Beantwortung einer Anfrage der SPD-Fraktion betreffend "Wohnraumprognosen für Köln von Land NRW und Stadt Köln"

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/15/153 
153 
Vorlagen-Nummer 22.04.2021 
 1441/2021 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 29.04.2021 
 
Beantwortung einer Anfrage der SPD-Fraktion betreffend "Wohnraumprognosen für Köln von 
Land NRW und Stadt Köln" 
0258/2021 
SB Frenzel fragt nach, warum die Verwaltung die Prämisse eines angespannten Wohnungsmarktes 
für das „emperica-Gutachten“ gesetzt habe und nicht das Ziel eines nicht mehr angespannten 
Wohnungsmarktes, wie offenbar des „GEWOS-Gutachtens“. Zudem weist er auf die kürzlich 
veröffentlichte Studie des RWI hin, der zu entnehmen sei, dass es pro Jahr den Zuzug von 220.000 
bis 300.000 ausländischen Fachkräften nach Deutschland brauche, um den demografischen Aderlass 
der Erwerbstätigen wettzumachen. Abhängig von der Zuwanderungszahl steige damit auch der 
Bedarf an neuen Wohnungen auf über 450.000 Wohnungen bun-desweit pro Jahr. Das Bundesinstitut 
für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gebe dagegen bislang einen bundesweiten Bedarf von 
230.000 Wohnungen an. Er fragt, wie der benötigte Zuzug von Fachkräften in der städtischen 
Prognose berücksichtigt werde. 
 
Antwort der Verwaltung: 
Eine angespannte Wohnungsmarktsituation wurde für die Bedarfsberechnung der empirica AG nicht 
als Prämisse gesetzt. Der angespannte Wohnungsmarkt in Köln entspricht dem empirisch beobacht-
baren IST-Zustand. Im Gegensatz dazu beschreibt die Prämisse eines entspannten Wohnungsmark-
tes die Realisierung eines normativ definierten Idealzustandes als Ziel einer Bedarfsfestellung. Unab-
hängig von der methodischen Frage, ob eine normative Zielsetzung Bestandteil einer empirischen 
Bedarfsberechnung sein sollte, wird in einigen Bedarfsgutachten diese Prämisse konzeptionell ledig-
lich über eine quantitative Angebotserhöhung modelliert, die über einen Nachholbedarf begründet 
wird. Diese Herleitungen sind häufig nicht überzeugend und entsprechen eher kontrafaktischen Set-
zungen – wie in der Beantwortung ausführlich erläutert.  
 
Die Setzung der Prämisse eines entspannten Wohnungsmarktes ist aber auch inhaltlich kritisch zu 
hinterfragen, da sie die Wirkungszusammenhänge in Wohnungsmärkten extrem vereinfacht. Implizit 
unterstellt die Prämisse, dass eine Entspannung der Situation auf dem Wohnungsmarkt über eine 
reine Erhöhung des Angebots an Wohnraum zu erreichen sei, ohne beispielsweise Nachfrageseg-
mente zu identifizieren und zu quantifizieren, die Möglichkeiten der Ausweitung der Bautätigkeit zu 
modellieren, oder zu berücksichtigen, dass die Anspannung des Wohnungsmarktes auch eine Kon-
sequenz der ökonomischen Prosperität einer Stadt ist und eine Angebotserhöhung somit auch ten-
denziell neue Nachfrage generiert.  
 
Vor diesem Hintergrund hat die Verwaltung bei der Vergabe des Auftrages entschieden, keine quali-
tativen, normativen Zielsetzungen vorab festzulegen. Die Verwaltung folgt hier dem Grundsatz, dass 
je weniger (normative) Annahmen einer Prognose zu Grunde liegen, umso belastbarer die Ergebnis-
se sind. So kann empirisch fundiert, lediglich unter der Annahmen gleichbleibender Bedingungen, ein 
minimaler Wohnraumbedarf geschätzt und darauf aufbauend eine politische Diskussion zur qualitati-

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ven Steuerung der Wohnraumversorgung geführt werden.  
 
 
Der Fachkräftemangel wird in Bevölkerungsvorausberechnungen, die basal Wohnraumbedarfsbe-
rechnungen zugrunde liegen, aus methodischen Gründen nicht berücksichtigt.  
Die Bevölkerungsvorausberechnung, so wie sie in der amtlichen Statistik modelliert wird, basiert auf 
der Kohorten-Komponenten-Methode und operiert mit der Gesamtbevölkerung, unterteilt nach Ge-
burtsjahren und Geschlecht – den sogenannten Kohorten. Die Kohorten werden anhand von alters- 
und geschlechtsspezifischen Übergangswahrscheinlichkeiten beziehungsweise Häufigkeiten von Jahr 
zu Jahr fortgeschrieben. Unter den Komponenten der Fortschreibung werden die demographischen 
Einflussfaktoren wie Geburtenhäufigkeit, Sterblichkeit und Wanderungen verstanden. Zur Entwicklung 
dieser Komponenten im Projektionszeitraum werden detaillierte, kohorten-spezifische Annahmen ge-
troffen, welche die Entwicklung in der Vergangenheit berücksichtigen und zukünftige Perspektiven in 
Szenarien abbilden.  
 
Im Gegensatz dazu wird der Fachkräftemangel sehr einfach geschätzt – es existieren keine alters- 
und geschlechtsspezifischen Verteilungen der Fachkräfte. Maximal werden branchenspezifische Wer-
te im Aggregat, im Idealfall regional berichtet. Diese rudimentären Informationen lassen sich nicht in 
das Kohorten-Komponenten Methode integrieren. Inhaltlich kommt hinzu, dass aus einem geschätz-
ten Bedarf an Fachkräften nicht ohne weiteres die zukünftige Realisierung der Nachfrage abgeleitet 
werden kann. 
 
 
Gez. Greitemann