Grundsteuer: Festlegung der Hebesätze für die Erhebung der Grundsteuer ab dem 01.01.2026 und Beschluss über die Hebesatzsatzung

Satzung der Stadt Köln über die Festsetzung der 
Grundsteuerhebesätze für das Jahr 2026 
(Grundsteuerhebesatzsatzung) 
vom 16.12.2025 
 
 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 16.12.2025 aufgrund der §§ 7 und 
77 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der Fassung der Be- 
kanntmachung vom 14. Juli 1994 (GV.NRW S. 666), sowie des § 25 des Grundsteu- 
ergesetzes vom 07. August 1973 (BGBl. I S. 965) in Verbindung mit § 1 des Geset- 
zes über die Einführung einer optionalen Festlegung differenzierender Hebesätze im 
Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-Westfalen (Nordrhein-
Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz) – jeweils in der bei Erlass dieser Satzung 
geltenden Fassung - folgende Satzung beschlossen: 
§ 1 
Hebesätze 
Die Hebesätze für die Grundsteuern werden wie folgt festgesetzt: 
(1) 
 Für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 
 
(Grundsteuer A) 
165 v. H. 
(2)  Für die unbebauten Grundstücke (§ 247 des Bewertungsgeset- 
zes) und bebauten Grundstücke, die gemäß § 250 Absatz 3 des 
Bewertungsgesetzes im Sachwertverfahren zu bewerten sind 
(Nichtwohngrundstücke) und für die bebauten Grundstücke, die 
gemäß § 250 Absatz 2 des Bewertungsgesetzes im Ertragswert- 
verfahren zu bewerten sind (Wohngrundstücke) 
 
(Grundsteuer B) 
550 v. H. 
 
§ 2 
Inkrafttreten 
Diese Satzung tritt am 01. Januar 2026 in Kraft.

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung beizufügen. Kreuzen Sie 
bitte eine der folgenden drei Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Wählen Sie bitte eine der drei folgenden Varianten aus und machen Sie entsprechende  
Angaben dazu. 
 
Kontakt 
OB/1 Büro des Oberbürgermeisters 
OB/12 Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 31122 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

Dezernat, Dienststelle  
II/21/212 
 
Vorlagen-Nummer 
 3462/2025 
Freigabedatum 
 05.12.2025 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Grundsteuer: Festlegung der Hebesätze für die Erhebung der Grundsteuer ab dem 
01.01.2026 und Beschluss über die Hebesatzsatzung  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln beschließt, für die Grundsteuererhebung ab dem 01.01.2026 für die 
Grundsteuer A einen Hebesatz (wie bisher) in Höhe von 165 % und (neu) einen Hebesatz für 
die Grundsteuer B in Höhe von 550 % entsprechend der als Anlage 1 beigefügten Hebesatz-
satzung, die Bestandteil dieses Beschlusses ist, festzusetzen.  
 
 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In-
ternationales 08.12.2025 
Finanzausschuss 15.12.2025 
Rat 16.12.2025

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2026 
a) Erträge    22,3 Mio. € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
1. Hintergründe zur Grundsteuer und zur Grundsteuerreform 
Bedeutung der Grundsteuer für die Stadt Köln 
Die Grundsteuer ist nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommens-
teuer die drittwichtigste Steuerquelle der Stadt Köln. Die Grundsteuer entwickelt sich weit-
gehend konjunkturunabhängig und weist grundsätzlich eine hohe Stabilität auf. Die langjäh-
rige, durchschnittliche jährliche Steigerungsrate liegt lediglich bei 0,72 %.  
In entsprechender Fortschreibung der Haushaltsplanansätze der Vergangenheit legt der 
Haushalt 2025/2026 für das Haushaltsjahr 2025 daher aufkommensneutral ein Aufkommen 
von 236,75 Millionen Euro zugrunde. Im aktuellen Verlauf des Haushaltsjahres 2025 hat sich 
allerdings gezeigt, dass dieser Ansatz deutlich unterschritten ist. Hintergrund sind die wei-
terhin nicht abgeschlossenen, im Jahresverlauf sukzessive von den Finanzämtern nach un-
ten korrigierten Grundstücksbewertungen, welche zu einem stetig abnehmenden Steuer-
messbetragsvolumen führen.  
Im Einzelnen:

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Ziel der Grundsteuerreform: Beseitigung von Ungleichbehandlung 
Aufgrund der mit Urteil vom 10.04.2018 durch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) er-
klärten Verfassungswidrigkeit der bisherigen Bewertung der Grundstücke war das Ziel der 
Grundsteuerreform die Sicherung der verfassungskonformen Erhebung der Grundsteuer 
über den 01.01.2025 hinaus. Durch die Reform sollten bisherige Ungleichbehandlungen be-
seitigt werden. Verschiebungen bei der Bewertung der Grundstücke waren daher zwangs-
läufig und reformimmanent. Im Ergebnis haben die neuen Bewertungen der Grundstücke 
durch die Finanzämter für einen Teil der Grundstückseigentümer*innen zu einer höheren 
und für andere zu einer geringeren Grundsteuer geführt. 
Transparenzgebot bzgl. Aufkommensneutralität 
Ziel der Reform war es hingegen nicht, das Grundsteueraufkommen in Gänze zu verändern. 
Diese sog. Aufkommensneutralität der Grundsteuerreform sollte es den Kommunen zwar 
nicht verwehren, ihre Hebesätze in Ausübung ihrer Hebesatzautonomie eigenständig und 
mit Blick auf die jeweilige Haushalts- und Finanzlage festzulegen und ggf. auch anzuheben, 
intransparente Steuererhöhungen quasi „im Windschatten der Reform“ sollten aber aus-
drücklich vermieden werden. Damit einher ging somit ein entsprechendes Transparenzver-
sprechen. 
Vor diesem Hintergrund hatte das Ministerium der Finanzen des Landes NRW (MF) frühzei-
tig sog. aufkommensneutrale Hebesätze der Städte und Gemeinden berechnet und veröf-
fentlicht. Für die Stadt Köln empfahlen diese bei der Grundsteuer B einen Hebesatz von 
464 %. Schon frühzeitig zeichnete sich allerdings ab, dass die vom Land zur Berechnung 
dieser Empfehlung verwendeten Daten veraltet waren, da die maßgeblichen Grundstücks-
bewertungen noch nicht abgeschlossen waren. Insbesondere wurden schon in 2024 laufend 
und sukzessiv Korrekturbescheide seitens der Finanzämter übermittelt, die teilweise erheb-
liche Wertkorrekturen vorsahen und damit das Steuermessbetragsvolumen kontinuierlich re-
duzierten.  
Die Stadt Köln hatte deshalb für die Ermittlung des aufkommensneutralen Hebesatzes eine 
eigene Berechnung auf Basis der seinerzeit aktuellst verfügbaren Daten vorgenommen. Sie 
ermittelte zum damaligen Zeitpunkt (im Herbst 2024) einen aufkommensneutralen Hebesatz 
von 475 %. Dieser lag mithin schon damals um 11 Prozentpunkte über der Hebesatzemp-
fehlung des Landes NRW. Der Rat der Stadt Köln hat den so ermittelten aufkommensneut-
ralen Hebesatz in Höhe 475 % für die Grundsteuer B in seiner Sitzung am 12.12.2024 be-
schlossen.  
Schon damals hatte die Verwaltung die städtischen Gremien darüber informiert, dass weitere 
Korrekturen der Messbescheide durch die Finanzämter und spätere Veränderungen des auf-
kommensneutralen Hebesatzes nicht ausgeschlossen werden können und es daher notwen-
dig werden kann, den Hebesatz in Folgejahren erneut zu korrigieren.  
Finanzielle Auswirkungen der kontinuierlichen Neubewertungen durch die Finanzämter 
Wie in der Mitteilung für die Sitzung des Finanzausschusses am 26.05.2025 ausgeführt 
(siehe Vorlage 1213/2025), sind seit diesem Beschluss die der Stadt Köln übermittelten 
Messbeträge von der Finanzverwaltung kontinuierlich nach unten korrigiert worden. Viele 
Korrekturen basieren nicht nur auf den Einsprüchen gegen die Grundstücksbewertungen der 
Finanzämter, sondern werden durch die Finanzämter von Amts wegen vorgenommen. Bei-
spiele dafür sind offensichtlich fehlerhafte Eingaben der Grundstückseigentümer*innen bei 
der elektronischen Steuererklärung und Missverständnisse zur Bedeutung den einzelnen 
Eingabefelder. 
Durch die zahlreichen Korrekturen der Finanzämter ist das Gesamtmessbetragsvolumen seit 
der letzten Beschlussfassung kontinuierlich auf derzeit rund 48,38 Millionen Euro gesunken. 
Das Grundsteueraufkommen im Jahr 2025 wird in der Folge zum jetzigen Stand nur noch 
229,81 Millionen Euro betragen und somit rund 6,94 Millionen Euro niedriger ausfallen, als 
im Haushaltsplan (aufkommensneutral) kalkuliert. Mit anderen Worten: Das aufkommens-
neutral ermittelte Grundsteuervolumen wird derzeit nicht erreicht, sondern in relevanter Grö-
ßenordnung unterschritten.  
Diese Entwicklung ist derzeit in den meisten NRW-Kommunen zu verzeichnen - zum Teil in

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noch weit größerem Umfang, als dies in Köln der Fall ist. Besonders groß sind die Abwei-
chungen in den Kommunen, die sich mangels eigener Berechnungskapazitäten oder auch 
sonstigen Gründen an die damaligen Hebesatzempfehlungen des Landes gehalten haben.  
Die Steuerausfälle lassen sich für die Vergangenheit nicht mehr vermeiden. Zur Erreichung 
eines aufkommensneutralen Grundsteuervolumens ist für die Zukunft eine Anhebung des 
Hebesatzes bei der Grundsteuer B jedoch angezeigt.  
Angesichts der derzeitigen Haushaltssituation schlägt die Verwaltung gleichzeitig eine Erhö-
hung der Grundsteuer vor, um mithilfe von Mehrerträgen den Haushalt 2026 etwas zu stabi-
lisieren und auf diesem Weg anderenfalls drohende Einschnitte in die sozialen Leistungs-
strukturen zu verhindern sowie die Finanzierung unabweisbar notwendiger Maßnahmen 
(z.B. zur Lösung der Drogenproblematik am Neumarkt) zu ermöglichen.  
 
2. Grundsteuerhebesätze  für das Jahr 2026 
Grundsteuer B 
Die Grundsteuer B wird für bebaute und unbebaute Grundstücke bezahlt. Der (aufkommens-
neutral) kalkulierte Planansatz für das Jahr 2026 liegt bei 238.454.600 €.  
Um dieses Aufkommen zu erzielen, wäre auf Basis der derzeit übermittelten Grundstücks-
bewertungen (Messbetragsvolumen: 48,38 Mio. Euro zum Stichtag 27.10.2025) eine Erhö-
hung auf 493 % erforderlich.  
Wie oben schon ausgeführt ist das Messbetragsvolumen aufgrund der hohen Zahl der lau-
fend von den Finanzämtern übermittelten Änderungs- oder Neubewertungen jedoch leider 
weiterhin abnehmend. Die Kölner Finanzämter übermitteln auch jetzt noch wöchentlich rund 
600 Messbescheide, die zum Teil Korrekturen und Herabsetzungen der bisher gemeldeten 
Messbeträge umfassen. Aufgrund der Erfahrungen der vergangenen Monate ist deshalb da-
von auszugehen, dass das Messbetragsvolumen weiter sinken wird.  
Um die Erfahrungen des Jahres 2025 zu vermeiden, welche zu Mindererträgen geführt ha-
ben, die sich im Nachgang nicht mehr kompensieren lassen, empfiehlt sich daher ein Sicher-
heitsaufschlag. Mit Blick auf die Entwicklung in 2025 wäre (rückblickend) ein Sicherheitsauf-
schlag von rd. 20 Prozentpunkten zielführend gewesen. Da die größten Wertkorrekturen je-
doch schon in 2025 vorgenommen worden sein dürften, erscheint es vertretbar, den Sicher-
heitsaufschlag für 2026 nur hälftig, d.h. mit 10 Prozentpunkten anzusetzen. Auf dieser Basis 
wäre somit ein Hebesatz von 503 v.H. angezeigt.  
Mit Blick auf die derzeitige Haushaltslage schlägt die Verwaltung weiter vor, die Grundsteuer 
über die ohnehin erforderliche Anpassung hinaus auf 550 v.H. anzuheben.  
Dies wird wie folgt begründet:  
Die Haushaltslage der Stadt ist dramatisch. Für 2025 musste trotz einer frühzeitig eingelei-
teten restriktiven Bewirtschaftung eine Haushaltssperre erlassen werden. Auch für 2026 
zeichnen sich erhebliche Nachsteuerungserfordernisse ab, die zusätzlich zu den ohnehin 
bestehenden Verpflichtungen aus dem in 2026 in Höhe von 45 Mio. Euro und ab 2027 in 
Höhe von 130 Mio. Euro veranschlagten globalen Minderaufwand bestehen und gelöst wer-
den müssen.  
Zusätzliche Erträge, die durch eine Grundsteuererhöhung generiert würden, werden die 
Haushaltsproblematik angesichts der Höhe der Defizite zwar nicht grundsätzlich lösen, sie 
werden den massiven Handlungsdruck jedoch abmildern, so dass anderenfalls drohende 
Einschnitte in die soziale Infrastruktur vermieden und dringend notwendige Maßnahmen 
(z.B. mit Blick auf die Drogenproblematik am Neumarkt) finanziert werden können.   
Eine Anhebung erscheint auch vertretbar. Der sog. Nivellierungshebesatz für das Land 
NRW, der auf Basis eines gewogenen Durchschnitts aller NRW-Kommunen berechnet wird, 
wird (ausweislich der Ergänzung der Landesregierung vom 11.11.2025 zum Gesetzentwurf 
im GFG 2026) für die kreisfreien Städte bei 609 v.H., für die kreisangehörigen Gemeinden 
sogar bei 639 v.H. liegen.  
(Zur Einordnung: Mit Hilfe des Nivellierungshebesatzes wird die Finanzkraft einer Kommune im kom-

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munalen Finanzausgleich berechnet. Sobald der Hebesatz einer Kommune unter dem Nivellierungs-
hebesatz liegt, wird bei der Berechnung der Schlüsselzuweisungen eine höhere fiktive Steuerkraft zu 
Grunde gelegt, als tatsächlich gegeben. Das führt im Ergebnis dazu, dass die Kommune höhere Steu-
ererträge unterstellt bekommt, als sie tatsächlich erzielt.) 
Diese Zahlen zeigen, dass der Hebesatz der Stadt Köln bei der Grundsteuer B derzeit deut-
lich unter dem Durchschnitt liegt.  
Die Verwaltung schlägt im Ergebnis vor, den Hebesatz bei der Grundsteuer B auf 550 % zu 
erhöhen. Unter der Prämisse, dass 503 % erforderlich sind, um den Haushaltsplanansatz 
von 238.454.600 € zu erreichen, ließe sich mit einem Hebesatz von 550 % ein Mehrertrag 
von rd. 22,3 Mio. Euro erzielen.  
Grundsteuer A 
Der Hebesatz für die Grundsteuer A, also der für auf land- und forstwirtschaftlich genutzten 
Grundstücke geltende Hebesatz, beträgt derzeit 165 %. Dieser Hebesatz soll beibehalten 
werden. Der Gesamtertrag der Grundsteuer A beträgt im Jahr 2025 rund 80.000 Euro. 
 
Dringlichkeitsbegründung: 
Um die fristgerechte Veranlagung der Grundsteuer zu Beginn des Jahres 2026 und den da-
mit verbundenen Ertrag sicherzustellen, ist eine Beschlussfassung noch im Jahr 2025 zwin-
gend erforderlich. Eine Beibehaltung des derzeit geltenden Hebesatzes für die Grundsteuer 
B von 475 % hätte auch für 2026 einen erheblichen Minderertrag zur Folge.  
 
Anlage