzlich geeignet aber nicht im Eigentum der Stadt 
 Erschließungssituation für den Individualverkehr ist gut, unmittelbare Nähe zur Autobahn 5 
 Geringe Anzahl Pkw-Stellplätze in unmittelbarer Stadionnähe 
 Erstellung von Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück möglich 
 Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmittel ist gut (Bhf. Darmstadt Süd in 1 Km Entfernung, 
Bushaltestelle Darmstadt Haardtring 750m entfernt) 
 Voraussichtlich planungsrechtlich umsetzbar, Immissionsbelästigung für angrenzende 
Wohnbebauung (Heimstättensiedlung) muss begutachtet werden -> Aufstellung B-Plan notwendig

17 
Standortanalyse 
Arheilgen West

18 
Standortanalyse 
Arheilgen West 
 Grundstück grundsätzlich geeignet aber Verfügbarkeit fraglich, da mehrere Eigentümer (5) 
 Grundstück nicht im Eigentum der Stadt und noch zu erschließen -> hohe Kosten zu erwarten 
 Erschließungssituation für den Individualverkehr ist sehr gut, unmittelbare Nähe zur Autobahn 5 
 Geringe Anzahl Pkw-Stellplätzen in unmittelbarer Stadionnähe, Stellplätze vor Ort sind zu schaffen und ggf. 
über Doppelnutzung im angrenzenden Industriegebiet zu nutzen 
 Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmittel ist gut (S-Bhf. Darmstadt-Arheilgen in 1 Km Entfernung) 
 Voraussichtlich planungsrechtlich umsetzbar, Immissionsbelästigung für angrenzende Wohnbebauung muss 
begutachtet werden -> Aufstellung B-Plan notwendig 
 Synergien mit geplantem Tauchcenter und Hotel

Standortkriterien / Standorte Am Böllenfalltor Eschollbrücker Straße Arheilgen West 
Grundstückseignung( Größe und Zuschnitt) +++ +++ +++ 
Vorhandene Erschließungssituation (Medien, 
ÖPNV, Individualverkehr, PKW-Stellplätze) ++(+) + o 
Sicherheit - +++ +++ 
Grundstücksverfügbarkeit +++ + --- 
Grundstückskosten +++ --- -- 
Planungsrechtliche Situation, insbesondere 
Immissionsschutz ++ - o 
Wirtschaftliche Potentiale für Betreiber 
(Synergien, komplementäre Nutzungen) + + + 
19 
Standortanalyse 
Vorläufige Standortbewertung

 Hinsichtlich Planungsrecht und Finanzierbarkeit günstigster Standort 
 Infrastrukturelle Probleme im nächsten Projektentwicklungsschritt lösbar 
 Verbesserte ÖPNV-Anbindung durch geplante Straßenbahnlinie HBF-Hochschulcampus 
und Nutzung S-Bahnhalt Lichtwiese für Gästefans 
 Neues Parkkonzept für Heim- und Gästefans auf Hochschulcampus 
 Entwicklung und Umsetzung Anwohnerschutzkonzept 
 
 
 
 
20 
Standortanalyse 
Begründung Standortempfehlung Böllenfalltor

Nutzungskonzept

Ort / Art 
Anzahl 
Veranstaltung
en pro Jahr 
Innenraumveranstaltungen 
Fußball Erläuterung / Beispiele 
Spielbetrieb 
1. Mannschaft SV Darmstadt 98 
19 Ligaspiele 
  2 DFB-Pokal 
  2 Freundschaftsspiele 
23 
Länderspiele Nachwuchs / Frauen 1 
24 
22 
Nutzungskonzept 
Veranstaltungsübersicht 1/3

Tribünenveranstaltungen 
Tribünenveranstaltungen 
Firmenveranstaltungen 
Großtagungen 1.000 – 1.500 Teilnehmer 1 
Kleintagungen 100 – 300 Teilnehmer 8 
Produktpräsentationen 2 
Mitarbeiterschulungen / Kundenworkshop 3 
Hausmessen 1 
Betriebsversammlungen Infoveranstaltung für bis zu 2.000 Teilnehmer 2 
Betriebsfeste bis 1.500 Teilnehmer 2 
Hauptversammlungen JHV AG 1 
Incentives Veranstaltung mit Unterhaltungsprogramm und gastronomischer Versorgung 5 
Businessmeetings (Logen) Nutzung der Logen für Besprechungen durch Logenmieter und andere 
Interessenten 20 
45 
Gesellschaftliche Veranstaltungen 
Privatfeiern 
Viele Fans und Menschen aus dem Umfeld des Vereins finden es sehr reizvoll, 
private Feiern wie z.B. Geburtstage, Jubiläum, Taufen, Trauerfeiern und Hochzeiten 
in der Spielstätte ihres Clubs zu veranstalten. 
6 
Bälle z.B. Abschlussball Tanzschule 1 
Sportlerehrung 1 
Vereinsveranstaltungen 2 
10 
23 
Veranstaltungsübersicht 2/3 
Nutzungskonzept

Ausstellungen 
Themenausstellungen 
In allen multifunktionalen Veranstaltungsstätten sind Ausstellungen ein 
wirtschaftlich sehr interessantes Segment. Es handelt sich dabei um 
Endverbraucherausstellungen, wie z.B. eine Autoausstellung, eine Tourismusbörse 
oder ein Immobilienmarkt. 
2 
Antik- / Trödelmärkte Die witterungsgeschützte Zuschauerpromenade eignet sich sehr gut als 
Veranstaltungsort für einen regelmäßig stattfindenden Antik- / Trödelmarkt. 4 
6 
Unterhaltungsveranstaltungen 
Kleinkonzerte Konzert mit 100 – 1.500 Besuchern  5 
themengastronomischen Veranstaltungen  z.B. Oktoberfest 2 
Kabarett / Comedy / Talk Die größte Zahl dieser Veranstaltungen liegt im Bereich 500 – 1.000 Besucher, so 
dass die neue Haupttribüne sehr gute Rahmenbedingungen dafür bietet.  1 
8 
Dauerangebote, ganzjährig 
Geschäftsstelle SV98 
Fanshop SV98 
Gesamtanzahl 93 
24 
Veranstaltungsübersicht 3/3 
Nutzungskonzept

Art der Veranstaltung Anzahl 
Veranstaltungen 
Fußball 24 
Firmenveranstaltungen 45 
Gesellschaftliche Veranstaltungen 10 
Ausstellungen 6 
Unterhaltungsveranstaltungen 8 
Gesamtanzahl 93 
25 
Zusammenfassung Veranstaltungen 
Nutzungskonzept

Art der Veranstaltung Mainz Heidenheim Prognose 
Darmstadt 
Fußball 23 24 24 
Firmenveranstaltungen 216 104 45 
Gesellschaftliche Veranstaltungen 15 20 10 
Ausstellungen 0 0 6 
Unterhaltungsveranstaltungen 9 3 8 
Gesamtanzahl 263 151 93 
26 
Vergleich mit bestehenden Neubauten 
Nutzungskonzept

Baukonzept

 Zuschauerplätze gesamt  
 Haupttribüne   
    
  
 Gegentribüne (u.a. Family, Rollis) 
 Kopftribüne Heim 
 Kopftribüne Gast 
 
 
 
28 
Zuschauerplätze gesamt 
Baukonzept 
ca. 18.000 
ca. 3.900 Sitzplätze     (800 Business-Seats,                                                                 
……...340 Logenplätze,       
ca. 2.760 Sitzplätze Heim)  
ca. 4.850 Sitzplätze Heim 
ca. 5.500 Stehplätze Heim 
ca. 3.750 Plätze (ca.   400 Sitzplätze Gast,                  
ca. 1.400 Stehplätze Gast,       
ca. 1.950 Sitzplätze Heim) 
 
 
 Haupttribüne 
 Business-Club 
 Logen 
 Fanshop 
 Büros Betreibergesellschaft 
 Geschäftsstelle SV98 
 
 
Haupttribüne 
 
ca. 2.000 qm 
20 + 2 Eventlogen 
ca. 100 qm 
ca. 100 qm 
ca. 200 qm

29 
Baukonzept 
Tribünenaufteilung 
2.760 Sitzplätze 
4.850 Sitzplätze Heim 
5.500 
Stehplätze 
Heim 
1.950 
Sitzplätze 
Heim 
340 Logenplätze 
800 Business-Seats 
Haupttribüne + 2.000qm Business-Club 
Gegentribüne 
Kopftribüne Heim 
Kopftribüne Gast 
400 Sitzplätze 
Gast 
1.400 
Stehplätze 
Gast

 Gesamtkostenschätzung mit Kostengruppe 700 und Bauherrenkosten: 
   ca. 27,6 Mio. € netto 
 
In Kosten enthalten: 
 - Abbruch Bestand und Geländemodellierung - Stadion mit technischer Infrastruktur 
 - Außenanlagen: Überarbeitung Vorplatz Haupttribüne, Zaunanlage, Pflasterflächen im Umgang 
 - neues Naturrasenspielfeld mit Rasenheizung - 2 LED-Videowände 
 - NEA nach Richtlinien DFB   - Projektsteuerung Bauherr, Gutachter 
 - Kosten für öffentliche Erschließung  - Baugenehmigungskosten 
 - Prüfgebühren für Prüfstatik   - Zwischenfinanzierungskosten 
 - Unvorhergesehenes 12-15%    - Bauen bei laufendem Betrieb 
  
In den Kosten nicht enthalten: 
 - Zutritts- und Payment-Systeme   - Möblierung und Gastroausstattung 
 - Logeneinrichtungen  
  
  30 
Baukosten, Standort Böllenfalltor 
Baukonzept

Kostengruppe Betrag [€] 
KG 100 0,00 € 
KG 200 1.047.460,00 € 
KG 300 14.679.225,00 € 
KG 400 6.396.750,00 € 
KG 500 1.419.200,00 € 
KG 600 0,00 € 
KG 700 1.550.000,00 € 
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Gesamt 27.592.635,00 € 
31 
Baukonzept 
Baukosten Standort Böllenfalltor nach Kostengruppen (DIN 276)

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 0 m² €/m² 0,00 € 
VIP-Parkplätze 0 m² €/m² 0,00 € 
Summe 0 m² 0,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Betrag [€] 
Erschließung Grundstück 0,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 850.000,00 € 
Grundstück 0,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 1.000.000,00 € 
Bauherrnkosten (einschl. 
öffentliche Erschließung) 1.750.000,00 €  
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Gesamt 27.600.000,00 € 
32 
Baukonzept 
Baukosten Standort Böllenfalltor

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 26.000 m² 35 €/m² 910.000,00 € 
VIP-Parkplätze (550 Stellplätze 
für 1.100 VIP – Besucher) 16.500 m² 35 €/m² 577.000,00 € 
Summe 42.500 m² 1.487.500,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Betrag [€] 
Erschließung Grundstück (70 €/m²)                                                                                                      2.975.000,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 0,00 € 
Grundstück 1.487.500,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 2.970.000,00 € 
Bauherrnkosten 1.550.000,00 €  
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Gesamt 32.982.500,00 € 
33 
Baukonzept 
Baukosten Standort Arheilgen

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 26.000 m² 235 €/m² 6.110.000,00 € 
VIP-Parkplätze (550 Stellplätze 
für 1.100 VIP – Besucher) 16.500 m² 235 €/m² 3.877.500,00 € 
Summe 42.500 m² 9.987.500,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Betrag [€] 
Erschließung Grundstück 0,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 0,00 € 
Grundstück 9.987.500,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 2.970.000,00 € 
Bauherrnkosten 1.550.000,00 €  
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Gesamt 38.507.500,00 € 
34 
Baukonzept 
Baukosten Standort Eschollbrücker Straße

35 
Baukonzept 
Grundstück Böllenfalltor 93.000 m² für Wohnbebauung 
Grundstück Stadt Grundstück Land

 Stadion 
 Trainingszentrum 
 4 x Naturrasen 
 2 x Kunstrasen 
  Umkleide-, Aufenthalts- und Wohngebäude 
 Parkplätze 
 Gesamtbedarf 
 
 
 
36 
Grundstücksbedarf 
Baukonzept Komplettverlagerung Eschollbrücker Str. 
ca. 26.000 qm 
ca. 45.000 qm 
 
 
 
ca. 16.500 qm 
ca. 87.500 qm

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 26.000 m² 235 €/m² 6.110.000,00 € 
VIP-Parkplätze (550 Stellplätze 
für 1.100 VIP – Besucher) 16.500 m² 235 €/m² 3.877.500,00 € 
Trainingsgelände 45.000 m² 235 €/m² 10.575.000,00 € 
Summe 87.500 m² 20.562.500,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Betrag [€] 
Erschließung Grundstück 0,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 0,00 € 
Grundstück 20.562.500,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 2.970.000,00 € 
Trainingsplätze 2.800.000,00 € 
Bauherrnkosten 1.550.000,00 €  
Unvorhergesehenes 3.500.000,00 € 
Ersatz Böllenfalltorhalle 5.000.000,00 € 
Gesamt 57.882.500,00 € 
37 
Baukonzept 
Baukosten Standort Eschollbrücker Straße Komplettverlagerung 
Verwertungserlös Grundstück Böllenfalltor (93.000 m²) für Wohnbebauung:  
(Basis: Aussage Projektentwickler)  20-25 Mio. € 
    ./. Erschließung , Freimachung, Straßen- und Wegebau 
    Vorbehalt: Sicherung Endinvestition (Ertrag ca. 15 Mio. €)

Trainings
-gelände 
Var. A 
38 
Grundstücksbedarf 
Baukonzept Komplettverlagerung Arheilgen 
 Stadion 
 Trainingszentrum 
 4 x Naturrasen 
 2 x Kunstrasen 
  Umkleide-, Aufenthalts- und Wohngebäude 
 Parkplätze 
 Gesamtbedarf 
 
 
 
ca. 26.000 qm 
ca. 45.000 qm 
 
 
 
ca. 16.500 qm 
ca. 87.500 qm

Grundstückskosten 
Objekt erforderliche Fläche Grundstückskosten je m² Kosten 
Stadion 26.000 m² 35 €/m² 910.000,00 € 
VIP-Parkplätze (550 Stellplätze 
für 1.100 VIP – Besucher) 16.500 m² 35 €/m² 577.500,00 € 
Trainingsgelände 45.000 m² 35 €/m² 1.575.000,00 € 
Summe 87.500 m² 2.243.500,00 € 
Kostenzusammenstellung                                                                                                                                           Betrag [€] 
Erschließung Grundstück (70 €/m²)                                                                                                      6.125.000,00 € 
Abbruch und Baufeldräumung 0,00 € 
Grundstück 2.243.500,00 € 
Stadion 21.500.000,00 € 
Außenanlagen 2.970.000,00 € 
Trainingsplätze 2.800.000,00 € 
Bauherrnkosten 1.550.000,00 €  
Unvorhergesehenes 2.500.000,00 € 
Ersatz Böllenfalltorhalle 5.000.000,00 € 
Gesamt 44.688.500,00 € 
39 
Baukonzept 
Baukosten Standort Arheilgen Komplettverlagerung 
Verwertungserlös Grundstück Böllenfalltor (93.000 m²) für Wohnbebauung:  
(Basis: Aussage Projektentwickler)  20-25 Mio. € 
    ./. Erschließung , Freimachung, Straßen- und Wegebau 
    Vorbehalt: Sicherung Endinvestition (Ertrag ca. 15 Mio. €)

40 
Realisierungsstruktur

41 
Realisierungsstruktur 
Projektgesellschaft 
Bauherr und Betreiber Namensrechtevertrag 
Dienstleister / 
Lieferanten 
Managementvertrag 
Drittnutzung 
Sonstige Nutzer / 
Veranstalter 
Bauauftrag 
Totalübernehmer 
Land Hessen Stadt Darmstadt 
Betreibergesellschaft 
Betreibervertrag 
Verein

42 
2 Monate Konzept für Nutzung, Betrieb, Raumprogramm, Budgetbildung 
Phase I 
Konzeptentwicklung + 
Machbarkeitsuntersuchung 
Entscheidung des Auftraggebers zur Auslösung Phase II 
Entscheidung Beauftragung 
Phase II 
Ausschreibung + Vergabe 
 
Kosten: ca. 400.000 € 
8 Monate 
Pflichtenheft Bau, Ausschreibung und 
Vergabeverfahren für Planung und Bau 
8 Monate 
Implementierung Betreiberkonzept, 
Gesellschaftsstrukturen 
Phase III 
Bau +Betrieb 
18 Monate Planung und Bauausführung 
18 Monate 
baubegleitenden Vermarktung, 
Veranstaltungsakquise 
30 Jahre 
Phase IV 
Betrieb Betrieb 
Arbeitsschritte und Zeitplan

43 
Arbeitsschritte Phase II + III 
Phase III  
europaweiter Teilnahmewettbewerb 
Verhandlungsverfahren Planen und 
Bauen aus einer Hand 
Vergabeentscheidung Bauauftrag 
Bauausführung Vermarktung, Veranstaltungsakquisition 
Phase II  
Bau Betreibung 
Erarbeitung Ausschreibung 
Umsetzung Betreiberkonzept 
Einrichtung Projektgesellschaft

Finanzierungskonzept

Finanzierungskonzept 
45 
 
 Ergebnis Betreiber: 210.000 (3.Liga) – 900.000 (2.Liga) p.a. (0,4 Mio. € -> 6 Mio. € 
finanzierbar für 20 Jahre oder 5 Mio. € finanzierbar für 15 Jahre bei 3% Zinsen) 
 städtischer Zuschuss = aktuelle Kosten Stadion Böllenfalltor (0,5 Mio. € -> 7,5 Mio. € 
finanzierbar für 20 Jahre oder 6 Mio. € finanzierbar für 15 Jahre bei 3% Zinsen) 
 Zuschuss Land 14 Mio. € (Offenbach = 11 Mio. €), höhere Förderung begründbar 
 Vermarktungserlös Böllenfalltor (Investor) 
 
 
 
Finanzierungsbausteine

Ausgangssituation 2.+3. Liga: 
 Zuschauerschnitt ca. 7.000 Zuschauer pro Spiel (zzgl. Logen und Business-Seats) 
Ausgangssituation 4. Liga: 
 Zuschauerschnitt ca. 3.500 Zuschauer pro Spiel (zzgl. Logen und Business-Seats) 
 
 
 
 46 
Betreibung 
  Verein Betreiber 
Erlös 4. Liga 3. Liga 2. Liga 4. Liga 3. Liga 2. Liga 
Ticketing ohne VIP und 
Business-Seats 735.000,00 €  1.837.179,41 €     2.388.333,24 € 0 €  0 € 0 € 
Hospitality 746.460,00 €  1.867.320,00 €  2.427.516,00 €  61.740,00 €  142.380,00 €  185.094,00 €  
Werbeflächen 250.000,00 € 500.000,00 €  750.000,00 €  332.500,00 €  665.000,00 €  997.500,00 €  
Beteiligung Catering         51.780,75 €   111.753,52 €  150.867,25 €  91.780,75 €   211.753,52 €    275.279,57 €  
Mieterlöse 0 €  0 €  0 €  200.000,00 €  300.000,00 €  600.000,00 €  
Erlöse Drittnutzung 0 €  0 €  0 €  250.000,00 €  300.000,00 €  400.000,00 €  
Summe Erlös 1.783.240,75 €  4.316.252,93 €  5.716.716,48 €  936.020,75 €  1.619.133,52 € 2.457.873,57 € 
Aufwand 4. Liga 3. Liga 2. Liga 4. Liga 3. Liga 2. Liga 
Stand-By Kosten Stadion 0 €  0 €  0 €  1.269.600,00 € 1.409.000,00 € 1.583.100,00 € 
Variable Spieltagskosten 211.050,00 €   234.500,00 €     257.950,00 €  0 €  0 €  0 €  
Cateringkosten  363.146,70 €    562.837,80 €  619.121,58 €  0 €  0 €  0 €  
Ticketing 14.000,00 €         20.000,00 €       26.000,00 €  0 €  0 €  0 €  
Miete / Pacht 200.000,00 €        300.000,00 €   600.000,00 €  0 €  0 €  0 €  
Summe Aufwand 788.196,70 € 1.117.337,80 € 1.503.071,58 € 1.269.600,00 € 1.409.000,00 € 1.583.100,00 € 
Ergebnis   995.044,05 €  3.198.915,13 €  4.213.644,90 €  - 333.579,25 €  210.133,52 €  874.773,57 €  
Ergebnis Businessplanung

Ø 3.500 
Zuschauer * Ø 7.000 Zuschauer * Ø 10.000 Zuschauer * 
Liga 4. Liga 3. Liga 2. Liga 3. Liga 2. Liga 
Ergebnis Verein 1,00 Mio. € 3,20 Mio. € 4,21 Mio. € 3,98 Mio. € 5,24 Mio. € 
Ergebnis 
Betreiber - 0,33 Mio. € 0,21 Mio. € 0,87 Mio. € 0,26 Mio. € 0,94  Mio. € 
47 
Betriebsergebnis neues Stadion Darmstadt 
* zzgl. Logen und Business-Seats 
Betriebsergebnis

48 
Zusammenfassung und Empfehlung

Zusammenfassung und Empfehlung 
49 
-> Umbau am Standort Böllenfalltor 
Für den Standort Böllenfalltor sollte die 2. Phase (Projektentwicklung) ausgeführt werden. 
 
 Begründung: 
 Am Standort Böllenfalltor ist ein Stadionneubau zu den niedrigsten Kosten realisierbar 
 Er ist der einzige Standort, für den kein Bebauungsplan aufgestellt werden muss, so dass 
eine Realisierung in kürzerer Zeit möglich ist. 
 In der Phase 2 lassen sich für die Schwachpunkte dieses Standortes „Stellplatzkonzept“, 
„Gästeführung“ / „Sicherheitskonzept“ und „Anwohnerschutz“ Lösungen finden. 
 Für das notwendige Budget sollte ein realisierbares Finanzierungskonzept zu entwickeln 
sein. 
 Das Konzept der Komplettverlagerung mit Quersubventionierung ist am Standort 
 Eschollbrücker Straße zu Kosten von 43Mio. € 
  Arheilgen zu Kosten von 30 Mio. € 
 realisierbar, würde aber voraussichtlich den Zeitbedarf für die Realisierung in etwa 
verdoppeln 
 
 
 
Aus der Studie ergibt sich folgende Empfehlung:

Nächste Schritte 
50 
 
 Verbindliche Klärung Landesförderung 
 Gremienbeteiligung, eventuell Vorbehaltsbeschluss 
 Einrichtung Projektgesellschaft 
 Entwicklung Lösung offene Punkte 
 Entwicklung Finanzierungskonzept 
 Durchführung europaweiter Teilnahmewettbewerb 
 Kombinierter Planungs- und Bauwettbewerb als Verhandlungsverfahren 
 Vorbereitung Baugenehmigung 
 
 
 
Nächste Schritte bei Auslösung Phase 2