Vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung städtischer Grundstücke Baustein 1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
 
Vorlagen-Nummer 
 1304/2020 
Freigabedatum 
03.02.2022  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung städtischer Grundstücke  
Baustein 1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
1. Der Rat bestätigt seinen Grundsatzbeschluss zur Vergabe städtischer Grundstücke vom 
22.09.2016 (Vorlagen-Nummer 1775/2016) und beschließt ergänzend, bei Veräußerungen für 
den Geschosswohnungsbau das Erbbaurecht vorrangig zu nutzen. 
 
2. Die Vergabe von Erbbaurechten für städtische Geschosswohnungsbaugrundstücke erfolgt nach 
folgenden Kriterien: 
 
a) Für Vorhaben, die mindestens 30% geförderten und 20% preisgedämpften Wohnungsbau 
realisieren, gilt für 60 Jahre ein Erbbauzinssatz von 1,5% p.a. des nutzungsorientierten Ver-
kehrswerts. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erbbauzinssatz von 4% p.a. Es gelten insgesamt fol-
gende Anforderungen: 
 
• Auch nach Auslaufen der Förderung darf die Miete der ehemals geförderten Wohnungen 
bis 60 Jahre nach Begründung des Erbbaurechtes nur gemäß den jeweils geltenden 
Wohnraumförderbestimmungen angehoben werden (derzeit 1,5% jährlich). 
• Für den preisgedämpften Wohnungsbau gilt bei der Eingangsmiete eine Höchstgrenze 
von maximal 10 €/m² kalt. Mieterhöhungen sind bis 60 Jahre nach Begründung des Erb-
baurechtes nur gemäß der Entwicklung des Verbraucherpreisindex zulässig. 
• Der preisgedämpfte Wohnungsbau kann bis zur Einführung einer verbindlichen Regelun-
gen auf städtischer oder auf Landesebene durch die Realisierung von gefördertem Woh-
nungsbau für die Einkommensgruppe B ersetzt werden. Der 30%ige Anteil geförderter 
Wohnungsbau ist dann verpflichtend für die Einkommensgruppe A zu errichten. 
• Die Anfangsmiete der freifinanzierten Wohnungen wird nicht vorgegeben. Ansonsten un-
terliegen die freifinanzierten Wohnungen den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (derzeit 
z.B. der Mietpreisbremse). 
• Für die vorstehenden vertraglichen Auflagen hinsichtlich der Miethöhe und ihrer Anpas-
sung während der Vertragslaufzeit erfolgt eine dingliche Sicherung im Grundbuch als Ver-
trag zugunsten Dritter. 
Unterausschuss Wohnen  
Liegenschaftsausschuss 14.02.2022 
Finanzausschuss 14.03.2022 
Rat 17.03.2022

2 
 
Ist eine Kindertageseinrichtung Bestandteil des Vorhabens, gilt auch für sie für 60 Jahre ein 
Erbbauzinssatz von 1,5% p.a. und ab dem 61. Jahr ein Erbbauzinssatz von 4% p.a. 
 
b) Der Erbbauzinssatz für die Neubegründung sonstiger Geschosswohnungsbau-Erbbaurechte 
beträgt grundsätzlich 4% p.a. 
 
c) Allgemeine Konditionen für a) und b): 
 
• Die Laufzeit der Erbbaurechte beträgt 80 Jahre. Eine weitere Verlängerung ist grundsätz-
lich möglich, wenn stadtentwicklungspolitische Gründe dem nicht entgegenstehen. 
• Bei der Verlängerung eines Erbbaurechtes werden der dann gültige Erbbauzinssatz und 
der dann aktuelle nutzungsorientierte Verkehrswert zugrunde gelegt. 
• Die Gespräche über eine mögliche Verlängerung sollen 10 Jahre vor Ablauf des Erbbau-
rechtes begonnen werden. 
• Der Erbbauzins wird alle drei Jahre gemäß der Entwicklung des Verbraucherpreisindex 
angepasst. (Wertanpassung) 
• Die Beleihung der Erbbaurechte wird grundsätzlich auf maximal 70% des Verkehrswertes 
begrenzt. In den ersten 15 Jahren ab Bestellung darf das Erbbaurecht jedoch bis zu 80% 
beliehen werden. Die Beleihung ist bis zum Beginn des 16. Jahres auf max. 70% zurück-
zuführen. 
• Die Beleihung des Erbbaurechtes gemäß der sich aus dem Förderantrag und dem För-
derbescheid ergebenden Finanzierungsstruktur (Kapitalmarktmittel und NRW.Bank-Mittel) 
ist unabhängig von den vorstehenden Beleihungsgrenzen zulässig. 
• Eine Entschädigung der Aufbauten erfolgt bei Zeitablauf zu 80% des Verkehrswertes. Bei 
Heimfall werden die Aufbauten in Höhe von 2/3 ihres Verkehrswertes entschädigt. 
• Der Stadt Köln wird ein vertragliches Vorkaufsrecht für den möglichen Verkauf des Erb-
baurechts eingeräumt. 
• Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wird ausgeschlossen. 
 
3. Die vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung städtischer Grundstücke für 
den Geschosswohnungsbau ist zu evaluieren, sobald hinreichende Erkenntnisse aus durchge-
führten Vergaben vorliegen, spätestens jedoch nach 3 Jahren. 
 
4. Der Rat beauftragt die Verwaltung, ergänzend zum vorliegenden Beschluss Regeln für die 
Veräußerung anderer als Geschosswohnungsbaugrundstücke zu erarbeiten und dem Rat zur 
Entscheidung vorzulegen.

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   siehe Begündung € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  siehe Begründung€ 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung 
 
Der Rat hat am 22.09.2016 (Vorlagen-Nummer 1775/2016) die Zielsetzung und die Grundsätze der 
Vermarktung städtischer Wohnungsbaugrundstücke festgelegt. Durch den damaligen Beschluss wur-
de der Erreichung stadtentwicklungspolitischer Ziele Vorrang vor der Erzielung von Einnahmen einge-
räumt. Die Konzeptausschreibung wurde zur Regel und die Direktvergabe zur Ausnahme für den Fall 
des Vorliegens von Alleinstellungsmerkmalen. Vergaben nach Höchstpreis wurden auf die Fälle be-
schränkt, in denen eine Konzeptausschreibung unverhältnismäßig ist und die Voraussetzungen einer 
Direktvergabe nicht vorliegen.  
 
Durch den vorliegenden Beschluss soll die stadtentwicklungspolitische Zielsetzung der Vermarktung 
von Geschosswohnungsbaugrundstücken weiter ausgebaut werden, indem der Einräumung von Erb-
baurechten für Mehrfamilienhaus-Grundstücke der Vorrang vor dem Verkauf eingeräumt wird.  
 
Die Vergabe der Erbbaurechte soll in konsequenter Anwendung des Beschlusses vom 22.09.2016 
grundsätzlich durch Konzeptausschreibungen und ausnahmsweise bei Vorliegen eines Alleinstel-
lungsmerkmals als Direktvergabe erfolgen. 
 
Das Instrument des Erbbaurechtes existiert in seiner jetzigen Ausprägung seit über 100 Jahren und

4 
wurde in dieser Zeit in Köln in vielfältiger Weise genutzt. In den letzten Jahren führte es jedoch ein 
Schattendasein, da die Konditionen angesichts der andauernden Niedrigzinsphase wenig attraktiv 
waren. Auch zeigte die Erfahrung, dass eine Krise wie z.B. die Insolvenz eines Erbbaurechtsneh-
menden oder die Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes komplex und nur mit großem Aufwand 
beherrschbar ist.  
 
Gerade in Zeiten des Wachstums und damit einhergehender Wohnungsknappheit im öffentlich geför-
derten und preisgedämpften Segment kommt den Vorteilen des Erbbaurechtes besondere Bedeutung 
zu: 
 
 Das kommunale Grundvermögen bleibt erhalten und wird für nachfolgende Generationen gesi-
chert. 
 Die vereinbarte Nutzung kann über die gesamte Vertragslaufzeit festgeschrieben werden (im Un-
terschied zu 20 Jahren bei Grundstücksverkäufen). 
 Nach Ende der Vertragslaufzeit kann die Nutzung des Grundstücks neu festgelegt werden. 
 Für die Stadt ergeben sich regelmäßige, planbare Erträge. 
 Für die Erbbaurechtsnehmenden entstehen geringere Gesamtinvestitionen. 
 Die Grundversorgung von Wohnungen im öffentlich geförderten und preisgedämpften Segment 
wird von der Stadt Köln im Rahmen der Vergabe von städtischen Grundstücken direkt gesteuert 
werden. 
Um das Instrument des Erbbaurechtes dort einzusetzen, wo seine Vorteile den größten stadtentwick-
lungspolitischen Nutzen bringen, soll es bei der Veräußerung von städtischen Grundstücken, die für 
die Errichtung von Mehrfamilienhäusern vorgesehen sind, vorrangig zum Einsatz kommen.  
 
Dabei sollen folgende Konditionen gelten: 
 
a) Bewertungsgrundlage 
 
Grundlage für eine Bewertung sind die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt 
Köln beschlossenen Bodenrichtwerte oder vorhandenen Kaufpreise. Um zu dem nutzungsorien-
tierten Verkehrswert als Ausgangswert für eine Erbbaurechtsbestellung zu gelangen, werden fol-
gende Parameter bei der Berechnung einbezogen: 
 Berücksichtigung der durch das Baurecht, durch Vorgaben der Stadt oder aufgrund der Nut-
zungsabsichten des Erwerbenden zu erwartenden Bebauung. 
 Einbeziehung möglicher Wertbeeinflussungen aufgrund der vorgegebenen oder geplanten 
Quote für öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau (in der Regel insgesamt 
50%, ausnahmsweise bis zu 100% öffentlich geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau, 
wenn die individuellen Gegebenheiten dies zulassen). 
 Berücksichtigung der Wertbeeinflussung durch u.a. sowohl die sich positiv auswirkenden För-
derbedingungen (z.B. Tilgungsnachlässe und günstige Darlehnskonditionen) als auch die sich 
negativ auswirkenden Förderbedingungen (u.a. befristete Festsetzung der Miete). 
 Anpassung des sich ergebenden Bodenwerts an den Markt über vorhandene Kaufpreise von 
Grundstücken, auf denen öffentlich geförderter Wohnungsbau realisiert wird. 
 Einbeziehung von Bauerschwernissen. 
Damit handelt es sich beim sogenannten nutzungsorientierten Verkehrswert um den vollen Wert 
im Sinne des § 90 Abs. III Gemeindeordnung NRW. Die Verkehrswertermittlung erfolgt gemäß § 
194 BauGB in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung durch Berücksichtigung 
der zulässigen und anerkannten verkehrswertrelevanten Faktoren. Zu diesen verkehrswertrele-
vanten Faktoren zählen auch und insbesondere die vertraglichen und auch im Grundbuch abgesi-
cherten Auflagen zur Miethöhe sowie der Begrenzung möglicher Mieterhöhungen während und 
nach dem Ende der öffentlich-rechtlichen Bindung. 
 
b) Mieten

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Auch nach Auslaufen der Förderung darf die Miete der ehemals geförderten Wohnungen bis 60 
Jahre nach Begründung des Erbbaurechtes nur gemäß den jeweils geltenden Wohnraumförderbe-
stimmungen angehoben werden (derzeit 1,5% jährlich). 
 
Für den preisgedämpften Wohnungsbau gilt bei den Eingangsmieten eine Höchstgrenze von ma-
ximal 10 €/m² kalt. Mieterhöhungen sind bis 60 Jahre nach Begründung des Erbbaurechtes nur 
gemäß § 557 b BGB unter Berücksichtigung des Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das 
Statistische Bundesamt berechnet und veröffentlicht, zulässig. Ausgangswert ist der Verbraucher-
preisindex zum Zeitpunkt des Erstbezugs. Parallel wird verwaltungsintern ein Programm zur För-
derung des preisgedämpften Wohnungsbaus erarbeitet. Die dort vorgesehenen Anforderungen für 
eine Berechtigung zur Anmietung einer preisgedämpften Wohnung sollen auch für die im Zuge 
dieser Vorlage errichteten preisgedämpften Wohnungen gelten. 
 
Der preisgedämpfte Wohnungsbau kann bis zur Einführung dieser städtischen Regelung oder ei-
nes Förderprogramms auf Landesebene durch die Realisierung von gefördertem Wohnungsbau 
für die Einkommensgruppe B ersetzt werden, sofern einem derartigen Förderungsantrag vom Amt 
für Wohnungswesen entsprochen werden kann. Die Regelungen der Beschlussvorlage für den ge-
förderten Wohnungsbau gelten dann entsprechend. Ferner ist der 30%ige Anteil geförderter Woh-
nungsbau dann verpflichtend für die Einkommensgruppe A zu errichten. 
 
Ab dem 61. Jahr der Vertragslaufzeit unterliegen die Mieten der öffentlich geförderten und preis-
gedämpften Wohnungen den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (derzeit z.B. der Mietpreisbrem-
se). Die sich in der Folge voraussichtlich ergebende Mietpreisentwicklung ist in Anlage 1 unter A) 
dargestellt. 
 
Die Anfangsmiete der freifinanzierten Wohnungen wird nicht vorgegeben. Ansonsten unterliegen 
die freifinanzierten Wohnungen den jeweiligen gesetzlichen Regelungen (derzeit z.B. der Miet-
preisbremse). 
 
Für die vorstehenden vertraglichen Auflagen hinsichtlich der Miethöhe und ihrer Anpassung wäh-
rend der Vertragslaufzeit erfolgt eine dingliche Sicherung im Grundbuch als echter Vertrag zuguns-
ten Dritter. 
 
c) Erbbauzinssatz 
 
Für Vorhaben mit einer Mindestquote von 30% öffentlich gefördertem und 20% preisgedämpften 
Wohnungsbau soll für 60 Jahre ein Erbbauzinssatz von 1,5% p.a. des nutzungsorientierten Ver-
kehrswertes gelten. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erbbauzinssatz von 4% p.a. 
 
Um eine gute soziale Mischung der Vorhaben zu erreichen, soll die Quote für öffentlich geförderten 
und preisgedämpften Wohnungsbau insgesamt in der Regel 50% nicht überschreiten. Ausnahms-
weise sind bis zu 100% öffentlich geförderter und preisgedämpfter Wohnungsbau möglich, wenn 
die individuellen Gegebenheiten dies zulassen. Eine weitere Absenkung des Erbbauzinssatzes er-
folgt dann nicht, jedoch eine Berücksichtigung beim nutzungsorientierten Verkehrswert (vgl. unter 
a)). 
 
Die übrigen Wohnflächenanteile werden im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt. Sofern eine in-
tegrierte Kindertageseinrichtung vorgesehen ist, gilt auch für diese Nutzung der vergünstigte Erb-
bauzinssatz von 1,5% p.a. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden beim nutzungsorien-
tierten Verkehrswert berücksichtigt. 
 
Sollte aufgrund projektbezogener Besonderheiten überwiegend freifinanzierter Wohnungsbau (> 
50%) realisiert werden, gilt ein Erbbauzinssatz von 4% p.a. 
 
Der Zinssatz in Höhe von 4% für den freifinanzierten Wohnungsbau ist auch nach Ablauf der sech-
zigjährigen Mietpreisbindung zu erheben, da die Mietpreisbindung als Gegenleistung für den redu-
zierten Erbbauzins fungiert. Fällt diese weg, muss nach §90 III GO zwingend ein angemessener 
Erbbauzins erhoben werden. Dieser Zinssatz in Höhe von 4% ist gemäß einer Erhebung des

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Deutschen Städtetages aus dem Jahre 2021 (siehe Anlage 2) auch im Vergleich zu anderen Städ-
ten marktgängig. Ab dem 60. Jahr kann selbstverständlich weiterhin der Zinssatz von 1,5% zur 
Anwendung kommen, wenn sich der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet 
 die bis zum 60. Jahr geltenden Auflagen auch danach einzuhalten und/oder 
 er eine neue öffentlich-rechtliche Bindung (= geförderter Wohnungsbau) eingeht und damit 
Mietpreisbindungen oder Belegungsrechte neu- bzw. wiederbegründet werden. 
 
Eine weitere Abstufung des Erbbauzinssatzes erfolgt nicht. 
 
Bei einer signifikanten Entwicklung auf dem Kapitalmarkt wird die Verwaltung dem Rat eine ent-
sprechende Anpassung der Erbbauzinssätze vorschlagen. 
 
d) Allgemeine Konditionen 
 
Vorzeitige Vertragsverlängerung 
 
Mit dem Verstreichen der Laufzeit des Erbbaurechts erlischt das Erbbaurecht kraft Gesetzes. Bis 
zu diesem Zeitpunkt kann es verlängert und auch deutlich vor dem Laufzeitende vorzeitig verlän-
gert werden. Da der Wert des Erbbaurechts maßgeblich von der (Rest-)Laufzeit abhängt, steigt bei 
einer Verlängerung sein Wert. Das Erbbaurecht kann dann zu einem höheren Wert beliehen oder 
veräußert werden. Zugleich kann so Investitionssicherheit für Sanierungsmaßnahmen und/oder ei-
ne Neuentwicklung z.B. in Form einer Ersatzbebauung erlangt werden. Regelmäßig werden um-
fangreiche Sanierung oder die Neuentwicklung des Grundstücks nur dann in Angriff genommen 
werden, wenn die damit verbundenen Aufwendungen im Rahmen der verlängerten Laufzeit wieder 
erwirtschaftet werden können.  
 
Die Berechnung des Erbbauzinses folgt dabei derselben Systematik wie bei der erstmaligen Be-
stellung: maßgeblich ist der dann vom Rat beschlossene aktuelle Erbbauzinssatz und der – indivi-
duell ermittelte – nutzungsorientierte Verkehrswert. Letzteres berücksichtigt die im Rahmen ver-
einbarter Auflagen möglichen Erträge. Zugleich wird so verhindert, dass es z.B. aufgrund zwi-
schenzeitlich eingetretener erheblicher Steigerungen der Bodenrichtwerte zu einer übermäßigen 
Belastung kommt. 
 
Beleihung der Erbbaurechte 
 
Die Beleihung der Erbbaurechte wird grundsätzlich auf maximal 70% des Verkehrswertes be-
grenzt. In den ersten 15 Jahren ab Bestellung darf das Erbbaurecht jedoch bis zu 80% beliehen 
werden. Die Beleihung ist bis zum Beginn des 16. Jahres auf maximal 70% zurückzuführen. 
Diese befristete höhere Beleihungsmöglichkeit hilft Erbbaurechtsnehmern, die nicht über ausrei-
chend Eigenkapital verfügen, wie zum Beispiel jungen Genossenschaften oder Baugemeinschaf-
ten. 
 
Wertanpassung 
 
Der Betrag, der als Erbbauzins zu Vertragsbeginn berechnet wird, verliert durch die Inflation jedes 
Jahr an Wert. Deshalb sind sogenannte Wertanpassungen vertraglich verankert. Dieses Verfahren 
der Wertsicherung ist seit den 1980er-Jahren an einen Preisindex des Statistischen Bundesamtes 
gekoppelt. Die Kopplung beruht auf einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH). Heute ist der 
Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) der übliche Maßstab. Der VPI misst die Preisentwick-
lung des durchschnittlichen Warenangebots und berücksichtigt Preisveränderungen in unter-
schiedlichen Bereichen. 
 
Der Erbbauzins wird alle drei Jahre angepasst. Die Grundlage dafür ist die Steigerung des VPIs in 
dem entsprechenden Zeitraum. Die Wertanpassung hat – wiederum gesetzlich verankert – eine 
Kappungsgrenze. Wenn in dem entsprechenden Zeitraum das durchschnittliche Bruttoeinkommen 
geringer steigt als der Verbraucherpreisindex, wird die Wertanpassung gesetzlich begrenzt. 
 
Ausschluss der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum

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Die Kombination von Erbbaurecht mit Wohnungs- und Teileigentum bringt deutliche Nachteile mit 
sich, insbesondere bei der Ausübung des Heimfallrechtes. Daher wird die Begründung von Woh-
nungs- und Teileigentum grundsätzlich ausgeschlossen. 
 
 
Die Auswirkungen des vorgeschlagenen Modells für eine Förderung bezahlbaren Wohnens sind als 
Anlage 1 dargestellt. Die dort dargestellten Prognosen für eine Beschränkung der Mieterhöhungen im 
geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau während der ersten 60 Jahre bei einem Erbbauzins-
satz von 1,5% (A) und für eine allgemeine Mietpreisentwicklung bei einem Erbbauzinssatz von 4 % 
(B) belegen, dass mit den vorgeschlagenen Rahmenbedingungen für 60 Jahre eine nachhaltige 
Dämpfung der Mieten erreicht werden kann. 
 
 
Erläuterungen zu den haushaltsmäßigen Auswirkungen: 
 
Beim Verkauf eines Grundstücks wird der Verkaufspreis einmalig als investive Einzahlung verein-
nahmt. Soweit der Verkaufspreis über dem Bilanz- oder Buchwert liegt, wird der überschießende An-
teil der Allgemeinen Rücklage zugeführt.  
 
Die Vergabe eines Erbbaurechtes hat zur Folge, dass während der Vertragslaufzeit jährlich konsumti-
ve Erträge erzielt werden. Diese sind bezogen auf die gesamte Laufzeit in der Summe höher als die 
einmalige Einzahlung beim Verkauf. Auch fließen die Erträge regelmäßig, sind daher planbar und 
gewährleisten damit finanzwirtschaftliche Planungssicherheit.  
 
Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass das Grundstück im Eigentum der Stadt bleibt, so dass nach Ab-
lauf des Erbbaurechtes entweder ein neues Erbbaurecht bestellt, das Grundstück verkauft oder an-
derweitig genutzt werden kann. 
 
Die vorrangige Nutzung des Erbbaurechts ist daher neben den oben genannten stadtentwicklungspo-
litischen Gründen auch finanzpolitisch vorteilhalt. 
 
Die Höhe der Verschiebung von dem investiven in den konsumtiven Bereich aufgrund der vorrangi-
gen Nutzung des Erbbaurechtes ist abhängig vom Wert und von der Anzahl der veräußerten Grund-
stücke. Sie lässt sich wegen fehlender Erfahrungswerte aktuell noch nicht abschätzen. 
 
 
Anlagen 
 
Anlage 1 Prognose Mietpreisentwicklung 
Anlage 2 Erhebung des Deutschen Städtetages zum Erbbaurecht

Anlage 1 
 
A) Vorhaben mit vertraglich begrenzter Mietpreisentwicklung für 60 Jahre, die 
bezahlbares Wohnen und eine gute soziale Mischung ermöglichen / 1,5%-Modell 
 
 
Erbbauzinssatz:     1,5 % p.a. für 60 Jahre anschließend 4% p.a. 
Anteil geförderter Wohnungsbau:  mindestens 30% 
Anteil preisgedämpfter Wohnungsbau: mindestens 20% 
Anteil freifinanzierter Wohnungsbau: maximal 50% 
 
Mietpreisprognose aufgrund der Entwicklung in Köln in den letzten Jahren 
Geförderter 
Wohnungsbau: 
für 60 Jahre: 1,5% Steigerung p.a.  
gemäß der derzeit gültigen Wohnungsbauförderung 
 ab 61. Jahr: alle 3 Jahre 15% Steigerung  
max. Anpassung nach BGB (bis ortsübliche Miete erreicht ist) 
Preisgedämpfter 
Wohnungsbau: 
für 60 Jahre: 1,14% Steigerung p.a.  
gem. Verbraucherpreisindex (Mittel der letzten 5 Jahre) 
 ab 61. Jahr: alle 3 Jahre 15% Steigerung  
max. Anpassung nach BGB (bis ortsübliche Miete erreicht ist) 
Freifinanzierter 
Wohnungsbau: 
anfangs: 0% Steigerung 
Statistisch findet in den ersten Jahren bei Neubauten keine 
Mietpreissteigerung statt, da die Miete üblicher Weise bereits 
über der ortsüblichen Miete liegt. 
 ab 8. Jahr: 1,5% Steigerung p.a.  
prognostizierte Entwicklung der ortsüblichen Miete 
 
 
B) Vorhaben mit überwiegend freifinanziertem Wohnungsbau und allgemeiner 
Mietpreisentwicklung / 4%-Modell 
 
 
Erbbauzinssatz:     4 % p.a. 
Anteil geförderter Wohnungsbau:  0% bis < 30% 
Anteil preisgedämpfter Wohnungsbau: 0% bis < 20% 
Anteil freifinanzierter Wohnungsbau: >50% bis 100% 
 
Mietpreisprognose aufgrund der Entwicklung in Köln in den letzten Jahren 
Geförderter 
Wohnungsbau: 
anfangs: 1,5% Steigerung p.a.  
gemäß der derzeit gültigen Wohnungsbauförderung 
ab 21. Jahr: alle 3 Jahre 15% Steigerung  
max. Anpassung nach BGB (bis ortsübliche Miete erreicht 
ist) 
ab 33. Jahr: 1,5% Steigerung p.a. 
prognostizierte Entwicklung der ortsüblichen Miete 
Preisgedämpfter 
Wohnungsbau: 
anfangs: 1,14% Steigerung p.a.  
gem. Verbraucherpreisindex (Mittel der letzten 5 Jahre) 
ab 15. Jahr: alle 3 Jahre 15% Steigerung  
max. Anpassung nach BGB (bis ortsübliche Miete erreicht 
ist) 
ab 19. Jahr: 1,5% Steigerung p.a. 
prognostizierte Entwicklung der ortsüblichen Miete 
Freifinanzierter 
Wohnungsbau: 
anfangs: 0% Steigerung 
Statistisch findet in den ersten Jahren bei Neubauten 
keine Mietpreissteigerung statt, da die Miete üblicher 
Weise bereits über der ortsüblichen Miete liegt. 
 ab 8. Jahr: 1,5% Steigerung p.a. 
prognostizierte Entwicklung der ortsüblichen Miete

A) Vorhaben mit vertraglich begrenzter Mietpreisentwicklung für 60 Jahre, die 
bezahlbares Wohnen und eine gute soziale Mischung ermöglichen / 1,5%-Modell 
 
  
B) Vorhaben mit überwiegend freifinanziertem Wohnungsbau und allgemeiner 
Mietpreisentwicklung / 4%-Modell 
 
  
WB = Wohnungsbau

Gesamtübersicht
Stadt 
Bunde
sland Einwohner
Anzahl der 
Erbbaurechte
davon 
Wohnen
davon 
Gewerbe
davon 
Sport und 
Vereine
davon Soziale 
Einrichtungen
davon nach 
Sachenrechts
bereinigungsg
esetz 
Unterbaurecht 
Wohnen
davon 
Sonstiges
Höhe des 
Erbbauzins 
für Wohnen
Höhe des 
Erbbauzins 
für Gewerbe
Höhe des Erbbauzins 
für Sonstiges
Jährliche 
Erbbauzinsein
nahmen
Berlin Berlin 3.769.962 4053 3585 261 8 146 9 53 2% Geschosswohnungsbau3% Gewerbe, Industrie und sonstiges
2% Soziale, kulturelle 
und sportliche Nutzung 31.634.623 €
Dortmund NRW 603.000 831 679 44 36 44 6 22 4% 6% 4%-6 % 1.473.786 €
Dresden SN 560.000 233 37 28 30 60 78 0 0 4% 5-7% 0-3% 2.366.712 €
Düsseldorf NRW 642.304 394 207 39 65 34 0 0 49 4% 6% individuell   
Freiburg BW 229.000 2495 1347 166 47 34 1 901 3% 6% 3.300.000 €
Hamburg Hamburg 1.845.000 4.370 4.070 100 15 150 0 35 19.254.152 €
KaiserslauternRP 105.000 3516 2960 147 36 373 4% 7% 0,07 €/m² 3.475.980 €
Karlsruhe BW 304.000 291 93 42 106 22 0 0 28 4% 6% 6% 2.900.000 €
Leipzig SN 605.407 305 184 34 4 32 0 0 15 3% 4 - 6 % individuell 3.200.000 €
Lübeck SH 210.000 8500 8350 50 100 0 0 0 0 0% 2.900.000 €
Nürnberg BY 535.000 229 108 35 35 35 0 0 16 6% 6%
soziale EBR 2 %
Sonderregelungen für 
Sportflächen 3.434.454 €
Remscheid NRW 113.849 246 218 4 10 14 4% 6% 235.034 €
Schwerin MV 95.653 40 11 10 8 11 9 0 0 5% 7% 2% 136.346 €
Stuttgart BW 605.997 1.847 1.503 103 128 55 0 0 58 4% (neu 2%) 7% (neu 3,5%) 13.391.321 €
Ulm BW 122.087 136 22 39 44 5 26 5% 6% 4%
Stadt 
Bunde
sland Einwohner
Anzahl der 
Erbbaurechte
davon 
Wohnen 
in %
davon 
Gewerbe 
in %
davon 
Sport und 
Vereine in 
%
davon Soziale 
Einrichtungen 
in %
davon nach 
Sachenrechts
bereinigungsg
esetz in %
davon 
Unterbaurecht 
Wohnen in  %
davon 
Sonstiges 
in %
Durchschnitt
liche 
Einnahmen 
je 
Erbbaurecht
Berlin Berlin 3.769.962 4053 88,5 6,4 0,2 3,6 0,2 1,3 7.805 €
Dortmund NRW 603.000 831 81,7 5,3 4,3 5,3 0,7 2,6 1.774 €
Dresden SN 560.000 233 15,9 12,0 12,9 25,8 33,5 0,0 0,0 10.158 €
Düsseldorf NRW 642.304 394 52,5 9,9 16,5 8,6 0,0 0,0 12,4
Freiburg BW 229.000 2495 54,0 6,7 1,9 1,4 0,0 36,1 1.323 €
Hamburg Hamburg 1.845.000 4370 93,1 2,3 0,3 3,4 0,0 0,8 4.406 €
KaiserslauternRP 105.000 3516 84,2 4,2 1,0 10,6 989 €
Karlsruhe BW 304.000 291 32,0 14,4 36,4 7,6 0,0 0,0 9,6 9.966 €
Leipzig SN 605.407 305 60,3 11,1 1,3 10,5 0,0 0,0 4,9 10.492 €
Lübeck SH 210.000 8500 98,2 0,6 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 341 €
Nürnberg BY 535.000 229 47,2 15,3 15,3 15,3 0,0 0,0 7,0 14.998 €
Remscheid NRW 113.849 246 88,6 1,6 4,1 5,7 955 €
Stuttgart BW 605.997 1847 81,4 5,6 6,9 3,0 0,0 0,0 3,1 7.250 €
Schwerin MV 95.653 40 27,5 25,0 20,0 27,5 22,5 0,0 0,0 3.409 €
Ulm BW 122.087 136 16,2 28,7 32,4 3,7 19,1
Anlage 2
- 1 -

Anmerkung Berlin: 
Anbei erhalten Sie zur vertraulichen internen Verwendung die aktualisierte Übersicht. Die Erbbau-
zinssätze sind bereits in der ab 2021 geplanten Höhe angegeben (Beschlussfassung steht noch aus). 
Anmerkung Freiburg: 
Bei den "sonstigen" Erbbaurechten (Spalte K) handelt es sich vor allem um Wege, Stellplätze und Ga-
ragen. 
Der Regelerbbauzins für Wohnen (Spalte L) beträgt für Erbbaurechte im Ein- und Zweifamilienhaus-
bau seit August 2020 3%. Es gibt die Möglichkeit einer schuldrechtlichen Ermäßigung bei Einhaltung 
der maßgeblichen Einkommensgrenzen und Eigennutzung des Objekts durch den Erbbauberechtig-
ten. Hierbei gewährt die Stadt Freiburg eine Reduzierung von 0,5% je im Haushalt lebenden, 
kindergeldberechtigtem Kind. Der Mindestzinssatz beträgt 1%. Die Ermäßigung kann analog auch für 
schwerbehinderte und/ oder pflegebedürftige Angehörige gewährt werden.  
Der Regelerbbauzins für Erbbaurechte im Geschosswohnungsbau liegt derzeit noch bei 4 %. Hier 
kann bei Einhaltung der maßgeblichen Einkommensgrenzen und Eigennutzung schuldrechtlich eine 
Reduzierung von 4 % auf 3 % gewährt werden. 
Anmerkung Hamburg: 
Der Erbbauzins für Wohnen beträgt 1,5%, für Gewerbe 1,8%. Extra-Erbbauzinssätze für „Sonstiges“ 
gibt es nicht, sondern diese Fälle werden einer der beiden Fallgruppen zugeschlagen (für eine KITA 
als Wohnfolgeeinrichtung würden z.B. 1,5% gelten). 
Anmerkung Karlsruhe: 
Ergänzend möchte ich anmerken, dass der in der Tabelle benannte Erbbauzins in Höhe von 4 bzw. 6 
% dem dinglich gesicherten Erbbauzins entspricht. Mögliche Erbbauzinsermäßigungen, welche die 
Stadt gewährt aufgrund entsprechender Gremienbeschlüsse usw. sind in der Excel-Tabelle nicht dar-
gestellt. 
Anlage 2
- 2 -

Anlage 5 
 
 
Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Frau Michels 
Telefon:  (0221) 221 - 32578  
Fax       :  (0221)  
E-Mail:  marianne.michels@stadt-koeln.de 
Datum: 16.03.2022 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses  vom 16.03.2022  
öffentlich 
 
1.1 Vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung städti-
scher Grundstücke  
Baustein 1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau  
1304/2020 
und 
 Änderungsantrag der Fraktion Die Linke, Die Fraktion und Klima Freun-
de vom 15.03.2022 
AN/0610/2022 
und 
 Änderungsantrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, CDU und Volt 
vom 16.03.2022 
AN/0595/2022 
 
1. Beschluss:  
 
Änderungsantrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, der CDU- und der 
Volt-Fraktion (AN/0595/2022) 
 
 
1. Der Beschlusstext auf Seite 2 Ziffer 2. lit c letzter Punkt wird wie folgt geän-
dert/ergänzt (Änderungen fett):

c) Allgemeine Konditionen für a) und b): 
… 
• Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist grundsätzlich  
ausgeschlossen    
  und bildet die Ausnahme. 
 
 
1. Der Text der Begründung wird auf Seite 7 wie folgt geändert/ergänzt (Ände-
rungen fett): 
 
Daher wird die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich aus-
geschlossen und bildet die Ausnahme, wenn städtebauliche Gründe aus-
drücklich dafür sprechen.  
 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich zugestimmt gegen die SPD-Fraktion, die FDP Fraktion und die 
Fraktion Die Linke. 
 
 
2. Beschluss:  
 
Änderungsantrag der Fraktion Die Linke, Die  
Fraktion und Klimafreunde (AN/0610/2022) 
 
 
Zu Punkt 1 der Vorlage: 
 
Das Erbbaurecht ist nicht nur vorrangig, sondern ohne Ausnahme anzuwenden. Kein 
städtischer Grund und Boden darf verkauft werden.  
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich abgelehnt gegen die Fraktion Die Linke. 
 
Zu Punkt 2 der Vorlage:  
 
- Der Anteil der preiswerten Wohnungen muss zwischen 75 % und 100 % lie-
gen. 
 
- Die reguläre Laufzeit des Erbpachtvertrages beträgt 99 statt 80 Jahre. Die 
Mietpreisbindung beträgt 81 statt 61 Jahre.

- Auch nach Auslaufen der Förderzeit müssen die Wohnungen Mieter*innen mit 
Wohnberechtigungsschein vorbehalten bleiben.  
 
- Der Quadratmeterpreis im preisgedämpften Sektor darf nur 9 statt 10 Euro be-
tragen.  
 
- Städtische und stadtnahe Wohnungsbauunternehmen müssen immer vorran-
gig mit Erbbauverträgen bedient werden. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich abgelehnt gegen die SPD-Fraktion und die Fraktion Die Linke. 
 
 
3. Beschluss:  
 
Verwaltungsvorlage mit der Ergänzung aus dem Änderungsantrag der 
Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, der CDU- und der Volt-Fraktion 
(AN/0595/2022) 
 
Der Liegenschaftsausschuss empfiehlt dem Rat w ie folgt zu beschließen: 
 
Geänderter Beschluss: 
 
1. Der Rat bestätigt seinen Grundsatzbeschluss zur Vergabe städtischer Grundstü-
cke vom 22.09.2016 (Vorlagen-Nummer 1775/2016) und beschließt ergänzend, 
bei Veräußerungen für den Geschosswohnungsbau das Erbbaurecht vorrangig 
zu nutzen. 
 
2. Die Vergabe von Erbbaurechten für städtische Geschosswohnungsbaugrundstü-
cke erfolgt nach folgenden Kriterien: 
 
a) Für Vorhaben, die mindestens 30% geförderten und 20% preisgedämpften 
Wohnungsbau realisieren, gilt für 60 Jahre ein Erbbauzinssatz von 1,5% p.a. 
des nutzungsorientierten Verkehrswerts. Ab dem 61. Jahr gilt ein Erbbau-
zinssatz von 4% p.a. Es gelten insgesamt folgende Anforderungen: 
• Auch nach Auslaufen der Förderung darf die Miete der ehemals geförder-
ten Wohnungen bis 60 Jahre nach Begründung des Erbbaurechtes nur 
gemäß den jeweils geltenden Wohnraumförderbestimmungen angehoben 
werden (derzeit 1,5% jährlich). 
• Für den preisgedämpften Wohnungsbau gilt bei der Eingangsmiete eine 
Höchstgrenze von maximal 10 €/m² kalt. Mieterhöhungen sind bis 60 Jah-
re nach Begründung des Erbbaurechtes nur gemäß der Entwicklung des 
Verbraucherpreisindex zulässig. 
• Der preisgedämpfte Wohnungsbau kann bis zur Einführung einer verbind-
lichen Regelungen auf städtischer oder auf Landesebene durch die Reali-

sierung von gefördertem Wohnungsbau für die Einkommensgruppe B er-
setzt werden. Der 30%ige Anteil geförderter Wohnungsbau ist dann ver-
pflichtend für die Einkommensgruppe A zu errichten. 
• Die Anfangsmiete der freifinanzierten Wohnungen wird nicht vorgegeben. 
Ansonsten unterliegen die freifinanzierten Wohnungen den jeweiligen ge-
setzlichen Regelungen (derzeit z.B. der Mietpreisbremse). 
• Für die vorstehenden vertraglichen Auflagen hinsichtlich der Miethöhe und 
ihrer Anpassung während der Vertragslaufzeit erfolgt eine dingliche Siche-
rung im Grundbuch als Vertrag zugunsten Dritter. 
Ist eine Kindertageseinrichtung Bestandteil des Vorhabens, gilt auch für sie 
für 60 Jahre ein Erbbauzinssatz von 1,5% p.a. und ab dem 61. Jahr ein Erb-
bauzinssatz von 4% p.a. 
b) Der Erbbauzinssatz für die Neubegründung sonstiger Geschosswohnungs-
bau-Erbbaurechte beträgt grundsätzlich 4% p.a. 
 
c) Allgemeine Konditionen für a) und b): 
• Die Laufzeit der Erbbaurechte beträgt 80 Jahre. Eine weitere Verlänge-
rung ist grundsätzlich möglich, wenn stadtentwicklungspolitische Gründe 
dem nicht entgegenstehen. 
• Bei der Verlängerung eines Erbbaurechtes werden der dann gültige Erb-
bauzinssatz und der dann aktuelle nutzungsorientierte Verkehrswert zu-
grunde gelegt. 
• Die Gespräche über eine mögliche Verlängerung sollen 10 Jahre vor Ab-
lauf des Erbbaurechtes begonnen werden. 
• Der Erbbauzins wird alle drei Jahre gemäß der Entwicklung des Verbrau-
cherpreisindex angepasst. (Wertanpassung) 
• Die Beleihung der Erbbaurechte wird grundsätzlich auf maximal 70% des 
Verkehrswertes begrenzt. In den ersten 15 Jahren ab Bestellung darf das 
Erbbaurecht jedoch bis zu 80% beliehen werden. Die Beleihung ist bis 
zum Beginn des 16. Jahres auf max. 70% zurückzuführen. 
• Die Beleihung des Erbbaurechtes gemäß der sich aus dem Förderantrag 
und dem Förderbescheid ergebenden Finanzierungsstruktur (Kapital-
marktmittel und NRW.Bank-Mittel) ist unabhängig von den vorstehenden 
Beleihungsgrenzen zulässig. 
• Eine Entschädigung der Aufbauten erfolgt bei Zeitablauf zu 80% des Ver-
kehrswertes. Bei Heimfall werden die Aufbauten in Höhe von 2/3 ihres 
Verkehrswertes entschädigt. 
• Der Stadt Köln wird ein vertragliches Vorkaufsrecht für den möglichen 
Verkauf des Erbbaurechts eingeräumt. 
• Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist grundsätzlich wird 
ausgeschlossen und bildet die Ausnahme.  
 
3. Die vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung städtischer 
Grundstücke für den Geschosswohnungsbau ist zu evaluieren, sobald hinrei-
chende Erkenntnisse aus durchgeführten Vergaben vorliegen, spätestens je-
doch nach 3 Jahren.

4. Der Rat beauftragt die Verwaltung, ergänzend zum vorliegenden Beschluss 
Regeln für die Veräußerung anderer als Geschosswohnungsbaugrundstücke 
zu erarbeiten und dem Rat zur Entscheidung vorzulegen. 
 
5. Der Text der Begründung w ird auf Seite 7 w ie folgt geändert/ergänzt (Ände-
rungen fett): 
 
Daher w ird die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich aus-
geschlossen und bildet die Ausnahme, wenn städtebauliche Gründe aus-
drücklich dafür sprechen.  
 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich zugestimmt gegen die FDP-Fraktion.

Anlage 3 
 
Beantwortung der mündlichen Nachfragen aus der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses am 14.02.2022  
 
Fragen RM Pütz:  
Braucht es eine neue Wertermittlungssystematik des gebundenen Ertragswertes für eine 
sozialverträgliche Nutzung von Grund und Boden? Wenn ja, stünde dies bundes- und ggf. 
europäischem Wettbewerbsrecht entgegen und resultiert hieraus Handlungsbedarf? 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Die Ermittlung des nutzungsorientierten Verkehrswertes folgt den bestehenden, gesetzlichen 
Regelungen des Baugesetzbuches und der Immobilienwertverordnung. Der dabei ermittelte 
Wert preist die Auflagen und die durch sie ausgelösten Mindererträge ein. Es handelt sich 
dabei um den vollen Wert i.S.d. § 90 Abs. III GO NRW.  
 
Als Fazit kann daher festgestellt werden, dass es keiner Anpassung von Landes-, Bundes- 
oder EU-Recht bedarf. 
 
Fragen SB Müller:  
1. Wie wirkt sich das Zusammenwirken der Erbbaurechtsvorlage mit dem kooperativen 
Baulandmodell in der Praxis aus? Werden dann mehr Erbbaurechtsvorlagen auf die 4 
Prozent oder auf die 1,5 Prozent gehen? 
 
2. Aus welchen Gründen wurde die Laufzeit des Erbbaurechts auf 80 Jahre festgelegt?   
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
1. Gemeinsam ist beiden Instrumenten, dass sie das stadtentwicklungspolitische Ziel, 
Wohnraum für breite Kreise der Bevölkerung und insbesondere auch 
Einkommensschwächere zu schaffen, befördern. Sie unterscheiden sich jedoch in 
den Voraussetzungen und den rechtlichen Grundlagen. 
 
So ist Ansatzpunkt für das Kooperative Baulandmodell der Umstand, dass für ein 
Grundstück kein Bebauungsplan existiert, eine Bebauung gemäß § 34 BauGB nicht 
zulässig ist und daher erst durch einen Bebauungsplan Baurecht geschaffen werden 
muss. In diesem Fall kann die Stadt in ihrer hoheitlichen Funktion als Trägerin der 
Planungshoheit (Art. 28 GG) eine öffentlich-rechtliche Regelung treffen.  
 
Demgegenüber befindet sich die Stadt bei der Bestellung von Erbbaurechten in 
einem zivilrechtlichen Verhältnis, das durch Gleichrangig geprägt ist. Dort kann sie 
jedoch im Rahmen der auch ihr zustehenden Privatautonomie und Vertragsfreiheit 
Auflagen vereinbaren, die der Erwerbenden zu beachten hat.  
 
Erklärtes Ziel ist es, primär solche Erbbaurechte zu bestellen, die die in der Vorlage 
1304/2020 formulierten Auflagen beinhalten. Da für diese zudem sehr attraktive 
Konditionen gelten, geht die Verwaltung davon aus, dass sonstige Erbbaurechte mit 
einem Erbbauzins von 4% die Ausnahme bleiben.

2. Die Laufzeit von 80 Jahren wurde gewählt, um einerseits den Lebenszyklen 
moderner (mit umfangreicher technischer Gebäudeausrüstung versehener) Gebäude 
gerecht zu werden. Andererseits ergab der Austausch mit den sog. Stake Holdern, 
dass eine Aufteilung der Laufzeit mit und ohne Bindung im Verhältnis von 60 zu 20 
Jahren einen angemessenen Ausgleich zwischen dem stadtentwicklungspolitischen 
Interesse an einer möglichst langen Bindung und den ökonomischen Interessen der 
Erbbaurechtsnehmer darstellt. Bei einer längeren Laufzeit müsste dieses Verhältnis 
neu bestimmt werden.  
 
Wichtig ist jedoch, dass dem Umstand, dass heute moderne, hochtechnisierte 
Gebäude in ca. 80 Jahren ggf. nicht mehr den dann aktuellen Anforderungen 
entsprechen bzw. sogar eine Neuentwicklung des Grundstücks erwogen wird, 
dadurch Rechnung getragen wird, dass zu jeder Zeit, insbesondere aber bevor 
Investitionsentscheidungen anstehen oder aber sich die Laufzeit dem Ende zuneigt, 
über eine Verlängerung des Erbbaurechts verhandelt werden kann bzw. sogar soll.  
 
Anmerkungen RM Pakulat:  
Möglicherweise könnten die Regelungen auf Einfamilienhausbau, Gewerbe, soziokulturelle 
Nutzungen, etc. erweitert werden. Wichtig sei, zum Einen dass der Gestaltungsspielraum für 
nachfolgende Generationen erhalten bleibe und die Regelungen zu gegebener Zeit evaluiert 
werden. 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Die Verwaltung beabsichtigt, in weiteren Bausteinen Regelung zur vorrangigen Nutzung des 
Erbbaurechts bei weiteren Nutzungsarten zu entwickeln und dem Rat zur Entscheidung 
vorzulegen. Dies betrifft Erbbaurechte für  
 soziokulturelle Nutzungen 
 Einfamilien- und Doppelhausgrundstücke sowie 
 Gewerbegrundstücke. 
Dabei bedarf es jeweils einer intensiven Diskussion mit den Stakeholdern, um eine Lösung 
zu finden, die einerseits die stadtentwicklungspolitischen Interessen der Stadt Köln 
durchsetzt, aber auch marktgerecht ist, d.h. auf Akzeptanz stößt. 
 
Fragen RM de Bellis-Olinger:  
Besteht im Rahmen der in der Vorlage 1304/2020 behandelten Erbbaurechte die Möglichkeit 
für den Geschosswohungsbau Wohn- und Teileigentum, d.h. Unter- und Teilerbbaurechte zu 
bestellen? 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Die Verwaltung schlägt vor, die Begründung von Unter- und Teilerbbaurechten 
auszuschließen und den Aspekt der Eigentumsbildung den Veräußerungsfällen 
vorzubehalten in denen – aus stadtentwicklungspolitischen Gründen - keine Bestellung eines 
Erbbaurechts, sondern ein Verkauf vorgesehen ist.  
Grund hierfür ist, dass in Fachkreisen und bei allen professionellen Erbbaurechtsgebern 
Konsens herrscht, dass die Begründung von Unter- und Teilerbbaurechten in der Praxis zu 
sehr großen praktischen Problemen führt, wenn das Erbbaurecht in eine Krise gerät und 
insbesondere der sog. Heimfall ausgelöst werden soll.

Fragen RM Weisenstein:  
Wird ein Anteil von 50% gefördertem und preisgedämpftem Wohnungsbau als ausreichend 
angesehen? Können und müssten diese Segmente nicht größer und der frei finanzierte 
Anteil nicht kleiner sein? 
 
Stellungnahme der Verwaltung: 
 
Um das allgemein anerkannte Ziel gemischter Quartiere und damit Wohnraum für breite 
Kreise der Bevölkerung zu schaffen, sollen grundsätzlich alle Marktsegmente bedient 
werden. Bei den in der Vorlage 1304/2020 beschriebenen Vorgaben handelt es sich jedoch 
bzgl. des geförderten und des preisgedämpften Segments um Mindestvorgaben. D.h. diese 
Segmente können auch über 50%, ggf. sogar 100% ausmachen, wenn dies im individuellen 
Fall stadtentwicklungspolitisch sinnvoll ist. Dabei werden höhere Anteile dieser Segmente im 
Rahmen des nutzungsorientierten Verkehrswertes berücksichtigt, so dass 
Erbbaurechtsnehmende, die mehr als 50% geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau 
realisieren einen günstigeren Erbbauzins dadurch erhalten, dass der einheitliche 
Erbbauzinssatz von 1,5% auf den individuell ermittelten und aufgrund des größeren Anteils 
gebundener Wohnungen niedrigeren nutzungsorientierten Verkehrswert angewandt wird.

Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Frau Michels 
Telefon:  (0221) 221 - 32578  
Fax       :  (0221)  
E-Mail:  marianne.michels@stadt-koeln.de 
Datum: 22.02.2022 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses vom 14.02.2022 
öffentlich 
2.1 Vorrangige Nutzung des Erbbaurechtes bei der Veräußerung städti-
scher Grundstücke  
Baustein 1: Grundstücke für den Geschosswohnungsbau 
1304/2020 
RM Pütz freut sich, dass nunmehr der erste von insgesamt vier Bausteinen auf den 
Weg gebracht werden könne. Für ihn habe die Thematik einen äußerst hohen Stel-
lenwert und er hoffe auf eine breite politische Mehrheit. Sollten noch Änderungswün-
sche an den Inhalten der Vorlage formuliert werden, bittet er um zeitnahe fraktions-
übergreifende Abstimmung. Zur Sondersitzung bittet er die Verwaltung um Beantwor-
tung folgender Fragen: 
 
1. Braucht es eine neue Wertermittlungssystematik des gebundenen Ertragswer-
tes für eine sozialverträgliche Nutzung von Grund und Boden? 
2. Wenn ja, stünde dies bundes- und ggf. europäischem Wettbewerbsrecht ent-
gegen und resultiert hieraus Handlungsbedarf? 
 
SB R. Müller dankt ebenfalls für die Einbringung der Vorlage und richtet folgende 
Fragen an die Verwaltung: 
 
1. Wie wirkt sich das Zusammenwirken der Erbbaurechtsvorlage mit dem koope-
rativen Baulandmodell in der Praxis aus? Werden dann mehr Erbbaurechts-
vorlagen auf die 4 Prozent oder auf die 1,5 Prozent gehen? 
2. Aus welchen Gründen wurde die Laufzeit des Erbbaurechts auf 80 Jahre fest-
gelegt?   
 
RM Pakulat berichtet, die Thematik sei ausführlich mit Vertreter*innen der Woh-
nungsbauwirtschaft und potentiellen Partner*innen diskutiert worden und sei insge-
samt auf Zustimmung gestoßen. Die Neuordnung werde erforderlich wegen der sich 
zuspitzenden Flächenknappheit, insbesondere durch die Bautätigkeit in den letzten 
Jahren. Die Regelungen des Erbbaurechts stellten hier einen wichtigen Paradig-
Anlage 4

menwechsel dar. Möglicherweise könnten die Regelungen auf Einfamilienhausbau, 
Gewerbe, soziokulturelle Nutzungen, etc. erweitert werden. Wichtig sei, dass der 
Gestaltungsspielraum für nachfolgende Generationen erhalten bleibe. Sie halte die 
Vorlage insgesamt für stimmig, man möge die Regelungen ausprobieren und zu ge-
gebener Zeit evaluieren.  
 
RM de Bellis-Olinger begrüßt die Vorlage, auch im Namen der CDU-Fraktion. Sie 
pflichtet ihrer Vorrednerin bei, dass eine Evaluation wichtig sei, um gegebenenfalls 
Anpassungen vornehmen zu können. Von der Verwaltung möchte sie noch wissen, 
ob mithilfe der Erbbaurechtsbestimmungen auch Unter- und Teileigentum geregelt 
werden könne.   
 
Auch RM Weisenstein dankt der Verwaltung für die Einbringung dieser Vorlage. Es 
sei allerhöchste Zeit für eine Änderung der Liegenschaftspolitik. Andere Kommunen 
seien da schneller gewesen. In Bezug auf die Äußerung seiner Vorrednerin zu Unter- 
und Teileigenturm erinnert er daran, dass eh nur wenige Grundstücke für die Erb-
pachtvergabe zur Verfügung stünden. Daher möge man sich auf den preisgedämpf-
ten Wohnungsbau im Geschosswohnungsbausektor konzentrieren. Änderungen 
könne er sich hingegen vorstellen bei der Laufzeit von 80 Jahren oder der Frage, ob 
50 Prozent im preisgedämpften Sektor ausreichen. 
 
Herr Kiefer, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, geht im Folgenden 
auf die gestellten Fragen ein. Die Antworten sind der Niederschrift als Anlage beige-
fügt. 
 
Vorsitzende Sommer dankt Herrn Kiefer für seine Ausführungen und stellt den Vor-
schlag, die Vorlage in die Sondersitzung zu schieben, zur Abstimmung: Der Liegen-
schaftsausschuss stimmt dem einstimmig zu.