Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 14.02.2006 Sanierungs- bzw. Neubaukosten für das Stadion am Böllenfalltor und alternative Standorte

Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
 
Magistratsvorlage 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
02.06.2006 
an den Magistrat Beteiligt vor Dezernat I 
Amt: Sportamt 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
Magistrats-
beschlussfassung: 
Dezernat VI  
Vorlage-Nr. 2006/0351 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
 
  
 
an die Stadtverordnetenversammlung 
 OBW zur Befassung 
 zur Kenntnis 
 zur Beschlussfassung 
 zur abschließenden Beschluss- 
 fassung Fachausschuss 
Internet  ja  nein 
 
Tagesordnung  I  II 
Verteiler: 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung 
Magistrat 
 
Betreff: Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 14.02.2006 
Sanierungs- bzw. Neubaukosten für das Stadion am Böllenfalltor und alternative 
Standorte 
 
Vorlage vom: 19.05.06 
 
Beschlussvorschlag: 
 
Der Magistrat nimmt von dem Bericht Kenntnis. 
 
 
 
Anlagen: Übersicht über die Eigentumsverhältnisse der vorgeschlagenen Standorte 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründungsseite zur Magistratsvorlage vom 19.05.2006: 
 
Am 14. Februar 2006 hat die Stadtverordnetenversammlung folgenden Antrag beschlossen: 
 
„Der Magistrat wird beauftragt, zu prüfen, wo und ob ein Stadion-Neubau in absehbarer Zeit 
realisiert werden kann.“ 
 
In einer Vorlage werden die Sanierungs- bzw. Neubaukosten für das Stadion am Böllenfalltor 
mit 37 Millionen Euro beziffert. Darin enthalten sind mehrere Millionen Euro für den Abriss 
der maroden Bausubstanz. 
 
Der Neubau einer „Multifunktionsarena“ mit besonderen Anforderungen bezüglich 
Straßenanbindung, ÖPNV, Parkplätze, Lärmschutz usw. erfordert es, sich mit Alternativen 
intensiv auseinander zu setzen.  
 
Deshalb sollten neben der Sanierung des alten Stadions am Böllenfalltor 
Alternativvorschläge geprüft werden. Dazu sind beispielsweise folgende Standorte zu 
bewerten: 
 
- Gehaborner Hof (Liegenschaften der Stadt Darmstadt) 
- Arheilgen West, nördlich des Brühlgrabens 
- Güterbahnhof, nördlich der Starkenburg-Kaserne 
- Stadtwald, südlich der Siedlung Tann 
- August-Euler-Flugplatz neben der A 67 
- Autobahndreieck, südlich des Darmstädter Kreuzes (A 67/A 5) nördlich der 
Eichwaldschneise 
- Kelley-Barracks, südlich der Riedstraße 
- Autobahn- /Bundesstraßendreieck (B 3/A 5) südlich des Sportgeländes Rot-Weiß mit 
Erschließung über die Karlsruher Straße 
- Neubau östlich des vorhandenen Stadions bzw. des Trainingsplatzes 
- Östlich des Vivariums und der Lichtwiese und Bahnlinie in Anbindung an den neuen 
Bahnhof Lichtwiese 
- weitere geeignete Standorte 
 
Die Berichtsvorlage ist durch Beiträge und Stellungnahmen der nachfolgenden Ämter 
entstanden: 
Bauaufsichtsamt, Stadtplanungsamt, Liegenschaftsamt, Amt für Wirtschaft- und 
Stadtentwicklung, Grünflächen- und Umweltamt, Straßenverkehrsamt und Sportamt.

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... 
 
Zusammenfassender Bericht: 
 
 
Grundlegend bleibt festzustellen, dass es um eine Stadionsanierung bzw. einen 
Stadionumbau geht, der mit Vorrang dem Sport dienen soll, aber auch eine anderweitige 
Nutzung ermöglicht.  
 
Die Ausgangssituation am jetzigen Standort und an den alternativen Standorten ist von 
Auflagen durch den DFB / DFL geprägt, die zeitnah umgesetzt und realisiert werden 
müssen. Dies immer auf dem Hintergrund, dass der SV Darmstadt 1898 zumindest in der 
Regionalliga spielt. Insbesondere mit Ausrichtung der eingleisigen 3. Liga ab der Spielzeit 
2008/2009 sind die Anforderungen analog der 2. Bundesliga „nach oben“ zu orientieren, 
damit die Lizenz erteilt wird. Zu nennen wäre beispielsweise die komplette Umfahrbarkeit 
des Stadions. 
 
Die Auflagen des DFB könnten bei einem Neubau / Sanierung sofort in Angriff genommen 
werden, sodass hier nicht unwirtschaftlich am jetzigen Bestand Ausgaben auf die Stadt 
zukommen. Entsprechende Vorabsprachen bestehen hierzu, soweit eine verlässliche und 
zeitnahe Planung dem DFB vorgelegt wird. 
 
Die Realisierbarkeit einzelner Vorschläge bzw. alternativer Standorte kann letztlich nur 
mittels einer Bauleitplanung herbeigeführt werden. Die Schaffung planungsrechtlicher 
Grundlagen unter Einbeziehung  aktueller  DFB-Auflagen hat dabei insbesondere die 
Auswirkungen des § 50, Bundesimmissionsschutzgesetzes (BimSchG) zu berücksichtigen. 
Bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, vor allem einer Versammlungsstätte 
wie einem Fußballstadion,  ist darauf zu achten, dass der Bereich des jeweiligen Standortes 
sich nicht innerhalb der Achtungsgrenzen zu einem Störfallbetrieb befindet. Sofern die 
Bewertung eines Standortes zu diesem Schluss kommt, ist die Realisierung derzeit 
auszuschließen. 
 
 
Aus den Stellungnahmen der Fachämter werden die relevanten Faktoren zur Bewertung der 
Standortalternativen als Synopse zusammengefasst. Die wesentlichen Faktoren werden hier 
als „zusammengefasste Kriterien“ dargestellt. Die Bewertung wird mittels fünf 
Bewertungsstufen („besonders geeignet“ bis „Ausschluss“) durchgeführt. Die textliche 
Erläuterung erfolgt im Rahmen der Einzelbeschreibung der Standortalternativen.

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Erläuterung der Kriterien 
 
 
Flächengröße/-zuschnitt 
 
Größe und der Zuschnitt einer Fläche sind Grundvoraussetzung für Planung eines 
Stadionneubaus. Vor dem Hintergrund, den gesamten Sportstandort „am Böllenfalltor“ zu 
verlegen, wird eine Flächegröße von über 10 ha und ein möglichst kompakter 
Grundstückszuschnitt als optimal angesehen. 
 
Zeitliche Verfügbarkeit 
 
Die zeitliche Verfügbarkeit von Projektflächen hängt stark von den jeweiligen 
Eigentumsverhältnissen und den damit zusammenhängenden Verfahrensaufwand zur 
Umlegung ab. Je höher der  Anteil unterschiedlicher  Eigentümer, desto ungünstiger sind die 
Voraussetzungen für eine zeitnahe Projektrealisierung. Die gesamte Fläche sollte sich 
möglichst im öffentlichen Eigentum befinden. Im besten Fall befindet Sie sich ausschließlich 
im städtischen Besitz. 
 
 
Synergie mit vorhandener Infrastruktur 
 
Standortgemeinschaften bieten eine Vielzahl von Vorteilen gegenüber vereinzelter Anlagen. 
Aufwendungen für Infrastrukturmaßnahmen (Erschließung, Trainingsgelände, 
Kommunikationseinrichtungen, etc.) können gebündelt und gemeinschaftlich genutzt werden. 
Die Nutzung und Weiterentwicklung dieser Synergieeffekte wird grundsätzlich angestrebt. 
Bestehende Einrichtungen bieten somit günstigere Voraussetzungen für die Ansiedlung einer 
neuen Sportanlage. Funktional isolierte Standorte werden entsprechen negativ beurteilt. 
 
 
Planungsrechtliche Umsetzbarkeit 
 
Die Umsetzbarkeit hängt von einer Vielzahl planungsrechtlicher Einflussfaktoren ab. Ein 
entscheidendes Negativkriterium ist die Seveso-II-Richtlinie: Derzeit ist davon auszugehen, 
dass im Umfeld von potentiellen Störfallbetrieben Versammlungs-stätten nicht 
genehmigungsfähig sind. Weitere Restriktionen können sich aus planungsrechtlichen 
Vorgaben der Regionalplanung (z. B. Grünzug) sowie der kommunalen 
Flächennutzungsplanung ergeben: Entgegenstehende Planungsabsichten erfordern die 
Notwendigkeit eines Änderungsverfahrens bzw. eines Abweichungsantrages. Zusätzliche 
Hemmfaktoren können sich unter anderem auch aus ungeklärten Altlastensituationen 
ergeben. 
 
 
Einfügung in Umfeld 
 
Nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit 
entsprechende Bodennutzung sind  Grundanforderungen der Baugesetzgebung. Darüber 
hinaus sollte eine Anpassung an das stadträumliche Umfeld beachtet werden. Städtebaulich 
isolierte Standorte werden dementsprechend schlechter bewertet. Unzumutbare 
Beeinträchtigungen der Wohn- und Lebensqualität von Anwohnern durch Immissionen 
sollten möglichst vermieden werden.

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Erhalt von Natur- und Landschaft 
 
Unter der Maßgabe eines möglichst schonenden Umgangs mit Natur- und Landschaft, wird 
naturschutzrechtlichen Belangen eine besondere Bedeutung beigemessen. Ein 
unverhältnismäßig hoher Eingriff in Natur und Landschaft führt zu einer entsprechend 
negativen Bewertung. In diesem Zusammenhang wird auch beachtet, dass ein starker 
Eingriff auch einen hohen Aufwand für Ausgleichsmaßnahmen bedeutet. 
 
Darüber hinaus stehen fachplanerische Vorgaben wie Vorhandene Landschaftsschutz- und 
Naturschutzgebiete, FFH-Gebiete, Bannwaldausweisungen sowie geschützte Biotopflächen 
eindeutig im Konflikt mit einem möglichen Stadionbau und können zum Ausschluss der 
Fläche führen. 
 
 
Erschließung ÖPNV 
 
Überörtliche bedeutsame Sportanlagen benötigen eine entsprechende verkehrliche 
Anbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr. Als wichtige Eignungskriterien 
werden insbesondere die räumliche Nähe zum Hauptbahnhof sowie zu S-Bahn-Haltestellen 
angesehen. Als akzeptable Erreichbarkeitsgrenze für Straßenbahnen und Buslinien wird eine 
Entfernung von etwa 400m angenommen. 
Je höher der Umfang an zusätzlich notwendigen Erschließungsmaßnahmen für den ÖPNV, 
desto ungünstiger sind die Voraussetzungen zur Realisierung eines Stadionneubaus. 
 
 
Erschließung MIV 
 
Die räumliche Nähe zu bestehenden Autobahnen, Bundesstraße und 
Haupterschließungsstraßen ist eine ebenso wichtige Voraussetzung für die Erreichbarkeit 
von größeren Sportanlagen. Ein hoher Bedarf an zusätzlichen Erschließungsmaßnahmen 
wird als ungünstig angesehen. Vorhandene und geplante Verkehrsanlagen im unmittelbaren 
Umfeld des Standortes führen zu einer positiveren Bewertung.

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Kurzfassung der Standortbewertungen 
 
 
Gehaborner Hof 
 
Diese Flächen liegen im Gemeindegebiet der Stadt Weiterstadt. Die weitere Entwicklung 
dieser Flächen ist daher mit der Stadt Weiterstadt abzustimmen. 
Im Regionalplan Südhessen liegt der Gehaborner Hof im regionalen Grünzug.  
Die Stadt verfügt hier über umfangreichen Grundbesitz, wobei diese Flächen für die 
nächsten 5 Jahre verpachtet sind. Für das zu erwartende Verkehrsaufkommen ist das 
Gelände im Bereich Gehaborner Hof nicht ausreichend erschlossen. Die 
Verkehrserschließung einschließlich des ÖPNV kann nur über den Gemarkungsbereich der 
Stadt Weiterstadt realisiert werden. 
Die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit ist nur eingeschränkt gegeben. 
 
 
Arheilgen West 
 
Die Flächen nördlich des Brühlgrabens liegen im regionalen Grünzug und sind im 
Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche  Flächen mit Aufwertung zum Grünland 
ausgewiesen ( s. Anlage 1). 
Im Standortgebiet beträgt der Anteil städtischer Flächen ca. 50%. Der übrige 
Grundbesitz befindet sich in kleinparzelliertem Eigentum. 
Die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit ist nur eingeschränkt gegeben. 
Im Umfeld von potentiellen Störfallbetrieben  sind Versammlungsstätten wie ein 
Fußballstadion nicht genehmigungsfähig. Angesichts der nicht abschließend geklärten 
Sachlage ist von einer größtmöglichen Achtungsgrenze auszugehen. 
  
 
Bereich nördlich der Starkenburg Kaserne 
 
Die zukünftige Umnutzung der Starkenburg Kaserne ist planerisch als potentielle 
Wohnbaufläche beabsichtigt . 
Der Standort ist für die Nutzung durch die ICE-Trassenführung planerisch eingeschränkt. 
Die Stadt besitzt keine Liegenschaften im Standortgebiet (s. Anlage 2). 
Auch an diesem Standort ist eine Nutzung als Versammlungsstätte auszuschließen. 
Der Bereich des Standortes befindet sich innerhalb der Achtungsgrenze zu einem 
Störfallbetrieb. 
Die Flächengröße ist für eine Stadionnutzung mit Nebenflächen nicht geeignet. 
 
Stadtwald, südlich der Siedlung Tann 
 
Die Fläche liegt im regionalen Grünzug. Im Flächennutzungsplan ist das Gebiet als 
Schutzwald im Landschaftsschutzgebiet Zone II ausgewiesen. (Die Schutzwaldflächen im 
Darmstädter Westwald gelten als Waldsanierungsgebiet). Der starke Eingriff in Natur und 
Landschaft erfordert hohe Ausgleichsflächen. Stadtstrukturell ist der Standort völlig isoliert 
und ohne Bezug zur städtebaulichen Gesamtentwicklung. Die Nutzung von Stadion und 
Sportflächen erzeugt mit dem angrenzenden Wohngebiet einen erheblichen 
Interessenskonflikt bzgl. Immission. Die Waldflächen sind zu 90 % im Privatbesitz.(s. Anlage 
3). Der Standortbereich ist ungenügend verkehrlich erschlossen. Eine standortnahe ÖPNV-
Erschließung (Linie 9) ist vorhanden. 
 
Insgesamt ist festzustellen, dass der Standort aufgrund der Kombination von „Negativ-
Bewertung“ nicht in Frage kommt, da für eine planungsrechtliche 
Genehmigungsvoraussetzung so gut wie keine Grundlage vorhanden ist (erhebliche 
städtebauliche, verkehrstechnische und landschaftsplanerische Bedenken).

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August-Euler-Flugplatz 
 
Das Gelände befindet sich zum größten Teil in Bundesbesitz, städtische Flächen gibt 
es in diesem Bereich nicht (s. Anlage 4). 
Das Gebiet ist als Flora-Fauna-Habitat-Gebiet ausgewiesen; weiterhin als Naturschutz-, 
Wasser- und Vogelschutzgebiet im Zusammenhang mit dem Landschaftsschutzgebiet Zone I 
(unverhältnismäßiger Eingriff in Natur und Landschaft; di e naturräumlichen Restriktionen 
lassen eine Überbauung nicht zu). 
 
Die Fläche liegt im regionalen Grünzug (Abweichungsantrag notwendig). 
Insgesamt bleibt festzustellen, dass die planungsrechtlichen Genehmigungsvoraus-
setzungen hier nicht gegeben sind und eine Realisierung am beschrieben Standort 
auszuschließen ist. 
 
 
Autobahndreieck – südlich des Darmstädter Kreuzes 
 
Im Flächennutzungsplan als Waldfläche und Flora-Fauna-Habitat-Gebiet ausgewiesen; 
weiterhin als Naturschutz- und Vogelschutzgebiet im Zusammenhang mit dem 
Landschaftsschutzgebiet Zone I (unverhältnismä ßiger Eingriff in Natur und Landschaft; die 
naturräumlichen Restriktionen lassen eine Überbauung nicht zu). 
Der Standort befindet sich im Eigentum des Bundes (s. Anlage 5) und ist als Sonderfläche 
Bund ausgewiesen. Die zeitliche Verfügbarkeit des Standortgebietes ist aufgrund der 
vorhandenen Nutzung durch die Bundeswehr nicht einschätzbar.  
 
Der Standortbereich ist ungenügend verkehrlich erschlossen, was zu hohen 
Erschließungskosten mit zeitaufwendigem Planverfahren führen würde. 
 
Stadtstrukturell ist der Standort völlig isoliert und ohne Bezug zur städtebaulichen 
Gesamtentwicklung. Die Stadt besitzt hier keine Liegenschaften.  
Insgesamt bleibt festzustellen, dass die planungsrechtlichen 
Genehmigungsvoraussetzungen hier nicht gegeben sind und eine Realisierung am 
beschriebenen Standort auszuschließen ist. 
 
 
Kelley-Barracks 
 
Die zeitliche Verfügbarkeit des Standortgebietes (s. Anlage 6) ist aufgrund der vorhandenen 
Nutzung durch die US-Army nicht einschätzbar  
 
Durch das Standortgebiet verläuft die Freihaltung für die  ICE-Neubaustrecke, die je nach 
endgültiger Trassenführung zu berücksichtigen ist.  
 
Insgesamt ist festzustellen, dass der Standort für einen Stadionneubau mit Nebenflächen 
aus städtebaulicher Sicht planerisches Entwicklungspotential bietet.  
 
Das Hauptproblem des Standortgebietes liegt jedoch darin, dass aufgrund der militärischen 
Nutzung eine zeitliche Verfügbarkeit nicht einschätzbar und eine Planungssicherheit nicht 
gegeben ist.

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Straßendreieck A 5 / B 3 (südlich des Sportgeländes „Rot-Weiß“) 
 
Dieser Bereich des Standortes liegt außerhalb der besiedelten Flächen und ist als Bannwald 
festgesetzt (unverhältnismäßiger Eingriff in Natur und Landschaft). 
Die Fläche liegt im regionalen Grünzug (Abweichungsantrag notwendig).  
Der Standortbereich ist aufgrund der eingeengten Lage zwischen Autobahn und Bahntrasse 
ungenügend verkehrlich erschlossen. Hier wären hohe Erschließungskosten mit 
zeitaufwendigen Planverfahren notwendig.  
Der Gesamtbereich ist in städt. Besitz (s. Anlage 7).  
Insgesamt ist die planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit nur sehr eingeschränkt zu 
beurteilen. 
 
 
Östlich des Vivariums, Lichtwiese und Bahnlinie 
Das Gelände befindet sich im Eigentum der Stadt Darmstadt (s. Anlage 8). 
Die Fläche liegt im regionalen Grünzug (Abweichungsantrag notwendig).  
Der Standort liegt außerhalb der besiedelten Flächen und ist als Waldfläche im 
Landschaftsschutzgebiet Zone II ausgewiesen (starker Eingriff in Natur und Landschaft). Der 
Eingriff erfordert einen hohen Anteil an Ausgleichsflächen.  
Der Standortbereich ist ungenügend verkehrlich erschlossen.  
Die Waldfläche ist städt. Liegenschaft.  
Dieser Standort bietet kaum planungsrechtliche Genehmigungsvoraussetzungen. Erhebliche 
städtebauliche, verkehrstechnische und landschaftsplanerische Bedenken werden geäußert. 
 
 
Neubau östlich des vorhandenen Stadions 
 
Im Flächennutzungsplan ist der Bereich östlich des Stadions als Grünfläche und Waldfläche 
ausgewiesen..  
Dieses Gelände östlich des vorhandenen Stadions befindet sich im Eigentum des Landes 
Hessen. 
Für die evtl. Rodung von Waldflächen sind hohe Ausgleichsflächen erforderlich.  
 
Die geringfügige Standortaufwertung mit einem Stadionneubau ist nur mit hohen finanziellen 
Mitteln zu erzielen und daher nur sehr eingeschränkt  zu beurteilen.

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Weitere geeignete Standorte: 
 
Die Darstellung und Bewertung anderer Standorte kann hier entfallen, da kein weiterer, 
neben den bereits genannten,  sich für den Bau eines Stadions als geeignet erwiesen hat. 
 
 
Resümee: 
 
Das aufgrund der Stellungnahmen der beteiligten Ämter vorliegende Ergebnis der 
Standortanalysen bedeutet, dass aus städtebaulicher Sicht zur Zeit kein Standort aufgezeigt 
werden kann, der Bedingungen und Anforderungen in adäquater Weise erfüllt, um kurzfristig 
einen Stadionneubau mit allen Konsequenzen zukunftsorientiert umsetzen zu können. 
 
Vor diesem Hintergrund und den eingangs beschriebenen  zeitlichen und technischen 
Auflagen des DFB erscheint es sinnvoll und vernünftig, den Umbau des Stadions am 
Böllenfalltor weiter zu verfolgen. Die standortbegünstigten Maßnahmen können am Standort 
realisiert werden und es besteht im Umfeld bislang eine tragfähige Akzeptanz aufgrund des 
Bestandes und der Tradition als Teil der Standortgemeinschaft  
Böllenfalltor/Hochschulstadion. Die Verlagerung von wichtigen Teilen dieser gewachsenen, 
funktionalen Einheit würde auch zu negativen Auswirkungen auf das städtebauliche Umfeld 
mit den Einrichtungen der  Technischen Universität Darmstadt und des TEC Darmstadt 
führen.  
 
 
Darmstadt, 19.05.2006 
 
 
Der Dezernent I     Der Dezernent VI 
 
 
 
Walter Hoffmann     Dieter Wenzel 
Oberbürgermeister     Stadtrat 
 
 
 
 
Anlage 
Übersicht über die Eigentumsverhältnisse in den vorgeschlagenen Standorten

Datum: 21.12.2005

Bearbeiter:

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Datum: 08.12.2005

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Datum: 08.12.2005