Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan) Arbeitstitel: Adalbertstraße in Köln-Höhenberg

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung vonMitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zudiesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
05025100150 MeterN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Adalbertstraßein Köln - Höhenberg
Maßstab  1 : 2 500

- 1 - 
 
 
A N L A G E  2  
Tuch081021Sa1Sb Adalbertstraße  
 
 
Begründung nach § 3 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB)  
(Vorhabenbezogener) Bebauungsplan; 
 
Arbeitstitel: Adalbertstraße in Köln-Höhenberg 
Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand: 06.10.2021 
  
1 Anlass und Ziel der Planung 
 
Die Projekton Immobilien GmbH, Köln, im folgenden Vorhabenträgerin genannt, hat am 
15.07.2021 einen Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen 
Bebauungsplanes (VEP) auf der Grundlage des § 12 Baugesetzbuch (BauGB) gestellt.  
 
Ziel der Planung ist es, auf den Grundstücken östlich der Adalbertstraße 11-15 (Gemarkung 
Vingst, Flur 30, Flurstücke 2/10, 1077/2, 2/22, 2/23, 427 und 453) in Köln-Höhenberg, Wohnbebau-
ung in einem bislang gewerblich genutzten Blockinnenbereich (Nachverdichtung) zu entwickeln. 
Zielsetzung des Bebauungsplanverfahrens ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die 
Realisierung eines Wohnquartiers unter Berücksichtigung der umliegenden Nutzungen zu schaf-
fen.  
 
Es ist davon auszugehen, dass auf dem Plangrundstück durch die Wohnbebauung insgesamt 
circa 80 Wohneinheiten entstehen. Zur weiteren Vertiefung der Planung sowie zur Sicherung der 
städtebaulichen Qualitäten wird für das Plangebiet durch die Vorhabenträgerin in Abstimmung mit 
der Stadt Köln ein städtebauliches Qualifizierungsverfahren durchgeführt. 
 
Die Wohnungsnachfrage in Köln Höhenberg ist, wie in den meisten anderen Stadtteilen Kölns, 
sehr hoch. Das Vorhaben trägt damit zur Verbesserung der derzeitigen Wohnsituation bei. Es ent-
spricht auch der städtischen Zielsetzung, Grundstücke nach Aufgabe der bisherigen Nutzung im 
Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden qualifiziert zu entwickeln.  
 
Für den Planbereich liegt eine Grundzustimmung der Vorhabenträgerin zur Anwendung des ko-
operativen Baulandmodells der Stadt Köln vor. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll sich 
aktuell ausschließlich auf die Grundstücke der Projekton Immobilien GmbH beziehen. Für das 
Plangebiet besteht aktuell kein Bebauungsplan. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für 
die Realisierung der Wohnnutzung zu schaffen, ist die Neuaufstellung eines Bebauungsplans er-
forderlich. 
 
 
2 Verfahren 
 
Es ist beabsichtigt, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB als Bebau-
ungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB aufzustellen.  
 
Die Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens der Innenentwicklung ge-
mäß § 13 a BauGB werden als gegeben angesehen: 
 
 Der Bebauungsplan wird für die Nachverdichtung und als Maßnahme der Innenentwicklung 
für bisher gewerblich genutzte Flächen aufgestellt und soll die Flächen einer wohnbauli-
chen Entwicklung zuführen.  
 Durch den Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die der 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Adalbertstr. 11-15 in Köln-Höhenberg 
Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand 06.10.2021  
 
 
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 Die Größe der Grundfläche liegt unter 20.000 m² (5.220 m² Geltungsbereich, auch unter 
Berücksichtigung des in direkter Nachbarschaft befindlichen Bebauungsplanverfahrens Ol-
pener Str. 250–252 mit 8.730 m²), so dass keine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 13 
Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB erfolgen muss.  
 Durch die Planung werden keine europäischen Schutzgebiete nach der FFH-oder Vogel-
schutzrichtlinie betroffen. Und es sind keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der 
Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 BImSchG zu beachten 
Da der Bebauungsplan die oben genannten Kriterien erfüllt, können die Verfahrenserleichterungen 
des § 13a Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen werden. Es kann abgese-
hen werden von: 
 der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, 
 dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, 
 der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 BauGB und 
 dem Monitoring nach § 4c BauGB. 
Die auf Grund der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu erwartenden Eingriffe 
gelten gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 4 in Verbindung mit § 1a Absatz 3 Satz 6 BauGB als be-
reits erfolgt beziehungsweise zulässig. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im weite-
ren Verfahren umfassend untersucht und in die Abwägung eingestellt. 
 
 
3 Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Lage und Abgrenzung des Plangebiets 
 
Das Plangebiet in Köln-Höhenberg grenzt im Westen an die Adalbertstraße, im Norden an die Ol-
pener Straße im Osten an eine unbebaute, bewaldete Grünfläche (Flurstück 1465) und im Süden 
an ein städtisches Schulgrundstück. Es umfasst die Adalbertstraße 11–15 Flur 30, Gemarkung 
Vingst mit den Flurstücken 2/10,1077/2,2/2 2,2/2 3,427, 453 und 1871 (teilweise), und hat eine 
Größe von circa 5.700 m² (Davon circa 500 m² öffentliche Verkehrsfläche in der Adalbertstraße). 
 
 
3.2 Vorhandene Struktur 
 
Die Bestandsbebauung auf dem Plangrundstück wird aktuell als Gewerbehof benutzt. Die einzel-
nen Hallen sind an verschiedene Gewerbetreibende und Handwerksunternehmen vermietet. Ur-
sprünglich befand sich auf dem Gelände eine Lackfabrik. Das Grundstück ist fast vollständig be-
festigt oder überbaut. 
 
Nach Aufgabe der ursprünglichen gewerblichen Nutzung werden die bestehenden eingeschossi-
gen Gebäude durch verschiedene Kleinbetriebe genutzt. Auf Grund der Insellage (Blockinnenbe-
reich) verfügen die ansässigen Gewerbe- und Handwerksbetriebe am derzeitigen Standort weder 
über eine nutzungsspezifische Adressbildung noch über potenzielle Entwicklungs- und Erweite-
rungsflächen. Eingebettet in ein maßgeblich von Wohnnutzungen geprägtes Umfeld wird plane-
risch nicht von einer langfristigen gewerblichen Nutzungskonzeption im Plangebiet ausgegangen. 
Eine Kombination aus emittierenden Gewerbe- bzw. Handwerksbetrieben und Wohnbebauung 
wird für das Plangebiet als nicht zielführend angesehen. Darüber hinaus wäre die gemeinsame Er-
schließung als konfliktträchtig zu bewerten. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden 
und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurde von zwei Trägern öffentlicher Belange eine mögli-
che Entwicklung zu Wohnen und damit der Aufgabe der gewerblichen Nutzung kritisch beurteilt 
und ein Erhalt der bestehenden Struktur angeregt.  
 
Unter Berücksichtigung der genannten räumlichen Rahmenbedingungen, des Umfangs der ge-
werblichen Nutzungen und des hohen Bedarfs an Wohnraum wird in diesem Falle eine Entwick-
lung für den Wohnungsbau planerisch als zielführend angesehen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Adalbertstr. 11-15 in Köln-Höhenberg 
Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand 06.10.2021  
 
 
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In der näheren Umgebung befinden sich vorwiegend zwei- bis fünfgeschossige Baukörper, im 
Schwerpunkt Wohnnutzungen. Westlich der Adalbertstraße befinden sich auch acht- und neunge-
schossige Gebäude. Im Süden grenzt eine städtische Schule (Katharina-Henoth-Gesamtschule) 
an das Plangebiet. 
 
Auf den östlich gelegenen Grundstücken Olpener Straße 250-252 wird aktuell ein vorhabenbezo-
gener Bebauungsplan zur Realisierung einer Wohnnutzung aufgestellt. Geplant sind fünfgeschos-
sige Gebäude. 
 
Das Plangebiet liegt circa 300 m östlich des Stadtteilzentrums Höhenberg, Olpener Straße, im 
Grenzbereich zu den Stadtteilzentren Vingst und Ostheim. Die Nahversorgung des Plangebiets ist 
damit gesichert. 
 
 
3.3 Erschließung 
 
3.3.1 Äußere Erschließung 
Das Plangebiet ist durch eine Anbindung an die Adalbertstraße unmittelbar an das örtliche und 
überörtliche Verkehrsnetz (Olpener Straße) angeschlossen. 
 
3.3.2 ÖPNV 
Das Plangebiet ist über die Haltestelle Höhenberg, Frankfurter Straße der Buslinie 151 und 152 an 
das Busnetz angeschlossen sowie über die Stadtbahnlinie 1 an den Bahnhof Deutz/Messe.  
 
3.3.3 Fuß-und Radverkehr 
Auf der Olpener Straße gibt es eigenständige Radwege beziehungsweise im weiteren Verlauf 
Schutzstreifen auf der Fahrbahn. Die Adalbertstraße weist als einen durch die angrenzende Wohn-
bebauung geprägten Charakter auf. Neben Gehwegen, straßenbegleitenden Parkmöglichkeiten 
besteht keine besondere Verkehrsinfrastruktur für den Radverkehr. 
 
3.3.4 Ver- und Entsorgung 
Die technische Infrastruktur ist vorhanden. Die Ver- und Entsorgung des Plangebiets wird an das 
bestehende Netz angeschlossen. 
 
 
3.4 Soziale Infrastruktur 
 
3.4.1 Kindertageseinrichtungen 
Wird im weiteren Verfahren auf Grundlage der Beurteilung durch das zuständige Dezernat IV für 
Bildung, Jugend und Sport geprüft. 
 
3.4.2 Schulen 
Wird im weiteren Verfahren auf Grundlage der Beurteilung durch das zuständige Dezernat IV für 
Bildung, Jugend und Sport geprüft. 
 
3.4.3 Flächen für Jugendarbeit 
Wird im weiteren Verfahren auf Grundlage der Beurteilung durch das zuständige Dezernat IV für 
Bildung, Jugend und Sport geprüft.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Adalbertstr. 11-15 in Köln-Höhenberg 
Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand 06.10.2021  
 
 
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4 Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan 
 
Im Regionalplan, Teilabschnitt Region Köln ist das Plangebiet als "Allgemeiner Siedlungsbereich" 
(ASB) dargestellt. 
 
 
4.2 Flächennutzungsplan 
 
Der Flächennutzungsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Südlich des 
Plangebiets befindet sich eine Gemeinbedarfsfläche mit einer Schulnutzung (Katharina-Henoth-
Gesamtschule). Der Bebauungsplan kann aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. 
 
 
4.3 Landschaftsplan 
 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln stellt das Plangebiet als Innenbereich dar und trifft keine wei-
teren Aussagen. 
 
 
4.4 Bebauungsplan 
 
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, die planungsrechtliche Beur-
teilung erfolgt auf Grundlage von § 34 BauGB. 
 
 
4.6 Denkmalschutz 
 
Vorgaben des Denkmalschutzes sind für die Bestandsnutzungen nicht zu beachten. 
 
 
4.7 Kooperatives Baulandmodell (KoopBLM)  
 
Zur Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wurde vom Rat der Stadt Köln am 
17.12.2013 das Kooperative Baulandmodell beschlossen und mit Bekanntmachung im Amtsblatt 
am 24. Februar 2014 in Köln eingeführt. 
 
Ziel des Modells ist es, sowohl den öffentlich geförderten Wohnungsbau und das preiswerte Woh-
nungsmarktsegment zu stärken als auch die Vorhabenträger eines Bebauungsplanverfahrens an 
den planbedingten Folgekosten (zum Beispiel Kindertageseinrichtungen, öffentliche Spielplätze, 
etc.) zu beteiligen. Es ist Teil des Stadtentwicklungskonzepts Wohnen. Mit Ratsbeschluss vom 
04.04.2017 wurde das Modell weiterentwickelt und fortgeschrieben. Die aktuelle Fassung ist mit 
Bekanntmachung vom 10.05.2017 in Kraft getreten. 
 
Das Modell ist bei allen Vorhaben anzuwenden, für die eine verbindliche Bauleitplanung Voraus-
setzung für die Schaffung von Planungsrecht ist und die (unter anderem) die Schaffung von Bau-
recht für Wohnzwecke zum Ziel haben. Die Anwendung erfolgt unter den nachfolgend benannten 
Aspekten, die in der weiteren Planung vertieft werden. 
 
4.7.1 Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Bei Vorhaben, bei denen eine Geschossfläche von mindestens 1.800 m² oder mindestens 20 
Wohneinheiten entstehen, sind mindestens 30 % der geplanten Geschossfläche für Wohnzwecke 
im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Adalbertstr. 11-15 in Köln-Höhenberg 
Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand 06.10.2021  
 
 
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Mit der geplanten Geschossfläche Wohnen (ca. 8.000 m²) und der daraus resultierenden Anzahl 
an Wohneinheiten (ca. 80) liegt das Vorhaben über der Bagatellgrenze für das kooperative Bau-
landmodell.  
Die Vorhabenträgerin plant diesen Anteil aufgrund der in der weiteren Planung zu ermittelnden Ge-
schossfläche für Wohnen im Bereich des geförderten Wohnungsbaus zu realisieren. Die Anwen-
dungszustimmung der Vorhabenträgerin zum kooperativen Baulandmodell liegt seit dem 
15.07.2021 vor. 
 
4.7.2 Soziale Infrastruktur 
Der ursächliche Mehrbedarf im Bereich Kindertageseinrichtung soll nachgewiesen werden, wenn 
im Stadtteil keine ausreichenden Kapazitäten im Bestand verfügbar sind. Unterhalb des maßgebli-
chen Schwellenwerts ist der Mehrbedarf alternativ abzulösen. 
 
Der ursächliche Bedarf für das Vorhaben und Möglichkeiten zur Deckung unter Berücksichtigung 
der Situation im Stadtteil werden vom Dezernat IV für Bildung, Jugend und Sport ermittelt. 
 
4.6.3 Öffentliche Spielplätze 
Der durch das Vorhaben ausgelöste Bedarf an öffentlichen Spielplatzflächen soll innerhalb des 
Plangebiets nach den Vorgaben der Stadt Köln hergestellt werden und unentgeltlich, kosten- und 
lastenfrei an die Stadt Köln übertragen werden. Je Einwohner ist eine öffentliche Spielplatzfläche 
von 2 m² vorzusehen. Dabei wird von einer Erstbelegungsquote von 2,3 Einwohnern pro Wohnein-
heit ausgegangen. Die Mindestgröße eines öffentlichen Spielplatzes, der zweckmäßig zu gestalten 
und zu betreiben ist, beträgt 500 m².  
 
Ausgehend von einer aktuell geplanten Geschossfläche Wohnen von circa 8.000 m² für alle Voll-
geschosse läge die Größe des zu errichtenden Spielplatzes bei einer durchschnittlichen Woh-
nungsgröße von 90 m² (Berechnungsschlüssel Kooperatives Baulandmodell) bei circa 410 m². Der 
Flächenbedarf liegt somit unter dem vorhergenannten Schwellenwert von 500 m² und kann dem-
entsprechend abgelöst werden.  
 
Unter Berücksichtigung des noch ausstehenden Qualifizierungsverfahrens ist eine abschließende 
Prüfung mit der Verwaltung abzustimmen. Die genaue Umsetzung beziehungsweise der Umfang 
ist Gegenstand des weiteren Bebauungsplanverfahrens. 
 
4.6.4 Öffentliche Grünflächen 
Gemäß Kooperativem Baulandmodell ist der durch das Vorhaben ausgelöste Bedarf an öffentli-
chen Grünflächen zu ermitteln und möglichst innerhalb des Plangebiets nachzuweisen. Es wird da-
von ausgegangen, dass je Einwohnerin beziehungsweise Einwohner im Plangebiet ein Bedarf von 
10 m² öffentliche Grünfläche begründet wird. Dabei wird von einer Erstbelegungsquote von 2,3 
Einwohnern pro Wohneinheit ausgegangen. Die Mindestgröße einer öffentlichen Grünfläche, die 
zweckmäßig zu gestalten und zu betreiben ist, beträgt 5.000 m².  
 
Die Prüfung der aktuell vorliegenden städtebaulichen Kennzahlen für das Kooperative Baulandmo-
dell hat ergeben, dass ein rechnerischer Mehrbedarf von circa 2.050 m² an öffentlichen Grünflä-
chen gegeben ist. Der Flächenbedarf liegt somit unter dem vorhergenannten Schwellenwert von 
5.000 m² und kann dementsprechend abgelöst werden.  
 
Auch unter Berücksichtigung des noch ausstehenden Qualifizierungsverfahrens ist eine Über-
schreitung des Schwellenwertes von 5.000 m² unwahrscheinlich. Die Umsetzung einer öffentlichen 
Grünfläche ist darüber hinaus auch aufgrund der Lage sowie der geringen Grundstücksgröße nicht 
realisierbar. Entsprechend der bisherigen Abstimmungen mit der Verwaltung wird der ursächliche 
Bedarf an öffentlichen Grünflächen abgelöst werden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Adalbertstr. 11-15 in Köln-Höhenberg 
Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand 06.10.2021  
 
 
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4.7.2 Qualifizierungsverfahren 
Bei Vorhaben, bei denen Baurecht für mehr als 75 Wohneinheiten oder unabhängig von der An-
zahl der Wohneinheiten eine Geschossfläche für Wohnzwecke von 6.750 m² geschaffen werden, 
ist ein Qualifizierungsverfahren als Grundlage der Planung durchzuführen. 
 
Aufgrund der geplanten Anzahl von circa 80 Wohneinheiten und einer Geschossfläche von circa 
8.000 m² wird im weiteren Verlauf der Planung ein Qualifizierungsverfahren durchgeführt. Die ge-
nauen Inhalte und Aufgaben werden im weiteren Verfahren zwischen der Stadt Köln und der Vor-
habenträgerin abgestimmt und definiert.  
 
 
4.8 Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
 
In dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 beschlossenen Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
(StEK Wohnen) strebt die Stadt Köln für den Betrachtungszeitraum 2010 bis 2029 eine Neubautä-
tigkeit von insgesamt rund 42.550 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern an. Hierzu wird das Vor-
haben mit circa 80 Wohneinheiten einen Beitrag leisten. 
 
 
5 Städtebauliches Konzept 
 
Zur Sicherung der städtebaulichen und gestalterischen Qualität wird ein Qualifizierungsverfahren 
durchgeführt. Die genauen Inhalte und Aufgaben werden im weiteren Verfahren zwischen der 
Stadt Köln und der Vorhabenträgerin abgestimmt und definiert.  
 
Geplant sind zwei V-geschossige Gebäudekörper mit circa 80 Wohneinheiten, die eine grüne Mitte 
einfassen, aber eine Sicht- und Wegeachse von der Adalbertstraße in die östlich angrenzende 
Grünfläche freilassen. Von den insgesamt circa 80 Wohneinheiten sollen circa 24 als öffentlich-
geförderter Wohnraum errichtet werden. Die Gebäude orientieren sich an der Kubatur und der 
Höhe der näheren, sehr heterogenen, Umgebung. Ebenfalls orientiert sich die geplante Gebäude-
höhe an den Inhalten des benachbarten Planverfahrens Olpener Str. 250-252. Ein zurückspringen 
des obersten Geschosses bricht die Höhe auf und bietet Platz für großzügige Dachterrassen.  
 
Den Erdgeschosseinheiten sollen Freibereiche in Form von Terrassen und/oder privaten Gärten 
zugeordnet werden. In den Wohnungen der Obergeschosse sollen Balkone (Dachterrassen) ange-
ordnet werden. In Richtung der Adalbertstraße bilden die Baukörper einen grünen Hof, in Richtung 
der östlich gelegenen Grünfläche orientieren sich ruhig gelegene private Gärten. Der ruhende Ver-
kehr soll in einer Tiefgarage unter den neu zu errichtenden Gebäuden untergebracht werden, die 
über eine Rampe angefahren wird. Hier sollen fast alle notwendigen Stellplätze (circa 42 Stell-
plätze), die aus dem Neubauvorhaben resultieren, untergebracht werden. Die Zufahrt zur Tiefga-
rage erfolgt über die Adalbertstraße. Der Innenbereich des Quartiers ist weitgehend autofrei ge-
plant. 
 
Der nördliche Baukörper soll einen Anteil mit oberirdischen Stellplätzen (circa 15 Stellplätze) be-
kommen. Beide Baukörper werden barrierefrei erschlossen. Die Flächen für die Feuerwehr (Feuer-
wehraufstellflächen) liegen jeweils an den hofseitigen Fassaden. Der zentrale grüne Platz ist ein 
integrativ genutzter Raum, der der Kommunikation sowie dem Zusammentreffen und verweilen der 
Bewohner dienen soll. Ebenfalls geplant sind großzügige Spielflächen. Das Motiv des Erlebens 
von grüner Pflasterung nimmt die Idee des vernetzen privater und öffentlicher Flächen auf.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Adalbertstr. 11-15 in Köln-Höhenberg 
Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand 06.10.2021  
 
 
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6 Auswirkungen der Planung / Umweltbelange 
 
Gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 1 in Verbindung mit § 13 Absatz 3 BauGB kann auf eine formale 
Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet 
werden. Gleichwohl werden die relevanten Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Num-
mer 7 BauGB im weiteren Verfahren ermittelt und sachgerecht gegeneinander abgewogen. 
 
Nach bisherigem Planungsstand sind folgende Umweltbelange und das Wirkungsgefüge zwischen 
ihnen im weiteren Planverfahren insbesondere zu betrachten: 
- Artenschutz 
- Natur- und Landschaft (Eingriffsbewertung) 
- Boden 
- Immissionsschutz (Lärm) 
- Verkehr 
- Klima 
Das weitere Gutachtenerfordernis wird im Verfahren geprüft. 
 
 
6.1 Artenschutz 
 
Das Erfordernis einer Artenschutzprüfung wird m weiteren Verfahren geprüft.  
 
 
6.2 Natur und Landschaft 
 
Die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft werden im weiteren Verfahren ermittelt. 
Aufgrund der derzeitigen Nutzung und des Versiegelungsgrades des Plangebiets sind nach § 13a 
BauGB Eingriffe in den Naturhaushalt bereits durch die Vornutzung vollzogen und daher keine 
Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 1a Abs. 3 BauGB erforderlich. 
 
 
6.3 Boden 
 
Auf Grund der gewerblichen Nutzung sowie insbesondere der ehemaligen Lackfabrik, welche auf 
einer circa 2.500 m² großen Fläche innerhalb des Plangebietes betrieben wurde, wird eine umwelt-
technische Untersuchung des Bodens im Rahmen des weiteren Verfahrens durchgeführt. 
 
Eine erste Überprüfung bezüglich umweltrelevanter Rückstände die gegebenenfalls ein Risiko für 
die Schutzgüter Boden, Grundwasser und menschliche Gesundheit darstellen, wurde für Teilberei-
che des Plangebietes bereits geführt (Stand: Oktober 1997). Die Erkenntnisse werden im Rahmen 
der weiteren Planung bzw. bei Fortführung des Bodengutachtens berücksichtigt.  
 
 
6.4 Immissionsschutz 
 
Die Umgebung des Plangebietes ist durch Wohnnutzung und die Katharina-Henoth-Gesamtschule 
geprägt. Die Einwirkungen durch die Sportfelder auf das Plangebiet werden im weiteren Verfahren 
untersucht und im Rahmen eines Immissionsschutzkonzeptes berücksichtigt.

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Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand 06.10.2021  
 
 
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6.5 Verkehr 
 
Aufgrund der Ansiedlung neuer Nutzungen im Plangebiet werden die Auswirkungen der Planung 
auf die Verkehrsbelastungen der Straßen und Knotenpunkte im Umfeld sowie die Parkplatzsitua-
tion im weiteren Verfahren gutachterlich untersucht und gegebenenfalls Maßnahmen zur verträgli-
chen Abwicklung der Verkehre aufgezeigt. Zur Förderung alternativer Mobilitätsformen wird zudem 
ein Mobilitätskonzept erstellt. 
6.6 Klima 
 
6.6.1 Klimaschutz 
Im weiteren Verfahren werden Maßnahmen zu Energieeinsparung und CO2-Minderung entwickelt 
und dargestellt.  
 
Das Plangebiet hat eine gewerbliche Vornutzung. Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes kön-
nen nach dem derzeitigen Kenntnisstand positive Auswirkungen auf den Klimaschutz erzielt wer-
den. Hoch verdichtete Gewerbeflächen werden in Wohnbauflächen umgewandelt, die aufgrund der 
heute geltenden Regelwerke zur Energieeinsparung und durch einen deutlichen höheren Anteil an 
Vegetationsflächen geringe Emissionen erwarten lassen. Im Rahmen des Verfahrens soll ein Ener-
giekonzept erstellt werden.  
 
6.7.2 Klimawandelanpassung, lokales Klima 
Durch die Lage im verdichteten Innenbereich können Wärmeinseleffekte, eine tagsüber hohe Auf-
heizung, sowie ein verminderter Luftaustausch auftreten.  
 
Die Planung führt zu einer Verringerung der derzeitigen Flächenversiegelung im Plangebiet und 
wirkt sich somit positiv auf das lokale Versickerungspotenzial und die Verdunstung aus. 
 
Im weiteren Verfahren wird geprüft, welche weiteren Maßnahmen ergriffen werden können, um 
dem Klimawandel entgegenzuwirken oder um der Anpassung an den Klimawandel zu dienen. 
 
 
7 Planverwirklichung 
 
Das Planungsrecht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB 
geschaffen werden. 
 
Zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger wird ein Durchführungsvertrag geschlossen, welcher 
die Realisierung des Vorhabens sichert.  
 
Die Planungs- und Erschließungskosten werden von der Vorhabenträgerin übernommen. Der 
Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfah-
rens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. Zur Realisierung der Planung sind 
keine Bodenordnungsverfahren erforderlich.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Adalbertstr. 11-15 in Köln-Höhenberg 
Erläuterungen zur Planaufstellung – Stand 06.10.2021  
 
 
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8 Städtebauliche Kenndaten 
 
Größe des Plangebiets in ha ca. 0,52 ha (VEP); 0,57 ha (VBP 
BGF R oberirdisch gesamt in m² ca. 8.000 m² 
− BGF R oberirdisch Wohnen  ca. 8.000 m² 
BGF R unterirdisch gesamt in m² ca. 2.240 m² 
Anzahl der geplanten WE ca. 80 WE 
davon öffentlich gefördert ca. 24 WE 
Grün- und Spielfläche in m² ca. 1.790 m² 
davon öffentlich ca. 0 m² 
davon privat ca. 1.790 m² 
Öffentliche Spielfläche 0 m² 
Verkehrsfläche in m² ca. 1.135 m²  
(Erschließung und oberirdische Stellplätze) 
davon öffentlich ca. 500 m² 
davon privat ca. 635 m²

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
613 Tuch Sa 
Vorlagen-Nummer 
 3551/2021 
Freigabedatum 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: Adalbertstraße in Köln-Höhenberg 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt,  
 
1. nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des beschleunigten Verfahrens 
nach § 13a BauGB ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für 
das Gebiet östlich der Adalbertstraße 11–15 Flur 30, Gemarkung Vingst mit den Flurstücken 
2/10, 1077/2, 2/2 2, 2/2 3, 427, 453 und 1871 (teilweise) – Arbeitstitel: Adalbertstraße – in 
Köln-Höhenberg – einzuleiten mit dem Ziel etwa 80 Wohneinheiten im Geschosswohnungs-
bau unter Anwendung des kooperativen Baulandmodells festzusetzen; 
 
2. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung BV 8 Kalk ohne Einschränkung 
zustimmt. 
 
Alternative: Beibehaltung der bisherigen gewerblichen Nutzung und Beurteilung neuer Vorhaben 
auf Grundlage von § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) 
 
 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 25.11.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 02.12.2021

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Die Projekton Immobilien GmbH, Köln (Vorhabenträgerin) hat die circa 0,52 ha große Fläche im 
Stadtteil Höhenberg östlich der Adalbertstraße 2021 mit der Zielsetzung Wohnungsbau erworben. Ziel 
der Vorhabenträgerin ist es circa 80 Wohnungen in Form von Mehrfamilienhäusern zu bauen. Derzeit 
ist das Grundstück mit kleinteiligen, eingeschossigen Hallen bebaut, die gewerblich genutzt werden. 
Die Freiflächen sind als Verkehrs- und Parkplatzflächen nahezu komplett befestigt.  
 
Der Vorhabenträger hat am 15.07.2021 einen Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens 
gemäß § 12 BauGB gestellt. 
 
Das Plangebiet liegt südlich der Olpener Straße und östlich der Adalbertstraße im Innenbereich eines 
großzügigen Blocks, der im Osten durch die Schleuterstraße und im Süden durch die Katharina-
Henoth-Gesamtschule begrenzt wird. Aktuell liegt kein Bebauungsplan vor. Die Beurteilung von Vor-
haben im Plangebiet würde auf Grundlage von § 34 BauGB erfolgen. Um die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebau-
ungsplans (hier als Vorhaben- und Erschließungsplan, VEP) erforderlich. Der Bebauungsplan soll als 
vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB unter Anwendung des beschleunigten Ver-
fahrens (Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB) aufgestellt werden. Die Voraus-
setzungen hierfür liegen vor (vgl. Anlage 2), Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 
wird der Vorhaben- und Erschließungsplan und ein Durchführungsvertrag. Die relevanten Umweltbe-
lange werden im weiteren Verfahren umfassend untersucht und in die Abwägung eingestellt. 
 
Die Darstellungen im Flächennutzungsplan (Wohnbaufläche) lassen die planungsrechtliche Entwick-
lung der geplanten Nutzungen zu. 
 
Aufgrund des enormen Bedürfnisses nach Wohnraum wurde am 27.11.2017 das Kölner Wohnbünd-
nis von der Stadt Köln und der Wohnungswirtschaft unterzeichnet. Neben der zu erreichenden Quali-
tät der Wohnbauten ist es Ziel des Bündnisses 6.000 Wohnungen im Jahr herzustellen. Das geplante 
Vorhaben kann hierzu einen Beitrag durch die Nachnutzung einer bislang gewerblichen Fläche in 
zentraler Lage in Köln-Höhenberg leisten. 
 
Geplant ist die Realisierung von circa insgesamt 80 Wohneinheiten im freifinanzierten und geförder-
ten Segment. Die geplante Geschossfläche liegt bei circa 8.000 m² für alle Vollgeschosse. Städtebau-
lich soll sich das neue Gebiet in die Umgebungsbebauung einfügen. Erschlossen werden soll das 
Gebiet über die Adalbertstraße. Es wird eine Durchgrünung auf Grundlage einer qualifizierten Frei-
raumplanung erfolgen. Damit soll, gemeinsam mit weiteren Maßnahmen, auch den Belangen zum 
Klimaschutz und zur Klimaanpassung im Städtebau begegnet werden. Zudem wird so die Wohnquali-
tät erhöht und die Artenvielfalt in der Stadt unterstützt. 
 
Für die weitere städtebauliche Ausarbeitung des Vorhabens wird der Vorhabenträger ein städtebauli-
ches Qualifizierungsverfahren mit 4 Planungsbüros unter Beteiligung des Stadtentwicklungsaus-
schusses und der Bezirksvertretung Kalk in enger Abstimmung mit der Stadt Köln durchführen. Die 
städtebauliche Machbarkeitsstudie (Anlage 3) zeigt die grundsätzliche Umsetzbarkeit der Planungs-

3 
ziele auf. Die Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange und der Öffentlichkeit nach § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB fließen in die Aufgabenstellung ein.  
 
Für das Vorhaben findet das Kooperative Baulandmodell in seiner Fassung der Bekanntmachung 
vom 10.05.2017 Anwendung. Die Anwendungszustimmung des Vorhabenträgers zum Kooperativen 
Baulandmodell liegt seit dem 15.07.2021 vor. 
 
Da mehr als 20 Wohneinheiten beziehungsweise mehr als 1.800 m² Geschossfläche Wohnen vorge-
sehen sind, fällt das Vorhaben unter die Regelungen des kooperativen Baulandmodells. 30 % der 
Geschossfläche Wohnen sind als öffentlich geförderter Wohnraum zu errichten. 
 
Aufgrund der geringen Plangebietsgröße ist davon auszugehen, dass keine öffentlichen Grün- und 
Spielflächen in der geforderten Mindestgröße von 5.000 m² beziehungsweise 500 m² im Plangebiet 
realisiert werden müssen, sondern eine Ablösung zur Umsetzung an anderer Stelle erfolgt. Im weite-
ren Verfahren wird die genaue Umsetzung der Grünflächenbedarfe sowie der Spielflächen nach Ko-
opBLM vorhabenbezogen geprüft. 
 
Um den Anschluss an die Adalbertstraße verkehrsplanerisch qualifiziert entwickeln zu können, wird 
der Einmündungsbereich der geplanten privaten Erschließung in die Adalbertstraße in den Geltungs-
bereich (Vorhabenbezogener Bebauungsplan) aufgenommen. 
 
Gemäß § 13a Absatz 2 Nummer 1 in Verbindung mit § 13 Absatz 3 BauGB kann auf eine formale 
Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB und den Umweltbericht gemäß § 2a BauGB verzichtet 
werden. Gleichwohl werden die relevanten Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 
7 BauGB im weiteren Verfahren ermittelt und sachgerecht gegeneinander abgewogen. 
 
Nach bisherigem Planungsstand sind folgende Umweltbelange und das Wirkungsgefüge zwischen 
ihnen im weiteren Planverfahren insbesondere zu betrachten: 
- Artenschutz 
- Natur- und Landschaft (Eingriffsbewertung) 
- Boden 
- Immissionsschutz (Lärm, Luftschadstoffe) 
- Verkehr 
- Klima 
Das weitere Gutachtenerfordernis wird im Verfahren geprüft. 
 
Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes können nach dem derzeitigen Kenntnisstand negative 
Auswirkungen auf den Klimaschutz durch die Emission des Klimaschadgases Kohlendioxid (CO2) 
nicht ausgeschlossen werden. Im Rahmen des Verfahrens soll ein Energiekonzept erstellt werden. 
Maßnahmen zur Minderung der Emission des Klimaschadgases werden geprüft. Im beschleunigten 
Verfahren wird von einer formellen Umweltprüfung sowie dem Umweltbericht gemäß § 2 Abs. 4 und § 
2a BauGB abgesehen. Nach den gesetzlichen Vorgaben findet jedoch eine Bewertung der Umweltbe-
lange statt. Hierfür werden verschiedene Umweltgutachten erstellt.  
 
Als Projekt der Innenentwicklung trägt das Vorhaben zum schonenden Umgang mit Grund und Boden 
bei. Die intensivere Nutzung einer bereits bebauten und befestigten Fläche in zentraler Lage des 
Stadtteils Höhenberg entspricht der Idee des Flächenrecyclings und der bestmöglichen Ausnutzung 
der bereits vorhandenen äußeren Erschließungsinfrastruktur. 
 
Anlagen: 
Anlage 1 Geltungsbereich des Bebauungsplans 
Anlage 2 Erläuterungen zum städtebaulichen Konzept 
Anlage 3 Städtebauliches Planungskonzept

$QODJH

1 8
2 3 4 5 6 7
8 10 11 12 139
14 15
2
2
2
760
427
Wohnbaufläche
45.846
45.846
48.095 48.036
48.036
47.730
47.990
47.985
47.797 47.797
47.797
47.99047.990
48.591
48.591
48.698
48.344
48.221
48.039
48.039
48.065
48.065 48.545
48.095
48.161
48.161
Adalbertstr. 13Adalbertstr. 11 Adalbertstr. 15Adalbertstr. 9
Garage
Schuppen
IV
+STG.
IV
+STG.
-14.00m-
-14.15m-
-14.00m-
-35.65m-
504m² 1179m²
48.698
48.698
48.655
48.734
P r i v
 a
 t e
  G ä
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 n
EINGANG
EINGANG
EINGANG
EINGANG
3-ZI
3-ZI
4-ZI
2-ZI
4-ZI 3-ZI 4-ZI 3-ZI 4-ZI
2-ZI 1-ZI
EINGANG
3-ZI 3-ZI
2-ZI
2-ZI
4-ZI
Aufzug
KONE 
MONOSPACE
500
6/680 
o. gl.
wwww
w
w
w
w w
Aufzug
KONE 
MONOSPACE
500
6/680 
o. gl.
w
w w
w
w
w
w
Erschließung 
freie
 Fallhöhe
 max.
 1,
30m
 
Sicherheitsbereich
 mit
 
Anforderung
an
 Fallschutz
Platzbedarf
 ohne
 
Anforderung
an
 den
 Fallschutz
Kleinkinder-
Schaukelsitze
 
02
 0386
Schaukelsitz
 
02
 0380
freie
 Fallhöhe
 max.
 1,20m
 
Fensteröffnung
Rampe
Eingang
Podestmaß
 1,30m
1,70m
+0,5
8
Kleinkinderrutsche
60
Sand-
aufzug
Sand-
schütte
Lei
ter
Umlaufraum
 ohne
 
Anf
orderung
 an
 den
 
Fall
schutz
freie
 Fall
höhe
 max.
 
0,58m50
1,70
DRAUFSICHT
SB
 min.
 2,00
Haus 1 
Haus 2 
Haus 4 Haus 5 
TG Grenze
Haus 3 
Müllstandort
Zentrale Mitte
Parkplatz
Kispi
Kispi
Kispi
Zentrale MitteTG-Einfahrt
Müllstandort
offene 
Terrasse
Wartebereich
12m
9m
3,00 
12m
9m
3,00 
12m
9m
3,00 
12m
9m
3,00 
12m
9m
3,00 
4Z I4-Z4
2-ZI
2-ZI
ZIZ
Fensteröffnung
Rampe
Eingang
PodestmaßPodestmaßP
1,30m 1,30mßß
1,70m
0m
1,70m
+0,5
8
+0
Kleinkinderrutsche
6060
Sand-
aufzug
Sand-
schütte
Lei
ter
Umlaufraum
ohnem
Anf
orderung
 an
 den
Fall
schutz
freie
 Fall
höhe
 max.he
0,58m5050
1,70
DRA
SBSB
min.min.BB
2,00 2,00
Kispipip
47.98
freiefreie
 Fallhöhe
 max.he
 1,
30m
Sicherheitsbereich
heits
 mit
Anforderung
derun
an
 Fallschutz
c
PlatzbedarfPlaPlat
 ohnerf
Anforderung
an
 dendenen
Fallschutz
ennn
Kleinkinder-
Schaukelsitze
02
 0386
SchaukelsitzSc
0202
 0380
02
freie
 FallhöheFa
 max.he
 1,20m
Kispisps
9m
47.9907
KispiK
12m
9mm
2m
9m
1
0
33,03,0
1
3,
1
1
11
1-ZI1-Z-
 1ZI
11
EINGANG
EINGANG
EINGANG
EINGANG
3-ZI
3-ZI
4-ZI
2-ZI
4-ZI 3-ZI 4-ZI 3-ZI 4-ZI
2-ZI 1-ZI
EINGANG
3-ZI 3-ZI
2-ZI
2-ZI
4-ZI
Aufzug
KONE 
MONOSPACE
500
6/680 
o. gl.
wwww
w
w
w
w w
Aufzug
KONE 
MONOSPACE
500
6/680 
o. gl.
w
w w
w
w
w
w
3-ZI3-ZI 3-ZI3-ZI3-Z
48.221448.2214
48.6558..655
484
34
591
Wa44
7373
48.7
48.6984848
3333
5
WaWa
5
WaWa
47.797
85
12m
1
797
1111
9797
11
5
3-ZI3-ZI
3-ZI3-ZI
4-ZI4-ZI
2-ZI2-ZI
4-ZI4-ZI3-ZI3-ZI4-ZI4-ZI3-ZI3-ZI
TTT
TererTer
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oooo
TTT
offeoffeoffeffeffe
T
eneeneenenene
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ss
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e
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 2-22
2-22
2-
2
2-
2
2-
2
222
222
2
2
2
2
2
2
-Z-ZI-ZI
-Z-ZI-ZI
I
III
III
I
I
II
II
III
 ZIZZ
ZIZZ
4-ZI4-ZI4-Z
Landgrenze
Spielplatz
Grundstück
 1
Grundstück
 2
1
 mm
12m
1
 m
12mm
5
55
5
5
00000 3,000
0
Grüflächenplan
Maßstab: 1:5001
PLAN PROJ. NR. PLAN NR.
BAUHERRBEARBEITER
PROJEKT
GEZEICHNET
LEISTUNGSPHASE M.
221012 221012-1B
LI
1:500 auf DIN A3
JW/LI
IIWohnbebauung Adalbertstraße 9-15, Köln Höhenberg 
Grünflächennachweis (Grundstück 1 und 2 - auf TG und nicht auf TG)
W. FRIEDRICH H. SPARLA
D - 51105 KÖLN
MAIL@LILL-SPARLA.DE
L I L L        +        S P A R L A
DILLENBURGER STR. 71
TEL. 0221/93755-0
LANDSCHAFTSARCHITEKTEN
J. WAKOB
PARTNERSCHAFT MBB
DATUM GEÄNDERT 25.05.202112.04.2021
 Salierring 32, 50667 Köln
Grundstück 1 Grundstück 2 Grundstück 1+2
nicht auf TG auf TG Total
Grundstücksfläche 1.598,0m² 3.621,0m² 5.219,0m²
Grünfläche soll (1/3) 532,7m² 1.207,0m² 1.739,7m²
Grünfläche ist 474,2m² 735m² 196m² 930,9m² 1.405,1m²
Differenz -58m² -276m² -335m²
Grünfläche in % 30% 26% 27%
Sand 53,9m² 232m² 2m² 234,5m² 286,3m²
Grünfläche + Sand 528,2m² 1.165,4m² 1.691,4m²
Grünfläche +Sand  in % 33% 32% 32%
Spielplatz soll 140,0m² 300,0m² 440,0m²
Spielplatz ist 89,3m² 370m² 7m² 377,1m² 466,5m²
Differenz -50,7m² 77,1m² 26,5m²

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x 
x 
x 
x 
x 
x 
x 
x 
x 
 

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