Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31.03.2019

Zwischenbericht 
 
zum 31. März 2019

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung 
mit den zeitanteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2019 
 
 
Entwicklung der Vermögenslage per 31.03.2019 
 
Erläuterungen zum Bericht per 31.03.2019

Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2019 rungen
ergebnis-
per 31.03.2019 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 61.056 72.270 -11.214 1
b) aus Betreuungstätigkeit 7.796 21.644 -13.848 2
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 240 1.811 -1.571
Umsatzerlöse gesamt 69.092 95.725 -26.633
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten 3.295 -4.351 7.645 1
b) Betreuungstätigkeit 1.018 0 1.018 2
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 4.312 -4.351 8.663
3. andere aktivierte Eigenleistungen 947 2.569 -1.621
andere aktivierte Eigenleistungen gesamt 947 2.569 -1.621
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 0 215 -215
b) übrige betriebliche Erträge 126 665 -539
sonstige betriebliche Erträge gesamt 126 880 -754
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 11.444 15.170 3.726
b) Instandhaltung 9.274 17.599 8.325
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 13.944 14.873 928
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 34.663 47.642 12.979
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Betreuungstätigkeit 7.846 19.205 11.359 2
b) sonstigen Serviceleistungen 396 962 567
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 8.242 20.167 11.925
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 7.939 8.836 897
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 2.631 2.896 265
Personalaufwand gesamt 10.570 11.731 1.162
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen 5.340 5.901 561
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des 
Anlageververmögens und Sachanlagen gesamt 5.340 5.901 561
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 2.204 3.218 1.015
sonstige betriebliche Aufwendungen gesamt 2.204 3.218 1.015
Betriebsergebnis 13.459 6.163 7.296
10. Erträge aus Finanzanlagen 548 513 34
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 0 153 -152
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.127 7.504 1.377
13. Steueraufwand / -erstattung 0 0 0
Finanzergebnis -5.579 -6.838 1.259
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 7.880 -675 8.555
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 445 890 -445
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 1. Quartal 2019 8.325 215 8.110
* Sachstand Mai 2019
Z w i s c h e n b e r i c h t 
per 31.03.2019
5
3
4
Quartalsbericht I 2019.xlsm
Bericht 31.03.2019

per 31.03.2019 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 378 0,02 0 390 0,02 0 -13 -3,25
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 1.610.808 89,10 0 1.595.150 89,37 0 15.659 0,98
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 35.047 1,94 0 35.221 1,97 0 -173 -0,49
- Übrige Sachanlagen 30.269 1,67 0 31.488 1,76 0 -1.220 -3,87
- Finanzanlagen 41.054 2,27 0 41.012 2,30 0 43 0,10
Anlagevermögen 1.717.556 95,00 0 1.703.261 95,43 0 14.295 0,84
- Vorräte 67.069 3,71 67.069 64.901 3,64 64.901 2.169 3,34
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 23.281 1,29 23.281 15.354 0,86 0 7.927 51,63
- Liquide Mittel 0 0,00 0 793 0,04 0 -793 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 33 0,00 33 476 0,03 476 -443 -93,02
Umlaufvermögen/RAP 90.383 5,00 90.383 81.523 4,57 65.377 8.860 10,87
1.807.939 100,00 90.383 1.784.784 100,00 65.377 23.155 1,30
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,06 0 1.000 0,06 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 184.698 10,22 0 176.922 9,91 0 7.776 4,39
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00
Eigenkapital i.e.S. 185.698 10,27 0 177.922 9,97 0 7.776 4,39
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 350.374 19,38 0 352.235 19,74 0 -1.860 -0,53
Eigenkapital i.w.S. 536.072 29,65 0 530.157 29,70 0 5.915 1,12
- Rückstellungen 92.893 5,14 92.893 91.661 5,14 91.661 1.232 1,34
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.034.379 57,21 2 1.007.866 56,47 23.992 26.513 2,63
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 9.967 0,55 0 10.210 0,57 10.210 -243 -2,38
- Erhaltene Anzahlungen 71.647 3,96 71.647 65.502 3,67 65.502 6.145 9,38
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 62.981 3,48 62.887 79.388 4,45 26.587 -16.406 -20,67
Fremdkapital 1.271.867 70,35 227.428 1.254.627 70,30 217.953 17.240 1,37
1.807.939 100,00 227.428 1.784.784 100,00 217.953 23.155 1,30
1) Sachstand Mai 2019
2) aufgestellter, noch nicht geprüfter/festgestellter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2018
E n t w i c k l u n g   d e r
V e r m ö g e n s l a g e
Quartalsbericht I 2019.xlsm
Vermögensvergleich

Erläuterungen zum Bericht per 31.03.2019 
 
 
Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von Auf-
wendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in folgenden Be-
reichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstige betriebliche Aufwendungen 
 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR -11,2 Mio. niedrigeren Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen saisonal bedingte Mindererlöse aus der Ab-
rechnung von Nebenkosten (EUR -12,1 Mio.) sowie überplanmäßige Mieterlöse  
(EUR 0,9 Mio.). 
 
Den Mindererlösen aus der Nebenkostenabrechnung steht eine Bestandserhöhung an noch 
abzurechnenden Nebenkosten zum 31.03.2019 von rd. EUR 3,3 Mio. gegenüber. Diese 
weicht vom Planwert (Bestandsminderung; EUR -4,3 Mio.) um EUR 7,6 Mio. ab. 
 
Die Mieterlöse liegen zum 31.03.2019 rd. EUR 0,9 Mio. über Plan. Die Abweichung wird sich 
im Laufe des Jahres erhöhen. Zurückzuführen ist diese auf bei der Wirtschaftsplanung nicht 
bekannte bzw. nicht berücksichtigte Mietverträge und -flächen. 
 
 
2 Die unterplanmäßigen Erlöse aus Betreuungstätigkeit (EUR -13,8 Mio.) ergeben sich aus Min-
dererlösen im Bereich Baubetreuung in Höhe von EUR -13,2 Mio. sowie Mindererlösen aus 
der Energiebetreuung von EUR -0,9 Mio. Die sonstigen Serviceleistungen liegen EUR 0,3 Mio. 
über Plan. 
 
Der Abweichung bei den Erlösen stehen um EUR 11,4 Mio. geringere Aufwendungen sowie 
eine außerplanmäßige Bestandserhöhung bei den abzurechnenden Betreuungsleistungen von  
EUR 1,0 Mio. gegenüber. 
 
Vor allem im Kultur- und Museumsbereich, den die Gebäudewirtschaft seit Mitte 2018 im 
Rahmen einer erweiterten, eigentümerähnlichen Zuständigkeit baulich betreut, weichen die 
gebuchten Ist-Kosten noch von den zeitanteiligen Planwerten ab. Hintergrund ist u. a. der 
noch nicht abgeschlossene Aufbau der neuen Abteilung. 
 
3 Die aktivierten Eigenleistungen liegen rd. EUR 1,6 Mio. unter Plan. Zum Wirtschaftsplan 2019 
wurden für den investiven Bereich Mittel i. H. v. EUR 219,5 Mio. angemeldet. Hiervon sind 
(Stand Ende März 2019) rd. EUR 21,8 Mio. (9,93 %) abgeflossen.

Es ist davon auszugehen, dass sich die Abweichung bei den aktivierten Eigenleistungen mit 
fortschreitender Bautätigkeit im Jahresverlauf verringern, aber gleichwohl unter Plan liegen 
wird. Mitursächlich hierfür ist die geschäftspolitisch gewünschte Konzentration auf nicht dele-
gierbare Bauherrenaufgaben und – damit einhergehend – die Tendenz, Projektplanungs- und 
Managementleistungen vermehrt an Dritte zu übertragen. 
 
 
4 Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung weichen insgesamt rd. EUR 13,0 Mio. von den 
Planwerten ab. Die Abweichung setzt sich aus Minderausgaben im Bereich Instandhaltung 
(EUR 8,3 Mio.), bei den Betriebskosten (EUR 3,7 Mio.) und bei Pachten u. a. (EUR 1,0 Mio.) 
zusammen. 
 
 
5 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 1. Quartal 2019 schließt mit einem Ergebnis vor 
Ergebnisausgleich von EUR + 7,9 Mio. 
 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu geordnet. In 
diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kostenmiete durch einen 
Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zudem der Wegfall der Abführung 
an den städtischen Haushalt und die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kern-
verwaltung und eigenbetriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der Gebäu-
dewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zu-
stehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Ge-
schäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
 
Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus Grund-
stücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine besondere Behand-
lung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finan-
zierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund 
bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken.

Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden Komponen-
ten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den 
Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Ei-
genkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wer-
den soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2019 beträgt lt. Wirtschaftsplan insgesamt rd. 
EUR 70,4 Mio. Dem zeitanteiligen Planansatz von EUR 17,6 Mio. stehen tatsächliche 
Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. EUR 9,3 Mio. gegenüber. 
 
 Für 2019 ist die Veräußerung des Grundstückes Bürgerstraße 2 geplant  
(EUR 0,9 Mio.). Der Verkauf wurde im 1. Quartal 2019 nicht umgesetzt. 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 31.03.2019: 
 
 GuV 
 Jan. – März 2019 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  7,9 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung   -  7,9  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 8,3  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,0  
Ausgleichsanspruch der GW gegenüber der 
Kernverwaltung (Saldo) 0,4    + 0,4 
   
Ergebnis 1. Quartal 2019 nach (modifiziertem) 
Ergebnisausgleich  8,3 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernverwaltung 
zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrektur der Umsatzerlö-
se (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwischenberichterstattung für das 
1. Quartal 2019 liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch nicht vor, so dass 
der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer 
Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
 
Entwicklung der Vermögenslage / Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 31.03.2019 beträgt EUR 1,8 Mrd. Bezogen auf die um die pas-
sivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine bereinigte Eigen-
kapitalquote von 12,74 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalanteil von  
30 % wird unterschritten. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapi-
talausstattung konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur überwiegenden 
Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Konstanz des nominellen Ei-
genkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote führen.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer  11.06.2019 
 1993/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 01.07.2019 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31.03.2019 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31. März 2019 ist fertiggestellt und wird dem  
Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
 
gez. Greitemann