Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung; Arbeitstitel: Weinsbergstraße/Innere Kanalstraße in Köln-Ehrenfeld

ARCHITECTS AND PLANNERS
STAND APRIL 2019
STÄDTEBAULICHE 
ENTWICKLUNGSSTUDIE 
WEINSBERGSTRASSE
ANL AGE 2

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KONTEXT / STÄDTEBAULICHE ANALYSE
LAGE IN DER STADT

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Sondergebiet
Grünfläche
Mischgebiet
Mischgebiet
Wohnen
Wohnen
KONTEXT / STÄDTEBAULICHE ANALYSE
FLÄCHENNUTZUNGSPLAN
Mischgebiet
W * Wohnen / Vorbehalt
Besonderes Wohngebiet
Gemischte Baufläche
Gewerbegebiet
Industriegebiet
Sonderbaufläche
Sondergebiet
Sondergebiet (Einzelhandel)
Kerngebiet
Mischgebiet
Wohnbaufläche
M
MI
MK
Wohnen immissionsbelastet
Ortsmittelpunkt
WB
W
GE
GI
S
SO
SO *
Campingplatz
Fläche für Ver- und Entsorgung
Elektrizitätswerk
Fernheizwerk
Gasversorgung
Umspannwerk
Wasserversorgung
Wasserfläche
Fläche für die Forstwirtschaft - Erholungswald
Fläche für die Landwirtschaft
Fährstelle, Ersatzübergangsstelle
Grünfläche (mit tw. landwi. Nutzg.)
Dauerkleingärten
Erholungsschwerpunkt
Friedhof
Gartenbetrieb
Parkanlage
Sportplatz
Sonderfläche

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KONTEXT / NUTZUNGEN IN DER 
UMGEBUNG 
Wohnen
Bildung
Bildung
Büro
Büro
Hotel
Richtung A57 / 
Zoobrücke (A3)
Barthelstraße
Weinsbergstraße
Innere Kanalstraße
Büro / Dienstleistung
Wohnnutzung
Richtung Klettenberg / 
Zollstock / Südtadt
Vogelsangerstraße
Aachener Straße
Venloerstraße
Ehrenfeld
Fiedhof Melaten Grüngürtel
Innenstadt
Büro
Büro
Büro Bildung
Kultur
Wohnen
Wohnen
Wohnen
Büro
Büro

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II 1.075 m²
GRUNDSTÜCK
BESTAND
VI 14.760 m²
II 1.325 m²
VI
7.025 m²
BESTAND
Grundstück  21.300 m²
BGF   24.185 m 2
GFZ   1,13
Stellplätze 
oberirdisch  ca. 330

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WEINSBERGSTRASSE
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Wohnen
Handel
Dienst-
leistung
Grün
Bildung
Zufahrt 
Barthelstraße
Zufahrt 
Weinsbergstraße
Büro 
Hotel
Hotel
´ Büro-und Dienstleistungsstandort, ergänzt um Hotel, Handel und Wohnen
´ Ersatz der Bestandsbebauung
´Ergänzung des bestehenden Nutzungsspektrums
´ Fassung des öffentlichen Raums
´ Akzentuierung durch Hochpunkt
´ Stellplatznachweis in Tiefgaragen
´ Aufwertung des öffentlichen Raums
Zufahrt Innere
Kanalstraße
PLANUNGSZIELE

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VARIANTE 1 - LAGEPLAN /  
KENNWERTE
Grundfläche TG 18.500 m2
Einfahrt Wohnen
Einfahrt Büro
Einfahrt Büro
Einfahrt Büro
Einfahrt Hotel
Flächen / Nutzungen 
Wohnen:  1.800 m²  
   ca. 20 WE (ca. 20 Stpl.) 
Büro / 
Dienstleistung:
 37.500 m²  
   ca. 24.375 m² NF (ca. 600 Stpl.)
Handel:     2.970 m²
Bestand:    1.080 m²
Hotel:   12.490 m²  
   ca. 350 Zi (ca. 90 Stpl.)
Summe BGF: 55.840 m² 
Summe Stpl. Soll: 710 Stpl. (495 Stpl.)*
Fläche TG Soll: ca. 18.000 m
2 (12.350 m²)*
Fläche TG Haben: ca. 18.500 m 2
GRZ    0,43 
GRZ (inkl. TG)  0,84
GFZ    2,62
*mit Abminderungsfaktor Innenstadtlage (Annahme 30%)
VI+St
Wohnen
X Hotel
VI Büro
I Handel
VI 
Büro
VI Büro
VII 
Hotel
I (Handel
)
BGF 
1.800 
m²
BGF 
11
.490
 m
²
BGF 
15.655
 m
²
BGF 
1.760 m2
VII Hotel
Handel 
1.200 
m
²
BGF 
10
.3
55 
m
2
Hotel 
12
.125 
m
2

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VARIANTE 1 - GEBÄUDEHÖHEN
(MODELLBILD / ISOMETRIE)
XIV / ca.50 m
X / ca. 35 m

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WEINSBERGSTRASSE
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Grundfläche TG 19.000 m2
Einfahrt Wohnen
Einfahrt Büro
Einfahrt Büro
Einfahrt Hotel
VARIANTE 2 - LAGEPLAN /  
KENNWERTE
567,71 m2
784,89 m2
VI Büro
X 
Hotel
VI Büro
VII 
Hotel
BGF 
20
.430
 m²
BGF 
11
.805
 m
²
BGF 
16
.290
 m
²
309,30 m2
V Wohnen
 (Bestand
)
V+St
WohnenBGF 
1.780 
m²
VI BüroBGF 
7.1
70 
m
²
Flächen / Nutzungen 
Wohnen:  1.780 m²  
   ca. 18 WE (ca. 18 Stpl.)
Büro / 
Dienstleistung:
 43.890 m²  
   ca. 28.530 m² NF (ca. 710 Stpl.)
Handel:     -
Bestand:    1.080 m²
Hotel:   11.805 m²  
   ca. 330 Zi (ca. 85 Stpl.)
Summe BGF: 58.555 m² 
Summe Stpl. Soll: 810 Stpl. (565 Stpl.)*
Fläche TG Soll: ca. 20.250 m
2 (14.150 m²)*
Fläche TG Haben: ca. 19.000 m 2
GRZ    0,43 
GRZ (inkl. TG)  0,89
GFZ    2,74
*mit Abminderungsfaktor Innenstadtlage (Annahme 30%)

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WEINSBERGSTRASSE
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VARIANTE 2 - GEBÄUDEHÖHEN
(MODELLBILD / ISOMETRIE)
XIV / ca.50 m
X / ca. 35 m

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ASTOC ARCHITECTS AND 
PLANNERS GMBH
Maria-Hilf-Strasse 15 
D-50677 Köln 
Fon +49(0)221 2718060 
Fax +49(0)221 3100833 
info@astoc.de 
www.astoc.de
Dipl.-Ing. Peter Berner 
Prof. Dipl.-Ing. Oliver Hall 
Dipl.-Ing. Ingo Kanehl, MBA 
Dipl.-Ing. Andreas Kühn 
Prof. Dipl.-Ing. Markus Neppl 
Dipl.-Ing. Jörg Ziolkowski
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jenigen die uneingeschränk-
te Haftung gegenüber den 
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von allen Ansprüchen Dritter 
in diesem Zusammenhang 
freizustellen einschließlich 
der notwendigen Kosten der 
Abwehr derartiger Ansprüche 
Dritter durch ASTOC.

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHU
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
GLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0 5025 100 150 Meter N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des (Vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes
:HLQsEHUJVWUD‰H,QQHUH.DQDOVWUD‰H
LQ.|OQ(KUHQIHOG
0D‰VWDE

Anlage 5 
 
 
Geschäftsführung  
Stadtentwicklungsausschuss  
Herr Freitag 
Telefon:  (0221) 221-23148  
Fax       :  (0221) 221-24088 
E-Mail:  uwe.freitag@stadt-koeln.de 
Datum: 08.07.2019 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 41. Sitzung des 
Stadtentwicklungsausschusses  vom 04.07.2019  
öffentlich 
10.3 Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen 
Öffentlichkeitsbeteiligung;   
Arbeitstitel: Weinsbergstraße/Innere Kanalstraße in Köln-Ehrenfeld 
1745/2019 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsauschuss beschließt 
1. nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren 
(vorhabenbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet westlich der Inneren Ka-
nalstraße, nördlich der Weinsbergstraße, östlich des Berufskollegs Ehrenfeld 
und südlich der Barthelstraße in Köln-Ehrenfeld —Arbeitstitel: Weinsbergstra-
ße/Innere Kanalstraße in Köln-Ehrenfeld — einzuleiten mit dem Ziel, Gewerbe 
und untergeordnet Wohnen festzusetzen; 
2. dass auf Grundlage der vorliegenden Entwicklungsstudie ein Qualifizierungs-
verfahren mit mindestens 7 Büros durchzuführen ist. 
3. die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 
BauGB nach Modell 2, auf Grundlage des Ergebnisses des durchzuführenden 
Qualifizierungsverfahrens. 
4. Der Stadtentwicklungsausschuss verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die 
Bezirksvertretung Ehrenfeld ohne Einschränkung zustimmt. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt.

Die Oberbürgermeisterin & Stadt Köln

. Geschäftsführung
Stadtentwicklungsausschuss Bezikaverkebung HlEhraufakı)

14.09.2019 Herr Schmitz (02-4)
Telefon: (0221) 221-94313

Fx : (0221) 221-94342
E-Mail: Andreas.Schmitz2@stadt-koeln.de

| eu A0. YA Datum: 09.07.2019

Auszug

aus dem Beschlussprotokoll der 41. Sitzung der Bezirksvertretung

10.9

Ehrenfeld vom 08.07.2019

öffentlich

Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen
Offentlichkeitsbeteiligung;

Arbeitstitel: Weinsbergstraßel/lnnere Kanalstraße in Köln-Ehrenfeld
1745/2019

Beschluss:

Die Bezirksvertretung Ehrenfeld empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss, folgenden ge-
änderten Beschluss zu fassen:

Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt

1.

5.

nach $ 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren (vorhaben-
bezogener Bebauungsplan) für das Gebiet westlich der Inneren Kanalstraße, nördlich
der Weinsbergstraße, östlich des Berufskollegs Ehrenfeld und südlich der Barthelstra-
Re in Köln-Ehrenfeld —Arbeitstitel: Weinsbergstraße/lnnere Kanalstraße in Köln-
Ehrenfeld — einzuleiten mit dem Ziel, Gewerbe und unrtergesrdaet Wohnen festzuset-
zen;

dass auf Grundlage der vorliegenden Entwicklungsstudie ein Qualifizierungsverfahren
mit mindestens 7 Büros durchzuführen ist.

die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach $ 3 Absatz 1 BauGB
nach Modell 2, auf Grundlage des Ergebnisses des durchzuführenden Qualifizierungs-
verfahrens.

Der Stadtentwicklungsausschuss verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirks-
vertretung Ehrenfeld ohne Einschränkung zustimmt.

Die Entwicklung ist auf Basis des Flächennutzungsplanes weiterzuführen.

Abstimmungsergebnis:

Einstimmig geändert zugestimmt bei Enthaltung von Bezirksvertreter Berg (CDU-Fraktion).

Frau stellv. Bezirksbürgermeisterin Kaiser hat an der Abstimmung nicht teilgenommen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Rhei Az 
Vorlagen-Nummer 
 1745/2019 
Freigabedatum 
07.06.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) und zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung;   
Arbeitstitel: Weinsbergstraße/Innere Kanalstraße in Köln-Ehrenfeld 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsauschuss beschließt 
1. nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) für das Gebiet westlich der Inneren Kanalstraße, nördlich der Weinsbergstra-
ße, östlich des Berufskollegs Ehrenfeld und südlich der Barthelstraße in Köln-Ehrenfeld —
Arbeitstitel: Weinsbergstraße/Innere Kanalstraße in Köln-Ehrenfeld — einzuleiten mit dem Ziel, 
Gewerbe und untergeordnet Wohnen festzusetzen; 
2. dass auf Grundlage der vorliegenden Entwicklungsstudie ein Qualifizierungsverfahren mit min-
destens 7 Büros durchzuführen ist. 
3. die Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB nach 
Modell 2, auf Grundlage des Ergebnisses des durchzuführenden Qualifizierungsverfahrens. 
4. Der Stadtentwicklungsausschuss verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung 
Ehrenfeld ohne Einschränkung zustimmt. 
 
 
Alternative: keine Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 04.07.2019 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 08.07.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Mit Schreiben vom 12.04.2019 hat die M.S.C. Objekt Köln Zwei GmbH bei der Verwaltung die Einlei-
tung eines Verfahrens gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) zur Aufstellung eines vorhabenbezoge-
nen Bebauungsplanes beantragt mit dem Ziel, nach Abbruch der zentral gelegenen Bestandsgebäu-
de einen Büro- und Dienstleistungsstandort, Hotelnutzung sowie untergeordneter Wohnnutzung zu 
realisieren. Insgesamt sollen rund 55.000 m² BGF entstehen. Das Plangebiet befindet sich in Köln-
Ehrenfeld und wird begrenzt von der Barthelstraße im Norden, der Inneren Kanalstraße im Osten, der 
Weinsbergstraße im Süden und dem Berufskolleg Ehrenfeld im Osten. Die Fläche ist ca. 21.300 m² 
groß. Die Vorhabenträgerin möchte die dort befindlichen Bürogebäude, die derzeit an die „Telekom“ 
und „Congstar“ vermietet sind, niederlegen und zeitgemäße Büro- und Dienstleistungsflächen schaf-
fen sowie eine Hotelnutzung realisieren.  
 
Das im Plangebiet liegende Wohnhaus Barthelstraße 77 bleibt erhalten. Anschließend an das Ge-
bäude soll an der Barthelstraße weitere Wohnnutzung entstehen.  
 
Das Plangebiet liegt im Innenbereich, ein Bebauungsplan besteht nicht. Durch die Neuaufstellung 
eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die 
Umsetzung des Vorhabens geschaffen werden. Der Flächennutzungsplan stellt für das Grundstück 
eine gemischte Baufläche dar.  
 
Das Büro ASTOC hat im Auftrag der Vorhabenträgerin eine Entwicklungsstudie mit zwei Varianten 
erstellt um zu veranschaulichen, welche Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Grundstück bestehen. 
Die Entwicklungsstudie ist als Anlage 2 beigefügt. Bei beiden Varianten ist eine Geschossigkeit von V 
- VII Vollgeschossen vorgesehen mit einem X-geschossigen Hochpunkt im Süden des Plangebiets im 
Eckbereich Weinsbergstraße/Innere Kanalstraße. Die beiden städtebaulichen Varianten weisen eine 
GFZ von 2,6 bis 2,7 auf.  
 
Bei Variante 1 ist eine Einzelhandelsnutzung im Erdgeschossbereich entlang der Inneren Kanalstraße 
dargestellt. Allerdings wird eine zentrenrelevante Einzelhandelsnutzung aufgrund der Lage außerhalb 
eines zentralen Versorgungsbereichs und im 700 m Radius des Bezirkszentrums Ehrenfeld, Venloer 
Straße im Hinblick auf das Einzelhandels- und Zentrenkonzept nicht befürwortet. Denkbar sind aus 
Sicht der Verwaltung nur kleinflächige Einzelhandelsbetriebe wie ein Kiosk, Bäckerei oder Vergleich-
bares, deren Gesamt-Verkaufsfläche max. 400 m² betragen darf.  
 
Um eine möglichst hohe städtebauliche und architektonische Qualität zu erlangen, beabsichtigt die 
Vorhabenträgerin ein Qualifizierungsverfahren durchzuführen. Im Rahmen eines zweiphasigen kon-
kurrierenden Verfahrens sollen 14 Büros eingeladen werden, die in einer ersten Phase ein städtebau-
liches Konzept und in der zweiten Phase den Hochbau entwickeln sollen.  
 
Auf Grundlage des Ergebnisses des Qualifizierungsverfahrens soll die frühzeitige Öffentlichkeitsbetei-
ligung gemäß § 3 Absatz 1 BauGB in Form einer Abendveranstaltung nach Modell 2 durchgeführt 
werden.  
 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) – Richtlinie zur Anwendung in Bebauungsplanverfahren 
– in der Fassung vom 10.05.2017 kommt zur Anwendung, falls 20 oder mehr Wohneinheiten (WE)

3 
bzw. über 1.800 m² Geschossfläche Wohnen entstehen werden. Die Vorhabenträgerin hat am 
16.07.2018 die Anwendungszustimmung zum KoopBLM unterzeichnet.  
 
 
Anlagen: 
- Übersichtsplan 
- städtebaul. Entwicklungsstudie 
- Erläuterungstext

1 
A N L A G E  3  
 
Erläuterungen zum städtebaulichen Konzept  
Vorhabenbezogene r Bebauungsplan 
Arbeitstitel: Weinsbergstraße/Innere Kanalstraße in Köln-Ehrenfeld 
 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
Die Projektgesellschaft M.S.C. Objekt Köln Zwei GmbH ist Eigentümerin eines Grundstücks im 
Kölner Stadtbezirk Ehrenfeld an der Innerer Kanalstraße Ecke Weinsbergstraße, auf dem sich 
zwei Bestandsgebäude mit Büronutzung sowie ein Geschosswohnungsbau befinden. Die heutige 
Nutzung wird voraussichtlich Ende 2019 aufgegeben, womit sich das Grundstück zu einer bauli-
chen Weiterentwicklung eignet. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die planungs-
rechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, einen Büro- und Dienstleistungsstandort zu ent-
wickeln, der durch weitere Nutzungen wie Hotel und Wohnen ergänzt wird. 
 
Um eine möglichst hohe städtebauliche und architektonische Qualität zu erlangen, beabsichtigt die 
Vorhabenträgerin ein Qualifizierungsverfahren durchzuführen. Im Rahmen eines zweiphasigen 
konkurrierenden Verfahrens sollen 14 Büros eingeladen werden, die in einer ersten Phase ein 
städtebauliches Konzept und in der zweiten Phase den Hochbau entwickeln sollen. 
 
 
2. Verfahren 
 
Der Bebauungsplan soll gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) als vorhabenbezogener Bebau-
ungsplan aufgestellt werden. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Vor-
haben- und Erschließungsplan. Im abzuschließenden Durchführungsvertrag wird sich die Vorha-
benträgerin zur Durchführung der Planung verpflichten. Das Bebauungsplanverfahren wird im Re-
gelverfahren aufgestellt. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wird eine Umweltprü-
fung nach § 2 Absatz 4 BauGB durchgeführt und ein Umweltbericht nach § 2 a BauGB erstellt.  
 
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1  Umgebung des Plangebiets und Plangebiet 
 
Das Grundstück mit einer Fläche von ca. 21.300 m² liegt im Stadtbezirk Ehrenfeld, unmittelbar an 
der Inneren Kanalstraße und ist heute durch eine Nutzung als Bürostandort geprägt. Nach aktuel-
lem Katasterplan entspricht das Grundstück dem Flurstück 1477, 1478 der Flur 70 der Gemarkung 
Ehrenfeld. Die beiden mittigen Bestandsgebäude sind derzeit an die Unternehmen „Deutsche Te-
lekom“ und „Congstar“ vermietet. Im Norden befindet sich ein weiteres Bestandsgebäude mit einer 
Wohnnutzung und einer Brandwand in Richtung Osten. Da sich dieses Gebäude auf dem Grund-
stück befindet, ist ein Anknüpfen an die Brandwand denkbar. Die nicht bebauten Flächen des 
Grundstücks sind vorwiegend versiegelt und werden als Parkplatzfläche genutzt.  
 
3.2 Vorhandene Baustruktur und Gebäudenutzung 
 
Die Umgebung des Plangebiets ist im Osten und Westen durch Bildungseinrichtungen geprägt. 
Westlich befindet sich das Berufskolleg Ehrenfeld und im Osten, jenseits der Inneren Kanalstraße 
im inneren Grüngürtel, das städtische Gymnasium Kreuzgasse sowie eine Turnhalle. Im Norden 
grenzen an das Plangebiet Wohngebiete mit Blockrandbebauung an. Im Süden befindet sich eine 
Hotelnutzung mit 14-geschossigem Hochpunkt (Park Inn). Das Umfeld ist durch die sechsspurige 
Innere Kanalstraße geprägt, die die Bebauung vom inneren Grüngürtel trennt.

2 
3.3 Erschließung 
 
Das Plangebiet ist über die Weinsbergstraße, die Barthelstraße und eine parallel zur Inneren Ka-
nalstraße verlaufende Erschließungsstraße gut an das örtliche und überörtliche Verkehrsnetz an-
gebunden. 
Das Plangebiet wird vom öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) durch die Stadtbahn-
Haltestellen "Universitätsstraße" der Linien 1 und 7 in ca. 400 m Entfernung und „Piusstraße“ der 
Linien 3 und 4 in ca. 600 m Entfernung erschlossen. Weiterhin befindet sich die Bushaltestelle "In-
nere Kanalstraße“ der Linie 142 an der Weinsbergstraße direkt am Rande des Plangebiets in kur-
zer Entfernung. 
Der Innere Grüngürtel stellt eine wichtige Verbindung für Radfahrer von den nördlichen Stadtteilen 
zu den südlichen Stadtbezirken dar. Über die Vogelsanger Straße und die Aachener Straße ist die 
Innenstadt für Radfahrer erreichbar. 
 
 
4. Planungsvorgaben 
 
4.1  Regionalplan 
 
Der Regionalplan stellt für das Plangebiet allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. 
 
4.2 Flächennutzungsplan 
 
Der Flächennutzungsplan stellt für das Grundstück eine gemischte Baufläche (M) dar.  
 
4.3 Landschaftsplan 
 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln macht keine Aussagen zum Plangebiet. 
 
4.4 Bebauungsplan und Fluchtlinienplan 
 
Für das Plangebiet besteht kein Bebauungsplan. 
Es bestehen die Fluchtlinienpläne 473, 906 und 920, die Fluchtlinien mit Vorgartenbereichen ent-
lang der Inneren Kanalstraße, Weinsbergstraße und Barthelstraße festlegen. Der Fluchtlinienplan 
906 setzt weiterhin quer durch das Plangebiet eine Straßenverbindung zwischen Weinsbergstraße 
und Barthelstraße mit entsprechenden Fluchtlinien fest.  
Auf der Grundlage der Fluchtlinienpläne ist die geplante Bebauung nicht zulässig. Zur Realisierung 
des Vorhabens ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. 
 
 
4.5 Kooperatives Baulandmodell 
 
Das Kooperative Baulandmodell (KoopBLM) – Richtlinie zur Anwendung in Bebauungsplanverfah-
ren – in der Fassung vom 10.05.2017 kommt zur Anwendung, falls 20 oder mehr Wohneinheiten 
(WE) bzw. über 1.800 m² Geschossfläche Wohnen entstehen werden. Die Vorhabenträgerin hat 
am 16.07.2018 die Anwendungszustimmung zum KoopBLM unterzeichnet. Die genaue Anzahl der 
Wohneinheiten bzw. der Geschossfläche Wohnen wird sich erst im Rahmen des Qualifizierungs-
verfahrens ergeben.  
 
 
5. Städtebauliches Planungskonzept 
 
Die beiden zentral gelegenen Bestandsgebäude sollen abgerissen werden, das nördliche Be-
standswohngebäude soll erhalten bleiben. Nach Niederlegung der Gebäude soll auf dem Grund-
stück ein Büro- und Dienstleistungsstandort mit rund 55.000 bis 58.500 m² BGF entstehen.  
Das Areal soll über eine Büronutzung, eine Hotelnutzung sowie Wohnnutzung verfügen. Weiterhin 
sind kleinteilige Einzelhandelsnutzungen wie ein Kiosk, Bäckerei oder Vergleichbares vorstellbar. 
Die Gesamt-Verkaufsfläche im Planbereich soll max. 400 m² betragen.

3 
 
Im Auftrag des Vorhabenträgers hat das Büro ASTOC eine Entwicklungsstudie mit zwei Varianten 
erstellt.  
Die beiden in der städtebaulichen Machbarkeitsstudie des Büro ASTOC dargestellten Varianten 
sehen eine überwiegend durchgängige Traufkante von 22m vor, je nach Gebäudenutzung ist eine 
Geschossigkeit von V+St bis VII (für Hotelnutzung, ohne Staffelgeschoss) vorgesehen. Während 
sich die Büronutzung an der Inneren Kanalstraße befindet, knüpft die Wohnnutzung im Nord-
Westen an die bestehende Wohnbebauung entlang der Barthelstraße an. Im Süden befindet sich 
eine Hotelnutzung, mit einem X-geschossigem Hochpunkt. Bei Variante 1 ist eine Einzelhandels-
nutzung im Erdgeschossbereich entlang der Inneren Kanalstraße vorgesehen. Allerdings wird eine 
zentrenrelevante Einzelhandelsnutzung aufgrund der Lage außerhalb eines zentralen Versor-
gungsbereichs und im 700 m Radius des Bezirkszentrums Ehrenfeld, Venloer Straße im Hinblick 
auf das Einzelhandels- und Zentrenkonzept nicht befürwortet. Denkbar sind nur kleinflächige Ein-
zelhandelsbetriebe wie ein Kiosk, Bäckerei oder Vergleichbares.    
 
Die beiden städtebaulichen Varianten führen in Verbindung mit den vorgeschlagenen Baukörper-
höhen zu einer GFZ von ca. 2,6 bis 2,7 auf das Gesamtgrundstück bezogen.  
 
Beide städtebaulichen Varianten sehen die räumliche Fassung der Inneren Kanalstraße in Form 
einer straßenbegleitenden Bebauung vor, mit unterschiedlich ausgeprägten öffentlichen Räumen 
im Inneren des Areals. Hier sind neben den privaten Innenhöfen öffentlich zugängliche Platzberei-
che vorgesehen. Im Norden des Grundstücks erfolgt die Anknüpfung an die bestehende Brand-
wand mit einer Wohnbebauung und damit das Fortführen der städtebaulichen Kante entlang der 
Barthelstraße. 
 
Es ist beabsichtigt, zur Entwicklung eines qualitätsvollen städtebaulichen Konzeptes, ein Qualifizie-
rungsverfahren mit mehreren Büros durchzuführen.  
 
Die verkehrliche Anbindung erfolgt im Norden über die Barthelstraße und im Süden über die 
Weinsbergstraße. Die Verbindung mit der Inneren Kanalstraße erfolgt, wie im Bestand, über eine 
parallel verlaufende Fahrbahn, die dann in Form einer Vorfahrt auf das Grundstück verläuft. Das 
städtebauliche Konzept sieht ein autoarmes Quartier vor, dass zum Großteil von den umgebenden 
Bestandsstraßen erschlossen wird und im Inneren dem Fußgänger vorbehalten ist. Der ruhende 
Verkehr wird überwiegend in Tiefgaragen abgewickelt. 
 
 
6. Auswirkungen der Planung/Umweltbelange 
 
6.1 Verkehr 
 
Im weiteren Verfahren wird eine Verkehrsuntersuchung hinsichtlich der verkehrlichen Erschli e-
ßung des Gebietes und der  Auswirkungen der Planung auf die Verkehrsbelastung der Straßen 
und Knotenpunkte im Umfeld durchgeführt.  
 
6.2 Artenschutz 
 
Im weiteren Verfahren wird eine Artenschutzrechtliche Prüfung (Stufe I) durchgeführt.  
 
6.3 Pflanzen/Baumbestand 
 
Das Plangebiet weist einen hohen Versiegelungsgrad auf mit Baumbestand auf den Parkplatzflä-
chen. Der Erhalt / die Fällung der bestehenden Bäume muss geprüft werden. Im weiteren Verfah-
ren wird ein Begrünungsplan zur Gewährleistung der grün- und freiraumplanerischen Belange, 
inklusive Baumkartierung sowie einer Baumbewertung des vorhandenen Baumbestandes  erstellt. 
 
6.4 Immissionsschutz 
 
Das Plangebiet ist erheblich durch Lärmimmissionen aus dem Straßen- und Schienenverkehr be-
lastet. Im weiteren Verfahren wird eine schalltechnische Untersuchung erarbeitet, die die auf das

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Plangebiet einwirkenden Immissionen (u.a. Straßen- und Schienenverkehr, Gewerbe, Sportanla-
genlärm) sowie planbedingte Emissionen (u.a. planbedingter Mehrverkehr, Tiefgaragenein- und -
ausfahrt) auf das Umfeld untersucht. Im Rahmen des Lärmgutachtens werden erforderliche und 
geeignete Maßnahmen erarbeitet, die über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzt 
werden. 
 
6.5 Klima/Luft 
 
Auf Grund der erheblichen Verkehrsbelastung auf den umliegenden Straßenabschnitten ist mit 
einer hohen Belastung verkehrsbedingter Luftschadstoffe zu rechnen. Im weiteren Verfahren wird 
eine gutachterliche Untersuchung der Kfz-bedingten Luftschadstoffe erstellt. 
Das Plangebiet weist stadtklimatisch einen mittleren Belastungsgrad auf (Planungshinweiskarte 
Hitze - Klasse 3), es profitiert von den stadtklimatischen Bedingungen des Grüngürtels und des 
Melatenfriedhofs. Im Zuge der Neuplanung werden Minderungsmaßnahmen geprüft, um einer 
Verschlechterung der stadtklimatischen Belastungsklassen entgegen zu wirken. 
 
7. Planverwirklichung 
 
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Nach Abschluss des Bebauungsplan-
verfahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. 
 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum der Vorhabenträgerin. Öffentliche Flächen sind von der 
Planung nicht betroffen. Zwischen der Stadt und der Vorhabenträgerin wird ein Durchführungsver-
trag abgeschlossen, der die Realisierung des geplanten Vorhabens innerhalb einer bestimmten 
Frist sichert.  
 
 
8. Kenndaten städtebauliche Entwicklungsstudie 
 
 Alternative 1 Alternative 2 
Größe des Plangebiets in m2 
21.300 m² 21.300 m² 
BGF über alle Baufelder in m² 55.000 m² 58.500 m² 
− BGF Wohnen in m² 1.780 m² 1.800 m² 
− BGF Büro in m² 37.500 m² 44.000 m² 
− BGF Hotel in m² 11.800 m² 12.500 m² 
− BGF Einzelhandel in m² 0  3.000 m² 
− BGF sonstige Nutzun-
gen in m² 
1.000 m2 Bestand 1.000 m² Bestand 
Anzahl der geplanten WE 18 20 
Frei- und Grünfläche in m² 4.200 m² 4.800 m² 
davon öffentlich   
davon privat 4.200 m² 4.800 m² 
Verkehrsfläche in m² 3.500 m² 3.800 m² 
davon öffentlich   
davon privat 3.500 m² 3.800 m²